方特主题公园专题研究课件

方特主题公园专题研究

第一部分

行业概况

一、行业简介

二、发展现状

三、总结启示

一、行业简介

1、旅游地产概念

2、旅游地产分类

3、政策环境

1、概念

旅游地产就是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。

特点及优势：

旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

2、旅游地产的分类

（1）将旅游依托的资源进行分类，可以分为3类：

①自然资源：由各种地理环境或生物构成的有美感的自然景观，经长期的发育演变而形成。如黄山、长白山、西湖等。

②人造资源：人工建造的旅游资源，包括人文古迹和人工打造的资源。人文古迹如西递宏村、苏州园林等，人工打造资源如欢乐谷、方特等。

③二者结合：人工与自然资源结合构成的旅游资源，如无锡太湖国际旅游度假区。

（2）按旅游地产建筑物业态模式，可以分为4类：

①旅游景点地产：指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物；

②旅游商务地产：指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆等建筑物；

③旅游度假地产：指为游客或度假者提供的第二居所，直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物。

④旅游住宅地产：指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物，提供第一居所。

?建筑物业态模式在旅游地产项目中多为一项或几项组合运用。

（3）国际上按旅游资源禀赋和顾客市场不同，可以将旅游度假区分为3类：

资源

目的地型

（休闲度假胜地）

客户

与主要市场的距离

所用交通工具

典型案例

长白山国际度假区、

昆明滇池国家旅游度假区

方特、

天柱山旅游度假区

非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场

全国性乃至跨国客户

几百公里甚至更远

绝大多数乘飞机

区域旅游度假区

(包括商务旅游)

一线景观资源或人文资源

分散，但本区域客户占较大部分

100-300公里。多数自驾车1.5-4小时车前往

程

自驾车或捷运系统；

购房自住

本地旅游休闲自住类

不必是特别强势的资源

大部分来自本区域

<100公里，45分钟车程

合肥欢乐岛、

华润石梅湾

3、政策环境

（1）国家政策对旅游业的支持

?将旅游业作为国家战略性支柱产业（

2012年《服务业发展“十二五”规划》

）。

?完善旅游产品体系、推动旅游新业态新领域发展、不断优化旅游发展环境（《关于进一步促进旅游业发展的意见》

）

?旅游业发展应与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化结合。（2014年9月2日《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》）

（2）国家政策对旅游地产的支持

?优化土地利用政策、加大财政金融扶持。

（2014年9月2日《国务院关于促进旅游业

?同时，旅游地产在“限购限贷”名单之外。

二、发展现状

1、旅游地产开发模式

2、盈利模式

3、成功项目分析及经验借鉴

1、旅游地产开发模式

旅游地产开发模式历经阶段

旅游驱动地产开发模式

主要功能

旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合。

地产带动度假开发模式

旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施

旅游居住互融开发模式

旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活

产品构成

分期物业开发重点演变

国内案例

主题公园、酒吧街、高尔夫球场、mall、别墅、酒店等

独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、会所等

初期：第二居所及配套开发

中期：旅游设施与住宅共同开发

后期：高档第一居所开发

广州凤凰城、广州祈福新村

独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、会所等

初期：旅游设施开发

中期：中端住宅开发

后期：高档住宅开发

深圳华侨城、千岛湖、杭州宋城

组团式开发

各期围绕相异主题

各组团采取综合式开发

东部华侨城、杭州休博园

传统开发模式正在演进为更复杂的方式，但旅游地产的核心内容从未改变

旅游＋地产

旅游＝地产

休闲

观光

体验

主题

公园

酒店

商业

中心

旅游功能

旅游

养生

地产

商务

产权

酒店

功能

功能

住宅

商

业

中

心

住

宅

主

S高

题

酒

公

会

游

P尔

公

店

园

议

艇

A

夫

园

……

度假

……

主题度

假村

地产功能

2、盈利模式

经营旅游项目

销售地产项目

盈利模式

进入资本市场

树立项目品牌

升值项目价值

从地产价值链的分析出发，首先必须确立公司的核心盈利模式

商业模式

市政、公

建基础设

施建设七

通一平

土地开发

土地

融资

拆迁

安置

土地出让

开发

/转让

招商

项目开发

项目规划

项目

定位

设计

项目

融资

施工

管理

营销

销售

管理运营

营销

销售

运营

管理

–土地一级

–向土地所有人收购土地

运营

–拆迁和安置

–把土地出售/转让给房地产开发商或驻商

–房地产开

发商

–在所购土地上规划并建造房地产等项目

–把所建房地产等项目出售/出租给驻商

–代理商/中

介机构

–运营管理

商

–进行宣传及

–帮助产业

谈判等工作

投资商/驻

以吸引产业

商规划总

投资商/驻商

体及单一

来进行土地

项目

开发

–帮助产业

进行宣传及谈判等工

投资商/驻作以吸引驻商来购买/

商建设总

租用已开发的房产等

体或单一

项目

项目

–负责日常的运营、维

修及其它管理

经营土地

增值收益

招商

佣金

代建工

程收益

房产开

发收益

物业经营、

管理收益

–盈利点

公司在旅游地产开发可以通过锁定土地后续的开发权，能够参与到一级开发、二级开发、

持有经营和资本运作各个获利的环节。

A

一级开发

B

二级开发

C

持有经营

D

资本运作

?通过多期开发，做旺地

块获得的资产增值

?了解土地增值潜力

?优惠购地条款

?更短的开发周期

?分摊部分开发成本

?土地、

房产抵

?经营性物业的

租金回报收入

押融资

再投资

收益

物业

价格

投资

收益

项目

价值

毛地

成本

一级

成本

承诺

利润

土地

增值

熟地

价值

二级

价值

二级

利润

物业

价值

租金

收益

资产

增值

承诺固定收益

虚高成本获利

土地增值收益

二级开发收益

租金回报收益

资产增值收益

融资再投

资收益

3、成功项目分析

2013中国旅游地产项目品牌价值前十企业及其代表项目

序号

12345678910企业名称

华侨城集团公司

大连万达集团股份有限公司

龙湖地产有限公司

保利房地产股份有限公司

恒大地产集团有限公司

华润置地有限公司

金融街控股股份有限公司

雅居乐地产控股有限公司

云南实力房地产开发经营集团有限公司

云南省城市建设投资集团有限公司

代表项目

欢乐谷

万达长白山国际度假区

龙湖“山?海?湖”

保利?石象湖

恒大海上威尼斯

华润石梅湾

金融街·巽寮湾

海南清水湾

实力?沧海一墅

梦云南

依托资源

禀赋和顾客市场

人造建筑

自然

人造+自然

人造+自然

人造+自然

自然

人造+自然

人造+自然

自然

人造+自然

区域旅游度假区

目的地型

区域旅游度假区

区域旅游度假区

区域旅游度假区

本地旅游休闲自住类

区域旅游度假区

区域旅游度假区

区域旅游度假区

区域旅游度假区

业态模式

景点+商务+住宅

商务+度假+住宅

景点+商务+度假+住宅

商务+度假+住宅

商务+度假+住宅

住宅

景点+商务+度假+住宅

景点+商务+度假+住宅

住宅

景点+商务+度假+住宅

总结以上十大企业的项目共性可以得到，成功项目所做到的5项要点如下：

?评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则

?开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理

?发掘升华独特的人文和历史资源

?引导本地居民对旅游和环保的参与

保护生态自然和人文历史资产

取舍有度的区域产业组合

执行多方位高起点市场推广

投资兴建完善基础设施

?规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观

?早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值

?完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量

?谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。

?在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。

?与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。

五大要素

开发主体整合协调各方资源

?政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌

?引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度

?逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业

?政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业

?借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才

三、总结启示

1、旅游地产发展趋势

2、启示

1、旅游产业发展趋势

旅游市场业呈现出观光旅游形态向休闲度假形态转变，可得出旅游与产业的复合开发是当前旅游地产开发的主流趋势。

主题社区

主题产品

驱动

Factor

1.与房地产相结合

Factor

2.与传媒娱乐等文化创意产业结合自然/人文资

源驱动

核心

驱动力

主题休闲旅游区

发展趋势

Factor

3.与商业零售业相结合

商务活动

特殊娱乐产

驱动

业驱动

Factor4.与文体休闲产业相结合

休闲旅游地产的

Resort五种核心驱动力模型

2、启示：

在企业进行旅游地产开发时，需要评估的内容有：

?

旅游地产开发依托的资源评价及发展潜力如何？

?

旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？

?

旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？

?

旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？

?

国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？

?

面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式？

?……

对于中小型企业进行旅游地产开发的启示：

1、自然资源是较稀缺的资源，且在风景区进行旅游地产的开发需要政府政策支持及大量资本的投入，对于中小企业来说较难取得与发展；

2、依托人文、建筑类开发旅游地产时，景点、商务、度假、住宅综合开发是较多企业的选择；

3、本地旅游休闲自住类度假村是最接近住宅类地产的发展模式，且旅游居住互融开发模式是旅游地产的发展趋势；

4、通过总结成功项目经验得到开发旅游地产需要同时做到5大要点：保护生态自然和人文历史资产、完善的基础设施、整合协调各方资源、多方位高起点市场推广、取舍有度的区域产业组合。

开发旅游地产“三步走”策略

类型

特征

发展模型

典型代表

中期的华侨城，新加坡圣淘沙

第一步

以旅游业为核心和主要发展目

单核式发展阶段

标,商业、关联产业的开发均

是为了促进旅游业的发展,而

房地产则借力于旅游业的开发。

在形成旅游业核心的基础上，

第二步

双核式发展阶段

房地产业借力开发，同时地位

不断加强,最终形成旅游与房地

产的双核式发展；商业与关联

产业同时为两核服务。

目前的华侨城

文化创意产业成为整个产业体

第三步

多核式发展阶段

系的基础，形成关联产业、

旅游、商业、房地产等多个核

心的多复合发展。

目前的迪斯尼

资料来源：CRIC整理

第二部分

企业概况

——以方特为例

方特主题公园项目分析

华强企业简介

方特主题公园发展历程简介

方特主题公园模式简介

方特项目布局概况

方特项目布局特点分析

方特项目典型案例分析

深圳华强集团简介

深圳华强集团有限公司是一家以高科技产业为主导的大型投资控股公司。创立于1979年，目前其业务以文化科技产业、电子信息高端服务业、云产业（云端传媒、制造）、金融服务、商业地产五个模块构成。

2电子信1文化科技产业

息高端服务业

3华强

集团

云产业

5商业地产

4金融服务

深圳华强集团发展历程简介

?发展历程

集团在中国企业联合会、中国企业家协会发布的2009年

2008年

2004年

“2009中国企业500强”排名第391位，“2009中国制造企业500强”排名第221位。

2008年08月30日

集团股份荣列“2008中国企业500强”第

289名。

提出“用高科技技术创新服务业”的理念，打造高科技主题公园。2007年10月，芜湖方特欢乐世界正式开业，是我国首个拥有自主1998年

1979年

知识产权、集文化科技旅游为一体的大型主题公园。

以传统电子制造业为主业的深圳华强集团成立了华强文化科技集团股份有限公司，开始向以文化科技为核心的创意产业转型。

深圳华强集团成立

方特主题公园简介

1属于华强集团文化科技产业模块，采用的是“景观+商务+度假”模式。

2方特

主题是华强集团通过建立完善的产业链以及采用多元化经营所打造的中国迪士尼乐园。运用计算机、声光电、人工智能、自动控制等高科技手段，旨在打造类似于迪士尼的方特文化科技主题公园。

以影视科幻、参与娱乐、动感时尚等为主题，大量运用现代科技手段对现实以及未来世界进行模拟仿真，着重强调游客的互动参与性，与传统游乐主题公园简介

3公园在表现形式和游玩内容上完全不同，让游客亲身体验神奇文化和冒险激情，营造出一个充满梦幻色彩的崭新、虚拟的文化空间。

45已进入10个城市，运作项目13个

主要使用三种模式，分别是欢乐世界、梦幻王国、水上乐园。

方特主题公园发展历程简介

重庆科幻公园（欢乐世2006年4

界模式）月

泰安欢乐2010年世界

5月

芜湖梦幻2010年王国

10月

株洲欢乐世界

2011年9沈阳欢乐世月

界厦门梦幻2013年王国

4月

天津欢乐世界

2014年7郑州水上月

乐园大同欢乐世界

2016年

2007年10月

芜湖欢乐世界

2010年7月

汕头欢乐世界

2011年7月

青岛梦幻王国

2012年6月

郑州欢乐世界

2014年6月

芜湖水上乐园

2015年4/8月

济南方特东方神画

嘉峪关方特欢乐世界

芜湖方特东方神画

方特主题公园模式介绍

方特主题公园目前有三种模式，分别是欢乐世界、梦幻王国、水上乐园。

?欢乐世界

方特欢乐世界是方特最初所采用的模式，该模式主要是以各种传统游乐设施为主，结合现代高科技技术，寄予游客良好的刺激娱乐体验。近年来，欢乐世界与梦幻王国两种模式正在逐步融合。

?梦幻王国

方特梦幻王国是方特融合传统游乐园与现代影视高科技技术，所打造的影视互动实景体验式主题公园，采用的是华侨城模式。将各种影视作品中出现的场景以及世界各地的珍奇场景模拟展现在游客面前，并提供大量互动性方特主题公园模式介绍

?水上乐园

水上乐园是方特专门以水景为特色，水上活动为内容，游乐形式基本上均与水有关系所打造出的主题公园。除了传统的大型水上机械娱乐设施外，方特同时融入了梦幻王国主题公园的思想，加入了大量水上场景体验活动，例如加勒比海盗杰克船长漂流、冰河世纪等。

Page_04

方特项目分布情况

天津方特欢乐世界

嘉峪关方特欢乐世界

沈阳方特欢乐世界

方特东方神画

青岛方特梦幻王国

沈阳

嘉峪关

天津

芜湖方特欢乐世界

芜湖方特水上乐园

金源方特科幻公园

重庆

大同

济南

青岛

泰安

郑州

芜湖

株洲

厦门

汕头

株洲方特欢乐世界

泰安方特欢乐世界

芜湖方特欢乐世界

芜湖方特梦幻王国

芜湖方特水上乐园

芜湖方特东方神画

厦门方特梦幻王国

规划项目

在运作项目

汕头方特欢乐世界

方特项目城市数量统计一览表

统计项目

在运作项目

数量

13城市名称

业态类型

沈阳

天津

青岛

泰安

郑州

欢乐世界

欢乐世界

梦幻王国

欢乐世界

欢乐世界

水上乐园

欢乐世界

梦幻王国

水上乐园

科幻公园（欢乐世界模式）

欢乐世界

梦幻王国

欢乐世界

规划建设项目

在运作项目入驻城市

规划建设项目入驻城市

3103业态类型

欢乐世界

梦幻王国

水上乐园

入驻城市数量

8城市名称

重庆、泰安、株洲、沈阳、天津、芜湖、汕头、郑州

芜湖

重庆

株洲

3芜湖、厦门、青岛

厦门

2

芜湖、郑州

汕头

方特项目区位特点分析

二级市场

城项市目

分级

100KM范围内（实际路程记）

交通条件

二一线数线数三、四线城市

量

城量

城市

市

100-300KM范围内（实际路程记）

一数线数二线数量

城量

城市

量

市

在城市中区位

三、四线城市

数量

芜高铁情况：无高铁

湖机场情况：无机场；在方建“芜湖宣城机场”

三特高速公路情况：G4211线主宁芜高速；S24常合高中

题速

公普通公路情况：G205国园

道

高铁情况：有高铁；京郑广、陇海线

州机场情况：新郑机场

方高速公路情况：G30连二特霍高速；S85郑少洛高线主速；S88郑尧高速；G4中

题京港澳高速；S82郑民公高速；

园

普通公路情况：G107国道；G310国道

N/A0南1京

马鞍山、宣城、铜陵

杭州、淮安、扬州、镇江、泰州、常N/A合肥、州、嘉兴、湖州、黄山、池州、1鸠江区，较为304

无锡、安庆、六安、阜阳、淮北、蚌5繁华地段

苏州

埠、宿州

开封、许N/A0N/A0昌、新乡、焦作

4N/A0N/A洛阳、三门峡、济源、晋城、位于郑州市中长治、鹤壁、安阳、濮阳、邯2牟县，郑州至0郸、邢台、菏泽、商丘、亳州、2开封中间位置，淮北、徐州、漯河、平顶山、郊区，较偏僻

周口、信阳、驻马店、南阳

高铁情况：有高铁；京株广线

洲机场情况：无机场；靠方三近长沙黄花机场

特长线高速公路情况：S21长N/A01主沙

中

株高速；G60沪昆高速；题G4京珠高速；

公普通公路情况：G320国园

益阳、湘潭、萍乡

咸宁、岳阳、常德、娄底、邵3N/A0武汉

1阳、永州、

衡阳、郴州、宜春、新余、吉安

位于株洲市北部郊区，株洲至长沙市之间。1距离株洲市中1心约25KM，距离长沙市约45KM。

方特项目区位特点分析

城项市目

分级

100KM范围内（实际路程记）

交通条件

一线数城量

市

二线数三、四线城城量

市

市

二级市场

100-300KM范围内（实际路程记）

在城市中区位

三、四线城市

数量

一数线数二线数量

城量

城市

量

市

厦门高铁情况：有高铁

方机场情况：厦门高崎机场

二N特高速公路：G15沈海高速；泉线/01主G76厦蓉高速

州

中

A题普通公路：G319国道；公G324国道

园

漳州

N/宁德、南平、三明、龙岩、汕10福州

1A头

位于厦门市同5安区，临近海湾，地段繁华。

汕高铁情况：有高铁

头机场情况：汕头外砂机场；方三揭阳潮汕机场

N特N/厦门、漳州、龙岩、梅州、河源、惠线高速公路：G15沈海高速；/0N/A0揭阳、潮州

202主A泉州

州、汕尾

强

G78汕昆高速

A题普通公路：G324国道；公G206国道

园

高铁情况：有高速

沈机场情况：沈阳桃仙国际阳机场

方高速公路：G1京哈高速；二特G1113丹阜高速；G91辽新线主高速；G1212沈吉高速；强

题G15沈大高速；S2沈康高公速

园

普通公路：G101、G102、G202、G203、G304国道

位于汕头市龙湖区，临近海6湾，地段繁华，自然景观优美。

N鞍山、四平、辽源、通化、丹铁岭、抚顺、N/长春、/0N/A0402东、营口、盘锦、葫芦岛、锦本溪、辽阳、

A大连

A州、朝阳、阜新

位于沈阳市皇1姑区，地段较1偏。

方特项目区位特点分析

城项市目

分级

100KM范围内（实际路程记）

交通条件

一线数城量

市

二线数三、四线城城量

市

市

二级市场

100-300KM范围内（实际路程记）

在城市中区位

三、四线城市

数量

一数线数二线数量

城量

城市

量

市

天高铁情况：有高铁

津机场情况：天津滨海机场

方准高速公路：G1京哈高速；特北唐一G25长深高速；G2京沪高11主京

山

线

速；S30京津高速………

题普通公路：G205、103、公112、104国道………

园

重高铁情况：有高铁

庆机场情况：重庆江北机场

方

二N特高速公路：G50沪渝高速；线/0N/A0主G65包茂高速；G75兰海高强

A题速；G93渝遂高速

公普通公路：G212、G210、园

G319国道

廊坊

位于天津滨海石家秦皇岛、承德、张家口、保定、新区，临近海N/10庄、2沧州、德州、衡水、滨州、东9滨，海景资源A济南

营

丰富，地块较为繁华。

广安

位于重庆市中达州、巴中、南充、遂宁、绵心，属于特别N/成都、阳、德阳、眉山、乐山、资阳、1102繁华地段，交A贵阳

内江、自贡、宜宾、泸州、遵5通便利，配套义、恩施

设施完善。

方特项目布局特点分析

一级客源地

城市级别特点

以二线中上城市为主，或靠近二线强市。例如芜湖方特。

100KM二级客源地

平均2~3个三、四线城市。多为一级客源地城市的附属城市。例如株洲方特。

100~300KM二级客源地

平均1~2个二线城市，10~11个三四线城市。若二级客源地无二线城市，则三、四线城市较多以弥补经济发展水平的不足，例如郑州方特项目。

大部分拥有高铁或机场，或者依附于周边经济发展较好城市的机场。高速铁路南北东西贯通，

保证周边70%的城市到达项目地车程在3小时以内。

一级客源地

交通状况

100KM二级客源地

到达项目所在地城市自驾车车程在1小时之内，大部分城市拥有城际公交车。

100~300KM二级客源地

有高速公路连通至项目城市，尽可能避免需要转城市到达的情况。

保证潜在客流量。方特的布局目前可以分为市中心布局，郊区布局，多城市中间位置布局三种。最大可能扩大潜在客户人群的范围。

项目在城市内交通便利。无论是布局在郊区或市中心，均保证通过自驾或公共交通系统到达的便利性，对多城布局特点

市中间位置布局的项目还要保证到达周边城市的便利性。

依附一定的自然资源。方特天津、厦门、泰安、汕头、青岛均依托了一定的自然资源，例如海景、山景等。

方特区位宏观分析-芜湖项目

范围

城市分类

一线城市

二线城市

三、四线城市

一线城市

二线城市

三、四线城市

数量

01304城市名称

N/A南京

马鞍山、宣城、铜陵

N/A杭州、合肥、无锡、苏州

返回地图

返回总表

返回分析

100KM（实际车程）内

100~300KM（实际车程）内

合肥

南京

淮安、扬州、镇江、泰州、常州、15嘉兴、湖州、黄山、池州、安庆、六安、阜阳、淮北、蚌埠、宿州

芜湖

无锡

苏州

交项目所在城市分通小类级

类型

公路

铁路

民航

三线中等

名称

杭州

普通公路

高速公路

G205国道

G4211宁芜高速；S24常合高速

城市区位：

鸠江区，较为繁华地段

无高铁；皖赣铁路、宁芜铁路、浙赣铁路、鹰厦铁路

项目地城市

周边城市

目前无机场，在建“芜湖宣城机场”

合肥新桥机场、南京禄口机场、苏州光福机场、杭州萧山机场

方特区位宏观分析-郑州项目

范围

100KM（实际车程）内

城市分类

数量

城市名称

返回地图

返回总表

返回分析

一线城市

二线城市

三、四线城市

一线城市

00N/AN/A400开封、许昌、新乡、焦作

N/AN/A100~300KM（实际车程）内

二线城市

三、四线城市

洛阳、三门峡、济源、晋城、长治、鹤壁、安阳、濮阳、邯2郸、邢台、菏泽、商丘、亳州、2淮北、徐州、漯河、平顶山、周口、信阳、驻马店、南阳

二线中等

名称

郑州

项目所在城市分级

交通小类

类型

普通公路

G107国道；G310国道

G30连霍高速；S85郑少洛高速；S88郑尧高速；G4京港澳高速；S82郑民高速；

有高铁；京广线、陇海线

公路

高速公路

铁路

项目地城市

城市区位：

位于郑州市中牟县，郑州至开封中间位置，郊区，较偏僻

新郑机场

民航

方特区位宏观分析-株洲项目

范围

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城市分类

一线城市

二线城市

三、四线城市

一线城市

二线城市

数量

01城市名称

N/A长沙

100KM（实际车程）内

301益阳、湘潭、萍乡

N/A武汉

武汉

100~300KM（实际车程）内

三、四线城市

交通项目所在城市分小类

类级

型

普通公路

咸宁、岳阳、常德、娄底、邵阳、永州、

衡阳、11郴州、宜春、新余、吉安

名称

三线中等

长沙

株洲

G320国道

公路

高速S21长株高速；G60沪昆高速；G4京珠公路

高速；

有高铁；京广线、湘赣线

项目地城市

城市区位：

位于株洲市北部郊区，株洲至长沙市之间。距离株洲市中心约25KM，距离长沙市约45KM。

铁路

N/A民方特区位宏观分析-青岛项目

范围

城市分类

一线城市

二线城市

三、四线城市

数量

00202城市名称

N/AN/A潍坊、日照

N/A济南、烟台

青岛

济南

烟台

100KM（实际车程）内

100~300KM（实际车程）内

一线城市

二线城市

三、四线城市

交项目所在城市分通小类级

类型

普通公路

高速公路

威海、东营、滨州、淄博、济南、11泰安、莱芜、枣庄、临沂、徐州、连云港

二线强名称

G204国道；G308国道

G2011青新高速；G20济青高速；G15沈海高速；G22青兰高速

公路

城市区位：

位于青岛市城阳区，临近海湾，自然海景优美，地段较为繁华。

铁路

有高铁；胶济铁路、蓝烟铁路、辛泰铁路

项目地城市

青岛流亭机场、青岛胶东机场

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民航

方特区位宏观分析-厦门项目

范围

城市分类

数量

城市名称

100KM（实际车程）内

返回地图

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一线城市

二线城市

三、四线城市

一线城市

二线城市

三、四线城市

011016N/A泉州

漳州

N/A福州

宁德、南平、三明、龙岩、汕头

二线中

厦门

泉州

福州

100~300KM（实际车程）内

项目所在城市分级

交通类型

小类

名称

公路

普通公路

高速公路

G319国道；G324国道

G15沈海高速；G76厦蓉高速

铁路

项目地城市

周边城有高铁；鹰厦铁路、福厦铁路

城市区位：

位于厦门市同安区，临近海湾，地段繁华。

民航

厦门高崎机场

方特区位宏观分析-汕头项目

范围

城市分类

一线城市

100KM（实际车程）内

二线城市

三、四线城市

一线城市

100~300KM（实际车程）内

二线城市

三、四线城市

数量

002026城市名称

N/AN/A揭阳、潮州

N/A厦门、泉州

漳州、龙岩、梅州、河源、惠州、汕尾

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厦门

泉州

项目所在城市分级

交通类型

三线强

汕头

小类

名称

公路

普通公路

高速公路

G324国道；G206国道

G15沈海高速；G78汕昆高速

无高铁；厦深铁路

铁路

项目地城市

汕头外砂机场

民航

城市区位：位于汕头市龙湖区，临近海湾，地段繁华，自然景观优美。

方特区位宏观分析-沈阳项目

范围

100KM（实际车程）内

城市分类

一线城市

二线城市

三、四线城市

一线城市

二线城市

三、四线城市

数量

00402城市名称

N/AN/A铁岭、抚顺、本溪、辽阳

N/A长春、大连

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100~300KM（实际车程）内

长春

鞍山、四平、辽源、通化、丹东、11营口、盘锦、葫芦岛、锦州、朝阳、阜新

二线强

名称

项目所在城市分级

交通小类

类型

普通公路

高速公路

沈阳

G101、G102、G202、G203、G304国道

G1京哈高速；G1113丹阜高速；G91辽新高速；G1212沈吉高速；G15沈大高速；S2沈康高速

公路

城市区位：位于沈阳市皇姑区，地段较偏。铁有高铁；沈大铁路、沈山铁路、沈吉铁路、沈丹铁路、路

哈大高速铁路

项目地城市

沈阳仙桃机场

大连

民航

方特区位宏观分析-泰安项目

范围

城市分类

一线城市

100KM（实际车程）内

二线城市

三、四线城市

一线城市

数量

01100城市名称

N/A济南

莱芜

N/AN/A返回地图

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100~300KM（实际车程）内

二线城市

三、四线城市

潍坊、东营、滨州、淄博、沧州、德州、衡水、邢台、邯郸、17聊城、菏泽、济宁、枣庄、徐州、临沂、连云港、日照

三线中等

名称

G104国道

G3京福高速；S31泰新高速

有高铁；京沪铁路

济南

泰安

项目所在城市分级

交通小类

类型

普通公路

公路

高速公路

铁路

项目地城市

民航

周边城市

城市区位：

位于泰安市东北部郊区，泰山山脚下，自然景观优美。较为偏僻。

N/A

济南遥墙机场；徐州观音机场

方特区位宏观分析-天津项目

范围

100KM（实际车程）内

100~300KM（实际车程）内

城市分类

一线城市

二线城市

三、四线城市

一线城市

二线城市

三、四线城市

数量

111029城市名称

北京

唐山

廊坊

N/A石家庄、济南

秦皇岛、承德、张家口、保定、沧州、德州、衡水、滨州、东营

准一线

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项目所在城市分级

交通类型

北京

唐山

小类

普通公路

名称

G205、103、112、104国道……….

G1京哈高速；G25长深高速；G2京沪高速；S30京津高速……….

有高铁；京山线、京九线、津浦线

石家庄

天津

公路

高速公路

铁路

项目地城市

天津滨海机场

济南

民航

周边城市

首都机场；济南遥墙机场；石家庄正定机场

城市区位：位于天津滨海新区，临近海滨，海景资源丰富，地块较为繁华。方特区位宏观分析-重庆项目

范围

城市分类

一线城市

二线城市

三、四线城市

一线城市

二线城市

三、四线城市

数量

00102城市名称

N/AN/A广安

N/A成都、贵阳

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城市区位：位于重庆市中心，属于特别繁华地段，交通便利，配套设施完善。

100KM（实际车程）内

100~300KM（实际车程）内

成都

交通项目所在城市分小类

类级

型

普通公路

达州、巴中、南充、遂宁、绵阳、德阳、眉山、乐山、15资阳、内江、自贡、宜宾、泸州、遵义、恩施

重庆

名称

二线强

G212、G210、G319国道

贵阳

公路

高速公G50沪渝高速；G65包茂高速；G75兰海高速；路

G93渝遂高速

有高铁；渝黔线、成渝线、渝怀线

项目地城市

周边城重庆江北机场

铁路

民航

方特项目案例分析-株洲项目

株洲方特项目简介

株洲方特项目采用的是“梦幻王国”模式，并加入部分“欢乐世界”模式中的游玩项目。2008年开始建设，2011年9月正式投入运营。

株洲方特位于株洲市北部郊区，株洲至长沙中间位置，属长株潭城市群范围。距离株洲市中心约25KM，距离长沙市中心约45KM。

目前株洲方特占地约900亩，是华中华南地区规模最大的第四代主题公园，以科幻和动漫为主题特色。目前园区共有20多个主方特项目案例分析-株洲项目

交通情况

出发地

出行方式

自驾路线

路线

长株高速

株洲市区“火车站”站上车，乘坐T6路公交车

从株洲出发

公交路线

株洲市区“河西工大、中心汽车站、长途汽车站”站上车，乘坐106路公交车

株洲市区神龙城、庐山路沿线、红港路沿线站上车，乘坐T63路公交车

株洲市区三一歌雅郡站上车，乘坐T14路公交车

自驾路线

从长沙出发

公交路线

长沙汽车南站—黄塘路线

衡阳、郴州、永州、广州

岳阳、湖北

从周边其他城市自驾路线

出发

经京港澳高速、沪昆高速，转长株高速

经京港澳高速、长浏高速，转长株高速

长株高速

资料