美食街商铺经营管理方案

1 营管理方案(此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！)2 理、分散经营”的管理模式，是美食街区别于其他形所属物业管理中心和美食街管委会，对美食街所有的易的场所，对商铺进行统一管理但不参与其间的商业的租赁(销售使用权)合同中，须约定承租户必须服从美食街物业管理中心的统一管理，以此确定物业管3 在招商过程中，对商家品牌进行审核和租赁合同签订品进行审核，要求商家必须持有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于税务登记证、法人授权委托书等。对商家进行的租赁合同签订管理，主要是依据租赁合同(销售使用权合同)相关条款的履行进行监督和实施。包括租金、物租赁期限、商铺装修、消防治安、食品卫生、营业时间、公共秩序、商铺牌匾、促销广告、垃圾处理、危商铺经营业态的分布，须按照美食街整体规划要求进行招商安排，特殊情况需报公司和管委会审核批准。机动车停车场：为收费停车场，参照有关规定和收费为了营造美食街浓厚的商业氛围和美食街的品牌效益，物业管理中心要为各家商铺策划好一年中的四季4 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先和商铺沟通预算，经双方沟通无异后，对实际发生的费用商业专家、商铺代表和物业管理中心三方组成的天津良性运转。5 经营环境、经营设施等得到良好状态的保持。美食街设备的维护维护保养，保证店铺房屋的正常使用；水电气热的正常供应；公共设施、路面、景观的清洁卫生；安全防范；车辆管理；绿化养护；意外事故处理务管理的特点2.1食(游)客流量大公共场所不受管制易发生意外，所以治安消防的安全防范工作至关重要，特别是大部分店铺都使用炉灶明向商铺经营者，向商铺负责、以商6 铺和美食街整体利益为重，提高美食街店铺的商业保2.3.管理点分散，店铺多、街道长、观光休闲景点分散，因此需要配备的保洁、保安人员相对也较多，管理点分散、管理难度大，是商业街物业管理服务的特顾客到商铺用餐或购物的时间大多集中在节假日、双休日和下班后的晚间，而平日和白天顾(游)客相对少些。统一店铺的纳客及打烊时间有利于美食街的整无序感，对顾客产生不良的心理影响。2.5.车辆管理难度大来美食街的顾(游)客，既有开机动车、也有骑自行车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力，因此车辆管理工作也是物业管理水平高低的一项具体体现。7 服务管理中心组织机构和人员配置 采购兼外勤事务员1人 8 15人 司所属内部的一个职能部门，也是公司委派美食街进行物业服务管理的对外窗口(一套班子、两块牌子)，以公司的名义对外签署租赁合同、进行物业服务管理、监督合同履9 4.1.美食街商铺客户服务管理4.11.美食街“业主”客户(简称业户)服务管理4.11.1.接待与联系接待与联系是业户服务工作的重要内容之一，是物业理中心为业户、顾客提供服务并与之进行交流的窗 4.11.2.纠纷、投诉接待顾客在商铺用餐、购物、观光过程中出现了问题而投诉，物业管理中心要做好记录，包括投诉事由、处理4.11.3.报修接待对属于物业维修范围内的业户报修事由，应迅速做好.走访回访三是：对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理、动之4.11.5.内外联系 消防、工商、税务、防疫等都有业务上和事务上的联系，因此协调好各方面的关系，也是维护美食街整体服务公约5.1.租赁(购买使用权)商铺的业户，须按照营业执照规定的经营范围使用房屋，使用期间应遵守租赁(购买使用权)合同的条款约定，按照食品行业规定和国家的政策法规合不得将店铺部分或全部转包转让他人(不包括购买使5.2.所有商铺必须对门前实行三包5.3.守法经营 商铺内不得从事黄、赌、毒等非法活动，不得以营利5.4.危险严禁品商铺内严禁存放易燃、易爆、易腐蚀、剧毒、放射性。5.5.维护秩序5.6.遵守《商铺装修管理规定》商铺的装修应遵守物业管理部门制定的《业户商铺装修手册》有关规定。业户装修商铺应提前向美食街物业管理中心提交书面申请和装修方案、施工计划，经美食街物业管理中心审核同意后，委派专门人员人员现场对商铺装修进行指导和监督。如商户在商铺建筑之外私搭乱盖违章建筑，物业管理部门有权依法采取违章业户应承担经济赔偿责任。5.7.按时交纳费用主动到物业管理中心交纳。已办理银行委托转帐的业 户，须经常性保持帐户内金额充足，以保证银行办理代扣款业务的正常进行。对逾期一个月仍未能交付费用的的业户，物业管理部门将依据合同相关条款，除按拖欠费用的总额每天加收百分之五滞纳金外，还有5.8.维护环保各商铺在日常经营中不得妨碍或影响邻近居民的正常5.9.营业时间任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上 香蕉水等易燃易爆物品，严禁在区域内燃放烟花、爆5.10.4本区域内任何商铺必须每户配备灭火器1只均不得燃烧香火纸张、纤维、塑料制品、木制品及其其他人员应迅速有序地疏散，切勿惊慌拥挤。对商铺邻近的公共照明灯及线路，不准私自更换、架物业管理中心提出申请，经批准后由物业管理中心安排人员施工，所需费用由商铺承担。业户进行室内装修需要增设电器线路时，必须先经物业管理中心批准并保证符合安全规定，严禁乱拉、乱每户必须配备1只灭火器；如必须使用易燃或可燃材 料的，必须经天津市消防管理机关批准按规定进行防意识，看管好自己的商品和钱物以防丢失，凡商铺自营的商品和财产全部由商铺自行保管。打烊清场时要及时关好门窗，检查店铺内确已关闭火源、电源、气5.12.2商铺内不得存放贵重物品及800元以上的现金，如有丢失损坏须自行承担。如发生被盗案件，商户应妥善保护好现场，及时向公安机关报案同时上报物业管理中心。5.12.3业户及其员工除做好本商铺的安全防范工作外，对发现的可疑人员及违法犯罪行为应及时上报物打架、斗殴、侮辱等违法犯罪行为，如有发生，物业管理中心有权对商户及有关人员进行处罚并移交公安遇有突发事件服从物业管理中心人员的统一指挥。 街物业服务管理规范(标准)6.1.物业服务范围本章规定了美食街物业服务管理的基本要求、商铺服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、建筑及设性引用文件下列文件将成为本规范标准的引用和执行文件《物业管理条例》《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区、商业区)标准及有关考评验收工作的知》(建住房物[2000]008号)《特种设备安全监察条例》 GB/T19004.2-1994《质量管理和质量体系要素第2》《公共场所空调通风系统运行卫生要求》Q/XXPM20101-2009《写字楼(商住楼、商业区)物 已建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、商业街物业管理中心按照规范和标准，对所有的商铺房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护和管理，维为满足商户的的需要，物业和商户之间接触的活动以及物业内部经营活动所产生的结果；物业为商户提供物业服务的结果；物业为商户提供人力和物力付出劳 设备事故、公共治安事件、环境污染事件、食品卫生6.4.物业服务管理中心人员必须具备的基本要求按《物业管理企业资质管理办法》的规定，各岗工作建立健全物业服务管理制度体系，包括但不限于员工劳务等费用收缴办法、物业服务资金收支财务管理制业(租)户资料保密规定、岗位职责、工作程序、工 公布各项客服项目的完成时效和服务标准，自觉接受根据美食街物业的具体特点和功能定位，设置相适应配备相应的管理人员、服务人员及基本工(器、机)具——办公室(包括前台接待、财务、文档、采购、仓——客服部(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等)；——工程管理(供水、供电、供气、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。 6.4.4.物业服务人员岗位要求物业相关管理人员应具有物业管理从业资格证书或岗位证书；专业技术操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书；从事特种作业的服务人员物业服务人员应统一着装、佩带标志、仪容仪表端庄表情自然、亲切；举止大方、彬彬有礼；提倡讲普通话，用语文明、规范；语调亲切、热情、诚恳，说话诚心、周到；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿所有物业服务人员上岗前一律参加统一组织的岗位培门接受生产厂家、厂商的技术指导和培训。所有物业熟悉美食街各个部位以及各家商铺的基本情况。6.5.物业服务管理目标 6.5.1.质量服务标准达标 级物业管理示范商业区目标努力，力争在 家级物业管理示范商业区标准努力并争取 达标，为繁荣昌盛河东区服务产业经济和创建自身物6.5.2.设立物业接待服务窗口，为业户迁入迁出、商铺装修、故障报修、投诉接待、意见建议、情况反映业期间全员全职服务，打烊期间专职值班和紧急维修条件。6.5.4.从美食街整体实际出发，根据国家环保质量要求，充分考虑各家商铺和公共设施设备的节能减排， 场地以及举办大型重要活动等特点，制定并按程序落实各部位的保洁卫生工作，维护和保持美食街营业环6.5.6.根据美食街物业特点，制定周边绿化和内部植6.5.7.提供安全防范管理和秩序维护服务，确保人身6.5.9.制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度，提高设施设备的运行效率，保证设备完好率≥98％，照明装置完好率≥99％，消防设备完好率100％。报修需求后，应持维修单迅速到达现场，检查情况后进行维修，完成后须请业(租)户在维修单上签字认危害。 非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并承诺协助解对投诉事项及处理结果登记存档，掌握业(租)户对6.5.13.信报服务正确分拣各类信报，准确投送。做好挂号信和报刊的6.5.14.标识管理公共场所的安全设备设施标识及使用说明按照本公司 6.5.15.档案管理建立健全完善的物业管理档案制度，按照全国物业管理示范商业区标准，逐条逐项分类汇总成册，具体目各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修及更新改造记录、房屋数量、种类、用途统计册6.5.16.业(租)户档案管理严格遵守业(租)户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员；未经业(租)户许可，不得将资料内容6.5.17.原始档案 出驻美食街商铺手续一一登记业户信息，向业户提供并签署管理公约一一向业户明确其商铺区域内的设施设备使用范 合供电、供水、供气、供空调的容量限额，审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟(气)、排污、7.1.5.对装修材料、装饰风格、牌匾灯箱、商铺外檐7.1.6.对进行特殊经营的商铺，要求须具有行业部门7.1.7.装修申请核准后，受理施工登记、核查特种作理费、签订施工管理协议和消防安全责任书，核放施工许可证明。7.1.8.装修期间负责协调与相邻商铺的关系7.1.9.对装修施工现场以下内容进行监管一一施工时间、施工区域、建筑材料进出与临时出现场管理；一一施工现场外围装饰性一体化的封闭隔离，严； 一一临时供电、供水和升降机、施工机械等设备一一现场灭火器材的配置，动用明火、使用易燃7.2.1.物业现场设立接待服务窗口—客服中心，为业 (租)户提供一站式服务，受理业(租)户从搬入至班制度、公开办事制度、办事纪律、收费项目及收费标准，公示服务接待电话和服务承诺。7.2.2.接待人员态度和蔼、耐心热情、用语规范，做7.2.3现场接待时间符合商业营运要求，遇重大活动行统一调度 如须说明维修责任或收费标准的，应在记录中予以注一一留存报修记录、回访记录、返修分析及处理7.4.2.每半年用抽样调查的方式进行一次物业服务意见征询；每年测评出业户对物业服务的满意状况，以 7.5.1.商铺外观、门面装饰、店铺招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放7.5.2.对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施定期进行安全检查，遇风、雨季时提前采取相应的7.5.3.出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，光滑地面和台阶等处铺设防滑垫，其附属设施须保持完7.5.4.绿化养护符合《物业管理服务规范》规定，使用的药剂不得有害人体健康及造成环境污染。7.5.5.环境照明符合城市环境(装饰)照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查7.5.6.商业营运产生的噪声应符合GB22337《社会生 标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更7.5.9.商铺的污水排放须符合《污水综合排放标准》商铺的废水、油烟排放、残渣泔水处理等定期进行检7.6.1.按美食街的营业特点、人流量及污染情况，确7.6.2.按照作业区域距离地面的高度确定日常保洁和定期保洁的范围，2米以上列入定期保洁，确定保洁7.6.3.保洁标准：外露物体可视表面无明显污迹和灰 7.6.4.保洁服务人员、作业工具、清洁药剂、作业规程等符合规定要求，大型电动器具和耗材药剂均应为品牌产品。保洁作业时应采取安全防护措施，防止对照分工、分区域实施各类操作。所有的大型清洁和地。7.6.7.明确各商铺自用区域及公共区域结合部位的保7.6.8.指定并提供生活垃圾和食品垃圾的分类收集的放置点，装运垃圾的容器应加盖，防止垃圾外溢、滴7.6.9.遇恶劣雨雪天气，保洁服务人员应采取有效地员出入管理7.7.1.劝阻拾荒者、小商贩、携带宠物者等进入美食 7.7.3.因夜间营业、施工等需要设定的封闭区域，应重要活动要报公安机关备案，以有效的措施控制人流7.8.1.制定车场车库管理规定、维护保养办法、停车盗警、车辆失窃)等规章制度。停车场(库)应具备营7.8.2.停车场(库)及车辆进出通道应明确行驶路线，按车辆种类划分车辆保管区域，停车位、停车划线明编号及紧急疏散出 7.8.4.停车场(库)内禁止存放易燃易爆、化学危险品7.8.5.引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧7.8.6.指挥进入停车场(库)的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆7.9.货物装卸管理 8.2.监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行控的录入资料有特殊要求的应复制备份，查阅备份须8.4.保持电话畅通，随时接听(铃响三声内应接听)。8.5.接到报警(火情、险情及其他异常情况报警)信息后，应马上对现场进行核实并通知距离最近的保安人员及时赶到现场，情况紧急或重大险情马上汇报告8.6.随时对遇难、遇危、遇险、遇困的业(租)户提8.7.对美食街促销活动的关键区域、通宵活动区域、8.8.对打烊营业的区域进行安全防范技术设防，发现问题应及时采取措施。公共秩序管理 非营业期间人员和大宗物品进出登记制度、应急处理预案(火警、盗警、地震、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、高空掷物伤人及其他不可预见紧急事件)等规章8.1.2.明确巡视工作职责、巡视路线，巡视内容。重8.1.3.巡视中发现有偷盗、损坏物品、乱张贴涂鸦行为及时进行控制，情节严重并已造成损失的，须迅速弱、残、儿童的安全。8.1.4.巡视中发现异常情况时应及时处理一一违章占用通道等有碍安全的行为；监控室发出的指令后，应及时到达现场，并采取相应 措施；巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门和报告相关负责人，并在现场采取必要的应急措施，随8.1.6.节假日或促销等重大活动时，应事先办理相关申报手续，随时掌握人流情况，采取有效措施防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案8.2.美食街打烊清场管理。8.2.2.引导消费者及业户按指定路线离场，需要留场8.2.3.要求业户打烊后仔细检查确认商铺内无安全隐橱柜上锁；无遗留钥匙；商铺及库房内无明火、无火仓库、消防通道等场地。 8.2.6.清场过程中全程录像跟踪，保持清场检查的影8.3.大型活动保障服务8.3.1.认真贯彻“谁主管，谁负责”的原则，落实安8.3.2节日庆典、商业促销、贵宾参观、社区活动等人数、环境、气候等自然情况；内部指挥系统、信息通讯保障、应急预案等。必要时方案报送区政府有关8.3.3活动前应对人／车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行专项检查和确认，必要时进行区8.3.4加强对活动场所火源、电源、气源、水源和易 及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应8.3.6监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持8.4.2制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制全负责人须取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证8.4.4火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控动备用发电机，每半年进行一次负载试验。一一无存放易燃易爆物品和化学危险品(商品类 如油、酒等物品，必须严格按照消防主管部门的规定一一消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清建立完整的供水设施资料档案；设施设备标识规范齐 流向箭头清晰；按国家标准《建筑灭火器配置设计规一一日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电指示灯、开关及内部元件；检查调整水位开关；试验一一半年度保养：检查继电器、接触器接线和触一一年度保养：检查热过载继电器和时间继电器整定值；检查控制箱内导线连接情况；检查测量接触8.5.4.2生活水泵(含电动机)一一日检：检查水泵进出口阀门、泵内充水与水 电机轴承加油；检查排气阀门；清洗管道滤网(器)；检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座一一年度保养：检查水泵、电机固定螺丝固定状况；水泵、电机、管道除锈补漆；测量电机绝缘；检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；检查联轴节一一月度保养：检查活络阀门，阀杆加油；检查补漆。无杂物堆放；水池附近无污染源 一一季度保养：配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；解体检查进水液压阀；检查清洁水位控制浮球；池内扶一一年度保养：检查测量水位控制浮球绝缘；检一一水池每半年清洗一次；提前四十八小时书面一一须请具有资质的专业公司进行清洗；清洗人员须持有效健康证；按清洗程序操作；按量使用政府一水质检验须由行业认可的专业部门负责；水存于专业部门提供的规范水瓶；水质检验报告向业户 制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平8.5.5.3潜水(污)泵维护水位控制浮球；清洗集水井和潜水泵表面；检查接地一一年度保养：拆检止回阀；检查热过载继电器整定值；检查继电器、接触器活动机构，测量线圈线 清理一次每年清理两次，夜间打烊后进行；清理前提前二十四小时书面告知业户；清理现场设置安全标志；池底污物淘净；多级出入口通疏；人工清理者须将污物包装良好，当夜运走；清运过程无漏洒；清理现场即时清制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操 建立完整的供电设施设备资料档案；设施设备标识规清洁柜面、仪表、指示灯、检查清洁绝缘工具测量母一一半年度保养：检查二次接线紧固状况、检查一一年度保养：测量线路和设备的绝缘；测量接清洁并检查高压开关小车；测量高压开关绝缘阻；储能机构活动部位加油，检查联锁动作状况；清洁并检查避雷器小车；清洁并检查继电保护装置，调整保护值；清洁并检查电缆套管和支持绝缘子；检查柜内电一一严禁带电作业；停电或部分停电作业时，须操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装；绝缘工具每半年 一一日检：检查开关、指示灯、仪表、指示灯运一一月度保养：清洁柜面、仪表、指示灯、检查测量母排及各密封式供电母线排连接处、拐弯处的温一一年度保养：检查各抽出式主开关、灭弧罩和测量抽屉、主开关、接触器等绝缘；检查各保护装置的整定值；检查接地线电阻；检查配电柜母排连线并测量配电柜绝缘；检查并测量各输出电缆、密封母线检查并清洁补偿电容器、接触器；配电柜内外清洁处发电机房门有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。一一周检：检查发电机启动电池电压、配电屏开 、指示灯、控制箱开关位置、蓄电池电解液高一一月度保养：试验发电机应急启动，检查发电机运行时的电压和频率；测量蓄电池电压、比重；检查蓄电池各连接部位；清洁蓄电池表面，清洁发电机并检查整流器、互感器、自动电压调节器；清洁并检查接线盒电缆连接情况；清洁并检查发电机定子绕组和转子绕组；清洁并检查旋转励磁部分或碳刷、压紧弹簧和滑环；测量烘潮电阻绝缘；清洁并检查充电器一一周检：检查柴油柜油位、阀门、管道；柴油机管路；控制箱仪表、开关；检查机油油位、冷却水一一月度保养：试机一次；检查机油油位和冷却水箱水位；检查启动线路的连接情况；检查传动皮带情况；检查运行时的机油压力、机油温度和冷却水温 一一年度保养：检查清洁涡轮增压器；检查清洁水泵；检查清洁启动电机、充电发电机并测量电机绝一一周检：检查各开关位置、指示灯状况；清洁一一月度保养：配电柜内外清洁除尘；手动启动一一年度保养：检查并清洁主开关、灭弧罩、灭弧栅；检查动、静触头紧固状况；检查合闸线圈、失压脱扣线圈固定状况；检查所有接线螺丝、固定螺丝固定状况；手动试验开关合闸机构，检查机械部件平滑状况并加油；检查清洁继电器、接触器；检查各保护装置整定值；检查母排、电缆的连接状况，测量绝缘；检查接地线的连接状况；检查操作机构及弹簧状护一一配电间有明显警示标志，悬挂基本操作要求和回路线路图，按国家标准《建筑灭火器配置设计规设置消防器材。 一一每天对重要回路的接线端子、断路器进行测温，遇温度过高，必须迅速检查原因并消除，必要时一一月度保养：检查配电箱按钮、指示灯；清洁主开关表面；清洁配电箱内外，检查连接线；检查继电器、接触器连接线；清洁配电房，房内无垃圾、杂合闸状况；检查接线螺丝紧固状况；检查地线连接状一一外部广告灯箱根据天气状况实施开启，开启 政路灯开启时刻，关闭时间根据打烊一一营业期间主动巡视公共区域，对损坏的灯具获知市政停电情况后，应提前张贴停电通知；故制定消防安全制度、防火安全责任制、消防设施置平面图和火警疏散图；编制消防管理架构图，人员 开关；检查电源电压、(UPS)不间断电源、报警系统主机、控制计算机、应急广播装置的工作状况；清洁检查试验感烟探头和感温探头(每个探头每年轮流检示器的报警功能；清洁电源控制箱内外面、报警系统一一半年度保养：试验主供电源与备供电源转换清洁计算机外部设备；清洁检不间断电源，进行充放一一年度保养：清洁检查报警主机电源、联动柜电源、应急广播电源内部；测量楼层模块箱内部线路绝缘；主机、联动柜、电源控制箱内、外除锈补漆； 一一月度保养：检查进出口阀、安全阀、转换开关；清洁控制箱表面、泵体、阀门、压力表；手动启继电器活动机构；检查机械连接状况；检查箱内导线8.8.3.3消防水泵、喷淋水泵、恒压泵(含电动机)电机的运行状态、温度、电机工作电流，检查恒压泵一一半年度保养：检查水泵和电机轴承的润滑状排气阀门、进出口可挠曲橡胶接头状况；测量电机绝一一年度保养：检查水泵、电机固定状况；检查联轴节缓冲橡胶；水泵、电机、机座、活络阀门管道 一一月度保养：检查水管管道管路，抽检楼层喷淋管水流开关和报警功能；检查清洁水管压力表；检一一半年度保养：检查清洁消防管井；检查管道表面及接头，螺丝上紧；检查清洁管路阀门阀杆；检查减压阀，进出口阀除锈加油；检查消防栓内阀门活一一年度保养：全面检查管路阀门，锈蚀部分除锈补漆；消防栓内清洁除锈补漆；试验消防水喷射高8.8.3.5防火卷帘(含电动机、控制箱)一一年度保养：检查热过载继电器整定值；检查接触器、继电器活动机构；检查机械连接状况；检查箱内导线连接状况；测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；检查控制箱密封状况；控制箱内外、底座除锈一一周检：检查各区域商铺、通道、楼层出口指 示牌(灯)。一一月度保养：检查清洁指示牌灯；抽检指示灯充放电功能(每个指示灯每季度轮流实施1次充放电一一年度保养：检查清洁指示灯内部元件；检查 8.0.2租金支付方式每季度支付一次(另付一个月(优惠8.33%)每2年支付一次免2.5个月租金(优惠10.42%)(优惠11.1%)每5年支付一次免8.5个月租金 月米(优惠8.33%)(优惠10.42%) (优惠11.1%) 第九章：经营预算书(待定)：因设计图纸终稿尚未完成，故须待有关数据全面 出租人(以下简称甲方)：承租人(以下简称乙方)：下一、甲方同意将坐落在天津市河东区富民路天津津沽使用，该房屋的基本情况已载于本协议书附件一，乙二、甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法三、甲乙双方商定该房屋租赁期限为元元 五、租金(物业费)支付方式：⑴租金(物业费)按结算，由乙方在每的第日前缴付租金给甲方。⑵乙方一次性支付租金个月，总计租金为元。(其中不含已优惠乙方的租金平米标准和按支付的方式，自年乙方租期内实际应支付租金总额为元。均一个月租金标准的房屋租赁保证金元。该保在甲方确认乙方完全履行了协议条款且甲方的索赔权也完全得已实现时，甲方将该保证金全额但不带任何 气及装修管理费元等费用需自行承担，同时乙方还应遵守甲方的《装修管理规定》规定，如因此1．甲方依协议将房屋及设备交付乙方使用。2．甲方负责对房屋定期安全检查，承担除乙方应负担维修费以外的属于甲方固定财产的维修费用；因甲协议收回房屋。如甲方同意该房屋继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权。如需联营必须事前征得甲方书面同意并另行订立书面 查房屋安全，因不搬迁或者妨碍施工 违约方须赔偿守约方相当于违月当月三个月租金标租的房屋和设备按交接时的明细表列示归还给甲方。15.租赁期届满或者解除租约，一切嵌装在房屋结构16.租赁期届满或者解除租约前，双方共同查验交付双方互免承担的违约责任 按租赁存续期内租金总额的百分之五承担加罚违约十、违约金、赔偿金应在确定责任后l0天内付清，甲方(签章)：乙方(答章)：物业管理是以“以人为本”为内函，理念是“请理与服务工作中最重要和最活跃的要素，同时也是企业核心竞争力的首要因素。物业管理企业的获利能力主要是由物业使用人的满意度决定，物业使用人的满意度是由所获得的最规范的管理、最优质的服务而决定的，而最规范的管理、最优质的服务最终要靠富有 工作效率、对公司忠诚的员工来创造，而员工对公司的忠诚取决于其对公司是否满意。所以，若要提高物业使用人满意度，需要首先提高员工满意度，前者是水流，后者是水源。没有员工满意度这个水源，物业(一)员工满意度/敬业度指数的作用；强化公司健康的文化氛围；促使所有人员对公司战略分析质量、业主满意度、公司业绩三者之间的关系，找到提升物业使用人满意度的重要源头。(二)做员工满意度调查可为企业带来积极作用进取精神；加强物业管理企业对物业管理及服务的自得到更多的物业使用人的理解和支持；诊断企业潜在的问题，找出本阶段出现问题的原因；评估组织变化和变革对员工的影响；加强企业员工之间的沟通与交 帮助企业管理者全面深入地了解本企业的人力资源现状，并为企业建立一套系统的、全面的、实用的人力从而提高员工的积极性和工作效率；能够有效地吸引人才、培育人才、留住人才、用好人才、充分体现公司“以人为本”的经营理念，提高企业的知名度和竞公司发展的一个中心和两个基本点：一个中心就是利度的最大化；另一只盯住客户，达到物业使用人满意首先我们要确定真正意义的“员工满意度调查”所要目的是要得到员工满意与否真实结果，从而制定出具 基石的员工满意度也不可能是有有计划性的。试想：市场的竞争及需求是无法计划和控制的，顾客会为了你企业内部计划而放弃或推迟自己的需求吗？员工的满无疑与缘木求鱼，本末倒置同出一辙，如此又何来创新可言。而业主的不满意可直接造成物业企业的收费和员工)中最基础而且最重要的指标就是员工。相对的稳定性对企业稳步发展和壮大起了决定性作用。反之是员工流失、猎头公司的挖取、地区性企业氛围的变化及现代人(潜在人员)意识的转变都是无计划可言的，为了留住企业目前的人才及不断吸引适合企业发展需要的人才，唯一的出路就是不断的提高员工的满意度。如目前所发生的个别物业企业的员工不稳定 物业中心内部需要开会，为什么？是为了沟通、发现问题、解决问题。怎样才能达到深度的沟通呢？怎样才能尽快地反映来自最基层员工的信息呢？怎样做到上情下达、下情上知，达到公司沟通的良好状态？沟通不畅会造成公司的内耗、员工士气的低落、企业向人员流动频繁、物业管理与服务效率下降、企业形象业竞争力减弱、经营滑坡、更为严与物业管理企业的管理与服务的主体业主相一致的是，员工对于企业的不满一般都不会主动向管理者表达，员工采取的行为是：要么就埋藏在心里，通过消极怠工来进行反击甚至离开，要么就在提供服务的过程中将不满的情绪向业主或物业使用人发泄。因此，时觉得并不真实，不愿意发表意见；即使某些员工将一些情况反映到了管理中心，管理中心也会认为这个意见并不全面和客观，而采取拖延措施；如果管理层 直接来询问员工，却很少有人敢于正确反映问题。这3、员工工作满意调查是企业发展的“指南针”业无可争议的财富，生产力的发展就是生产资料与劳动力的最佳结合产生最大的价值，因此，企业的人力资源状况决定了这个企业最终的命运。在讲物业使用忽略了对过程的感受，一味追逐结果是会影响战略的人为本”的经营理念与企业文化的企业是不可能成为4、员工工作满意度调查是企业的“地震预测仪”“以人为本”的经营理念，企业也在相当长的时间内稳步发展壮大，这样的企业往往会无危机意识，盲目第一定律是：没有什么比昨天的成功更加危险。难道 5、员工工作满意度调查是永无终点的过程工满意度工作是一个没有终点的过程：确定目标、实施调查、分析结果、实施改进、跟踪反馈……，通过有效的员工满意度调查，企业可以准确全面地了解员工的满意状况及潜在的需求，凭借这些可靠依据去制订并实施针对性的激励措施，留住人才，最终才能提学的、先进的，而且见效最快、效力持久的常规工具。么员工满意度调查能够帮助管理者更精确地看到企业的优势和不足，有的放矢地解决企业中存在的深层次的问题。哈佛大学的一项调查研