《房地产融资策略研究7300字（论文）》

房地产融资策略研究—以保利地产为例目录TOC\o"1-3"\h\u18353目录 231183引言 332128（一）研究背景与研究意义 321564（二）国内外研究现状 423244（三）研究方法与内容 422077一、融资相关理论介绍 526682（一）融资规模 520553（二）融资结构 532056（三）融资渠道 618817（四）融资方式 692351、企业自有资金 7276562、预收账款 729063、股权融资 733894、债权融资 8224615、银行借贷 830903二、保利地产的现状分析 8396（一）公司介绍 87218（二）融资问题分析 98951、经营指标偏低 9255502、资产负债率 93184数据来源：保利地产年度报告 1020811（三）融资策略分析 10133541、银行借款 10282022、股权融资 10295713、债权融资 1130685三、保利地产融资策略建议 1125167（一）注重融资创新并构建多元化融资渠道 1124170（二）优化融资结构以实现资金供求均衡 124597（三）增强企业盈利能力以提升企业融资能力 1312589四、结论 13引言研究背景与研究意义结合保利房地产股份有限公司而言，本文的选题现实意义体现在:第一，可以帮助保利房地产股份有限公司在高速的发展进程中清醒认识自己，意识到自身发展的不足和缺陷，同时在分析融资现状等情况的基础上，找出融资策略的缺陷所在，同时发现产生这些问题的根本原因，以此促进该公司融资能力的提升，在未来的发展中可以提供必要的资金支持。第二，针对保利地产的融资问题和问题成因提出相应的改进措施，主要措施有：更加注重非信贷和直接融资；以资金供求平衡为指导思想来进一步优化融资结构；提高企业收益水平以及企业运营管理水平；规范企业财务管理与风险防控相关执行与操作流程。为该公司解决融资方面的问题提供可行的意见，对于增强该公司核心竞争力而言意义深远。除此之外，保利地产是我国房地产行业领域的佼佼者，对其存在的负面问题进行分析研究可以为有关企业的改进提供参考依据。国内外研究现状资本结构是国外对房地产领域研究的重点。莫迪利亚尼和米十九世纪五十年代提出的MM理论是该领域研究的基础，净收益理论是其核心观点。此后，结构性的理论相关理论相继出现，许多研究从不同的层面对融资结构进行了模型的构建与解读[1]。70年代中期出现的“平衡理论”强调最佳融资策略，该理论强调企业应当根据自身发展情况，找寻最适合企业的资金来源与渠道。债务对于企业来说有着双刃剑的作用，需要企业平衡债务的最优比例。我国国内不论实在理论研究层面还是实践层面都还存在非常大的进步空间和创新空间，因此，在充分借鉴国外优秀先进理论的前提下，我国在该领域的研究也必须充分结合我国国情，具体情况具体分析，因地制宜。融资策略是目前我国学者研究的重点。石亚东（2005）对资金来源进行了结构性分析，其论述了我国房地产企业从哪些渠道筹集所需资金，郭亚力（2006）与吴曦（2007）均从较为实际的对策建议角度展开了探讨，后者还在文章当中强调并分析了国外的最先融资经验，通过对比研究的方式来找寻国内行业发展的缺陷与漏洞，同时扬长避短，促进我国房地产企业的发展。王巍（2009）立足于当下，力求对房地产融资模式进行深入分析探讨，从填补缺陷和漏洞的角度提出了相应的对策建议。马艳萍（2010）和王爱国（2013）则侧重于对未来的市场走向进行合理的探讨。刘大志（2011）则以时间为线索，进行了模式变化的动态研究[3]。研究方法与内容本文运用案例分析法，以保利房地产股份有限公司为例，然后分析其发展和融资现状，在此过程中找出该公司融资环节存在的主要问题，并且追根溯源，寻找这些问题产生的原因，在此基础上针对如何解决其问题而提出自己的见解，此举对于保利地产来说十分重要，可以较好解决其融资策略存在的问题，进一步提高其融资的整体水平。保利地产是我国房地产行业领域的佼佼者，其内部存在的问题很大程度也是我国房地产行业其他企业同样存在的问题，所以对其存在的问题进行分析研究可以为有关企业的改进提供参考依据。融资相关理论介绍融资规模融资规模是根据融资的情况来合算的，融资规模具体指的就是企业进行筹集资金的总体数量。融资规模的大小是需要根据企业的经营情况以及经营规模预估的，因此合理的融资规模显得格外重要[4]。加入一个房地产企业违背了自身发展的规律和现有的经营状况而选择了不适合自己的融资方案，出现融资规模过大的情况时，就会出现大量的资金闲置和浪费，同时企业还需要承担更多的贷款利息，增加企业的经营风险和财务风险；但是如果企业的融资规模过小同样会影响企业的正常经营，融资资金不足，企业就会出现资金无法周转的情况，很有可能会面临资金断裂的风险，更严重的情况是会导致企业经营出现困难甚至倒闭。融资结构融资结构是指企业融资规模中的资金各项来源，表示的是企业在融资过程中企业自有的资金和融资资金之间的比例关系。通过企业的融资结构能够清晰地看到企业在经营中的资金结构、资金来源，同时也能合理的管理企业融资的各项资金成本。因此，我们能够得出，如果企业在自有资金规模一定的情况下，企业的负债规模越大，那么企业的融资结构也就越大。融资渠道融资渠道可以反映出一个企业是通过何种方式来拓展自身的资金来源。对于企业而言，融资渠道是多样性的。其主要有两种来源：内部融资渠道和外部融资渠道。简而言之，内部融资渠道的资金来源于内部，包括企业经营的自有资金、企业的专项基金等等。一般而言，企业的内部融资渠道比外部融资渠道来源的资金风险要降低很多，同时也无需支付更多的利息，因此，很多企业在融资时会首先考虑内部融资渠道进行融资。内部融资渠道的资金来源受到的限制条件比较多，比如说企业的经营范围、企业的运营能力以及企业的发展前景等等[5]。一般情况下，很多企业在选择融资时首先会考虑到内部融资，而企业的内部融资资金是非常有限的，为了实现企业的整体运营，他们还需要借助外部融资渠道来实现企业规模扩张的需求，但是同时也增加了企业的经营风险。融资方式房地产公司一方面应当从公司内部融资，另一方面要从公司外部融资。一个公司支持本身的经营状况的途径就是通过公司本身的资金内部筹集。房地产企业内部融资主要包含以下方面：实收资本、销售回款、权益出让等。随着融资方式的日新月异，许多融资方式已不再仅仅是股权和债权，售后回租、收益权转让、资产证券化等也越来越受到市场的关注。以下将重点阐述几种重要的融资方式：企业自有资金很多房地产企业偏好使用自有资金作为直接融资手段，但是在市场中该种融资方式比较少。目前自有资金的筹集方式主要通过吸收投资、股票发行、盈余公积等形式进行。自有资金在保证企业永续经营的情况下，国家对房地产企业的自有资本所占企业开发总成本的具体占比有着明确的界定，企业不能低于这个标准线以外进行项目开发。解读相关法律政策，规定主要明确了房企自持资金需要高于前期开发投入成本的百分之三十，但一般情况下房地产开发商会将自有资金留存于企业中并不愿意使用过多的企业自有资金，只有当确定有足够的盈利时候才会使用自有资金去开发扩大项目。预收账款这种资金筹集方式为我国大部分房地产企业所采用，它是一种非常普遍的融资方式。通常情况下，相关企业在于购房者达成正式合法的购房协议之后，购房人员需要向企业支付一定数额的资金，包括其为了房产而向银行申请的贷款，而另一部分则是企业照合同规定预收一部分委托开发单位的建设资金。通过这种方式，房地产就可以提前筹集一定的开发资金从而保证企业的前期发展。总之，内部融资虽然在一定程度上满足房地产开发商的资金需求，但是考虑到企业的永续发展以及企业规模扩大的需要，单纯依靠内部的融资方式显然已经很难满足房地产企业的未来发展需求，因此我们要积极寻求内部融资以外的其他融资方式，进行多元化融资。股权融资什么是股权融资呢？通俗地讲，其实就是一种股权更替。企业的原有股东自愿的拿出一部分的股权来进行融资，以此便有了新的股东的产生；这一系列的过程就称之为股权融资。通过这种方式所筹集得到的资金，企业本身是不需要承担任何的利息并进行本金偿还的；唯一变化的就是新产生的股东将与企业原有的股东共同享受企业的分红。当然，相较企业的其他融资方式来说，这一融资方式所作用的范围是宽广的。既有所有融资方式都有的充实企业资本的作用，也有投资的作用。了解过股权融资，债权融资又是另一种方式，是企业向银行或者向其他的金融机构进行借款的一种融资方式。相比较于股权融资，这种融资方式需要承担利息，并且按照借款声明，企业还要在规定的时间内向借款机构偿还本金。这种融资方式，一般只会发生在企业的资金紧及短缺的时候，在企业的日常各项开支项目中一般不会有这种融资方式的发生。债权融资什么是债权融资呢？通俗来讲就是一个企业，将其债券用来融资的一种方式。但是由于社会背景与历史条件的种种原因，这种融资方式只会加剧企业的负担。简单的归类可以分为银行信托、债券融资、信托融资等。银行借贷银行在我国房地产行业发展的过程中扮演着不可或缺的角色。没有银行的大力支持，就没有房地产行业的蓬勃发展。据统计，现有房地产行业的开发所需资金银行贷款占比20%到30%；更甚之，建筑公司垫付的项目启动资金30%到40％也来源于银行。只将上述这两项累加起来，便有超过50%到60%的资金来源于银行。我国现有的房地产行业对银行的依赖程度过高，甚至上述这些还不足以完全描述。在房地产行业蓬勃发展的今天，房地产行业的销售业绩也会随之上涨，与此相对的便是房价的急速上涨，这些条件使得房地产开发商们都加大投资力度，开发房地产。造成的结果就是房地产行业对银行依赖性越来越强，只有依靠银行才能取得足够的资金来维持这个行业的高速发展；当然，与之相对的还有房地产开发商们与银行之间的矛盾的加强。保利地产的现状分析公司介绍保利房地产（集团）股份有限公司的总部设于广州，是少数几个具有国家一级房地产开发资质的企业，属于国有企业，主要运营中国保利集团房地产的各项业务。2006年7月31日，该公司在上海证券交易所挂牌上市，是国家政策分置股权重启IPO市场后第一批上市企业中的第一个房地产上市公司。截至2016年为止，商品房销售面积和销售额均呈现了近年来的峰值状态，其中面积表现为15.7亿平方千米，较之前两年的销售面积有了大幅度增长，同时较行业发展较好的2013年，也高出2.6亿平方米[6]。融资问题分析1、经营指标偏低存货周转率是企业在一段时间中销货成本与平均存货余额的百分比。主要反映存货的周转速度快慢。企业一般利用该比例来观察存货的流动性，保持理想状态的存货周转率，能够帮助企业更好地提高资金周转效率，增强企业在还债方面上的正向变现水平，同时保证企业发展的稳定性与长远性。表2.2.1保利地产2014年—2017年存货周转率单位：万元年份2017201620152014存货周转天数1,834.24969.041,212.531,231.61总资产周转天数1,966.501,014.081,122.191,121.84存货周转率0.150.370.300.29行业平均值0.6数据来源：保利地产年度报告由表2.2可以看出，纵观整个房地产行业，虽然各企业的存货周转率也普遍不高，但是保利的抵偿的存货周转率还是偏低于行业平均值，甚至在2015年左右和平均值差异较大，存货周转率应当适当的有所升高，当然，存货周转率也并不能一味的提高没有限制，当存货在流动资产中占比太高，就会对公司的偿债能力影响极大。资产负债率在融资风险方面，一家企业，如果能让资产和负债的比例相对合理，表明这家企业拥有很好的经营以及偿债能力。然而，财务杠杆有两面性，不是只会给企业经营带来好处，在某些时候，也会让企业处于风险之中，比如当担负过多的债务时，企业就会处于非常危险的发展处境。表2.2.2保利地产2014年—2017年资产负债率单位：万元年份2017201620152014负债总额50,571,34034,989,48330,669,28228,489,336资产总额63,262,39246,799,67740,383,32036,576,564资产负债率79.94%74.76%75.95%77.89%行业平均值70%70%70%70%数据来源：保利地产年度报告由表2.2.2可以看出，2014年到2017年四年的时间中，保利地产的资产负债率都接近80%，与其行业的资产负债率70%平均值来比较，保利地产的资产负债率显然过大。但是如果能合理使用财务杠杆原理，即便是较高的资产负债率也可以操作获得同样较高的投资利润收益。但是较高的资产负债率也直接表明了企业的资产负荷过大，资金周转不灵，一旦市场有比较明显的波动，企业的债务能力就会发生大的影响，从而直接牵扯到发起贷款的负债人的利益。如果资产负债率过大，超过了企业所能承受的极限，就说明企业的总资产已经完全不够还债作用，随时面临破产倒闭的局面。融资策略分析银行借款银行贷款始终是企业资金重要来源和发展的途径之一，银行提供的资金对房地产企业发展可以说是具有其他渠道难以替代的作用。对于房地产企业而言，不仅是对于房产开发，还是购房者的购房款而言，银行的重要作用是显而易见的。相较于其他融资途径来说，银行的资金途径更加安全。保利地产长期借款的五大银行为其公司的资金周转助力颇多，总体在2013年度为该企业提供了达66亿元的贷款资金，为保利地产发展注入了一笔巨大的融资资金。根据保利地产2016年年报数据显示，保利地产在全国不同地区开发了十几个项目工程，为了在固定的计划期间内完成项目工程进度，该企业对不同的银行进行了数量不等的贷款行为。股权融资保利公司第四大股东中国保利集团公司持有保利公司第一大股东保利南方集团有限公司100%的股权，而第二大股东东泰康人寿保险股份公司以及泰康人寿保险有限责任公司-传统-普通保险产品-019L-CT001沪等均归属于泰康人寿保险股份有限公司管理。由此可见，保利地产公司的股权融资相对较为完善。债权融资除股权投资和银行贷款之外，债权投资是保利房地产股份有限公司最为主要的融资方式和途径之一，通过债权融资可以有效的减少企业自身对银行的依赖。在实施债券融资的过程中，保利地产股份有限公司多次尝试在境内和境外进行融资，尽量从更加多元化的渠道来拓宽自身的资金来源。保利地产已经连续多次获得相关机构对其融资表现情况给予的AAA的级别评定。在保利地产发展过程中，典型的债券融资有2008年的43亿元，其发行期五年，固定利率7%，这为保利地产发展注入了全新的资金需求。总而言之，债券融资作为保利地产的主要融资方式之一，其情况的好坏对于保利地产的支持和发展作用无疑是巨大的。保利地产融资策略建议注重融资创新并构建多元化融资渠道对于保利地产的发展来说，融资创新以及融资比例的提高是非常重要的，他直接关系到自身融资渠道的拓展，也关系到自身多元化融资渠道元素的整合以及形成。其次需要了解的就是合作开发以及融资租赁两种概念，首先，合作开发的基本概念就在于其通过两者之间的现有协议相关文件确立，从而在现有的资金比例上给予相应的支持，共同承担双方之间的相关责任，同样的，也会共享双方的既得利益。而融资租赁则是一种比较新颖的金融处理方式，其基本性质与土地租赁有着异曲同工之效，就是在于将现有资产以租金的方式进行相关的投资以及在建设，从而达到企业融资的实际效果出来[7]。再者就是房地产企业投资过程中的投资基金以及抵押贷款证券化了，这两种行为的基本贷款效果存在于相应的房展基金改造以及证券基金募集中，最为明确的就是房地产投资基金，这种基金一般存在于比较稳固的上升企业之中，具有相当的稳定性，但是由于其发行具有相应的要求，也就是在吸纳有股票期权上投资的方式，可能会带来相应的股权稀释问题。优化融资结构以实现资金供求均衡目前，就房地产行业基本融资状况体现融资结构比例的调整上，必须要依照现有企业的基本情况而定，融资的科学性直接影响到企业自身，科学有效的融资结构不仅能够带来直观的经济效益，更能够实现企业的基本价值，实现股东的既得利益[8]。总的来说，合理的融资机构是从三方面来进行考虑的，首先就是成本，其次就是风险以及收益，上述的相关论述中讲解了目前保利集团的基本融资结构，其具体不合理可以表现在基本的银行贷款占比以及后续的融资手段债券中。这种情况下，有效的使现有风险降低，并且从保利集团自身出发，规避相应的融资结构问题也就非常的重要，规避融资风险从整体来看，一定要实现现有经营模式下，成本的控制。如何有效的缩减并且控制成本，就需要针对性的就股票、债券、以及银行贷款这三个方面入手，并且就自我融资的能力上给予相应的整合以及优化，从而保证其基本融资渠道的稳固，在此基础上，还应该开展更多的融资渠道，比如说成本介入较小的信托融资，就是可以考虑的一种新型融资手段[9]。增强企业盈利能力以提升企业融资能力保利的融资短板在于企业整体融资水平跟不上企业扩张的速度，同时自身缺乏一定的资本基础。所以,很多项目的基本开发都需要依靠借贷来实现，从而不可避免地出现负债经营的局面。在这种情况之下，就可能会出现很高的负债风险