新城市综合体物业管理案例

2016年6月xxx城市综合体案例分析项目解读物业布局物业形态总体评价目录01PARTONE项目解读基本信息区位解读交通解读基本信息项目名称xxx开发商瑞安集团项目地址闵行区虹桥火车站旁占地面积6.2万㎡建筑面积38万㎡地上面积28万㎡停车位2000余个地下面积10万㎡开业时间2015.12投资总额80亿物业构成4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业物业面积比例商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下）=33%，26%，12%，3%，26%市场定位为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、休闲的新地标平台设计理念持环保、可持续发展的规划和设计理念，以休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境，舒适兼具创新的办公展示环境xxx是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体北区南区购物中心11万㎡演艺中心1.3万㎡5#办公楼1#办公楼2#办公楼3#办公楼办公楼9.6万㎡5星级酒店

4.5万㎡新天地1.5万㎡xxx位于虹桥商务区闵行区部分，与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定区、普陀区，南与松江区相近。普陀区嘉定区青浦区松江区闵行区浦东新区长宁区徐汇区虹桥商务核心区区位解读北区南区一期虹桥商务区——上海“十二五”期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重大功能性项目，带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设，更好地服务于国家长三角一体化发展战略整体规划虹桥商务区总体量86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平方公里核心区功能分区闵行区部分：商务服务青浦区部分：会展服务业长宁区部分：航空服务嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城市配套的产城融合示范区核心区核心区一期和南北片区：一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡商务核心区主功能区区位解读国家会展中心虹桥火车站虹桥2号航站楼冠捷大厦兆德、凯悦嘉寓酒店虹桥商务区公共事务大厅虹桥绿谷龙湖虹桥天街中国博览会展综合体万通中心xxx虹桥购物中心虹桥万科中心虹源盛世国际文化城虹桥三湘广场虹源盛世金臣联美虹桥汇项目所在的核心商务区一期，目前有近20个项目，大部分为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建项目基本投入使用，对本案商业发展机会与威胁并存区位解读虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从xxx步行10分钟即可享受其便利的交通。一级交通——xxx与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和”，最大限度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群2号线规划中17号线10号线虹桥火车站高铁、公交线虹桥机场嘉闵高架路扬虹路高架松泽高架路主要交通线地铁2号线：徐泾东——浦东国际机场（虹桥火车站）10号线：虹桥火车站——新江湾城站17号线：虹桥火车站——东方绿洲20号线：共青森林公园——莘庄（虹桥火车站）其余23号线、13号线在片区内有站点高铁到全国各地的动车机场飞往国内国外的航班公交虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等主干道3条高速及环绕的城市道路交通解读二级交通——项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻项目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点苏虹路申虹路绍虹路申长路天桥—火车站到达南天桥—火车站出发北地下通道地下通道天桥—万通中心地上地下互通北区南区交通解读小结区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越01交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站02政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展03新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投

入等方面带来挑战04日本京都火车站站商业综合体——结合京都站地形形特点建造，将将办公、酒店、、商场与换乘通通道之间合理衔衔接，吸引人流流相似案例由日本建筑师原原广司设计，总总建筑面积24万平方米，地下下3层，地上有最高高16层。包括酒店、、百货、购物中中心、餐厅、电电影院、博物馆馆、展览厅、地地区政府办事处处、停车场等，，地下通道与火车车、地铁直接相相连，并做成商商业街日本难波公园购购物中心——将城际列车、地地铁等交通枢功功能与办公、酒酒店、住宅结合合的城市综合体体项目相似案例NambaPark难波公园位于日日本大阪浪速区区传统热闹的商商业区的末端，，从远处看，是是一个斜坡公园园，从街道地平平面上升至9层楼高度，空中中花园、顶绿树树，与城市公路路、街道直接相相连。02PARTTOW物业布局物业布局根据政府规划的的地块要求，以以快速交通导向为原则，把各功功能区进行组合合排布物业布局1、整个项目分为为南区和北区，中间由湖虹路、绍虹路和一一条绿化带隔开开；南北区分隔开不不利于整个项目目的人流导入，，究其设计原因因有以下两种可可能：一是政府作城市市规划时将该地地块分割开，利利于交通线路布布置；二是地下下有地铁通过，，须与其借位排排布2、南北区均四面面临街，展示性性强，地面交通方便湖虹路绍虹路苏虹路丹虹路申虹路申长路冠捷大厦北区南区交通枢纽绿化带物业布局北区以办公为主主，南区以商业业为主，动静区分明显显，并根据昭示示性要求，将酒酒店、演艺中心心排布在交通枢枢纽一侧功能区布局1、不同功能区集集聚不同的客群群南区以购物中心心、演艺中心、、办公楼组团，，以商业为主，，客群流动性大大北区以写字楼、、酒店、餐饮休休闲街区组团，，以办公为主，，客群流动性较较南区小2、巧妙利用不同同临街面的昭示示性酒店昭示性要求求较高，排布在临火车车站一侧；演艺中心建筑形形态新颖，排布在临火车车站一侧，为项项目吸引人气休闲街区与、演演艺中心、购物物中心沿绍虹路路相对排布，有有利于聚集客流流写字楼偏西侧沿沿街分布2#办公楼1#办公楼3#办公楼5#办公楼购物中心五星级酒店演艺中心新天地北区南区小结商业综合体物业业规划一般以商业的临街价值值次序布局，而本项目是将将酒店和演艺中中心放在最具价价值、人流量最最多的临火车站站面，休闲街和和购物中心排布布在后侧?我认为本项目设设计本意是更注注重以新颖的建建筑形式及火车车站旅客最需要要的酒店吸引客客群，但将购物物中心临火车站站从商业价值层层面看，效益或或许会更好商业办公万科中心冠捷大厦兆德、凯悦嘉寓寓酒店虹桥商务区公共共事务大厅北区南区个人认为，北区区商业，南区办办公会更好。原因：1、项目北侧与万万科中心一街之之隔，客群易被被分流2、北区为商业，，可在较近距离离上分流万科中中心客流，同时时区隔南区及以以南的办公客群群购物中心演艺中心办公楼酒店新天地办公楼03PARTTHREE物业形态新天地演艺中心购物中心写字楼及酒店新天地地建筑风格动线设计景观设计灯光照明业态分布建筑风格北区高端餐饮休休闲天地共有5栋商业楼：沿绍虹路2栋：“三首层”，3面退台，共5层内部3栋：2栋为“双首层””，1面退台，共3层；1栋地下一层，地地上2层，1面退台，共3层退台设计：“双首层、三三首层”立体体式餐饮商业业街，巧妙连连接各层商业业空间，实现现“层层皆首层”的独特商业业价值，空间间组合灵活多多变，彰显开开放、创新的的规划特色，，有效发挥店店铺个性化布布局，让客人人享受餐饮消消费新体验骑楼设计：B1层采用骑楼形形式，增加地地面外摆空间间，提升体验验感1、退台设计要要考虑目标客客群消费习惯惯、消费能力力，本案客群群多为周边高高档写字楼白白领，消费能力高，且追求品质质和体验2、退台设计对天气较为敏敏感，雨天和炎热热夏天会对经经营造成一定影响主打休闲体验验功能，建筑筑表现以退台和骑楼设设计为主，给人以以更多与外界界环境接触的的空间组合：各商业楼之间间，各商业楼楼与办公楼、、酒店、交通通枢纽之间通通过连廊、直直梯、扶梯、、地下通道等等主次动线有有机结合，成成为一个整体体。外部动线出租车上下客客：L1层设有3个出租车停靠靠点，分别在在绍虹路和苏苏虹路上，与出出租车停靠点点相通的道路路相对较宽，，方便顾客叫叫车12人行道：在B1层和L3层有通道直接接与虹桥交通通枢纽相通，，地上地下均可直接接通车站3停车场：L1层设有两个停停车场入口，，分别在绍虹虹路和苏虹路路上餐饮餐饮、生活服务餐饮、生活服务餐饮餐饮1112233多条通道与外外部相联，人人车分流，地地上地下甚至至每一层都有有直接与外部部相联的出入入口，很好的的汇集和疏散散从各个方向向往返的了客客流4短泊：往返于车站和和商业区之间间，有利于引引导车站快流流动性的人群到本项目目4下沉广场：围围广场内街一一圈，动线引引导明确内部动线水平动线1地下入口：与虹桥交通枢枢纽、南区购购物中心相通通2与3号办公楼相通通，目前未通通行3B1餐饮123GF层以一条环形形动线为主，，与B1层和L1层有多个入口口相通2GF餐饮、生活服务2地上入口：车库入口及上上下客处，整整个下沉广场场的地上主入口内部动线水平动线1通过地面和连连廊与各功能能区相通，形形成一个环形形动线2以连廊形式在在相邻楼栋之之间形成连接接1L1餐饮、生活服服务12L2餐饮1内部动线水平动线通过连廊相通通，从火车站站过来这一层层即为首层1L3餐饮、生活服服务12通过连廊与万万通中心相通通2水平动线设计计主要是为了了串联各个商商铺，使各个个商铺都能出出现在顾客的的眼里，同时时有明显的通通道可以到达达。本案的水水平动线设计计以环形为主主，层层退台台，团绕中庭庭一圈为主动动线，中间通通往部分商铺铺小径为辐。。内部动线直梯：1、2、3、4号直梯在垂直直动线上连接接各栋楼层，，其中2号梯是螺旋步步梯加垂直电电梯，既可快快速到达L3层，也可步行行观光到达自动扶梯和步步行道：每层四个角落落处都设有扶扶梯，从商业业楼内每个地地方到扶梯处处都非常方便便B1—GF层：3部扶梯，2条步行道，分分布在下沉广广场三个角上上，每部电梯梯到GF层对应不同的的商业楼栋，，各商铺可视视度高GF—L1层：5部扶梯，分布布在与办公楼楼和商业L1层之间，连通通商业与办公公楼L1—L2层：4部扶梯，分布布在苏虹路入入口、绍虹路路入口和下沉沉广场内部L2—L3层：5部扶梯，分布布在办公楼处处，主要为办办公楼服务垂直动线L3L2L1GFB1B1—GFGF—L1L1—L2兼顾办公人群群，方便快捷捷的到达办公公楼，同时也也可步行小道道散步，放松松心情景观设计本案景观设计计紧扣其定位位，以休闲放放松为主调，，结合建筑小小品、硬质景景观、软性环环境，实现人人与景的互动动，充分体现现其高端、休休闲的定位低矮灌木与高高大乔木结合合，层次丰富富，错落有致致；小径与流流水搭配，移移步异景，体体验感极强地面为水泥地地砖且有破损损，与整体环环境及风格不不搭，可增加加花纹铺装图图案，提高档档次，成本不不高灯光照明树木装饰灯楼道照明灯地面装饰灯导视照明灯小径装饰灯室内装饰灯楼体照明灯灯光色调偏柔柔和，符合高高级餐厅的灯灯光设计；在在树木、楼道道、楼体、地地面、导视、、小径等地方方均设计灯光光夜间照明灯光光电线需埋地地下，在装修修前应充分考考虑到每个细细节处的灯光光处理，避免免后期返工楼体灯光较高，照照射面较大，可与与广告灯箱同体，，但其灯光应偏柔柔和，以免眩光，，发生危险小结动线和景观设计紧紧扣其定位——高端餐饮休闲天地地而设计的，其游览览路线和景观搭配配充分体现其休闲闲放松的氛围，动动线过于复杂，但但对开放式街区商商业影响并不大思考：动线设计：动线设计原则是根根据顾客到此地的的目的及项目的交交通情况设计的。。虹桥新天地广场场定位为高端餐饮饮休闲天地且交通通独特，其动线在在设计上就与一般商业动线不同同，更注重动线的的特色和体验感。。景观设计：我认为本案是利用用下沉广场引导客流流为主设计的动线：：1、利用下沉广场和和花园层的多条水水平和垂直动线连连接，起到疏散和聚集客流的双重作用2、GF层动线依商业楼排排布，曲折有致，，配上装饰灯、花花草、流水，暗含含一种小桥流水人家的气气息，能充分调动动顾客游览兴趣3、连廊：商业楼与楼之间间，与办公、酒店店、交通枢纽之间间均通过连廊连通通，缩短楼与楼之之间距离业态分布虹桥新天地是以餐餐饮休闲为主，目目前业态只有餐饮饮、超市、健身会会所、诊所和银行行，入驻的均为中中高档品牌目前入驻品牌中大部分分为升级旗舰店，，以及首次登陆沪沪上的概念店，国国际餐饮特色浓厚厚，非常适合周边高高级办公楼白领人人群及各国出差的的商旅人员。正因其稀缺性，也也会吸引更大范围围的消费者慕名而而来。品牌所属国家所属品类上海入驻情况Fountain--酒吧2家1家GloLondon英国风味美食、鸡尾酒餐厅3家1家赫佰仕啤酒坊德国酒吧1家1家港欣茶餐厅香港茶饮、创意料理1家中国首店宝贝克新加坡面包1家中国首店御宝火锅店新加坡火锅1家中国首店Crultaly意大利西餐厅1家上海首店上海滩餐厅中国上海中餐2家1家OceanGrounds美国咖啡2家1家Salad+东南亚东南亚菜系5家1家原烹中国中餐3家中国首店青石玖宫火锅餐厅中国火锅1家上海首店宏烧鸟日本日本菜3家1家Mrglasses--西餐2家1家EthosWorld澳大利亚口腔门诊--1家Rinascita中国5星级健身房--上海首店业态分布B1层：主要是西餐厅、酒酒吧；需要面积较较大的西餐厅，注注重灯光氛围和音乐环境的主主题酒吧，分布在在B1层能减少外界噪音音干扰GF层：过渡层，主要分布布生活服务类业态态，如健身L1层：首层且临街，主要要分布服务类业态态和部分餐饮，如如银行、通讯营业厅、咖啡厅厅L2层：主要分布餐饮，如如原烹等主食餐厅厅L3层：主要分布餐饮和超超市根据商家要求的面面积不同，有部分分是一带二出租小结优势：1、业态布局：本案案独特的建筑形态态（退台、骑楼、、多首层）和动线线设计，同时是定定位休闲餐饮的开开放式街区，在业业态布局时对楼层的敏敏感度较弱，主要要是考虑商家特色色进行分布2、品牌档次：品牌牌档次较高，充分分体现了项目定位位的高度，以及开开发商的强大资源源和招商能力不足：1、品牌档次太高，，且大众认知度有有限，自动屏蔽了了部分中低端客户户2、超市、便利店太太少苏州新光天地——整个商业体外部采采用层层退台设计，形成的露台台打造成园林，外外部退台从不同的方向有步行行道和扶梯相互连接，将室内内室外自然衔接相似案例仿照苏州园林中““园中有园”的结结构样式，层层退台形成露台，让室内内与室外得以自然然衔接，同时对整整个商业的采光系统起到了积极的作用用新光天地位于苏州州市工业园区苏州州大道，建筑面积积16万㎡，是中国首家现代园林林式的百货公司，商业建筑、户外外景观、空间设计计都融入了中国园园林的概念，品牌以国内外设计计师品牌为主要担担当，餐饮品牌中中，有首次进入亚亚洲地区的新兴品品牌，也兼顾苏州州老字号知名连锁锁品牌在招商时，新光天天地对于奢侈品牌牌是被动的，因为为很多奢侈品牌不愿意进进驻二线城市，只能引进一些设设计师品牌虹桥新天地？演艺中心建筑风格动线设计功能展示建筑风格国内首个位于交通通枢纽商业综合体体内的专业演出建筑，满足各类文化演演出活动演艺中心由国际知知名建筑师本杰明明·伍德操刀，灵感来来源于中国古代的的“元宝”，寓意着伴随商商业汇聚而衍生的的文化繁荣亮点：高规格的多多功能厅，可容纳纳超过1000人动线设计动线设计上摆脱了了传统的只有一个个入口的盒子型演演艺中心，设计多个出入口充分与与外界连接，同时也增加了动线的复杂性，对顾客以及导视视系统提出了更高高的要求GFL1L2L3B1层：1个出入口，与火车车站相连GF层：2个出入口，与购物物中心相连L1层：4个出入口，分别与与购物中心和外部部街道相通L2层：3个出入口，分别与与购物中心和火车车站相连L3层：2个出入口，与购物物中心相连通过连廊与购物中中心相通，引导客客流功能展示演艺中心可举办各类文化演出，如演唱会，粉丝丝见面会，舞台剧剧，大型展览，大大型会议以及赛季季比赛等“天才达芬奇”世世界巡回展明星演唱会英雄联盟赛季梦龙活动大学生舞蹈大赛“看.见.”—爱丁堡前沿剧展购物中心建筑风格动线设计标识系统独特设计业态品牌业态布局建筑风格L型布局，通过连廊廊及地面地下通道道与演艺中心、写写字楼、新天地相相连，玻璃屋顶，中庭采采光良好购物中心购物中心沿演艺中中心呈“L”型排布局，共11万平米，地上6层，地下3层，业态涵盖餐饮饮、亲子、生活方方式、娱乐休闲体体验等外部动线L2L1GFB1B2出租车：2个出租车停靠点，，均在L1层，分别在绍虹路路和丹虹路12人行道：B1—L2层均有人行道和连连廊与外界相通3停车场：L1层设有两个停车场场入口，分别在丹丹虹路和申虹路上上4短泊：往返于车站和商业业区之间，有利于于引导车站快流动动性的人群到本项目112222334内部动线水平动线B1层：动线有些复杂，从从A到B区进门便是上GF层的扶梯，导致B1层商铺容易被忽略略GF层：动线明确，商铺可可见性相对较弱L1层：A,B,C区在地面上是分开开的，有各自的内内部动线，外部相相通A区B区A区B区C区B1：食味天地GF：时尚潮牌/餐饮L1：轻奢时尚L2层：动线明确，商铺可可见性强，可直接通往5号办公楼和龙湖虹虹桥天街L2：时装风尚/餐饮内部动线水平动线L3层：动线明确，游乐场场小火车等通行方方便L4层：动线明确，商铺可可见性强L5层：动线明确，商铺可可见性强L3：亲子乐园/餐饮L4：运动休闲/餐饮L5：食汇家品/美容L6：影视娱娱乐/美容L6层：动线明确确，商铺铺可见性性强内部动线线垂直动线线直梯：6部直梯，，从地下下车库通通到6层自动扶梯梯：27部自动扶扶梯，含含4部飞天梯梯，跨2-3层飞天梯的的运用：：有两个主主要的作作用，一一是空间间上的创创新成为为项目新新卖点，，从视觉觉上带来来了新的体验验和感受受，吸引更更多关注注度；二二是优化化了项目目的人流流动向，，创造高层的商商业价值值商业卸货货区：全部设置置在B2层，通过过垂直货货梯及楼楼层水平平运货通通道送达达各个店店铺，每每个店铺铺均有专专门的入入货门，，顾客通通过的动动线不会会看到货货运路线线标识系统统各功能区区的标识识做得很很详细，很很温馨，，指向明明确，但标识太小小，且位置置高，不不容易看看到，且且看不清清楚独特设计计1卫生间区区域带有有温馨的的家庭间、、母婴室室、更换换尿布的的婴儿台台等，以及等候区和和儿童游游玩区独特设计计2值机服务务——专门的托托运接待待处，并并配有转转车接送送到机场场，购物物中心内内有飞机机和动车车的实时时动态展展示机，，方便旅旅客把控控乘车时时间xxx购购物中心心内的值值机服务务是由上上海虹桥桥机场、、中国东东方航空空和xxx三方方合作打打造、国内首个个购物中中心内的的远程值值机服务务设立在此此的远程程值机服服务，可可为虹桥商务务区核心心区内写写字楼、、商务办办公项目目的商务务旅客提供更为为便捷的的值机，，帮助民民航企业业吸引和和服务商商务差旅旅客流在购物中中心设立立远程值值机已经经成为日日趋成熟熟的服务新模模式，未来会会在更多多的购物物中心内内设立，，方便更更多的旅旅客出行行北京宝苑苑国际购购物中心心与南苑苑机场结结合，设设置了值值机服务务，但目目前没有有找到正正式投入入使用的的相关资资料小结购物中心心内部人流流动线的的合理设设计，对对整个项项目的成成功运营营起关键键作用，既可吸吸引人气气又能节节省成本本本项目购购物中心心：内部动线线在设计计上充分分利用了了其建筑体的的特点，“L”型的商商业布局局中，在在环形水水平动线线和电梯梯、自动动扶梯组组成的垂垂直动线线上加以以创新，，如设置置的飞天天梯，挑挑出的电电梯台，，同层多多部电梯梯等，增增加顾客客的新体体验借鉴案例例：成都都王府井井购物中中心动线线改造在同质化化严重的的情况下下，成都都王府井井购物中中心通过空间间上的结结构调整整达到集中中人流、、优化动动线的目目的，再再次盘活活整个项项目全面改造造花费了了4亿5千万元，，增设、、改变电电梯的位位置；增增加水幕幕墙；改改造购物物中心内内阳台等等多方面面进行改改造业态品牌牌购物中心心内目前前汇集了了133个品牌，，部分为为首次进驻驻中国或或首次进进驻上海海，整体品品牌档次次较高，，专门设设置了一一层为亲亲子游乐乐区，约约1万平米主力品牌牌：星巴克咖咖啡、必必胜客、、丰和日日丽、大大食代、、屈臣氏氏、GAP、H&M、Adidas、优衣库库、热风风、MODA等特色品牌牌：御宝南北北小馆、、御宝至至尊烤鸭鸭、源港港原味、、青蘭工工舍、江江博士、、莫莉幻幻想、言言又几、、英皇UA电影城、、东田造造型等业态分布布休闲娱乐乐业态为为主，餐饮和时时尚购物物占比80%，特色业态态为亲子子娱乐，为儿童童打造一一个室内内游乐园园，使购购物中心心不再只只是大人人们逛街街购物的的地方，，更是成成为了全全家出游游的场所所B1层——食味天地地、配饰饰：大部部分为美美食街，，配以少少量零售售GF层——时尚潮牌牌、餐饮饮：零售售为主，，少量餐餐饮，绿绿化空间间多L1层——轻奢时尚尚、餐饮饮：零售售为主，，少量餐餐饮L2层——时装风尚尚、餐饮饮：零售售为主，，少量餐餐饮L3层——亲子乐园园、餐饮饮：儿童童游乐园园，配有有少量餐餐饮L4层——运动休闲闲、餐饮饮：运动动品集合合店和言又几体体验式书书店L5层——食汇家品品、美容容：家饰饰品和言又几体体验式书书店L6层——影视娱乐乐、美容容：餐饮饮为主，，少量美美容业态态和电影城业态配比比亮点：1、每层均均有餐饮饮业态2、引入言言又几书书店，上上下两层层约5000平米，极极具创意意的体验验式书店3、近1万平米的的儿童游游乐区，，吸引周周边家庭庭周末到到访小结购物中心心功能分分区明显显，动线线简单清清晰：1、出入口口多，但但容易流流失客流流：与外界的的相连的的通道多多，出入入方便，，同时也也使顾客客较为分分散，容容易流流失2、主动线线简单清清晰，创创新亮点点多：内部除转转角外，，主动线线较为简简单清晰晰，形成成一个环环形，方方便客流流回流；；飞天梯梯的充分利用，，提升高高层商业业价值3、业态齐齐全丰富富，档次次偏高：：餐饮、服服装、亲亲子、娱娱乐、文文化等业业态齐全全，各种种业态的的品种丰丰富，可可选择性性高4、公共区区域配置置人性化化，舒适适度高：：精致温馨馨的卫生生间，花花园式的的中庭，，使顾客客游览过过程中有有更好的的体验不足：1、“L”型布局局，造成成动线的的转角，，且在两两侧均有有中庭和和自动扶扶梯，会会导致顾顾客只在在一个中中庭区域域内活动动2、标识系系统完善善，但标标志不明明显3、卫生间间动线太太长昆明爱琴琴海购物物公园——集购物、、餐饮、、娱乐、、休闲、、儿童体体验为一一体的大大型购物物综合体体，紧扣扣“潮流流玩乐目目的地””的定位位，以“都市微微假期””的