北京盈大地产打上“待售”标签 距离出售只差一纸合约

Word北京盈大地产打上“待售”标签距离出售只差一纸合约据行业调研了解：李泽楷持有十余载的北京盈科中心易主脚步越来越近，所属盈科大衍地产公司(下称盈大地产)2021年1月13日公告称可能进行的交易正处于深入磋商阶段。

事实上，自2021年4月起，北京盈科中心就被打上了“待售”的标签，当时盈大地产曾与买家商讨出售事宜，但并未落实具体时间。5年后，盈大地产突然加快步伐，继2021年10月声明“探讨出售该项目的机会”后，近日公告则意味着，距离北京盈科中心的出售只差一纸合约。

“不少境外基金、国内险资都有意收购，险资投资商业地产的可能性很大。”曾经为盈科中心做过资产评估的RET睿意德执行董事张家鹏对21世纪网表示。

北京盈科中心位于北京第二使馆区，距三里屯商圈仅一步之遥。叫卖历时近6年，市值翻了一番，从2021年估值41亿港元左右，到目前业内分析估值已达70至80亿元。

出租率下滑NokiaIBM先后出走

北京盈科中心是盈大地产在内地的唯一物业，由电讯盈科持股74.5%的盈大地产持有。

据了解，在2021年以前，北京盈科中心可谓一枝独秀，然而，随着该片区CBD供应量的加码，年事已高的北京盈科中心难以挽留渴望不断升级空间的大客户。

21世纪网梳理盈大地产历年年报和相关资料发现，北京盈科中心自1998年落成后，经历3年过渡期，2021年写字楼与商铺接近全部出租，直到2021年仍维持百分百出租率。然而，自2021年开始，出租率出现明显下滑。在出售想法“萌芽”的2021年，北京盈科中心的平均出租率降为78%，租金收入同比小幅下滑。出租率数年一直走低，截至2021年上半年，平均出租率仅为61%。

资料显示，北京盈科中心由两栋商住公寓、两栋办公大厦和一座购物商场组成，总面积达22万平方米。盈大地产在2000年和1999年，将两栋办公大厦分别租给Nokia与IBM，并分别将大厦命名为NokiaTower和IBMTower。

然而在2021年和2021年，Nokia与IBM先后出走，搬出盈科中心。3.8万平方米的购物中心在太平洋百货2021年迁出后也一直空置至今。

对于大客户出走及出租率逐年下滑的原因，1月15日21世纪网致电盈大地产并发送采访函，截至发稿前该公司未有回复。但张家鹏认为，究其原因一方面在于项目本身硬件落后难以吸引高端客户，另一方面则是由于北京商业地产CBD供应量增多。

有媒体统计，2021年北京商业地产出现“井喷”现象，当年北京面世的商业项目27个，放量的初始值达到237万平方米，其中体量超过10万平方米的商业有9个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70%。而这些项目主要集中在几个重要商业区，其中就包括北京盈科中心所在的东部区域以及朝外、燕莎、国贸等区域，客观上也就造成了区域商业供应过剩和同质化竞争加剧。

不过，筑成世方(北京)管理咨询公司总裁祁世芳则认为，Nokia与IBM的出走，与公司本身战略转型缩减公司规模有关，“Nokia本身在走下坡路，而IBM则转型为轻资产公司，不需要那么多的办公面积”。

阅读行业调研发布的《2021-2021年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

叫卖六载估值翻倍

2021年，面对市场传出北京盈科中心将出售的消息，盈大地产发出声明：“尽管出售的价格、时间及其他条款尚未落实，但预期北京盈科中心的净收购价将在41.03亿港元正负5%这一浮动范围内。”

近6年时间过去，北京盈科中心估值翻了一番。“业内统一观点在70-80亿元，”一位北京地产专家对21世纪网表示。

北京盈科中心总出租楼面面积约17万平方米，2021年上半年为盈大贡献1.19亿元租金收入。截止2021年6月底，集团内地物业的资产约值67.19亿元，而北京盈科中心为其在内地唯一物业。

“以80亿元衡量，不算高，也不算低，”张家鹏认为，“现在出售是个好机会，该片区没有新盘，售价涨得很凶。目前，该片区新盘售价每平米约6万左右，但是从硬件来看，商场体量不大，位置处于大商圈的小边缘，加上整售价格会打折。”

翻番的售价并未吓跑意图接盘的机构。“80亿元的投资体量对于地产商来说难度很大，但是对于基金、险资来说，不是什么问题，”张家鹏表示，“这几年不断有机构询价，多为海外基金与国内的险资。”

不少接受采访的业内人士认为，从此前出售的物业来看，国内银行或险资接盘的可能性较大，并点出名单当中或有中国平安。

尽管出售时机成熟，但由于北京盈科中心为李泽楷在内地唯一经营物业，有不少人揣测此次出售，或与李嘉诚此前在上海、广州、深圳、南京等一二线城市陆续出售商业地产项目一脉相承，这是否意味着内地的商业地产到了高位可抛的阶段?

祁世芳对此持