某soho二期销售方案汇编(完整版)资料

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某soho二期销售方案汇编（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）天马行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632万国SOHO二期销售方案目录…………1第一部分万国SOHO项目定位及USP导向……………2第二部分万国SOHO客户群分析及整合………………4第三部分万国SOHO项目推广思路……6第四部分万国SOHO项目建议…………6第五部分万国SOHO整合推广策略……9第六部分万国SOHO销售前期工作……14第七部分万国SOHO销售相关工作及政策……………15第八部分费用预算………16第九部分工作完成进度…………………16附件1：万国SOHO自用型管理细则…………………17附件2：万国ＳＯＨＯ定金、诚意金收取管理办法……19附件3：瑞德摩尔项目、经营品项规整…………………22附件4：万国SOHO相关效果图…………24天马行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632第一部分万国SOHO项目定位及USP导向项目定位万国SOHO项目定位总原则为：引动兰州市SOHO商务住宅新潮流以下是具体的定位实施：形象定位：优良的建筑品质——以打造西部摩尔为目的，大东方的一流建筑技术；情感享受——瑞德摩尔“以人为本”的经营理念；品位摩尔生活——摩尔概念在兰的创新；周边配套设施——甘肃中医学院、兰州医学院等高校以及省人民医院、兰州医学院附属医院等，以及市场内的银行、托儿所等为万国的投资者和居住者解决了生活保障；功能定位：可自用，也可投资——万国SOHO为各类人士量身定做，既可以自用，又可以投资，获取高额的租金回报；投资潜力大——对于投资者来说，瑞德摩尔地处繁华地段，位于“东部经济带”的桥头堡位置，交通便利，其升值潜力巨大；经济实用——对于自用者来说，万国SOHO不但可以作为高档次的豪华住宅，还可以作为办公场所，经济、方便、实用。对现在使用写字楼的目标客户进行调查，对办公和住宅两方面的总费用、每天花在上下班途中的时间进行估算，诉求SOHO在省时和经济两方面直观具体，体现公司的实力品味和档次；办公的便利——万国SOHO将办公与住宅和为一体，为在家办公者提供了有利的场所；尽享摩尔繁华——坐拥万国，享受摩尔。品牌定位：在兰新集团改名为瑞德集团后，不单单是从名字上的改动，更是从企业的管理机制等实质上发生从单纯国有向多种身份参股的变化，这些要让广大受众理解。“瑞德”是瑞士和德国的简称，提供欧式的品质和感受；兰新集团知名度非常高，但是美誉度有一些折扣，所以通过此次项目整合，重新塑造瑞德集团（原兰新集团）的美誉度。同时以高价高质，热地热价为诉求，通过务实而经济的手段改造现状，每一次改造的意图力求商户理解和对广大受众的告知。项目“USP”提炼通过对前期宣传的误区分析以及市场定位，本人认为如何提升万国SOHO的“USP”将是以后宣传的关键。突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP（黄金地段、房屋品质等）：小型在家办公室，酒店式的物业服务，人性化的全方位都市生活便利，足不出户生活和工作的一切事务顷刻完成，结合网上生活提供的SOHO业主与租户建立绿色通道，购物、就医、交际一切有条不紊，瑞德摩尔体系中VIP的一切服务让人真正体会都市生活。高位嫁接，从形象上提升USP：时尚性（超前的前瞻性摩尔理念）：与大城市同步；便利性（交通的便利，生活的便捷）：购物、休闲、娱乐、就医、经商在300米文化性（周边院校云集，将此嫁接于万国SOHO）：体现地域风格、公司及个人品味；舒适性（商住一体，宜商宜住）：省却为日常生活操持的烦琐，只要一个、一下点击，相应的服务即刻到位；高贵性（生活品质的全面提升）：体现高品质、高品味、优质的个性服务，使该物业成为长久优质物业和代表，体现整个摩尔的先进。第二部分万国SOHO客户群分析及整合一、万国SOHO的客户群主要有以下几个特点：消费者构成：本市场及东部服装市场等周边的商人、企业、经营户、品牌商家。商会、私营企业、本地及周边区县高收入者；区域特征：兰州市为主体，本市场及周边市场的投资者应该作深层次挖掘；职业：个体私营、事业单位管理层高收入者；收入：平均家庭年收入10万以上；购买心理：比较务实，相对产品品质来说他们更注重地段价值和企业信誉等产品附加值，其次才是房屋的细部品质；购买习惯：喜欢多处置业；投资意识强；消费比较理智，跟风炒作意识不强，自我需求非常明显；支付比重：生活水平小资化，基础消费的比重已经缩小，步入汽车消费等大比重支出阶段。总之，万国SOHO的投资者应该有以下几个大类：有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；公司或企业单位，作为投资或自用用途；个体私营企业，其购买动机纯粹是业务和工作需要。二、上述各类群体所关注的利益各不相同：个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、管理公司的经营能力、附加的优惠和功能等；机构投资者关注商务住宅的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化和业务的需要等；个体户则为两者之间。三、客户具体划分：投资型：公务员（机关干部）、军人、教育、医疗等系统工作者，个体及私营业主，金融、财务、法律工作者，编辑记者，海归人士及其亲属。即：社会上具有一定投资消费能力而且又知晓了解SOHO及投资返还实质的人群。自用型：网络公司、律师、会计和建筑事务所、广告设计策划公司、外地公司驻兰办事处、艺术及摄影工作室、中介咨询公司、旅游公司以及部分个体私企。第三部分万国SOHO项目推广思路总的思路：以SOHO文化带动万国SOHO的销售，以万国SOHO的文化充实摩尔文化，以摩尔的新型理念促动万国SOHO的销售。具体思路：第一阶段：SOHO文化热的掀起持续时间：10.15——10.25主要推广方式：将SOHO文化、摩尔理念同房地产以及瑞德先进的物业管理联姻，共同打造一个以新文化、新理念为主题的高尚社区，充分利用SOHO商务住宅在兰州市的空缺性，发挥摩尔新理念的优势。第二阶段：万国SOHO销售持续时间：10.25——主要推广方式：通过前期SOHO文化热的掀起以及摩尔新理念的造势，再加上瑞德摩尔其他项目的火热销售的造势带动万国SOHO的销售。第四部分万国SOHO项目建议一、分档次销售分档次装修和销售可吸引不同消费群体的关注。对于C座的销售，应规划出其功能用途布局。建议：7层和E座连通，设大堂、商务中心、多功能会议厅、中餐厅、咖啡厅、美容美发室，以及总控制中心、其他附属服务设施等；8——12层为自用型商务住宅，专门为自用消费者使用；13——28层为投资型商务住宅，专门为投资型消费者用于投资，并统一管理，统一装修；29——30层为自用型高阶层人士设计，并提供豪华装修，统一管理。相关效果图见附录（为效果图样，不作交房标准）二、产品设计建议自用型商务住宅：按普通兰州市住宅标准装修；提供简单的家私、电器、及基本厨具；提供简单的办公桌椅；提供及宽带网络；卫生间供应24小时热水及淋浴设备。投资型商务住宅：按照兰州市三星级宾馆标准装修；较高级的家私、电器；基本厨具+饮水机+微波炉等；较高级的办公桌椅；提供、机、计算机及宽带网络接口；卫生间供应24小时热水及浴缸设备。豪华型商务住宅：按照兰州市四星级标准装修；所有家私及电器质量及档次为最高；卫生间提供按摩浴缸设备；最重要的是提供人性化服务。如：司机按时接送、临时秘书、临时翻译服务等。智能化系统建议：通信自动化系统：铺设综合布线，提供先进的语言、数据、图形等技术传输通道。用户在通讯上除等常规通讯手段外，还可以提供快速的接入数据网络。同时设ISDN专线，实现端对端的数字连接，为用户提供充足的外线通信通道；办公自动化系统：在办公区内信息插座分布为5平米一个，消费者可根据自己的需求架设自己的网络系统，并可完成与外部网的连接。同时设置卫星电视及有线电视系统；楼宇自动化系统：对空调、制冷、新风、给排水系统进行自动化管理；消防自动化系统：设置先进的火灾报警及灭火系统，遍布各个角落。在火灾发生时，自动发出声光报警，紧急广播通知人员疏散，同时启动喷淋、排烟、防火卷帘等灭火设备；保安自动化系统：为保证大厦内人员的安全并及时处理突发事件，在大堂、公用通道及所有的出入口等重要部位设置先进的保安监视设备，并具有自动录像功能；网上生活社区服务（网上商城、网络服务）。物业管理建议：现在瑞德摩尔物业管理很不完善。例如：卫生打扫不及时、垃圾桶比较少、物业服务人员态度恶劣等；除进行必要的硬件改造外，物业管理的人性化服务更能突出瑞德摩尔的“人性化”经营理念。直接引入知名物业管理公司，或者引进其管理和培训体制对瑞德物业公司进行全新打造。第五部分万国SOHO整合推广策略一、价格策略：总体上以前期制定价格为标准“特价单位”策略：推出3—5套采光性较差、户型不太好的房间，作为“特价单位”，以较低的价格出售，以低价造成热销、抢购场面，吸引受众的关注。消化风险单位促销策略：在市场反映不是很强烈时，拿出部分单位房间，以略高于底价的价位，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。二、行销推广策略：通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要是通过报纸、电视、户外广告等方式将项目整体形象传播出去，通过各种渠道吸引目标客户前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个单位出售为主。以卖为主，以租赁应急在销售过程中，一旦出现市场冷淡现象，马上推出10套左右单位对外租赁，并一次性收取3——5年租金，以持续吸引受众关注。三、全程推广方案主题的选择：总体主题：进驻摩尔，坐拥万国不同阶段的主题定位=1\*GB3①市场培养期：（SOHO文化培育期）品味SOHO生活，感受精彩空间；=2\*GB3②万国SOHO销售期：钻石地段，升值无限；不同客户群的主题定位=1\*GB3①自用型客户：宜商宜居，舒适豪华；=2\*GB3②投资型客户：财富空间，钻石品质，升值无限；具体执行策略定金、诚意金收取管理办法（附后）营销渠道分析采用以第一营销渠道（销售现场及业务员代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑兰州市本地人的消费心理和消费习惯，建议采用业务员推广的方式来扩大万国SOHO的目标客户群体，并由此来推动万国SOHO的广泛传播；通过业务员代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将万国SOHO推售到一定的高度。以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，本人认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比应广告效果好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动大尊客户的购买欲，也能够增加瑞德摩尔的可信度。媒体策划媒体选择：报纸：兰州晨报、兰州晚报、西部商报、科技鑫报；电视：甘肃卫视、甘肃文化频道“地产访谈”20分钟专题栏目；30秒钟广告片。（详细介绍瑞德摩尔子所有项目）户外广告：车体：兰州市主线道选择10辆车，作双侧车体广告；（１、４、５８、１１６、１１７、１０９、８３、７６、１３１、９路）户外看板：选择4处大型户外看板。机场1块，火车站1块，市内黄金地段2块（具体地点待定）；市场周边立柱：３４０路与东岗路、嘉峪关路交叉处各立７Ｍ高三面立柱广告，各有一面提供ＳＯＨＯ内容；机场立柱：租用中川机场高速收费站处立柱，至少一面提供投资ＳＯＨＯ内容。广播：（前期SOHO文化热的推广）前期市场培养期面向受众范围比较广，故建议作适量的广播投入；DM单页：具有快速、便捷的渗透效果，同时成本比较低，在营销中也必不可少。广告推广策略主导思想：以SOHO文化带动万国SOHO的销售广告诉求：以“坐享今日繁荣，典藏世代财富”为主线地段诉求：地处东部经济带桥头堡位置；品质诉求：坐拥万国，品味摩尔。从摩尔新理念，SOHO新概念各个方面阐述；情感诉求：“以人为本”的经营理念；品牌诉求：从瑞德集团的实力，瑞德摩尔30万商业物业，瑞德摩尔前景规划蓝图等方面塑造品牌。各阶段广告策略的实施：新闻追踪报道：让报社、电视台等媒介配合，每周作2次软性报道，视项目进展情况更新内容；专题系列：=1\*GB3①报纸（10.15——11.15）： 共作8期专题报道：=1\*ROMANI、市场培育期（10.15——10.25），专题报道3期，其主题分别为：SOHO让办公回归本源SOHO生活，现代人居兰州SOHO时代即将来临=2\*ROMANII、强销期（10.26——11.8），专题报道3期，其主题分别为：万国SOHO锐步金城万国SOHO掀起金城人新生活理念万国SOHO打造兰州投资新理念=3\*ROMANIII、持续期（11.9——11.15），专题报道2期，其主题分别为：万国SOHO宜商宜居，舒适豪华万国SOHO投资升值，非凡品质=2\*GB3②电视：（10.20，具体时间待定，需与电视台协调） 针对SOHO作一期地产投资专题研讨，命名为“兰州市地产投资沙龙”，之后再重播5次，以在受众中产生持续影响。开盘活动时间：（暂定）地点：临时售楼中心（爱琴海城门口）活动形式：=1\*GB3①公开拍售；=2\*GB3②现场选房（交诚意金者）；=3\*GB3③对已购房者作转交房间钥匙仪式；第六部分万国SOHO销售前期工作项目推广相关物品设计以及制作：Logo的统一；楼书、DM单页设计以及制作；售楼中心展板等的设计以及制作；户外广告、报版广告等的设计；大堂会所效果图设计以及制作；万国SOHO装修效果图设计以及制作。销售人员的培训培训内容及计划：10.15下午：房地产基本知识培训以及SOHO知识培训；10.16下午：万国SOHO卖点培训；10.17下午：万国SOHO销售推广、统一说辞，客户统计、跟踪培训。由售房部经理选取时间，每周进行两次互动式交流，由策划部配合售房部完成。考核：由策划部配合售房部，对业务员进行互动式现场交流考核。时间定在每天下午培训完毕后。第七部分万国SOHO销售相关工作及政策一、万国SOHO自用型管理办法：（附后）二、物业管理公司引进：将瑞德物业管理引入，着重从人性化服务方面渲染其先进的管理制度，同时，现在市场内的基本物业工作如卫生清理等应及时改进。三、瑞德摩尔项目、品项规整：（附后）四、公正、担保部门的引进： 为增强投资者或购房者的信心指数，需引进以下部门，并在现场售楼处设点办公：公证机关；工商部门；法律担保部门；银行机构；物业管理公司。五、万国SOHO销售优惠政策：安排一些独特的销售策略，如“1+1”行动，即已购房客户再带一名客户购买，享受XX优惠或赠送活动；开盘前一周内，可将1万元定金转为15000元的房款作为优惠；（实质上以房屋总价50万来计算，是给于9.9折优惠）对于自用型可为其办理房屋保险；对于投资型客户，可赠送其万国SOHO优惠住房卡一张。并限定使用年限；对投资者，一次性付全款者，当即返前三年租金；对自用型，一次性付全款者，给予9.8折优惠。第八部分费用预算一、媒介宣传（一个月）：报纸：15万（1个月）；电视：5万（1个月）；SP活动：3万（1个月）；二、印刷制作：喷绘、展板等：1万；DM宣传单页：1万；三、费用总计：25万。四、户外看板、车体广告发布费一般为一年期，待详细核实后上报。第九部分工作完成进度设计制作类：完成，策划部负责；销售人员培训：、16、17三天强化突击培训，以后每周安排两次互动经验交流，由策划部配合售房部完成；物业管理公司引进：完成，由策划部负责；银行、公正等担保部门的引入：完成，策划部负责；媒介宣传：开始，策划部负责；客户信息汇总及跟踪：贯穿销售始终，售房部负责；售楼中心调整及布置：完成，由策划部、工程部配合售房部完成。附件1万国SOHO自用型管理细则本实施细则适用于万国SOHO自用型商务住宅。业主对自己所购房屋（指交过30%首付款以后），有权出租、转让或委托他人经营。瑞德摩尔管理对房屋提供基本装修，精装修部分由业主自己完成。瑞德摩尔管理委托瑞德物业管理对万国SOHO物业进行统一管理。在签定购房合同时，由瑞德物业管理与业主签订合同（合同后附上瑞德物业管理和瑞德摩尔管理签订的委托管理合同/协议），约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。瑞德物业管理是本项目物业管理服务的主管机关，对本项目物业管理服务进行管理、协调、监督、实施。物业服务成本包括以下部分：理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。瑞德物业公司公共性服务的项目包括：万国SOHO共用设施、设备的日常管理；公共场所清洁卫生；环境绿化养护；保安及公共秩序维护；非机动车辆进出及停放管理。发生产权转移时，当前业主应当结清物业服务费用。物业管理收费细则：本细则所称的物业管理服务收费，是指依法成立的从事物业管理经营活动的瑞德物业管理接受瑞德摩尔管理委托，对房屋建筑及相配套的公用设施、设备、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目提供有偿服务所收取费用。瑞德物业公司实行政策定价、政府指导价和经营者定价三种。为业主提供公共性服务的收费实行政府定价；为业主提供代办性的专项服务的收费，实行政府指导价；为业主个别需要提供特约服务的收费，实行经营者定价。实行政府定价的物业管理服务收费标准，由市物价局会同市房地产管理局制定并执行。实行政府指导价的物业管理服务收费，由瑞德物业公司依据提供服务的项目和费用开支情况执行；实行经营者定价的物业管理服务收费，由瑞德物业公司和业主协商确定。房屋的自用部位和自用设备由业主（物业产权人）负责维修，也可以委托瑞德物业管理公司进行特约服务，费用由业主承担。房屋的公共部位及共用设施设备由业主委托瑞德物业管理公司负责维修，其费用的负担问题，另行规定。瑞德物业公司管理服务收费明码标价。瑞德物业公司在其经营场所，公布收费项目、收费标准、服务项目等，接受群众的监督。业主向瑞德物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不再重复收取性质和内容相同的费项。物业管理服务收费，使用税务部门监制的统一发票，接受物价、财政、税务、审计部门监督。同时，瑞德物业公司建立、健全财务管理制度，收支情况定期向业主公布。物业管理服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记面积计费）一般按每月、每平方米计收。本细则由瑞德摩尔管理负责解释。附件2万国ＳＯＨＯ定金、诚意金收取管理办法定金、诚意金收取目的：为牢牢把握住客户资源，在适当的时机收取定金或诚意金。定金、诚意金收取金额：定金收取金额：人民币1万元；诚意金收取金额：1000元，但是现场由业务员灵活掌握，500以上或者身份证复印件均可，但是必须在两天之内补足1000元；定金、诚意金管理：交由财务统一管理；由于购房者原因需要退定金或者诚意金时，我公司须收取50%的手续费；定金、诚意金的保留期限为一个月，一个月内客户不办理相关手续者，我公司将没收其款项。交诚意金者须参加派号，交定金者无须参加派号，并现场领取派号牌一张，公开选房日期由我公司通知。派号方式：记名制（凭身份证件登记）；不可转让（需由瑞德摩尔管理和派号人共同协商确定，并由公司、原始派号人、接受转让人三方签订协议方可）；不可预留单位（将安排于公开发售时选购）；不参与选房者可无条件退款。派号流程图客户到售楼处销售人员向客户介绍本项目参观客户诚意客户领取宣传资料交诚意金作来访客户登记业务员向客户派号离场客户不参与现场选房客户参与现场选房约定补足定金客户分批限时选铺（10人一批，限时15分钟）开收据选不到单位选定单位离场安排退款号款即时转为定金离场补全定金安排签定相关合同即时收回号卡及临时收据业务员将号卡附于相关合同上业务员与客户约定时间补足定金，其时限不得超出其他交诚意金者公开选房日期。（暂定为一周）将诚意金收据换为定金收据业务员与客户约定时间补足定金，其时限不得超出其他交诚意金者公开选房日期。（暂定为一周）离场操作办法：意向客户在正式派号期内于售楼处交诚意金并领取号卡；以客户认筹时间次序先后发放号卡（1、2、3…n号），并将安排于公开选房当天按派号秩序在规定的时间段内进行选房，如当天不参与选房病在一周内不交定金者，没收其诚意金；为使客户选房工作有条不紊、快速地进行，安排客户分批（10人一批）、限时（15分钟）选房；选房秩序按客户的派号先后为准，当轮到该选房的客户，但其不在现场时，视作自动放弃轮候选房的机会，事后该客户重回选房时，则需重新排队；客户选定单位后，当场需办理定金手续；选房当日需机动安排一定数量工作人员到现进行场跟客户签合同的工作。号卡需收回并附在相关合同书上，原诚意金收据收回换定金收据。注意事项：公开发售前任何业务员均不能预留单位，不允许任何客户提前选房；建议分批推售进行。附件3瑞德摩尔项目、经营品项规整瑞德摩尔项目：万国SOHO商务住宅：位于万国港五座塔楼的C座和E座；经营权、产权铺面销售：瑞德摩尔现有商城；黄金小分割铺面销售：瑞德摩尔现有商城；瑞德尔服装量贩招商：瑞德尔服装量贩位于万国港、太平洋、大西洋城负一层，总面积达4.4万平方米万国港铺面销售；万国港住宅销售；现房铺面招租等。瑞德摩尔经营品项：地中海城：一层：大家电：电视、冰箱、洗衣机。小家电：微波炉、电热水器、浴霸、CD、摄象机、不锈钢用品、吸尘器、电风扇、电暖器。家影系列：音响、VCD、DVD、功放。灶具：抽油烟机、炉盘、锅、高压锅、电饭锅、电工电料。烟酒小百货。文体：文具用品。二层：餐饮、电工电料、小配件、家庭影院、小家电、灶具、音像制品。2、大西洋城：电视、冰箱、洗衣机、微波炉、电热水器、浴霸、CD、摄象机、不锈钢制品、吸尘器、电风扇、电暖器、音响、VCD、DVD、功放、抽油烟机、炉盘、锅、高压锅、电饭锅、电工电料、天线、卫星接收器、烟酒小百货、窗帘、布料、小配件、音像制品3、商8城：电视、微波炉、电热水器、浴霸、CD、音响、VCD、DVD、功放、电工电料、卫星接收器、天线4、商9城：电视、冰箱、洗衣机、微波炉、电热水器、浴霸、电风扇、电暖器、音响、VCD、DVD、功放、抽油烟机、炉盘5、一通道玻璃房：电工电料、电风扇、电暖器、小配件、有源音响、VCD、DVD6、波罗地海城：太阳能、浴霸、电动自行车、太阳能配件、电视、冰箱、洗衣机、微波炉、电热水器、不锈钢用品、抽油烟机、炉盘、锅、高压锅、电饭锅、电工电料、天线、卫星接收器、自行车7、爱琴海城：化妆品、工艺礼品、玻璃制品、毛绒玩具、内衣、居家制品、表、电子器材、塑料制品、袜子、干花、玩具、童车、照相器材、不锈钢制品、打火机小礼品、雨伞、包、小饰品、充气玩具、纸品、玉石礼品、针织、美甲8、太平洋城：办公用品、笔、纸品、贺卡、电子计算器、学生用品、健身器材、美术用品、体育用品、灯饰、开关按钮、超市9、PA平房：抽油烟机、电工电料、电动自行车、小配件、微波炉、浴霸、洗衣机、音像制品、电冰箱、VCD、DVD摩尔公司策划部2004诚信为本、科学管理、精益求精常州文化广场二期基坑工程施工方案编制：审核：批准：常州市江南岩土建设集团二○一六年一月目录28637第一章总体概述 ②《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2021)；③《建筑基坑支护技术规程》（JGJ120-2021）；④《混凝土结构工程施工规范》（GB506666-2021）；⑤《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2021）；⑥《混凝土结构设计规范》(GB50010-2021)；⑦《建筑边坡工程技术规范》（GB50330-2021）；⑧《高压喷射扩大头锚杆技术规程》（JGJ/T282-2021）；⑨《钢结构工程施工规范》（GB52021）；⑩《钢筋焊接及验收规范》（JGJ18-2021）；⑾《工程测量规范》（GB50026-2007）；⑿《建筑基坑工程监测技术规范》（GB50497-2021）；⒀《建筑与市政降水工程技术规范》（JGJ/T111-98）；⒁《建筑深基坑工程施工安全技术规范》(JGJ311-2021)_⒂《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-2021）；⒃《建筑施工场界环境噪声排放标准》(GB12523-2021)；⒄《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300--2021)；⒅《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33-2021；⒆《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46-2005⒇《建筑施工土石方工程安全技术规范》（JGJ180-2021）。5、其它现行规范、规程等。1.5施工组织总体设想安排本工程基坑围护工程采用顺作法施工,根据基坑支护设计图纸和本工程的综合情况，灌注桩周边30米范围内的预制抗拔桩先行施工，确保支护灌注桩和止水搅拌桩施工不受影响，支护止水搅拌桩由东向北再向西施工，在止水桩施工2~3天后开挖围护桩施工，围护灌注桩由东向北再向西施工分为4个施工段，紧随本工程主体预制抗拔桩后施工；土钉支护具备条件的先行施工，需开挖修坡的土钉支护和旋喷锚索施工根据本工程土方开挖方案施工顺序。施工线路与计划部署1）主要施工阶段划分综合考虑本工程基坑设计情况、施工条件、周边环境等，整体施工分为三个施工阶段，主要施工工况示意图见附图3：第一阶段：主要施工内容为止水桩搅拌桩、围护桩、管井施工；第二阶段：主要施工内容为桩顶上部土钉墙、第一道锚索、冠梁；第三阶段：主要施工内容为第二道锚索、桩间喷砼。2）搅拌桩和围护桩施工线路，详见附图2。图2施工线路图三轴搅拌桩施工线路：从东侧开始施工，由南向北，依次施工东侧、北侧、西侧；围护桩施工线路：待搅拌桩施工一段后，从东侧开始施工，流水施工第1、2、3施工段，搅拌桩施工完成后再进场2台从西南侧施工，由南向北施工。3）总体施工计划部署第一阶段：围护桩、止水桩搅拌桩、管井施工1）计划进场1台BZ70型三轴搅拌桩施工，先施工东侧，施工顺序由南向北，再依次施工北侧、西侧,施工线路如图2，计划工期25天;2)待搅拌桩施工一段后紧接施工围护桩，围护桩机分2批进场，计划进场6台GPS10型正循环钻机进行施工，第一批进场4台，流水施工第1、2、3施工段，25天后再进场2台施工西南侧，施工线路如图所示,计划工期50天，具体根据现场用电量及总包要求进场；根据总包要求增加机械。3)管井先施工基坑外围管井，基坑内待每段围护桩和主体工程桩完成后，穿插施工，计划进场钻井设备2台,根据进度情况适时增加设备。第二阶段：桩顶上部土钉墙、第一道锚索、圈梁施工东侧围护桩完成后，跟进进行土方开挖和修坡作业，流水施工桩顶上部土钉墙→旋喷锚桩施工→桩头破除→冠梁，再依次施工北侧，西侧，计划进场2台旋喷桩机施工，第一层锚索计划工期25天（第30-55天），冠梁计划工期20天(第40-60天)。第三阶段：主要施工内容为第二道锚索、桩间喷砼。第一道锚索养护期间，先开挖中间土方，待圈梁和第一层锚索强度达到设计要求后，张拉第一层锚索。沿开挖围护桩边开挖土方至二层锚索位置下50cm，进行第二层锚索施工，穿插桩间喷砼作业，最后开挖至基底。1.6施工组织为了能够安全、优质、如期地完成工程施工任务，我公司将投入充足的人力物力，选择施工力量强、经验丰富、多次受到甲方和质检部门表彰的施工队伍。整个工程期间，要保证做到目标明确，步调一致，有效地相互配合协调，各分项工程要选聘施工经验丰富、思想技术素质较高的管理人员和技术工人，组成下属职能部门，施工人员以内部施工队伍为主，外用民工为辅，进行平衡调度，形成各施工项目作业队组。1）现场准备①机械进场前，业主方应提供定位控制点、水准点资料、施工图等。②根据施工现场情况，合理布置钢筋堆场、砂石、水泥堆场、施工便道等，接通现场用电用水，安装好场内照明，以满足夜间作业要求。③为保证现场施工的安全、文明、卫生，合理布置、沉淀池、以及食堂、住房等临时设施。④编制职工安全生产、文明施工教育计划，并进行进场前培训，同时将安全文明施工标牌上墙。2）技术准备①施工前预先做好钢筋原材、焊接材的抗拉冷弯、砂石水泥的原材试验及混凝土配合比、注浆水泥浆的配合比、商品混凝土等材料复试检验。②组织项目部有关工程、技术人员对施工图纸进行会审，并签好会审纪要。③项目工程师应根据设计意图、有关规范及施工情况做好技术交底工作。④测量员应根据业主方提供的定位控制点、水准点，建立为施工服务的测量控制网（轴线、高程），高程观测控制点，并做好有关测量技术资料。⑤结合施工图与工程地质勘探报告，研究本工程区域内详细的地质情况，有针对性地编制工作中的质量控制点。⑥编制详细施工组织设计并报现场监理、业主代表批准认可。3）机械准备工程计划安排1套喷锚设备、1台挖机、6钻孔桩机、1台三轴搅拌桩机、2台旋喷桩机及其它辅助设备进场施工。4）材料准备钢材、水泥等根据图纸翻样的总数量、规格分批进场，进场后根据质保书进行验收，并在现场见证取样，送检测复试，复试合格后报监理工程师验收，验收合格后方再使用。1.7方案的针对性为保证本项目安全、质量、工期、环保等各项指标的实现，针对本工程的设计情况，周边环境、招标文件和相关国家法律规范等要求，编制相应的对应方案和措施。（1）结合施工需要和施工分区，合理规划布置道路、料场、水电、临时设施等，便于施工管理，使其满足工程各阶段施工要求。（2）遵循基坑设计、工期、工艺等要求，全面考虑，选择适用的施工设备，严格关键技术施工控制，做好重难点解决方案。（3）施工机械、材料、劳动力计划满足工程施工要求，确保现场所投入设备正常运转，备足配件，及时维护保养，保证施工的正常进行，劳动力满足连续作业及人力平衡的要求。（4）建立完善质量、安全、环境管理体系，严格管理制度，制定适用有效的保障措施，满足施工安全、质量、环境的要求。（5）周边建筑、管线保护和季节性施工要求应充分考虑，对未施工及已经施工的工况进行有效防护，编制应急预案和应急措施。（6）本工程在施工时严格按照设计图纸施工，并采用信息化施工，若实际各区段开挖出来的土质情况或周边环境与原提供资料不符，及时向设计单位反应，并根据实际情况做出相应调整。第二章工程目标和资源计划2.1工程目标我公司将以优良工程的质量标准，制定质量保证管理计划，严格组织施工，控制施工关键过程，以全面的质量管理，确保工程质量达到《工程施工质量验收规范》合格标准，一次性验收合格率为100%，且不影响总包创省优。根据建设单位和本工程施工要求，本工程计划总工期180日历天，开工日期以建设单位通知为准。基坑支护严格按照招标人的关键节点施工，按需按要求进行降水，基坑支护施工工期为60日历天，工期目标为满足发包人工期要求。1）合格且不影响总包创省文明；2）死亡、重伤、人为机械事故为零；3）无重大设备、火灾和中毒事故。杜绝火灾事故的发生，按照《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-2021）开展文明施工管理，合格且不影响总包创省文明。控制施工噪声、粉尘、有毒有害气体、施工生活污水排放，达到地方标准要求，不发生火灾、爆炸事故，无污染环境和严重扰民事件。2.2主要施工机械设备根据本工程设计、现场情况、工期要求等，本项目拟投入的主要施工机械、设备详见下表2。表2主要施工机械设备序号设备名称型号规格数量国别产地额定功率（KW）生产能力用于施工部位备注1钻孔桩机GPS10型6国产60良好围护桩2三轴桩机BZ70型1国产380良好止水桩3旋喷桩机MGJ-502国产130良好锚桩、冷缝4挖机215型1国产--良好桩基施工5钻孔机YGL-150R2国产50良好土钉墙6注浆机SYB50/45-=2\*ROMANII2国产15良好土钉墙7喷射机YB1322国产10良好土钉墙8空压机10立方2国产50良好土钉墙9电焊机Bx3-50014国产20良好钢材加工10切断机GQL10D2国产7.5良好钢材加工11切割机GQ-202国产7.5良好钢材加工12钢筋弯曲机GWB-402国产10良好钢材加工13圆盘锯MJ—1041国产7.5良好模板切割14水泵QY65120国产0.75良好降水15发电机100KW1国产--良好基坑降水应急16其它设备按需主要拟配备的工程的实验和监测仪器设备见下表3。表3拟配备本工程的试验和检测仪器设备序号仪器设备名称型号规格数量国别产地制造年份已使用台时数用途备注1全站仪NTS352L1国产20212年工程测量2水准仪NL1242国产20211年工程测量3塔尺LF-3S2国产20216个月工程测量4钢卷尺5m15国产2021--工程测量5线锤CJ-50562国产20211年工程测量6水平尺1m11国产20216个月工程测量7坍落筒Φ1501国产20211年实验检测8试块模具150mm*150mm*150mm30组国产20211年试块取样9试块模具70.7mm*70.7mm*70.7mm5组国产20211年试块取样10回弹仪SC1200KN1国产20211年实验检测11毫安表HY-S2国产20212年电气检测12万用表V-2012国产20216个月电气检测13其它设备按需2.3劳动力资源配置计划根据施工安排，劳动力在各个施工阶段不很均衡，均采取混合作业的形式，以解决劳动力的均衡问题。另外，专业班组的劳动力基本固定的原则下，在流水施工时遇到意外使主线路出现阻碍时，由项目部统一调配人力，确保关键线路不受影响，根据本工程的特点，确定劳动力需要量计划见下表4。表4劳动力计划工种按工程施工阶段投入劳动力情况项目工种人数工种工种围护桩灌注桩挖机司机1混凝土工12电工2钢筋工8机长6操作工18电焊工4止水桩三轴搅拌桩挖机司机1电工1普工6机长2旋喷桩锚桩普工6钢筋工2机长2电焊工2圈梁圈梁钢筋工8电工1电焊工2木工5普工4混凝土工4土钉支护土钉支护普工6电工1混凝土工4钢筋工4电焊工2管井管井施工钻机工4普工8其它降水工4杂工42.4主要材料计划根据基坑支护设计图纸，主要材料工程数量计划见下表5：表5主要材料工程数量计划序号项目名称单位工程数量1围护桩混凝土C35m370002围护桩钢筋t6003三轴搅拌桩水泥42.5级t35004旋喷锚桩钢绞线∅15.2t405旋喷锚桩水泥42.5级t17006现浇圈梁混凝土C30m36507现浇圈梁钢筋t508土钉墙钢筋t1009土钉墙米砂t400010土钉墙水泥32.5级t1000第三章施工现场平面布置3.1施工平面布置原则(1)施工现场规划，突出“文明、环保、有序、安全”的特点，坚持社会效益第一，经济效益与社会效益相一致，本着合理、节约、满足施工必需、便于施工管理为根本，在业主指定的场地内布置临时设施。布置时，对围蔽前的场地范围内原状进行登记、拍摄，以利于工程后期恢复。(2)在详细调查，认真分析的基础上制定交通组织方案尽量减少对附近居民出行影响。(3)在同一场地内，生产和办公区严格分开布置。(4)施工场地四周按业主统一规定的标准进行围蔽，并与周围的环境相协调，全封闭施工围蔽的外立面，其上任何宣传文字、施工铭牌的布置和书写一律严格按业主统一安排。(5)场内生活布置规范、标准、对称，形成整体美感，生活污水经隔油池或化粪池处理达标后进入就近污水管井，雨水及施工用水经三级沉淀处理达标后排入就近雨水井。(6)场地内设洗车槽，车辆出场前必须进行冲洗；场地内均按照城市消防标准配备消防器材。(7)临时供水、供电按施工需要和常州市有关规定进行布置。3.2施工现场平面布置本工程位置市区繁华地段，北侧为龙城大道地下通道，西侧为惠山路地下通道，南侧为一区正在施工场地，根据以上周边环境和基坑设计情况：1）施工分别在东北角、西北角设置两个施工出入口，东北角出入口设置车辆冲洗设施。2）拟将项目经理部办公和生活区、各作业队生活区全部设在基坑西侧围墙以内，采用彩集装箱做为施工用房，并设置自来水等生活设施。3）基坑内施工主道路总包单位设置由北向南一条，东西向道路2条，宽度5m,采用混凝土道路。在沿围护桩内侧铺设钢板作为临时道路，并与主道路连接环通，主要用来保障灌注桩施工混凝土和部分材料运输。施工钢材、水泥等场地设置在主施工道路旁。基坑外北侧和西侧总包单位设置混凝土临时道路，利用保障土钉墙作业钢材、水泥、米砂等运输。4）现场临时场地布置，对施工机械、材料加工、材料堆放、施工道路、各类仓库、临时后台、施工用房等进行总体规划布置，其中围护桩的钢材加工、钢材堆放、清水池等分为东西两处，东侧施工完成搬移至西侧，均设置在基坑场地内；旋喷锚桩材料和后台场地设置在基坑外，围墙范围内；三轴搅拌桩水泥储罐和后台设置场地中间主施工道路旁；喷浆施工场地分别在西南侧、西北角、东北角均设置一处。详细施工现场平面布置图详见附图1：文化广场二期基坑施工平面布置图。3.3场内道路及硬化出入口大门处设洗车槽，全部车辆出场前必须严格冲洗达标。为保证机械设备、材料能抵达各施工作业面，基坑设置施工便道。基坑周围道路和场内主干道为总包单位浇筑的混凝土道路，硬化层表面抹平，路面拉毛，并做成流向排水沟1%～2%的排水坡。3.4施工用水施工用水主要包括施工用水、生活区生活用水及消防用水三方面。施工用水来源为业主单位提供施工用水接驳口。施工现场给水主管路沿施工便道及临时围挡敷设。为了方便施工用水，给水主管路沿线相隔50m～80m设一个给水点，水管通过交通道路时采用护管浅埋的方式过渡。3.5施工用电施工用电接自业主在施工场地内提供的接电口,现场临时用电布置，详见附图1文化广场二期基坑施工平面布置图。按照国家及常州市对建筑行业临时用电的要求，采用三相五线制供电系统，设专用保护线及三级漏电保护开关。沿围墙敷线布设，在变压器出口设总动力箱，每50m设一配电箱方便施工使用。自备1台100kW发电机，用于停电基坑降水应急用电使用，确保基坑降水施工的连续性。现场动力、照明及生活用电，通过逐级安装配电箱的办法取得电源，配电箱分为以下三类：⑴主配电箱即Ⅰ类箱，作为第二级配电装置，由箱变低压侧开关分回路馈出，在用电集中处或大型负荷处设置，按一定距离间隔分布在施工现场，作为现场一定施工区域内的总动力配电箱。可分回路接出分配电箱，也可直接带大型负荷，如三轴桩机，电源线选择120mm2五芯橡套电缆。⑵分配电箱即Ⅱ类箱，从主配电箱中分回路接出或T接在主配电箱某回路中，作为第三级配电装置。选用BD系列带漏电保护配电箱。总开关或总熔断器熔丝额定电流100～200A规格，其电源线选择35mm2或70mm2五芯橡套电缆。各回路带漏电保护装置，可直接向设备负荷供电，做到一机一闸，也可分回路向开关箱供电。⑶开关箱即Ⅲ类箱，分动力开关箱及照明开关箱，带漏电保护装置，作为现场小型机械设备及照明使用的第四级配电装置，靠近用电负荷设置。动力开关箱选用BD-60带漏电保护配电箱，总开关或总熔断器熔丝额定电流为60A。其电源线选择16mm2或25mm2五芯或四芯橡套电缆。照明开关箱选用BD-30带漏电保护配电箱，总开关或总熔断器熔丝额定电流为30A。其电源线选择6mm2五芯或三芯橡套电缆。第四章施工进度计划和保证措施4.1工程进度计划横道图本工程计划总工期180日历天，计划开工以建设单位通知为准。基坑支护严格按照招标人的关键节点施工，按需按要求进行降水。基坑支护计划施工工期为60日历天，其中第一二阶段计划工期60天，工程进度关键线路为三轴搅拌桩→灌注桩→第一层锚桩→圈梁；第三阶段施工穿插在土方开挖施工工期内，不占用总工期时间。工期目标为满足发包人工期要求，各分项具体施工进度节点详见工程进度计划见下表6。本次进度计划如在春节前开工，考虑春节期间工人返乡，总工期需顺延20～25天，不计入工期。（总计划见附表）4.2各阶段进度计划第一阶段：围护桩、止水桩搅拌桩、管井施工1）计划进场1台BZ70型三轴搅拌桩施工，先施工东侧，施工顺序由南向北，再依次施工北侧、西侧,施工线路如图，计划工期28天;2)待搅拌桩施工一段后紧接施工围护桩，围护桩机分2批进场，计划进场6台GPS10型正循环钻机进行施工，第一批进场4台，流水施工第1、2、3施工段，25天后再进场2台施工西南侧，施工线路如图所示,计划工期50天；3)管井先施工基坑外围管井，基坑内待每段围护桩和主体工程桩完成后，穿插施工，计划进场钻井设备2台,根据进度情况适时增加设备。第二阶段：桩顶上部土钉墙、第一道锚索、圈梁施工东侧围护桩完成后，跟进进行土方开挖和修坡作业，流水施工桩顶上部土钉墙→旋喷锚桩施工→桩头破除→冠梁，再依次施工北侧，西侧，计划进场2台旋喷桩机施工，第一层锚索计划工期25天（第30-55天），冠梁计划工期20天(第40-60天)。第三阶段：主要施工内容为第二道锚索、桩间喷砼。第一道锚索养护期间，先开挖中间土方，待圈梁和第一层锚索强度达到设计要求后，张拉第一层锚索。沿开挖围护桩边开挖土方至二层锚索位置下50cm，进行第二层锚索施工，第二层锚索待强度达到设计要求并张拉锁定后方可下层土方开挖，最后开挖至基底，桩间喷砼穿插在土方开挖作业分段中施工。4.3进度保证措施①抓组织落实，由实践经验丰富的项目经理管理生产，协调各工序各专业的工作关系，配齐各专职检查人员和后勤物资供应管理人员，组成完整的施工管理机构。②人力资源按三班轮换作业配置，在不影响居民休息的前提下昼夜不停施工，充分利用有效工作时间，狠抓有序作业，优化资源配置，把握施工流水节奏和流水节拍，充分利用工作的自由时差。③加强设备的维修和保养，保证设备100%的完好率。④切实落实施工材料计划，责任到人，确保施工材料满足施工需要。⑤加强安全检查，消除事故隐患，以免影响工程进度。⑥合理配置施工设备，本工程安排的设备均有富余的，作为应急替代，保证所投入设备的运行数量及效率。⑦我公司在本工程按劳动力充足有余的原则进行劳动力投入，及时了解其它在建工程现场劳动力的现状及变化情况，包括各专业、各工种的数量及技术水平，掌握第一手资料，以防本工程建设过程中因情况变动导致工期紧缩或劳动力缺口时可紧急调配。①制定出切实可行的加快施工进度的计划，根据施工进展情况总结经验，调整计划和设备，提高工作效率。②在确保质量和合理施工顺序的前提下，必要时组织连续施工，以充分利用有限时间。③做好进度报告制度，狠抓日进度，采用事前积极主动控制，并制定后备方案，做到天天计划落实。加强质量管理，杜绝不合格品。④定期检查，收集信息进行统计总结，找出影响工程进度的原因，并采取必要的技术措施加快进度。①加强工程财务管理，制定严格的进度计划和资金保证措施确保资金按时到位。②明确所有人员岗位责任，严格奖罚制度，内部形成竞争机制，开展劳动竞赛活动，提高员工责任心，调动其劳动积极性。③实行工期承包制，各工种班组要按下达的施工任务单承包工期，对提前工期的给予奖励，对拖延工期的给予处罚。4.4施工协调与建设单位的协调①严格执行合同有关条款，服从建设单位的统一指挥和管理，尊重建设单位驻现场代表，携手合作。②遇有问题主动配合建设单位解决，对有不同意见的，本着协商解决的原则，对工程中的问题及时向建设单位汇报，寻求处理的方法。③参加建设单位举办的有关活动。④协助建设单位解决工程施工过程中的困难，恪守合同，履行承诺。与监理工程师的协调①在施工全过程中，严格按照建设单位和监理工程师批准的施工组织设计、进度计划等进行落实施工，质量管理。②工序质量检验工作上，先进行分项工程工序自检，然后向监理工程师报检，不合格的按照监理工程师的要求进行整改后再进行报检，直至合格，方可进行下道工序。③所有进场的材料，使用前向监理报验，需复试的，由监理现场见证取样，经复试合格后方可使用在工程上。④积极主动并准时参加监理主持的工地例会，将施工过程中存在的问题和困难向监理汇报，请监理给予协商解决。⑤日常工作中，出现不协调时，遵循“先执行监理工程师的指导意见，后予以磋商解决”的原则，在现场管理工作中维护监理工程师的权威性，大力协助监理开展工作。①进场后，积极与设计单位联系，进一步了解设计意图及工程要求，根据设计意图进一步完善施工组织设计。②做好审图工作，及时向设计院提出建议性方案，协助设计院完善施工图设计。③对施工中出现的情况，除按设计工程师的要求及时处理外，还积极修正可能出现的错误。1）服从总包单位管理，我方测量人员积极配合总包单位做好现场定位控制点、高程控制点和边坡线的测量工作。按照验收计划，及时完成基坑验收前的各项准备工作，按期进行基坑分部的验收工作，不影响土建工期。2）土方开挖之前完成对现场内残渣的清理和外运工作，确保前期工程结束后不留尾巴。本项目在挖土过程中，我方安排专职人员进行挖土全程跟踪，土方必须坚持分层开挖，严禁超挖或一次性挖到底，严禁在开挖边缘大面积堆土。在支护结构施工过程直至土方回填，要严格控制基坑四周的超载，对土建单位的钢筋、钢管以及一些安放在基坑边缘的设备及时与土建单位做好沟通处理，必要时请监理、建设单位做好协调工作。第五章分部分项施工方案及质量保证措施5.1土方开挖要求首先挖土单位需制定详细的、切实可行的土方开挖施工方案，开挖前现场核查好基坑周围环境情况，明确好塔吊及重车的停放位置，合理安排好基坑工程的施工顺序。其次土方开挖单位需与基坑支护施工单位进行密切有效的沟通。围护达到设计强度，降水已经达到预期效果，且开挖条件经过业主、监理、设计和施工等需参加单位验收合格，经过安全、技术、质量交底后基坑才开挖。在开挖过程中掌握好“分段、分层、分块、对称、平衡、限时”六要点，遵循竖向分层、纵向分段、随挖随支护施工原则。挖土施工与基坑支护施工息息相关，两个工种需要密切配合才能保证施工质量和进度，为更好的配合施工，综合考虑多种因素（地质、经济、安全、现场条件等），土方施工要求分层分段开挖，围护桩处分段挖土长度宜控制在40～50m左右（具体与设计开挖的工况高度相同），土钉墙处开挖分段控制在15m～30m，软土区域不大于15m，好土区域不大于30m，基坑土方开挖应严格按设计要求进行，不得超挖。基坑周边施工材料、设施或车辆荷载严禁超过设计要求的地面荷载限值。在开挖揭露的实际土层性状或地下水情况与设计依据的勘察资料明显不符，或出现异常现象、不明物体时，应停止开挖，在采取相应处理措施后方可继续开挖。基坑土方开挖期间应加强支护结构或周边环境的监测工作，若出现设计文件规定报警值或其他险情时应立即停止开挖，并立即采取控制或加固措施，待危险消除后方可继续开挖。5.2土钉墙及挂网喷浆施工开挖工作面：土钉墙开挖应分层分段进行，分层开挖深度按设计工况。基坑开挖和土钉墙施工应自上而下分层分段进行。考虑到土钉施工设备要求，分层开挖至少要6m宽工作面，开挖纵向长度一般为30m（软土区为15m）。在机械开挖后，应辅以人工修整坡面，在坡面喷射混凝土之前，坡面虚土应予以清除。钢筋设置按梅花形定位放线，水平方向上遇有障碍（如较大杂填或原有建筑基础）时可适当调整角度以避开。土钉墙及挂网喷浆坡面坡比分为1:0.5,1:0.8,1：1三种，NOA段为土钉墙，设计其余段面为放坡喷浆+围护桩（桩间喷砼）等复合支护体系，其中NOA段开挖挖深为9.8米。土钉施工方法采用锚杆机水钻成孔泥浆护壁施工工艺，水平安放倾角15º，局部填土较厚处角度为20º～25º，水平间距1.0～1.2m。土钉注浆压力为0.3～0.5MPaM20，水灰比0.45～0.5。钢筋网片为Φ6.5间距250×250方格，面层混凝土强度为C20，喷射厚度土钉支护为80mm。挂网喷浆采用击入式构造钉Ф14@1500，L=1000，钢筋网片为Φ6.5间距250×250方格，面层混凝土强度为C20，喷射砼配合比：水泥：砂：石子=1:2:2，水泥及米砂采用劳动车过磅计量，搅拌均匀进行喷浆，喷射厚度为60mm。5.2.2施工工艺施工顺序：土方开挖→修坡→喷射第一层砼→测放孔位→施工土钉→注浆→设置钢筋网片→喷射第二层砼→养护，见下图3。图3土钉墙施工工艺流程图施工步骤A.钻孔（1）钻孔前，根据设计要求、土层条件、管线位置，定出孔位，做出标记。（2）作业面场地要平坦、坚实、有排水沟，场地宽度大于4m。（3）钻机就位后，应保持平稳，导杆或立轴与钻杆倾角一致，并在同一轴线上。（4）钻进用的钻具，可采用地质部门使用的普通岩芯钻探的钻头和管材系列。钻孔设备可根据土层条件选择专门土钉钻机或锚杆钻机。（5）在钻进过程中，应精心操作，精神集中，合理掌握钻进参数，合理掌握钻进速度，防止埋钻、卡钻等各种孔内事故。一旦发生孔内事故，应争取一切时间尽快处理，并备齐必要的事故打捞工具。（6）钻孔完毕后，用清水把孔底沉渣冲洗干净，直至孔口清水返出。B.土钉杆体的组装与安放（1）按设计要求制作土钉，沿土钉全长焊接居中支架，支架采用3根Ø8钢筋弯成，其间距2.0m，详见下图4。图4定位筋大样图（2）土钉钢筋应平直、顺直、除油除绣。（3）安放土钉杆体时，应防止杆体扭曲、压弯，注浆管宜随土钉一同放入孔内，管端距孔底为50-100mm，杆体放入角度与钻孔倾角保持一致，安好后使杆体始终处于钻孔中心。（4）若发现孔壁坍塌，应重新透孔、清孔，直至能顺利送入土钉为止。C.注浆（1）注浆材料采用32.5级复合硅酸盐水泥，采用二次注浆，水灰比0.5，第一次注浆水泥为30kg/m，换算注入体积V=30/3000+15/1000=0.025m3/m；二次补浆水泥为10kg/m，换算注入体积V=10/3000+5/1000=0.0083m3/m；注浆压力为0.3MPa～0.5MPa，注浆完成后孔口应及时封闭。（2）浆液应搅拌均匀，过筛，随搅随用，浆液应在初凝前用完，注浆管路应经常保持畅通。（3）常压注浆采用浆泵将浆液经压浆管输送至孔底，再由孔底返出孔口，待孔口溢出浆液或排气管停止排气时，可停止注浆。（4）浆液硬化后不能充满锚固体时，应进行补浆，注浆量不得小于计算量，其充盈系数为1.1～1.3。（5）注浆时，宜边灌注边拔出注浆管。但应注意管口应始终处于浆面以下，注浆时应随时活动注浆管，待浆液溢出孔口时全部拔出，（6）拔出套管，拔管时应注意钢筋有无被带出的情况，否则应再压进去直至不带出为止，再继续拔管。（7）注浆完毕应将外露的钢筋清洗干净，并保护好。D.钢筋网片及泄水孔钢筋采用绑扎或点焊形成网片，钢筋网片为Ø6.5@250*250，网格允许偏差为±10mm，固定在土钉头部，钢筋网与土钉应焊接牢固，并与放坡面保持30～50mm间隙，网片应平整，凹凸误差不宜大于20mm，网片钢筋接长应符合相关规范要求，网片与加强联系钢筋交接部位应绑扎或焊接。在喷射砼部位坡面设置泄水孔，一般每10m2设置一个，在透水层或明显渗水处水平间隔2～3m设置泄水孔，采用Ø40PVC管，长度500mm。E.喷砼采用干喷工艺，单纯挂网喷浆支护为60mm厚，土钉支护为80mm厚，并采取搭设防护网降低粉尘措施，喷层混凝土强度为C20，细骨料采用中砂或粗砂，含泥量不大于3%；粗骨料采用卵石或碎石，粒径5～10mm；喷射混凝土配合比水泥：砂：石子=1:2:2，具体配比以现场取样砂石料经检测单位验证为准。埋设控制厚度标志的短钢筋，检查机械设备、风管、水管、输料管及电线，并进行试运行，待一切正常后方可开喷。先将水泥、砂、碎石按配合比搅拌均匀后再过筛装入喷射机。喷射作业应分段分片依次进行，喷射顺序宜从下往上，喷嘴到垂直墙面的距离宜取0.8～1.0m，并应保证钢筋网片背侧混凝土密实。喷射混凝土终凝2h后，喷水养护，养护时间宜根据气温确定，为3～7d。喷射混凝土通常在每分段开挖底部预留300mm，这样会有利于下步开挖后安装钢筋网，与下步45°倒角的喷射混凝土层施工搭接。上层土钉水泥浆体及喷射混凝土面层达到设计强度的70％后方可进行下层土方的开挖及下一道土钉的施工。F.养护喷射混凝土终凝后根据天气气温情况进行洒水或覆盖养护，养护3～7天后方可开挖下一层土方。（1）施工前，应充分核对设计条件、土层条件和环境条件，预计土钉施工可能带来的影响；对所需原材料的型号、品种、规格及杆件等加工质量应符合设计要求。（2）土钉与联系钢筋、网片、井形垫块应焊接牢固，土钉出露面层的长度不应大于面层厚度。（3）土钉墙应严格按照设计要求分层分段进行开挖；对同一层，应分段开挖，相邻段应间隔开挖，分段长度不超过30m；分层厚度与土钉竖向间距一致，严禁超挖。（4）成孔时，应根据设计要求和土层条件，定出孔位，作出标记，选择合理的施工工艺。成孔质量控制指标：孔深允许偏差±50mm；孔径允许偏差±5mm；孔距允许偏差±100mm；成孔允许偏差±3%。（5）采用人工凿孔或机械钻孔时，孔径和倾斜应符合设计要求：孔位误差应小于50mm，孔径误差应小于±15mm，倾角误差应小于±2°，孔深为土钉长度加300mm。（6）土钉验收时其养护时间不宜少于14天，试验最大荷载不应小于土钉极限抗拔承载力标准值。a、土钉采用抗拉试验检测承载力，土钉检测数量不宜少于土钉总数的1%，且同一层土中的土钉检测数量不应少于3根。b、土钉墙面层喷射混凝土现场试块强度试验，每500m²喷射混凝土面积检测数量不应少于一组，每组试块不应少于3个。c、喷射混凝土面层厚度检测，每500m²喷射混凝土面积检测数量不应少于一组，每组检测点不应少于3个。5.3钻孔灌注桩施工主要施工流程路线为东侧由南往北先行施工，在三轴施工一定工作面之后进行围护桩施工，可提前进场进行组装进行设备报验工作，现有场坪标高已经开挖至黄海高程约为0.5～1.0m，在定位放线后，开挖沟槽，4-4剖面桩顶标高为-0.7m，其余围护桩桩顶标高为-1.7m，这个对于控制桩顶标高能较好控制。总包静压桩基沿周边先行施工完毕之后，施工三轴搅拌桩，约2~3天之后，开始围护桩的施工。灌注桩应采取隔桩施工，并应在灌注砼24小时后进行邻桩成孔施工。施工前必须试成孔，（好土区和软土区）数量各不少于二个，以便核对地质资料，检查所选设备、施工工艺及标高要求是否适当，实际施工时在需施工桩位上进行试成孔，在满足要求后再进行施工，分别在好土与软土区域分段进行试成孔。本工程灌注桩设计桩径分别有700mm、900mm、1000mm，桩长10m～18m不等，混凝土标号为水下C35，充盈系数不小于1.1,主要参数见下表7。表7围护桩工程参数测量放线→钻机就位→泥浆制作→正循环成孔→第一次清孔→成孔检测→安放钢筋笼→下导管→二次清孔→灌注水下混凝土，详见图5。进入下一根桩施工进入下一根桩施工测量放样，定桩位钻机就位调整垂直度配置护壁泥浆正循环成孔第一次清孔一次清孔成孔检测钢筋笼安放下放导管二次清孔、灌注水下混凝土逐节拆除导管泥浆循环泥浆沉淀泥浆处理泥浆外运商品混凝土供应钢筋笼制作桩机移位图5钻孔灌注桩施工工艺流程1）测量放样，定桩位场地平整后放线定桩位，定位后要在每个桩位中心点打入一条φ14×800mm的钢筋做桩位标记,并固定好。桩位放线后会同有关人员对轴线桩位进行复核，并办好复核记录签证。轴线桩位经复核无误后方可进行施工。2）桩机就位通过移动走管使桩机就位，调整桩机水平，微调使得桩机对准桩位。成桩机械必须经鉴定合格，不得使用不合格机械。用于施工质量检验的仪表、器具的性能指标，应符合现行国家相关规定标准的规定。主要检查内容：（1）桩机是否水平，（2）是否对中桩位。3）正循环成孔钻进刚开始时均匀慢速钻进，待钻头全部进入土层后再加快钻进速度，当遇到粉砂及砂砾层时要放慢钻进速度，并加大泥浆比重。钻进作业在整个过程中保持孔内水位并加强泥浆性能的检测和试验,泥浆性能根据以下原则来控制：①钻头经过粘土层时，中速钻进，泥浆宜稀。②进入砂性土时，宜低速钻进，并加大泥浆稠度，以形成良好的护壁。同时防止护筒的沉陷和位移。主要检查内容：根据土层不同钻进时参数不同一般控制如下：（1）比重：1.15～1.3（2）粘度：20～28s（3）含砂率：＜8%4）第一次清孔及成孔检测成孔结束后立刻利用钻杆进行第一次清孔，目的是清除成孔时产生的沉渣。清孔时保持钻孔内水位高出地下水位1.5～2.0m，以免影响桩的承载力和防止坍孔。钻孔达到设计标高后，对成孔的孔深、孔径进行检测。孔深采测绳测量，测绳必须经常进行校对和修正，保证测量准确，孔径和垂直度采用下放探笼进行检测，探笼采用Ø22钢筋制作，钢筋配置偏向于下方，增加端部重量，保证下探深度，长度为各类桩径的4倍，直径=设计桩径D-20mm，成孔直径为不小于设计值，以上经监理工程师验收合格后方可下放钢筋笼。（1）钻孔中心位置≤50mm（2）孔径±50（3）垂直度≤0.5%（4）实际孔深比设计深度≥300mm5）钢筋笼制作钢筋加工严格按照设计图纸进行，钢筋直径、级别号应符合设计图纸要求，另外钢筋无裂纹、断伤和刻痕。调直后的局部弯曲不大于被弯钢筋的0.25倍；受力钢筋单根成型长度不大于±10mm；主筋保护层为50mm。主筋与主筋采用焊接，双面焊缝长度≥5d，单面焊缝长度≥10d；主筋接头间距应大于1m，并在同一连接区段上的接头数不得多于总数的50%。钢筋笼制作前，应将主筋校直，清除钢筋表面污垢锈蚀等，钢筋下料时应准确控制下料长度。钢筋笼外形尺寸应符合设计要求，钢筋笼主筋混凝土保护层50mm，允许偏差±20mm。钢筋接头按以下方式进行，螺旋筋不可绑扎搭接，其焊接长度应满足规范要求，末端应做成135度的弯勾。主筋与主筋采用焊接，双面焊缝长度≥5d；单面焊缝长度≥10d；主筋接头间距大于35d,且大于50cm；并在同一连接区段上的接头数不得多于总数的50%，焊缝宽度不应小于被焊接钢筋直径的80%，焊缝有效厚度不应小于被焊接钢筋直径的30%。表8验收标准项序检查项目允许偏差或允许值（mm）检查方法主控项目1主筋间距±10用钢尺量2长度±100用钢尺量一般项目1钢筋材质检验设计要求抽样送检2箍筋间距±20用钢尺量3直径±10用钢尺量6）安装钢筋笼和导管钢筋笼采用分节制作，分段长度应视成笼的整体刚度、来料钢筋长度及起重设备的有效高度因素合理确定并预留一定搭接长度，安装时在孔口焊接，下放钢筋笼完成后，下放导管。主要检查内容：(1)焊接长度，厚度是否达到设计要求，单面焊接10d。(2)钢筋是否发生错位，吊筋长度是否满足要求。(3)导管长度是否满足距孔底30～50cm要求。7）第二次清孔满足以下规定：比重＜1.25；粘度＜28S；含砂率＜8％，沉淤厚度：小于200mm。8）水下砼灌注导管使用前应试拼装、试压，试水压力按规范要求0.6~1.0Mpa，其主要目的是检查接口是否密封，导管闭水试验会同监理检查合格后导管方能使用，混凝土采用水下C35砼，和易性良好，坍落度控制在180～200mm。下导管时导管下口至孔底距离控制在30cm～50cm内，首批砼灌注前在料斗内置入隔板，并按照桩径大小和充盈系数计算首灌量(V=1.1*（3.14*2*2+3.14*2*6）=1.86m2,D为设计桩径，取值为900mm；d为导管内径，取值为300mm)，放满后拉开阀门，首次灌注导管埋入砼中深度不得小于1m，导管的埋置深度应控制在2～6m，严禁将导管提出混凝土灌注面，并应控制提拔导管速度，应有专人测量导管埋深及管内外混凝土面的高差。控制最后一次灌注量，灌注完毕后的砼顶标高应比设计标高高出1.5倍桩径以保证桩头砼强度。和注意事项1）作护壁和排碴用的泥浆，其制作及其性能要求应符合下列规定：⑴在粘性土中成孔时应注入清水，以原土造浆护壁。循环泥浆比重应控制在1.1～1.3。⑵在砂土和较厚的夹砂层中成孔时，应制备泥浆（冲孔桩可在孔中投入泥团造浆），泥浆比重应控制在1.2～1.3。⑶在砂卵石层或容易塌孔的土层中成孔时，泥浆比重应加大至1.3～1.5。⑷泥浆的控制指标：粘度20～28S；含砂率不大于8%。施工中应经常测定泥浆比重、粘度、含砂率。2）泥浆池沉淀池的池面标高应比护筒低0.5～1m，以利泥浆回流畅顺。泥浆池和沉淀池的位置要合理布局，不得妨碍吊机和钻机行走。泥浆池的容量为每孔的排渣量，沉淀池的容量应为每孔排渣量的1.5～2倍。3）应派专人清除泥浆沟槽的沉淀物，保证不淤塞。沉淀池及泥浆池的沉积物应经常清除，多余的泥浆要及时排出基坑。4）机钻进时，应根据土层类别、孔径大小、钻孔速度及供浆量来确定相应的钻进速度，钻速应符合下列规定：⑴在淤泥和淤泥质土层中，应根据泥浆补给情况，严格控制钻进速度，一般不宜大于1m/min；在松散砂层中，钻进速度不宜超过3m/h。⑵在硬土层中或在岩层中的钻进速度以钻机不发生跳动为准。5）钻孔桩钻进过程中若发现斜孔、弯孔、缩颈、塌孔、地面沉陷等情况，应停止进钻，经采取下列有效措施后，方可继续施工。⑴当钻孔倾斜时，可反复扫孔修正，如纠正无效，应在孔内回填粘土或风化岩块至偏孔处上部0.5m，再重新钻进；⑵钻进中如遇塌孔，应立即停钻，并回填粘土，待孔壁稳定后再钻。6）若遇卡钻、掉钻，应按下列方法处理：⑴卡钻时应交替紧绳、松绳，将钻头缓缓吊起，不得硬提猛拉，必要时可使用打捞钩、千斤顶等铺助工具助提；⑵掉钻时应立即打捞，用打捞钩钩住钻头预设的打捞环，把钻头提上来。7）钻孔桩钢筋笼吊运时应采取适当措施防止扭转、弯曲。安装钢筋笼时，应对准孔位，吊直扶稳，缓慢下沉，避免碰撞孔壁。钢筋笼下沉到设计位置后，应立即固定，防止移动。钢筋笼不到孔底时，为防止灌注混凝土时上浮，通常可设3～4条主筋伸到孔底作为锚固。8）钻孔桩分段制作的钢筋笼，其长度以9m为宜，两段钢筋笼连接时采用单面搭接焊。9）钻孔桩钢筋笼安装完毕，应会同监理对该桩进行隐蔽工程验收，合格后及时灌注水下混凝土。10）为防止钢筋骨架上浮，当灌注的砼顶面距钢筋骨架底部1m左右时慢速灌注。当砼上升到骨架底口4m以上时，提升导管使其底口高于骨架底部2m以上，再恢复正常灌注速度。在钢筋笼顶部设置2根φ12定位钢筋，观察钢筋笼在浇筑砼过程中上浮情况，在施工过程中如发生上浮现象，应及时停止灌注，并上下振插导管，有必要的情况下，钢筋笼主筋上端采用同级别钢筋与钻机平台焊接起到固定作用。a、桩身完整性检测采用低应变动测法监测桩身完整性，检测数量为100%。b、当根据低应变动测法判定的桩身缺陷可能影响桩的水平承载力时，应采用钻芯法补充检测，数量不宜少于总桩数的2%，且不得少于3根。c、每根桩制作一组150mm×150mm×150mm标准养护试件，每组应留3件,试块刻上部位及日期，试块脱模后，在监理见证下由取样员送有资质的测试单位进行标养，到龄期后进行测试。5.4三轴搅拌桩施工在基坑周边的静压桩基先行施工完毕之后进行三轴搅拌桩施工，三轴搅拌桩桩径为Ø850mm@1200,幅间套打一轴，采用42.5级普通硅酸盐水泥，水泥掺量为20%，空搅部分水泥掺量为8%，水灰比为1:1，膨润土外掺剂为水泥重量的5%，桩体28天无侧限抗压强度不小于1.0MPa。三轴搅拌桩采用两喷两搅的施工工艺，搅拌下沉速度不大于0.6m/min，搅拌提升速度不大于0.8m/min，并保持匀速下沉和匀速上升，在桩体范围内必须做到水泥搅拌均匀，在桩底部分重复搅拌注浆。提升速度不宜过快，避免出现真空负压、孔壁塌方等现象。桩施工时，不得冲水下沉。搅拌桩施工应严格控制施工放线，并严格控制桩身垂直度，桩体垂直度偏差不得大于