2023年上海房地产估价师制度与政策房地产抵押的效力考试题

上海房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的效力考试题本卷共分为2大题5０小题,作答时间为１80分钟，总分100分，6０分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）１、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元，燃气18元,供水14元，排水16元，热力12元,供电25元,通信8元，场地平整１5元，则该地区“五通一平”的正常费用为元/㎡。A：9８B：1０2Ｃ:108D:116E:工业用地的监测点评估价格２、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是。Ａ:过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充足房地产历史价格资料Ｃ：房地产在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E:工业用地的监测点评估价格3、一已知其临街深度30.４8m(即1００英尺）,临街宽度１5m的矩形土地,总价为１0０万元．相邻有一临街深度４5.72m(即150英尺),临街宽度15m的矩形,根据“四三二一”法则，其总价为。A:１0９万元Ｂ：117万元C：124万元D:１３0万元Ｅ：工业用地的监测点评估价格4、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少２．4万元,该房地产的合理经营期限为年。A:10．0B：１2．５C:１3．5D：4０．0Ｅ:工业用地的监测点评估价格５、房地产开发公司的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为(）。A.利润总额B.投资利润Ｃ.税后利润D．可分派利润6、下列用地中，不宜划拨供应的是__。A.部队伙房建设用地B.工商管理所办公楼建设用地C．上市公司保卫科值班室建设用地D．科技博物馆扩建项目建设用地７、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供应量为.【２023年考题】Ａ:存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B：存量+新开发量＋该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量Ｃ:存量+新开发量+空置房量－拆毁量D:存量+新增竣工量-拆毁量E：工业用地的监测点评估价格8、设股票、债券、基金证券的风险分别为Ｒ1、Ｒ２、R３，则三者之间的关系一般为__。A．R1>R２＞Ｒ３Ｂ．R2＞R１>Ｒ３C．Ｒ3＞R１＞R2Ｄ．Ｒ1＞R3>R29、房屋租赁行为应有明确的租赁期限,出租人有权在签订的协议中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《协议法》规定,租赁期限不能超过__年。A.10B．1５Ｃ．2０D.30１0、估价时点应与_＿的日期相一致。A.签订估价协议B.开始估价作业C.完毕估价报告Ｄ.估价结果所属ﻫ11、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是＿_。A.转让利润B．市场影响C.产权是否清楚D．被拆迁人的利益12、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的７%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方２5０0元／㎡,买卖中涉及的税费均由卖方承担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的所有税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方元/㎡。A：2020．8０B:2２14．29C：２336．４5D:24４7．3７Ｅ：工业用地的监测点评估价格13、_＿在形式上是评估新开发完毕的房地产价格的成本法的例算法。A．市场法B.成本法C．收益法Ｄ．假设开发法14、物业管理的全面启动以＿_为标志A.物业的接管验收B．用户入住C.档案资料的建立Ｄ．初次业主大会的召开15、房地产置业投资较一般投资,不具有的好处是＿_。Ａ.相对较高的收益水平B.得到税收方面的益处C．提高投资者的资信等级D．良好的流动性１6、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用_＿性的货币政策和财政政策克制经济衰退。A．扩张B.适度从紧C．紧缩D．稳健１7、《土地管理法》规定,农民自有住宅的宅基地,属__所有。A.国家B.所在的村民小组C．农民个人D．农民集体１８、某宗工业用地面积为5000㎡,容积率为1.0,楼面地价为800元／㎡,若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．０,其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/㎡，居住用途建筑面积占６0％，楼面地价为１000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A:４000B:５9０0C：680０D：7200E:工业用地的监测点评估价格19、拟定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于__的内容。A.城市总体规划Ｂ.控制性具体规划C．修建性具体规划Ｄ.居住区规划20、在以下投资组合中,对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。Ａ．股票+投资基金B.债券＋股票C.投资基金+债券+股票D．债券+投资基金21、严禁发布房地产预售广告的是。Ａ：在划拨土地上开发建设的房地产B：已设定抵押的房地产C：未取得商品房预售许可证的房地产D:没有选聘物业管理公司的房地产E:执行层的组织协调２２、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究,属于__阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究Ｃ.具体可行性研究D．项目的评估和决策２３、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的7０％。A：评估价值B:实际价值C:投资价值D：出让金收入E：借款协议24、在土地出让协议约定的动工开发期限满２年尚未动工的土地使用权,可以处以__。Ａ.合用出让金的20%以上罚金B．协议出让金的5０％以上罚金C.以原价的３０％收回土地D．无偿收回土地使用权２5、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限２02３，年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式,并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式.该家庭在还贷期间,除最后１个月外，其他各月的月供承担减少了元。A：1３7.５B：4１0．2C：4３2.2Ｄ:4５2．2E:借款协议二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有２个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得0．5分)1、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供应量为（）。A.存量＋新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B．存量＋新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量Ｃ．存量＋新开发量＋空置房量-拆毁量D．存量+新增竣工量-拆毁量2、下列保险中，属于政策保险的有。Ａ:社会养老保险Ｂ:农业保险C:巨灾保险D：失业保险E：出口信用保险3、某期房尚有１年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为３０0元/m2。假设折现率为８％，风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为（)元/m２。Ａ．27７8B.２833C.2２７８D.2３8７4、下列不属于划拨土地使用权范围的是_＿。A.政府大楼建设用地B.商品房建设用地C．经济合用住房建设用地D．国家重点扶持的水利项目用地5、会计核算的一般原则中,起修正作用的一般原则有＿_。A．谨慎原则B.重要性原则C．实质重于形式原则D．权责发生制原则E．配比原则６、某宗土地50年使用权的价格为１００0万元,现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地３0年使用权的价格为__。Ａ.8９９B.１000C.1３4９D.150０７、套内建筑面积由组成。Ａ:套内房屋的使用面积B:套內墙体面积Ｃ：套内阳台建筑面积Ｄ：共有建筑面积E:套内共有建筑面积8、房地产拍卖标的应具有一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。A.未依法取得房地产产权证书的B.共有房地产，未经其他共有人书面批准的C．以出让方式取得土地使用权的D.国家依法收回土地使用权的E．以划拨方式取得国有土地使用权的９、中国耕地具有等明显的特点。A:人均占有耕地少B:耕地总体质量高C:生产水平低D:退化严重E：后备资源局限性1０、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。Ａ．用途专业的房地产Ｂ．价值较大的房地产C．独立使用的房地产Ｄ.不可分割的房地产ﻫ11、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_＿。A．单元估算法Ｂ.概预算定额法C．工程量近似匡算法D．蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法12、房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成钞票。这重要体现了房地产投资风险的。A：变现风险B:政策风险C:利率风险D：市场供求风险E:借款协议１3、《城市房地产抵押管理办法》规定,房地产抵押协议当事人应当自协议签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A．10B．1５C．20D.3０14、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议,并按该土地前＿_年平均年产值逐年给予补偿。A．１Ｂ．2C.3Ｄ．5１５、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商,所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记B.变更登记C.先进行变更登记再进行转移登记Ｄ.先进行转移登记再进行变更登记16、长期资金市场的特点有。A：融资期限短Ｂ：融资期限长C：融资的目的重要是为了解决长期投资性资金的需要D:资金交易量小Ｅ：作为交易工具的有价证券,与短期金融工具相比,其收益较高,但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险１７、物业管理经费的来源除了物业管理公司开展多种经营的收入和利润外,还涉及_＿。A．定期收取的物业管理服务费Ｂ.物业共有部位共用设施设备装修基金C.政府的扶持D．对长期拖欠物业费业主的罚款Ｅ．开发建设单位给予一定的支持18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺少、落后或过剩所导致的建筑物价值的损失。导致建筑物功能折旧的重要因素有＿_等。A.意外破坏的损毁B．市场供应的过量C．建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E．周边环境条件的恶化19、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过度依赖商业银行贷款的局面。Ａ：间接融资B:直接融资C:基金融资D:债券融资Ｅ：借款协议20、估价人员搜集交易实例的途径重要有。A：房地产交易当事人B：政府有关部门C:道听途说D：房地产交易展示会E：报刊、网络21、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的＿＿作为标准深度。A．中位数B．众数Ｃ.平均数D.分位数22、下列关于协议的订立程序，表述对的的是。A:当事人订立协议，采用要约和承诺的方式进行Ｂ:当事人意思表达真实一致时,协议即可成立C：要约是指希望与别人订立协议的意思表达D:寄送的价目表应视为要约E：承诺只有到达要约人时才干生效2３、网络图法在建设工程管理中经常作为__的方法。A．质量控制B．成本控制Ｃ.进度控制D.协议管理24、张某以400万元购买了一商铺用于自营,流动资金为５0万元。假如张某投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为1５０万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营