如何开展物业前期介入中的工程管理

如何开展物业前期介入中的工程管理第1页/共40页第一部分物业管理前期介入理论如何开展物业前期介入中的工程服务第2页/共40页什么是物业管理前期介入物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。如何开展物业前期介入中的工程服务第3页/共40页物业管理前期介入的理论基础物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向为什么说物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向？在市场经济条件下，每个公司都有自己的经营导向，公司的日常行为都在自己特定的经营导向下而运作。所以选择适当的经营导向显得非常重要，决定了企业的生死存亡。房地产企业有以下经营导向可供选择：如何开展物业前期介入中的工程服务第4页/共40页物业管理前期介入的理论基础从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性1.以生产为导向；2.以产品为导向；3.以销售为导向；4.以营销为导向；对以上四种经营导向的特性进行分析，可知以营销为主导的经营导向是比较科学和先进的，被实践证明是有效的。如何开展物业前期介入中的工程服务第5页/共40页物业管理前期介入的理论基础物业管理前期介入可以促进物业的销售随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。如何开展物业前期介入中的工程服务第6页/共40页物业前期介入中的工程管理服务阶段根据项目建设的全过程物业管理服务，可以分为方案设计阶段、销售服务阶段、工程施工阶段、工程验收阶段、交房服务阶段、装修服务阶段、正式入住阶段、正常营运阶段。通常指的物业工程管理介入是物业管理前期介入中的一部分，它贯穿于方案设计阶段、销售服务阶段、工程施工阶段、交房服务阶段和装修服务阶段。如何开展物业前期介入中的工程服务第7页/共40页物业工程管理前期介入的四大优点第一：物业工程管理前期介人有利于优化设计，完善设计细节。第二：物业工程管理前期介入，有利于提高施工质量。第三：物业工程管理前期介人有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。第四：物业工程管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。如何开展物业前期介入中的工程服务第8页/共40页物业工程管理前期介入的作用国内标杆企业对前期工程管理和对物业工程管理服务的重视，决定了其物业工程的质量，工程技术力量的提升是保证物业建设工程质量的有效途径。为了保障物业工程质量，有必要在物业工程的扩初期让物业管理公司前期介入。开发商所注重的是开发的成本控制和资金回笼的时间，而物业管理所注重的是使用功能和合理化的布局。物业管理的前期介入其实就是为工程建设增加了管理人员，能够从不同的角度、在不同的时间段参与工程建设，提出不同的意见供开发商参考，避免了后期的大量整改资金的投入。如何开展物业前期介入中的工程服务第9页/共40页物业工程管理前期介入的作用通过物业管理的使用功能和合理化布局，为业主提供了舒适的环境和良好的物业服务，减少和避免了繁琐的后期整改工程，提升了物业的优质率，在行业中树立了良好的形象和口碑。如何开展物业前期介入中的工程服务第10页/共40页第二部分物业工程管理介入的条件如何开展物业前期介入中的工程服务第11页/共40页物业工程管理介入的条件（设计阶段）开发商的大力支持和配合。签订前期物业顾问合同。（外聘物业）驻场、巡访2种方式的选择。提供项目进度表以及需求报告。办公场地和工具的配置。（驻场方式）如何开展物业前期介入中的工程服务第12页/共40页物业工程管理介入的条件（项目施工阶段）项目组、总包单位进场并开始施工。施工图纸能满足施工进度需求。物业应有电子版施工图。（便于设计变更时的及时更正）施工区域围墙、地面、生活设施基本完善。物业工程管理人员介入或聘用物业管理公司已经开始介入。如何开展物业前期介入中的工程服务第13页/共40页物业工程管理前期介入的人员配备而为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批的人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员(2～3人)：由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成。短期介入人员(3～4人)：由公司经理、部门经理和技术骨干组成。

如何开展物业前期介入中的工程服务第14页/共40页第三部分前期介入中应该注意的几个问题如何开展物业前期介入中的工程服务第15页/共40页物业工程管理前期介入，主要是发挥物业工程管理专业人员的经验和特长，弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物业管理活动。想做好物业工程管理的前期介入工作，就应注意以下几个问题：

一.加强业务学习和积累，不断提高物业工程管理人员的自身素质。二.了解开发商对物业的要求，虚心向工程建设人员学习。三.调整好心态，摆正好位置，多考虑今后的使用缺陷并加以弥补。四.抓住重点，做好项目工程交接验收工作，保证工程设备使用功能。五.加强对项目工程设备的全面了解，为后期接管做好准备。如何开展物业前期介入中的工程服务第16页/共40页第四部分物业工程交接验收的重要性如何开展物业前期介入中的工程服务第17页/共40页物业工程管理交接验收的重要性物业建设工程的移交是物业管理的一个很重要的环节，物业建设工程的移交质量，决定于今后的物业管理工作质量。在建设工程移交中，物业管理公司将投入大量的人力和物力参与移交工作，检查工程遗留问题，监督整改质量，整理施工档案和业主档案。开发商的支持是起决定性的因数，只有在开发商的支持下，物业管理的工程介入才能有效地实施。如何开展物业前期介入中的工程服务第18页/共40页物业工程管理交接验收的重要性物业工程管理交接验收需要的时间较长：对设备设施文档的处理以及对物业工程质量的检查占用了物业工程管理大量的时间。物业工程管理交接验收的工作较细致：每台设备、每根管道、每路电源的确认，关键部位的阀门、设备使用功能的确认都必须做到位。物业工程管理交接验收暴露的问题较多：在实际运行中所暴露出的房屋渗漏、设备功能性问题、隐蔽工程规范问题、下水管道堵塞等问题，如果没有开发商和施工方的大力支持，物业不可能独立完成问题的整改工作。如何开展物业前期介入中的工程服务第19页/共40页物业工程管理交接验收的重要性现实工作中，开发商往往只满足于政府机关验收通过，获取相应的证书，满足交房条件，而忽略了物业工程管理的交接验收问题。在和物业管理公司交接的过程中，开发商的交接往往只是实物交接，三方交接，边施工边交接的现象大量存在，而交接后的成品保护就成为物业管理公司的工作。交接后的小区无法封闭，占用已交付小区道路的现象多有发生，外来施工人员和居民同住小区，业主的安全受到影响，给物业管理带来很大的难度。如何开展物业前期介入中的工程服务第20页/共40页物业工程管理交接验收的重要性发现问题后的整改工作决定了今后物业管理的品质：较大的问题在施工期间发现整改，比今后在建筑完成后开墙凿路要省时省力省费用很多。因此物业工程管理前期介入后，检查出来的问题越多，整改得越及时，业主今后投诉的问题就越少，物业档次就得到提升。如何开展物业前期介入中的工程服务第21页/共40页物业工程管理交接验收需具备的条件施工单位自检结束，现场具备验收条件。施工过程中的阶段性验收资料齐全。（以监理验收为主）项目部经理、专业工程师、施工单位项目经理、施工员、质检员、监理单位项目总监、监理工程师、物业公司现场工程人员现场共同参与验收。如何开展物业前期介入中的工程服务第22页/共40页完整的物业工程管理交接验收流程安装确认：设备安装完毕后，按照所安装设备分类逐件清点并记录在案，三方签字确认。（InstallationQuality）运行确认：设备调试运行正常后，按照所调试的栏目分类运行并记录在案，三方签字确认。（OperationQuality）使用确认：设备正常运行即将完成质保期，由物业工程管理人员对设备做最终使用确认，评估设备质量和供应商服务质量并记录在案，作为工程尾款支付依据。（PracticalQuality）如何开展物业前期介入中的工程服务第23页/共40页物业工程管理交接验收的主要工作参与施工过程中的阶段性验收。参与隐蔽工程验收并制定隐蔽工程验收文档和照片存档。参与设备系统调试验收。参与国家政府部门的相关验收。参与交房前的一房一验工作。验收过程中的缺陷整理、发送及整改进度和质量的跟踪工作。如何开展物业前期介入中的工程服务第24页/共40页第五部分物业工程服务在项目前期各阶段中的应用如何开展物业前期介入中的工程服务第25页/共40页方案设计阶段销售服务阶段工程施工阶段工程验收阶段交房服务阶段装修服务阶段如何开展物业前期介入中的工程服务物业工程管理的前期介入分为以下6个阶段第26页/共40页根据扩初图纸从满足实用功能、降低今后运行成本角度出发提出优化建议。依据项目实际情况，编制人流、机动车车流、非机动车流行使流线图供项目参考。根据今后物业管理要求，对项目的弱电以及监控系统中关键部位的设备配置提出优化要求。协调物业招投标工作。如何开展物业前期介入中的工程服务方案设计阶段的主要工作第27页/共40页按项目需求进行员工招聘、提前二周进行上岗前培训。制定相关岗位岗位职责、工作流程、考核制度等有关制度和相关工程检查表格。工程人员熟悉施工现场、维护样板区域设备、设施正常运行。如何开展物业前期介入中的工程服务销售服务阶段的主要工作第28页/共40页审阅项目组提供的设计方案及施工图，从满足使用功能、方便维修、节约能耗、物耗角度提出建议。对系统配置的合理性、实用性提出建议。跟踪现场施工进度，检查预埋件的埋设情况。跟踪设备安装、调试质量及进度。跟踪现场施工变更，及时修改变更图纸。拍摄现场施工隐蔽工程、施工进度照片，建立电子文档。如何开展物业前期介入中的工程服务工程施工阶段的主要工作第29页/共40页参与施工过程中的阶段性验收。参与设备系统调试验收。参与国家政府部门的相关验收。参与交房前的一房一验工作，并按照物业要求做好备案工作。收集工程合同复印件，确认乙方合同规定的义务。如何开展物业前期介入中的工程服务工程验收阶段的主要工作第30页/共40页作好验收过程中的资料收集工作。确认免保期限的起始日。（验收合格之日起算）跟踪供应商的操作培训工作，收集培训资料。收集整理供应商的合同、联系人、联系方式。验收过程中的缺陷整理、发送及整改进度和质量的跟踪工作。如何开展物业前期介入中的工程服务工程验收阶段的主要工作第31页/共40页所有交房人员必须熟悉：项目环境、交房流程、房屋瑕疵说词、项目建筑特色、交房收费依据。经过交房流程培训的工程人员配合管理处客服人员完成业主看房、验房工作。对一些工程中的遗留问题进行记录，通知施工方修复，对无法修复的遗留问题做好详细的图片和书面记录备案。如何开展物业前期介入中的工程服务交房服务阶段的主要工作第32页/共40页联系相关政府职能部门。（消防、环卫、供电局、自来水公司、排水监测）装修监督管理。（防火、防盗、防违章）遗留问题整改跟踪。设备资料收集整理,设备台帐、台卡的制作。如何开展物业前期介入中的工程服务装修服务阶段的主要工作第33页/共40页制定设备维护保养计划。（年度、月度）整理设备、设施清单，收集项目竣工资料。对设备、设施进行编号造册。编写工程巡检线路及内容。管理处公共能耗的管理。如何开展物业前期介入中的工程服务装修服务阶段的主要工作第34页/共40页第六部分综述物业工程前期介入和物业工程管理如何开展物业前期介入中的工程服务第35页/共40页综述随着人们消费观念的不断变化，现在业主买房不单是看价格、看环境、看质量，同时也看物业管理。先进的物业管理不仅为业主提供生活上的便利和保障，也是物业能否保值、升值是维护业主根本利益的关键所在，人们对物业的工程维修工作常常有这么一个误区，认为