从投资决策到竣工结算房地产开发工程造价控制研究房地产竣工结算

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近年来，随着房地产开发规模日益增大，一个开发工程由几年前的几千、几万平方米建筑面积递增至现在的十几万、几十万平方米建筑面积，房地产开发中的工程造价也大幅提高。在当前楼市走势低迷、房价理性回归的新形势下，实施工程造价的有效操纵无疑显得尤为重要。现阶段，对于房地产开发造价的操纵，绝大片面开发商局限在施工预算、结算而忽略全程的造价操纵，以致预算超概算、结算超预算的现象屡见不鲜。工程造价失控，势必降低开发投资的经济效益，关系到开发商的进展与生存。本文分析了房地产开发中投资决策阶段、工程设计阶段、实施阶段、竣工结算阶段工程造价操纵的特点，并提出四个阶段工程造价操纵的对策。

房地产开发；全程造价操纵；投资决策；工程设计；实施阶段；竣工结算

引言：

房地产是国民经济进展的一个根本生产要素，是进展社会经济和改善人民生活物质条件的根基产业之一，在国民经济体系中占有重要地位。房地产开发的造价操纵，直接影响到工程的造价和进度、质量的好坏，是房地产工程告成与否的关键。由于房地产工程开发周期长，所以本金操纵的周期也较长，这给目标本金的设定、信息的收集与分析、绩效考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长，本金的信息涉及面广，影响地产工程本金操纵的不确定因素多。例如，关于拆迁国家虽然有较细致的政策，但最终的金额主要还是开发商与拆迁者谈判的结果，其中的不确定性也较大，本金预算往往被突破。建筑安装本金、根基设施本金、配套设施本金主要受市场建筑材料价格波动的影响以及建筑市场供求关系的影响。因此，在整个开发过程中，无论是市场因素还是人为因素对本金都有较大的影响且不易预料，众多的影响因素和不确定因素增加了开发工程本金操纵的难度。

目前，大多数开发商对房地产开发工程造价的操纵，局限在施工预算、结算而忽略全程的造价操纵，其结果是事倍功半，操纵效果不甚梦想。本文认为，要想做好房地产开发造价的操纵，务必从贯穿房地产开发的全过程入手，做好每一阶段的造价操纵。

1房地产开发全过程造价阶段划分及其特点

目前，根据我国创办工程工程的创办程序，房地产工程从酝酿、规划、创办到投入使用大致分为4个阶段：工程投资决策阶段(工程建议书、可行性研究、投资收益分析)，工程规划设计阶段(工程规划设计、方案审批)，工程实施阶段(施工阶段)，工程竣工结算阶段。

1.1在工程投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制细致投资估算，由于都是投资估算，一般误差在＋30％到-20％之间，所以误差较大。这一阶段创办工程造价操纵的难点是：第一，工程概括实施方案尚未确定，估算难以达成切实；其次，此阶段开发商有时是为了争取工程的开工，行政决策意识对比强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的回响实际处境。

1.2在工程规划设计阶段，从操纵创办工程造价来说一般又分为4个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；其次，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算；概算一经批准，即为操纵拟建工程工程造价的最高限额；第三，技术设计阶段(扩大初步设计阶段，简称扩初)，开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正总概算；第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计慨算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价操纵是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价(估算、概算、预算)相互制约、相互补充，前者操纵后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的操纵系统。

1.3在工程实施期间，开发商主要按照施工图纸，结合承包方实际完成的工程量，以合同价为根基，拨付工程款。该阶段造假操纵的难点在：第一，因物价上涨所引起的造价提高；其次，由于设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用；第三，考虑到业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上涨。

1.4在竣工验收阶段，全面搜集在工程创办过程中实际花费的全部费用，开发商以合同和工程实体为根基，照实表达创办工程的实际造价，编制竣工决算。

2房地产开发四个阶段的造价操纵对策

2.1工程投资决策阶段，是影响工程告成与否和做好造价操纵的关键阶段。方案的选定和投资估算的定位是创办工程的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价操纵的源头，对以后各阶段的造价操纵起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好。就需要举行充分的市场调研、细致的资料收集和反复的方案对比，尽可能选出最正确组合，做出科学的决策。要成立投资计划部门，根据公司现有的资金、土地储蓄处境及融资才能，结合当前市场行情，举行必要的、专业的分析论证，确定工程的可行性。建立工程审查制，公司做出的投资分析报告还应聘请专业接洽公司的有关专家举行审查，提出相应的提升措施，供决策层抉择。其次，依靠公关工作，合理合法地降低工程造价，也是操纵工程造价的有效途径。

在另一个层面上，开拓金融业务，提高融资才能，巩固工程活力，降低财务费用也是房地产工程开发本金操纵的重要工作。在房地产开发中，金融资本同工程资本相互独立而又精细结合，房地产业离开金融业的支持和合作，将会寸步难行。目前，房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供给过紧的状况。真正完善的房地产融资体系务必是两条腿走路：一是依靠银行；二是依靠资本市场。因此，积极拓宽房地产工程融资渠道，降低房地产开发财务费用，增加企业信贷规模，对降低资金本金，分散和降低工程开发风险也具有重要作用。

2.2工程设计阶段，是除了工程决策之外影响工程投资最大的阶段。该阶段的成果，通常就是用图纸表示的概括设计文件。在这个阶段工程成果的功能、根本实施方案和主要投入就根本确定了。工程设计阶段对总投资的影响较大，一般创办工程的阅历数据为20％-30％，工程使用功能影响在10％-20％。数据说明工程设计阶段对工程投资具有重要影响，要想有效地操纵工程造价，就要抓住设计阶段这个重要环节。

概括来讲，可从以下三个方面操纵。

其一，实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、切实性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，制止因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。

其二，实行工程限额设计。限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算操纵初步设计，按批准的初步设计总概算操纵施工图设计，同时各专业在保证达成使用功能的前提下按调配的限额整制设计，保证投资总限额不被突破。

其三，举行设计图纸多方评审。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量操纵在施工之前。在设计阶段，抑制设计方案的缺乏或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性举行审核，从各个不同角度对设计图纸举行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，制止因设计考虑不周或失误给施工带来影响，达成造价操纵要求。

2.3工程实施阶段，工程现场施工条件受到种种繁杂因素的影响和