年江苏常熟某工业园区地块项目定位报告

常熟＊＊工业园区地块项目定位报告2006.04.20璀璨繁华光荣梦想璀璨繁华——

理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋光荣梦想——

捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）报告思路分析市场认识项目准确定位提案大纲第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分定位研究第一部分市场分析

让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁

印象常熟百强前列苏南四小龙山水成林悠久文明天下常熟魅力独具印象常熟市场初探经济持续快速增长；人均收入不断提高；2005年度全国中小城市综合实力100强第8名近年地产势头发展迅猛；一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场；房地产开发呈现跳跃式发展；住宅相对更成熟，商业地产正在起步。概况：96年建设开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地位置：地处＊＊镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交通便捷规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园区，项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体的“外向型、科技型、规模型、环保型”的高新产业园高新园区整体分析园区情况分析产业园企业分析析企业类别：服装装、电子、光电电等企业规模：不一一，100人－2000多人的企业都有有；企业性质：外资资企业较多，早早期有部分内资资服装企业；内内贸不多，外贸贸为主；他们，在成就价价值！入驻企业物业分分析项目周边的企业业多为买地开发发型，自身都有有办公、厂房、、公寓和食堂；；地价为10－－12万/亩，，目前土地供应应控制严格，相相对紧张，一般般总投资1000万美元以上上，才能买地；；边缘工业区如方方浜工业区有部部分现房出租（（售），也都配配套好了上述设设施，5000平方左右的建建筑面积，50年产权，700万；园区职工生活写写真普通蓝领阶层，，吃、住都在厂厂里，周末（休休假）会到市区区来；中高层管理人员员，部分住厂里里，但多数住市市区，办公多在在厂里的办公楼楼，休闲娱乐都都在市区；对于部分住厂的的中高层管理人人员和蓝领而言言，生活工作都都在一个局促的的空间，单调、、乏味可想而知知；来往市区的中高高层管理人员，，午间、下午的的商务、休闲、、娱乐活动只能能到市区，但时时间成本比较高高。园区配套分析产业园区内有三三个商业住宅配配套区：分别为为珠海路以东、、常福路以西的的大型商业住宅宅配套区（规划划中）、外环北北路以南与市区区临近的综合商商住配套区（有有学校、酒店、、社区商业、新新开发的住宅等等）和望虞河以以西、金陵路以以南的集中居住住和商业配套区区。欧尚超市市即将开开业，将将成为开开发区最最大的商商业配套套；明日星城城，以70万的建筑筑体量成成为离园园区最近近，衔接接园区、、市区的的最大的的住宅配配套区，，常熟老老街一期期即将落落幕，二二期将启启动，影影响辐射射力不可可小嘘，，衔接市市区的几几个别墅墅区都以以园区高高端人群群为目标标客户；；常熟国际饭店、梅梅园宾馆、森林大大酒店等是园区外外围的主要酒店配配套。休闲娱乐、美食餐餐饮、商务聚会设设施除了周边酒店店内的配套，比较较欠缺。配套分析结论居家住宅配套丰富富多样且数量庞大大，但商务居所欠欠缺；虽有酒店但都比较较偏远，经济型舒舒适酒店欠缺；大商业配套有，但但服务周边的小社社区商业明显不足足；民以食为天，餐饮饮配套明显不足；；商务、休闲闲、娱乐设设施偏远。。消费者分析析厂区蓝领：：年龄多集中中于20~25岁之间，偏偏年轻化，，绝大多数数为结伴而而行，喜欢流行行，追逐时时尚，爱到到市区逛街街，但收入入有限，相相当收入要要解济家庭庭，日常必必备的购物物存在诸多多不便；中高层管理理人员：年年龄多在25－33之间，收入入相对丰厚厚，讲究生生活品味，，交际圈子子比较广，，会朋友，，谈恋爱，，消费力大大，部分已已经有房，，部分还没没有，很多多没有结婚婚的他们需需要一个自自我空间；；高层决策管管理人员：：年龄35－55左右，事业业有成，收收入丰厚，，讲究身份份认同感，，基本都有有车，市区区有房或外外地有房，，且不只一一套，作为为老总级人人物，他们们的朋友也也都是商业业精英，他他们圈子非非常广，他他们是经济济增长的强强力推动者者，处在事事业成长期期和收获期期的他们，，压力也非非常大，除除了家庭，，他们中不不少还有异异性知己，，另一个感感情寄托，，但又不能能公开，所所以他们需需要一个独独立的小公公馆。市场分析析结论开发区的的大宗配配套虽具具备，但但多偏远远；能满足开开发区内内各种消消费者需需求的个个性配套套明显缺缺乏；开发区内内消费者者相对比比较集中中，群组组特征比比较明显显，消费费潜力大大，存在在较强的的个性需需求。知己知彼，百百战不殆。——《孙子兵兵法》第二部分项项目分析周边环境SWOT分析项目类型分析总结项目分析部分分项目分析部分分——四至分分析项目分析部分分——地块SWOT分析析优势（STRENGTHS）地块方正，利利于规划设计计；地段好，紧靠靠管委会，国国际大企业集集中；两面邻路，交交通便捷；周边项目对我我地块的干扰扰小；劣势（WEAKNESSES）地块面积不大大，如果实现现多种功能，，相对会比较较局促；自成一体，没没有依托，不不利于形成气气候；项目分析部分分——地块SWOT分析析机会（OPPORTUNITIES）周边人群聚集集，消费潜力力大；园区内缺乏综综合型的配套套项目；经济持续发展展，园区发展展依旧迅猛；；在园区的核心心地带，没有有商业、居住住配套，需求求饥渴。项目分析部分分——地块SWOT分析析威胁（THREATS）经济衰退或其其他不可抗力力；周边配套迅速速成熟，形成成气候。项目分析部分分——地块SWOT分析析项目分析结论论一块小而精的的地；一块优势很多多的地；一块机会大于威胁胁的地；一块需要智慧与挑挑战精神的地；一个可以成就财富富梦想的项目。面对挑战，思路决决定出路。第三部分定位位研究发现市场空缺，可可如何做好自己？？

项目开发定位原则则根据项目的不同，，开发商不同发展展阶段的不同，项项目开发定位的原原则也有差异，但但总体讲有如下几几类：1、风险最小化；2、利润最大化；3、周期最短化；4、影响最大化。本项目开发定位用足容积率，实现现效益最大化；创新产品，迎合市市场，并引导市场场，降低风险；准备充分，快打快快销，一鼓作气，，成就辉煌。项目定位分析——市场定位一个集酒店、居住住、购物、餐饮、、娱乐为一体的国国际商务港；为园区企业做配套套，成为企业发展展的助力器；服务园区经济，助助力企业腾飞；让生活更方便，让让工作更惬意。酒店：经济舒适型型酒店(含多功能