华豫溪谷年度营销计划课件

2012年年度营销计划2012.01.27《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility《破除盲区－打开销售玻璃门》

华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility写在前面－

观景气起伏，须知兴替；鉴项目脉动，应明得失－－自华豫溪谷入市以来，经历潜销乡镇、高调公开、追捧排序、定价挤退、勉保认购转而等候工程面貌显现、期待道路改造启动；市场反应从热趋冷、推广节奏由快变慢、开发气势自强换弱，再再历心；今面对关键的2012年亟待投资、营建、策划、营销、售服、财会等方方面面各相关人凝聚共识、更正误区、完善计划、确实执行；以完成销售回款为核心、达成阶段目标为使命、全员全力投入。其中前提要求：分工执行有所据、图纸文书有所本、效率时控有所管、全体参与人员必须克服困难，对于岗位工作责无旁贷，齐心戮力以赴务必确保：

销售600套、回款20000万以上2012年华豫溪谷南地块累计完成华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility审时度势－

华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility审时度势－

□东亚新华地产营销中心总监贾玉鹏：在限购、限贷的背景下有购房资金和资格的那部分人是固定的，就像一个蛋糕一个开发商切走一部分就少一部分，早行动的开发商将最容易得到购买力青睐而后动的开发商将面临更残酷的竞争与压力。□远洋地产北京区域事业部副总胡宇宙：根据政府表态以及中央经济工作会议，2012年的政策基调已经相对比较清晰，在调控的大前提下，明年上半年仍会有价格下行的压力，但是随着市场发展，下半年成交量将会渐趋稳定。□链家地产副总裁林倩：房价尚未合理回归，随着2012年调控的不放松，仅从压缩价格泡沫来看，房价存在15%至20%左右的下降空间。”而针对调控过程中部分刚需群体被误伤的情况2012年调控政策将继续从严的基础上出现一定的微调，减轻刚需负担。□国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌中国房地产市场价格涨幅过大，不要对房价大幅度恢复周期反弹抱有幻想，房地产要走向健康发展方向，就是买房子是为了住，政府要坚决打击投资投机华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility审时度势－

□泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男持续两年的有史以来最严厉房地产调控，上半场的主旋律是“控”不是“调”，，以行政命令替代经济手段，虽不得已而为，形式上却简单粗暴，后遗症不少。调，无疑将是下半场的关键字，也值得市场期待。不过调不意味着变，中央“让房价回归到合理水平”让开发商丢掉幻想，学会以调求生存、求发展。□首创置业董事长刘晓光：2012年中国房地产市场的情况将更加严峻，3月楼市或将迎来冰点时代，而且整个房地产格局也会发生更剧烈的变化。不过，楼市寒冬也为许多房企提供了转型的机会。□伟业我爱我家副总裁胡景晖：目前市场供大于求的状况非常严重，即使放开一些需求，不会引起房价大幅反弹2012年的房价在前两季度应该会是稳中有降的态势，交易量有望出现回暖。□SOHO中国董事长潘石屹：现在这个持续的低迷，房地产的价格和成交量在降低，市场上是买涨不买跌，在降价的过程中，成交量是比较低的，大家在买房时，要再观察一阵，再等等吧。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility审时度势－

□今典集团董事长张宝全：中国房地产暴涨的时代已经过去了。2011年是中国房地产非常重要的转折点，从2012年开始，中国房地产基本上将进入平稳、稳定的状态。一线城市房价将会稳中有降，而二三线城市或许稳中有升。中央经济工作会议结束后，即便是货币政策有相对宽松，也不会引起房价暴涨。现在房地产市场是由市场和政策共同作用决定的，市场占60%，政策占到40%

□万科集团副总裁毛大庆：现在的各地楼市调控政策未来会发生变化，不同城市会发生各具特色的微调，今年房地产市场的问题在于“补课”，赶紧弄出保障性住房1000万套的数字，赶紧把这些事有一个眉目，这个是2011年的状态，但是如果到2012年还这样，恐怕有点“毛病”了。房地产调控的背后是区域经济发展畸形带来的，未来半年很难期待房地产增长。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility审时度势－

□关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段逐步退出创造条件，促进房地产行业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策、过去几年土地供应量大、开工面积高的二线城市可能面临更大风险，沿海三四线城市因经济基础较好有更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility温县市场－

□土地行情：拍卖日期2011.04.22地块位置华豫溪谷南地块土地用途居住土地面积64101.1㎡成交价5800万元出让年限70年受让人李加福楼地价603元/㎡容积率1.5拍卖日期2011.04.22地块位置华豫溪谷北地块土地用途居住土地面积64319.2㎡成交价5900万元出让年限70年受让人李加福楼地价508元/㎡容积率1.8华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility温县市场－

□土地行情：拍卖日期2011.10.21地块位置温泉镇东梁所村东土地用途居住土地面积12130.85㎡成交价1860万元出让年限70年受让人王素苹楼地价958元/㎡容积率1.6拍卖日期2011.09.01地块位置黄河路北、司马大街东土地用途居住土地面积9727.1㎡成交价3270万元出让年限70年受让人王广超楼地价1345元/㎡容积率2.5出让日期2011.06.15地块位置人民大街北段(原面粉厂)土地用途居住土地面积15315.8㎡成交价2504万元出让年限70年受让人太平盛世置业楼地价711元/㎡容积率2.3华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility温县市场－

□商品房售价：华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility温县市场－

□2011年准销量概估：华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility温县市场－

□客源分化两级、中产阶级取舍观望：

高端产品（2700-3000元/M）面临阳光名苑、家天下、太极名苑分食市场

低端电梯多层（2100-2300元/M）有春城名家、梁园新天地低价入市。

低端普通多层（1600-1900元/M）有温泉新城、梁园新天地破坏市场行情。□置业消费意识抬头：

消费观念由价格取向缓慢向价值取向偏转、非法预售惯例逐渐受到质疑，预售

商品房品质认同向（准）现房倾斜。□耳语传播仍是主要推广关键：

群聚与圈层效应明显、大面积信息传播必须仰赖人际关系渲染、品牌形象取决

于项目可视度与美誉度。□不降价承诺逐渐定调：

各项目成本结构不具备降价销售条件；温泉新城、梁园新天地诉求降价退差价□优惠空间越趋放大：

各项目价格策略明升暗降、春城名家5万抵7万、阳光新城复式现房直降80000

元、家天下二期4%+现金礼包华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility破除盲区－

保民生促增长稳定合理发展发地产行业限制压抑房地产市场投机投资炒作行为引导房价不理性高涨城市房价合理回归采取信贷紧缩政策并逐步引导利率提高采取限购限价措施并执行个别差异税赋商品房市场成本不够透明存在投资暴利房价收入比差距严重进而打击置业信心购房门槛与取得成本提高造成退市观望等候政府更严厉调控杜绝地产开发暴利等候开发商快速降价或提高房屋性价比销售缓慢回款受阻使资金成本大幅提高地价维持高点无迫使房价大幅下修条件不具备房价泡沫区域严厉调控误伤刚需放弃与政策对抗调整开发模式先求生存说服市场回归理性刚需并适当让利求量华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility破除盲区－

买方卖方房价泡沫破灭透明开发成本等待房价下跌降价赔付保证首付门槛太高改变付款方式按揭利率太高增加补贴渠道房屋品质忧虑落实质保承诺交房时间忧虑转换现房销售公建配套忧虑先期投入展示建材工艺比较增加部分选配总体价值比较软硬体性价比人民大街不通造成完工实景城南学校不盖催促规划立项华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility策略主轴－

买房（集约来客）安心（置业主张）最好（样板展示）华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility推广诉求－

□消费者无责加息退房：完成认购手续后、签订商品房买卖契约前可以无理由要求7日内无息返还定金；签订商品房买卖契约后、开发商通知办理交房7日内可以无理由要求30日内依付清全款日起按年息5%、返还全部房屋款，所有手续费用由开发商负担。□本优惠专案限2012年5月31日前完成购房手续并完成按揭款拨付者享有。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility推广诉求－

□苹果各类电子产品在全球统一定价并公开承诺不降价销售、事实证明苹果产品在全世界造成抢购而且一如预期从不降价。□杭州星河湾降价销售后、自动赔付前期业主差价近5亿元、整体利润率损失约3%换来快速回款与无以估量的商誉口碑，本项目尚在起步阶段、降价机会渺茫、况且整体预期利润额已经估算在基础售价安全线内，降价赔付承诺有利无弊。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility基金会操作－

□基金会推广前提在于按揭银行或公积金中心对于虚高房价的认可；以精装修软装房价订立商品房买卖合同而日后交付毛胚房有违反国家金融法律疑虑，这点必须有所防范，并备妥相应装修价格的样板间供金融机构查验。

□基金会推广成功关键在于参保信心的建立及配套弹性，其中溢收50%房款的运用必须确保华豫项目开发的资金流与成本同时吸引减压置业、自住装修、投资变现等需求的准业主踊跃参保。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility基金会操作－

□参保资格：购买华豫溪谷住宅项目（商铺另订）并符合办理按揭或公积金条件者。□参保限制：参保时间必须1年以上、20年以内并切结在18个月内或满一年退保同时提供相当于参保金额（即捐赠金额）的装修或营建材料款发票。□履约保证：参保合同由法院办理公证或县民政局见证、并由河南中博投资担保公司履约担保，基金会履约财力证明每年度在律师见证下提供参保户查验。初期基金会履约财力证明由华豫或宏基支付提供（视同代参保户预为捐献）□参保流程：基金会方案确定后另提。□参保书类：基金会方案确定后另提。□推广应对：基金会方案确定后另提。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility展示体验－

建设A3户型交房标准间建设B9户型精装实品间建设华豫品质体验馆建设基金会会所俱乐部小区绿化苗圃展示盛美居装修家居馆华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility加值选配－

@140元/平米、温县仅帝苑公寓采地热空调、供暖是卖点@30元/平米、集合式住宅入户门档次是购房首选价值点@1000元/户、婚房族会为满足女主人的温馨配件而购买电热式智能地暖系统双层防盗子母入户门智能型全电动嗮衣架厂商无偿提供、签约一年滤芯、符合项目自然无污诉求三段式RO直饮水系统送送送送华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility活动计划－

2-3月过渡期安排20-30场乡镇说明会、重点在巩固乡镇准业主与扩大圈层效应并宣传项目“全民安心置业主张”及“河南省中原老龄产业发展基金会”宗旨。说明会地点洽借村、镇办会场或广场或配合忠诚业主安排集于乡镇饭馆中或配合赶集场所择定；等同项目与基金会专场推介会。户外乡镇说明会室内乡镇说明会华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility活动计划－

4月份大地回春、天气转暖；在项目取得第一张预售证前一周集中所有准业主与意向客户在已经完成初步建设的工地现场及老蟒河畔、举办春酒迎福会及老蟒河生态月活动，目的在巩固准业主、扩大转介绍并预为签约前准备，在可能前提下联袂新时代公司预为人民大街改造宣传造势并铺垫本项目强销期气势与“全民安心置业”前期宣传业主春酒会老蟒河环境装扮华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility活动计划－

５月进入夏季、利用工地公园每日晨昏或假日，动员西关民众举办各类娱兴活动、同时邀请业主与准客户组织圈层参加；目的在扩大项目美誉度散播并拉动圈层行销范围；夜间利用售楼处前广场开放星光ＫＴＶ活动，聚焦售楼处外围人气，同时邀请业主与准客户组织圈层于售楼处内聚会执行生活化销售。常态社区娱兴活动露天星光卡拉ＯＫ华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility活动计划－

焦作电视节目造势会陈琨业主合影会5-6月份、依托项目代言人陈琨知名度与号召力满足准业主追捧心态并配合全面广告放送，诉求全县独一无二、全美感项目展示区开放，加成项目美誉度、倍数传播效果并配合基金会张力作为，引领项目聚集全县关注从而拥势进入强销阶段。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility推广节奏－

2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月不降满价意退包差退额补贴80%房价人华精民豫装大品实街质景新展公姿示开预售证一预售证二0自备精装修按揭年息0%起全高民端安物心管置系业统

幸福成家专案贺落成庆交房乡镇说明会业主春酒陈琨签影会溪谷游园会基金会活动业主福利活动交房活动预售证三总销售220套240套280套330套390套450套490套530套570套610套总签约0套60套100套140套260套320套380套440套540套600套总回款200032004900615094501125012950146501735020000华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility推广安排－

时间/内容2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月广告发布电视广告●1●2●3●4●5●6户外看板●1●2●3乡镇公布栏●1●2●3●4●5邮政夹报●1●2●3●4●5人员派夹报●●●●●●D.M直邮●1●2●3短信群发●1●2●3●4●5活动安排乡镇说明会●●华豫业主春酒会●溪谷迎春游园会●老蟒河走春赶集●相约陈琨签影会●西关欢乐季●●●华豫业主采摘游●●华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility通路建设－

□书报架位置（联袂商家）：目前26点、扩充至40点□看板位置（区域有力人士）：目前21点、检讨至25点□公布栏位置（村办干部）：一镇一点，县城五点合计新设18点□共赢单位（协力厂商）：动员华豫地产各厂商推广内部认购专案

□大型企、事业单位（友善企业）：按照黄页电话簿开发100家

□准业主圈层（已购客户）：组织已认购业主协助开展200组华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility通路建设－

□实名制介绍奖励方案：会员或业主介绍成交获得奖励1000-3000元/套，凡项目于其村、街道内成交时，该区所有业主获赠纪念品（10元）一份。□书报架通路：介绍成交奖励1000元/套，凡项目于其村、街道成交时，该陈列点获赠纪念品（10元）一份。□看板与公布栏通路：布桩有力人士介绍成交奖励1000元/套，凡项目于其村、街道成交时，该有力人士获赠纪念品（10元）一份。□企事业单位通路：布桩有力人士介绍成交奖励1000元/套，凡项目于其单位、公司成交时，该有力人士获赠纪念品（10元）一份。华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility工程配合－

时间2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第1张预售证15#15套封顶裙楼东立面体验馆外立面现房展示凖交房区域封闭展示景观示范区交房前验收工作20#19套封顶裙楼东立面体验馆样板间外立面28#4套裙楼封顶东立面体验馆样板间外立面27#0封顶外立面23#0封顶第2张预售证8#17套封顶9#18套开挖封顶10#0封顶11#21套开挖封顶12#22套封顶17#3套封顶样板间18#14套封顶19#34套开挖封顶25#5套封顶26#27套封顶第3张证16#0开挖封顶21#0开挖封顶22#0开挖封顶别墅0变更出图开挖1开挖2开挖3封顶华豫溪谷2012年年度营销计划《全民安心置业主张》

Athomebythedeveloperstakefullresponsibility组织建制－

营销（林宗阳）策划（金盛川）统筹（华豫）财会（王艳霞）工务（张焦生）信贷（华豫*3）客服（待安排）备案（华豫*2）总务（牛萌）综合（张德群）设计（金盛川）物业（泰安）现场专案林宗阳销售经理销售组长销售组长调度（华豫*1）发包（华豫*1）取证（华豫*1）公关（华豫*1）置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置