年武汉市某项目策划方案

******项目策划方案目录前言…………02第一部分市场环境概概述…………………03第二部分片区市场调调研…………………27第三部分项目分析………………………68第四部分物物业发展建议议…………………79第五部分项项目定位………………………88第六部分价格定位分分析…………………96第七部分推广方略………………………102第八部分推推广费用预算算…………………109第九部分合合作办法及收收费标准………111第十部分附件………………114第一部分市场环环境概述第一部分市场场环境概述一、2003年年武汉经济状状况概览：1、综合：国民经济增增长加速。初初步核算，全全年完成生产产总值16662.40亿亿元，按可比比价格计算，比比上年增长112.1%，增增速比上年加加快0.3个百分分点,为近6年来最高增增幅。其中第第一产业增加加值94.220亿元，增增长4.3%%；第二产业业增加值7441.80亿亿元，增长112.8%；；第三产业增增加值8266.40亿元元，增长122.5%。按按户籍人口计计算的人均生生产总值211460元。一一、二、三产产业增加值占占生产总值中中的构成比例例由上年的66.0：44.2：49.8变化化为5.7：44.6：49.7。财政收入快速增增长。全年完完成全口径财财政收入2330.89亿亿元，比上年年同口径增长长17.6%%，地方财政政收入99..71亿元，增增长16.22%，其中，工工商税收522.08亿元元，增长188.0%。地地方财政支出出171.440亿元，增增长16.44%。其中，科科技三项费用用和农业支出出分别增长118.7%和和23.4%%。市场价格总总水平止跌回回升。全市居居民消费价格格总水平比上上年上涨2..3%。其中中，居住上涨涨6.0%，食食品上涨4..8%，娱乐乐教育文化用用品及服务上上涨2.5%%，衣着上涨涨1.1%，烟烟酒及用品上上涨0.5%%，医疗保健健和个人用品品价格下降22.2%，交通和通讯下降降3.6%，家家庭设备用品品及维修服务务下降3.33%。商品零零售价格上涨涨0.4%。工工业品出厂价价格上涨5..5%。原材材料、燃料、动动力购进价格格上涨6.55%。劳动就业工工作有新进展展。年末全市市从业人员4412.0万人，比比上年末增加加4.7万人，增增长1.2%%。全年新增增就业岗位110.5万个个，下岗失业业职工实现再再就业8.223万人，年年末城镇登记记失业率4..64%。2、农业：：2003年，全全市以农业结结构调整为主主线，以农业业发展和农民民增收为目标标，农业保持持了平稳增长长的发展态势势。全年农林林牧渔业总产产值151..79亿元，增增长4.7%%。其中，种种植业88..19亿元,增长3.0%%；林业1.555亿元,增长39.55%；牧业36..88亿元，增增长8.5%%；渔业23..37亿元，增增长3.0%%。农业结构构有所调整。全全年粮食产量量113.888万吨，减减少6.4%%；棉花产量量2.09万吨吨，增长444.6%；油油料产量177.1万吨，减减少2.4%%；蔬菜产量量559.222万吨，增增长4.1%%。生态林建设进一一步加强。全全年造林面积积达19.774千公顷，比比上年增长1119.5%%；零星植树树816.009万株，增增长0.4%%；当年育苗苗面积24331公顷，增增长99.99%。畜牧、水产业稳稳定发展。全全年牲猪出栏栏207.666万头，增增长4.7%%；家禽出笼笼4643..84万只，增增长8.6%%；牛奶产量量8.14万吨吨，增长9..9%；禽蛋蛋产量16..63万吨，增增长11.77%；水产品品产量37.644万吨，增长长3.6%。3、工工业和建筑业业：工业生产快快速增长，对对全市经济增增长的贡献提提高。全年工工业增加值5598.800亿元，增长长13.0%%。其中全部部国有及年产产品销售收入入500万元以以上的非国有有工业企业((即规模以上上企业)增加值4277.84亿元元，增长144.3%，占占全市生产总总值的比重达达25.7%%，比上年提提高1.3个百分分点。其中，国国有经济增加加值163..19亿元，增增长9.7%%；集体经济济增加值144.11亿元元，下降4..3%；股份份制企业增加加值135..16亿元，增增长11.44%;外商及及港澳台企业业增加值1002.41亿亿元，增长223.2%。重重工业增长明明显快于轻工工业，全年重重工业增加值值327.330亿元，增增长17.88%；轻工业业增加值1000.53亿亿元，增长55.7%。轻轻重工业结构构由20022年的1：2.76变为为1：3.26。工业生产销销售衔接较好好。全年工业业产品销售率率98.455%，比上年年提高0.667个百分点点。工业经济效效益进一步提提高。全市工工业企业经济济效益综合指指数138..0%，比上上年提高4..5个百分点点。规模以上上工业实现产产品销售收入入1240亿元元，增长144.0%；利利税总额1880亿元，增增长15.00%，其中利利润76.00亿元，增长长17.3%%。建筑业发展展加快。全市市完成建筑业业增加值1443.00亿亿元，比上年年增长12..1%。房屋屋建筑施工面面积31877.02万平平方米，增长长5.3%。4、固定资产投投资：固定资产投资加加快增长，投投资结构不断断优化。全年年全社会固定定资产投资完完成645..06亿元，增增长13.11%，比上年年提高0.99个百分点，增增幅为19997年以来最最好水平。其其中，基本建建设投资2448.28亿亿元，增长226.7%；；更新改造投投资147..72亿元，增增长15.33%；房地产产投资1699.55亿元元，增长288.0%。投资的产业业结构有所变变化。全年第第一产业投资资15.133亿元，增长长73.0%%；第二产业业投资1688亿元，增长长22.0%%；第三产业业投资4611.94亿元元，增长8..9%。三次次产业投资之之比由上年的的1.5：24.2：74.3变化化为2.3：26.0：71.7。非非国有经济投投资占全部投投资的比重达达到57.77%，比上年年提高5.77个百分点。制制造业投资1147.799亿元，增长长22.9%%，占全社会会投资的比重重为22.99%，比上年年提高1.88个百分点。重点建设设项目对全市市的支撑作用用增强。全市市50项市级重重点工程完成成投资额1771.16亿亿元，占全市市投资的比重重达到26..5%，比上上年提高3..4个百分点点。武钢二热热轧、普天工工业园等项目目竣工投产，东东风本田汽车车、神龙公司司技改、武钢钢二冷轧、亚亚东水泥、阳阳逻电厂三期期工程、农业业特色产业园园等项目稳步步推进。5、房地产开发发：房地产市场场产销两旺。全全年房地产业业增加值544亿元，比上上年增长177.0%。全全年房地产施施工面积19955.499万平方米，比比上年增长115.7%；；竣工面积6682.622万平方米，增增长7.8%%，其中住宅宅竣工面积6600.244万平方米，增增长14.88%；全年销售商品房房542.779万平方米米，增长200.5%，其其中销售给个个人493..08万平方方米，增长225.5%。房房屋销售额1112.466亿元，增长长29.5%%;商品房平平均销售价格格为每平方米米2072元。商商品房空置面面积184..12万平方方米，下降440.3%。全全年存量房交交易7.022万起，存量量房交易建筑筑面积6366.53万平平方米，存量量房交易产价价35.299亿元。6、国内贸易：：消费品市场场保持活跃。克克服"非典"影响，全年年社会消费品品零售总额8853.999亿元，比上上年增长122.0%。各各行业中，批批发零售贸易易业零售额7703.777亿元，增长长11.3%%；餐饮业零零售额1077.43亿元元，增长144.8%；其其他行业零售售额42.779亿元，增增长17.88%。住房、汽车车、通讯等新新的消费热点点持续升温。重重点汽车商品品交易市场零零售额23..5亿元，增增长1.3倍；限限额以上批发发零售贸易通通讯器材类商商品销售额118亿元，增增长60.11%。7、对外经济：：外贸出口快快速增长。全全年进出口总总额（海关口口径）31..36亿美元元，比上年增增长42.33%。其中，出出口14.881亿美元，增增长35.88%；进口16..55亿美元元，增长488.6%。利用外资取取得新进展。全全年实际利用用外资17..62亿美元元，增长111.8%。其其中外商直接接投资14..16亿美元元，增长111.2%；全全市累计批准准"三资"企业42633户，其中当当年新批"三资"企业185户。对外工程承包和和劳务合作保保持良好势头头。全年对外外工程承包和和劳务合作营营业额0.888亿美元，增增长21.11%；当年新新派各类劳务务人员23116人，增长长0.8%。8、交通、邮电电和旅游：交通运输和和邮电通信业业保持稳步增增长。全年实实现增加值3302亿元，比比上年增长110.8%。交通综合运运输能力不断断提升。全年年货物周转量量764.003亿吨公里里，比上年增增长6.5%%。其中，铁铁路488..50亿吨公公里，增长44.6%；公公路56.550亿吨公里里，增长3..8%；水运运218.446亿吨公里里，增长111.8%；航航空0.577亿吨公里，增增长20.44%。受"非典"影响，交通通客运周转量量比上年基本本持平，全年年社会客运周周转量2666.40亿人人公里，增长长0.1%%。其中，铁铁路175..5亿人公里里，下降3..9%；公路路57.222亿人公里，增增长5.4%%；航空33..68亿人公公里，增长116.4%。邮电通信业业继续快速发发展。全年完完成邮电业务务总量70..57亿元，比比上年增长113.7%。其其中，邮政业业务6.2亿元，增增长1.7%%；电信业务务24.55亿元，增增长4.0%%；移动通讯讯业务399.86亿元元，增长233%。市话局局用交换机容容量241..7万门。年年末固定电话话用户数2668.6万户户（含小灵通通用户），增增长28.22%，其中住住宅电话用户户151.44万户，增长长3.6%；移移动电话用户户数354..92万户，增增长31.22%。固定电电话普及率每每百人36..99部，移移动电话普及及率每百人445.81部部。年末互联联网拨号上网网用户达811.99万户户，增长288.1%。旅游配套设设施不断完善善。年末全市市旅游景区（点点）34家，其中中4A级旅游区区6家。旅游星级级饭店1133家，其中，五五星级2家，四星级级10家，三星星级50家。共有有客房136601间，床床位252339张。"非典"对旅游业影影响较深。全全年接待海外外旅游者222.4万人次次，比上年下下降41.55%，其中中：外国游客客17.3万人人次，下降226.8%；；港、澳、台台胞5.1万人次次，下降655.4%。接接待海外旅游游者人天数555.1万人人天，下降442.5%。国国内旅游人数数20988.5万人次次，下降144.2%。全全年实现旅游游总收入1559.8亿元元，下降199.4%。其其中国际旅游游外汇收入00.94亿美美元，下降441.2%；；国内旅游收收入152亿元，下下降17.99%。9、金融和保险险：金融业务运运行稳定。年年末全市金融融机构本外币币各项存款余余额30322.07亿元元，比上年末末增长19..4%。其中中，企事业存存款余额13359.366亿元，增长长17.7%%。金融机构构本外币各项项贷款余额22525.113亿元，增增长26.00%，贷款增增幅高于存款款6.6个百分分点，存贷差差有所缩小。金金融机构人民民币贷款余额额2330..35亿元，增增长26.66%。其中，短短期贷款余额额1011..69亿元，增增长14.55%；中期流流动资金贷款款余额1133.29亿元元，增长300.7%；中中长期贷款余余额997..23亿元，增增长40.66%。居民储蓄继继续增加。年年末全市城乡乡居民储蓄存存款余额12285.533亿元，当年年新增2055.57亿元元。保险业快速发展展。全年保费费收入43..88亿元，增增长12.55%。其中中，财产险保保费收入9..21亿元，下下降13.77%；寿险保保费收入344.68亿元元，增长222.4%。全全年保险赔付付支出8.117亿元，下下降16.77%。其中中，财产险赔赔付支出5..38亿元，下下降11.00%；寿险险赔付支出22.79亿元元，下降255.9%。10、城市建设设和环境保护护：城市建设步步伐加快。不不断加大城市市基础设施建建设力度，城城市供水、供供气、供电、公公交等能力继继续增强，城城市功能日臻臻完善。城区自来水水普及率1000%。当年年新增燃气用用户2.0万户，年年末气化率990.0%%，比上年提提高1.35个百百分点。全年年用电量1778.83亿亿千瓦时，增增长12.66%。其中工工业用电1008.29亿亿千瓦时，居居民生活用电电30.577亿千瓦时，分分别增长100.9%和21.44%。全市公路通通车里程44468.677公里，比上上年增长1..9%，其中中等级公路33466.229公里，增增长12.33%，公路路路网密度588.54公里里/百平方公里里，增长1..9%。年末末空中航线1153条，拥拥有公交线路路205条，公公交客车12277辆，专专线车40333辆，出租租车121337辆。城市生态环环境进一步改改善。全年中中心城区植树树112万株，市市区垂直绿化化13.3公里里。全市拥有有公园266个，面积5884.4公公顷。全年治理污污染源12550项，限期期治理老污染染源25项，排污口口整治43项，噪声达达标区累计达达到20片，共1388.91平方方公里。全市市区域环境噪噪声平均值555.1分分贝，交通干干线噪声平均均值69.88分贝。城城区可吸入颗颗粒物日均值值0.1199豪克/立方米，二二氧化硫年日日均值0.0042毫克/立方米，饮饮用水源水质质达标率988.98%，工工业废水排放放达标率900%，粪便便垃圾无害化化处理率855.5%。11、教育和科科学技术：各类教育进进一步发展。加加强教育资源源整合，各类类学校布局结结构继续得到到调整。年末末普通高校448所，在校校学生49..05万人人，增长255.6%；；普通中等专专业学校311所，在校学学生4.177万人，下降降46.122%；普通通中学5338所，在校校学生555.2万人人，增长3..72%；；职业学校666所，在在校学生3..11万人，下下降26.22%；小学学1269所，在在校学生622.33万人人，下降6..87%；；盲聋哑特殊殊教育学校99所，在校学学生13488人，下降155.6%；；幼儿园6221所，在园园幼儿10..25万人，下下降0.2%。继续教教育发展较快快，成人高校校在校学生数数14.744万人。科技事业加加快发展。至至年末，全市市已累计建成成5家国家级级企业技术中中心和50家省、市级级企业技术中中心。全年科科技部门实施施的科技计划划项目1855项，其中地地方科技计划划项目65项，国家级级科技计划项项目120项。全全市登记科技技成果2600项，评定市市科技进步奖奖153项，其其中达到国内内领先和国际际先进水平的的成果1044项。全年年专利申请33419件，授授权专利15559件。技技术市场交易易日趋活跃，全全年技术市场场成交技术合合同29663项，合同同成交额300.31亿元元，比上年增增长15.22%。高新技术产产业发展态势势良好。年末末，全市累计计高新技术企企业17511家，累计计民营科技企企业35000家，比上年年增长9.44%，民营营科技企业当当年实现技工工贸收入2880亿元，增增长40.00%。高新新技术产业当当年实现产值值556亿元元。12、文化、卫卫生和体育：：文化事业取取得新发展。至至年末，全市市有文化馆117个，公共共图书馆177个，博物馆馆16个，艺术术表演团体116个。广播播电台2个，节目133套，平均每每天播音2443.17小小时；电视台台2座，电视台台节目15套，平均均每周播放11782.008小时。有有线电视用户户114.117万户，当当年新增用户户8.62万户户。广播和电电视人口覆盖盖率分别为997.95%%和99.966%。专业文文艺持续繁荣荣，全年艺术术表演团体创创作并上演剧剧（节）目113台，代表表作品话剧小小品《搭白算算数》、杂技技主题晚会《天天地英雄间》演演出效果反响响热烈。社会会文化活动蓬蓬勃发展，全全年开展群众众性大型文化化活动8项,摄影作品《梦梦里汉唐》、《生生命之网》荣荣获第八届文文化部"群星奖"金奖。文艺艺创作喜获丰丰收，市文化化系统新创作作和演出的剧剧目获省级以以上奖2022项，其中中，国家奖446项，省级级奖156项。打打造出儿童剧剧《我长大了了》、楚剧《站站花墙》、《小小姑贤》，杂杂技《爬杆》、《单单手顶》等一一批有较大影影响的文化精精品。文博事事业稳步发展展，武汉博物物馆的《武汉汉古代历史陈陈列展》入围围2002年全全国博物馆十十大陈列精品品。新闻出版版事业发展迅迅速。全年共共出版报纸115.8亿亿份、各类杂杂志1.7亿册、图图书2.899亿册（张）。卫生事业稳稳步发展。城城镇医药卫生生管理体制改改革取得新进进展,药品监督管管理新机制初初步形成。年年末，全市共共有卫生机构构3519个，其其中医院、卫卫生院16669个,病床床位位3.65万张张；卫生技术术人员5.008万人，其其中医生2..07万人，护护师、护士11.78万人人。平均每千千人拥有医生生2.56人，病病床4.3张。全全年法定报告告传染病总发发病率为2660人/10万人，免免疫接种率996.82%%，达到初级级卫生保健规规划目标比率率为60%，开展展社区卫生服服务单位比例例为100%%，食品卫生生监督覆盖率率100%。体育事业稳稳步推进。在在国内外的各各项比赛中，全全市运动健儿儿共获得100枚金牌，2枚银牌，4枚铜牌。全全民健身活动动进一步开展展。群众性体体育运动广泛泛开展，全年年开展全市群群众性大型体体育活动555次，成功举举办了全国第第五届速度赛赛马锦标赛，承承办了四国女女足锦标赛、"超霸杯"全国足球决赛、中国国家足球队和国奥队与爱沙利亚国家队足球对抗赛、第五届全国城运会男子自由式摔跤预赛等体育活动。竞技体育取得新成绩，在第五届城运会上，我市运动员获金牌7枚。13、人口口、人民生活活和社会保障障：人口增长速速度保持平稳稳。年末全市市户籍总人口口781.119万人，比比上年末增长长1.7%。男男性人口4002.99万万人，占511.6%；女女性人口3778.20万万人，占488.4%。人人口出生率77.16‰，人口死亡亡率5.01‰，自然增长长率2.15‰;净迁移率115.99‰。计划生育育率98.880%。城乡居民生生活继续得到到改善。全年年职工平均工工资117119元，比上上年增长166.7%；城城区居民人均均可支配收入入8524..52元，增增长9.0%%；农村居民民人均纯收入入3497元，增增长6.1%%，其中现金金纯收入27732.8元元，增长122.0%。受受食品价格上上涨、居民在在外用餐消费费增加等因素素影响，城乡乡居民恩格尔尔系数（食品品支出占消费费支出的比重重）略有上升升。城区居民民恩格尔系数数为40.66%，比上年年上升2.22个百分点。农农村居民恩格格尔系数499.2%，比比上年上升11个百分点。年年末，城区居居民人均住房房建筑面积223.92平平方米，比上上年末提高11.76平方方米；农村居居民人均居住住面积35..81平方米米，提高1..89平方米米。随着收入入的不断提高高，城乡居民民家庭耐用消消费品拥有量量明显增加。年年末每百户城城区居民家庭庭拥有家用电电脑38.00台、空调器器115.44台、移动电电话83.44部、彩色电电视机1366.2台、电电冰箱1033.0台、组组合音响388.8套。年年末每百户农农村居民家庭庭拥有彩色电电视机76..4台、固定定电话63..1部、移动动电话28..6部、电冰冰箱38.88台、影碟机机30.7台。社会保障进进一步加强。年年末，城区参参加社会养老老保险的单位位1.7万家，比比上年增长119.0%；；参加社会养养老保险的职职工人数1553.54万万人，增长77.5%。养养老金社会化化发放率1000%。年末末参加失业保保险职工人数数94.266万人，年末末领取失业保保险金人数66.24万人人；参加基本本医疗保险的的职工和退休休人员共1331.2万人人。城镇已全全部建立了最最低生活保障障制度，城镇镇居民享受最最低生活保障障补贴户次数数129.33万户次，人人次数达3338.1万人人次，基本做做到应保尽保保。社会福利事事业持续发展展。年末,各类收养性性社会福利单单位床位1..49万张，收收养各类人员员1.33万人人。城镇建立立各种社区服服务设施0..39万个，其其中综合性社社区服务中心心81个。全年年销售社会福福利彩票2..95亿元。二、2003年年武汉市居民民消费价格水水平状况：2003年，我我市居民消费费价格总水平平扭转了连续续两年下滑的的局面,总水平比去去年上涨2..3%。其中中：消费品价价格指数上涨涨2.6%，服服务项目价格格指数上涨11.5%，分分别影响价格格总水平上升升1.97和0.366个百分点。从居民消费价格格指数中的88个大类看，上上涨的有5大类:食品、烟酒酒及用品、衣衣着、娱乐教教育文化用品品及服务、居居住类，分别别上涨4.88%、0.5%、1.1%、2.5%和6.0%；下下降的有3大类：家庭庭设备用品及及维修服务、医医疗保健和个个人用品和交交通和通讯，分分别下降3..3%、2.2%和3.6%。2003年我市市居民消费价价格的基本走走势是：全年年各月同比均均保持上涨，元元月份上涨11.3%，2月份涨幅有有所上升，涨涨幅达3.33%，3至4月份涨势稳稳定，上涨33.2%和3.0%。5至9月份涨幅有有所趋缓，分分别上涨1..4%、0.7%、1.0%、1.1%和1.5%。10月份起，受受部分食品价价格上涨的影影响，居民消消费价格指数数涨幅开始加加快，上涨22.9%，11月份涨幅幅达到全年最最高点，上涨涨4.6%，12月份回落落到3.9%%。2003年居民民消费价格变变化的特点是是：食品和居住住两大类商品品价格上涨，是是拉动20003年居民消消费价格水平平上涨的主要要因素，影响响价格总水平平分别上涨11.65和0.86个百百分点。1、鲜菜价格仍仍然是影响消消费价格总水水平上涨主要要因素。20003年居民民消费价格总总水平基本上上每月都受鲜鲜菜价格变化化的影响，全全年鲜菜价格格比上年上涨涨22.4%%，影响总指指数上升0..90个百分分点。鲜菜价价格上涨主要要是因为气候候、节日和去去年基期价格格水平较低等等多种因素的的影响。2、农副产品价价格稳中有涨涨。20033年粮食、油油脂和肉禽的的价格全面上上涨，分别比比上年上涨88.3%、13.0%%和6.0%，共共影响价格总总水平上升00.83个百百分点。其中中：大米、粮粮食制品、植植物油制品、猪猪肉、牛肉和和活鸡的价格格分别上涨110.3%、7.3%、13.9%%、6.3%、15.4%%和4.3%。3、居住类价格格上涨6.00%。一是今今年部分建房房及装修材料料价格上扬，如如木材、水泥泥和玻璃的价价格分别比去去年上涨6..4%、2.6%和1.3%；二二是部分商品品由于政策性性调价，如民民用水、民用用电、液化石石油气和管道道煤气的价格格，分别比去去年上涨188.0%、9.7%、11.8%%和15.8%%。4、“非典”对对居民消费价价格有影响但但程度较小。2003年4月下旬突发的“非典”疫情，对我市居民消费价格的影响有两方面：一是居民抢购防治“非典”的有关药品和器具，短时期造成部分中药材和食疗配方中少数蔬菜价格上涨，5月份，中药材及中成药平均价格分别上涨14.4%和5.1%。由于有关部门迅速出台了平抑价格的措施，同时积极组织货源，保证市场供应，稳定了市场价格；二是“非典”一定程度上影响了相关行业消费价格的下降。如5月份旅游及外出价格比去年同期下降14.5%，其中，旅行社收费和宾馆住宿价格分别下降17.1%和1.8%。综合上涨与下降因素，“非典”对我市居民消费价格总水平的影响程度较小。5、家庭和文娱娱耐用消费品品价格进一步步下降。我市市家庭耐用消消费品和文娱娱耐用消费品品价格分别下下降5.8%%和6.5%，共共影响价格总总水平下降00.38个百百分点。其中中，降幅较大大的商品有洗洗衣机、电冰冰箱、空调器器、热水器和和电视机、影影碟机、照相相机，分别下下降13.88%、8.2%、9.7%、7.9%和10.7%%、21.3%%、7.2%。三、2003年年四季度企业业景气调查分分析今年以来，我市市国民经济继继续保持良好好的增长态势势，企业家们们对当前的宏宏观经济形势势和企业生产产经营状况持持积极乐观的的态度。据对对全市八大行行业420户企业业第四季度企企业家问卷调调查，企业家家信心普遍增增强，企业综综合生产经营营状况良好，企企业家信心指指数和企业景景气指数双双双创新高。1、企业家对宏宏观经济形势势判断积极乐乐观：四季度，反映企企业家对本行行业宏观经济济状况判断的的企业家信心心指数为1440.8，分分别比上季和和去年同期上上升4.6和14.7点，是是今年以来的的最高点。调调查显示：993.3%的的企业家对当当前宏观经济济状况持乐观观和较乐观态态度，表明企企业家对我市市经济发展环环境信心增强强。1）、八大行业业信心指数均均位于景气区区间。企业家家信心指数最最高的是房地地产业为1667.7点，仍仍排在各行业业之首，信息息传输、计算算机服务和软软件业、批发发零售业企业业家信心指数数分别为1556.1和151.66点，上述三三大行业处于于较强景气区区间；住宿餐餐饮业、社会会服务业、工工业、建筑业业、交通运输输、仓储和邮邮政业，分别别为140..1、138.99、138.44、131.55、122.66点，五大行行业的企业家家信心指数均均在较为景气气区间（1220点以上）运运行。2）、股份有限限公司、外商商及港澳台投投资企业对我我市宏观经济济环境信心增增强。四季度度，股份有限限公司企业家家信心指数为为145.33，比上季上上升13.44点；外商及及港澳台投资资企业企业家家信心指数为为154.99，比上季上上升10.44点，都在较较高位景气区区间运行。3）、大型企业业的企业家信信心指数持续续走高，中小小型企业企业业家信心指数数有所提升。大大型企业四季季度企业家信信心指数比上上季为1622.3，比上上季上升122.7点；中中型企业企业业家信心指数数上升了3.2点，小小型企业上升升了1.2点。在在大型企业中中，97.88%的企业家家对宏观经济济环境持乐观观和较乐观态态度，对总体体信心指数的的提升起到了了积极的推动动作用。2、企业生产经经营状况良好好，企业景气气指数持续上上扬：四季度，企业经经济运行总体体质量呈现良良好的发展态态势，反映企企业综合生产产经营状况的的企业景气指指数为1333.2，比上上季和去年同同期分别上升升3.1和14.7点，为为今年来的最最高点。纵观观今年四个季季度的景气指指数变动（见见下表），除二季度因受“非典”影响，第一一、三和四季季度的企业景景气指数持续续上扬，走势势趋于升，表表明企业生产产继续保持平平稳的增长势势头。一季度二季季度三季度四季度总计124..511221300.21133.2工业131..81222.211311132.2建筑业1118.8122.221155.71125.4交通运输邮政业业97.1151.1111881111.3批发和零售业125..11337.4146150.22房地产业1226.91124.1140.881399.1社会服务业1100666.71105.6122.22信息计算机服务务业1442.71128.4149..81449.8住宿和餐饮业11843.2123..71228.11）、工业发展展不断加快，企企业效益稳步步提高：四季度，作为我我市经济主导导行业的工业业保持良好的的发展态势，据据最新景气调调查显示，反反映工业企业业综合生产经经营状况“良好”和“持平”的企业达近近九成，景气气指数为1332.2点，分分别比上季和和去年同期上上升1.2和6.6点。从各项指标看：：四季度工业业企业订货充充足，生产和和销售情况稳稳定，效益良良好，但原材材料及能源购购进价格居高高不下，企业业生产成本仍仍然较高，企企业不断加强强管理，增强强自身竞争力力，使企业运运营质量稳步步提高，经济济效益显著改改善，盈亏景景气指数为1124.1点点，比上季上上升32.44点，本年内内盈亏景气指指数首次突破破120点，进进入较为景气气区间运行。2）、批发零售售业景气指数数逐渐走强四季度，消消费市场活跃跃，批发零售售业企业景气气指数为1550.2点，处处于“较强景气”区间，比去去年同期提高高44.1点。企企业家问卷调调查反映，本本行业企业生生产经营状况况有较大的改改善，景气度度呈逐步走强强之势。纳入入调查的商品品购进、商品品销售、销售售价格和盈利利水平景气指指数全面上扬扬，本季度分分别达到1661.8、154.88、140.22和161.99点，比上季季分别上升44.7、6.9、15.9和11.8点，都都在较强景气气区间运行。3）、建筑业景景气指数攀升升，货款拖欠欠有所改变随着我市加加大对基本建建设的投资力力度，加快基基础设施建设设的步伐，鼓鼓舞着建筑业业企业家们对对当前和未来来前景充满信信心，对未来来的经济发展展前景继续看看好，四季度度，建筑业企企业景气指数数为125..4点，分别别比上季和去去年同期上升升9.7和6.7点，各各项指标总体体水平亦好于于上期；施工工产值和峻工工产值景气指指数分别为1169.4和和153.55点，分别比比上季上升220.8和36.3点，建建筑工程量的的景气度由上上季132..1上升至1577.1；工程程结算收入景景气度从上季季135.33上升至1477.4，货款款拖欠景气度度有所改善，从从上季55..2上升至74..4，但仍在在较为不景气气区间。4）、房地产业业稳定发展，市市场需求强劲劲四季度，我我市房地产业业企业景气指指数为1399.1，与上上季度基本持持平，仍处于于“较为景气”区间。本季季度，房地产产业中各种经经济类型的企企业景气水平平普遍较高，股股份有限公司司和外商及港港澳台投资企企业的景气状状况最好，景景气指数为1191.6和和142.99点；房地产产业多项景气气指标处于较较好的景气水水平，商品房房销售面积景景气指数为1132.2点点，比上季提提高15.33点，表明销销售继续看好好；空置商品品房景气指数数为166..1，是各项项景气指标中中景气水平最最好的指标，表表明空置商品品房减少，需需求依然强劲劲；盈利景气气指数为1440.2点，比比上季上升。完完成投资景气气指数为1550.0点，表表明该行业发发展平衡，后后劲充足，行行业发展处于于良性循环中中。5）、信息传输输、计算机服服务和软件业业运行总体趋趋好电子商务、电子子政务、网络络教育、网上上文化娱乐等等与互联网相相关的业务的的繁荣，给信信息传输和计计算机服务及及软件业带来来无限商机，四四季度，有664.1%的的信息产业企企业生产经营营情况好于上上季，企业景景气指数为1149.8点点，仍保持在在“较为景气”区间继续走走高。企业产品订订货、产品销销售、营业收收入和盈利水水平景气指数数分别为1117.5、131.00、163.33和119.66点，均保持持在景气区间间运行。6）、社会服务务业大幅回升升，盈利水平平明显改善四季度，社社会服务业企企业景气指数数大幅回升为为122.22点，分别比比上季和去年年同期上升116.7和8.6点。业业务量、营业业收入景气指指数分别比上上季上升5..6和22.2点，由由于业务量大大幅度提升，营营业收入明显显增加，所以以四季度服务务业企业的盈盈利水平明显显改善，企业业盈亏变化景景气指数由上上季116..6点的“相对景气”上扬了11..2点，达到到127.88点的“较为景气”区间。7）、交通运输输、仓储及邮邮政业的企业业景气度略有有下滑，其中中仓储业处于于较强景气状状态第四季度，本本行业企业景景气指数为1111.3点点，比上季回回落6.6点，其其中仓储业企企业景气指数数为166..7，比上季季上升16..7点。企业业经济效益总总体水平有不不同程度的改改善，企业盈盈亏景气指数数进入景气区区间，比上季季上升13..5点，固定定资产景气度度有所提高，景景气指数比上上季上升7..6点；流动动资金不足的的状况有所好好转，景气指指数比上季上上升7.8点。8）、住宿和餐餐饮业继续向向好随着我市旅旅游节、食博博会等一系列列活动的相继继推出，带动动我市住宿餐餐饮业企业消消费信心的迅迅速恢复，企企业家对四季季度行业形势势充满信心，企企业生产经营营状况继续向向好，调查资资料显示：888.0%的的住宿餐饮业业企业认为生生产经营持乐乐观和较乐观观的态度，企企业景气指数数为128..1，比上季季上升4.44点。3、2004年年一季度企业业景气度预测测：据预测，22004年一一季度全市企企业景气指数数为135..7点，略有有上扬；企业业家信心指数数为139..4点，与今今年第四季度度基本持平。从从企业的角度度而言，企业业生产经营中中存在的问题题仍然较多，如如企业流动资资金紧张（第第四季度流动动资金景气度度为87.55）制约着企企业发展；还还有受中东局局势影响，石石油价格上涨涨，将导致企企业成本上升升等诸多不确确定性因素影影响，企业家家对未来宏观观走势表示审审慎乐观。四、综合评价：：综合评价一片大大好的20003年武汉市市的宏观经济济形势，不难难从以上三个个层面得到验验证。1、整体经济形形势一片大好好。2、消费者的信信心得到进一一步加强。3、企业家信心心倍增继续看看好当前宏观观经济形势。4、房地产业的的各项指标良良好：1）、房地产市市场产销两旺旺。全年房地地产业增加值值54亿元，比比上年增长117.0%。全全年房地产施施工面积19955.499万平方米，比上年年增长15..7%；竣工工面积6822.62万平平方米，增长长7.8%，其其中住宅竣工工面积6000.24万平平方米，增长14.8%；；全年销售商商品房5422.79万平平方米，增长长20.5%%，其中销售售给个人4993.08万万平方米，增增长25.55%。房屋销售额1122.46亿元元，增长299.5%;商商品房平均销销售价格为每每平方米20072元。商商品房空置面面积184..12万平方方米，下降40.3%%。全年存量量房交易7..02万起，存存量房交易建建筑面积6336.53万万平方米，存存量房交易产产价35.229亿元。2）、居住类商商品价格上涨涨，是拉动22003年居居民消费价格格水平上涨的的主要因素之之一，影响价价格总水平达达0.86个百百分点，与上上年相比增长长了6百分点。3）、企业家信信心指数最高高的仍是房地地产行业，高高达167..7点，排在在各行业之首首。房地产业业中各种经济济类型的企业业景气水平普普遍较高，股股份有限公司司和外商及港港澳台投资企企业的景气状状况最好，景景气指数为1191.6和和142.99点；房地产产业多项景气气指标处于较较好的景气水水平，商品房房销售面积景景气指数为1132.2点点，比上季提提高15.33点，表明销销售继续看好好；空置商品品房景气指数数为166..1，是各项项景气指标中中景气水平最最好的指标，表表明空置商品品房减少，需需求依然强劲劲；盈利景气气指数为1440.2点，比比上季上升。完完成投资景气气指数为1550.0点，表表明该行业发发展平衡，后后劲充足，行行业发展处于于良性循环中中。第二部分片区市市场调研一、**区概况况：**区位于武汉汉三镇汉口一一方，东与江江岸区毗邻，西西与桥口区接接壤，南濒长长江、汉水与与武昌、汉阳阳隔江相望，北北依张公堤与与东西湖区紧紧连，是武汉汉市商业最繁繁华地段，具具有区位适中中、交通便捷捷、商贸发达达、人流、物物流、信息流流集中，土地地级差效益显显著的区域特特色。全区总总面积33..43平方公公里，其中耕耕地面积122.33公顷顷。全区户籍籍总人口4559998人人，其中陆上上户籍人口44360877人，水上户户籍人口233911人，有有汉、回、蒙蒙、满、土家家等24个民族。辖辖13个行政街街道，1122个社区委员员会，5个村民委员员会。围绕“富民强区区跨越式发展展，建设现代代化商贸金融融区”的发展目标标，**正按“三区一园”（中央商务务区、中心商商贸区、专业业市场区、江江北国家民营营科技园）的的发展规律局局势，大力实实施“科教新区”、“开放先导”、“环境创新”三大战略，努努力实现综合合经济实力、中中心城区功能能、居民生活活质量、社会会文明程度四四个方面的明明显提高，推推动经济和社社会全面进步步。**自古便是商商家必争之地地，如今更是是投资潮涌，商商机无限。**商贸服务业业门内齐全，各各种市场1220多个，总总面积1100万多平方米米.区域内有历历史悠久、且且现代化商厦厦鳞次栉比的的繁华闹市——中山大道，有有享誉海内外外的全国商业业文明街——**路步行街，有有荟萃国内外外知名品牌专专卖的万松园园国际品牌商商业街，还有有代表现代商商业业态、跻跻身于全国商商业零售企业业前列的武商商集团等中外外商贸巨贾。文文明全国的汉汉正街日用品品市场等专业业市场群与大大型零售商业业互为补充、辐辐射全国。武武汉全国服装装贸易中心是是全国首家国国家级品牌服服饰会展中心心。功能齐全全的武汉国际际会展中心和和**大酒店、天天安假日酒店店等一批具有有国际水准的的涉外酒店和和旅行社，促促进了会展业业和旅行经济济的快速增长长。**金融机构云云集，各种金金融网点达2230余家。国国家银行区域域性分行——人民银行武武汉分行、建建设银行湖北北省分行、还还有工商银行行、农业银行行、招商银行行、交通银行行、商业银行行、华夏银行行、中信银行行等武汉分行行均坐落在**。兴业、香香港汇丰等外外资银行率先先入户**。武汉“金融一条街”横贯**。长江证券券公司、武汉汉证券交易中中心、以及兴兴业、国信等等证券市场交交易活跃；太太平洋、平安安、人寿、**等保险公司司也纷纷入驻驻**。**区作为武汉汉中央商务区区的核心圈，已已日益成为武武汉市融国际际经贸、金融融、会展、商商务、购物、旅旅行、高档居居住于一体的的现代化中心心城区。**坚持“民营营主体”战略，大力力发展以民营营高科技为主主导的都市工工业，使其成成为全区经济济跨越式发展展的主力军。江江北国家民营营科技园是科科技部正式批批准的国家级级开发区，享享受东湖新技技术开发区的的各项优惠政政策。园区已已引进民营科科技企业1220多家，累累计引资233亿元，实现现科工贸总收收入46亿元，形形成了以名牌牌服饰和信息息通讯、生物物医药、节能能环保、光机机电一体化等等高新技术产产业为主导的的发展格局。总总面积达2..8万平方米米的汉口创业业中心，是武武汉地区规模模最大、环境境最优的科技技企业孵化器器，可同时入入驻孵化近百百家中小型企企业，是重要要的技术创新新平台。今日日**，高楼林立立、小区遍布布、全市近三三分之一的超超高层建筑耸耸立其中。二、片区住宅市市场调研:1、片区住宅市市场调查：项目前临发展大大道，背倚城城市大生活社社区，周边可可供休闲健身身之用的场所所较多，配套套丰盛，交通通便利，地段段环境十分优优越。该项目目做为城市高高档物业所需需条件已具备备，且在同片片区中，大多多楼盘的市场场开发已趋成成熟，已逐步步形成了具有有一定规模的的生活社区，为为本盘的推出出提供了有利利的保障。本案的周边聚集集了一大批成成功的开发项项目，这些项项目或多或少少的反映了区区域内市场发发展的轨迹。为为此，我们有有意的将这些些项目进行了了一个排序，我我们发现在片片区市场内武武汉**惠誉地产有有限公司三年年来的市场开开发经验是最最值得我们了了解和关注的的，有道是“它山之石可可以攻玉”希望通过我我们对武汉**惠誉地产的的调研和分析析，更能说明明我们的观点点：［****花园园］******房房地产有限公公司是*****科技股份有有限公司（上上市公司，证证券代码：00009266）在汉设立立的控股子公公司，注册资资本3亿元人民币币，**科技总裁***兼董事长，***任总经理，在在职职工107人，分分一室六部，即即办公室、劳劳资人事部、财财务部、业务务部、工程部部、营销部、售售后服务部。具具备年开发550万平方米米住宅的能力力。20011年12月通过ISOO9001—2000国际际质量体系论论证，20002年进入武武汉市房地产产开发企业综综合实力“前十强”第五名。公司自19999年8月2日成立以来来，就确定了了“先做人，后后做事”的企业经营营理念和建造造高质量、高高品位、低价价位、面向工工薪阶层住宅宅的开发战略略，本着“为政府分忧忧、为民解困困、微利销售售”的宗旨，积积极投身旧城城改造，成为为武汉市旧城城改造的一面面旗帜。**惠誉地产从从一开始就注注重品牌发展展战略，把“优质的质量量，低廉的价价格，完善的的服务”作为企业的的核心竞争力力，建立了“先做人，后后做事”为核心代表表的优秀企业业文化。不仅仅重视物质方方面如质量方方面的品牌打打造，也注重重精神方面如如信誉方面、形形象方面的品品牌打造，积积极投入大型型社会活动，先先后主办了“都市丽人——武汉首届售售楼小姐*****地产形象大大使大赛”、“**惠誉地产杯杯中英足球对对抗赛”、“**惠誉刘德华华武汉个人演演唱会”，和“第二届武汉汉小姐*****形象大使大大赛”。现在，****地产在武汉汉声名鹊起，品品牌形象口碑碑形象逐渐深深入人心，成成为武汉市场的著著名地产品牌牌。**城市花园，是是****地产继成功功开发"**花园"之后，倾力力打造的又一一"新都市主义义"杰作。小区以纯居居住社区为导导，新形态商商业、高级商商务写字楼等等复合。延伸伸出商务住宅宅功能、投资资住宅功能和和休闲住宅功功能等多元化化的功能形态态。在武汉倡倡导一种全新新的现代生活活方式、工作作模式、投资资方式、都市市居住观念、商商务观念、价价值观念。都市景观住住宅，向内可可观生态园林林，温馨亲切切；向外眺望望城市美景，公公园湖泊、高高楼大厦、城城市的商业繁繁荣尽收眼底底。都市商务务住宅，sooho功能，新新经济生活模模式的全新导导入。24小时写字字楼，提供全全天候服务，一一体化商务秘秘书支持。都市主题商商业休闲中心心，格调购物物、精品消费费、主题服务务、特许经营营、互动商业业。**城市花园，采采用全新的、人人性的规划设设计、建筑设设计、景观设设计、空间设设计、营造环环境设计、邻邻里和睦的都都市永久家园园。12幢新理性主主义高层建筑筑，在繁华的的汉口中心地地带崛起，造造型简洁，色色调明快，通通透亮丽，时时尚动感，奏奏响汉口的空空中交响乐，瞬瞬间成为全城城瞩目的焦点点。**城市花园，总总用地面积33万余平方米米，建筑面积积18万平方米米，12栋高层建建筑围合耸立立，小区内11万平方米的的大型中央园园林景观、亲亲水生态园林林，全城唯一一仅有。社区区内情趣小品品的设置，灵灵动水景的维维护，绿化园园林的修剪，安安全的防卫，和和睦的邻里，辟辟出一方宁静静、和谐的都都市生态生活活空间。基本信息物业类别：商住住两用装修状况：毛坯坯建筑类别：小高高层物业地址：***区**路**号（*****对面）销售证：武开管管内销[20003]2009号起价：33300元/平方米均价：37750元/平方米最高价：44810元/平方米销售率情况：990%售楼处地址：***区**路**号（*****对面）售楼电话：付款方式：一次次性付款,银行按揭占地面积：300000平方方米建筑面积：1880000平平方米绿化率：344%物业管理费：11元/平方米/月内部配套：会所所,花园,游泳池,网球场,停车场,保安系统统,健身中心心,水电,煤气,有线电视视,宽带入户户评价：*****花园园的成功是有有非常特殊的的指导意义的的，从20220元/平方米（20002年度武武汉住宅圴价价）到37550元/平方米圴价价，****花园创造了了2003年房房地产市场最最伟大的成功功案例之一。它它于东湖林语语一起打破了了武汉市场价价格作不起来来的怪论，为为后来怡景花花园的成功奠奠定了市场基基础。*****花园园的成功是开开发商的成功功，但她同时时也验证了市市场需要引导导的论点。［*********门］［*********门］位于武武汉市金融一一条街建设大大道与国际精精品一条街万万松园路的交交汇处，地处处武汉市金融融商贸区的中中心地位，周周边地区交通通四通八达，银银行、证券、学学校、医院、购购物、娱乐、健健身设施一应应俱全。［***********门］由四个个单元的高层层塔式建筑，其其中两边单元元28层，之间间两单元300层组成。基本信息物业类别：商住住两用装修状况：毛坯坯建筑类别：高层层物业地址：*****大道**号开发商：********有限公司销售证：武开管管预售[20004]00024号起价：32270元/平方米均价：39900元/平方米最高价：44800元/平方米销售率情况：880%售楼处地址：***大道**号付款方式：一次次性付款,贷款主力户型：4室室2厅、3室2厅、2室2厅占地面积：877000平方方米建筑面积：900000平方方米总户数：4055停车位：1000多个绿化率：50%%物业管理费：11.60元/平方米/月内部配套：花园园,停车场,保安系统统,水电［**国际］走进装饰华丽的的售楼厅，便便被热闹紧张张的气氛所感感染：厅内坐坐满了购房者者，厅外则有有更多的人在在等候观望。被被叫到号的的的人一脸欣喜喜地走进大厅厅，而后参与与定购，随着着售楼人员的的高声吆喝，一一套套房子相相继被售出；；而站在厅外外的人焦急的的神情则与厅厅内人的欢欣欣雀跃相应成成辉。有人不解：“这这房子这么贵贵，为啥还要要这么早来排排队？”究其原因，***国际是在市市中心而且又又有湖景，属属于优势地段段，很多人宁宁可通宵排队队也想抢到一一套，多是认认为自住或者者投资都有较较大的价值。物业信息物业类别：商住住楼装修状况：毛坯坯建筑类别：高层层物业地址：*****市***路**号开发商：********地产有限公公司均价：50000元/平方米售楼处地址：********路**号付款方式：八成成三十年主力户型：5室室3厅（320㎡）、3室2厅（180㎡）、3室2厅（160㎡）占地面积：100010.885平方米容积率：8.996总户数：3866停车位：3000多个周边配套：中、小小学：**小学、中学学，**中幼儿儿园：****幼儿园商场场：**百货，****，*广，**广场邮局局：****邮政支局银行：建行，交交行，农行，招招行，**银行，*生，*夏，**医院：：*济，*和，**医院，**医院其他：：**酒轩，*****酒店［**********星座］基本信息物业类别：商住住两用装修状况：毛坯坯建筑类别：高层层物业地址：*******路**号交通状况：交通通方便开发商：*******集团有限公公司销售证：武开管管预售[20004]1996号起价：28858元/平方米均价：31100元/平方米最高价：33638元/平方米售楼处地址：*****路**号付款方式：一次次性付款,银行按揭，八八成三十年按按揭主力户型：3室室2厅（121..54㎡）、1室1厅（64.111㎡）、3室2厅（133..33㎡）、2室2厅（96.552㎡）占地面积：43333平方米米建筑面积：288000平方方米内部配套：保安安系统,水电,棋牌室，美美容院，咖啡啡厅，健身房房，网吧周边配套：中、小小学：**中学，**小学，**商场场：***百货医院院：**医院，**医院，*医院其他他：***世界，**日报社，**馆，*********花园［城市之光］城市之光位于***西北****西路，用地地面积约211亩，总建筑筑面积440000余平方方米。该楼盘盘地处金融中中心，市政配配套完善，交交通便利，环环境优美，是是武汉市民购购房首选之处处。基本信息物业类别：普通通住宅装修状况：毛坯坯建筑类别：小高高层物业地址：**********西路开发商：******城建开发公公司销售证：武开管管内销[20003]2770号起价：28830元/平方米均价：31100元/平方米最高价：33600元/平方米销售率情况：770%售楼处地址：****侧路本案现现场付款方式：一次次性付款,银行按揭主力户型：6室室2厅、2室2厅占地面积：144007平方方米建筑面积：444000平方方米容积率：3.114总户数：3088物业管理费：11.20元/平方米/月内部配套：会所所,花园,游泳池,网球场,停车场,保安系统统,健身中心心,洗衣店,水电［****花园园］****花园位位于武汉市**路中段与****金融街交汇汇处，地处武武汉市金融中中心黄金地段段，总占地117亩，建筑筑面积8万平方米；；由知名地产产商华氏集团团投资，由****置业发展公公司分两期开开发，一期由由四栋多层组组成，现销售售已达80%%，5分钟生活半半径内，周边边有体育中心心、金融中心心、文化中心心、购物中心心，生活不遐遐外求。交通通便利，离汉汉口火车站仅仅四站路，距距天河机场440分钟车程程。置身华庭庭，放眼窗外外，纵目连绵绵栉比，兼享享生活便利。由由香格里拉、瑞瑞通广场、信信合大厦、建建银大厦、国国贸大厦、高高雄大酒店……组成的武汉汉金融街，将将令您更添豪豪情。基本信息物业类别：商住住楼装修状况：毛坯坯建筑类别：高层层物业地址：*****路218号开发商：*****置业发展有有限公司销售证：武开管管内销[20003]3006号起价：30000元/平方米均价：36600元/平方米最高价：44200元/平方米销售率情况：775%售楼处地址：***路**号付款方式：八成成三十年主力户型：4室室2厅（165..27㎡）、4室2厅（146..12㎡）、3室2厅（129..41㎡）占地面积：60000平方米米建筑面积：700000平方方米容积率：11..67总户数：2566停车位：1200多个物业管理费：11.20元/平方米/月楼层状况：222层内部配套：花园园,停车场,保安系统统,水电周边配套：中、小小学：**一小、*小，**中等幼儿儿园：**幼儿园商场场：***百货，**百货，****超市，**仓储银行行：商业银行行，建设银行行，**信合，农业业银行，工商商银行，招商商银行医院院：**医院，*医院，**医院，**医院2、**区部分分住宅楼盘价价格对照表（加权均价：33045元/平方米）项目名称建筑形形态均价（元元/平方米）**花园二期小小高层26658**星座高层33300**春二期小（高高）层31100****花园二二期高层33800****花园高高层38550**家园高层22900**国际高层33600**雅园二期多多（小高）层层2500**帝园小高层层27000**人家小高层层26800**公寓小高层层33000**名门高层33900**国际高层55000**时区高层33300***际多（小小高）层227003、周边楼盘调调查总结?周边在售住住宅项目基本本都是高层（小小高层）住宅宅；?规模相对较较大，品质较较高；?各个项目的的定位明显不不同，定位准准确的项目销销售率较高，销销售情况较好好；其主力户户型均为三房房，面积为1120-1335平米之间间；?周边项目均均价都在28800元/平米左右，但但大环境内楼楼盘价格多在在3400左右右，销售情况况较好；?CBD一级级辐射与地铁铁概念成为周周边项目推广广主方向。4、片区消费者者研究根据片区房地产产需求市场客客观情况，可可以将其分为为如下常规三三类：（1）、低端（偏偏低档次物业业）市场：此类市场消费者者主要是首次次置业者或者者是拆迁换房房的，购房主主要为了自住住。他们的身身份主要是企企业与事业单位一般员工工（约占600%）、城区区原居民（约约占20%）、小小工商个体户户（约占200%）。年龄区间：一般般是成家时期期的年轻人，少少数年龄较大大中年人；220—45岁；经济能力：收入入一般较稳定定但不高，个个人月收入都都在10000元左右，积积蓄不多，首首期（加装修修）能拿出55万元左右；；购房选择地域：：城市边缘地地带或老城区区环境较差区区域；意向单价：15500--22000元元/平方米以内内意向户型：小三三房与两房为为主；面积660—85㎡；总价价9—18万。购房心理：讲究究经济实用户户型；便利交交通；配套完完全但不要求求档次；对环环境无特别要要求，要求有有安全保障；（2）、中间（中中间档次物业业）市场此类市场消费者者主要是第二二次置业者，主主要用来自住住，但有极少少数用来投资资。他们的身份主要要是政府机关关工作的一般般干部（约占占40%）、工工业企业与企企事业单位的的高级员工（约约占30%）、小私营企业主和和工商个体户户（约占255%）、城区区原居民（约约占5%）。年龄区间：一般般是拖家带口口的中年人，少少数已成家的的年轻人；225—55岁；经济能力：收入入一般较稳定定且较高，有有一定的积蓄蓄，个人月收收入都在15500元左右右，家庭月收收入30000元以上，首首期（加装修修）能拿出110万元左右右；购房选择地域：：首选城区，其其次为城市新新开发地域；；意向单价：20000----2500元元/平方米左右右意向户型：三房房为主，少数数四房与两房房；面积1000—130㎡；总总价20万—30万。购房心理：讲究究实用且较为为大气户型；；便利交通；；配套完全，对对档次有一定定的要求；对对环境无特别别要求，要求求有安全保障障；要求物业业管理但无明明确概念；对对房屋产权敏敏感等。（3）、高端（高高尚物业）市市场此类市场消费者者主要是多次次置业者，渴渴望终极置业业物业，主要要用来自住，有有极少数用来来投资。他们的身份主要要是政府机关关工作的高级级干部和管理理人员（约占占40%）、私私营企业主（约约占25%）、工工业企业与企企事业单位的的管理人员（约约占25%）、工工商个体户（约约占10%）。年龄区间：一般般是事业有成成、有一定身身份与地位的的人士（或其其子女）；330—60岁；经济能力：收入入一般较稳定定且高，有不不菲的积蓄，个个人月收入（包包括灰色收入入）都在30000元左右右，家庭月收收入50000元以上，首首期（加装修修）至少能拿拿出20万元；购房选择地域：：首选城区中中心，其次为为城市新开发发地域；意向单价：25500元/平方米以上上；意向户型：三房房为主，少数数四房与复式式单位；面积积主要集中在在130—170㎡，少少数要求1770㎡以上；；总价主要在在30—45万，少数数可支付455万以上；购房心理：讲究究实用且大气气户型，能体体现健康居家家并彰显身份份；极其便利利的交通；完完善的小区配配套，要求高高尚物业档次次；优美居住住环境；安全全保障；完善善的物业管理理；他们还普普遍要求有好好的邻居、大大社区和一流流的服务。三、片区商业市市场调研分析析1、商铺市场分分析武汉市的商铺发发展至今可分分为三代。第第一代商铺卖卖的是柜台，第第二代商铺卖卖的是只有前前门的“铺面”，即店面，而而第三代商铺铺卖的却是有有前门也有后后门的“精品店”。这些精品品店成为今年年主流的原因因有三点：1）、市场商铺铺资源缺乏。随随着居住区、写写字楼等的新新建，除CBBD、商业圈圈等商业热点点区域外，许许多区域已经经日渐成熟，但与写写字、住宅相相比，配套的的商业区却供供应量极小，与与市场的需求求量成反比。2）、随着新建建社区生活水水平的提高，很很多区域急需需有文化特色色的餐饮、休休闲、娱乐、健健身、服装等等精品店出现现。3）、新兴餐饮饮、文化休闲闲行业的兴起起和世界知名名品牌店、连连锁机构的进进入。2、商业投资群群体分析目前投资商铺有有三类人。一一类是商铺经经营者。随着着生活水平的的提高，一些些致力于西饼饼屋、眼镜店店、美容、服服装、休闲行行业等精品店店的人越来越越多。这批人人是最关注商商铺的人。第第二类是投资资人。像投资资住宅一样，哪哪儿的商铺要要开始销售，这这批人消息最最灵。第三类类是外地人。由由于较早地接接受投资观念念，外地人对对投资武汉商商铺的热情表表现得更高。3、片区市场形形式概述本项目周边集中中分布着众多多大型专业卖卖场，如竹叶叶山汽车交易易市场、工贸贸家电、国美美家电、中百百家电、欧亚亚达家具、海海鲜城等，他他们依仗着自自身的品牌效效应充分发挥挥其向心力的的作用，吸引引着武汉三镇镇的消费者汇汇集于此，积积极的提升了了片区的知名名度；另外还还有许多服务务于大众生活活的超市、酒酒楼、国际品品牌连锁美食食店等，例如如易初莲花超超市、正大超超市、麦当劳劳、肯德基等等已成为片区区居民离不开开的消费场所所。4、片区业态分分布特点1）餐饮娱乐业业依然为高利利润产业。西式快餐——麦麦当劳、肯德德鸡等中式小吃——老老通城、五芳芳斋等老字号号中式快餐——永永和豆浆、蔡蔡林记、居风风子等中式餐饮——小小蓝鲸、太子子等2）购物休闲是是当代生活的的重要一环。大卖场——至少少提供20个类别及及2000个规规格以上的产产品。营业面面积在25000平方米以以上，其主要要顾客为半径径在25分钟路程程以内的家庭庭消费者，其其平均每次购购物花费为2200元以内内。为吸引家家庭购物，大大卖场通常会会提供部分增增值服务或售售后服务。大大卖场这一业业态代表：有有来自美国的的沃尔玛，来来自法国的家家乐福，来自自泰国的易初初莲花。仓储式及会员制制商店——这是在大型型综合超市经经营的商品基基础上，筛选选大众化实用用品销售，并并实行储销一一体，以提供供服务和低价价格商品为主主要特征的，采采取自选方式式销售的零售售业态。其通通常提供市场场流通最快的的有限商品。营营业面积在44000-55000平方方米以上，经经营品种在55000—1万种之间。其其主要客户对对象为小型零零售商、批发发商或职业购购买客户，如如公司、工厂厂和服务等再再销售或自身身批量使用与与发放。这一业态代表：：来自德国的的麦德龙。超级市场——采采取自选销售售方式，以销销售生鲜商品品、食品和向向顾客捉拱日日常必须品为为主要目的的的零售业态。通通常提供100个类别及50000个规格格以上的商品品。营业面积积在100--2500平平方来不等。主主要顾客群为为半径15分钟行走走路程以内的的家庭消费者者。业内代表表为联华、中中百。5、商业利润参参考6、主要商业物物业价格对照照表名目名称价格（元元/平方米）****花园116000**星座50000-155800**大厦133000****广场227000--600000**大厦100000-116000**豪园98800**名门200000**帝园122000-113000**佳园70000-2880007、商业调查总总结1）、本项目地地处汉口火车车站、竹叶山山汽车城之间间，北依发展展大道，中贯贯以**西路，交通通便利，人流流量大，具有有区域商业中中心的基本条条件：交通、人人流量、区域域地段中心位位置等。2）、海鲜市场场、易初莲花花超市、正大大超市、武汉汉博览中心、麦麦当劳、肯德德鸡、工贸家家电、国美家家电、中百家家电、欧亚达达家具、今人人装饰、中百百仓储等密集集在周边，本本项目具有规规划区域商业业中心的商业业氛围。3）、截止目前前，**全区各类市市场总数达880多家，商商业街20多条，年年销售额500多个亿，个个体工商户近近3万户，私营营企业12000多家，从从业人员近220万人，三三产年税收占占区财政收入入的比重达770%以上，本本项目具有规规划区域商业业中心的市场场潜力。4）、从整体商商业市场形势势来说，汉口口为江城商业业繁华重镇，也也是华中商业业中心地带。汉汉口商业中心心地带集中在在建设大道——解放大道的的国贸、武广广为代表区域域，低端市场场以汉正街为为代表，电脑脑市场以前进进电脑城为专专业市场代表表，精品街代代表为万松园园国际品牌街街，竹叶山的的汽车交易市市场，唐家墩墩的国美电器器、工贸电器器等电器专业业市场……整体商业市市场中心集聚聚在一起，而而整个汉口商商业中心往北北、往西发展展的第一站（目目前的断层线线）就是本项项目所处地段段；汉口商业业往该处渗透透是发展的必必然；本项目目具备发展区区域中心的契契机。四、片区写字楼楼市场调研1、武汉市写字字楼市场形势势概述1）、分布：武汉三镇中，写写字楼主要分分布于汉口和和武昌。业内内把写字楼集集中区域分为为商业区，以以及一般位于于商业区附近近的商务区。汉口的的中心商业区区是，解放大大道航空路口口至**北路路口。这这附近坐落有有武汉广场、世世贸广场、泰泰合大厦、良友大厦厦等写字楼。几几年前，商业业区是写字楼楼的密集地和和黄金地带，而而近两年来，这这种领先地位位被商务区所取代。江北北商务区位于于建设大道中中段，从青年年路至香港路路一带。目前前，这里是武武汉高档写字字楼最密集的的地方，该地段汇集集了招银大厦厦、建银大厦厦、新世界国国贸大厦、信信合大厦、瑞瑞通广场等众众多高档写字字楼。江南商商业区位于中南商场场到亚贸广场场段，商务区区则在江南商商业区的两端端———洪山广场之之北至徐东大大街，亚贸一一带到光谷地带。这些地地区写字楼主主要分布有中中商广场、发发展大厦、亚亚贸广场、汇汇通大厦、江江南大厦等。在在江南板块中中，以“光谷”概念念为旗帜，也也汇集了一批批写字楼，如如洪山创业中中心等。江南、江北的区区域地位和定定位不同，其其写字楼市场场也表现出不不同的特点：：写字楼类型型不同，客户户群也不一样样。从客户特点看，江江北写字楼市市场主要由大大企业驱动，而而江南写字楼楼市场则主要要是由中小企企业以及个人人驱动。江北写字楼为金融融区汇集地，客客户多为集团团客户；而江江南写字楼客客户多为创业业型、投资型型客户。江南南区域写字楼楼市场增长空间巨巨大。大客户户的数量有限限，而中小企企业数量众多多，这正是江江南地区写字字楼的主要服服务对象。从写字楼的市场场价格来看，江江北板块价格格高于江南板板块。建设大大道商务区价价位最高，解解放大道商业业区价格次之之，江南区域中南商商业区和商务务区价格再次次，光谷地段段写字楼价格格最低。写字楼分布格局局中，另一特特点则是，商商业区和商务务区在分流，商商务区成为写写字楼市场的的黄金地带。业业内人士告诉笔者两个代表表性的案例：：解放大道商商业区某知名名写字楼，销销售单价从11996年的的1万元上下降降到如今40000元左右，每平方米米月租价从550多元降到到了现在的330多元；位位于建设大道道的建银大厦厦租金则从最最初的50多元／平方米上涨到现现在的80元／平方方米左右。究其原因，商业业区一般都是是人流、物流流最大的地方方，而写字楼楼希望处于人人流、物流、信信息流、资金金流汇集地，又不受过度嘈杂杂的干扰。从从功能上看，商商务区写字楼楼优势明显强强于商业区。2）、市场供应应根据不完全统计计，20022-20033年在建/在售写字楼楼项目有100余个，其中中规模相对较较大的有**城市花园、时时代天骄、华氏儒商商、武汉证券券大厦、广播播电视大厦、兆兆富国际大厦厦