2016年预算审核工程部意见final

2012年2月20日星期一2015年10月21日2016年预算审核意见—工程技术部金茂酒店工程成本费用专题能耗及维保固定资产预算能耗及维保－上海君悦1.1上海君悦能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比201032,996,9159,683,567609,960,1925.41%1.59%201132,094,7649,400,997496,855,6496.46%1.89%201232,104,7219,184,317475,830,2216.75%1.93%201332,360,4438,331,939448,043,6287.22%1.86%201433,547,2978,292,342445,530,7727.53%1.86%2015（1-9月）25,259,0645,804,508322,142,6217.84%1.80%2016预算32,118,4628,736,449468,993,5576.85%1.86%（1）2015年年底前，酒店照明系统LED节能改造将会全部结束，预计可实现每年300万元的能耗费用下降，以次为依据，结合改造前的能耗数据，可以得出能耗费用6.86%的总收入占比是较为合理的；君悦是成熟运营的酒店，能源之间相对比例较为稳定，能源费用与标煤消耗成正比，可以以此为依据，根据2016年能耗费用预算和历史数据，近似得出2016年酒店总标煤消耗，计算得出在2016年总收入预算的前提下，万元收入标煤指标为90.47，满足2016年97.33的万元收入标煤消耗考核指标，并且足以对冲能源单价上涨带来的对能耗费用的冲击，综上所述2016年能耗费用预算为合理值。（2）君悦酒店为成熟运营的酒店，维保费用是一个相比稳定的数值。从历史数据可以看出，近六年维保费用占总收入的比例都在1.59%－1.93%之间。从维保费用绝对值来看，最近六年维保费用都在呈逐渐下降的趋势，所以提交的2016年维保费用预算是偏高的。通过对酒店维保费用细项的审核，由于酒店设施设备已进入第17个年头，目前除了客房区域已进行更新改造工程外，其余大部分的公共区域以及所有的机电部分，给排水管道等尚未大规模改造过，设施设备的老化现状不容忽视，为保持17年营运的酒店整体形象完好，目前2016年维保预算比2015年多支出约70万元。分别增加在建筑维修/防水，电器机电维修，电梯维修及第三方设备安全检查，地砖地毯维修，厨房设施维修，洗衣房设备维修，管道维修等十个方面。能耗及维保－上海君悦能耗及维保－北京威斯汀1.2北京威斯汀能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比201016,401,4398,426,800278,736,5235.88%3.02%201117,813,3558,568,219349,884,9575.09%2.45%201217,334,9549,935,605382,515,6764.53%2.60%201317,099,5756,808,616323,254,1195.29%2.11%201417,159,7536,022,470305,584,5455.62%1.97%2015（1-9月）13,750,1682,817,827228,914,7386.01%1.23%2016预算19,720,2735,071,500313,329,0576.29%1.62%（1）经过整体节能改造项目的实施，2015年威斯汀的万元收入标煤消耗预计比1）经2014年下降15.5%，意味着酒店每一万元的收入所付出的能耗成本将比过去下降15.5%；北京威斯汀是成熟运营的酒店，能源之间相对比例较为稳定，能源费用与标煤消耗成正比，可以以此为依据，根据2016年能耗费用预算和历史数据，近似得出2016年酒店总标煤消耗，计算得出在2016年总收入预算的前提下，万元收入标煤指标为84.12，满足2016年89.33的万元收入标煤消耗考核指标，综上所述2016年能耗费用预算为合理值；（2）威斯汀酒店为成熟运营的酒店，维保费用是一个相比稳定的数值。从历史数据可以看出，近六年维保费用占总收入的比例都在1.97%－3.02%之间。从维保费用绝对值来看，最近四年维保费用都在呈逐渐下降的趋势，酒店提报的2016年维保费用预算比2014年实际费用低95万余元，并且是在经营预测优于往年的情况下，所以2016年的维保费用是合理的，尚不需要调整。能耗及维保－三亚希尔顿1.3三亚希尔顿能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比20108,275,20510,959,773290,713,0972.85%3.77%201112,270,48210,357,989329,972,9223.72%3.14%201212,396,2498,932,801269,559,2384.60%3.31%201312,694,6144,937,583270,333,3164.70%1.83%201413,054,5673,601,731265,673,1304.91%1.36%2015（1-9月）9,723,3412,693,656186,435,9115.22%1.44%2016预算12,053,3153,629,900200,449,0386.01%1.81%（1）虽然酒店计划在2016年更新改造5、6、7、8号楼（4-6月改造7、8号楼104间客房，7-9月改造5、6号楼130间客房），但同一时间仅两栋楼被改造，酒店可卖房数量仅减少100余间，情况与2015年类似，且2015年两栋楼改造并未对出租率产生很大影响，再加上施工用电，所以2016年能耗费用应当与近三年数据接近；三亚希尔顿是成熟运营的酒店，能源之间相对比例较为稳定，能源费用与标煤消耗成正比，可以以此为依据，根据2016年能耗费用预算和历史数据，近似得出2016年酒店总标煤消耗，计算得出在2016年总收入预算的前提下，万元收入标煤指标为101.29，不满足2016年84.60的万元收入标煤消耗考核指标，从2016年能耗考核的角度反推当年的能耗预算，计算出2016年能耗费用预算应调整为10,066,441，下调幅度16%；（2）从维保费用绝对值来看，最近六年维保费用都在呈逐渐下降的趋势，而且2016年由于改造的原因，酒店工程部需要维保的房间数与往年相比是下降的，所以在经营预期低于往年的情况下，酒店提交的2016年维保费用预算比2014年还高是不合理的，至少应该调整到2014年的维保费用水平。能耗及维保－三亚丽思1.4三亚丽思能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比201018,337,63212,034,739426,923,5884.30%2.82%201117,829,03413,211,056491,288,5663.63%2.69%201216,547,17511,739,648430,974,2733.84%2.72%201316,966,1856,457,376433,046,3853.92%1.49%201417,366,9185,973,644427,176,8504.07%1.40%2015（1-9月）12,601,7865,378,241306,906,3634.11%1.75%2016预算17,414,7205,950,475371,140,2294.69%1.60%（1）2016年的经营预测是低于往年的，入住率预测是69.5%，较2014年的70%和2015年的72%略低，但是能耗费用相对2014年来说却偏高11.9%，这是明显不合理的，并且酒店完成了照明系统和中央空调控制系统的节能改造，2016年能耗费用占比至少要达到2015年1-9月的水平;三亚丽思是成熟运营的酒店，能源之间相对比例较为稳定，能源费用与标煤消耗成正比，可以以此为依据，根据2016年能耗费用预算和历史数据，近似得出2016年酒店总标煤消耗，计算得出在2016年总收入预算的前提下，万元收入标煤指标为80.43，不满足2016年64.95的万元收入标煤消耗考核指标，从2016年能耗考核的角度反推当年的能耗预算，计算出2016年能耗费用预算应调整为14,063,568，下调幅度19.2%。（2）丽思属于成熟运营的酒店，从维保费用绝对值来看，最近五年维保费用都在呈逐渐下降的趋势，在维保合同审核后，保留必须外委的，维保成本已经趋于稳定，2016年维保预算与前两年接近，且经营情况没有发生显著改变，所以认为2016年维保预算是合理的。能耗及维保－深圳JW万豪1.5深圳JW万豪能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比201011,753,2455,451,322136,187,4988.63%4.00%201111,808,2756,026,772173,578,2676.80%3.47%201212,145,0376,023,520174,388,9226.96%3.45%201311,912,0363,736,324185,623,4196.42%2.01%201411,902,1363,141,184188,180,5596.32%1.67%2015（1-9月）8,208,5732,620,597140,803,7145.83%1.86%2016预算11,067,2873,696,219188,798,1435.86%1.96%（1）深圳万豪作为成熟运营酒店，能耗管控水平一直都比较稳定。2015年万号的万元收入标煤消耗预计比2014年下降7.14%，意味着酒店每一万元的收入所付出的能耗成本将比过去下降7.14%;深圳JW万豪是成熟运营的酒店，能源之间相对比例较为稳定，能源费用与标煤消耗成正比，可以以此为依据，根据2016年能耗费用预算和历史数据，近似得出2016年酒店总标煤消耗，计算得出在2016年总收入预算的前提下，万元收入标煤指标为89.90，略高于2016年88.39的万元收入标煤消耗考核指标，从2016年能耗考核的角度反推当年的能耗预算，计算出2016年能耗费用预算应调整为10,880,348，下调幅度1.7%；（2）深圳万豪属于成熟运营的酒店，从维保费用绝对值来看，最近五年维保费用都在呈逐渐下降的趋势，最近三年的维保费用占比保持在1.67%－2.01%之间，在维保合同审核后，保留必须外委的，维保成本已经趋于稳定，2016年经营情况没有发生显著改变，所以认为2016年维保预算是合理的。能耗及维保－南京威斯汀1.6南京威斯汀能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比201310,581,9991,434,13791,526,12911.56%1.57%201410,954,9772,667,05786,960,91712.60%3.07%2015（1-9月）7,834,6041,552,94953,246,09614.71%2.92%2016预算10,427,0002,294,54184,023,06712.41%2.73%（1）南京作为成熟运营酒店，但是由于用能系统本身设计原因，与集团其它成熟酒店相比，能耗成本一直是偏高的，考虑到南京一期改造项目已经结束，威斯汀的经营情况在2016年会有好转，能耗成本会呈上升趋势，结合到酒店2016年即将进行的公共区域照明系统LED改造以及锅炉房冷凝水回收项目，2016年能耗预算占总收入预算的比例略低于2014年和2015年;南京威斯汀是成熟运营的酒店，能源之间相对比例较为稳定，能源费用与标煤消耗成正比，可以以此为依据，根据2016年能耗费用预算和历史数据，近似得出2016年酒店总标煤消耗，计算得出在2016年总收入预算的前提下，万元收入标煤指标为245.19，满足2016年276.43的万元收入标煤消耗考核指标，并且足以对冲能源单价上涨带来的对能耗费用的冲击，综上所述2016年能耗费用预算为合理值。（2）从维保费用绝对值来看，最近三年维保费用都互相比较接近，在维保合同审核后，保留必须外委的，维保成本已经趋于稳定，2016年维保预算较2014年低37万余元，所以认为2016年维保预算是合理的。能耗及维保－新开酒店1.7崇明凯悦能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比2014(4-12月)7,393,399913,57046,043,95916.06%1.98%2015（1-9月）7,766,5981,009,50756,420,23613.77%1.79%2016预算9,015,7503,935,29785,646,35510.53%4.59%北京万丽能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比2014（8-12月）2,844,930160,74117,007,60616.73%0.95%2015（1-9月）7,031,964780,27571,622,8369.82%1.09%2016预算10,210,3761,595,702119,102,7388.57%1.34%丽江君悦能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比2014（12月）1,266,24234,8832,952,74442.88%1.18%2015（1-9月）6,450,0651,019,50746,329,13813.92%2.20%2016预算16,209,9342,343,06998,505,92816.46%2.38%（1）三家作为集团的新开酒店，能耗考核指标在集团所有酒店中仍处于高位，考虑到酒店营运时间不长，能耗管控水平仍处在磨合，逐步成熟定型的进程中，新开酒店要继续做好用能系统维保和运行优化工作。其中三家酒店的能耗费用占比都呈下降趋势，建议接受当前能耗预算的申报，但是要务必注意逐步积累能耗数据、分析用能规律，着重加强能源使用过程管控，提高能耗管理水平。（2）从酒店提交的数据上来看，三家酒店的维保预算占比都在逐年提高，但是建议接受，主要是由于新开酒店每年结束质保期的具体情况不同，酒店在分阶段逐步地展开各系统的外委维保和内部维保工作，预算的使用需要现场团队特别加强过程管控，必须外委的进行。能耗及维保－长沙豪华精选1.8长沙豪华精选酒店尚未开业，目前提报的能耗费用及维保费用占比高于集团其它酒店的历史数据，但是新开酒店存在众多不确定性，建议接受预算申报，但是在酒店投入运营时要加强过程管控。长沙豪华精选能耗费用维保费用总收入能耗费用占比维保费用占比2016（10-12月）680,000310,0008,010,0008.50%3.93%金茂酒店工程成本费用专题能耗及维保固定资产预算2016年各酒店FFE&CAPEX预算分析1审核原则：1、集团财务控制目标：争取总额控制在收入的4%，即1.08亿元；2、优先支持以下项目：1）能迅速产生较高回报的项目；2）涉及HSE的项目；3）能解决客户痛点的项目；4）董事会批准的更新改造项目。2016年金茂集团FFE&CAPEX预算分析序号单位名称2016年收入预测（万元）合同约定计提比例计提金额控制计提比例控制计提金额公司批复项目控制目标总额提报金额（万元）初次审核金额（万元）审核后与提报差异审核后与目标值差异金额备注FFECAPEX合计占收入比FFECAPEX合计占收入比1本部合计

173.80

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173.80

0.00173.802上海君悦45602.123.0%1368.061.5%684.032000.00改造立项未批复2684.03990.512637.703628.218.0%578.212147.182725.396.0%902.8241.363三亚希尔顿20074.903.0%602.251.5%301.124810.00原立项报告批复项目5111.121225.085550.006775.0833.7%484.004810.005294.0026.4%1481.08182.884三亚丽思37115.824.0%1484.632.0%742.32

改造未立项742.322731.947550.1910282.1327.7%748.52632.071380.593.7%8901.54638.275北京威斯汀31332.914.0%1253.322.0%626.66

626.661097.84

1097.843.5%621.74

621.742.0%476.11(4.92)6深圳JW万豪18879.814.0%755.192.0%377.60283.002015年立项报告已批复660.60711.90

711.903.8%508.51

508.512.7%203.39(152.09)7南京威斯汀8402.314.0%336.092.0%168.05

168.05477.26

477.265.7%363.79

363.794.3%113.47195.748崇明凯悦8564.643.0%256.941.5%128.47

128.47179.43115.00294.423.4%46.16113.00159.161.9%135.2730.699北京万丽8564.642.0%171.291.0%85.65

85.6514.7038.2052.900.6%14.7038.2052.900.6%0.00(32.75)10丽江君悦11910.271.0%119.100.5%59.55

59.55130.79

130.791.1%46.49

46.490.4%84.29(13.06)11长沙精选801.001.0%8.010.5%4.01

4.01

12写字楼租赁44082.894.0%1763.322.0%881.661060.00

1941.662828.80

2828.806.4%1292.80

1292.802.9%1536.00(648.86)1388F观光6339.924.0%253.602.0%126.801937.60核查立项报告2064.401937.60

1937.6030.6%1937.60

1937.6030.6%0.00(126.80)14金茂物业10347.364.0%413.892.0%206.95

206.952506.25

2506.2524.2%1806.25

1806.2517.5%700.001599.3015合计252018.59

8785.70

4392.8510090.60

14483.4515005.9015891.0830896.98

8622.567740.4516363.01

14533.971709.7716共计252018.59

8785.70

5.7%14483.45