房地产公司成本管理与成本控制讲义

房地产公司成本管理与成本控制前言

随着国家对房地产市场、土地市场、建筑市场的逐步规范。房地产行业竞争日益激烈，房地产行业由原来的暴利逐渐变成了微利。这种情况下如何确保自己在这个市场立于不败之地。怎么样在这个市场里分得一杯羹。每个有一定实力的房地产都在研究这个课题！合理、有效的控制各项成本。是耐以长远发展的动力。这是我们部门研究的课题，在这里给大家分享。控制成本是需要从项目论证开始到最后竣工决算及至最后的项目总结全过程控制。主要分为以下五大部分。成本控制五大块一：前期测算拿地、定位楼盘二：四阶段设计、四阶段成本控制三：招标、合同、及施工的控制四：营销、财务、管理成本，政府资源五:经验积累、后续管理、品牌树立提纲目录拿地前的工作：1、了解当地的市场土地价格。2、了解当地的建安成本。3、了解当地的楼盘售价。李嘉诚有句很经典的话“房地产除了地块还是地块”。所以拿地的好坏，决定楼盘的成败有将近85%的因索。并不是说，地段越繁华越贵就是最好的地；也不是说越便宜就越好，就越有升值的潜力！一：前期测算拿地、定位楼盘一：前期测算拿地、定位楼盘（一）、如何拿地需要从以下几个：1、土地的完整性。（“旭湘”的道路、“隆晟”的环评、“旭星”的各项条件、水、电、路都存在问题）；所以三块都是不完整的土地。完整性主要包括：a地上拆迁是否全部完成或者拆迁没有任何纠纷、b地下埋藏是否探明、地下的地质构造是否勘探清楚、c周围环境是否会影响楼盘、d五通一平是否全部到位等,2、土地的利润性。（与类式的地段或者周围的地段比较是否存在利润空间、建成后与容积率的比例）3、土地的升值性。（是否周围有新的项目引进带来本块地的升值机遇，是否有新政策的扶持）4、土地的地段性。（适合建什么样的楼盘、档次、用途）以上这些均需要我们在拿土地的时候对当地市场的调查，比较。作为拿地的依据，作为土地的定位。5、土地的时段性。在一定的时期土地有它一定的价值一：前期测算拿地、定位楼盘二：按照土地的要求定位合适的楼盘房地产公司最浪费的三种钱：埋在地下的钱“肥粱、胖柱、深基础”埋在地下的钱是什么原因造成的。这是由于土地的地质构造造成了“肥粱、胖柱、深基础”，各种不同的地质特征在很大程度上决定了土地的实际价值。决定了房屋的层高、地下基础形式、房屋结构形式、房屋的平面布置等怎么样杜绝“肥粱、胖柱、深基础”。1、在定位楼盘的前期要做的就是对地质进行勘探，现在很多房地产公司开始了这项工作。平面怎么样布置，建多少层合适，基础采用什么形式都需要对地质进行详细的勘探，尤其是那些我们不熟悉的地区。（类式案例：华菱集团“华菱嘉园”因为地质条件----造成成本增加1-2千万）2、了解地块的特性，以及当地政府的政策。3、做尽可能利润高的产品。4、尽可能利用土地的原始土地的地形、地貌特征来做楼盘，可以达到更高的利润。二：四阶段设计、四阶段成本控制一：四阶段的设计把关设计：需要我们设计积累类式项目的经验，指导设计部门快速作出正确决策，设计出合适的产品。1、总平面布置（是整个设计的关键点）总平面图分交通、户型、地下室及车库的合理利用2、规划设计与总平面布置挂钩（与平面布置并入一阶段）3、初步设计4、扩大初步设计5、施工图设计二：四阶段设计、四阶段成本控制

需要我们积累平时的经验、积累各式楼盘的各种指标。以指导我们前期部门快速作出决策。拿到合适的土地。1、投资估算（目标成本一级）2、设计概算（目标成本二级）3、施工图预算（目标成本三级）4、竣工结算（目标成本四级）

二：四阶段的预算控制

三：招标、合同、及施工的控制

严密两标、一合同（一）、招标文件的编制（二）、投标文件的审核1）、对招标文件的响应性。2）、相关项目经理的介绍及类式工程的合同。3）、施工组织设计的合理性、施工方案、工期（横道图、网络图）、劳动力安排、机械设备的配置、平面布局的安排。4）、各项施工保证措施5）、商务报价的合理性（优惠率、各分部分项的合理性）6）、合理化建议三：招标、合同、及施工的控制（三）、施工合同的签定10个需要明确的合同内容工程承包范围工期质量等级承包方式付款方式结算原则签证的原则及方法主要材料的品牌、规格、等级、价格，以及调整原则双方的权利及义务双方违约责任的处理办法三：招标、、合同、及及施工的控控制施工四阶段段包含成本的的降低、质质量的提高高、工期的的提速、安安全文明的的管理！达到做响自自己的品牌牌，做出自自己的风格格的效果！！“真正成成为一个最最优秀的、、受人尊敬敬的房地产产企业！””降低成本不不能是单纯纯的降低工工程造价而而论，它是是集质量、、工期、安安全文明管管理为一体体的全部内内容的要求求。1、施工前期期阶段的成成本控制。。2、施工准备备阶段的布布置。3、施工期间间的管理。。4、竣工阶段段的验收和和结算。四：营销、、财务、管管理成本，，政府资源源营销成本控控制。（如如何控制飘飘在空中的的钱）财务成本控控制管理成本控控制政府资源的的利用五:经验积累、、后续管理理、品牌树树立物业管理的的控制如何做出自自己的品牌牌，怎么样样定位自己己的楼盘（远大张健健的口号：：“为普通通人造世界界级的家””）（旭辉的口口号：““成为一个个最优秀的的、受人尊尊敬的房地地产企业！！”）项目的经验验、教训及及总结一些知识(一)房地产成本本主要包括括：项目开发成成本、销售售费用、管管理费用、、财务费用用等四大部部分，其中中项目开发发成本占总总成本的90%，主要包含含：土地成本、、前期费用用、建安工工程费、公公建配套费费、基础设设施费、开开发间接费费。资料料2、小区规划划指标偏低低，各项指指标分摊高高（1）规划指标标相对较低低，容积率率为1.84。周边的楼楼盘容积率率在3—3.3；楼盘的栋栋距、小区区各项配置置均比一般般楼盘较高高，此项指指标升高成成本为150元/㎡。（2）因为小区区容积率低低，绿化率率指标高，，绿化率达达42.73%,按实际占地地面积取600元/㎡，绿化、景景观费用为为2304万，此次概概算暂按照照2000万元，按建建筑面积分分摊比较其其它房地产产项目，此此项指标升升高成本为为150元/㎡。3、地理位置置及地质条条件。（1）购地原始始地貌为山山地,平整土方外外运量为49万立方米，，外运距离离为10公里,正逢雨季施施工，土方方单价高。。土方平整整费用2067万元，折合合为206元/㎡，若为熟地地则为此项项费用可不不发生。（2）地下水丰丰富,地下水含有有弱腐蚀性性,对地下室进进行了防腐腐处理。很很多部位采采用了换填填混凝土3000多方，增加加成本100多万，增加加成本10元/㎡。（3）土质条件件差,土层分布不不均匀，采采用伐板基基础。（一一般楼盘大大多采用管管桩和挖孔孔桩。）基基坑支护费费用较高。。采用了土土钉墙、挖挖孔桩，很很多部位采采用了止水水帷幕，共共计发生费费用1650万元，折合合为165元/㎡，而一般楼楼盘采用素素喷混凝土土不超过40元/㎡。此项高出出成本约125元/㎡三：工程实实例支护及地下下水三：工程实实例支护高度图图片三：工程实实例地下水图片片土质条件图图片三：工程实实例总部基地与与周边楼盘盘的对比一些案例（一）树立立全过程成成本控制理理念，完善善内部成本本控制体系系。从建立制度度，完善理理顺流程着着手，构建建内部成本本控制体系系。目前已已经建立了了《签证管理制制度》、《建设期间财财务管理制制度》、《预算结算管管理办法》等内部管理理制度，下下一步将规规范各部门门职责，规规范工程、、预算、结结算、审计计流程，形形成相互补补充、相互互制约的管管理体系。。成本控制措措施成本管管理理成本管管理理进度款支付付流程图成本管管理理结算流程图图四：成本本控制制(二)实行资金计计划控制，，强化预算算管理我公司根据据工程进度度节点和概概算情况，，已经编制制了工程进进度资金计计划控控制表。我我们将按照照总投资计计划和工程程资金节点点计划，认认真制订年年度、季度度、月度资资金预算目目标，落实实归口管理理部门责任任。加强资资金监督，，定期分析析资金支付付情况，实实行严格的的结算审批批制度。（三）优化化设计方案案在满足质量量、工期的的前提下，，进行技术术比较、经经济分析和和效果评价价，以经济济合理为原原则，力求求最大经济济效益。严严格审查设设计方案，，对技术先先进但没有有实际经济济效益的附附属项目，，要从采购购费用、日日常维护、、经济回报报待方面充充分论证，，不盲目追追求“技术术领先”。。资金金管管理理年度资金金计划四：成本本控