2023年《房地产交易制度政策》名师预测五套卷之（五）附详解

PAGEPAGE602023年《房地产交易制度政策》名师预测五套卷之（五）附详解一、单选题1.下列不属于影响房屋租金的因素是（）。A、房地产市场B、房屋基本情况C、价值和使用价值D、房屋出租的个别情况答案：D解析：影响房屋租金的主要因素有：①房地产市场因素，即房屋租赁市场供求关系和房价因素；②房屋基本状况，包括区位状况、实物状况；③房屋出租的具体情况，房屋租金可能因租金包含具体内容不同而不同，此外，房屋租金的支付方式也会影响房屋租金。2.李某于2015年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，则李某该年度应缴纳房产税（）元。A、432B、576C、864D、1728答案：B解析：自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，李某该年度应缴纳房地产税为：1200×12×4%＝576（元）。3.在置业担保实务中，住房置业担保公司为借款人申请个人住房贷款，与贷款人签订的合同是（）。A、保证合同B、连带责任担保合同C、契约合同D、担保从合同答案：A解析：住房置业担保是指依据《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。4.房地产开发企业主要是（），要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。A、所有者和组织者B、从业者和决策者C、出售者和组织者D、组织者和决策者答案：D解析：房地产开发企业主要是组织者和决策者，在开发经营过程中特别关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成既定的开发经营目标。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。5.不属于住房公积金特点的是（）。A、强制性B、互助性C、自愿性D、保障性答案：C解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金的特点包括：①义务性，又称强制性；②互助性；③保障性。6.担保公司应当建立（），用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。A、担保风险基金B、财产担保制度C、保险制度D、风险预测机制答案：A解析：担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收人中提取，专户存储，不得挪用。7.物业管理区域内物业管理的重要责任主体是（）。A、社区居委会B、业主C、物业服务企业D、业主委员会答案：B解析：业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。8.甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110m2，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100m2，甲公司应当返还张某（）元。A、50000B、67000C、83490D、100000答案：C解析：本题中，张某购买商品房的面积误差比=（100－110）÷110×100%=–9.09%，绝对值超过3%，所以，甲公司应当返还张某的总数为：［（3%+2×（9.09%－3%）］×110×5000=83490（元）。9.下列属于房屋租赁合同自然终止的是（）。A、无正当理由，拖欠房租6个月以上的B、公有住宅无正当理由闲置6个月以上的C、将承租的房屋擅自转让的D、因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的答案：D解析：A项，承租人累计6个月以上拖欠租金的，出租人有权单方解除租赁合同，属人为终止。B项，无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房，属人为终止。C项，将承租的房屋擅自转让的，出租人可单方解除合同，属人为终止。10.不动产的一般抵押权登记不包括（）。A、不动产抵押权设立登记B、不动产抵押权变更登记C、不动产抵押权转移登记D、最高额抵押权设立登记答案：D解析：不动产抵押权登记可分为两类：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记。②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。11.（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A、自物权B、使用权C、用益物权D、担保物权答案：C解析：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。12.下列房屋中，属于继受取得所有权的是（）。A、受遗赠的房屋B、依法没收的房屋C、合法添附的房屋D、合法建造的房屋答案：A解析：继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类：①因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。②因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。根据《民法通则》的有关规定，在有数个继承人的情况下，只要继承人未作放弃继承的意思表示，继承的房产如果未作分割，则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。13.宅基地使用权实行严格的（）制度。A、按户数分配B、按人口分配C、按劳动分配D、按贡献分配答案：A解析：宅基地使用权的特征是：其主体只能是农村集体经济组织的成员；其用途仅限于村民建造个人住宅；宅基地使用权实行严格的“一户一宅制”，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；宅基地的初始取得是无偿的。14.房地产开发环节的收费，按照开发企业（）的不同，可分为土地一级开发收费和土地二级开发收费两类。A、取得土地B、获取资金来源C、开发目的D、获得审批方式答案：A解析：房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为土地一级开发收费和土地二级开发收费两类。其中，土地一级开发政府规费项目主要包括：土地补偿费、征收（拆迁）安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、土地复垦费等10余项费用；土地二级开发政府规费属于房地产开发环节企业应向政府缴纳的费用，当前主要有：工程质量监督费、公共消防设施建设费、占道费、绿化费等。15.公共租赁住房合同的租赁期限一般为（）年。A、1至2B、5C、6至8D、10至20答案：B解析：《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。16.甲公司按法定出让最高年限取得了某住宅建设用地使用权，4年后该土地上建成的住宅出售时，其占用的使用权剩余使用期限为（）年。A、46B、56C、66D、70答案：C解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中，该住宅占用的使用权剩余使用期限为：70－4=66（年）。17.下列情况中，职工不能提取住房公积金的是（）。A、翻建住宅B、小修住宅C、房租超出家庭工资收入规定比例D、完全丧失劳动力并与单位终止劳动关系答案：B解析：职工提取住房公积金有两类情况：①职工住房消费提取。主要包括：a．职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；b．偿还购房贷款本息的；c．房租超出家庭工资收入规定比例的；d．在缴存城市无自有住房且租赁住房的。②职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：a．离、退休的；b．完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；c．出境定居的；d．职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。18.全国人大常委会审议通过的法律的效力低于（）。A、部门规章B、司法解释C、行政法规D、宪法答案：D解析：房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。19.下列房地产转让的方式中，不属于有偿转让的是（）。A、房地产抵债B、房地产作价入股C、房地产买卖D、房地产继承答案：D解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为20.关于小产权房，表述错误的是（）。A、产权权能不完整或权能行使受限制B、属于违法建设和销售的房屋C、无法进行上市交易、办理房屋登记、抵押、继承D、国家支持部分城市进行小产权房建设和入市流转答案：D解析：小产权房是指在我国很多大中型城市及其近郊，出现的以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义，未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和入市流转的小产权房，国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。21.房屋征收的主体是国家，通常是由（）以行政命令的方式执行A、省级人民政府B、市、县级人民政府C、市级国土资源局D、市、县级土地局答案：B解析：房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。22.李某于2017年2月1日将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳房产税（）元。A、528B、576C、1584D、1728答案：A解析：财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%税率的征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。则李某该年度应缴纳房产税为：1200×4%×（12－1）＝528（元）。23.土地增值税减免规定，对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。A、20％B、30％C、40％D、50％答案：A解析：土地增值税的减免规定包括：①对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。②企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。③因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。④自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。24.房地产广告中不得（）。(2011年真题)A、涉及规划中的文化教育设施B、涉及物业管理内容C、含有升值或者投资回报的承诺D、使用建筑设计效果图或模型照片答案：C解析：A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。C项，《广告法》规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。D项，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。25.张某上年度年薪为48000元，公积金缴存比例为12%，则张某的住房公积金月总缴存额为（）元。A、200B、400C、480D、960答案：D解析：住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额＝（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）＋（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）。所以本题中，张某的住房公积金月总缴存额为：48000÷12×12%＋48000÷12×12%＝960（元）。26.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕当日起（）日内，持相关证明材料到房地产开发主管部门备案。A、15B、30C、60D、90答案：B解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。27.抵押权的核心内容在于取得抵押物的（）。A、价值B、使用价值C、交换价值D、收益价值答案：C解析：抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无需转移标的物的占有。抵押权设定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。28.公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在租赁合同签订后（）日内报相关部门备案。A、7B、10C、15D、30答案：D解析：合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案29.下列不属于《城市房地产开发经营管理条例》规定的不得发布广告的情形的是（）。A、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的C、权属有争议的D、取得该项目预售许可证的预售房地产答案：D解析：凡下列情况的房地产，不得发布广告：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。30.为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为称为（）。A、最高额抵押B、预购商品房贷款抵押C、在建工程抵押D、一般房地产抵押答案：A解析：最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。31.原则上，土地登记由土地所在地的（）不动产登记机构办理。A、市级人民政府B、县级人民政府C、国务院D、省级人民政府答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记。跨县级行政区域的土地登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。32.张某因购买房屋一次性提取住房公积金8万元，应缴纳的个人所得税为（）元。A、0B、800C、1600D、16000答案：A解析：住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。33.关于城镇土地使用税的纳税人，说法错误的是（）。A、纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人B、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的由代管人或实际使用人缴纳C、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以代管人为纳税人D、土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税答案：C解析：A项，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。B项，拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。C项，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人。D项，土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。34.根据我国《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额（）以上的，不得转让。A、15％B、20％C、25％D、30％答案：C解析：《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》明确规定了房地产转让的条件：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。35.城镇土地使用税应按照（）征收。(2012年真题)A、纳税人自己测量的土地面积B、纳税人实际占用的土地面积C、纳税人占用土地上的建筑物基地面积D、纳税人占用土地上的房屋总建筑面积答案：B解析：城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。36.关于房地产中介服务特点的说法，正确的是（）。A、人员特定、服务无偿、指定服务B、人员特定、服务有偿、委托服务C、人员不特定、服务有偿、指定服务D、人员特定、服务无偿、委托服务答案：B解析：商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。主要规定包括：①实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同。②受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。③房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。④房地产销售人员的职业资格。房地产专业性强、涉及的法律多，对房地产销售人员具有一定的要求。37.住房公积金个人住房贷款审批主体是（）。A、受托办理贷款银行B、当地住房公积金管理委员会C、当地住房公积金管理中心D、当地住房交易管理部门答案：C解析：商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。38.下列关于房地产抵押的说法中，正确的是（）。A、已出租的房屋不能设定抵押B、设定了抵押的房地产不能转让或者出租C、同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D、设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理答案：C解析：A．已出租的房屋不能设定抵押B．设定了抵押的房地产不能转让或者出租C．同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D．设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理A项，已出租的房屋能设定抵押，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；B项，设定了抵押的房地产可以转让或者出租；D项，设定了抵押的房地产，抵押人或者第三人不转移对房地产的占有，仍由抵押人占用与管理。39.商品房屋租赁登记备案内容发生变化时，当事人应当在（）日内到相关部门办理手续。A、10B、20C、30D、60答案：C解析：商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。40.房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同（）。(2009年真题)A、对承租人和新房主继续有效B、对承租人和新房主无效C、对承租人继续有效，对新房主无效D、对承租人无效，对新房主继续有效答案：A解析：为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。41.未配备电梯的老旧住宅，经专有部分占建筑物总面积______以上的业主且占总人数______以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。（）A、1/3；1/3B、1/3；2/3C、2/3；1/3D、2/3；2/3答案：D解析：在电梯更新中。维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。42.不动产登记资料的查询是实现（）重要作用表现。A、登记公示公信B、物权公用C、物权多变D、物权多途径答案：A解析：物权公示的目的，是为了方便第三人查阅和了解登记内容。第三人是否可以便捷的查阅登记内容，是实现登记公示公信的重要作用表现。作为物权公示的手段，登记资料的公开查询意义重大，主要包括：①完善不动产登记制度的必然要求；②保障不动产权利人或不动产权利变动当事人的合法权益，维护不动产市场秩序的必然要求；③不动产登记机构依法办事的需要。43.下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A、房屋勘察设计B、房地产开发经营C、物业管理D、房地产中介服务答案：A44.根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定，下列说法正确的是（）。A、出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位B、人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3C、厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以D、房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住答案：A解析：AB两项，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。C项，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。D项，在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住，是属于“群租房”的情形，这一行为是相关法律法规所禁止的。45.住房公积金管理中心可以将住房公积金用于（）。A、购买国债B、向单位或个人提供担保C、购买股票D、发放商业性贷款答案：A解析：住房公积金管理中心运作住房公积金的基本要求是在安全的基础上，注重社会效益和经济效益。因此，在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。住房公积金管理中心不能向单位或个人提供担保。46.李某父亲于2018年3月5日死亡；3月20日登记机构受理李某的继承房屋登记申请，3月22日将申请登记事项记载于登记簿；3月23日李某领取不动产权证书。李某取得该房屋所有权的时间是2018年（）。A、3月5日B、3月20日C、3月22日D、3月23日答案：A解析：登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，其他行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。47.《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务由（）承担。A、受让人B、转让人C、房屋拆迁管理部门D、受让人与转让人共同答案：A解析：房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。48.权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（）。(2012年真题)A、更正登记B、变更登记C、注销登记D、异议登记答案：A解析：更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。49.房屋租赁登记备案中，签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）日内，持有关证明文件到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理房屋租赁登记备案。A、15B、25C、28D、30答案：D50.对个人购买90m2及以下唯一住房的，契税税率暂统一下调到（）。A、0.5％B、1.0％C、1.2％D、1.5％答案：B解析：自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。多选题1.下列情形中，免征契税的有（）。A、私立学校受让教学大楼B、市医院购置住院部房产C、城镇职工按规定第一次购买公有住房D、法定继承人继承房产E、非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产答案：BCD解析：AB两项，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。私立学校并不在范围内。C项，城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。D项，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税。E项，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。2.职工可以提取住房公积金的情形有（）。A、家庭月工资收入2400元，房屋月租金涨至600元B、购买自用二手商铺C、自建自住住房D、购买家用电器E、偿还购买住房的贷款本息答案：CE解析：职工提取住房公积金有两类情况：①职工住房消费提取。主要包括：职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入规定比例时的，房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定。②职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：离、退休的；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在市、县或出境定居的；职工死亡或者被宣告死亡的。3.适用变更登记的主要情形包括（）。A、权利人姓名或者名称变更的B、权利人放弃不动产权利的C、地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的D、不动产权利期限发生变化的E、买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的答案：ACD解析：一般来说，适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或者名称变更的；②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的；⑦法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。题中，B项属于注销登记；E项属于转移登记。4.贷款人对借款人的贷款金额做出限制性规定所采用的指标包括（）。A、贷款金额不得超过某一最高金额B、贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额C、贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额D、当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以其中的最低限额作为贷款金额E、当申请金额超过以上任一限额的，以申请金额作为贷款金额答案：ABC解析：在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额，即贷款额度＝所购住宅总价一首付款数额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，包括：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。5.统一格式的《商品房预售款监管协议》由（）签订。A、开发企业B、商业银行C、房产局D、房地产经纪机构E、工商行政管理局答案：ABC解析：实践中，各地积极探索对商品房预售资金监管的有效方式，如设立商品房预售款专项账户，由开发企业、商业银行和房产局三方签订统一格式的《商品房预售款监管协议》，明确三方的权利、义务，并在电视台和公众信息网上公告，供社会公众查询。6.房地产中介服务包括（）。A、房地产开发B、房地产咨询C、房地产投资D、房地产估价E、房地产经纪答案：BDE解析：房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。7.商品房预售应符合的条件有（）。A、已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书B、持有建筑工程规划许可证C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期D、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》E、已通过竣工验收答案：BCD解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。8.下列关于房地产开发经营的表述中，不正确的有（）。(2006年真题)A、商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》B、商品房的保修期自物业管理企业物业接管验收合格之日起计算C、因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人D、超过合同约定的期限，房地产开发企业仍不能交付商品房的，购房人有权要求赔偿损失但不能主张退房E、房地产开发企业故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，导致商品房合同无效的，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任答案：BDE解析：B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算；D项，超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同；E项，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。9.《物权法》允许债务人或者第三人对其有权处分可以设定抵押的房地产包括（）。A、建筑物和其他土地附着物B、土地所有权C、建设用地使用权D、正在建造的建筑物E、法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产答案：ACDE解析：《物权法》第180条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。B项，根据《物权法》第184条规定，土地所有权不得抵押。10.以下属于申请注销登记的有（）。A、因地震导致不动产灭失的B、权利人放弃不动产权利C、不动产权利终止D、不动产被国家征收E、因人民法院的生效法律文书致使原不动产权利消失，当事人未办理注销登记答案：ABC解析：申请注销登记的情形主要包括：①因自然灾害导致不动产灭失的；②权利人放弃不动产权利的；③不动产权利终止的；④法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：①依法收回国有土地、海域等不动产权利的；②依法征收、没收不动产的；③因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消失，当事人未办理注销登记的；④法律法规规定的其他情形。DE两项，属于嘱托注销登记。11.关于房地产抵押权效力的内容，下列表述正确的有（）。A、抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位B、抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为C、抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保D、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存E、抵押期间，转让的价款超过债权数额的部分归债权人所有答案：ABCD解析：《物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。12.印花税的税率形式有（）税率。(2006年真题)A、定额B、差额C、累进D、差额累进E、比例答案：AE解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。13.住房公积金管理的基本原则有（）。A、住房公积金管理委员会决策B、住房公积金管理中心运作C、银行专户存储D、业主委员会参与管理E、财政监督答案：ABCE解析：住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，维护住房公积金所有人的合法权益。14.市、县房地产交易管理机构主要任务包括（）。A、协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款B、办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续C、为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务D、建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务E、管理全国房地产工作答案：ABCD解析：市、县房地产交易管理机构的主要工作任务有：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；②整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；⑤为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。15.下列属于房地产抵押主要类型的有（）。A、一般房地产抵押B、在建工程抵押C、已出租的房地产抵押D、预购商品房贷款抵押E、最高额抵押答案：ABDE解析：房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；②在建工程抵押，指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；③预购商品房贷款抵押，指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；④最高额抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。16.下列房地产中，不得抵押的有（）。A、耕地B、村办企业厂房C、列入城市房屋拆迁范围的房屋D、宅基地E、已经设定抵押权的房地产答案：ACD解析：《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。17.个人转让购买满5年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有（）。(2009年真题改编)A、土地增值税B、个人所得税C、增值税D、契税E、印花税答案：ABCE解析：A项，《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。B项，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税。C项，自2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售收入全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。D项，自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。E项，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。18.下列情形中，（）可免征个人所得税。A、将房屋产权无偿赠与子女B、将房屋产权无偿赠与祖父母C、将房屋产权无偿赠与朋友D、将房屋产权无偿赠与直接赡养人E、房屋产权所有人死亡，依法取得继承权的法定继承人将房屋赠与他人的答案：ABD解析：C项，《中华人民共和国税收征收管理法》规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对受赠人免征个人所得税。E项，房屋产权所有人死亡，依法取得继承权的法定继承人或者受遗赠人，将房屋产权无偿赠与对其承担直接赡养义务的抚养人或赡养人，对受赠人免征个人所得税。19.房地产商品具有的（）等特性，决定了存量房买卖市场不同于普通商品市场。A、风险大B、独一无二C、不可移动D、投资收益高E、价值量大答案：BCE解析：房地产商品具有的独一无二、不可移动、价值量大等特性，决定了存量房买卖市场不同于普通商品市场。20.与一般产品广告相比，房地产广告具有的特点是（）。A、清晰的目的性B、较强的区域性C、较大的信息量D、发布渠道多样化E、时效性答案：BCE解析：与一般产品广告相比，房地产广告具有下列特点：①较强的区域性和针对性；②独特性；③较大的信息量；④时效性。21.申请房屋所有权首次登记的，应当提交的材料有（）A、房屋已经竣工的材料B、建设工程符合规划的材料C、不动产权属证书或者土地权属来源材料D、房地产调查或者测绘报告E、相关税费缴纳凭证答案：ABCDE解析：申请房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：①不动产权属证书或者土地权属来源材料；②建设工程符合规划的材料；③房屋已经竣工的材料；④房地产调查或者测绘报告；⑤相关税费缴纳凭证；⑥其他必要材料。22.新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房（）由国家和单位统包。A、投资B、建设C、分配D、交易E、管理答案：ABCE解析：新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房投资、建设、分配和管理由国家和单位统包，实物分配，职工支付很低的租金。个人建房和购置住房被限制。这种制度在特定历史条件下起了积极作用，但资源配置效率低，不利于住房投资良性循环。23.住房公积金的财政监督体系包括（）。A、财政B、中国人民银行C、单位和社会D、审计部门E、职工答案：ABCDE解析：财政监督是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机构。财政监督是一个完整的监督体系，包括财政、中国人民银行、审计部门、职工、单位和社会，对住房公积金归集、提取使用等情况进行监督。24.下列各项免征增值税的有（）。A、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房的租金收入B、个人出租住房的收入C、销售个人自建自用住房的收入D、企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入E、个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的收入答案：ACDE解析：销售及出租不动产时增值税的免税规定：①个人自建自用住房销售时免征增值税。②企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收增值税。③廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征增值税。④公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。⑤个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。⑥个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售收入全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。25.下列建设用地中，法定出让最高年限为50年的有（）。A、纺织厂B、普通商品住宅C、私立学校D、旅游度假村E、高尔夫球场答案：AC解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。国有土地建设用地使用权出让最高年限为50年的有工业用地；教育、科技、文化卫生、体育用地；综合或其他用地。26.甲公司将其在建商品住宅项目转让给乙公司，下列行为属于违规行为的有（）A、交易双方2月21日办理了土地使用权变更登记手续，同年3月16日持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案B、乙公司3月18日以内部认购方式，收取有购买意向者每套住房3万元的诚意金，同年4月27日该项目取得商品房预售许可证C、乙公司销售商品住宅时拒绝发放《住宅质量保证书》D、为让业主及早入住，乙公司将未经验收的商品住宅直接交付给购房者E、乙公司在办理商品房预售许可证后及时对外销售答案：BCD解析：B项，未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。C项，房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。D项，房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。27.申请公共租赁住房，应当符合以下条件（）。A、在本地无住房B、在本地住房面积低于规定标准C、收入、财产低于规定标准D、为外来务工人员且就业不稳定E、收入稳定且达到申请的规定年限的答案：ABCE解析：公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。申请公共租赁住房，应当符合以下条件：①在本地无住房或者住房面积低于规定标准；②收入、财产低于规定标准；③申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。28.下列行为中，应缴纳契税的有（）。(2010年真题)A、国有土地使用权出让B、土地使用权赠与C、土地使用权交换D、房屋使用权转移E、房屋所有权继承答案：ABC解析：中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。29.住房城乡建设部、财政部、人民银行印发的《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，为保障住房公积金缴存职工合法权益，促进住房租赁市场发展作出的规定包括（）。A、明确租房提取条件B、规范租房提取额度C、简化租房提取要件D、提高提取审核效率E、防范骗提套取行为答案：ABCDE解析：为保障住房公积金缴存职工合法权益，改进住房公积金提取机制，提高制度有效性和公平性，促进住房租赁市场发展，作出以下规定：①明确租房提取条件；②规范租房提取额度；③简化租房提取要件；④提高提取审核效率；⑤防范骗提套取行为。30.下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（）。(2012年真题)A、《物业管理条例》B、《城市房地产管理法》C、《土地管理法实施条例》D、《商品房销售管理办法》E、《安徽省城市房地产交易条例》答案：AC解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。不定项选择（总共20题）1.（一）程某与某房地产开发公司于2014年5月4日签订了《某市商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，面积为100m2。2014年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2014年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为96m2。2015年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。开发公司应返还程某（）元。A、9600B、7200C、12000D、19200答案：C解析：开发公司应返还程某面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息，双倍返还面积误差比超过3％部分的房价款。具体为：［3%+（4%－3%）×2］×2400×100=12000（元）。2.（一）齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2016年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2016年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。若齐某租赁的住房为公共租赁住房，则其合同期限一般为（）年。A、1B、3C、5D、10答案：C解析：配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。3.（一）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2006年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房，蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。关于屋面漏水的说法，正确的为（）。A、屋面漏水不属于保修范围B、不在商品保修期内C、蒋某可以要求建筑商承担责任D、蒋某可以要求甲企业承担责任答案：C解析：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。本案例中，保修期限为5年，2009年9月27离房屋建成不足3年，在保修范围内，蒋某可以要求施工单位（建筑商）承担责任。4.（三）刘某向甲公司购买一套预售商品住宅，商品房预售合同约定房屋建筑面积为150m2，房价按建筑面积计算，单价为2000元/m2，对房屋面积误差处理方式未做约定。刘某签订了商品房预售合同，缴纳了5000元的定金，支付了6万元首付款，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款刘某购房过程中，必须缴纳的税费包括（）。A、契税B、房屋登记费C、公证费D、律师费答案：AB解析：A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。B项，根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。5.（二）甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。销售商品住宅时，甲公司应当（）。A、偿还贷款，解除在建工程抵押关系B、经抵押权人同意C、经房地产权属登记机关同意D、通知抵押权人，并告知向买受人销售的商品房已设定抵押答案：B解析：《物权法》规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。6.胡某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。(2008年真题)陈某所购房屋屋面防水工程的质量保修期为（）。A、2008年5月1日B、2008年5月31日C、2010年3月31日D、2010年5月31日答案：C解析：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。7.甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2014年1月该小区竣工验收。张某于2015年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。房地产买卖属于（）行为。A、无偿B、有偿C、单务D、双务答案：BD解析：房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。8.A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。签订的商品房预售合同应当向人民政府（）管理部门登记备案。A、工商B、土地C、房地产D、建设答案：BC解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。9.胡某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。按规定乙公司为陈某办理房屋所有权证的限期为（）。A、从6月2日起计算60天内B、从6月2日起计算90天内C、从10月10日起计算60天内D、从10月10日起计算90天内答案：A解析：房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。10.2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2011年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。(2011年真题)关于房屋租赁的说法，正确的为（）。A、租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行B、卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止C、冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权D、褚某虽无意购买该房屋，但2011年11月如主张优先租赁权时，卫某不得拒绝答案：AC解析：AB两项，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。因此陈某与褚某签订的原租赁合同应继续履行。CD两项，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。除了出卖租赁房屋，出租人在与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务及委托拍卖人拍卖租赁房屋时，也应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。值得注意的是，承租人主张优先购买并不是任何条件下都可实现，而必须是同等条件下提出的主张。11.房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。房地产转让一般应当以（）作为缴纳税费的依据。A、申报的成交价格B、重新评估的价格C、更改后的成交价格D、市场价格答案：A解析：《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。12.（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起（）日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。A、7B、15C、30D、60答案：C解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。13.（一）2013年10月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙建筑公司（以下简称乙公司）承建其开发的小区。2014年4月，甲公司领取了商品房预售许可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月，甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案，郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2015年1月该小区交付使用，甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月郑某将自己所购房屋出租给刘某，租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌，宣传自己公司的产品。4月郑某将出租房屋抵押给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。关于郑某将出租房屋抵押给银行的表述，正确的为（）。A、郑某在抵押出租房屋前，应当征得刘某的同意B、郑某与银行之间的房地产抵押合同是郑某和银行之间借款合同的从合同C、郑某是抵押人，银行是抵押权人D、郑某应当将房屋已出租的情况告知银行答案：BCD解析：B项,《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。C项,房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。D项,以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。14.程某与某房地产开发公司于2014年5月4日签订了《某市商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，面积为100m2。2014年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2014年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为96m2。2015年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。《商品房预售合同》应在（）内向政府管理部门登记备案。A、15日B、30日C、20日D、90日答案：B解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。15.（一）2013年10月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙建筑公司（以下简称乙公司）承建其开发的小区。2014年4月，甲公司领取了商品房预售许可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房