2021年我国房地产市场供求关系决定住房成交价格

Word年我国房地产市场供求关系决定住房成交价格据宇博智业市场研究中心了解，在中国房地产市场的历史进程中，2021年很可能是一个值得特殊标注的一年。从2021年到2021年期间，社会各界讨论、担心最多的是房价还会不会继续上涨。但2021年春节假期结束后，大家关注的是房价会不会下跌。特别是今年两会期间，有官员甚至表示“楼市十年内不可能全面崩盘”。这种房地产市场风向的转变，是市场规律作用的结果。未来房地产走向仍将由市场规律决定，而这不会以人的主观意志为转移。

行业调研、宇博智业市场研究员表示，从基本理论分析，市场规律应该包括三个层次：价值规律、竞争规律、供求规律。就房地产市场而言，所谓价值规律，就是指住房价值量由生产与建设的社会必要劳动时间来决定。房地产市场竞争规律主要表现为住房在区位与品质差异基础上的竞争。房地产市场供求规律也就是供求关系决定住房成交价格。目前看，在市场规律的作用下，未来房地产市场将趋向理性。

住房价格已经过度偏离合理值。无论是按照政治经济学社会必要劳动量决定住房价格的理论分析，还是按照西方经济学未来现金流折算的资产定价理论，当前我国很多城市的住房价格已经过度偏离合理值。根据政治经济学住房价值形成分析，在我国的房价构成中，其中非常大的一块是土地出让金。当然，土地一级开发也需要消耗一定的社会必要劳动量，但全部社会必要劳动量要远低于实际住房交易价格所反映出的价值量。两者差额主要表现为政府垄断土地一级市场所获得的级差地租。最近几年，我国一线城市级差地租持续上升，但区位产出水平趋向下降，未来地方政府土地出让收入增长速度将会越来越受到地方经济发展水平的限制。这种情况表明，即使地方政府未来仍能通过招拍挂竞价方式提高土地溢价收入，并出现“面粉贵过面包”现象，但不能确保市场能够平稳接受。只要房地产市场参与者足够理性，并有严格的财务约束和风险自担能力，且货币当局“不放水”，地价上涨势必面临“天花板”。根据西方经济学资产定价理论，合理住房价格等于住房未来租金收入现金流的现值总和。当前我国住房投资收益率偏低，一线城市北京的部分热点区域的住房投资收益率不到1%，住房已基本丧失投资价值。综合(行情专区)看，我国住房价格对合理值的过度偏离，将自发产生趋向均衡的巨大调整力量。

阅读行业调研发布的《2021-2021年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

住房区位比价关系也将面临重大挑战。随着互联网产业的持续快速发展，以及人们对自然居住环境的美好追求，有可能会颠覆人们过去根深蒂固的居住理念。过去，城市中心区域通常有较好的基础设施，因而区域内的楼盘可以比远郊区县卖出更高的价格。但随着城市生态环境的快速恶化，城市中心区域将最拥堵、空气质量最差，生态最不和谐，最不适宜人们居住。就北京、上海而言，只要将城市中心区域的医疗、教育资源外迁，将会显著增加房价下跌压力，并产生人口由中心区域向远郊区的流动。此外，随着互联网技术的应用与普及，实体经营店存在的必要性将会显著下降。一旦互联网金融成功替代传统金融，那么所谓金融中心区域的建设也将成为摆设。可见，无论是从哪个角度分析，城市中心区域的住房价值在未来将会显著降低。

住房需求增长空间将日益狭小。亚洲金融危机爆发前，我国经济增长动力在于物资短缺引发的生产扩张。到1997年，我国物质短缺年代已经结束，并出现了产能过剩。亚洲金融危机爆发后，我国外需乏力，经济增长动力下降。1998年后，我国开始重视房地产业在拉动宏观经济增长的重要作用。经过持续多年扩张，到2021年末，全国城镇和农村人均住房面积分别为32.9平方米和37.1平方米，远高于香港人均15平方米、新加坡人均30平方米的住房面积，已经完全符合经济节约型的住房消费理念。即使是一线城市，北京的人均住房面积已经超过30平方米，实际上，同样可比的是纽约人均住房面积为28平方米。由此不难推论，所谓一线城市住房供求矛盾，实际上是住房结构性的供求矛盾，投资投机性住房需求是一线城市住房价格上涨的主因。

过去很多年，我