《物业服务合同》【物业合同中业主受损害的责任承担】

《物业服务合同》【物业合同中业主受损害的责任承担】

自《物业治理条例》(以下称《条例》)公布以来，物管公司与业主因人身、财产等安全问题引发的诸多纠纷，并未因物业立法的进一步完善而削减，反而有逐步增加的趋势。当居民在有物业治理的小区内人身或财产受到损害时，物业公司是否应担当相应的责任？在小区物业治理中一般业主消失的损害事故包括：1、在物业治理区域内财产损害事故，主要有业主房屋财产损害、业主的车辆等财产损害；

2、在物业治理区域内业主及家人人身损害事故。小区物业治理合同一般是由业主委员会和物业公司签订或者有小区开发商与物业公司签订。从法律上说，《条例》第三十六条规定:“物业效劳企业应当根据物业效劳合同的商定，供应相应的效劳。物业治理企业未能履行物业效劳合同的商定，导致业仆人身、财产安全受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。依据该条可以有两种情形：第一，物业效劳合同中明确商定物业公司有爱护每个业主财产安全的义务，或者即使在书面合同中未明确商定，但物业公司实际上始终实施为业主供应爱护财产的行为，那么当消失业主在物业治理区域内财产损害事故，物业公司则应按合同商定担当违约责任。其次，在物业效劳合同中未商定物业公司有爱护每个业主财产安全义务的内容，而且并未收取相应的爱护财产的治理费，且始终未实施为业主供应爱护财产的行为。这类情形，物业公司并没有爱护每个业主财产安全的义务，物业公司业主在物业治理区域内财产损害事故，不担当相应的违约责任。因此，在物业治理活动中，物业公司有根据物业效劳合同的商定，履行了合同商定的义务，为业主供应了商定的效劳，则业主不能再对物业公司提出额外的效劳要求。而依据《合同法》第60条规定：“当事人应当根据商定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚恳信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、帮助、保密等义务。《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》也明确规定了从事经营、效劳活动的法人未尽安全保障义务使他人受到外来损害时，侵权人不能赔付时，安全保障义务人应当在其能够防止或者制止损害的范围内担当相应的补充赔偿责任。《条例》第四十七条其次款“保安人员在维护物业治理区域内的公共秩序时，应当履行职责。物业公司在物业治理区内无论是否有物业合同商定的某些义务，依据物业合同的性质、目的和交易习惯而产生的，物业公司应有的在物业治理区内的告知、说明、照看、爱护等义务。物业公司应当帮助做好物业治理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业治理企业在实行应急措施的同时，应当准时向有关行政治理部门报告，帮助做好救助工作。针对物业公司的安保义务，即使在物业合同中没有商定，物业公司也要担当安保义务。当业主及家人在物业治理区域内人身损害事故，物业公司有防范和救助的义务。物业公司若有疏忽或不尽上述义务，则应对业主在物业治理区域内的人身损害担当赔偿责任。关于物业公司在业主的财产和人身损害事故中的责任问题：1、物业公司未尽物业合同商定的义务导致业主的财产和人身损害的，应担当侵权责任；

2、物业公司未完全尽到合同商定的义务或者合同附随的义务时，物业公司应担当补充责任。物业公司担当补充责任的状况主要是在第三人对业主的财产或人身造成损害的状况下，物业公司没有尽到物业效劳合同商定的义务或法律认定的义务时，且第三人无力赔偿或者赔偿缺乏时，才担当相应责任。笔者建议在签订物业合同时，合同双方应明确商定效劳合同的条款，要做到义务明确；

物业公司治理方面应做好各项协调工作，安全预防工作做到实处；