四以预防性保养为核心的设备管理模式

四以预防性保养为核心的设备管理模式第1页/共46页http://.hk/public_html/about.html第2页/共46页

MAINTENANCEPLANNING

ISCarryingoutmaintenancetaskstoa

PlannedScheduleNOTWaitingforaProblemandthenFixingtheProblem

维修计划维修计划是指预先安排的工作计划而不是等出了问题再去解决第3页/共46页维修计划什么是维修计划?维修种类设备,设施预防性维修公共区域预防性维修客房区域预防性维修第4页/共46页WhatisPlannedMaintenance

PLANNED计划Activityforwhichapre-determinedjobprocedurehasbeendocumented.Alllabor,materials,tools,andequipmentrequiredtocarryoutthetaskhavebeenestimated.Theiravailabilityassuredbeforecommencementofthetask.MAINTENANCE维修istoKEEPinitsexistingstatetoPRESERVECONTINUEingoodoperatingconditionPROTECT

currentcondition什么是计划性的维修第5页/共46页MaintenanceTypes1.Reactivemaintenance(Breakdownmaintenance)2.Preventativemaintenance(Electivemaintenance)预防性维修Periodicmaintenance

定期维修Predictivemaintenance(PdM)

预测性维修3.Correctivemaintenance改进性维修4.MaintenancePrevention维修预防5.TotalProductiveMaintenance(TPM)

大修维修种类反应性(被动)维修第6页/共46页1.Reactivemaintenance

Itmeanswaitingtillequipmentfailsandrepairingit.Suchathingcouldbeusedwhentheequipmentfailuredoesnotsignificantlyaffecttheoperationorservicestandards.Couldgeneratesignificantlossinrevenueandhigherrepaircost.Mostimportantlywouldnegativelyimpactcustomersatisfaction.NotRecommended

不推荐反应性(被动)维修第7页/共46页2.Preventivemaintenance

IsamaintenanceprogramdesignedtoretainthehealthyconditionofequipmentandextendequipmentlifepreventdeteriorationpreventfailureandimprovereliabilityImproveequipmentavailabilityIsachievedthrougheitherinspectionofequipmentconditionordiagnosisofequipmentcondition,tomeasuredeterioration.ItisfurtherdividedintoPeriodicmaintenancePredictivemaintenance.Justlikehumanlifeisextendedbypreventivemedicine,theequipmentservicelifecanbeprolongedbydoingpreventivemaintenance.预防性维修第8页/共46页2a.Periodicmaintenance

Periodicmaintenanceconsistsofperiodicallyinspecting,servicingandcleaningequipmentandreplacingpartstopreventsuddenfailureandprocessproblems.ThismethodisalsocalledTimebasedmaintenance-TBM定期维修第9页/共46页预测性维修Istechniquesthathelpdeterminetheconditionofin-serviceequipmentinordertopredictwhenmaintenanceshouldbeperformedComparedtoperiodicmaintenance,predictivemaintenanceisconditionbasedmaintenanceEnablestodeterminetheremainingservicelifebasedondiagnosisandanalysis.Allowstheuseofpartstothelimitoftheirserviceliferesultingincostsavings.ThisapproachofferscostsavingsoverPeriodic(time-based)maintenancebecausetasksareperformedonlywhenneeded.2b.Predictivemaintenance(PdM)第10页/共46页3.CorrectivemaintenanceItisappliedinrelationtoexistingequipmentonwhichimprovementsaremade.Seekstoimprovethereliabilityofequipmentmaintainedonaperiodicbasis.Equipmentwithdesignweaknessmustberedesignedtoimprovereliabilityorimprovingmaintainability改进性维修第11页/共46页4.MaintenancepreventionItisappliedinrelationtothedesignandinstallationofanewequipment.Weaknessofcurrentmachinesarestudied.Onsiteinformationleadingtofailurepreventionisconsidered.Changesthatallowforeasiermaintenanceandpreventionofdefectsareincorporated.Generallyincorporatedbeforecommissioninganewequipment.维修预防第12页/共46页MakingMoreMoneyby

ProperlyManagingyourAssets

正确合理管理资产,创造利润EnergyReductionPro-ActiveMaintenance预防性维修CapitalExpenditureROI-EnergySaving

CleanEquipmentReducedOperationalCostsInextricably

linkedIncreasedProfits保养设备降低运营成本节能—项目改造降低消耗第13页/共46页ProactiveMaintenance=EfficientOperationEfficientOperation=LessCostsLessCosts=HigherProfitabilityHigherProfitability=CompetitiveMarketPositionProactiveMaintenance=CompetitiveMarketPosition积极预防维护=竞争能力优势ProactiveMaintenance预防(主动）性维修第14页/共46页OptimumPreventativeMaintenance

最佳预防性维修IndirectCostVolumeofPreventiveMaintenanceDoneTotalCostDirectCostCostin$OptimumPerformanceBenchmarkWhenistoomuchtoocostly?(直接费用)(间接费用)(总费用)(基准)费用维修工作量第15页/共46页

生命安全檢查清單

保障客人和員工的安全。

減少潛在的賠償可能。

減少由火災引起的財產損害

每月·

進行消防系統檢查·

進行安全委員會檢查

每季度

檢查生命安全系統设备,设施预防性维修第16页/共46页消防保养管理一览表设备标准频度程序责任人电动消防泵每周(5–10分钟)启动并观察泵的运行情况。开始试验消防泵时，打开试验阀来模拟水流。工程部每年进行水流量试验。工程部柴油消防泵每周(30分钟)启动并观察泵的运行情况。开始试验消防泵时，打开试验阀来模拟水流。工程部每年进行水流量试验。工程部应急发电机每周(30分钟)加载试验运转。工程部每年满负荷试验。模拟停电，试验自动切换开关。工程部应急发电机和消防泵蓄电池组每周进行蓄电池组液体比重试验。检查充电器和电压。按需要充满蓄电池组。工程部应急照明6个月一次加载运行90秒，并检查所有应急照明是否工作。工程部电梯每年由有执照的承包商和/或咨询师进行独立的专业安全检查。电梯检查机构电梯井每月只能由电梯承包商打扫电梯井。电梯承包商，工程部负责管理合同。锅炉和压力容器每年至少每年要进行一次独立的专业安全检查。锅炉检查机构消防喷淋和消防水箱每月检查水位。工程部6个月一次试验液位计。工程部2年一次水箱内部检查。工程部消防立管（消防结合器）每月目视检查配件和接头。保安部消防栓（立管）每周目视检查密封阀门。保安部第17页/共46页消防保养管理一览表（续）设备频度程序责任人火灾探测报警系统每月验证各个区域都能正确报警，确保各个区域均能重置，并且整个系统都没有故障。验证所有指示灯/发光二极管工作正常。发送报警信号道监测公司/消防站试验运行。承包商。工程部负责管理合同。2个月一次试验预报警（提醒）语音/声音/警铃装置。对紧急广播进行语音试验。承包商。工程部负责管理合同。6个月一次在撤离演习时试验全部报警（行动）语音/声音/警铃装置。承包商。工程部负责管理合同。每年试验备用电源。（使用应急电源运行整个语音/声音系统3分钟。）承包商。工程部负责管理合同。火灾探测报警系统设备每个月检查全部数量的1/12，这样在12个月内将整个酒店检查完毕。启动火灾报警站/手动报警点/打碎玻璃报警进行试验。承包商。工程部负责管理合同。启动试验按钮对单站烟感探头进行试验。第18页/共46页设备,设施预防性维修·

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(电气)第19页/共46页紅外檢查(熱能掃描器)第20页/共46页第21页/共46页第22页/共46页

廚房抽氣系統的檢查和保養

對廚房抽氣系統進行檢查和保養。建議采用外判承包商進行年檢和每季

度或半年保養。(有些地區，這屬法定要求)。

減少油脂管道起火的危險。

提高抽氣系統的效率。

延長設備的使用壽命。

每季度：

清潔抑制系統：噴淋器噴頭，熔性連接，易碎的感溫泡，動力噴嘴或液體化學藥品的噴嘴。清潔動力噴嘴時將護舌拿掉。檢查熔性連接的張拉線。

清潔全區域的過濾網。將輕的固定裝置拿開，清潔累積的油污。清潔所有的回濺部份。擦亮所有的不绣鋼部份。

第23页/共46页廚房抽氣系統的檢查和保養每半年：

·

檢查油煙罩和管道的滅火系統和防火情況。·

所有的器材都蓋有合適的噴嘴。·

管道和壓力通風裝置蓋有合適的噴嘴。·

檢查系統壓力表的正確範圍。·

水壓測試日期·

六年的保養日期·

檢查並清潔液壓缸和底座。·

遙控測試ansul系統的工作情況。·

檢查微型開關和煤氣閥的工作情況。·

檢查管道是否固定好。·

清潔或更換所有的過濾網。·

在“開＂的位置關掉燃料。

測試廚房油煙罩的水流開關、煤氣圈的閥門和電並聯跳閘繼電器。

第24页/共46页廚房抽氣系統的檢查和保養

每年

·

清潔風扇系統：-清潔風扇殼的內部-清潔風扇的葉輪-清潔排氣屏風-檢

查

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更換熔性連接。

除非自動噴淋器的噴頭經檢查後確定並無油污積累或殘留，否則需更

換噴頭。

第25页/共46页厨房灶具灭火ANSUL系统第26页/共46页厨房排烟风道水喷淋系统第27页/共46页

P.MSchedule

预防维修保养进度表第28页/共46页客房区域预防性维修为了提高产品质量及增加客人满意度,需系统地对客房每年进行三次检查，或根据要求对前台区域及酒店外部进行四次检查。每月客房维护的定额分配制度每个月必须完成酒店总客房数的25%的房间，酒店所有的房间应在每年进行三次检查及维护。只有在特殊的情况下可要求放弃进行此项工作，但必须提前由有关方面的审批。标准计算举例200房间X25%=50房间/月50房间/月÷4星期=12.5房间/周12.5房间/周÷5天=2.5房间/天此数字4舍5入，最少每天应完成3个房间。较好的标准是每个房间应花费2个小时进行保养。第29页/共46页客房区域预防性维修本程序需要：经过培训的熟练的客房维修人员。每人配备一辆有合适工具、设备和物料的定期保养手推车。用于客房、公共区域和外部区域的定期保养检查清单。woodmark第30页/共46页a.墙检查油漆检查工艺品检查墙纸检查飞檐检查楣梁检查风口检查窗户－操作检查恒温装置和电源插头检查消防水笼箱b.天花板检查天花板油漆检查空调风口检查消防喷淋头检查烟感探头检查扬声器c.地面检查地毯是否有抽丝、污点及其状态检查地砖是否有空鼓或者裂缝和碎片检查地面上的隐藏电源插头d.门检查门挡板检查铰链检查门锁检查门开关是否灵活检查锁芯－主钥匙或者钥匙卡锁检查止门器是否工作正常e.窗帘检查窗帘轨道和拉杆检查窗帘是否有损坏检查百叶窗的操作检查功能室窗帘的遮光情况f.照明检查配电盘处的照明线路检查照明灯炮检查紧急照明检查逃生口的照明检查挂画的照明检查各处的电话g.家具检查椅子和沙发的状况检查橱柜，侧板和抽屉等检查吧台顶部，橱柜和架子检查桌子，桌腿装饰物等检查木制品并进行修饰定期保养管理房间前端区域典型项目－检查清单第31页/共46页定期保养管理

房间前端区域典型项目－检查清单

电话检查所有电话和电话线状况良好并且表面清洁同接线员通话检查电话等待指示灯能够工作确保有拨号音并且快速拨号功能被设置正确电气检查所有照明开关和调光器的操作和安全检查所有电源插座和通信插座操作和安全检查床边的照明操作，设备和灯罩的固定检查落地灯和台灯的操作，开关和灯罩检查所有电源插座是否安全和固定清洁烟感探头并检查其操作检查配电箱是否工作正常和安全小酒吧检查照明和通风镜子，镜框和架子门，铰链和把手冰箱操作－没有结冰堵塞、密封、清洁并且有内部照明木制品和台子经过修复状况良好所有抽屉和轨道工作正常电视检查遥控是否工作正常，是否所有频道都有信号检查电线是否固定在墙上、检查电视和PPV控制箱确保电线没有被旋转台损坏时钟走时准确电视固定在基座上面，旋转台工作正常广播电台调音准确第32页/共46页Step1DeterminewhichroomsaredueforCAREbasedontheCARE/Fideliocomputerprogramindicatingroomsthathavebeenoccupiedatleast90nights.Step2DirectorofEngineeringshouldchecktheCARETeamintotheroomsthataredueforCAREthatmorning.Theroomsshouldbecheckedinas“DayUseOnly”Roomsandcannotbeleftoccupiedovernightoritwillaffectoccupancynumbers.Step3PhonetheHousekeepingdepartmentthattheroomshavebeenCARE’dandarereadyforinspection.Roomsshow“cleanandinspected”inFidelio.Step4TheCARETeamshouldgotoFrontDeskandhaveDeskAgentchecktheCARETeamoutoftheroompriortoleavingthatday.ThisletstheFrontDeskknowthattheroomshavebeenCARE’dandarereadytoberented.C.A.R.E.TeamWorkFlowCleanAndRepairEverything清洁和修理所有设施第33页/共46页C.A.R.E.TeamchecksoutoftheroomspriortoleavingforthedayandinformsFrontDeskthatroomsarereadytobesold.Roomsnotcheckedoutofwillimpactoccupancy!DOEchecksC.A.R.E.TeamintoavailableroomsinthemorningthroughFidelio.RoomsareDAYUSEONLY.CheckC.A.R.E./FidelioComputertodeterminewhichroomshavebeenoccupiedmorethan90nights.C.A.R.E.Teamcompletes36tasksineachroom.NotifiesHousekeepinguponcompletionsoroomscanbeinspected.Noroomsoccupiedinexcessof90nightsavailableorhotelis100%occupied.C.A.R.E.shouldPMGuestroomCorridorsC.A.R.E.TeamCompletesRoomsInspectionReportandAmenityInventorySheetforeachroom.WritesWorkOrdersasappropriate.C.A.R.E.TeamCompletesCorridorInspectionReport.WritesWorkOrdersasappropriate.AnyroomswithdamageorincompleteworkshouldbeplacedinDNRStatusbyFrontDeskC.A.R.E.TeamWorkFlowC.A.R.E.工作流程第34页/共46页PERPETUALMAINTENANCEMANAGEMENT客房定期保养管理MONTHLYREPORT月度报告HOTEL酒店:DATE日期:

TOTALROOMS总计客房数:

No.COMPLETEDROOMSYEARTODATE:本年累计完成客房数：

QUANTITYREQUIREDPERMONTH:本月计划完成客房数：

DAILYQUOTA每日计划完成客房数：

ACTUALNo.COMPLETEDTHISMONTH:本月实际完成客房数：

No.OFROOMSINSPECTEDBYENGINEERINGMANAGER(MUSTBEATLEAST10%)工程部经理检查过的客房数（至少10%）：

第35页/共46页公共区域预防性维修移动，隔断通风，空调调光，照明视频，音响会议，宴会厅第36页/共46页

BARAREAPROCEDURESTANDARDCleananddisinfectunderbarareawithEcolabMicroQuat.Ensurethatallfruit,stirsticks,andotherdebrisisremovedfromfloorsinks.Checkallpipingissecure.Fixanyleaks.Allelectricalconnections,boxesetc.aresecure.CheckandpolishbartopanddisinfectwithEcolabMicroQuat.Ifmarbletop,useTask#12.Checkandtightenfootrailandpolishwithanappropriateproduct.Inspectcarpetaroundbarforwetness,stainsandcleanasneeded.Reportviamaintenancerequestanyadditionalrepairsneeded.Inspectallshelvingandstorageformissinghardwareorotherdefectsandrepairorreplaceasneeded.Allbarareaswillbecleanedanddisinfected.Allhardwareshelves,mirrorsandlocksareingoodcondition.ALLWORKAREASARETOBEMAINTAINEDINASAFEANDNEATMANNERATALLTIMES.酒吧区域第37页/共46页FOUNTAINSPROCEDURESTANDARDShutoff