物业管理法律基础知识

物业管理法律基础知识培训系列之

主要内容：一、物业管理基本概念、主要内容、基本原则、管理过程二、物业管理常用知识三、物业从业人员的行为操守。A、物业管理基本概念1、物业的概念：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。（各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地）一、物业管理基本概念、主要内容、基本原则、管理过程2、物业的分类：①居住物业包括：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等。②商业物业包括：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。③工业物业包括：工业厂房、仓库等。④其他用途物业除上述3项物业以外的其他物业，如车站、机场、医院、学校等。３、物业管理的概念：是指专门的机构（物业管理企业）受物业所有人（房地产开发企业/公房出售单位/业主委员会）的委托，按照国家有关法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或住户/租户提供多方面的综合性服务的一系列的行为。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿服务，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。4、物业管理目的：为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，达到社会收益和福利的最大化；并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境；最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程序。

５、物业管理行业的自身特点：—全天候、不间断的管理服务工作。—产品的生产和消费使用同时产生和结束。—直接面对广大的消费者。—服务质量与价格之间的弹性关系。

B、物业管理的主要内容

（一）物业的接管验收（二）物业管理方案和制度的制定（三）客户管理服务（四）房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务（五）安全服务（六）环境保洁与绿化美化管理（七）综合经营服务根据服务类型可分成三种不同服务种类：

常规性公共服务：房屋建筑主体的管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理服务、绿化管理服务、物业管理区域内的保安管理服务、物业管理区域内的消防协助管理服务、物业管理区域内的交通的协助管理服务、物业装饰装修管理服务

针对性的专项服务：a、日常生活类（如衣、食、住、行等方面的各项家政、家务服务）b、商业服务类(商业网开设和管理，以及各项经营活动斩开展）c、文化、教育、卫生、体育类、d、金融、中介服务类（代办保险，代理租赁等）、e、社会福利类（照顾孤寡老人，拥军优属）

委托性特约服务：是针对性的专项服务的补充和完善。C、物业管理基本原则（一）权责分明原则（二）业主主导原则（三）服务第一原则（四）统一管理原则（五）专业高效原则（六）收费合理原则（七）公平竞争原则（八）依法行事原则D、物业管理的过程（一）签订物业服务合同：《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》

（二）验收接管物业：签订物业服务合同以后，物业管理企业应当成立接管验收小组，对物业的共同部门和共用设施设备进行查验，并办理接管手续。

（三）履行服务合同：物业管理企业也可以根据业主的委托，在力所能及的条件下，为业主提供物业服务合同约定以外的其他服务项目。

（四）终止合同，做好交接（一））、业主的的概念念：业业主是是指物物业的的所有有权人人，即即土地地使用用权和和房屋屋的所所有权权人，，是所所拥有有物业业的主主人。。（二））、物业服服务费费包含含内容容：1、物业业共用用部位位、共共用设设施设设备的的日常常运行行、维维护费费用；；2、物业业管理理区域域清洁洁卫生生费用用；3、物业业管理理区域域绿化化养护护费用用；4、物业业管理理区域域秩序序维护护费用用；5、物业业共用用部位位、共共用设设施设设备及及公众众责任任保险险费用用；6、社区区文化化活动动等。。7、管理理服务务人员员的工工资、、社会会保险险和按按规定定提取取的福福利费费等；；8、办公公费用用；9、物业业管理理企业业固定定资产产折旧旧。二、物物业管管理常常用知知识（三））、物物业公公司的的权利利/义务：：权利

根根据有有关法法律法法规，，结合合实际际情况况，制制定小小区管管理办办法；；

依依照物物业管管理合合同和和管理理办法法对住住宅小小区实实施管管理；；

依依照物物业管管理合合同和和有关关规定定收取取管理理费用用；

有有权制制止违违反规规章制制度的的行为为；

有有权要要求业业主委委员会会协助助管理理；

有有权选选聘专专营公公司(如清洁洁公司司、保保安公公司等等)承担专专项管管理业业务；；

可可以实实行多多种经经营，，以其其收益益补充充小区区管理理经费费。义务

履履行物物业管管理合合同，，依法法经营营；

接接受业业主委委员会会和全全体业业主的的监督督；

重重大的的管理理措施施应当当提交交业主主委员员会审审议，，并经经业主主委员员会认认可；；

接接受房房地产产行政政主管管部门门、有有关行行政主主管部部门及及住宅宅小区区所在在地人人民政政府的的监督督指导导。（四））、业业主的的权利利/义务：：权利

按按照物物业服服务合合同约约定，，接受受物业业公司司提供供的服服务；；

提提议召召开业业主大大会会会议，，就物物业管管理有有关事事项提提出建建议；；

提提出制制定和和修改改业主主公约约、业业主大大会议议事规规则的的建议议；

参参加业业主大大会会会议，，行使使投票票权；；

选选举业业主委委员会会委员员，并并享有有被选选举权权；

监监督业业主委委员会会的工工作；；

监监督物物业管管理企企业履履行物物业服服务合合同；；

对对物业业共用用部位位、共共用设设施设设备和和相关关场地地使用用情况况享有有知情情权和和监督督权；；

监监督物物业共共用部部位、、共用用设施施设备备专项项维修修资金金的管管理和和使用用；

法法律、、法规规规定定的其其他权权利。。义务

遵遵守守业主主公约约、业业主大大会议议事规规则；；

遵遵守守物业业管理理区域域内物物业共共用部部位和和共用用设施施设备备的使使用、、公共共秩序序和环境境卫生生的维维护等等方面面的规规章制制度；；

执执行行业主主大会会的决决定和和业主主大会会授权权业主主委员员会作作出的的决定定；

按按照照国家家有关关规定定交纳纳专项项维修修资金金；

按按时时交纳纳物业业服务务费用用；

法法律律、法法规规规定的的其他他义务务。★案案例：：许先先生将将自己己空置置的杂杂物间间租给给一家家公司司当仓仓库。。仓库库每天天人来来人往往，货货物推推进推推出，，甚至至货车车常常常在深深夜和和凌晨晨装卸卸货物物。这这使得得邻居居颇有有意见见。于于是，，邻居居纷纷纷向物物业投投诉。。虽物物业和和许先先生也也多次次找承承租方方，要要求承承租方方减少少影响响，但但几番番周折折，事事情并并未好好转，，直至至发展展到多多名邻邻居强强烈要要求承承租方方搬离离小区区。这时，，许先先生不不乐意意了，，认为为房子子是自自己的的，愿愿意租租给谁谁是他他个人人的事事，与与他人人无关关，并并至此此以后后，对对此事事置之之不理理。相相同现现象：：★最最近王王小姐姐因为为装修修弄坏坏了水水管造造成楼楼下住住户房房屋进进水，，却自自认为为“不不关我我的事事”而而拒绝绝对方方的整整修要要求，，为此此邻里里之间间大打打出手手。★邻居杂物物占楼道有有权要求求赔损失：：邻居老老李把杂物物放在楼道道，让追求求时尚雅致致生活的李李小姐感到到极为不雅雅，且出行行不便。李李小姐要求求邻居老李李挪走。但但老老李认为，，杂物的位位置属自家家门前，并并没有占李李小姐家场场地，因此此不予理会会。李小姐姐向物业反反馈，物业业公司多次次协调并无无进展。案例分析案例分析点评：生活中诸多多扰邻问题题，都是对对邻居、对对他人生活活的一种妨妨碍和侵害害，物权法法对此进行行了明确规规定：对其其他不动产产权利人造造成损害的的，应当给给予赔偿。。当然，如如果正好你你自己是““恶邻”一一方，你的的邻居同样样会使用这这一武器的的。尊重他他人相邻权权，不但是是法律问题题，更是道道德问题。。作为物管公公司,我们在处理理业主相邻邻关系时,应熟悉法律律对处理相相邻关系的的原则性规规定，以法法说事，以以理服人。。装修风水惹惹纠纷照妖妖镜某开发区一一发展商在在厂房的外外墙留了两两个大洞，，并装上两两面镜子；；正对面另另一厂商不不乐意了！！于是开始始了一场荒荒唐的「暗暗战」。在一栋刚建建成的四层层楼的外墙墙上，靠近近三楼楼梯梯脚处，有有两个并列列在一起比比水桶还大大的孔洞，，洞里镶着着两面圆镜镜。望过去去，可以从从中看到对对面房子的的影像。对对面的住户户也是一栋栋四层楼房房，是一家家印刷厂，，门口挂着着一张八卦卦图。印刷刷厂一位姓姓许的女士士说，对面面那栋房子子去年开工工，今年8月初，他们们发现房主主居然在那那两个外墙墙的孔洞上上装上两面面圆镜。这让他们感感到很不舒舒服：装修修房子本无无可厚非，，可是对方方为什么不不装玻璃而而要装镜子子呢？这不不是照妖镜镜吗？而附附近的住户户也纷纷表表示，那两两面镶在墙墙壁上的镜镜子就是民民间镇邪的的「老虎眼眼」。这就就让印刷厂厂更感不安安了。许女士称，，他们不想想找对方直直接交涉，，为此通过过发展公司司管理协调调组解决，，希望对方方换上玻璃璃，但是没没有任何结结果。一气气之下，他他们请来一一位易学大大师指点迷迷津。大师师看了后表表示只要挂挂上他的八八卦图，就就「包可无无事」。此后，虽然然大家近在在咫尺，相相遇却行同同陌路。点评：物业管理面面对千家万万户，形形形色色的人人都有，讲讲礼的与不不讲礼的同同在，思想想品德高尚尚的和低下下的并存，，这是我们们不能选择择的。邻里关系，，经常会因因为大家的的生活习惯惯、传统观观念、个人人素养等等等原因，把把简单的事事情复杂化化。作为物物业服务人人员，业主用户满满意作为管管理服务工工作的出发发点和归宿宿点，实实现业主与与业主之间间，企业与与业主之间间多一些融融洽、多一一些沟通、、多一些理理解、最终终达到人区区和谐的目目的。1、从业人员员应自觉学学习和遵守守国家、广广东省、广广州市等物物业管理政政策法规，，遵守爱岗岗敬业，诚诚实守信、、办事公道道、服务业业主、奉献献社会的职职业道德。。2、从业人员员应当自觉觉遵守企业业管理制度度，恪守尽尽职，保守守企业商业业秘密。协协会坚决反反对从业人人员盗卖企企业商业秘秘密图谋私私利和其它它损害企业业合法利益益的行为。。3、广东省物物业管理条条例第六十十七条违违反本条例例规定，泄泄露业主资资料或者将将业主资料料用于与物物业管理服服务无关的的活动的,依法追究法法律责任。。三、物业从从业人员行行为操守4、不得未经经批准私自自接待外人人参观本小小区；不得得未经批准准擅自给业业主或他人人出具任何何证明、说说明等文件件。5、小区公共共区域不得得有聚众喝喝酒、打牌牌等行为。。6、未经上级级