北京某项目房地产价格评估报告

北京××项目房地产价格评估报告***咨询中心心报告摘要此报告是为委托托方核实房地地产现值所制制作的，委估估房地产为一一个综合性建建筑，土地使使用权现状为为划拨，目前前用于租赁经经营。在估价价时考虑了委委估房地产的的特殊性而选选择了两种估估价路径：成成本途径的基基本思路为首首先利用重置置成本法来评评估建筑物的的价格，然后后利用市场比比较法来测算算毛地价，最最后加上拆迁迁费即为委估估房地产的综综合价格；收收益途径是通通过充分的调调查研究，确确定公寓、写写字楼和酒店店等三部分不不同的收益水水平后扣除合合理的费用，再再将委估房地地产未来收益益年限中的年年纯收益折现现为房地产现现值，然后扣扣除需补交的的土地出让金金即为评估结结果。致委托方函北京××项目有有限公司：受贵公司委托，我我中心对贵公公司所属位于于北京市×××区××的北京××项目现时时的市场价格格进行了客观观、公正的评评估。我们确确定该房地产产项目建筑面面积为696671.622平方米，土土地面积为114036..05平方米米，土地产权权为划拨，土土地用途为综综合（酒店、办办公、公寓），在在扣除应上缴缴政府地价款款后于估价时时点二○○一年十二月月三十一日的的市场价格为为人民币：11273444.79万元元，大写金额额：壹拾贰亿亿柒仟叁佰肆肆拾肆万柒仟仟玖佰元整。上述价格不包括括划拨土地使使用权补办土土地出让手续续时应缴纳给给政府的地价价款。我们估估算补缴的地地价款总额为为4412..01万元，大写金金额为人民币币肆仟肆佰壹壹拾贰万零壹壹佰元整。评估过程、结果果及有关说明明详见《估价价结果报告》及及《估价技术术报告》。***咨询中心心二○○二年元月月二十日估价师声明（同同房地产估价价规范）估价的假设和限限制条件一、根据委托方方提供的《中中华人民共和和国国有土地地使用证》[[京市××澳台国用用××号]中的记载内内容，北京×××项目位于于××区××，用地总总面积为144036.005平方米，土土地使用权类类型为划拨，土土地证载用途途为综合(旅游业)，土地使用用者为××项目有限限公司。根据据委托方提供供的国家计划划委员会《关关于在京修建建××项目的复复函》[计资××号]文件中的的记载内容，北北京××项目用地地被批准为建建造客房、出出租办公楼、以以及俱乐部和和信息中心等等。根据委托托方提供的《土土地使用合同同》中的记载载内容，北京京××项目用地地的土地用途途为酒店、写写字间、公寓寓、展览厅、商商业服务等。北北京××项目用地地的土地实际际用途为酒店店、办公和公公寓等综合用用途，此次评评估我们设定定土地用途为为综合。根据据我国有关的的法律、法规规规定，×××项目有限公公司拥有该土土地的使用权权，但不能进进行转让，只只有在与有关关土地管理部部门签订土地地出让合同，补补交土地出让让金后才能拥拥有对上述土土地的转让的的权利。二、根据委托方方提供的《中中华人民共和和国房屋所有有权证》[京房权证市市××澳台字第第××号]中的记载内内容，房屋所所有权人为×××项目有限限公司，房屋屋座落在×××区××号，地号号为××,产别为港澳澳台产，北京京××项目共有有房屋１幢（包包括主楼、附附1、附2和地下室），结结构为钢筋混混凝土，总层层数为17层，总建建筑面积为669671..62平方米米，其中地上上建筑面积为为549033.06平方方米，地下建建筑面积为114768..56平方米米，总容积率率为4.966，地上容积积率为3.991。三、本次评估中中，我们将委委估宗地的土土地用途设定定为综合用途途（酒店、办办公、公寓），根根据北京市人人民政府发布布《北京市出出让国有土地地使用权基准准地价的通知知》[京政发[19993]344号]规定，综合合用途的法定定最高使用年年期为50年；根据据委托方提供供的资料，北北京××项目的建建成时间为11991年，根根据《房地产产估价规范》钢钢筋混凝土结结构非生产用用房的经济耐耐用年限为660年，委估估房屋剩余经经济耐用年限限为50年；在此此次评估中，估估价师假设估估价对象所有有者可持续经经营五十年，土土地使用权的的估价设定年年限为50年，土地地使用用途为为综合（酒店店、办公、公公寓），土地地剩余使用年年限自估价时时点起计算，我我们确定估价价对象的剩余余使用年限为为综合用途法法定最高使用用年期50年。四、本次估价的的评估值为从从完整产权条条件下的房地地产价格中扣扣除应向土地地管理部门上上缴的地价款款。地价款应应由政府部门门核定，本报报告中的数据据来源于该区区域市场情况况，仅供参考考。五、根据委托方方提供的资料料，北京×××项目主要包包括酒店、写写字楼和公寓寓三部分，其其中酒店部分分经国家旅游游局评审，定定为五星级涉涉外酒店，写写字楼部分的的设计标准和和实际水平具具备顶级写字字楼的标准，公公寓部分的设设计标准及市市场定位是按按照酒店式高高档公寓标准准进行设施配配置及管理的的，本次估价价中我们分别别按照五星级级涉外酒店、顶顶级写字楼和和酒店式高档档公寓标准进进行评估。六、在本次评估估中，我们假假设估价对象象均没有抵押押权、租赁权权、担保权等等他项权利，评评估结果不受受他项权利状状况的影响。七、在估价对象象评估过程中中，假设其未未来纯收益每每年不变，房房地产综合还还原利率每年年不变。利率率（r）为安全利利率（一年期期银行贷款利利率）加风险险报酬率3%%，即房地产产综合还原利利率为8.885%。八、本次估价中中估价师是采采用公开市场场价格标准，未未来市场变化化风险和短期期强制处分等等因素对其价价格会有一定定的影响，在在此我们不予予考虑。九、我们对估价价对象未来收收益的预测、未未来投资的预预测等技术操操作依据委托托方提供的有有关资料进行行，如因这些些资料的真实实或估价对象象未来利用方方向及利用程程度的改变，会会导致估价对对象价格的改改变，应重新新进行价格评评估。十、根据北京市市一级土地市市场的资料，政政府出让土地地收取的地价价款（楼面毛毛地价与地上上建筑面积之之积）中包含含土地出让金金和基础设施施配套建设费费。在此次评评估中，我们们假设委托方方还需向政府府补交土地出出让金才能取取得出让土地地使用权，在在此取为楼面面毛地价的440%。十一、估价对象象在20000年和20011年进行大范范围装修改造造，本次评估估中已考虑了了这部分成本本投入。十二、估价假设设一年按3665天计算,美元人民币币汇率是1：8.28。十三、未经评估估单位书面同同意，本评估估报告的全部部或任一部分分不得用于公公开的文件、通通告或报告中中，也不得以以任何方式公公开发表。十四、本次估价价结果自估价价时点起半年年内有效。估价结果报告一、委托方委托单位：北京京××项目有限限公司法人代表：×××联系电话：×××详细地址：北京京市××区××号二、估价方受托单位：****咨询中心法人代表：×××联系电话：×××详细地址：北京京市西城区×××号三、估价对象1.估价对象基基本状况北京××项目位位于××区××，是集商商业、娱乐、办办公、酒店和和高档公寓于于一体的综合合性公共建筑筑项目。北京京××项目用地地土地总面积积为140336.05平平方米，土地地使用权类型型为划拨，土土地证载用途途为综合(旅游业)，土地使用用者为××项目有限限公司,土地的实际际用途为酒店店、办公和公公寓等综合用用途。北京××项目的的房屋所有权权人为××项目有限限公司，共有有房屋１幢（包包括主楼、附附1、附2和地下室），现现浇钢筋混凝凝土框架剪力力墙结构，总总层数为177层，建筑檐檐高67.33米，总建筑筑面积为699671.662平方米，其其中地上建筑筑面积为544903.006平方米，地地下建筑面积积为147668.56平平方米，建成成于19911年，19966年到19999年进行了局局部的装修改改造，20000年到20011年进行了大大范围的装修修更新改造，总总容积率为44.96，地地上容积率为为3.91。××项目包括酒酒店、写字楼楼和公寓三个个部分，其中中，酒店部分分建筑面积554871..62平方米，地下下3层，地上188层（18层为屋顶顶设备层），地地上1～3层为公共裙裙楼，4～16层为标准准客房，第117层设有豪豪华客房，第第18层为设备备及水箱间；；共有客房5504间，另另设有中西餐餐厅、酒吧、多多功能厅、健健身房、车库库等。办公楼楼部分建筑面面积73900平方米，共共13层，位于于4-16层，公公寓部分建筑筑面积74110平方米，共共13层，位于于4-16层，设设有74套房间，并并配有门厅及及相应的管理理设备。2.估价对象的的产权状况根据委托方提供供的《中华人人民共和国国国有土地使用用证》[京市××澳台国用用（××）字第××号]，××项目有限限公司取得了了位于××区××号的划拨拨土地使用权权。根据委托方提供供的《中华人人民共和国房房屋所有权证证》[京房权证市市××澳台字第第××号]，××项目有限限公司取得了了位于××区××号的房屋屋所有权。3.估价对象区区位及周围环环境状况北京××项目位位于北京市×××区××，西临××环路××北大街，东东邻××街，南接接××大厦，北北临××路。北京京××项目座落落在××街和××路交叉路路口××立交桥的的××角。北京××项目位位于市区中心心的东侧，四四周交通十分分发达，紧临临××环路，距距天安门直线线距离5公里，距北北京火车站44公里，距使使馆区仅2公里，距首首都机场高速速路三元桥入入口处仅3公里。附近近有地铁、442路、44路、113路、117路、415路、701路、800路、823路公共共汽车和1115路、118路公共共电车等众多多公交线路从从此经过，四四周道路畅通通，十分方便便。对外交通通，由于估价价对象紧邻二二环路，故去去京开公路、津津京塘高速路路、京石高速速路、京沈高高速路、首都都机场高速路路都极为方便便。因此估价价对象交通十十分便利。北京××项目配配套设施较为为完善，达到到宗地“七通一平”（即宗地外外通上水、通通下水、通路路、通电、通通暖、通讯、通通气及宗地内内场地平整）。北北京××项目毗邻邻东四商业街街、王府井大大街等主要街街区，是北京京市区东部的的国际性办公公、文化、商商贸区的中心心区域，区内内顶级商务建建筑林立，为为京都政治、外外交、金融、商商务、娱乐的的繁盛之地。周周边已形成北北京目前最成成熟的高档商商业区，也是是京城高档的的生活区，周周围有外交部部、文化部、司司法部、农业业部等国家部部委机关大院院和外国使馆馆区，有富华华大厦、北海海万泰大厦、保保利大厦、东东环广场等著著名商务、办办公标志性建建筑，还有工工人体育场、工工人体育馆、全全国农业展览览馆、朝阳公公园、团结湖湖公园和东岳岳庙等文化体体育旅游设施施，该地区道道路宽敞，交交通便利，地地理位置极为为优越。4.建筑物结构构和装修情况况根据委托方提供供的有关资料料，估价对象象××项目共有有房屋１幢（包包括主楼、附附1、附2和地下室），地地下3层，地上188层（18层为屋顶顶设备层），建建筑檐高677.3米，总总建筑面积为为696711.62平方方米，建成于于1991年，19966年到19999年进行了局局部的装修改改造，20000年到20011年进行了大大范围的装修修更新改造。结构形式：按88度抗震设防防，现浇钢筋筋混凝土框架架剪力墙结构构，其中：地地上1-3层为现现浇钢筋混凝凝土框架结构构，4层以上饭店店部分为剪力力墙体系，写写字楼和公寓寓部分为框架架剪力墙结构构，高层主体体下为箱式基基础，低层裙裙楼下为独立立基础。装修情况：⑴外装修四面外墙镶贴进进口西班牙粉粉红麻大理石石和进口外墙墙砖，局部为为铝合金暗框框玻璃幕墙配配进口比利时时中空玻璃和和高级外墙涂涂料。⑵楼地面首层、大厅、公公共区域地面面铺贴进口大大理石，客房房、写字楼和和公寓房间为为水泥地面上上铺高级纯羊羊毛地毯。⑶内墙面大厅及公共区域域为进口大理理石，客房、写写字楼和公寓寓内墙面贴高高级纸基壁纸纸，局部为雕雕花贴金箔造造型，樱桃木木墙裙墙面，大大厅柱子为高高级金箔装饰饰造型。⑷天棚轻钢龙骨石膏板板吊顶，大厅厅等局部有造造井造型，外外涂高级乳胶胶漆。⑸电梯及电梯间间共设有19部日日本进口原装装客用电梯。电电梯间墙面为为高级进口大大理石，樱桃桃木墙裙，镶镶大理石门套套。⑹卫生间地面及四壁均为为高级大理石石，并配有高高级进口科勒勒牌卫生器具具。⑺楼梯间楼梯踏步采用高高级地砖，墙墙面为高级乳乳胶漆，楼梯梯扶手为木扶扶手。⑻门窗窗为镀膜铝合金金中空玻璃窗窗，并配通长长豪华窗帘，门门为高级装饰饰硬木门和高高级防火门，大大门采用不锈锈钢自动旋转转门。⑼屋面水泥方砖上人地地面，配有卫卫星天线、擦擦窗机轨道和和霓红灯。⑽供水系统设有三套独立供供水、热水、中中水系统，其其中热水管道道为铜管，224小时供水水。⑾空调系统设有集中热力供供暖系统：可可调温风机盘盘管、温控开开关、喷塑风风口；中央集集中空调系统统：开利产品品、自动调节节、新风系统统、排风系统统。⑿消防设施设有日本日探报报警主机NFF－1，中央控制制烟感防火报报警系统、自自动喷淋灭火火系统和正压压送风防排烟烟系统。⒀供电系统采用双回路供电电系统，确保保24小时供电电。配有法国国梅兰日立高高压柜、低压压柜，五台德德国变压器共共6250KKVA，两台台康明斯发电电机共6000KVA。⒁通讯系统设有加拿大北方方电讯程控电电话自动交换换系统，独立立机房。⒂卫星电视设公共天线，卫卫星天线和电电视双向传输输系统，闭路路电视监控系系统。⒃其它还设有内部电脑脑管理网络系系统，宽带网网络系统：超超五类综合布布线、每个房房间3个点，楼宇自自控系统：控控制空调、热热交换、监控控锅炉、冷库库、水位和室室外照明等，摩摩托罗拉寻呼呼系统等。5.基础设施状状况①通电：双回路路供电，电压压为10KVV，配有一座座自备电站，现现有供电设施施能满足用电电需要。②供水：共有两两路供水，共共有2个接口，现现有供水设施施能满足需要要。③排水：共有两两路排水，雨雨水、污水分分流，分别接接自市政雨水水干管和市政政污水干管，现现有排水设施施能满足生产产生活需要。④通暖：配有中中央空调系统统和集中供暖暖系统，现有有供暖设备能能满足需要。⑤通气：市政干干管接到宗地地外，接自市市政供气管网网，现有供气气设施能满足足需要。⑥通讯：宗地有有程控电话及及交换系统，现现有电讯设施施能满足需要要。⑦通路：宗地三三面临街，西西临二环路×××街，北临临××路，均为为城市主干道道，东××街为城市市支线。北京A项目建筑筑物功能分布布明细表表4－1序号部位功能层高（米）建筑面积（平方米）1地下三层箱式基础、泵池池、人人防工程3.2-2地下二层停车场、设备用用房房、后勤用用房房4.07548.2883地下一层设备用房、自行行车车库、厨房房、管管理用房5.457148.2884首层大堂、中餐厅、咖咖啡厅、酒吧吧、商品部、中中国银行5.05026.2445二层行政办公室、商商务务中心、宴宴会会厅、日本本餐餐厅、画廊廊6.104498.7116三层多功能厅、美容容美美发厅、游游泳泳池、健身身房房、会议室室7.404498.7117四层客房、写字间、公公寓2.953359.4558五层客房、写字间、公公寓2.953359.4559六层客房、写字间、公公寓2.953359.45510七层客房、写字间、公公寓2.953359.45511八层客房、写字间、公公寓2.953359.45512九层客房、写字间、公公寓2.953359.45513十层客房、写字间、公公寓2.953359.45514十一层客房、写字间、公公寓2.953359.45515十二层客房、写字间、公公寓2.953023.09916十三层客房、写字间、公公寓2.953023.09917十四层客房、写字间、公公寓2.952512.73318十五层客房、写字间、公公寓2.952512.73319十六层客房、西餐厅2.951886.45520十七层客房、设备机房房4.00837.5021屋顶层设备机房4.00280.21合计69671.6622四、估价目的本次估价为委托托方核实房地地产现值，提提供客观、公公正、科学、合合理的房地产产市场价格依依据。五、估价时点二○○一年十二二月三十一日日六、价值定义此次评估的价格格为建筑物和和土地使用权权的整体价格格，即房地产产现时市场价价格。其中，建建筑物价格是是指北京×××项目696771.62平平方米现状建建筑物于二○○一年十二月月三十一日的的市场价格；；土地使用权权价格是指北北京××项目140336.05平平方米用地在在开发程度为为宗地外“七通”（通上水、通通下水、通电电、通气、通通热、通讯、通通路）及宗地地内场地平整整的条件下于于估价时点二二○○一年十二月月三十一日，综综合用途，550年期划拨拨土地使用权权市场价格。七、估价依据1.有关政策法法规和文件（1）《中华人人民共和国土土地管理法》；；（2）《中华人人民共和国城城市房地产管管理法》；（3）《北京市市基准地价表表》。2.委托方提供供的有关资料料（详见附件件）。3.本中心掌握握的有关市场场资料及估价价人员实地勘勘察、调查所所获得的资料料。八、估价原则本次估价依据房房地产估价的的综合分析原原则、替代原原则、最有效效利用原则、供供需原则、多多种方法相结结合的原则、估估价时点原则则等，对估价价对象价格进进行客观、公公正、科学、合合理的评估。九、估价方法估价对象用于租租赁经营，根根据委托方提提供的有关资资料和受托方方掌握的市场场底价资料，在在遵守有关法法规、政策和和符合评估技技术标准的基基础上经过评评估人员的实实地勘察和认认真分析，决决定此次估价价采用收益法法、市场比较较法和重置成成本法对估价价对象进行评评估，并经过过综合平衡，剔剔除误差因素素，对划拨土土地使用权进进行减价修正正后，最终决决定估价对象象的房地产现现时市场价格格。具体估价价通过两种途途径。第一种途径为成成本途径，运运用市场比较较法和重置成成本法综合测测算房地产价价格。先用市市场比较法测测算估价对象象土地使用权权价格，然后后采用重置成成本法测算估估价对象中房房屋建筑物的的价格，最后后加总求得估估价对象总价价格。第二种途径为收收益途径，即即直接采用收收益法测算估估价对象的市市场现值。1.市场比较法法是将估价对对象房地产与与近期已经发发生交易的类类似案例加以以比较对照，从已经发生了交易的类似案例价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。估价对象所在区域房地产市场较发达，有较多的土地出让案例，因此可通过市场比较法测算估价对象的楼面毛地价，然后再测算出估价对象的楼面熟地价，求出土地总价格。2.重置成本本法是先计算算出以估价时时点当时的建建筑材料、建建筑技术与工工艺等，重新新建造与旧有有建筑物具有有同等效用的的新建筑物的的重置成本，再再加上正常的的利润和应纳纳税金等费用用，进行折旧旧后得出估价价对象建筑价价格的一种估估价方法。3.收益还原原法是运用适适当的资本化化率，将预期期的估价对象象房地产未来来各期的正常常纯收益折算算到估价时点点上的现值，求求和得出估价价对象房地产产价格的一种种估价方法。本本次估价对象象的现状用途途为综合，是是有投资收益益的房地产，并并且可以收集集到类似物业业的客观收益益水平，因此此可以采用收收益还原法进进行估价。首首先估算每年年的有效总收收益，然后扣扣减正常运营营时的管理费费用、维修费费用、保险费费以及税费等等，得到每年年的纯收益。通通过选定的收收益法公式和和资本化率求求得估价对象象的现时市场场价格。十、估价结果本着公正、公平平、公开的总总原则，在分分析现有资料料的基础上，采采用收益还原原法、市场比比较法和重置置成本法，我我们确定估价价对象在估价价时点二○○一年十二月月三十一日的的市场价格为为：房地产现值：11273444.79万元元大写金额：壹拾拾贰亿柒仟叁叁佰肆拾肆万万柒仟玖佰元元整十一、估价人员员（略）十二、估价作业业日期二○○二年元月月五日至二○○二年元月二二十日十三、估价报告告应用有效期期本估价报告应用用有效期为自自估价时点起起半年。估价技术报告一、个别因素分分析(略)1.交通条件2.土地面积及及建筑物面积积(同结果报告告)3.建筑物结构构和装修情况况(同结果报告告)二、区域因素分分析(略)三、市场背景分分析（一）北京市旅旅店业的发展展现状及前景景分析北京是中国的首首都，有着几几千年的悠久久的历史，是是全国政治、文文化、经济的的中心、旅游游城市和国际际交往中心、交交通、通讯、信信息的集散中中心，旅游资资源非常发达达。北京旅店业的发发展是近200年的事，19984年以后后，政策放开开，到19888年全市旅旅店饭店猛增增到28955家，床位达达到17.99万张，从19992年到19988年新建和改改建的宾馆每每年都以277%的速度急急增，19997年超过了了30%。1995年京京城的旅店有有3113家，其其中国有为11202家，19966年全行业的的营业额为11.9亿元，利利润871万元，利利润率只有44.4%。京京城旅店实行行的价格基本本上是19885年定的，19991年稍有有调整，但变变动不大。尽尽管正在经营营的和在建的的大饭店越来来越多，但实实际上目前的的市场已经饱饱和，随着竞竞争的日益激激烈，很可能能有的大饭店店会出现破产产、倒闭。尽尽管目前有的的涉外饭店为为了保本已迫迫不得已降低低门槛，实行行一种“破坏性经营”，但这种局局面不会维持持太久。东南亚金融市场场的动荡和经经济危机对京京城饭店服务务业带来一定定的影响。外外国旅客减少少20%左右，加加上约有1000万平方米米新建宾馆饭饭店的开业，饭饭店业的价格格竞争激烈。1998年北京三星级以上饭店的价格普遍降低。随着近年来政府府的政策的完完善和经济的的日益发展，国国家针对房地地产建设规模模偏大和房地地产投资结构构不合理的问问题出台了一一系列政策、措措施，严格控控制高档房地地产开发特别别是四星级及及以上宾馆、饭饭店项目的审审批，这在一一定程度上对对饭店市场起起到一些积极极作用，使饭饭店市场迅速速、健康的发发展；另外22008年奥奥运会主办权权的申办成功功、CBD商务区区的进一步策策划、中国加加入WTO也将使使北京市旅游游经济的发展展进入一个前前所未有的持持续的繁荣阶阶段。因此，北北京饭店业必必将迎来一个个新的高潮。（二）北京市公公寓的发展现现状及前景分分析1.北京市公寓寓的发展现状状（1）北京市公公寓的基本形形式可分为住住宅式公寓、别别墅式公寓、写写字楼（商住住楼）式公寓寓、酒店式（宾宾馆饭店式）公公寓等四种形形式。北京早期建设的的外交人员公公寓是较典型型的功能专一一的住宅式公公寓楼。近些些年开发建设设的大量“花园”、山庄”等多为别墅墅式公寓，这这些公寓多注注重对休闲情情趣和绿色环环境的追求，体体现出一种现现代时尚。写字楼公寓大多多聚集在信息息、交通便利利，商务活动动集中的地区区，近年来发发展迅速。从从北京亚运村村发展起来的的北辰金融商商贸城近几年年业绩不凡，其其大量的写字字楼公寓的开开发使用是其其成功的重要要条件之一。宾馆饭店公寓大大多为各饭店店位满足常住住商务客户的的需求而设计计的附楼或专专门划定的长长包房区域，它它们的收入长长期稳定，较较少受到饭店店业淡旺季的的影响，是各各大饭店的一一棵“常青树”。近几年，融工作作和居住为一一体的商住两两用的写字楼楼公寓和宾馆馆饭店公寓对对写字楼市场场产生了很大大的冲击。（2）在地理位位置上，北京京公寓目前大大体呈东、北北、西三大区区域分布。东区：以长安街街为轴线，横横跨东二、三三环路，这里里是京城传统统的国际商业业开发区，有有使馆区和长长安街的贯通通优势加上星星级宾馆饭店店和商业、餐餐饮娱乐设施施比较齐全，因因此，京城高高档次公寓大大多集中于此此，如国贸、燕燕莎、长富宫宫、亮马、港港澳、亚太、永永安、北京、建建国、长城、昆昆仑等，它们们以宾馆饭店店式公寓居多多，占据公寓寓总数的1//3，其设施施、管理、租租价均代表了了京城最高水水平。北区：以亚运村村为中心呈放放射状向周边边地区延伸。已已建成的有汇汇园住宅式公公寓，近几年年在建、待建建的有阳光、名名人、阳明广广场等以商住住楼公寓为主主的配套建筑筑群和沿京昌昌、机场走廊廊方向繁衍的的花园式别墅墅公寓。西区：主要分布布在在西单商业业街街、北京金金融融街、中关关村村和北京西西客客站等地区区。目目前该区域域地地段上的公公寓寓尚没有东东、北北地区集中中、“火爆”，但据行家家们估计，这这这里将变成成京京城地产发发展展商们的“新战场”。2.北京市公寓寓的的前景分析析北京市公寓的消消费费群体主要要分分为以下三三类类：第一类是国外众众多多公司、商商社社驻京办事事机机构及“三资”企业的高层层管理人员员。据据统计，目目前前在京注册册的的外商已逾逾万万家，外商商及及管理人员员总总数已超过过110万人。这这些人在京京居居住时间较较长长，他们不不满满足服务周周到到、但生活活空空间显得相相对对单调局促促的的宾馆饭店店，大大多数人选选择择生活气息息浓浓郁，适于于长长期定居的的公公寓，客观观上上为京城公公寓寓的迅速开开发发提供了一一个个巨大的需需求求市场。第二类是一些国国际际组织驻京京办办事处机构构和和部分使馆馆工工作人员及及家家属，约5万人。他们们大多有着着明明显的文化化趋趋向，如日日本本客人首选选建建国门外具具有有东瀛色彩彩的的长富宫，而而而韩国人则则看看好韩国风风格格的京友公公寓寓。第三类是在京注注册册的国内公公司司和驻京办办事事机构。和整个房地产市市场场形势一样样，北北京市公寓寓价价格也处在“归真”阶段，有所所下降，但但从从发展看来来，公公寓还是有有很很大的市场场的的。20000年北京外销销公寓租金金在在第一、第第二二季度仍旧旧保保持低迷的的局局面，但从从第第三季度开开始始租金上扬扬，根根据戴德梁梁行行的统计，222000年北北京外销公公寓寓的租金报报价价上升了0..2％，达到到21美元/月·平方米，尽尽管幅度很很小小，但表示示北北京外销住住宅宅市场已经经开开始走出低低谷谷。外销公公寓寓的需求主主要要来源于在在京京工作的外外籍籍人士，尽尽管管许多小公公司司，尤其是是一一些办事处处之之类的机构构更更多的起用用本本地人士担担当当其高级管管理理人员以节节省省开支，但但许许多大公司司由由于业务的的扩扩展还是不不断断地引进外外籍籍员工，尤尤其其是一些技技术术型的外籍员员工到北京京来来，从而使使北北京外籍员员工工的数量保保持持着增长的的趋趋势。无论在商务中心心还还是中关村村一一带商住公公寓寓的上市量量都都会比较大大，主主要有以下下原原因：中国国加加入WTO的影响响；写字楼楼价价格的连续续上上升及网络络公公司降温，使使使部分企业业从从高档写字字楼楼中退出；；国国内经济好好转转，大批海海外外专业人士士归归国创建企企业业，大量处处于于成长期的的中中小型企业业的的需求增大大；；新建的商商住住公寓配置置较较好，可以以量量身定做，与与与一般的中中小小型写字楼楼相相比，功能能较较多，花费费比比较低，而而且且，对发展展商商来说，公公寓寓的资金回回收收比出租写写字字楼要快，具具具有较强的的市市场竞争力力。综上所述，由于于未未来外销公公寓寓新增供应应的的匮乏和需需求求的旺盛，外外外销公寓的的租租金还会继继续续上升。（三）北京市写写字字楼市场的的发发展现状及及预预测分析1、北京市写字字楼市市场分析（1）市场供应应从2000年开开始，北北京写字楼楼市市场开始从从997年的低迷迷状态走了了出出来，特别别是是甲级写字字楼楼租金的飙飙升升，加大了了开开发商对投投资资办公用房房的的信心。2001年1季季度度北京办公公用用房竣工面面积积仅有6.66万平方米，与与与去年同期期相相比减少了了337.0%%，市市场供应量量相相对较少，导导导致了1季度写字楼楼市场供不不应应求的局面面，尤尤其1季度竣工的的部分项目目，在在预售阶段段就就已经有较较大大部分售出出，另另外有些项项目目则一再推推迟迟竣工时间间，减减少了实际际供供应量。写字楼市场目前前虽虽然存在供供不不应求局面面，但但在写字楼楼市市场较为集集中中的CBD和中关关村地区在在近近年内会有有大大量的写字字楼楼项目集中中上上市，投资资还还需谨慎。（2）市场需求求虽然随着网络泡泡沫沫部分消失失，在在2000年年年初曾经成成为为京城写字字楼楼市场一大大支支撑点的部部分分高新技术术企企业离开豪豪华华写字楼，但但但由于一些些国国际、国内内大大公司继续续扩扩大在京办办公公面积，写写字字楼租金指指数数持续了20000年的上上升趋势。北京办公用房价价格格指数走势势图图2.北京市写字字楼楼市场的预预测测分析（1）北京写字字楼需求求量将继续续放放大，主要要因因为：a.经济持续增增长长，加入世世贸贸组织将会会对对写字楼市市场场产生实质质性性推动作用用。b.高新技术相相关关产业将会会对对写字楼市市场场产生较大大的的需求，新新经经济的力量量不不可忽视。c.2000年年银银行开始对对写写字楼投资资放放贷，使写写字字楼交易中中的的投资性购购买买具有政策策上上的支持。在在在写字楼租租金金持续走高高的的情形下，银银银行对写字字楼楼投资放贷贷会会使一部分分考考虑租写字字楼楼的中资公公司司转而投向向投投资市场，带带带动写字楼楼投投资市场的的活活跃，并为为租租赁市场的的活活跃奠定价价格格基础。d.申办200088奥运会的成成功为写字字楼楼市场创造造了了大量商机机。奥奥运会的申申办办成功，海海内内外大量投投资资者将云集集北北京，尤其其是是旅游公司司包包括旅游网网站站，增加对对办办公用房地地需需求。e.中资公司发发展展神速，对对高高档写字楼楼需需求保持旺旺盛盛增长。中中国国证券市场场二二板市场的的设设立，催生生了了大量新的的科科技公司，这这这些公司对对写写字楼的需需求求不可忽视视。（2）北京市写写字楼未未来几年新新增增供应量预预测测当前许多国内外外投投资者看好好北北京写字楼楼市市场，准备备在在近期大规规模模投资兴建建写写字楼，而而许许多以前由由于于种种原因因搁搁置的物业业目目前也有重重新新开工的迹迹象象，这些项项目目预计将会会在在2003年投投入市场，届届届时市场上上写写字楼供应应不不可避免地地出出现激增。写字楼新增供应应预预测图总之，北京写字字楼楼市场开始始走走出低迷，持持持续稳健地地节节节攀升。综上所述，房地地产产的大环境境正正在慢慢好好转转，当然这这有有一个过程程，未未来房地产产的的收益将趋趋于于缓慢增长长。四、最高最佳使使用用分析估价对象位于××××环××桥的××角，西临临二环，北北临临××路，所处处地域为北北京京市最佳的的商商贸区之一一。从从估价对象象往往西3公里内为北北京市传统统的的商业街东东四四和王府井井大大街；往南2.5公里即即是北京市市商商贸黄金地地段段建国门内内、外外大街；往往东东紧邻北京京市市总体规划划中中的CBD商务中中心区，目目前前已经有了了相相当大的规规模模。估价对对象象附近是规规模模庞大的外外国国使馆区和和北北京市东部部的的国际性办办公公、文化、商商商贸的中心心点点。在此区区域域进行房地地产产投资，选选择择酒店、写写字字楼和公寓寓方方向最能实实现现估价对象象所所处地块的的最最高最佳利利用用。五、估价方法选选用用1.评估方法的的选选择估价对象的用途途为为酒店、写写字字楼和公寓寓等等，正常情情况况下具有相相对对稳定的出出租租经营收益益，结结合该物业业的的实际情况况，经经过反复研研究究，我们确确定定通过收益益途途径和成本本途途径对估价价对对象进行评评估估，再综合合确确定最终评评估估价格。其其它它同估价结结果果报告。2.评估测算步步骤骤①运用特尔菲法法确定定估价对象象特特殊条件下下评评估测算所所需需的各种参参数数。②采用重置成本本法测测算估价对对象象中房屋建建筑筑物的价格格，采采用市场比比较较法测算估估价价对象土地地使使用权价格格，然然后最后加加总总求得估价价对对象总价格格。③根据市场调研研和对对北京市近近年年同类型房房地地产价格的的变变化趋势分分析析，结合估估价价对象的具具体体情况，确确定定估价对象象的的预期年总总收收益，再根根据据同类型物物业业经营的一一般般情况，确确定定估价对象象经经营的年总总费费用，二者者相相减即估价价对对象的年纯纯收收益。最后后，确确定估价对对象象的综合还还原原利率，确确定定估价对象象的的待开发投投资资额，根据据估估价对象的的剩剩余有效收收益益年限，利利用用科学的计计算算公式测算算估估价对象于于估估价时点的的市市场价格。六、采用重置成成本本法进行建建筑筑物估价（一）估价依据据1.××项目目有有限公司提提供供的竣工结结算算表，竣工工总总结，××简介××项目工程程改造项目目及及时间表，××××项目分区区面积统计计，外外墙玻璃面面积积统计，各各专专业竣工总总结结介绍，各各专专业系统图图，结结构平面图图，工工程部提供供的的部分设备备单单价表。2.19966年年北京市建建设设工程概算算定定额(土建、给排排水、通风风空空调、电气气、绿绿化、室外外、市市政)、材料预算算价格、间间接接费及其它它费费用定额。3.京造字((11996))33号：关于北北京市外资资((合资、合作作)建设工程概概算编制办办法法的通知、北北北京工程造造价价信息、及及国国家颁布的的关关于工程造造价价的文件和和法法规等。（二）价格定义义1.本评估价格格计计价单位为为人人民币元；；2.1美元汇兑兑为为8.28元人人民币；3.建筑安装工工程程中人工费费为为：40元/工日(市场价为35—42元/工日)；4.装修工程中中人人工费为：：555元/工日(市场价为45—55元/工日)；5.设备、材料料费费用执行现现行行市场价格格，市市场中寻不不到到价格的设设备备，根据合合同同价按现行行外外汇牌价折折算算；6.单位价格包包含含：材料、设设设备的预算算价价(市场供应价价+运费+关税+采购保管费费)、安装调试试费、其它它直直接费、间间接接费、上交交国国家的税费费等等；7.成新率的确确定定：采用使使用用年限法和和观观察法综合合确确定。其中中使使用年限法法的的计算公式式为为：建筑物物成成新率＝建建筑筑物尚可使使用用年限÷(经济耐用年年限)×100%（三）特殊说明明的的事项1.由于委托方方交交付的资料料不不齐全，没没有有关于详细细工工程量的竣竣工工结算书，图图图纸不齐全全，工工程量只能能依依照图纸说说明明及系统图图进进行估算，由由由于管道的的类类型多，管管径径不同，取取平平均管径进进行行计算；2.根据现场勘勘查查，待估建建筑筑物的实际际状状态较好，各各各项设备设设施施的维修保保养养状况比较较好好，则判断断该该建筑物的的尚尚可使用年年限限较长。（四）房产位置置及及状况××项目工程由由北北京××事务所与与香港××工程设计计公司共同同设设计，设计计符符合国务院院港港澳办公室室和和首都建筑筑委委员会所审审定定的设计方方案案。该工程程位位于××路××立交桥的的东南侧，总总总占地为144036..005平方米，总总建筑面积积为为696711.62平方方米；建筑筑物物檐口高度度为为67.3米，地地下3层，地上188层（18层为屋顶顶设备层）。本本工程分为饭饭店、写字楼楼、公寓及餐餐厅、酒吧、多多功能厅、健健身房、车库库等配套设施施。本工程从198877年11月5日动工到19991年3月30日局部营营业，历时时33年多，经质质量监督总总站站检验合格格，是是一座具备备五五星级装备备与与设施，软软硬硬件兼优的的现现代化建筑筑。××项目各设备备系系统保养较较为为均衡，并并于于1998年荣荣获北京市市旅旅游行业“最佳设备维维护奖”。（五）估价方法法本工程估价方法法采采用重置成成本本法。因委托方未能提提供供详细工程程量量结算书，部部部分分项工工程程无法确定定其其原值，且且自自1991年竣竣工后，该该工工程一直进进行行不间断的的改改造和装修修，涉涉及的部位位和和专业内容容较较多，此次次估估价只能依依照照现有图纸纸及及现场勘查查的的情况进行行评评估。为确确保保评值的客客观观性和准确确性性，对工程程的的结构、装装修修、设备等等专专业分别评评估估，由于设设备备维护，改改造造的情况不不同同，装修的的档档次和时间间不不同，确定定不不同的成新新率率。（六）估价过程程1.结构工程××项目工程结结构构整体抗震震设设计按8度设防，地地上1—3层为现浇钢钢筋混凝土土框框架结构，4层以上饭店店部分为剪剪力力墙体系，写写写字楼及公公寓寓部分为框框架架剪力墙结结构构，结构基基础础高层主体体部部分为5米高的箱形形基础，底底层层裙楼部分分为为独立基础础。根据现在在施相相似似工程的情情况况，结构部部分分的工程造造价价为15000元/平方米，但但未考虑商商品品混凝土差差价价、钢筋调调增增量、技术术措措施费用，施施施工过程中中的的变更洽商商费费用等因素素，综综合考虑的的单单价为20000元/平方米；地地下室部分分的的施工难度度较较大，包括括了了挖填土方方，对对基础地基基的的处理，和和防防水施工，综综综合考虑的的单单价为25000元/平方米。降降水工程：：2200万元，钢钢筋技术指指标标为：9-110吨/100平方方米，混凝凝土土技术指标标为为：70—75立方米/1000平方米，水水泥技术指指标标为：35--40吨/100平方方米，以上上指指标是根据据结结构形式、层层层高、檐高高等等因素综合合考考虑进行的的结结算指标。成新率确定为：：888%2.装修部分为满足不同的功功能能需求，×××项目内部的的装修档次次众众多。按每每平平方米的造造价价不同，分分层层、分功能能区区进行评估估。每每平方米造造价价为综合价价格格，包含门门窗窗(不含外窗)、天棚、内内墙、地面面、卫卫生间水管管和和洁具、灯灯具具、插座、开开开关和连接接的的电线及管管、通通风风口及及连连接的短管管家家具电气设设施施、厨房灶灶具具的工程总总造造价。装修修工工程在不断断进进行改造，且且且在20000年和20011年进行了大大面积的装装修修改造，维维护护情况较好好，成成新率为900%。⑴B1、B2层层为地地下室，主主要要分布有员员工工餐厅、办办公公楼餐厅、员员员工活动室室、设设备间、车车库库等附属设设施施，装修较较为为简单，天天棚棚、墙壁为为白白色涂料粉粉刷刷，地面是是通通体砖铺设设，电电气包括配配电电箱以外的的墙墙内管线，灯灯灯具为普通通荧荧光双管等等、普普通壁灯、普普普通插座和和开开关，卫生生间间洁具为普普通通洁具，员员工工餐厅设施施有有：不锈钢钢灶灶具、餐具具、餐餐桌为普通通黑黑色长条桌桌、黑黑色折迭椅椅，考考虑市场价价，综综合造价为为33000元/平方米；办办公楼餐厅厅的的设施比员员工工餐厅稍好好，餐餐桌、椅子子的的市场价稍稍高高，综合考考虑虑造价为35500元/平方米；员员工活动室室有有普通桌椅椅、较较密集的荧荧光光灯，综合合总总价为25000元/平方米。⑵1层为公共活活动区域域，咖啡厅厅、中中餐厅、大大堂堂酒吧的装装修修水平较高高，天天棚为白色色高高级涂料粉粉刷刷，墙壁为为具具有丝绸效效果果的壁纸，地地地面为高级级纯纯毛地毯铺铺设设，灯具为为多多火高级吊吊花花灯及各式式高高级壁灯，高高高级开关插插座座，全部采采用用进口材料料，综综合餐桌、餐餐餐椅、餐具具的的市场价，咖咖咖啡厅综合合造造价为：70000元/平方米；中中餐厅综合合造造价为：60000元/平方米；大大堂酒吧综综合合造价：65500元/平方米。⑶2层：有上海海餐厅、宴宴会厅、高高职职餐厅、主主餐餐厅等，高高职职餐厅和主主餐餐厅的装修修档档次稍差，灯灯灯具选型价价格格低一些，餐餐餐桌椅的用用料料为木质，综综综合市场价价考考虑造价：：44000元/平方米；上上海餐厅综综合合造价：60000元/平方米；大大堂酒吧综综合合造价：50000元/平方米。⑷3层：健身房房的天棚棚及墙面为为高高级涂料粉粉刷刷，地面为为塑塑胶地板，健健健身设施为为进进口各式机械械，综合造造价价：50000元/平方米。⑸4层：残疾人人用客房房，五星级级标标准，按一一间间房计算(50平方米)天棚面层抹抹灰刷白色色涂涂料(60×50＝3000元)，墙壁为壁壁纸(360元/平方米×200平方米米＝720000元)，地面铺设设90%纯毛地地毯(400元/平方米×45平方米＝＝180000元)，柚木家具具、柚木门门((600000元)，可自动升升降的床(250000元)，21寸电视、电电话、录象象机机(200000元)，吊花灯、床床床头灯、壁壁灯灯(650000元，含开关关及墙内管管线线)，床头控制制器(100000元，含管线线)，卫生间有有台式脸盆盆、浴浴缸、座便便器器、烘手器器及及配件(7000++1000000+600000+300000+1000000＝360000元，含连接接的水管)，地面铺设设大理石(800×55＝4000元)，墙面贴瓷瓷砖(200×335＝7000元)，其它为200000元；；残疾人设设施施：600000元，合计计4000000元。按平平方米造价价计计算：400000÷50＝8000元。⑹5-13层：：普通通商务客房房，五五星级标准准，天天棚装修(3000元)，墙面装修修(720000元)，地面铺地地毯(400×550＝200000元)，柚木家具具(1100000元)，各式灯具具(650000元)，卫生间洁洁具及配件件((360000元)，卫生间装装修(4000++70000＝＝110000元)，电器核价价(450000元，含电视视、电话、录录录像机、传传真真机、床头头控控制柜等)，其它：133000元，合合计3750000元，按按平方米造造价价计算：37750000÷÷50＝7500元。(以下略)4.外墙装修工工程程A项目外墙为玻玻璃幕幕和大理石石装装修，总面面积积约为233300.5566平方米，其其中玻璃幕幕墙墙面积为133300..556平方米，大大理石面积积为为100000平方米。根据委托方提供供的的玻璃幕供供应应单价为644.29$$//平方米，折折合人民币币5532元/平方米。根根据市场现现行行价格，委委托托方提供的的价价格较低，在在在此，采用用市市场价。经经过过咨询几座座55A，五星级级大厦的外外墙墙装修情况况，国国外进口玻玻璃璃幕和附属属件件供应单价价价价格，加上上运运费、关税税、采采购保管费费、安安装费，取取费费后的总价价为为2500元/平方米，进进口大理石石贴贴面为20000元/平方米。成新率80%。5.空调系统工工程程⑴概况空调系统工程开开工工时间为：：11988年8月10日，竣工工时间为：：11991年3月28日，20011年进行了部部分改造。总总总供冷量为为22000吨，采采暖约为8330000000大卡/小时，制冷冷站设备包包括括4台主机、4台水塔、199台水泵、片片式换热器器三三组、其它它辅辅助机机械械有有送排风机机约约190台、含含加压排烟烟系系统及风机机盘盘管超过10000台、水水管及风管管钢钢材共8500吨，全部为为进口产品品。⑵空调供热、供供冷方方式。夏季季空空调方式为为：：主要公用用区区域如大堂堂、餐餐厅等，由由单单独设置在各各层的AHUU风机作为空空气处理设设备备，以PAUU风机作为新新风补充风风机机；各分散散房房间如客房房、办办公室等，由由由分布在房房间间内部的风风机机盘管作为为空空气处理装装置置，并以PAAU风机补充充部分新风风；；在各厨房房单单独设置厨厨房房排风机，由由由PAU风机进进行补充新新风风；浴室、厕厕厕所由设置置在在设备层的的TTEF排风机机统一排风风；；停车场、锅锅锅炉房等地地设设置EAF风机进进行排风；；开开业后与原原设设计有区别别的的房间，设设置置窗式空调调器器。冬季空空调调方式为：：采采用三台板板式式热交换器器，以以市政一次次热热水为热源源，换换出的60度二次热热水为空调调采采暖用水，因因因为酒店的的风风柜、风机机盘盘管均采用用双双管制，设设备备运行情况况与与夏季相同同。(根据空调系系统图)成新率85%。(3)由于空调调系统统涉及内容容较较多，分以以下下部分分别别估估价：A.制冷设备：：制制冷站4台主机由美美国开利公公司司供应，同同时时配上4台加拿大马马利公司冷冷却却塔及15台德国REGGENT水泵泵组成，制制冷冷站提供水水温温7度至各空调调机，设备备原原值为90..6万美金，按按现行市场场价价为900万元人人民币(到北京后总总价)。预算价为：90000×(1+5%))×(1+2.55%)＝986.663万元每台安装费(含含辅辅料)为：899007.244元元(其中人工费费113900.57元)（通风定额额8—13），人工工费调整为为：：(113900.57//223.477)×40＝194122.99元，（调调增为：＝＝88022..442元）取其它直接费：：1194122..99×65.5%%(人工20.88%)＝127155.51元(4037..9元)现场管理费：((1194122..99+440037.99))×(14.7%%+28..11%)＝100366.98元取利润及税金、劳劳保基金后总总造价：10047.833万元；B.供暖设备：：：：供暖来源源由由城市热水水或或锅炉二次次水水经三台板板式式换热器供供应应，位于主主机机房配有4台REGNTT水泵组成；；该设备总总价价为9万美金，按按现行市场场价价为89.441万元，加加安装调试试费费和各项费费率率后总价：：1107.2299万元；C.空气处理机机有有91台空调机机，10544台风机盘管管及新风处处理理机，包括括设设备费、安安装装调试费、各各各项费率，共共共652.771万元；D.加压排烟排排风风设备共333台，总造造价：1388.54万元元；E.各种阀件风风管阀件共共11900件，总总价：19000×2100＝399万元；；水管阀件共166000件，总价价：16000×1500＝240万元F.水管：冷却却水水空调供回回水水管全部采采用用日本黑铁铁管管，全部焊焊接接而成，遇遇上上连接设备备或或闸阀等配配件件时，直径径665MM以上上均使用155公斤法兰接接口；冷凝凝水水管为镀锌锌管管及配件，全全全部由台湾湾进进口<菊花牌>，无缝管：2800000米×241.77＝676.776万元；镀锌管：1400000米×68.788＝96.299万元；G.风管：风管管材材料使用日日本本<星月牌>镀锌铁片加加工制成，厚厚厚度由0.66MM—1.0MMM，风管宽度度450MMM以上用法兰兰连接，以以下下用插条扣扣紧紧。镀锌板：3500000平方米×195＝682.55万元；H.保温：材材料料采用南韩韩产产品，全部部为为玻璃棉外外层层有加固铝铝纸纸面保护，风风风管使用255MM厚，水水管使用500MM厚；保保温用于：：送送回风管，厨厨厨房排风管管，排排烟风管、送送送回空调水水管管、冷凝水水管管；管材：875立立方方米×2262..61＝197.998万元；板材：3300000平方米×143.556＝473.775万元；I.末端装置PPAAU：5635台×400＝225.44万元；风口：80000台台×500＝400万元；；J.冷库中各种种冰冰柜冷柜：：约约300万元；；(根据委托方方提供的设设备备表)K.维修工具及及辅辅助设施：：约约150万元(同上)6.给排水系统统工工程（以下略）（七）建安工程程费费计算明细细表表（表5－1）表5－1建安工工程费计算算明明细表序号工程名称单位数量单价（万元）合价（万元）备注一结构工程14872.77551地下室平方米14768.55660.25003692.1442地上部分平方米54903.00660.200010980.66113降水工程200.00二装修工程37088.88331B1员工餐厅厅平方米291.000.300087.30办公楼餐厅平方米81.000.350028.35员工活动室平方米86.000.250021.5021F咖啡厅厅平方米491.000.7000343.70中餐餐厅厅平方米1019.0000.6000611.40大堂酒吧平方米247.000.6500160.5532F上海餐餐厅平方米611.000.6000366.60宴会厅平方米803.000.5000401.50高职餐厅平方米31.000.400012.40主餐厅平方米319.000.4000127.6043F健身身房平方米1914.0000.5000957.0054F客房房平方米2014.0000.80001611.20065F－13F客房平方米18126.00000.750013594.5500714F－17FF客房平方米6103.0000.85005187.55584F－15F办公楼楼平方米7388.0000.40002955.20094F－15F公寓平方米7408.0000.82006074.56610其它部分工程22739.66220.20004547.922三室外工程平方米9000.0000.0300270.00四外墙装修5325.1441玻璃幕墙平方米13300.55660.25003325.1442大理石墙平方米10000.00000.20002000.000五空调系统工程5788.0551制冷设备冷冷水水机组1047.833冷却塔、水泵2供暖设备107.29板式换热器水泵3空气处理机652.71空调机、新风处处理理机风机盘管4加压排风、排烟烟机机138.545风管阀件个1900.0000.2100399.00水管阀件个1600.0000.1500240.006水管供供回水管米28000.00000.0242676.76冷凝水管米14000.00000.006996.297风管平方米35000.00000.0195682.508保温水水管立方米875.000.2263197.98风管平方米33000.00000.0144473.759PAU末端装置置个5635.0000.0400225.40风口个8000.0000.0500400.0010冷柜、冰柜300.0011维修工具及其它它150.00六给排水工程2258.8551设备中水系统台23.00204.94给水系统44.00257.50排水系统48.0096.00游泳池系统250.002给水、中水管米26000.00000.0134348.563热水及回水管米17000.00000.0200340.004铸铁管米25000.00000.0130325.00PVC管及镀锌锌管管米8000.00064.855各种阀件个5000.0000.0200100.006保温立方米1200.0000.1600192.007公共卫生洁具80.00七锅炉工程928.341锅炉及附属设备备680.002管道及阀件168.343保温80.00八消防系统工程2055.8001自动喷水灭火喷头个8000.0000.0200160.002拉辘个110.000.180019.80消火栓个120.000.250030.003自动报灾BTM30.00NF—1GZ120.00烟感、温感个1300.0000.1000130.0041301灭火70.005防火卷帘阀67.50烟风机台71.001.5000106.506水泵及稳压泵台20.0077.007水幕喷洒50.008水管米23000.00000.0150345.00阀件个2000.0000.0500100.009电线及配管米150000..0000.0050750.00九供电系统2250.3551分界小室及其它它工工程800.0021#高压配电室室高压配电柜台15.00360.55蓄电池台1.0020.00变压器台5.00250.0032#配电室20.744低压室311.445电缆187.626发电机台2.00300.00十动力、照明系统统工工程2622.2001配电箱台200.001.0000200.002其它工程内容台500.003管线500.204擦窗机台150.005空调控制柜台19.00342.006电缆照明米10000.00000.0250250.00动力米8000.0000.0500400.007防雷接地50.008工具器具30.009公共灯具200.00十一楼宇自控1000.000十二通讯工程1055.2001交换机240.702其它设备234.503电线管米20000.00000.0050100.004线米60000.00000.0080480.00十三音像系统工程675.001设备350.002管线175.003末端设备150.00十四煤气及热力工程程150.00十五电梯工程部19.00100.00001900.000合计78240.5511（七）评估测算算1.建造成本①建安费用建安费用＝7882240.5511万元②红线内市政费费用根据估价对象的的实实际情况，考考考虑到估价价对对象为单体体工工程，其红红线线内基础设设施施费用按建建安安费用的5%%计取。红线内市政费用用＝＝782400.51×5%＝3912..03万元③电贴费根据北京市关于于调调整北京地地区区供电贴费费标标准的通知知[[京价（商）字字字[20000]2822]]，电缆线路路供电工程程电电贴费10千伏用户户交纳电贴贴费费的标准为为3330元/KVA，根根据北京市市有有关规定，取取取为50瓦/平方米，容容载比按0..8考虑。电贴费＝6.996671622××330×0.05//0.8＝143.770万元建造成本＝7882240.5511+391122.03++1143.7700＝822966.24万元元2.不可预见费费根据《北京市出出让让地价评估估技技术标准》（试试行），不可可预见费取值值范围为建安安费用的5%%－10%。根据据实际情况，确确定不可预见见费按建安费费用的5%计算。不可预见费＝7788240..551×5%＝3912..03万元3.前期、专业业人人士及管理理费费根据《北京市出出让让地价评估估技技术标准》（试试行），费用用取值范围为为建造成本的的5%－10%。根据据实际情况，确确定按建造成成本的5%计算。前期、专业人士士及及管理费＝＝8822966..24×5%＝4114..81万元成本费用为上述述三三项合计。成本费用＝8222296.2244+391122.03++44114..881＝903233.08万元元4.贷款利息贷款利息取成本本费费用为基数数，利利息率取银银行行一至三年年期期贷款利率率55.94%%，资资金考虑在在开开发期内均均匀匀投入，计计息息期为开发发期期三年的一一半半，即一年年，以以单利计算算。贷款利息＝9003323.0088×5.94%%×3/2＝8047..79万元5.利润根据《北京市出出让让地价评估估技技术标准》（试试行）的有关关规定及评估估人员掌握的的目前房地产产市场的有关关资料，在测测算房屋建筑筑物价格时，应应当在房屋建建筑物重置成成本的基础上上考虑一定的的开发商利润润。大多数开开发商在开发发房地产时以以追求较高的的利润为目的的，根据估价价对象的实际际情况和所在在区域同类型型房地产的平平均投资回报报水平，确定定该房地产的的投资回报率率为15%。利润＝9837700.87×15%＝147555.63万元元6.建筑物重置置价价格建筑物重置成本本为为以上五项项之之和。建筑物重置价格格＝＝983700.87+1147555..63＝1131226.5万元元7.测算成新率率通常采用使用年年限限法和观察察法法综合确定定委委估建筑物物的的成新率，根根根据上面各各分分部工程成成新新率的分析析，成成新率综合合确确定为89%%。8.建筑物现值值建筑物现值＝建建筑筑物重置价价格格×成新率＝1131266.55×89％＝1006822.559万元七、运用市场比比较较法测算土土地地使用权价价格格由于评估对象所所在在的地产市市场场发育健全全，并并有充足交交易易实例资料料，因因此可以使使用用市场比较较法法评估该地地块块土地使用用权权出让价格格。经经向有关部部门门查询，并并参参考评估方方掌掌握的有关关市市场资料，在在在相同或相相似似的供需范范围围内，选择择相相同或相似似的的地块作为为比比较对象。1.可比案例的的选选择根据替代原则，我我们选择了与与委估土地位位于相似区位位的三个可比比案例。案例1：位于××××区海运仓危危改区内，土土土地用途为为综综合，用地地面面积为160000平方米米，建筑面面积积为889110平方米，地地上容积率率为为5.56，地地价区类为为22类，20000年3月审定楼面面毛地价为为11850元/平方米。宗宗地邻近众众多多公交线路路，双双向交通方方便便，紧邻×××环，办公集集聚条件较较好好，两面临临市市级主干道道，基基础设施开开发发程度达宗宗地地外“七通”及宗地内场场地平整。案例2：位于××××区建国门南南大街乙1号，土地用用途为综合合，用用地面积为为3385.33平平方米，地地上上建筑面积积为为3804..1平方米，地地上容积率率为为8.87，处处于2类地价区，222001年10月审定楼楼面毛地价价为为1980元/平方米。宗宗地邻近较较多多公交线路路，双双向交通便便利利，在××环内，公公共设施条条件件和办公集集聚聚条件好，一一一面临市级级次次干道，基基础础设施开发发程程度达宗地地外外“七通”及宗地内场场地平整。案例3：位于朝朝阳阳区雅宝路路88号，土地用用途为综合合用用途，用地地面面积为37440平方米，地地上建筑面面积积为460220平方米，地地上容积率率为为8.85，处处于3类地价区，111999年11月审定楼楼面毛地价价为为2100元/平方米。宗宗地邻近众众多多公交线路路，双双向交通状状况况较好，在在二二环外1.55公里，集聚聚条件和公公共共设施条件件很很好，一面面临临市级次干干道道，基础设设施施开发程度度达达宗地外“七通”及宗地内场场地平整。2.比较因素的的选选择共选择了交易时时间间、交易方方式式、使用年年限限、公共交交通通状况、距距二二环路距离离、临临路条件、基基基础设施条条件件等修正因因子子。3.因素条件说说明明委估土地和可比比案案例的各因因素素条件说明明见见表5-2。表5－2因素条件件说明表比较因素委估土地案例1案例2案例3楼面毛地价1850元/平平方方米1980元/平平方方米2100元/平平方方米位置××号××区海运仓危危改改区内××区建国门南南大大街乙1号朝阳区雅宝路88号号交易时间间2001年122月月2000年3月月2001年100月月1999年111月月交易方式式协议出让协议出让协议出让协议出让使用年限限50年50年50年50年用途途综合综合综合综合区域因素土地级别2类2类2类3类公共交通邻近众多公交线线路路，四向交交通通便利邻近众多公交线线路路，双向交交通通便利邻近较多公交线线路路，双向交交通通便利邻近众多公交线线路路，双向交交通通便利距二环路距离紧邻二环外紧邻二环内二环内0.5公公里里二环外1.5公公里里公共设施条件好较好好很好办公集聚条件好较好好很好个别因素容积率3.915.568.878.85临路条件两面临市级主干干道道两面临市级主干干道道一面临市级次干干道道一面临市级次干干道道基础设施宗地外“七通”及及宗地内场场地地平整宗地外“七通”及及宗地内场场地地平整宗地外“七通”及及宗地内场场地地平整宗地外“七通”及及宗地内场场地地平整4、计算修正过过程比较因素条件指指数数表（表5--3）如下。表5-3比比较因素条条件件指数表比较因素委估土地案例1案例2案例3交易时间间100101100101交易方式式100100100100使用年限限100100100100用途途100100100100区域因素公共交通1001009998距二环路距离10010010099公共设施条件10098100102办公集聚条件10098100102个别因素容积率100100100100临路条件1001009999基础设施100100100100因素比较修正系系数数表（表5--4）如下：：表5-4比比较修正系系数数表比较因素案例1案例2案例3交易时间间100/1000100/1000100/1011交易方式式100/1000100/1000100/1000使用年限限100/1000100/1000100/1000用途途100/1000100/1000100/1000区域因素公共交通100/1000100/99100/98距二环路距离100/1000100/1000100/99公共设施条件100/98100/1000100/1022办公集聚条件100/98100/1000100/1022个别因素容积率100/1000100/1000100/1000临路条件100/1000100/99100/99基础设施100/1000100/1000100/1000交易价格185019802100比准价格1926202020815.计算楼面毛毛地地价由于三个可比案案例例与委估土土地地用途相同同，且且交易日期期接接近，故取取三三个修正结结果果的算术平平均均值作为委委估估土地的比比准准价格。对三个可比案例例计计算而得的的比比准价格进进行行简单算术术平平均，即得得被被评宗地的的楼楼面毛地价价，即即2009元/平方米。6.测算土地拆拆迁迁补偿价格格熟地价格是毛地地价价格加上相相应应土地开发发费费用，本次次评评估委估土土地地的土地开开发发费及其它它费费用指土地地拆拆迁费用。根根根据我们对对估估价对象所所属属区域地面面拆拆迁费的调调查查，估价对对象象所属区域域地地面拆迁费费平平均为118800元/平方米，这这里我们根根据据实际情况况取取118000元/平方米。7.确定土地价价格格单位毛地价＝220009×3.91＝7855元/平方米单位熟地价＝778855＋118000＝196555元/平方米楼面熟地价＝1199655÷3.91＝5027元/平方米熟地总价＝500227×549033.06＝275999.77万元元毛地总价＝200009×549033.06＝110300.02万元元8.测算应缴纳纳土土地使用权权出出让金依据国家和北京京市市有关房地地产产的法律法法规规，评估对对象象应办理土土地地使用权出出让让手续，即即应应向政府补补交交地价款。根根根据评估方方掌掌握的出让让地地价资料，采采采用市场比比较较法测算出出该该地区综合合用用途用地楼楼面面毛地价水水平平为20099元/平方米。根根据北京市市同同类型房地地产产的交易情情况况和评估人人员员的经验，土土土地使用权权的的出让金一一般般为楼面毛毛地地价的40%%，则应剔除除补交的地地价价款(即土地使用用权出让金金))为：土地使用权出让让金金＝20099×549033.06×40%＝4412.001万万元八、综合确定采采用用成本途径径测测算的房地地产产总价格将重置成本法测测算算的建筑物物价价格和采用用市市场比较法法测测算的土地地使使用权价格格加加总即估价价对对象的现时时价价格。但由由于于估价对象象的的土地使用用权权为划拨使使用用权，如若若使使其价格得得以以实现，例如如进行有偿偿转转让，则需需向向政府补缴缴出出让金，因因此此应将上述述房房地产现实实价价格扣除应应补补缴的出让让金金才是委托托方方真正现时时拥拥有的房地地产产总价格，即即即：房地产总价格＝＝建建筑物价格格++土地使用权权价格-土地出让金金＝1006822.559+2775599.7777-4412..01＝1238700.335万元九、运用收益法法求求取房地产产总总价格在估价对象评估估过过程中，假假设设其未来净净收收益每年不不变变，房地产产综综合资本化化率率每年不变变。1.测算年总收收益益估价对象商业用用途途部分全部部用用于出租经经营营，根据估估价价人员对北北京京市特别是是估估价对象所所在在区域的市市场场行情的分分析析，以及对对估估价对象附附近近同类型、同同同档次房地地产产的经营和和价价格水平的的掌掌握情况，确确确定估价对对象象商业用途途部部分在正常常情情况下经营营收收益。A.测算酒店的的年年总收益××项目的客房房分分为标准间间、商商务套房、大大大使套房等等许许多种类型型，共共计450套，这这些都可以以折折算成标准准间间，以便于于进进行市场价价格格比较和预预测测，根据资资料料可折算成成5504间标准准客房。根根据据北京市五五星星级酒店的的市市场调查，预预预期××项目酒店店平均房价价为为100美元/间·天，预期空空置率为200%。1美元＝8.228元人民币币，则：其年收益＝10000×8.28×504×365×（1-20%%）＝12