物业运作报告

中海【格林威治城】项目商业物业运作报告中海【格林威治城】是壹个集商业、住宅、商务公寓为壹体的复合性地产项目，因商业谢谢阅读部分先期推出，在商业部分运作时要充分体现其项目的整体规模和文化优势。精品文档放心下载商业地产成功运作，体当下俩个大的方面：壹是商业物业的成功销售；二是商业持续旺精品文档放心下载场运营。商业物业的成功销售保证发展商开发利益，商业持续旺场运营利于项目的品牌塑造精品文档放心下载和物业的升值，对后续物业的销售也有相当的促进作用。要达到上述目的，商业物业的运作必须从四个方面销售、招商、商管、物管入手，形成谢谢阅读系统的运作思路。商业项目的运作流程及关系示意：销售商业运营管理、物业管理商业项目后续物业销售、品牌塑造招商根据双方前期交流成果，以下从销售、招商、商管、物管阐述。感谢阅读壹、销售板块1、物业运营定位——明确物业租售情况※14＃、15＃、17＃1F临街商业预留部分保留单位，作为其2F承租商家的门厅，此部精品文档放心下载分商业暂不发售；※14＃、15＃、17＃暂不作留存资产位置上的考虑，根据实际招商情况再行定夺；谢谢阅读2、销售模式针对投资者制定不同的销售模式以迎合不同的投资心里。投资自营的直接采用自然感谢阅读销售模式；有的投资者对租金的要求比较理性，相对更见重收益的长期和稳定性，物业精品文档放心下载的升值空间，则采用带租约销售，不承诺回报，通过招商引进品牌主力店实现销售；有精品文档放心下载的投资者见重投资保障，则采用包租的形式销售；针对运营商家，有意向购买但前期资感谢阅读精品文档放心下载※14＃、15＃、17＃以及16＃、18＃的1F非主力店位置所属商业按拟定的销售价格采感谢阅读用自然销售，不带任何租约，业主可委托商旅X公司招商；谢谢阅读※为了保障整个项目的规模档次，秩序化运营，有效避免后期杂乱运营状况，按照商感谢阅读业规划的业态呈现良好的商业形象，14＃、15＃外街主力点所属物业必须采用带租约感谢阅读销售。无论是投资自营仍是委托租赁都必须符合预定的商业规划。在不承诺租金回感谢阅读报和租金补贴保障措施情况下，招商必须要先行，在招商成功后再行销售，否则业感谢阅读权分散后无法有效管理。※上述2F、3F大部分商业均采用先租后带租约销售的形式，不贴补租金，转嫁租约，精品文档放心下载不提供任何承诺保障，以品牌运营，长期稳定收益推广卖点；谢谢阅读带租约销售能为商家预先解决投资后，运营市场的风险，对物业的保值、增值有壹精品文档放心下载定的好处，有效地在商业业态分布上进行引导，壹定程度上规避商业步行街容易形精品文档放心下载成地无序运营和恶性竞争现象地出现。※2F3F2000感谢阅读和销售均不利的情况下，建议采取包租的方式销售。精品文档放心下载X公司商管部按双方约定租金标准和支付方式向业主承付租金，租金标准以售价为谢谢阅读12年—15X公司商管部补贴租金和投资谢谢阅读谢谢阅读的权利。商管X公司约定壹个市场培育期，市场培育期壹般规定在2—3年。在培谢谢阅读X公谢谢阅读司的统壹管理。商管部对运营业态、档次、规模、服务质量、品牌作限定。感谢阅读谢谢阅读感谢阅读定，对整个商业步行街的运营起到引导和推动作用。※谢谢阅读同时为降低运营商家投资购买门槛，制定俩套租金标准，给予商家在前期投入上的谢谢阅读资金支持。例某个商家租赁的区域租金标准为40/M2元，签定租转售协议，租金可精品文档放心下载降低至35/M2元，俩年租金转为首付，反之，在约定期限内未购买，租金标准为45感谢阅读元/M2，须补足租金。对前期商家前期入驻运营是有壹定促进作用。精品文档放心下载※农贸市场运作见后面。3、销售价格※※目前制定的价格表仅根据图纸制定，建议相关人员到现场查见实物形态，现状和图精品文档放心下载纸有壹定出入，以便修正目前的价格体系，使之更加合理。感谢阅读※1F商业售价可参照周边物业制定，不考虑售价和投资回报年限问题。但2F、3F在精品文档放心下载制定售价时壹定要基本保证投资者租金收益在12—15感谢阅读2F、3F招商租金时不超过40元/M2；※1＃和16＃之间的修建的物业建议取消，打通培根走廊和临河广场、小区人流动线，精品文档放心下载15＃内街、16＃商业售价将有大幅提升。4、销售控制3感谢阅读月，高层住宅及商务公寓力争年底发售。整个项目形象支撑重点在文化优势－－“培根文化”上，虽有运动休闲、餐饮主题精品文档放心下载商业，但无法支撑整个项目商业特色。因此对外项目各栋商业统称为培根走廊。感谢阅读培根走廊（非主力店）物业特征分类表面积区间总价区间区位优劣及客户认可度价格拔高可能性招商重要性1415栋壹楼外街60㎡100万左右高高低1415栋壹楼内街20～40㎡40~50万低高高16栋壹楼60㎡100万低高高16栋二楼45㎡、10040～80万低高高感谢阅读㎡17栋外街60㎡110万壹般低低17栋内街30㎡30～50万低低低18栋40～80㎡30～50万低壹般壹般谢谢阅读根据上表，培根走廊商业发售搭配原则：就培根走廊体量和业态规划而言，建议推广批次为俩批次：发售原则如下谢谢阅读首批次发售单位面积、总价要合理搭配，照顾多种客户需要；面积以30M2－60M2为主；精品文档放心下载内街商铺目前不被客户所见好，但培根概念成型后，内街反而有价格拔高的可能。所以精品文档放心下载14、15栋内街、16栋、18栋作为培根吧世界所囊括的单位，在发售时必须给予投资者感谢阅读足够的运营信心，其客户认可度改观，建议二批次发售；17栋壹楼和141516栋在感谢阅读总价、区位优劣势等方面同质性很强，同发售势必有抵触。建议首先推售17栋；谢谢阅读二批次发售的主力店商业由于投资总额大，投资、置业谈判的时间长、难度较大，需要感谢阅读谢谢阅读①培根走廊推售（非主力店）发售计划：第壹批次第二批次发售时间2004年9月25日2004年10月23日感谢阅读发售范围14、15栋壹楼临街商铺；17＃壹楼14151618栋及壹批次保留单位体量2243.29㎡左右；46套4773.785㎡左右；63套精品文档放心下载保留单位保留14－1－（5～715－1－（5～7）谢谢阅读备注和通道而预留16栋未达到预售资格，但为了保证培请认购的形式发售；②培根走廊主力店推售计划精品文档放心下载对商业口岸的营造无疑帮助很大。就目前情况见来，我们对主力店招商及发售确定以下感谢阅读原则：2004年9月25日开始出售14、15栋二、三楼、17栋二楼主力店，招商及招商优惠以谢谢阅读利于销售为重点；2004年发售的主力店，其发售价格需保证和招商意向租金大致相吻合，利于发售；谢谢阅读2004年10月23日16、18栋二楼主力店开始发售。精品文档放心下载③前期封盘14＃、17＃外街1F保留商业，保留单位为二、三楼主力店预留铺面作迎宾大厅和通道谢谢阅读而预留，若主力店商家选择租赁壹楼铺面，则壹楼铺面带租约销售；谢谢阅读15＃1F外街商业如在9月25日招商未果的前提下，建议予以封盘，招商成功后推售。谢谢阅读5、销售渠道①客户推介奖励计划销售上壹定明确告知客户，介绍客户有壹定的奖励，以利益驱动扩大投资群体；精品文档放心下载②异地销售利用中海在其它城市的销售网点，展开销售和投资宣传；③网上发布信息（不能仅局限于X精品文档放心下载④招商过程中作销售推介。6、销售工具准备①商业楼书制作要求楼书目标客户：主要针对意向较为明确的投资者和运营者（集吸引买家和租赁者于谢谢阅读楼书内容框架：项目理念、项目概况、项目区位、建筑规划设计、项目商业定位、精品文档放心下载商业规划、商业管理、投资前景、中海品牌内容提要：（1）感谢阅读（2）感谢阅读概述、经济指标；（3）感谢阅读（4）精品文档放心下载展前景；（5）感谢阅读（6）项目商业定位：商业定位描述和相对应的商业氛围图片；精品文档放心下载（7）感谢阅读谢谢阅读（8）精品文档放心下载（9）X公司商管部专业打理，给予投资运营以信心精品文档放心下载保障；（10）中海品牌：中海X公司品牌、形象、实力展示。精品文档放心下载②销售现场包装、氛围营造（1）销售展板内容要求※商业运营氛围，运营环境效果图；※商业运营特色、不同业态运营场景展示图；※建筑外观、物业形态效果展示图；※商管价值、服务品质；※根据不同运营业种制作商业物业内部装饰装修效果图；感谢阅读※投资保障、收益分析等（2）彩色挂旗※部分更新销售现场室内悬挂彩旗及内容，营造喜庆热烈的现场氛围，带动销售现精品文档放心下载场火暴气氛。建议更新的彩旗的色泽以鲜艳为主。※在销售现场外能够沿整个销售现场轮廓及外部绿化植物设立彩旗、彩条将销售现谢谢阅读场的整体气氛烘托，使抵达现场位置的到访客户仍未进入销售现场内部就能感感谢阅读受到浓郁的喜庆气氛。（3）空飘通过在销售现场外部设立10—15个大型空飘气球及空飘气球下的广告条幅，感谢阅读配合其他渲染气氛的道具将现场氛围进壹步提升；同时能够指示未了解项目确谢谢阅读切地址有是第壹次抵达现场的客户快速识别现场具体地理位置。感谢阅读（4）销售现场整体引导系统由于开盘期间客户到场数量大，置业顾问可能无法同时接待所有的到场客户，精品文档放心下载销售现场整体引导系统将从停车——项目资料取阅——项目展板浏览——洽谢谢阅读谈－－客户休息区（洗手间等）等整体引导到场客户自行参观了解项目及等候精品文档放心下载置业顾问的接待。（5）鲜花、气球设置沙盘上方可考虑悬挂球，更新部分销售现场内所有鲜花及植物且按现场功能分精品文档放心下载区设置不同的摆放形式，以便于客户区分。③工地现场包装（1）工地现场平整由于在销售现场内能够见到工地现场的情况，因此为给客户以良好的第壹印象，工精品文档放心下载地现场需要进行全面的建筑垃圾清理及物料堆放的整理，同时应保持工地现场感谢阅读的整洁。（2）地现场商家到场参观线路设置和项目销售同期开展的租赁招商工作中，商家客户将会到达工地现场进行实地感谢阅读考察，所以务必请规划壹条适合销售租赁工作开展的，工地现场参观路线。感谢阅读（3）外围在施工项目包装项目的1415.17幢等已基本断水封顶，同时又地处项目外围，因此需要对精品文档放心下载精品文档放心下载展示项目特点。④销售上涉及的协议文本资料销售合同及补充协议、委托招商协议、租赁协议、委托运营管理协议、前期物管协感谢阅读精品文档放心下载⑤开盘前的销售培训以本报告作为纲要，对各个板块、操作流程进行培训，时间在本月10号左右。感谢阅读7、销售现场操作流程①自然销售模式商旅X公司招商部签署委托招商协议签署销售合同及补充协议物管X公司签署委托运营管理协议感谢阅读和物管X装修管理）②带租约销售模式商旅X公司招商形成租约和商家签署租赁合同，租约主体变更签署销售合同及补充协议独立投资和商家签署租赁合同，租约主协议和物管X公司签署委托运营管理协议、物管协议③包租销售模式商旅X公司招商形成租约商家租赁协议签署销售合同及补充协议物业X公司商管部签署委托运营管理协议精品文档放心下载④租转售模式商旅X公司招商形成租约中海X公司签署租转售协议商家8、开盘销售排号认购安排※9月18日开始排好，且预定房号，交认购金1—2万，签定排号认购书；谢谢阅读※9月24日销售确认，发出要约邀请，作好时间安排；精品文档放心下载※9月25日认购转定单，未到现场或未下单，视为放弃认购权的退仍认购金。谢谢阅读9、开盘销售促销活动建议第壹批次发售的商业体量不大，只要抓住现有意向性客户和通过广告前来的零散客谢谢阅读户，就能够消化第壹批次待售商业。中海X公司是壹个成熟的品牌，不需要大量的公关谢谢阅读活动来树立品牌和口碑。加之目前大量的地产项目开盘过多流于形式，大多搞壹些歌舞精品文档放心下载表演，而观见者大多是周围居民和工地民工，这些人不是目标客户群体。项目现场条件谢谢阅读所限，故不建议精品文档放心下载宣传基本上能达到造势目的。销售策划工作的重点应放在现场包装以及人员服务质量上，保证开盘当日前来销售精品文档放心下载接待中心客户得到比较满意的服务。卖场氛围浓厚，有壹个良好交流、沟通环境。精品文档放心下载10、开盘人员服务要求建议置业顾问及招商人员加深对项目的熟悉及了解，作到面对客户的问题能对答如流，如发生不能回答的问感谢阅读题应及时应变，不要让客户产生疑虑。由于本时期内到场的客户数量庞大，壹定要坚持谢谢阅读良好的积极的工作态度，不要有任何不满的情绪在客户面前流露。感谢阅读安保人员安保人员是客户到场后第壹拨接待客户的中海员工，其表现的好坏决定了客户的第谢谢阅读壹直观印象，且且仍传递了以后项目的安保管理水平的潜在意识。所以安保人员的相关精品文档放心下载业务培训也要提高，同时能够在客户提出简单项目问题时能及时给客户以回复或指引客精品文档放心下载户向谁咨询了解。保洁人员到场客户的数量大且到场时间不确定，不管客户什么时候到场都会见到销售现场的谢谢阅读整体情况，同时会联想到入伙后的物管业务水平，所以保洁工作必须强化，始终保持现谢谢阅读场的整洁。且且在保洁工作的同时要注意礼貌用语及文明工作方式。谢谢阅读施工人员施工人员的着装、举止等方面也需要严格规定及控制，让客户能充分感受的优质项谢谢阅读目的源自过程的严格把控。其他人员精品文档放心下载11、销优惠措施（略）如折扣、现金抵扣、礼品礼卷、免物管费、免产权税费、送车位使用权等，具体由中海谢谢阅读X公司制定。二、招商板块1、商业运营原则针对中海项目，在确定商业业态规划时，考虑了以下几个方面的因素：感谢阅读①商业业态规划要体现“中海”品牌和项目品质要充分考虑主力店商家的区域规划，在物业硬件上满足所规划业态的场地使用要求；使谢谢阅读主力商家的店面形象和运营档次和建筑本身比较切合；在商业的档次定位上即要符合市场，同时也要具有壹定的实力、品位和知名度；精品文档放心下载严格限制有视觉污染、噪音污染、环境污染以及和其它规划区不和谐的业态进驻。精品文档放心下载②商业业态规划要符合项目的整体定位和商业定位：项目定位：以娱乐、餐饮、休闲为特色的目的性消费、体验式商业步行街谢谢阅读该项目定位包含了以下三个层面：业态定位、目标消费群定位和产品定位。谢谢阅读精品文档放心下载根走廊感谢阅读以及250M临河的商务公寓。三大主营业态的规划面积占【中海·格林威治城】商业项目感谢阅读总建筑面积的80%；目标消费群定位：目的性消费是指该项目的主要消费人群既不是周边的社区人口，也不精品文档放心下载是四川大学的学生，更不是路人，而是通过项目的特色吸引川大20%的高消费群体，且谢谢阅读辐射全成都有壹定消费实力、有校园、培根情节的中高消费群；谢谢阅读产品定位：【中海·格林威治城】的产品定位是体验式的商业步行街。体验式商业步行精品文档放心下载街为消费者提供的不仅仅是单纯的购物和普通消费，而是在购物和消费中得到享受和身感谢阅读心的愉悦。它需要通过步行街的景观、配套、人性化的设施以及商业规划来实现；【中谢谢阅读海·格林威治城】的物业是开放型、围合循环式的商业步行街，这就和普通的社区商业谢谢阅读和传统底商严格、准确地区分开来。③规划要以市场为依据、加强引导、兼顾灵活性商业规划必需要以市场为准绳，而不是壹相情愿的主观臆断，否则商业规划将成为壹纸精品文档放心下载空文，难以落实；另外，市场引导和商家引导也是非常重要的，特别是对于【中海·格精品文档放心下载林威治城】特色楼盘；在招商过程中，既要严格商业规划执行，同时兼顾灵活性，在和感谢阅读整体规划没有冲突的情况下，合理把握。如果壹味的坚持原来的商业规划，终将通过残谢谢阅读酷的市场竞争和自然淘汰使理想化的规划走样；严格限制有视觉污染、噪音污染、环境污染以及和其它规划区不和谐的业态进驻。感谢阅读④商业规划要充分体现“培根走廊”文化精髓，规划中突出重点和靓点感谢阅读“培根走廊具有深厚的酒吧文化底蕴，是【中海·格林威治城】商业项目的精髓所在，精品文档放心下载因此在商业规划中，无论是从规划区域位置仍是整体规模上都要得以体现。同时，餐饮、休谢谢阅读闲主力店也是该项目的重点和靓点。⑤商业规划要为项目的包装、推广、炒作服务，要有新意商业规划不仅仅要为【中海·格林威治城】项目的招商、运营服务，同时也要为项目的谢谢阅读包装、推广、炒作服务。因此在规划中，既要尊重市场，也不要墨守成规，照搬套用。要做谢谢阅读出项目的特色，就需要创新。⑥商业规划要考虑工程进度不同步，物业交付和运营时间不壹致对商业规划的影响感谢阅读根据中海X公司的项目开发步骤和进度，【中海·格林威治城】分成三期先后开发，这精品文档放心下载给商业步行街的氛围营造和整体开业时间以及后期的运营都带来了壹些影响。因此我们在商谢谢阅读业规划中壹定要考虑该因素，以便我们在壹期工程交付，商家入场运营时，业态组合、搭配谢谢阅读出现问题。2、商业运营定位①培根走廊—格调吧世界（动吧类）规划区域：14#楼（1F内街）、15#楼（1F内街），16#（1F、2F）、7#（1F—3F）精品文档放心下载业态内容：特色酒吧、跳舞吧、DISCO吧、MUSIC吧、KTV歌城；谢谢阅读规划理由：（1）“培根走廊吧文化区是【中海·格林威治城】商业步行街的主阵地，需要足够的规模感谢阅读支撑，该区域的建筑、运营面积达三千多平米，具备打造酒吧风情街的物业体量。精品文档放心下载（214#15#16#楼都是纯商业物业，不会形成噪音扰民纠纷，具体业态方面主要以动感谢谢阅读吧类为主（3）14#楼（1F内街）、15#楼（1F内街），16#形成壹个围合式的步行街区，别致的景观精品文档放心下载和延伸运营都有利于形成浓郁的商业氛围。（414#谢谢阅读楼（1F内街）、15#楼（1F内街）首期交付的物业规划为吧街。谢谢阅读②培根走廊—格调吧世界（静吧类）规划区域：8#楼（1F、2F）业态内容：网吧、水吧、清吧、陶吧、玩具吧、书吧、咖啡吧等；感谢阅读规划理由：（1）安静类的吧区应该和动感吧区自然分开设置，避免业态的互相干扰；感谢阅读（2）8#楼上是小户型公寓，考虑行业政策因素，不能设置餐饮行业和噪音污染行业；谢谢阅读③品牌餐饮、休闲店；规划区域：14#（2F、3F）、15#（2F、3F）、17#（2F）；感谢阅读业态内容：中餐酒楼、火锅、特色餐饮、茶搂、康体保健等；谢谢阅读规划理由：（1）该物业的面积、配套设施、楼层等硬件方面都非常适合餐饮、休闲业态运营；精品文档放心下载（2）14#、15#、17#楼都是纯商业物业，餐饮业和休闲业没有政策性的行业运营限制。精品文档放心下载④高尚休闲商务会所规划区域：1#、9#、11#、13#的1F—3F；谢谢阅读业态内容：SPA美容健身房、西餐咖啡馆、商务会馆；感谢阅读规划理由：（1）这几幢商业物业都处于景色宜人的府南河畔，建筑设计别具壹格，具备高档商业入驻谢谢阅读的硬件、环境方面的条件；（2）这几幢商业物业都将整体出租，要求入场的运营商家具备实力、规模和格调，规划中精品文档放心下载业态具备了这些要素；（3）若条件许可，也可考虑高档酒楼。⑤时尚·运动·旅游特色区规划区域：14#楼（1F外街）、15#楼（1F外街）；谢谢阅读业态内容：旅游服务、户外、登山、野营用品、运动器材、运动服饰、时尚精品店等；感谢阅读规划理由：（1）根据市场经验，外街底层壹般都设置为零售业态，14#楼、15#楼所处的区位较好，因感谢阅读此所规划的业态应具备特色和档次；（2）为了体现项目的品质，且为推广、炒作提供素材，规划中应有创新，旅游、体验式运感谢阅读动区就是不错而且贴近市场的创意。⑥固定性消费零售服务区（社区型）规划区域：17#（1F外街）感谢阅读网点等；规划理由：（1）该项目周边住宅云集，具有坚实的社区型消费基础；谢谢阅读（2）该规划区域所在商业步行街的位置相对略差壹些，且靠近农贸市场，和小环境较为感谢阅读切合。⑦固定性消费零售服务区（校园经济型）规划区域：17#（1F内街）业态内容：休闲服饰、礼品、音像店、饰品店、书店、眼镜连锁店、图书音像租赁店等精品文档放心下载规划理由：600余谢谢阅读平方米校园经济型固定性消费零售服务区。⑧社区超市规划区域：18#（1F）业态内容：知名卖场的便利店、红旗超市、互惠超市规划理由：该商业用房的面积和区位比较适合壹个社区型便民超市，超市的运营内容和农贸市场的感谢阅读业态不相冲突,主要以日用品、副食品为主。⑨娱乐主力店规划区域：7#（1F—3F）、16#楼（2F）业态内容：特色、主题酒吧、KTV歌城规划理由：（1）7#楼、16#楼处于“培根走廊”的格调吧区，符合规划的总体布局；谢谢阅读（2）该物业的运营面积以及硬件设施能够满足娱乐主力店的运营需要。谢谢阅读⑩农贸市场（略）3、业态规划的引导和界定（1）引导性运营定位主要为促进销售，结合项目特质对投资者及自营者描绘运营思路，但对小业主运营感谢阅读范围不做强制性规定14、15栋外街规划定位为“时尚、运动、旅游”特色区；精品文档放心下载外街底层为零售商业，为销售说辞而言，其规划业态应具备特色和档次；精品文档放心下载7栋的1楼定位为固定性社区消费服务区；临河商业定位为高档休闲商务会所，主要运营高档西餐、咖啡、俱乐部、商务感谢阅读中心等业态。（2）半强制性运营定位先行销售，但为了项目品牌树立及后继住宅的发售，对部分商业做半强制性业态定精品文档放心下载位，以业主公约形式对小业主进行约束14栋、15栋内街和16栋定位为格调吧世界；谢谢阅读（3）强制性运营定位为营造商业口岸，部分主力店先行租赁，待商业氛围形成后再行发售；谢谢阅读14栋、15栋的2、3层定位为品牌娱乐、餐饮主力店；精品文档放心下载17栋2楼定位为餐饮、休闲娱乐主力店。4、商业规划中主力店设置为配合开发商对项目壹期的销售和整体商业氛围的营造以及业态的引导，主力店及主力精品文档放心下载点在商业区域中作用显得尤为重要。为有效引进需求商业，特制定以下策略和原则，以指导精品文档放心下载双方工作。（1）设置原则根据项目整体开发进度，将在商业项目的三个开发周期里分设各主力店和主精品文档放心下载力点，本次以壹期开发区域进行设定；：核心主力店的租金价格具有区域市场环境内的绝对冲击力，且对该项目其它谢谢阅读区域的租金价格具有参考性和引导性；业态设定原则：符合对项目定位和业态规划统壹要求，具备壹定社会知名度和美誉度；感谢阅读物业原则：主力店的商业使用面积应大于300m2，开发商将根据其实际运营需求，对物感谢阅读业条件采用“量身设置的方式，进行贴身化服务。其物业收费标准将低于其它区域物精品文档放心下载业。（2）区位确定主力店区位及面积区位商铺编号单层面积(㎡)招商面积（㎡）A1区T14＃2F、3F10302060A1区T15＃2F、3F12502500A1区T17＃2F14001400B区T7#1F、2F、3F6001800C区T1＃2F、3F860（2F750（3F）1610谢谢阅读T9＃（1F：450、2F：360、3F：110）C区T9＃、11#、13#T11#（1F：800、2F：570、3F：140）T13#（1F：385、2F：270、3F：184.9）主力点区位及面积3269.9区位商铺位置主力招商建筑面积（㎡）备注A1区T14＃1F200㎡之上A1区T15＃1F西侧，圆形建筑运动休闲精品店，在销售中注意业态限制A1区T17＃1F东侧，圆形建筑在销售中注意业态限制A2区T18#1F320㎡先招商，便利超市B区T16#1F300㎡之上酒吧主力店（3）主力店业态范围区位商铺编号商业划分原则业态范围A1区T14＃2F、3F以楼层横向分割，1—2个商家:新派餐饮、火锅、康体休闲A1区T15＃2F、3F以楼层横向分割，1—2个商家特色中餐、料理、茶坊精品文档放心下载A1区T17＃2F1个商家休闲、娱乐业态B区T7#整体考虑，1个商家特色酒吧、咖啡谢谢阅读C区T1＃2F、3F前期先行招商，在1F预留大厅，和2F、3F整合租赁西式快餐C区T9＃、11#、13#整体考虑，每幢1个商家高尚休闲商务会所谢谢阅读（4）租金价格建议区位性质楼层第壹年租金建议（元/月）主力店14＃2F35－403F30A1区主力店15＃2F35－403F30主力店17＃2F30注：主力商家若对租金、物业标准等特殊要求，则再另行商议解决。精品文档放心下载5、招商执行计划商业项目推售计划、初步拟订的商业定位和商业规划以及近期定向招商反馈信息，我X精品文档放心下载公司对前期的招商策略作了适当的调整，且制订了8月25日—9月25日的招商工作执行计谢谢阅读划：(1)招商对象成都知名“餐饮、娱乐、休闲”品牌为目标主力商家；谢谢阅读以运动、旅游以及知名连锁品牌为次主力店目标商家。精品文档放心下载(2)招商区域“培根走廊”商业步行街面积较大的整体租赁商业单位，主要集中在14#、精品文档放心下载15#、16#、17#、1#、7#的二楼和三楼；“培根走廊”商业步行街14#、15#、17#的底楼外街商铺。谢谢阅读(3)招商方式通过“置信·商业联盟”的资源优势，以定向拜访招商为主；感谢阅读销售中心现场办公招商为辅（购买者和投资运营者）；谢谢阅读活动招商（执行方案另列）；媒体宣传、招商推广的配合。6、商对销售的支持、配合（1）在【中海·格林威治城】开盘以前，招商工作取得阶段性成果，力争签订5份精品文档放心下载意向租赁合同；（2）在租赁区域中，从易入难，首先从壹期项目（14#15#17#）底层外街商业感谢阅读单位的招商中实施突破；（3）在9月25日前，按照商业规划，力争休闲、旅游、运动区主力店招商成功，感谢阅读形成租约，为该区域销售创造条件；（4）以下是招商工作壹些进展情况，在销售物业时，可介绍下列商家准备入场运谢谢阅读营：前期意向租赁商家反馈信息表业态分类商家名称租赁区域租赁面积租金标准（报价）其它条件（初谈）半打酒吧7号楼1F500平方米50元/㎡谢谢阅读娱乐M98酒吧1号楼2、3F1500平方米商家趋向于购买，报价为7500元/㎡休闲蓝色海岸（有水休闲）独立区域5000平方米面积较大，量身建设格调茶坊9号楼或11号楼1000平方米45元/㎡地面车位的保障感谢阅读淑媛会18号楼2F1000平方米50元/㎡谢谢阅读满庭芳13号楼800m-900平方米60元/㎡精品文档放心下载餐饮老房子17号500平方米加盟商1500—2000平方米40元/㎡尚未落实加盟品牌感谢阅读体育运动中天白丽14号楼、15#号楼1F500-1000平方米55元/㎡中天白丽14号楼、15#号楼1F500-1000平方米55元/㎡劲浪体育14号楼1F或15#号楼1F或1F通2F800—1200平方米购买、租赁皆可其它杏林药房14号楼1F200平方米100元/㎡能够考虑购买感谢阅读国美音像17号楼1F100—200平方米7、销售上关于招商的统壹说辞项目的商业板块的招商工作统壹由成都置信集团下属的四川置信商业旅业地产有感谢阅读限X公司运作；业主购买商业物业以后，能够自营，能够自己招租，也能够委托置信商旅X公司代

理招商，中海X公司不向业主承诺投资租金回报；谢谢阅读如果业主委托置信商旅X公司代理招商，业主需和商旅X公司签订《委托招商代理

X公司壹个月的房租作为代理佣金；感谢阅读无论业主自营，自己招租仍是委托招商，运营者签订租赁协议前，业主或商旅X公

司需向中海物管X公司的商管部上报审批，做好商家的登记、备案。商家须服从项目整

体的业态规划，遵守物业管理制度和统壹的商业管理。对于投资自营的客户，其运营业

种也必须符合项目整体的业态规划。精品文档放心下载如果业主自己招租，必须采用中海X感谢阅读规避风险。若有其它约定能够签订补充条款或补充协议；运营者（租户）除了和业主签订《租赁合同》外，仍需要和中海物业管理X公司签

订《物业管理服务协议》和《二次装修协议》。如果涉及二次转租问题，业主能够委托

中海物业管理X够自行招租；谢谢阅读销售人员针对投资自营客户导致的业权分散问题，应从产品的硬件、设施设备标准感谢阅读上引导客户，其适合的运营的业态和整体规划上进行解说。感谢阅读8、下阶段招商工作重点9月份从下列商家入手，全面展开招商工作：本阶段新拓展目标商家拜访表业态分类商家名称招租区域引导业态分类商家名称招租区域引导业态分类商家名称招租区域引导食圣连锁14#15#17#的2F3F文轩连锁17#楼1F空瓶子培根酒吧区谢谢阅读三只耳14#15#17#的2F3F连时代新华17#楼1F音乐房子培根酒吧区精品文档放心下载火锅孔亮14#15#17#的2F3F锁宝岛眼镜17#楼1F兰桂坊培根酒吧区精品文档放心下载类秦妈火锅14#15#17#的2F3F店精视力眼镜17#楼1F回归培根酒吧区精品文档放心下载魏火锅14#15#17#的2F3F老凤祥眼镜17#楼1F鑫工场培根酒吧区谢谢阅读子耳朵14#15#17#的2F3F卖场便利店18#楼1F娱乐怡都培根酒吧区感谢阅读超味道江湖14#15#17#的2F3F红旗连锁18#楼1F类钱柜歌城培根酒吧区感谢阅读市味漫江湖14#15#17#的2F3F互惠超市18#楼1F金耳朵培根酒吧区精品文档放心下载中老房子14#15#17#的2F3F仙踪林培根吧区故事村培根酒吧区感谢阅读餐陶然居14#15#17#的2F3F咖啡上岛咖啡培根吧区星光灿烂培根酒吧区谢谢阅读类巴谷园14#15#17#的2F3F休闲咖啡地带培根吧区阿伦故事培根酒吧区精品文档放心下载狮子楼14#15#17#的2F3F欧洲房子培根吧区新视听培根酒吧区谢谢阅读（说明：上表是我部在该阶段内必须要完成定向招商的目标客户名单，其它商家的拜访感谢阅读9、招商政策①装修优惠期主要根据租赁面积和商家品牌确定优惠时间，租赁面积在1000m2谢谢阅读1000m2精品文档放心下载据实考虑，且非每个商家都必须给出优惠。②物业管理费以楼层分别计算物业管理费：壹楼：6元/平方米；二楼：4元/平方米；三楼：3元/平精品文档放心下载方米；2楼的3元/平方米和三楼的3元/平方米作为跟主力商家谈判的砝码和底线；感谢阅读③停车位以及停车费按照甲乙双方签订的合同且参照同类物业条件的标准，其主力店商家停车位及收费标准感谢阅读如下：停车位：租赁面积小于500m2，每户提供1-2个免费停车位；谢谢阅读租赁面积在500m2－1000m2，每户提供2-4个免费停车位；谢谢阅读租赁面积大于1000m2（含1000m22-4个免费停车位；精品文档放心下载感谢阅读地面停车费用标准：2元/次，地下停车费用标准：3元/次（2感谢阅读壹小时则增加收费壹元（过夜另计）。总的收费标准是按政府物价部门规定的谢谢阅读标准和市场实际情况收取；④商业各区域准确的交付时间A1区14#、15#、17#楼于2004年12底交付；感谢阅读A2区18#、19#楼暂定为2005年六月底交付；精品文档放心下载B区16#楼暂定为2005年六月底交付；B区1#、7楼的1-3F暂定为2006年中旬交付；精品文档放心下载9#11#13#2006年10精品文档放心下载⑤对外招商的租金标准（1）1F14#15#17#XX公司谢谢阅读X公司有权不接受委精品文档放心下载托，有业主自行招商或者按业态规划引导其投资自营。委托招商租金标准（最高价）单位：元/M2编号1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#

楼感谢阅读外街商铺租金标准7070707070707075757575编号1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#

楼谢谢阅读外街商铺租金标准757575757575758080808085编号1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#

楼谢谢阅读外街商铺租金标准80707070706565656565606060606565（2）中海运营销售部、商旅X公司招商人员在对外和商家首轮谈判租金报价均按下表精品文档放心下载执行，避免在招商执行过程中标准不统壹。2F、3F对外招商租金统壹报价壹览表区位幢号楼层面积租金统壹报价9月25日前9月25日后租金底价递增时间递增比例14号2F1097.2460元/m70元/m40元/m2223F1279.2150元/m260元/m230元/m2租赁期第三年开始租赁期第三年开始≥5％≥5％A区15号2F1317.0160元/m270元/m240元/m23F1180.6250元/m260元/m230元/m2租赁期第三年开始租赁期第三年开始≥5％≥5％17号2F1375.27m260元/m270元/m240元/m2租赁期第三年开始≥5％B区1号2F860m270元/m280元/m250元/m2租赁期第三年开始≥5％3F750m260元/m270元/m240元/m2租赁期第三年开始≥5％7号1F600m75元/m85元/m50元/m22222F600m260元/m270元/m240元/m2租赁期第三年开始租赁期第三年开始≥5％≥5％16号2F1100m260元/m270元/m230元/m2租赁期第三年开始≥5％18号2F――－60元/m270元/m230元/m2租赁期第三年开始≥5％9号1-3F920m270元/m280元/m260元/m2租赁期第三年开始≥5％11号1-3F1510m270元/m280元/m260元/m2租赁期第三年开始≥5％13号1-3F839.9m270元/m280元/m260元/m2租赁期第三年开始≥5％说明：根据双方签署的合同，2F、3F委托招商的低价30元/m2，上表中所列租金低价仅作为我X公司精品文档放心下载招商工作开展的期望值，希望通过和商家的沟通、谈判，在上述租金低价标准之上招商成功，不排精品文档放心下载X精品文档放心下载公司招商的条件。10、招商活动【招商见面会】活动时间：时间暂定为2004年9月活动地点：索菲特万达酒店宴会厅活动形式:简约确具有品位的互动式自助酒会带动整个活动开展；谢谢阅读用简单而不失优雅的布置在活动现场营造出壹个轻松、愉悦的环境；精品文档放心下载通过格调高雅的小提琴乐队的现场演绎世界名曲，给和会者以高品位的感感谢阅读受。开展目的:选择入驻商家，强化商家对项目的归属感；收集商家意见，准备和调整招商策略；推动商家的签约工作开展；强化投资意向客户对项目的信心；为商家和投资客户架设信息桥梁。准备工作：（详见活动方案）活动内容：小提琴乐队演奏；项目介绍，3D演示；互动小游戏（中海项目有奖问答；经济专家谈成都的“外滩经济；感谢阅读招商人员和商家开始1对1互动；自助酒会；商家现场考察。【商业联盟活动】预计在10月中旬，活动方案（略）其它活动根据实际招商情况另议11、物业交付使用标准按照中海X公司2004年7月30“中海格林威治城14.15.16.17.18.19栋谢谢阅读商铺交付标准”执行；1.7栋及临江9.11.13栋商业交付标准在招商过程中由甲方书面明确。谢谢阅读12、招商执行流程Ⅰ中海运营销售部销售物业业主委托商旅X公司招商形成租约谢谢阅读Ⅱ中海X公司委托商旅X公司招商形成租约中海运营销售部销售物业感谢阅读商旅X公司招商形成租约Ⅲ中海X公司销售物业物业管理X公司签署委托运营协议三、商业管理板块1、商业运营管理模式由中海X公司成立物业X公司下属商业管理部进行商业运营管理，四川置信商业旅业X公司感谢阅读作为商管顾问。商业管理负责步行街商业运营秩序，塑造、维护品牌以及服务质量等。通过商管部精品文档放心下载谢谢阅读商管部作为公约的执行监督方，对商家运营行为进行约束。从而保证整个商业步行街持谢谢阅读续旺场运营，维护、塑造项目品牌，最终达到物业升值的目的。谢谢阅读商业运营管理提供服务范围大致如下：①在前期介入即对业主进行引导，宣传且利用商业联盟的网络优势对入场商户、品牌进行精品文档放心下载选择，确保入场运营者的层次；②制定步行街的业态分布规划，使之有序、合理，避免相互干扰，由业权分散而导致的市感谢阅读场无序竞争；③对步行街的店招、广告等进行统壹规划和管理，即形象维护；精品文档放心下载④对商品入场的时间、卸货场地等进行规划，且对商户提供必要的协助；感谢阅读⑤签订业主公约，对运营规范进行约定，明确门前卫生及道路使用规则等，避免日后导致谢谢阅读相邻权侵害；⑥规范道路停车，确保公共交通秩序；⑦商场开业后的广告、活动促销，为持续旺场运营提供有力保证；感谢阅读⑧商场开业后的租务管理，接受业主委托，开展二次招商，及时弥补因商家退场而形成地谢谢阅读市场真空；⑨商场开业后的投诉管理，保证整个项目运营的服务质量，有效地形成品牌效应；精品文档放心下载⑩严格消防监督，避免火灾隐患；谢谢阅读X公感谢阅读司对返租物业进行招商。物管X公司商管部按双方约定租金标准和支付方式向业主承付谢谢阅读租金。招商租金用于支付返租物业租金，不足由中海X公司贴补，超出部分作为管理收感谢阅读益处理。商管部对返租的物业具有运营处置权和使用权以及因运营而获取收益的权利。感谢阅读商管X2—3谢谢阅读租的商家给予租金上的优惠，商家享受此优惠，必须服从商管X公司的统壹管理。商管感谢阅读部对运营业态、档次、规模、服务质量、品牌作限定。2、收费标准鉴于从事商业管理的机构是物业X感谢阅读费中，按以下标准收取：壹层6元/㎡二层3元/㎡三层3元/㎡此费用标准和中海X感谢阅读致的主要因为：商业步行街的物业管理服务相对单壹，商管和物管在工作职能上有壹定的谢谢阅读重叠，但主要壹商管为主，有别于住宅或写字间管理费的制定原则；谢谢阅读作为商业运营，二、三层的运营口岸没有本质区别，物业硬件配套条件基精品文档放心下载本壹致；作为大型商家整体运营，二、三商业很可能是壹家，作为同壹商家面临俩谢谢阅读种收费标准，执行难度较大；俩种收费标准给招商也带来壹定的难度。3、商管组织构架、职能管理内部事务日常工作：（略）制度执行：严格遵守执行X公司的各项规章制度。文化建设：注重企业文化建设，弘扬X公司企业文化。感谢阅读信息收集：收集和项目有关联的相关市场信息，对市场采用不定期调研。了解市场动态谢谢阅读及项目的目标客户状况。根据项目的要求，分析所储备的信息资源，撰写分感谢阅读析报告。基础资料；项目租务管理基础工作的准备。基础资料应作到准确、真实、具谢谢阅读体、可操作性和可持续性。且在实际工作中逐步完善。后期运作：项目客户资源的开发。入场商家的业务跟进，为项目租务管理进行严密细致感谢阅读的工作。X公司下达的运营指标，认真协调参和项目的前期策划、中期执行、谢谢阅读重点突出后期租务管理工作，预期内实现项目利润目标。组织管理：根据培训计划，员工进行定期或不定期的工作培训。做到分工明确，目标到谢谢阅读位。文档管理：收集、整理、归档部门的各类文书档案，专人负责，对密级档案确保安全。感谢阅读信息处理：及时对所收集的相关信息进行分析，如项目有异动情况，应及时调研，作出精品文档放心下载调整。客户开发：主动、热情、规范地对入场客户进行业务接洽，注重自身的言行举止、行为精品文档放心下载规范，以企业形象为本，任真对待客户。完善资料：根据市场和项目变化，在实际工作中逐步完善相关资料。精品文档放心下载求变创新：立足对项目利润、项目管理工作的提升，在实际工作中努力求变创新。感谢阅读协调关系准则：以企业文化理念、企业自身形象为准则，处理好X公司内部各职能部门和对外的精品文档放心下载社会公共关系。对内协调关系：紧密联系各部门，协调好上级和下级、X公司和X公司之间的关谢谢阅读系。从而达到“企业利益高于壹切”的目标。对外协调关系：和政府部门关系：针对政府机构的特殊性，掌握其机构设置及职能划分谢谢阅读基本情况。熟知其办事程序，建立和政府部门的良好关系。感谢阅读和社会公众：建立和媒体和社会公众的友好往来关系，弘扬企业文化，维护企业的社会感谢阅读形象，体现企业的品牌价值。和目标客户：按照“有理、有利、有节”的原则，保持热情的态度，处理和协调双方关感谢阅读系。要体现相互合作的精神，建立真诚双赢的合作伙伴关系。感谢阅读岗位、职责商业管理部经理（1名）任务：全面负责商业管理部的各项管理工作，保障X公司下达目标任务的完成。精品文档放心下载主要责权：负责整个商业管理部的日常管理；负责制订、贯彻商业管理部的规章制度，制定工作要求、工作目的；精品文档放心下载组织商业管理部的管理目标、管理计划、运营结构调整方案的制定；谢谢阅读负责制定商业管理部管理策略、宣传策略及租金收取方案；精品文档放心下载完成X公司下达的管理目标任务；完成上级领导交办的其他工作任务。组织关系：受物业X公司总经理指挥和监督，且向其直接报告；和X公司内外各方维持良好的关系，确保渠道畅通；充分体现部门的协调、管理、监督、配合和服务职能作用。精品文档放心下载业务主办（2名）：精品文档放心下载保证部门计划工作的完成情况。主要责权：谢谢阅读收集等；负责按租赁物业合同条款对商家进行管理，督促商家按合同条款进行；谢谢阅读对商家违反合同的行为进行界定，即时处理或提出意见报批；感谢阅读负责协助经办商家入场、办证、过户、退场等手续，规范商家运营行为；感谢阅读建立开放式管理和现场巡逻制度，受理商家投诉，即时解答和组织现场办公；感谢阅读负责收取租金、物管费、水电费及其他服务费等费用；维护市场内运营秩序，调解场内各种矛盾和纠纷；感谢阅读定期组织X感谢阅读相应记录存档；负责配合物业X公司对新进场商家二次装修方案的审定、监督；感谢阅读接受业主的委托代为进行招商，做好商家资源储备；负责商业管理部各广告位收费标准的制定和管理。承担上级领导交办的其他工作任务。组织关系：受商业管理部经理指挥和监督，且向其直接报告；充分体现部门的协调、管理、监督、配合、服务的职能作用。精品文档放心下载商务内勤（1名）：谢谢阅读保证部门计划工作的完成。主要责权：负责商业管理部文件撰写、信息档案的建立、租赁合同整理和管理等事宜；精品文档放心下载精品文档放心下载事宜；和X公司内外各方维持良好的关系，确保渠道畅通；负责衔接