房产测绘技术设计书

XXXXXXXXXXXXXXXX房产测绘专业设计书XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX目录任务概况作业依据2.1依据的规范2.2坐标和高程系2.3成图规格及基本精度要求2.4控制资料房产面积测算3.1一般规定3.2房屋建筑面积测算的有关规定房产图绘制4.1房产分丘图测绘4.2房产分户图的绘制5、成果资料的检查与验收6、提交成果资料受XXXXXXX有限公司的委托，我院承接了XXXXXX有限公司厂房房产面积测算，以便于为房地产的各种管理服务；为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等提供基础图、表、数字、资料和相关信息。1、任务概况：本小区位于XXXXXXXXX六号路南侧。测绘面积约3万平方米。2、作业依据2.1规范依据2.1.1建设部颁发的《城市测量规范》CJJ8—99。2.1.2国家标准《1：500、1：1000、1；2000地形图图式》GB7919—1995。2.1.3国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1-2000。2.1.4本技术设计书。2.2坐标和高程系统为青岛地方坐标系，（与北京坐标系的关系X=X北-3890000M，Y=Y北-300000M。及1985国家高程基准）。以确保测绘系统的统一。2.3成图规格及基本精度要求：2.3.1房产分丘图采用比例尺为1：1000。2.3.2基本精度：2.3.2.1展绘图廓线、方格网和控制点，各项误差不超过表1的规定：表1图廓线、方格网、控制点的展绘限差mm仪器方格网长度与理论长度之差图廓对角线长度与理论长度之差控制点间图上长度与坐标反算长度之差仪器展点0.150.20.2格网尺展点0.20.30.32.3.2.2图根点点位中误差相对于起始控制点不得大于图上0.1mm。2.3.2.3图上地物点的精度相对于邻近控制点而言,不超过分幅图上±0.5mm，地物点间距中误差不大于图上0.4mm。2.3.2.4测站点相对于临近图根点的点位中误差，不大于图上0.3mm。2.4控制资料为满足本测图任务的需要，决定以牛岛、显浪、烟崮墩三个D级GPS点为起算点，为求得GPS点的高程，网中应有分布均匀、密度适当的若干个高程联测点，联测应采用不低于四等水准测量或其精度相当的方法进行。联测的高程点不宜少于5个点。直接布设GPS点，作为本测区的首级控制。为满足测图精度，直接利用新布设的GPS点作为图根点,以满足测图要求。3、房产面积测算：3.1一般规定：3.1.1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。3.1.2房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。3.1.3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。3.1.4房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。3.1.5房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3.1.6面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。房产面积的精度等级为二级，它的限差要求为0.04√S+0.002S,中误差要求为0.02√S+0.001S（注：S为房产面积，m2）。3.2房屋建筑面积测算的有关规定3.2.1计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按照房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室、及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面及计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。3.2.2计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3.2.3不计算建筑面积的范围层高小于2.20m以下夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。4、房产图绘制4.1房产分丘图绘制4.1.1分丘图的规格4.1.1.1分丘图的幅面采用787mm×1092mm。4.1.1.2根据丘的面积，拟定分丘图比例尺为1：1000。4.1.2分丘图的技术要求4.1.2.1展绘图廓线，方格网和控制点的各项误差不超过表1中的规定。4.1.2.2图上房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表2的规定；间距超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过下式的计算结果：界址点等级限差（m）中误差（m）一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10△D=±（mj+0.02mjD）式中：m—相应等级界址点的点位中误差，m；D—相邻界址点的距离，m；△--D界址点坐标计算边长与实量边长较差的限差，m。4.2房产分户图的会制4.2.1分户图的技术要求4.2.1.1分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋方向横放，并在图纸右上角加绘指北针。4.2.1.2分户图的幅面选用210mm×297mm。4.2.1.3分户图的比例尺拟定采取1：200-1：300。4.2.1.4分户图的精度要求房产分户图只是图上的描绘精度不要求图上的点位精度。由于房屋产权面积都是按实量数据（边长）计算，房产面积的精度分为三级，其面积计算精度与边长精度有关。精度要求如表3：房产面积的精度等级限差（㎡）中误差（m2）一0.02√S+0.006S0.01√S+0.003S二0.04√S+0.002S0.02√S+0.001S三0.08√S+0.006S0.04√S+0.003S注：表中S为房产面积，㎡。4.2.2分户图的文字注记4.2.2.1房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。4.2.2.2本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。4.2.2.3楼梯、走道、等共有部位，需在范围内加简注。5、成果资料的检查与验收本小区房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。自查由作业组完成，互查由组间完成，专查分一、二级检查。一级检查在全面自查、互查的基础上，由专职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查将在一级检查的基础上，由开发区房产管理处的专职检查人员对产品质量实行最终检查。检查严格按照《房产测量规范》中的相关规定执行。5.1自查各项目负责人对仪器、设备要进行严格的检验和校正，确保处于最佳的性能状态。作业人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法。对每一天完成的任务要当天查，一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或改正，把遗漏或错误消灭在生产第一线。在上交成果以前要全面地作最后检查。5.2互查在全面自查的基础上，作业人员之间相互委托检查的方法。被委托的互检人员要对测绘成果进行全面的检查。5.3一级检查在作业人员自查互检的基础上，按房产测量规范、生产任务技术设计书和有关的技术规定，对作业组生产的产品进行全面检查。5.4二级检查在一级检查的基础上，对作业组生产的产品进行再一次的检查。主要由开发区房管处的专职人员对成果进行详查。5.5验收工作验收工作在测绘产品最终检查合格后进行。由井冈山房地产开发部组织实施。6、提交成果资料1房地产测量技术设计书；2房地产原图和图形数据成果；3房屋面积测算技术报告书；成都第二绕城高速公路西段项目房建工程FJ1标段监理规划编写：审批：四川省公路工程咨询监理事务所成都二绕（西段）项目FJ1监理部二一二年十月目录工程项目概况一、基本情况二、工程特点三、合同细节四、建设单位项目组织结构五、承包商项目组织结构第二章工程项目建设监理范围和目标、监理工作内容和依据监理阶段监理工作范围监理工作目标监理工作内容监理工作依据第三章监理部组织形式及人员配备和岗位职责项目监理部组织形式项目监理部人员配备情况监理人员岗位职责（一）项目总监理工程师职责（二）专业监理工程师职责第四章施工阶段监理工作方法及措施一、工程质量控制原则二、工程质量控制的方法三、施工过程中工程质量控制四、质量问题和质量事故处理五、工程造价控制1、工程造价控制的原则2、工程造价控制的方法3、工程量计量六、合同及其他事项的管理1、管理的原则及内容2、设计变更管理4、费用索赔的管理第五章监理工作制度一、监理人员工作守则二、监理工作准则三、图纸会审制度四、施工组织设计（施工方案）审批制度五、监理日志和会议制度第一章工程项目概况基本情况：工程名称：成都二绕西段项目房建工程（FJ1标段）工程地点：成都结构类型：钢筋砼框架。4、建筑面积:总建筑面积：9199.55M2煎茶收费站建筑面积：1563.33M2黄龙溪收费站建筑面积：2238.33M2花源费站建筑面积：1609.78M2兴义收费站建筑面积：2224.78M2三江收费站建筑面积：1563.33M25、合同工期：320天6、合同金额：41006243元7、计划开工日期:2012年11月15日8、工程质量标准:合格9、抗震等级:七级10、建设单位：四川蓉城第二绕城高速公路开发有限责任公司11、设计单位：四川省交通厅公路规划勘察设计研究院12、监理单位：四川省公路工程咨询监理事务所13、施工单位：四川路航建设工程有限责任公司二、工程特点本工程为砼框架结构，独立地梁基础，抗震等级七度，安全等级为二级，合理使用年限50年。主体结构C30砼，其余主体结构C30混凝土，承台与地梁基础C30砼。±0.000以下MU10机制砖，M7.5水泥砂浆，其余多孔粘土砖，M5水泥砂浆砌筑。外墙面砖；内墙及顶棚水泥砂浆+乳胶漆；楼地面地砖。铝合金推拉窗；平开木门。三、合同细节：工程施工合同：承包人：四川路航建设工程有限责任公司承包范围：合同段范围内的房屋建筑、钢结构工程等。合同工期：10个月质量：合格。合同价款：41006243元工程建设监理合同：监理人：四川省公路工程监理咨询事务所监理范围：施工阶段全过程监理正常监理服务酬金：详见监理合同。建设单位项目组织结构：二绕公司二绕公司新津代表处新津代表处现场管理机构现场管理机构承包商项目组织结构（人员配备详见承包商“施工组织设计”）项目经理项目经理项目技术负责人项目技术负责人项目工程师质检工程师材料员财务员预算员安全员电气工程师給排水工程师师长师机械工程师项目工程师质检工程师材料员财务员预算员安全员电气工程师給排水工程师师长师机械工程师土建工程师土建工程师施工工长各各生产作业班组第二章工程项目建设监理范围和目标、监理工作内容和依据监理阶段：施工阶段监理工作范围：见监理合同三、监理工作目标：1、质量目标：合格，力争优良。2、工期目标：10个月。3、投资目标：建安工程造价为合同价款。四、监理工作内容：审查承包商的施工组织设计和施工技术方案，提出修改意见，下达单位工程施工开工令。检查工程使用的材料、构配件、设备的规格和质量。检查现场施工技术措施和安全防护设施，对工程建设实施质量、投资、进度三控制。主持协商业主方或设计单位，或承包商提出的设计变更。监督管理工程施工合同的履行，主持协商合同条款的变更，调解合同双方的争议，处理索赔事项。核查完成的工程量，验收分项分部工程，签署工程付款凭证。督促施工单位整理施工文件资料的归档准备工作。审查承包商报送的竣工资料，协助业主组织工程竣工验收。提交监理工作总结资料。五、监理工作依据1、《工程建设监理规范》；2、监理合同；3、施工合同；4、设计文件及图纸会审纪要；5、施工图中适用的标准图集；6、施工招、投标文件。监理部组织形式及人员岗位职责针对本项目的项目特征和工程特性，组建如下适应本项目的监理班子，根据工程的进展情况，将进行适当的补充和调整。项目监理组织机构框图如下：总监理工程师总监理工程师z房建专业监理员监理员二、项目监理部人员配备情况姓名年龄专业职称职务备注卢泽龙48统计高级工程师总监交通部监理工程师冉启俊73路桥高级工程师房建工程师省专业监理工程师朱海宏36工民建工程师测量工程师省专业监理工程师谢道莲36工民建工程师材试工程师交通部检测工程师杨廷建40工民建工程师安全工程师监理培训证李君亭38工民建工程师房建工程师建设部注册监理工程师王彭川49机械工程师计量工程师三、监理人员岗位职责（一）项目总监职责全面负责委托监理合同的履行，主持项目监理部的工作。主要职责如下：主持编制项目监理规划、审批项目监理实施细则；主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令；审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；审查和处理工程变更；调解建设单位与承包商的合同争议、处理索赔、审批工程延期；组织编写并签发《监理月报》、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结；保持与建设单位的密切联系，掌握其要求和愿望，负责与建设单位、承包商、工程质量监督站等有关各方的协调沟通，处理有关方面的问题（二）、专业监理工程师职责在项目总监理工程师的领导下，具体负责实施相关方面的监理工作，具有相应监理文件签发权。基本职责如下：负责本专业监理工作的具体实施；审查承包单位提交的本专业的计划、方案、申请、变更，并向总监报告；负责本专业分项工程验收及隐蔽工程验收；核查进场材料、设备、构配件的原始凭证，合格时予以签认；负责本专业的工程量计量工作，审核工程计量的数据和原始凭证。第四章施工阶段的监理工作方法及措施一、工程质量控制原则1、以现行建筑工程质量验收规范等为依据，督促承包商全面实现工程项目约定的质量目标。2、对工程项目施工全过程实施质量控制，以质量预检为重点。3、对工程项目的人、机、料、法、环等因素进行全面的质量控制，监督承包商的质量保证体系落实到位。4、严格要求承包商执行有关材料试验制度和设备检验制度。5、坚持本工序质量不合格或未经验收，下一道工序不得施工。二、工程质量控制方法1、质量以事前控制为主、事中监督检查，事后严格验收。2、按《监理实施细则》的要求对施工过程进行检查，纠正违规操作，消除质量隐患。3、对工程的关键工序和关键部位施工过程进行旁站监理。4、利用工程款支付申请控制手段对不合格工序行使质量否决权。5、签发质量控制通知、指令。三、施工过程中质量控制1、对隐蔽工程的隐蔽过程、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，专业监理工程师要安排监理员进行旁站。2、及时纠正在巡视过程中发现的不符合施工要求的问题。3、对所发现的问题先口头通知承包商改正，然后由监理工程师签发《监理工程师4、承包商按有关规定对隐蔽工程进行自检，自检合格后将填写的《隐蔽工程记录》和《工程报验申请单》报送监理，监理工程师根据《隐蔽工程记录》的内容到现场进行检测、核查。5、对隐检不合格的工程，应由监理工程师签发《监理工程师通知单》，要求承包商整改完成后报送监理工程师复查。6、对隐检合格的工程应签认《隐蔽工程记录》并准予进行下一道工序施工。四、质量问题和质量事故处理1、监理工程师对施工中的质量要针对质量问题轻重程度分别处理。2、对可以通过返修弥补的一般质量缺陷，应责成承包商先提出方案，监理工程师审核后（必要时经建设单位和设计单位认可）批示承包商处理，处理后重新验收。3、对需要返工处理的质量问题，除责成承包商先提出处理意见外，由总监理工程师签发《工程部分暂停指令》并与建设单位和设计单位研究，提出处理方案，批复承包商处理，处理结果重新进行验收。五、工程造价控制1、工程造价控制的原则（1）应严格执行双方签订的《建设工程施工承包合同》中所确定的合同价，单价和约定的工程款支付规定。（2）在报验资料不全或与合同文件约定不符、未经质量签认合格或有违约的工程内容不予审核和计量。（3）工程量与工作量的计算应符合有关的计算规则。（4）处理因设计变更、合同变更和违约索赔引起的费用增减时，应坚持合理、公正。（5）对有争议的工程计量和工程款，应采取协商的方法确定，在协商无效时，在事先征得建设单位意见后，由总监理工程师做出决定。（6）对工程量及工程款的审核应在《建设工程施工承包合同》所约定的时限内。2、工程造价控制的方法（1）工程开工、承包商应在规定时间内向监理方提交经审定的工程施工图预算、该预算总额与合同价相符。（2）应依据工程图纸、施工图预算、合同工程量建立工程量台帐。（3）应经常检查工程计量和工程款支付的情况，对实际发生值与计划控制值进行分析、比较。（4）应严格执行工程计量和工程款支付的程序和时限要求。3、工程量计量（1）工程量计量原则上每月计量一次。根据工程进度及监理工程师签认的分项工程，填报进度月报表。（2）对某些特定的分项、分部工程的计量方法则由监理、业主和承包协商约定。（3）对一些不可预见的工程量（如地基基础处理等）按合同约定，监理工程师会同承包商如实进行计量。六、合同其他事项的管理1、管理的原则及内容（1）监理工程师应采取预先分析、调查的方法，经常跟踪合同执行情况和施工中出现的问题，及时用《监理工程师通知单》的形式督促承包商纠正不符合合同约定的行为及做法，提前向业主和承包商发出预示，防止偏离合约定事件的发生。（2）合同其他事项的管理内容A、设计变更、洽商的管理B、工程暂停及复工的管理C、工程延期的管理D、费用索赔的管理E、合同争议的调解F、违约处理2、设计变更管理（1）工程变更无论由谁提出和批准，均须按设计变更、洽商的基本程序进行管理。（2）《工程变更单》必须经建设单位、设计单位、监理工程师签认后，承包商方可执行。（3）《工程变更单》的内容应及时反映在施工图纸上。（4）工程变更完成并经监理工程师验收合格后，应按正常的支付程序办理变更费用的支付手续。（5）监理工程师会签有关工程变更时，必须做到：①承包方严格按照图纸施工，不得随意更改设计，承包商对原工程设计变更，首先要经监理工程师同意；②监理工程师会签设计变更时，应审查对质量、进度、投资是否有不利影响，如有不利影响，要向建设单位提出书面通知。3、费用索赔的管理（1）监理受理索赔的范围；非承包单位原因引起的以下事件：A、自然灾害造成施工费用的增加；B、延迟提交设计图纸；C、未按合同规定及时提供施工现场而引起的费用增加；D、提供的红线桩和放线资料不准确；E、国家法律更改引起费用的增加；F、在施工现场发现文物、古迹、化石，为