青岛房地产项目营销策略报告洋房多层高层等

报告纲要1.大势&大市——宏观背景下的策略与目标

2.价值&机会——价值挖掘与机会寻找

3.定位&价值体系——项目整体定位与价值体系的落实

4.营销——营销与推广策略

5.保障——世联专业能力保障

形势研判1市场形势为何？市场形势下我们的应对策略及目标为何？第一部分:大势&大市全国市场形势研判一、二线城市市场表现青岛市场表现城阳市场表现固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势投资和出口是拉动自2003年开始的中国经济增长高潮的两大基本需求因素，而目前中国经济投资放缓、出口受阻。国家统计局6月12日公布最新统计，中国5月份消费者物价指数(CPI)同比上涨7.7%，后市的宏观调控压力依然很大。06年1月至08年5月中国CPI月度走势投资放缓、出口受阻、CPI高位运行、货币政策持续从紧，经济环境发生变化宏观经济政府继续加强政策调控，08年房地产市场政策导向将持续从严房企IPO募资不得用于买地

2008年3月20日，中国证监会有关人士表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。货币政策继续从紧，存款准备金率上调至16%中国人民银行1月16日宣布，从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；3月25日起，存款准备金率再次上调0.5个百分点；4月16日，国家统计局公布了今年3月份和第一季度的国民经济运行情况，备受关注的居民消费价格指数(CPI)3月上涨8.3%，1季度CPI总水平上涨8%。当天下午，央行宣布从4月25日起，为了继续落实从紧货币政策，上调存款类金融机构人民币存款金0.5个百分点。建设部副部长：居住用地70%来建五类房——东方今报

2008-01-23建设部副部长齐骥21日说，要加强住房有效供应，确保廉租住房等五类住房用地不低于居住用地的70%。《违反土地管理规定行为处分办法》——中国新闻网2008-06-18据国土资源部网站消息，《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行。国土资源部日前发出通知，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度。新土地出让合同增加开发商资金压力——土地一级开发网2008-06-12国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”这一新文本，被规定“自2008年7月1日起执行”。全国市场从成交量上看，各城市普遍萎缩，除上海外，北京、广州、深圳商品房竣工面积与商品住宅销售面积都呈下降走势，进入观望期；即使目前尚未进入调整的城市，我们认为也将陆续转入。中短期看，各个城市存在差异，珠三角已经进入拐点，量价齐跌。价格上看，个别城市有所下降尽管一线城市的市场表现并不相同，但是观望气氛浓厚，市场转淡的迹象明显全国市场二三线城市亦受到“9.28新政”影响，成交面积趋于稳定，除天津外，其他二线城市成交价格增幅下降明显；即使目前尚未进入调整的城市，我们认为也将陆续转入。中短期看，各个城市存在差异，珠三角已经进入拐点，量价齐跌。价格上看，个别城市有所下降二三线城市房地产市场亦受到“9.28新政”影响，表现为量平、价格增幅明显下降全国市场2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼市成交率仅为23.9%住宅成交面积与成交套数比去年最高点有所下降：07年青岛市住宅成交量小幅上扬，07年12月达到3775套，08年3月和7月销售量分别下跌至1681套和2115套，分别比最高点下跌55.4%和43.9%；2008年上半年成交率仅为23.9%青岛市房地产交易中心网上交易平台发布2008年上半年青岛楼市交易报告，报告显示青岛市上半年楼市总供应量72081套，总成交量17207套，成交率仅为23.9%；2008年1-6月份青岛市楼市总供应量和成交量成交率23.9%青岛市场08年以来青岛市内四区住宅成交量明显下降，除去四月份政策性住房大量供应的因素外，商品房成交量下降幅度超过65%2008年4月份市内四区住宅共销售2214套，是近几年青岛市内四区成交最大的一个数字，但其中政策房总计是1836套，占四区本月销售住宅总套数的比例超过80%！2008年1到7月份青岛市内四区商品房月均销售套数约400套，是07年后半年月均销售套数1200套的40%，降幅超过65%2008年1-7月2006.1月-2008年7月青岛市内四区住宅成交量情况青岛市场而同时2008年上半年青岛市商品房销售均价成交均价也小幅下挫，青岛追随一线城市进入淡市住宅成交价格比去年最高点下降26.4%：07年青岛市商品房均价出现震荡上扬，11月销售均价达到最高值6653元/平，之后震荡下滑，2008年5月达到点4892元/平，与最高值相比下跌26.4%；2007.7-2008.5青岛市商品房销售均价青岛市场市场在售项目销售速度出现较大程度下滑，各项目下降幅度均在50%以上，出现淡市特征表现销售速度下降：2008年市场在售项目销售速度比2007年下降较大幅度，各项目下降幅度均在50%以上青岛市场城阳房地产市市场投资额和和施工面积连连年大幅度增增长，但销售售面积五年来来一直小于施施工面积，供供给量远远超超过需求量城阳房地产市市场投资额近近年大幅度增增长，2006年达到73.6%的的最高增幅，，2007年年随有所下降降，但市场增增幅也达到61.9%；；但是，2005年以来，，市场年总销销售面积远远远低于总施工工面积，且有有逐年增大趋趋势，市场供供应过剩问题题日益严峻；；2008年上上半年城阳房房地产市场总总销售量仅28.07万万平，是去年年全年销售面面积的27.9%，市场总体消化化能力大幅下下降。城阳区2003年-2007年房地地产开发投资资额及增幅城阳区2003年-2008年供需需图城阳市场受李沧等区域域大规模拆迁迁和外来品牌牌开发商的带带动，07年年下半年城阳阳住宅市场销销售量猛增，，连续7个月月月销售超过过600套，，居全市之首首1、青岛市07年重点启启动的18个个旧城区和城城中村改造项项目主要集中中在下半年，，共拆迁2.1万户，但但针对拆迁户户的政策性住住宅尚未形成成大量供应（（去年全年青青岛市政策性性住宅供应量量仅1876套），这为为城阳市场的的住宅热销提提供了不少客客源，城阳市市场中的很多多客户为市内内四区客户2、集中在城城阳区的外来来品牌开发商商万科、宝龙龙等项目下半半年上市，带带动市场热销销3、全国房地地产市场热销销的大背景城阳区自去年年7月份开始始销售量大幅幅增加，到今今年1月连连续7个月销销售量维持在在每月600套以上，一一直居全市销销售量之首。。城阳区去去年下半年销销售量大增有有以下几方面面原因：2007年全年年各区住宅销售售套数2007.1-2008.7月城阳住宅成交量城阳市场2008年城阳阳市场销售速度度明显下降，上上半年整体销售售率只有13%，面临巨大的的销售压力2008年上半半年城阳市场销销售状况不佳在售项目总体销销售量为2570套，仅占总总体供应量的13%；市场单盘销售速速度均有较大幅幅度下降去年市场单盘销销售速度最高能能达到90套/月，今年单盘盘销售最高仅有有35套/月，，下降幅度达到到60%。客户上门量也有有较大幅度下降降市场调研期间，，各项目售楼处处上门客户均比比较少。宝龙去年的销售售额约为8亿，，今年至今为止止仅有2亿（1-7月份），，目前销售面临临着很大的压力力。——宝龙项目销售经经理万科一期共600余套，去年年开盘后的前五五个月基本就完完成了80%，，销售速度很快快，但是今年今今年开盘两个月月仅销售了40-50套。——万科魅力之之城销售代表市场在售项目07年与08年年上半年销售速速度比较城阳上半年整体体供应与销售情情况城阳市场城阳区目前可售售住宅面积和套套数占全市的比比例均超过20%，总面积供供应量全市第一一截止本月青岛市市全市可售住宅宅套数41322套，面积438万平米。。城阳区可售住宅宅套数为8412套，占全市市可售套数的五五分之一，与全全市其它区市相相比，仅次于胶胶南区；城阳区目前可售售面积约100万平米，占全全市可售面积的的23%。按照上半年城阳阳区消化量28万平米计算，，仅目前住宅上上市量就需消化化两年左右。区县住宅套数面积(万㎡)套数比面积比全市41322438.38市南区265129.776%7%市北区188921.245%5%四方区156215.254%3%李沧区192216.795%4%崂山区554468.3513%16%城阳区841299.9120%23%黄岛区386738.819%9%即墨市5526.751%2%胶州市000%0%胶南市881582.9421%19%平度市312531.468%7%莱西市298327.117%6%城阳市场城阳区目前在售售商业量50万万平米以上共八八千多套，供应应量占全市比例例的一半以上，，按上半年的消消化速度仅此存存量就需消化至至少3年城阳区目前在售售商业面积52万平米，占全全市商业总供应应面积109万万平米的48%；供应套数8385套，占占全市总套数的的71%。截止7月底城阳阳区共销售商业业套数426套套，面积10.28万平米，，按照这个速度度，仅目前上市市的商业量将消消化至少3年以以上。区县商业套数面积(万㎡)套数比面积比全市11729109.15市南区29711.483%11%市北区95713.158%12%四方区440.980%1%李沧区1542.951%3%崂山区1336.951%6%城阳区838552.5171%48%黄岛区1083.541%3%即墨市490.730%1%胶州市000%0%胶南市10238.869%8%平度市2363.292%3%莱西市3434.723%4%今年累计销售量（截止7.23日）面积10.28套数426消化速度面积1.47套数61消化时间按面积计算3年按套数计算11年青岛市各区市在在售商业量占比比（套数比）青岛市各区市在在售商业量占比比（面积比）城阳市场市区客户到城阳阳置业动力不足足，城阳未来仍仍以现有客群为为主，需求量增增长乏力青岛市区主动郊区化客户户置业区域集中中在王沙路板块块，多是看中城阳的的自然环境资源源和低密度物业业与其它两个片区区相比，城阳中中心区既没有强强势山水资源，，又没有价格优优势，且距离市市区较远，因此此，短期内城阳中心心市场很难吸引市区客客户前来置业，，客户数量基本不不会出现大幅增增加，中高端住住宅市场未来可可能面临一定消消化压力。青岛市区被动郊区化客户户多被李仓、四四方区旧城改造造类低价项目拦拦截，较少在城阳中心心区域楼盘置业业理想之城下王埠总建面：209万平未来开发建面：130万平拦截被动郊区化人口北溢王沙路板块主动郊区化人口城阳市场市场趋势——淡淡市到来，形势势严峻城市房屋及新建建商品住房价格格指数同比逐步步下降，价格正正在回归理性受“9.28新新政”影响，一一线城市成交量量总体呈下降趋趋势，成交均价价总体趋于稳定定“9.28新政政”对房地产市市场的成交总量量和成交均价影影响逐渐形成从从一线城市到二二线城市转移的的趋势房地产市场中商商品房成交量下下降幅度超过65%，价格小小幅下挫市场供大于求现现象明显，需求求增长乏力，面面临较大销售压压力全国市场一线城市二线城市青岛市场城阳市场“我总是这样样想：今天很痛痛苦，明天更痛苦，后后天很美好。但绝大多数的的人会死在明天晚上，坚持持、撑下去，随时准备明天天会有更倒霉的的事会发生，那那便可能看到后天的太阳了。”马云在淡市下开发商商应采取何种策策略选择？08年房地产市市场走势07年对房地产产市场影响最大大的是信贷紧缩缩政策，开发商商贷不到开发资资金，购房者贷贷不到按揭贷款款，导致市场成成交量大面积下下降，价格已经经有下降的趋势势。08年房地产市市场将继续执行行07年出台的的各项政策，主主要从土地、投投资、信贷、保保障房等四个方方面进行调控，，然而市场走出出低迷状态的关关键在于信贷政政策的放松，但但作为CPI治治理的重要市场场手段，在CPI没有出现明明显下降的状况况下，信贷政策策不可能有所松松动，从紧的货货币政策依然是是08年宏观调调控的主旋律。。08年我们将面面临两个确定性性和三个不确定定性：CPI如果持续上涨，政府出台更强有力行政政策无疑是确定的。一旦行政政策出台，市场一定会进入一段时间的“休克期”，这是确定的。确定性CPI是否还会上涨？还会上涨多少？什么时候达到最高？不确定什么时候出台强有力的行政政策？出台什么样的行政政策？不确定行政政策出台后市场将进入一段时间的“休克期”，这段时间有多长？市场将在什么时候恢复？不确定不确定性08年市场：确确定性和不确定定性开发策略建议：：现金流大于利利润08年营销策略略：在政府出台台强有力的行政政政策之前，适适应市场的期望望将价格一步降降到位，迅速销销售回收现金，，现金流为王，速速度大于利润追追求宏观调控下企业业可以采取的关关键行动：1.现金流为王。现金流大于利利润的开发指导导战略2.出货为先。价格速长期不不做价格领头羊羊，价格下降期期调整价格预期期3.策略定价。观望氛围浓厚厚的情况下，针针对不同产品策策略不同，低总总价产品与部分分豪宅产品仍然然有较强的价格格支撑保证市场快速销售前提下的利润最大化我们面临的核心心问题如何在严峻的市市场条件下实现现快速销售前提提下的利润最大大化？本体与市场2地块价值为何？？严峻的市场条条件下我们是否否存在机会？第二部分:价值值&机会区域价值分析地块本体价值分分析城阳房地产市场场分析城阳位于青岛市市胶州湾北岸，，拥有机场及大大量韩资企业，，GDP总量名列全市前列，，经济发展势头头良好城阳位于青岛市市市区北部,胶胶州湾北岸,距距青岛市区中心心35公里.全全区总面积553.2平方公公里，2007年末全区户籍籍总人口49万万区域价值12006年青岛岛市内七区GDP总量对比（（亿元）2006年，城阳GDP总量为400亿元，仅次于黄黄岛470亿元。06年城阳GDP增速为30.71％，仅次于黄岛岛31.06％。但从03-06年，城阳GDP增长处于加速发发展态势，前景景看好城阳经济济外向性性突出，，2007年利用外外资总额额达42.1亿美元。。06年青青岛七区区GDP增速对对比青岛流亭亭机场位位于本区区，新航航站楼投投入使用用后，旅旅客输送送和货运运能力得得到了进进一步提提升拥湾发展展战略将将使青岛岛北部成成为城市市新核心心，大量量高端产产业及城城市资源源的转移移将促使使城阳城城市化快快速发展展区域价值1青岛城市市空间发发展战略略：依托老城城，拥湾湾发展，，组团布布局，轴轴线辐射射，形成成一主三三副多组组团的空空间格局局城阳在此此规划中中被定位位发展国国家区域域性空港港，青岛岛商务会会展、旅旅游度假假基地、、出口加加工、高高新技术术、空港港经济区区的北部部副中心心出口加工工区和高高新技术术材料工工业园承承载加工工制造功功能，共共同构成成生产加加工区城市中心区区是城阳行行政、金融融中心，商商业、居住住氛围浓厚厚，城市建建设、服务务均已具备备良好基础础，有条件件打造成为为商务核心心区空港物流区区主要以物物流、会展展、贸易为为主导产业业，构成物物流贸易区区。未来青岛城城市格局发发生重大转转变，城阳阳凭借良好好的城市基基础设施建建设及核心心板块区位位，将成为为青岛城市市新一极区域价值1胶州湾北部部新城规划划市南、市北北：城市核心区区，商贸、、商务、行行政中心，，高档居住住区四方：城市蔓延区区、老工业区崂山：生态保护、、旅游区，，总部经济济区、城市市顶级居住住区即墨：休闲旅游度度假区，resort居住区区黄岛：港口、产业业聚集区城阳：空港，国际际产业区，，宜居新城城李沧：城市蔓延区区城市中低低档居住区区机场扩建基础设施建建设：2006年年城阳投入入32亿元元进行26项基础设设施建设工工程，内容容包括城市市道路整治治，旧村改改造、污水水处理厂等等多方面的的内容，随随着工程的的落实，城城阳城市面面貌得到显显著改观区域价值1区域价值：：城阳区位于于海陆空交交通枢纽，，近年来经经济飞速发发展，新一一轮城市发发展的重点点发展区域域，青岛未来增长新新一极，将发展成为为青岛市“城市副都都中心”地块位于城城阳区城区区东部，北北侧、西侧侧和南侧分分别临近市市政路，东东侧目前是是集贸市场场本体价值2本项目地块位置城阳区城区东部，青威路东侧，和阳路南侧占地面积132.32亩土地用途住宅规划容积率不大于2.0规划建筑密度25%绿地率不小于40%规划条件严格执行70/90标准和阳路崇阳路主要控制指指标青威路家佳源集贸市场本项目所在在位置属于于城阳区的的最核心地地段，交通通便利，周周边商业、、医疗等生生活配套设设施完备，，区域成熟熟度高本体价值2城阳核心城城区图距离项目北侧约约200m的正正阳路是城阳区区东西方向交通通主干道地块北、西、南南侧均临近市政政路，交通十分分便利城阳区人民医院院、利群商厦、、家佳源等环布布在四周，生活活配套设施齐全全周边城阳四中、、北曲中心幼儿儿园等教育配套套设施齐全★正阳路正阳路家佳源城阳人民医院家佳源立群商厦城阳区政府大润发奥港国际城阳四中北曲中心幼儿园园城阳区公证处城阳城区沿正阳阳路分布着城市市的政务金融区区、商业圈和休休闲区，本项目目位于城阳三大大商圈之一的家家佳源商圈内，，具有鲜明的城城市意向区海洋与渔业局劳动局市公安局城阳分局检察院法院大润发青岛国货家佳源★区政府海梦圆酒店怡情楼国际酒店正阳路农业银行工商银行政务金融区休闲区政务金融区三大商圈休闲区正阳路是区域行行政金融一条街街，沿线聚集了了大量的行政机机构和金融、商商业机构，形成成了城阳区的政政务金融区政务金融区呈样城区内已形形成公认的商圈圈主要有三个：：青岛国货、大大润发和家佳源源，本项目即位位于家佳源商圈圈内，具有鲜明明的城市意向三大商圈以世纪公园为代代表的区域已经经成为城阳的城城市休闲区休闲区本体价值2从未来的商业供供应来看，本区区域将成为新的的商业核心区，，带动本项目所所在区域成为城城阳发展轴心方方向本体价值2崇阳路路文阳路路长城城路路中城城路路青银高速青威公公路烟即高速速青烟公路308国道道宝龙城市广场春阳路路春城城路路华城城路路奥港国际北美休休闲商业街利群集团城阳购购物广场青特项目启阳国际东方城兴阳路路天一广场银盛泰商业未来供应正阳路路海都国际IMAGE时代代广场青岛国货商圈位于城阳城区西西侧，是区域最最早、发展最为为成熟的商业聚聚集区，但是未来已无商业供供应；大润发商圈位于城阳城区北北部、青岛农业业学院附近，商商圈主要依托中中联大润发购物物广场和住宅沿沿街底商构成，，是典型的区域商业中心；；家佳源商圈位于城阳城区东东部，未来周边边商业地产项目目集中，业态丰丰富，将成为城城阳新的商业核心区区。商业核心区将带带动本区域的快快速发展，成为为城阳发展轴心方方向商业核心区城阳城区商业地地产供应分布图图项目本体：本项目处于城阳阳区最核心地段，区域域成熟度高，交通便利，处于城市发展轴轴心方向上，是城阳都市气质代表性区域项目本体视角2市场形势回顾在严峻的市场形形势下，我们的的机会在那里？？2008年城阳阳市场销售速度度明显下降，上上半年整体销售售率只有13%，面临巨大的的销售压力城阳区目前可售售住宅面积和套套数占全市的比比例均超过20%，总面积供供应量全市第一一市场机会3供应量大销售缓慢目前城阳市场客户来源比较广广泛，客户层次丰富，，市场细分明显显市场机会-13客户来源置业动机产品形式需求面积总价承受能力城阳本地的私企老板多次置业客户，追求生活品质联排花园洋房140-160平米100-120万权力公务员企业高层普通公务员二次置业客户，改善居住品质多层小高层120-140平米50-80万韩资企业里面打工的鲜族人和韩国人城阳地缘的养老客户产业园内普通打工者刚性需求，首次置业多层、小高层90-110平米30-50万本地拆迁客户李沧来的拆迁客户投资客户投资小户型40-60平米30-40万高端中高端中端城阳本地的私企企老板权力公务员企业高层他们是……产品形式：联排排、洋房产品品质：体现现自己身份地位位的好房子；地段：在城阳的的最核心区置业业他们需要……他们出现在………青特汇豪景苑的的联排和洋房万科魅力之城的的花园洋房高端客户：购买买力80万以上上，关注地段、、产品形式和品品质孙先生私企老老板40多岁岁，孩子上学，平时时和老人住在一一起置业动机：多次置业，在市市南和城阳都有有房子，置业动动机为换房置业关注要素：：房子要好，到市里的车行行交通要方便，可以经常去市市里办事、购物物万科魅力之城销销售代表买这里的房子的的客户有一部分分是做水产、海海鲜批发的老板板；还有大企业业的高层；在这这里买房的客户户一是看中了花园洋洋房的产品（以前青岛没没有过洋房的的概念），另另外一个就是是看中了这里属属于城阳的核核心地段，对面就是世世纪公园流亭机场高管管，40岁岁左右置业动机：多次置业，市市内有房子，，在即墨也买买了一套别墅墅，不过因为为自己家庭的的原因不想去去住了，想卖卖掉。还想在在城阳买套房房子住置业关注要素素：距离机场近，，而且产品好好市场机会-13高端客户典型型置业楼盘———青特汇豪豪景苑位置城阳区城阳区德阳路189号规模占地113亩，建面12万平方米，其中住宅建筑面积9.9万平米。产品形式联排，多层洋房，小高层户型配比汇豪景园主力面积140-150平米，以3室2厅2卫为主销售状况洋房2007年6月开卖，现在基本卖完，均价8200元/㎡别墅被青特内部消化，均价16000/㎡，3期小高层目前尚未开盘消化速度多层电梯洋房主力总价110-120万，销售20套/月卖点水景坡地园林，绿化好，电梯洋房项目点评：目前城阳地区区价格最高的的楼盘，一期期推出的产品品是洋房产品品；联排产品品尚未推出，，但是已经内内部消化完毕毕社区内园林景景观打造较好好，也受到了了客户认可高端客户典型型置业楼盘———万科魅力力之城位置城阳区兴阳路（世纪公园北门对面）规模占地20万平方米，规划建筑面积38万平方米，总户数3300户左右产品形式多层、小高层户型配比花园洋房主力面积140-160平米，小高层户型有80、110、140等，主力户型为120-140，占一半以上，另有40-60精装修的蚂蚁工房销售状况一期共600余套，去年开卖前五个月基本就完成了80%；二期今年5月18日开始销售，蚂蚁工房售价6500-7500，一般多层售价为7200-7500，二期到目前为止差不多已售出40-50套卖点城阳区中轴线上，距离308国道很近,对面是世纪公园项目点评：位于城阳区核心地段，对面即城阳阳区世纪公园园，周边配套较好好首先把花园洋洋房产品引入入到城阳，产品力受到客客户的认可，一期花园洋洋房早已售罄罄普通公务员韩资企业里面面打工的鲜族人和韩国国人城阳地缘性养养老客户他们是……性价比：要求求较高产品品品质，而且价价格合理环境：看中社社区内的园林林绿化和外部部环境他们需要………他们出现在………宝龙城市广场场的多层和小小高层都霖美景的多多层和小高层层希尔景园的小小高层中高端客户：：购买力50-80万，，关注性价比比和环境都霖美景客户户严女士，50岁左右右客户信息：女女，50多岁岁，儿子已经经20多岁，，平时就自己己住置业动机：觉觉得李沧太乱乱了，当时购购买的时候主主要是考虑城阳的房子，未来来发展前景比比较好，环境也好；置业关注要素素：价格不要太高高；平时开车出出行，交通并并不是问题千禧国际村销销售代表韩国人、鲜族族人打工的人人居多，买房房爱扎堆，但但购买力并不不是特别强，如果认准了了一个项目，，大家就都在在这里买；他们买房挺看重小区环环境这块的，可能能是因为他们们要回国，希希望安全一点点就比较放心心吧在一些细节方方面，他们喜喜欢住电梯楼楼（一般是指指带电梯的小小高层或多层层），暖气希希望是地暖，，窗户也喜欢欢落地窗城阳客户李先先生，30岁左右，在在一个城阳事事业单位工作作了5年置业动机：已已经有一套房房子了，但是是面积太小，，住起来不太太舒服，所以以想换一套大大一些的。置业关注要素素：买房当然然是看重性价比，另外小区的园林环境一定定要好市场机会-13中高端客户典典型置业楼盘盘——宝龙城城市广场位置城阳区文阳路与长城路交会处（新天地旁）规模规划总建筑面积近70余万平方米，由50余万平方米的超大规模游乐主题shoppingmall和20余万平方米的国际高档住宅社区组成，共计1268户产品形式联排、多层、小高层户型配比主力户型面积从120㎡-130㎡多种户型销售状况起价:4980元/平方米，均价:5500元/平方米，复式起价：6000元/平米，别墅起价:8000元/平米，07年7月开始销售，住宅目前已经销售近70%，住宅大约还剩8万的体量。卖点城阳区中轴线上，70万平米的城中城。项目点评：大型城市综合合体项目，现现推售住宅产产品以小高层层为主中高端客户典典型置业楼盘盘——都霖美美景位置城阳区正阳东路与烟青路交汇处规模项目规划建筑面积40万平方米，项目共分为三期开发，目前开发为一期工程，建筑面积12万平方米，共31个楼座。产品形式有高层、小高层、多层、多层带电梯、联排叠加等多种建筑形式。多层5＋1、6＋1、高层11＋1、叠排4＋1、5＋1户型配比户型面积63－400平方米，二组团花半里为130-150㎡销售状况07年10月开始销售，小高层起价4000元/㎡，多层起价4200元/㎡，均价4400元/㎡卖点70米宽的景观绿化带配套2100平方米的星级会所，社区北部规划有一条名品商业街项目点评：自然环境资源源丰富，且临近城阳核核心区成为该该项目的最大大卖点。属于郊区大盘盘，总建筑面面积达到40万平米2007年销售50套/月，今年只有有10-15套/月，大户型消化较较慢；中高端客户典典型置业楼盘盘——希尔景景园位置长城路可和兴阳路交口西南角规模占地面积:35500平方米，总建筑面积:地上11万平方米建筑类型城市综合体，商业40年产权，共3栋楼组成，东西向波浪形酒店式公寓1栋，南北向商住写字楼1栋，和一栋4星级酒店（景园假日酒店）户型配比酒店式公寓（住宅）面积为130-140㎡销售状况4500元/平起价，均价4800，目前已销售近一年，370多套已基本售完。卖点区位、城阳最大的公园世纪公园配套住宅1层为商业，共约5000平；4星级的景园假日酒店。项目点评：韩国客户占到到10-15%，鲜族人占60%紧邻城阳世纪纪公园，环境境优势突出产业园内的普普通打工者本地拆迁客户户，李沧来的拆迁迁客户他们是……价格敏感：购购买力多在50万以下，，需求产品以以2房和小3房为主他们需要………他们出现在………林溪美地的多多层阳光馨苑的多层、、小高层中端客户：购买力力30-50万，，价格敏感型客户户，投资型客户关关注未来升值潜力力林溪美地销售代表表这里的客户主要是是城阳本地的年轻轻人为主，很多是是周边产业园里面面的员工城阳当地企业员工工赵女士，26岁岁，在城阳已工作作了3年置业动机：自己就就在城阳工作，就就想在工作地点附附近买一套住置业关注因素：有有钱当然会买大一一点的了，但是现现在还没有孩子，，只要能够两个人人住就可以了。李沧客户曲女士，，50多岁置业动机：，儿儿子20多岁了了，所以想为儿儿子购买一套结结婚用置业关注要素：：自己能够承受的的价格大概40万左右，面积最好大一一些，所以想买买4000块钱钱左右的市场机会-13青岛立群赵先生生这里的客户主要要是城阳本地的的年轻人为主，，很多是周边产产业园里面的员员工中低端客户典型型置业楼盘———林溪美地位置城阳区青岛农业大学西侧，虹子河北岸规模地块总规模约30万平方米，首期约12万平方米，是城阳大学区稀有的中小户精品社区。产品形式多层中小户型户型配比主力户型90——110平米，基本都是两居销售状况2008年4月开盘，起价:3969元/平方米卖点蕴含传统园林和现代园林的精华，将现代化的生活要素与原生的自然景观及人文气息在心灵构思下形成完美相融的园林景观体系。配套完善的教育配套；大润发购物广场近在咫尺、农贸市场就在家门口，十分钟生活圈内项目点评：这个项目的客客户主要是以以城阳本地的的年轻人为主主，刚性需求求本地拆迁户购购买也多为替替子女购买户型小，总价价低中低端客户典典型置业楼盘盘——阳光馨馨苑位置城阳区南临正阳路，距离城阳区中心仅10分钟车程，北临双元路规模总建筑面积8.3万平米，总户数63。产品形式多层小高层户型配比90——118平米，2房和3房居多销售状况均价:2900元/平方米，销售速度达80套/月卖点价格优势明显，交通生活配套也较为齐全配套临近南万小学，南万中学。银行机构，通讯机构，建设中的17000平米南万商贸城项目点评：本项目是城阳阳地区的限价价房城阳销售速度度最快的楼盘盘平均80套/月客户以首次置置业的年轻人人为主，多是是周边产业园园的普通员工工他们是……他们出现在………中端客户（投投资客户）：：购买力30-40万，，关注未来升升值潜力市场机会-13万科蚂蚁工房房看好城阳的投投资者，有本本地人，也有有市内四区的的人他们需要………投资客户：未未来有升值潜潜力，小户型型产品青岛立群财务务主管赵先生生，30多岁岁置业动机：，，觉得城阳未未来有发展前前景，买一套套投资不错置业关注要素素：一定要有升值值潜力，面积不用太太大，要不然然资金方面受受不了户型配比蚂蚁工房户型面积40-60平米销售状况今年蚂蚁工房推出了96套，目前已售出40-50套卖点城阳中心地段，未来有发展潜力，万科产品品质较好，且户型面积小，总价低高端产品、低低总价产品目目前市场表现现最为突出，品质改善及及刚性需求为为市场最主要要需求力量万科魅力之城城0102030403000元4000元5000元6000元7000元8000元宝龙城市广场场都霖美景5060林溪美地汇豪景苑华鹏馨苑盛世民生花园园奥港国际希尔景园弘通漫城城销售价格与与销售速度度图销售速度单位：月/套销售价格单位：元/平7080阳光馨苑25套/月月在售项目户均面积（平米）户均总价（万元）万科魅力之城12088宝龙城市广场40、16035、96都霖美景14060阳光馨苑11434林溪美地8836汇豪景苑166108华鹏馨苑10652盛世民生花园10352奥港国际9547希尔景园12071弘通漫城11762阳光馨苑凭凭借绝对价价格优势，成为市场场销售最好好的楼盘；；其他楼盘中中，销售较好的的希尔景园园、宝龙城城市广场、、万科魅力力之城均为为城阳中高高端楼盘市场机会-23商业供应量量大且同质质化严重，，以“超市市+百货””为主，城城市休闲娱娱乐设施缺缺乏市场机会-33名称业态定位宝龙城市广场主题商业、超市百货启阳国际百货利群购物广场超市、百货青特上豪广场商业、酒店、写字楼海都国际商业、写字楼IMAGE时代广场餐饮、写字楼、公寓银盛泰商业、金融配套东方城酒店、休闲商业街天一广场二期-奥港国际北美休闲街休闲商业街名称规模业态介绍凯屋餐饮娱乐3600平米餐饮，ktv星之盒KTV娱乐中心5000平米Ktv，迪吧，酒吧金色夜宴3000平米左右多瑙河国际酒店的配套娱乐休闲场所城阳颜容堂美容会所——大型美容连锁机构飞特尼健身俱乐部3200平米高档次大型专业健身俱乐部城阳市民访访谈：城阳的娱乐乐场所？挺挺少的！好好像有几个个洗浴中心心和KTV，这种地方方本地人很很少去，像像KTV包间一晚上上都是800、1800的，里面很很乱，一般般只有韩国国人会去。。城阳市民访访谈：海梦园的KTV还不错，有有1折卡，有时时候几个朋朋友会一起起唱唱也不不错。商业供应城市休闲娱娱乐设施定位与策略略3发挥自身价价值，利用用市场机会会，制定达达成目标的的发展策略略与定位第三部分:定位&规规划项目发展战战略项目定位项目规划构构想我们的目标标：现金流流为王，快快速销售我们的价值值：青岛城城市副都心心之核心，，最能代表表城阳都市市精神之地地我们的机会会：客户层层面丰富、、来源广泛泛；两极客客户表现活活跃；我们的开发发策略………我们的开发发策略———抓住每个细细分市场，，建立精确确对位各层层客户需求求的复合产产品体系；；充分发挥挥项目区位位价值，通通过创新规规划及产品品、特色配配套构建项项目核心能能力。策略一：多多元复合产产品扩大客客户覆盖面面，实现快快速销售策策略二二：产品创创新、规划划创新及特特色配套展展现项目都都市精神价价值整体定位NewUrbanCentralBlock容纳都市生生活，领航航岛城未来来——新都市市：充满活力的的，配套齐齐全的——中央：处于领导地位的的，示范性的——街区：空间丰富的，多多元复合的新都市中央街区区新都市：蓬勃生长的活活力城市的生命力渗渗透到每一栋建建筑的角落活力意味着发展展与前景新都市：在转身回家的的一刹那便捷的交通完善的配套五分钟生活圈区域中央树立区域标杆形象，城市发展风向向标交流中央可效仿，但不可被超越。Block新鲜体验我们给这座城市市带来的不仅仅仅是一个住宅小小区，更重要的的是邻里街区：私享与共享的平平衡功能空间：从社区到城市，，没有局促多元的产品多元的人群多元的生活Block新鲜体验我们就是这样一个区区域的新兴代表我们走在青岛进步的的前沿我们示范城市发展的的未来客户定位：客户户层全覆盖，高高端为核心，中中端为重点购买意愿支付能力鲜族人、韩国人人私营企业主权力公务员本地拆迁客户产业园员工企业高层高低高核心客户重要客户核心客户来源：：城阳本地的私营营企业主权力公务员城阳本地企业、、韩资企业以及及机场的高层管管理人员重要客户来源：：普通公务员地缘养老客户鲜族人、韩国人人拆迁客户普通公务员地缘养老客户市区拆迁客户产品策略及定位位：产品多元化化；高端产品低低密化，中端产产品实惠化；物业类型建筑面积（平米）目标客户策略户型面积（平米）叠拼洋房17272左右10%左右城阳本地的私企老板权力公务员企业高层标杆产品，但成本较高，通过控制面积控制总价160㎡四居超空间多层25909左右15%左右普通公务员韩资企业里面打工的鲜族人和韩国人次主力产品，以舒适、实用为原则，避免华而不实130-150㎡三居情景小高层112271左右65%左右城阳地缘性养老客户产业园内的普通打工者本地拆迁客户，市区拆迁客户主力产品，在功能齐全的基础上，尽量紧凑、实用90㎡三居110㎡三居80㎡两居都市单元17272左右10%左右投资客补充产品，以紧凑小户型降低纯商业物业的销售风险，并迎合投资需求50㎡一居70㎡两居总计172725（其中商业面积10000平米）新都市主义3第三部分:价值值体系——规划及产品品建议新都市主义（Newurbanism））缘起……新都市主义（NewUrbanism）是是指上世纪80年代晚期美国国在社区发展和和城市规划界兴兴起的一个新运运动。其宗旨是是重新定义城市市与住宅的意义义和形成，创造造出新一代的城城市与住宅新都市主义（Newurbanism））主张……让城市自然化，，让自然城市化化回归城市中心，，人与自然和谐谐多样化的邻里社社区新都市主义倡导导一种生活以人为本，建设设新社区适度开放的空间间复兴传统的现代代新都市主义（Newurbanism））与本项目本项目处于城阳阳区最核心地段，区域域成熟度高，交通便利，处于城市发展轴轴心方向上，是城阳都市气质代表性区域让城市自然化，，让自然城市化化回归城市中心，，人与自然和谐谐适度开放的空间间多样化的邻里社社区……新都市主义价值值主张打造代表城阳发发展方向的新都市中央街区区价值体系新都市中央街区区价值体系新都市

中央街街区

价值体系系创新价值示范价值规划空间Block街区区三级商业都市价值建筑叠拼洋房高层与小高层朝空间多层三度空间丰富天际线/外外立面规划3-1第三部分:价值值体系新都市中央街区区价值体系BLOCK街区三级商业业体系规划创新新——Block街区区Block街区区关键词词：1、BLOCK（街区区）：是是城市中心其最最基本的的活动空间间单位，几个BLOCK集中中在一起起就成了了CITY。2、由封闭到到开放：开放的的规划，，赋予多多种功能能，强调调街道的的作用，，注重街街坊邻里里的沟通通3、交流、共共享：BLOCK不不是被围围墙圈起起来的一一个封闭闭的独立立体，，而是是成为与与城市机机理融合合、与地地域文化化相传承承的生命命体。街区强调调的是由由一种开开放式的的空间营营造出一一种人文文的关怀怀，是人人们相互互交流的的良好平平台。４、便利：BLOCK街区提提倡的首首先是生生活的便便利性，，商业业、休闲闲、居住住多功能能融合BLOCK街区区设计理理念是20世纪纪中期兴兴起的一一种全新新的社区区规划理理论，Block街区区的概念念来源于于美国，，BLOCK是是5个英英文单词词的缩写写:B－－Business(商业)、L－－Liefallow(休闲闲)、0－0pen(开放)、C－－Crowd(人群)、K－－Kind(亲亲和)。。BLOCK是是居住和和商业的的集中融融合。Block街区区：Block的大大小美国几个个大都市市的城市市肌理研研究表明明合理的的Bolck大小为为200ft*200ft,即占占地3500-4000㎡左左右Block街区区：Block与围围合每个BLOCK内基本本由一到到两个庭庭院做成成，庭院院具有多多种围合合方式，，或是全全围或是是半围，，庭院之之间形成成自然的的“巷””，BLOCK之间形形成“街街”围合Block街区区：对内围合合、对外外形成街街区Block围合形式式有利于于形成组组团内部部封闭，，保障私私密性。。并形成成组团之之间有效效区隔。。作为Block边界的小小高层产产品可布布置底商商，符合合项目商商业规模模较大的的要求。。底商形式式有利于于形成街街区商业业氛围，，同时营营造出组组团之间间的公共共空间，，与封闭闭的Block组团形成成空间层层次性。。Block街区区：Block之间间开放性的的交往空空间：社区由一一条贯穿穿南北的的景观休休闲步行行街（斜斜轴）分分隔成相相对独立立又紧密密联系的的各大生生活社区区。社区之之间采用用街区网网络布局局的方式式，营造造丰富浪浪漫的交交往、休休闲、娱娱乐环境境Block街区区：Block之建建筑从建筑形形式上突突出开放放、自由由、开拓拓精神，，高低错落落、起浮浮有秩。从建筑筑设计上上注重居居住建筑筑的生活活氛围的的塑造，，体现简简洁、舒舒适、品品质为先先，讲求求建筑的宜宜人尺度度，关注建建筑细部部的品质质感，以以构筑和和谐的““生活街街区”。。Block街区区：Block之建建筑私密性的的居住空空间：组组团形成成相对独独立的居居住空间间，以创创建和谐谐的邻里里关系和和私密的的居住空空间。Block街区区：Block之入入口私密空间间与共享享空间之之间的转转换本项目Block计划划青威路崇阳路和阳路Block边界界市政道路路商业街叠拼洋房房超空间多多层情景小高高层都市单元元（高层层）入口产品排布布：最西西北角入入口处是是两条市市政路交交叉处，，昭示性性好，排排布高层层可鲜明明体现本本项目都都市划特特色多层产品排布在地地块东南侧，小高高层排布在其左侧侧和后面，避免产产生采光问题叠拼洋房是本项目目标竿产品，与洋洋房产品排布在一一起，有利于形成成整体低密度意向向，排布在东北角角私密性好，避免免排布在中间产生生被俯视的感觉城市级商业以特色商业街体现特色商业休闲中心心设置在主入口位位置，交通便捷、、昭示性强。采用内街形式，减减少快速路的影响响。设置集中性休闲中中心Themeroom，形成整个商业街街的视觉点和高潮潮三层级商业之城市级商业ChineseShophouse构成要素院+街：主街/里里弄（次街）/院落街名动感、趣趣味/生生活/参参与性步行系统统标志点景观元素素/体验验点核心交汇汇点（ThemeRoom）三层级商商业之城市级商商业ChineseShophouse——适合人体体尺度以以及与周周边环境境相结合合的小规规模体块块组合而而成的院院落空间间，使街街区生动动活泼交流平台台——体块相互互错落，，形成了了丰富的的空间层层次，同同时形成成交流平平台与体体验点商业街采采用两层层为主，，局部三三层的建建筑形式式院+街：：里弄（（次街））/院落落三层级商商业之城市级商商业针对城阳阳地区娱娱乐休闲闲设施的的缺乏，，本项目目商业街街利用山山墙和屋屋顶结合合商业业业态，营营造出攀攀岩墙/滑板道/漫跑径/迷你golf等时尚动动感的体体验点动感、趣趣味/生生活/参参与性景观元素素/体验验点X.Game攀岩篮球慢跑径跑鞋店果汁吧漫跑道小型剧院/餐馆迷你golf三层级商商业之城市级商商业ThemeRoom（主题题区)ThemeRoom延续了““ChineseShophouse”(商业街坊坊)的建筑形形式，将将街道引引进了建建筑体内内，创造造尽可能能多的沿沿街店面面，营造造更丰富富的空间间“ChineseShophouse”在体量与与色彩上上与轴线线商业的的其它建建筑相呼呼应，而而在建筑筑风格上上却独树树一帜核心交汇（（ThemeRoom）三层级商业业之城市级商业业社区商业全全部采用一一层底商的的形式，并并分组团集集中布置，，形成邻里里商业街。。即可以打打造组团间间的共享空空间，又可可作为组团团间的区隔隔，人车人人流，打造造步行商街街。三层级商业业之社区级商业业三层级商业业之组团级商业业邻里商业街街重在经营营业态之间间搭配，能能全面满足足社区需求求。在经营营方式及店店面装修方方面也需要要统一要求求，与社区区建筑体风风格相协调调。建筑3-2第三部分:价值值体系叠加洋房超空间多层情景小高层都市单元新都市中央街区区价值体系青特汇豪景苑———电梯洋房青特汇豪景苑青特汇豪景苑一一期推出了电梯花园洋房，电梯入户的概概念得到了客户户的认可；洋房房产品目前已经经基本售罄数量多层花园洋房共230套户型面积90-200平米（140-150的为主）价格均价8200元/平米卖点电梯花园洋房、园林销售情况2007年6月份开盘，平均销售速度20套/月左右，目前已基本售罄－洋房产品－客户刘先生，40多岁，企业业高层：来这里有一见钟钟情的感觉，房房子确实好，4层楼还带电梯梯，不用爬楼了了，园林也不错错万科魅力之城———情景花园洋洋房万科魅力之城万科魅力之城是是城阳市场上第第一个将花园洋洋房引入的项目目。产品是万科科经典的情景花园洋房，，从入户方式、外外立面、露台等等多方面体现出出了高品质，但但洋房产品数量量少，已售罄数量花园洋房共192套户型面积130-200平米价格均价7600元/平米，总价100-160万卖点城阳的第一个花园洋房产品；产品品质高销售情况2007年5月份开盘，平均销售速度30-40套/月，目前已售罄－洋房产品－业主王先生，35岁，私营业业主：我觉得城阳的房房子就万科这里里做的还不错，，别的什么洋房房都不行。这里的洋房一看看就给人一种豪豪华、奢侈的感感觉，很不错本项目花园洋房房发力点：做足足产品力本项目的花房产产品发力点：做足品质感，体体现洋房的别墅墅化特色万科和青特花园园洋房的产品品品质受到客户认认可市场竞争洋房客户注重产产品品质客户敏感点－洋房产品－洋房产品做足品品质感，体现洋洋房的别墅化特特色

力的三种种方法－洋房产品－1、以绿城产品品为代表——““花园化洋房””路线２、以万科情景景洋房系列为代代表——“情景景化洋房”路线线3、以万科宽景景House为为代表——“叠叠拼化洋房”路路线上承多层产品将平层空间变化化做到极致下启类低密度产产品“花园化洋房””通过规划布局局和景观的打造造凸现其产品特特色总体规划采用江南围合式式的布局方式，，通过大规模的的中心花园和组组团规模绿地、、宅间绿地和蜿蜿蜒曲折的水系系，营造具有两两级规划体系的的江南小镇意象象以2万平米中中央水花园统统领社区景观观，通过道路路景观系统贯贯通各组团花花园，构成多多层次、组团团化的景观布布局体系南入口架空栋栋的北立面平平齐，一层挑挑空为停车库库，一楼住户户可穿过停车车库直接绕到到南庭院入户户，其他住户户需绕行停车车库入户，南南立面为花园园露台层层退退设计；一层可由南庭庭院入户，二二层以上均由由南楼梯入户户；二层退台为一一层阳光房顶顶，长3.9米，三层退退2.6米，，四层退1.3米北入口转角栋栋的北外立面面为平齐，中中间设置楼梯梯；花园露台台层层退设计计只表现在南南立面；一层可由南庭庭院入户，二二层以上均由由北楼梯入户户；二层退台为一一层阳光房顶顶，长3.9米，三层退退2.7米，，四层退1.7米“情景化洋房房”通过功能能空间的变化化凸现其产品品特色“叠拼化洋房房”以产品鲜鲜明的别墅化化意向吸引客客户宽景house五大价值值点：1－2层均有地下室室附送独特的露台空空间丰富的建筑形形态气派的横向客客厅豪华的顶层套套房abcde结合本项目自自身特点，建建议以3+1宽景House产品取取胜市场花园化洋房与本项目本体体条件、规划划特点不符合合情景化洋房市场上已有万万科产品，如如直接模仿容容易产生市场场风险叠拼化洋房市场上尚未出出现；产品具具备鲜明的别墅化化意向，品质质感强宽景house的种种价价值点能提高高对客户的吸吸引力，比普普通的多层产产品更易销售售选用宽景House的原原因原因一市场产品稀缺缺情况下，创创新物业带来来的吸引力原因二解决对大户型型、别墅类产产品有需求但但受总价限制制的客户需求求原因三宽景House能增加户户数，降低1－2层的总总价区间，所所以优于叠拼拼别墅产品。。产品从舒适适三房到舒适适四房，面积积从145平平米-200平米不等。。大面宽户型高附加值舒适性与人性性化低总价类别墅叠拼化洋房设计要要点——一层的的下沉式私家院落落/半地下层/阳阳光房庭院入户/多景式式情景房从入户花园走到一一楼地下室地下室是附送的，，面积也很大，可可以分影音室和书书房地下室半围合庭院叠拼化洋房设计要要点——二层附送送地下室与大露台台通向地下室的楼梯梯露台二层：附送露台/地下室室明厨明卫方正实用叠拼化洋房设计要要点——“3+1层”豪华套房送露台空中花园顶层附送阁楼三层复式结构：复式结构4个露台独立主人套房客厅挑空强调亲情化邻里住住区模式——多元元性的建筑营造有有生命力的城市，，创新而又个性化化的居住空间设计计，更赋予社区丰丰盛内涵超空间多层产品：：多层产品创新，，舒适，实用为主主设计元素关键词：：天井院落吹拔连廊平台坡顶生态城阳市场中供应的的主流产品户型以以90-110平的两居以及120-140的的三居为主，90平米以下产品供供应量较少－－小高层高层市场在售项目两居主力户型：90-110平米市场在售项目三居主力户型：120-140平米市场在售项目四居主力户型：150-170平米07年至今城阳区区住宅销售的户均均面积为110平米目前城阳可售住宅宅面积8670套套，其中100平平米以上的住宅占占比为58%，100平米以下户户型占比仅为42%。本项目高层层和小高层层发力点：：创新户型型，送足实实惠1。本项目目受到“90/70”规划条条件限制，，结合市场场现状，本本项目高层层和小高层层产品的发发力方向之之一为如何何将90平平米以下小小户型做好好做精？2，购买高高层和小高高层的客户户注重性价价比，所以以本项目高高层和小高高层产品的的发力方向向之二为如如何体现实实惠？市场主流产产品，大户户型产品居居多市场竞争高层和小高高层客户注注重性价比比客户敏感点点“90/70”政策策限制条件创新小户型型面积赠送创新户型推推荐：舒适适型90平平米产品89.34平米，2室2厅63.42平米，1室1厅90.67平米，3室1厅户型设计合合理，空间间利用率高高，1梯2户居多，，且没有大大户型产生生90平米3房南北通通透，非常常舒适远洋一方13号楼－－小高层高层创新户型推推荐：90平米以下下小户型组组合的合理理安排86平米的的建筑面积积得以充分分利用，3室2厅附附送入户花花园和大阳阳台中间60平平米的2室室户型也可可以实现良良好通风90平米3室2厅60平米2室1厅整个楼层空空间利用率率高，实现现了全部是是90平米米以下的小小户型86平米3室2厅郑州橄榄城城2号楼－－小高层高层创新户型推推荐：90平米面积积得到充分分利用户型C1C1反B1反B1面积89.589.588.988.9居室3房一厅3房一厅3房一厅3房一厅全部户型面面积都接近近90平米米，而且全全部是南北北通透的3房，做到到了空间的的充分利用用－－小高层高层创新方式赠送方式实用指数适用性创新指数市场接受度阳台赠送一半面积适用各种产品露台赠送全部面积适用各种产品入户花园赠送一半面积适用各种产品内庭院赠送一半面积适用各种产品凸窗赠送全部面积适用各种产品夹层赠送全部面积适用投资型产品复式赠送部分面积适用高端产品阳光房赠送部分面积适用各种产品花架赠送全部面积适用各种产品送足实惠：：常见面积积赠送的方方式：结合合本项目情情况，可选选择其中5种方式－－小高层高层高层与小高高层赠送面面积方式1：赠入户户花园入户花园提提供入口缓缓冲空间，，引入更多多室外空间间，提高产产品舒适度度。方式：赠送一半面面积高层与小高高层赠送面面积方式2：露台奇偶层送露露台，赠送送全部面积积退台送露台台方式：赠送面积高层与小高高层赠送面面积方式3：阳台阳台结合客客厅或主卧卧布置，增增加宽敞感感，赠送一一半面积。。阳台赠送方方式1阳台赠送方方式2进深不大于于0.6米米的不封闭闭阳台不计计算建筑面面积，赠送送全部面积积高层与小高高层赠送面面积方式4：凸窗凸窗增加了了室内可使使用空间和和视野开阔阔感，但赠赠送面积较较小。方式：赠送全部面面积高层与小高高层赠送面面积方式5：花架花架功能解解构：承载体，支支撑作用；；介于“虚实实”之间，，非完全意意义上的封封闭；同样，能够够限定空间间；原创都市单单元：高层层里的弹性性住区都市单元：：以40-50㎡为一个模数数的可自由由拼合的弹弹性住区（（高层）个性的风格格与丰富的的色彩，充充满城市活活力与现代代创意。布置在市政政主干道东东侧，起到到展示功能能。原创都市单单元出现在在高层产品品原创都市单单元可变性住宅宅体现都市市多变、无无限可能的的生活+=+=+=oror单一的组合模式→具有可变性住宅（flexhousing）模式……以“40-50平米””一个模模数原创都市市单元都市单元元户型设设计拥有有可变性性与适应应性的特特点，满足不同同客户的的需求：：生意人人、鲜族族人、产产业工人人、投资资者………空间3-3第三部分:价价值体系CityFaceCityWalkCityGarden丰富天际线新都市中央街街区价值体系系社区主入口、、入口广场以以及特色商业业街共同组成成了社区的城城市级公共空空间，形成区区域名片入口主广场通通过大面积的的喷泉、绿地地等立势，营营造景观效果果，吸引注意意力CityfaceCityface社区主入口———市民广广场Cityface社区主入口———特色商商业街在社区主入口口处设置具有有鲜明特色的的商业街，吸吸引人流，打打造区域名片片Citywalk：通通过社区主干干道形成的社社区公共空间间社区级公共空空间社区级公共空空间包括社区区商业、学府府商业、社区区的道路系统统、会所以及及社区级集中中绿地或者社社区级绿轴Citywalk：邻里共享绿地地的设置，居居民可自由漫漫步其中，并并形成了良好好的交流场所所选择部分开敞敞绿地设置业业主共享绿地地，由业主亲亲自管理维护