凯德的融资模式分析,经济师论文

凯德的融资模式分析,经济师论文【题目】【第一章】【第二章】【第三章】【4.1-4.3】凯德的融资形式分析【4.44.5】【第五章】【结论/以下为参考文献】第4章案例分析--凯德集团和万科地产4.1凯德集团市场环境分析。从市场经济发展的角度来看，产业地产的井喷式发展必须依靠于金融、资本市场，传统行业发展的经过中存在一定的局限性，唯有在资本金融充足的情况下，才能超越传统地产企业，进而迅速占据绝大部分的房地产市场。基于我的地产行业的发展现在状况，是缺乏以在发展规模和经营理念方面与西方发达国家向抗衡，当务之急就是学习海外地产商的运营理念，提升国内地产企业的核心竞争力。以凯德集团为例，企业经营管理的经过中，明确将金融产品与地产区分开来，内部更有严密的联络，进而保证地产业务的正常开展。从市场影响力来看，凯德集团在整个亚洲都出于领先水平，同时它也是新加坡地产金融形式的创始者。凯德集团将金融产品与地产区分开的经营形式影响了诸多的城市综合体、商场以及购物中心，就连最新收购的北京首地大峡谷就成为了同行重点关注的对象，这与国内市场融资难现在状况有着直接的联络。对于房地产行业而言，产业地产和商业地产是不可分割的重要组成部分，再结合凯德集团本身发展现在状况，大量工业地产产品为其长期发展的战略规划打下了坚实的基础。金融产品与地产分离经营形式的关键就在于以地产行业为核心，而REITs和PE等工具仅仅仅是为退出通道和融资辅助提供一定的帮助，相比之下，美国推崇的金融机构主导形式与国内的经营形式在顺序上有着较大的差异不同。除此之外这种经营形式采取的是轻资产的战略，在这个战略思想的指导下，凯德集团仅仅通过330万平方米的建筑面积就能够换取3000亿元的资产管理金。凯德中国由雅诗阁中国、凯德商用和凯德置地〔中国〕投资有限公司及其牵涉到的房地产金融业务共同组成，它是新加坡凯德置地集团在中国设立行事单位的统称，凯德中国常务委员会承当协调管理凯德中国的职责。凯德中国的主营业务包括房地产金融服务、房地产以及服务公寓等等，业务覆盖了20多个国家，多达120多个城市，华而不实主要分布在亚太地区，海湾国家和欧洲等国。除此之外作为新加坡凯德置业的子公司，凯德商用在我们国家有50多家购物中心，分布在北京、上海、深圳、成都等大中城市，总租赁面积超过四百万平方米。凯德商业的发展轨迹能够概括为下面几步：①1994年，以上海为中心的长三角区域；②2004年，以北京为中心的环渤海区域；③2005年，以广州为中心的珠三角区域；④2006年，以成都为中心的西南区域。凯德商业占据了一批批大中城市，逐步向二线城市扩张，为其长期发展的战略规划打下了坚实的基础。凯德商用始终坚持着3+2的战略发展规划，华而不实的3指的是珠三角区域、环渤海区域以及长三角区域；2指的是四川市场和河南两大市场。凯德置地能够用三个词来对于华而不实国发展战略做出总结，分别为平衡〔维持不同种类业务之间的平衡〕、集中〔主要业务集中在房地产方面〕、规模〔将房地产业务的规模进一步扩大，到达一种能够做出扩大的规模〕。平衡所代表的是在房地产金融、商用、综合房产、住宅等多个方面的业务之中找到相互间的平衡与协调，还有在不同区域范围之间的业务平衡。凯德置地主要是将上海当作其开拓点，在这里之后再逐步的对北京以及广州等区域进行发展和扩张，并且进军到长三角之中的关键性海港城市宁波，以此来到达一种三点一线并且通过这些关键点来覆盖更多城市的区域分布格局，借此来建立一种综合了商用房产开发、住宅房产开发、持有和管理这些方面的业务格局。集中所代表的是将主要发展方向放在房地产行业之上，进行全面的专业化发展道路。将自个所具有的全部优势充分利用起来，构成自个的核心竞争力。在中国的市场上，凯德置地主要进行的业务为房地产开发、投资以及房地产金融。规模所代表的是凯德置地要在中国进行持续性发展的经过之中应该实现的一种规模效应。采取规模发展的方式不仅能够产生经济效应，并且保障能够对成本做出一种良好的控制，还能够对企业的品牌建设起到很大的推动作用，以此来让企业吸引到大量高端技术人才和商业合作方。在凯德置地的项目分布上面，有6个项目是分布在北京的，还有13个项目在上海开展。并且在这两地之中所开展的项目占据了全部项目的六成。而剩下的四成项目则分别在厦门、广州、杭州、宁波、成都等多个城市进行，华而不实平均分配一到三个项目。4.2凯德地产的经营形式：地产开发+资本运作。4.2.1资金链条。凯德置地所采取的形式就是利用凯德商用中国孵化基金和凯德商用中国发展基金对商业资产项目进行收购，在这之后再利用嘉茂零售中国信托〔CapitaRetailChinaTrust,简称CRCT〕通过优先认购权的方式对凯德在内地控股的商用物业进行收购。嘉茂零售中国信托〔CRCT〕在上面所提到的基金投资的物业具备一定的优先购买权。通过上述的措施，凯德就构成了一种从开发商到私募基金再到REIT的环环相扣的包括了投资以及退出的完好经过。凯德商用中国发展基金在其根本性质上来讲还是一种私募基金，其在进行投资的时候主要集中在中国零售商场，投资的总规模到达了6亿美元左右。华而不实与深圳国际信托投资有限公司〔深国投〕所合资建立的公司在全国范围之内已经投资了19个零售商场，且其建筑面积总计在90万平方米以上，所产生的价值到达了9亿美元。凯德商用中国孵化基金主要开发的市场就是那些在中国国内已经建设完成的零售商场，并且进一步的将其进行重组、增值和出租，而在以后的发展方向上面会与北京华联等商家进行严密合作，在这方面的主要项目就是凯德置地以1.64亿美元的价格所收购的北京西环广场。4.2.2项目运作流程。凯德置地利用自个公司的投资和资产管理团队来对相应的商用物业作出合理的收购，在这之后利用项目管理团队对其进行相关的开发以及运营，并将已经运营完善的商用物业添加到嘉茂零售中国信托〔CRCT〕之中，使其能够逐步转变为一种公众投资的形式。由于基金严密结合了相关项目，因而在建立基金上能够对凯德开发中国楼盘作出有效的保障，并且若是其项目能够成功的进行，也能够保障资本得到相应回报。4.2.3资本运作--嘉茂零售中国信托。2006年12月，新加坡挂牌交易的嘉茂零售中国信托〔CapitaRetailChinaTrust,简称CRCT〕是新加坡在我们国家成立的第一个零售型房地产信托投资基金〔REIT〕，基于国内房地产行业复杂的竞争环境，嘉茂零售中国信托〔CRCT〕成立之初就设立了中国零售商场多样化资源组合的发展目的，并且始终朝着这个方向努力。发展至今嘉茂零售中国信托〔CRCT〕的资产包分布在国内五个城市，一十七个零售商场，总占地面积到达了41.3万平方米，资产包累积估值到达了6.9亿新元。七个商场分别是郑州购物中心、芜湖的嘉信茂广场、呼和浩特的金宇购物中心、北京的九龙购物中心、安贞华联商厦以及望京购物中心、上海的七宝购物中心。早在2008年2月，嘉茂零售中国就收购了西直门嘉茂购物中心，自从嘉茂零售中国信托上市以来，这也第一笔完成的并购计划。调查数据显示，截至2018年3月21日，嘉茂零售中国信托估值到达了12亿新元，诸多大型跨国机构，如北京华联集团、沃尔玛，家乐福等都开场关注嘉茂零售中国优质的资源以及多元化发展的商场组合。在岸和离岸两种不同目的的公司共同持有嘉茂零售中国信托〔CRCT〕的内地物业，因而嘉茂零售中国必须设立专门的外商独资或者合资公司。由巴巴多斯在境外设立公司〔SPV〕，再由SPV持有境内的公司股权，这样一来嘉茂零售中国信托就能够通过收购SPV公司的方式实现上市的目的。虽讲这种双层管理的形式承当着较大的财务风险，并且附带了较高的税收，但实际发展现在状况告诉我们，这不失为一种有效的海外上市途径。从嘉茂零售中国信托制定的发展规划中，我们能够明确嘉茂零售中国试图在中国建立长期的根据地，从其2004年购进并且开发的物业中就能够看出来。这些开发物业都是由境内注册的合资企业或者外商独资企业〔WOFE〕负责管理的。除此之外，上述提到的七个购物中心，华而不实有六个都是由凯德绝对控股的，这样一来七个购物中心就有六个WOFEs;唯逐一个不是凯德绝对控股的购物中心就是新芜湖商场，华而不实深国持股49%,凯德持股51%,即使如此，凯德也只是将外放的部分交给CRCT负责。CRCT通过收购SPV的方式将企业物业纳入自个的资产包中，再经过一系列的加工处理，就能够将企业物业统一上市。4.2.4集团的资产配置作用。基金平台的运转离不开集团公司的资产支持，同时集团公司的资产来源主要依靠于REITs和私募基金，集团公司作为双方之间的纽带，能够进一步推动双方的合作，进而实现互利共赢的目的。集团公司的收购融资主要是通过从资产管理团队手中购入成熟的商用物业，再将购入的商用物业投入到嘉茂零售中国信托CRCT中，由于这些成熟的商用物业的风险小，收益高，因而集团公司能够从中获取足够的融资。因而我们能够以为集团公司在整个基金操作的经过中，起到了承上启下的作用，同时也是资产配置经过中的核心部分。综上所述，我们以为凯德置业搭建了一个完善的投资物业成长通道，无论是从基金私募来看，或者是从内部集团孵化而言，还是从REITs价值提取流程来看，都始终认定地产经营形式为核心。以下图为大家展示的是凯德置业经营形式的流程。4.3凯德的融资形式分析。凯德集团对于其地产金融形式方面的解释是轻资产,也就是将其资产做出一些合理的分配，不同的投资人会得到不一样的资产。而又为了能够使得风格悬殊的投资人的要求得到知足，凯德就针对其投资物业在发展上面的不同进度划分成培育期和成熟期，处在培育期的物业上所存在的风险会高于开发物业，与之相应的是其有宏大的资本升值空间，因而能为私募投资者提供更多的收益空间，更吸引他们的关注；并且它于成熟期物业上面能够产生7%到10%的收益率，还存在着较为稳定的分红能力，这就比拟符合保守的REITs投资人的要求。在这些前提下，凯德根据投资物业的类型来将私募基金和REITs划分成下面这些方面：工业物业基金、零售物业基金、商用物业基金、出租型公寓基金等；并且在这一基础上根据其在不同区域之中所存在的经济特性进一步划分为下面方面：马来西亚基金、印度基金、中国基金等。香港地产企业的主要特征主要采取的是家族形式，并且在扩张到商业地产的经过之中需要愈加注意在财务保守情况下的内部现金流平衡，但是在新加坡形式上所主要关注点就是利用进一步细分物业类型以及物业发展阶段来到达对投资人的匹配。固然在进行了严谨合理的策划之后，这两种形式都能够实如今商业物业上面的拓展开发，但就在资本市场上面所产生的反响来看，大部分投资人比拟看好地产基金形式。针对我们国家房地产企业，我们觉得其如今所存在的公司之中并没有很多拥有根据香港形式做出转型的条件，并且市场环境方面所产生的剧烈波动还会在很大程度上提升转型经过之中所存在的风险，所以就真正价值而言，凯德形式更值得被借鉴。在中国人均持续性的上升基础上，拥有了越来越强的消费能力，地产界的新领域商业地产逐步得到了相应的重视，内地地产企业大部分都借鉴了新鸿基的租售并举形式，在近期REITs的酝酿推出也让大量的地产企业逐步跨越到具有投资业务的投资物业领域，主要以运营和租金这两种收益方式为主。站在全球的区域来看，只要在亚洲市场上面才存在着典型的租售并举，十分是在香港和新加坡，主要发展了商业和商务活动，并且产生了大量的优质租售并举企业。在与之类似的新加坡和香港地区却逐步呈现出两种独特悬殊的发展方向，关于房屋出租和房屋出售的平衡问题方面，新加坡主要借助私募基金和REITs来实现两者的平衡，以此轻资产形式到达外部资产的有效循环；而香港则借助于两种形式〔即租养售形式和以售养租形式〕来实现两者之间的平衡和并举，以此重资产形式到达企业内部资产的有效循环和平衡。经过比照可知，它们都有着各自不同的优点和缺点，香港形式之中地产公司在进行转型的时候没有较高的回报率，并且还存在着较大的风险，但是在成功转型之后就会拥有较高的抗风险能力；与香港形式较为不同的新加坡形式正好在特点上相反，它的特点是回报率较高但风险低，并且即便成功转型也不能提高它的风险抵抗水平。凯德集团〔CapitaLand〕作为新加坡形式的代表，其所采取的地产金融形式是有很大的借鉴价值的。自从在2000年构成了轻资产战略之后，在进行了很多年的拓展之后，直到2008年底它的基金平台的规模已经包容十七只私募基金和五只REITs,其管理资产总值可高达259亿新元〔人民币约1300亿〕，在这里之上纳入该企业本身资产的管理资产可构成该集团的总管理资产共计450亿新元〔人民币约2250亿〕。除此之外，作为新加坡本土融资的第一只商用写字楼，CCT发展至今已经持有QCT30%的权益和本国共11处商用物业，市场估值到达了69亿新元；这里所致的QCT是新加坡在马来西亚投资的一只以商用物业为核心的REITs,并且在马来西亚有10处商用物业，市场估值到达了3.4亿新元；作为凯德置业旗下代表的服务型公寓REITs,全球共有3552套商用公寓，37处商用物业，市场估值到达了15亿新元；新加坡本土第一只REITs,CMT〔CapitaMallTrust〕发展的经过中，始终坚持本土零售物业为核心资产，CMT发展至今已经拥有商场14个，占据CRCT〔它是新加坡在中国设立的第一只REITs,截至当前它已经拥有8个商场，总资产价值高达65亿人民币〕权益的20%.除了上述提到的CCT、CMT、QCT等五只REITs之外，凯德置业旗下还有17只私募地产基金，华而不实泛亚地区两只，中东资产一只，印度资产一只，马来西亚资产和日本资产各两只，中国资产九只。调查数据显示：2018年8月，CapitaLandChinaResidentialFund〔中文译为：凯德置业中国私募基金〕已提早超额完成预定收益目的，并且它在澳大利亚构建的旗下子公司在8年内共推出了6只私募基金。随后发展的经过中，凯德置业更是将所有的零售物业整体上市，进而扩大市场融资规模。4.3.1外部发起，通过市场融资开启基金投资项目。对于凯德置业而言，搭建庞大地产基金的关键就在于充分发挥内地资源和国际资本，发展的经过中除了需要优质的物业资源，还需要足够的资本，国际资本和当地资源能够帮助凯德集团解决资金上的难题。凯德地产基金发展的经过中，很大程度上依靠于外部合作形式。地产基金发展初期，凯德集团就试图通过与当地龙头企业以及国际金融巨头搭建良好的合作伙伴关系，在外部融资的基础上，促进地产基金的发展。1998年成立的IPPropertyFund是凯德集团第一只私募地产基金，凯德置业从百腾置地收购来的私募地产基金，华而不实百腾置地享有20%的权益，凯德置业持有剩下80%的权益，私募基金收购的经过中，凯德置业得到了荷兰ING金融集团的大力支持。随后发展的经过中，凯德置业与欧洲保险集团Eurake达成协议，开启第二只私募基金EOF收购工作，欧洲保险集团和凯德置业共同持有EOF各50%的权益。它于2004年和银行开启合作形式，并在日本开场构建私募基金市场，开场收购日本服务型公寓收购ARC-CapitaLandResidenceJapan此后，在2004年进入日本市场时，凯德与投资银行〔地区首家投。2005年，凯德置业进入中国市场，联合花旗集团开场收购国内的CapitaLandChinaDevelopmentFund.相比于和国际金融集团达成合作协议，凯德置业似乎更倾向于和当地优势金融资本和龙头企业合作。就以凯德中国市场为例，凯德在中国先后和万科、深国投以及华联商场达成合作协议，通太多方合作为凯德置业旗下的REITs以及三只私募基金提供优质的零售物业资产。除此之外凯德置业还试图通过与中信信托开启合作CITICCapitaLandBusinessParkFund,逐步开场讲业务范围扩大到工业地产。它与马来西亚当地的Maybank〔它成为当地实力最强规模最大的银行〕开启合作形式以实现私募基金的构建；它与印度当地Patanloon〔在当地的地位属于龙头零售地位〕开启合作形式以实现私募基金的构建；下一步发展计划就是通过REITs上市。从凯德置业成功的发展经历体验来看，优势的物业资源和充足的资本都是其在剧烈的市场竞争中占据主导地位的关键因素。近年来，凯德地产金融平台的影响力不断扩大，也为其本土融资打下了坚实的基础。4.3.2REITs与私募地产基金互相协调，共同促进发展。基于市场经济飞速发展的趋势，凯德在2006年之后进一步加大了REITs和私募地产基金配对发展的力度，主要目的在于为REITs的发展提供充足的后备基金。同时在配对发展的形式下，凯德能够借助REITs孵化新产业，进而扩大本身的市场影响力。内部资源配置始终坚持以地产基金为核心，逐步向投资物业方向发展。相比于其他类型的融资形式，凯德地产金融发展形式为公募基金〔REITs〕和私募基金协调发展。早在1998年，凯德就开场着手第一只私募基金，在国际融资的支持下，凯德逐步推崇两条腿走路的发展形式。调查数据显示，2002年，凯德设立了第一只REITs;2003-2004年期间设立了一直REITs和三只私募基金，凭借着优异的表现，凯德中国中选香港领会基金的管理者；2005-2006年期间，凯德设立了三只REITs和五只私募基金；2007-2008年期间，凯德设立了各设立了一只马来西亚REITs和印度REITs,除此之外还包括九只私募基金。后期发展的经过中，凯德预期设立的REITs数量将到达十只，可能有人会觉得凯德推崇的私募基金和REITs协调发展的形式纯属偶合，那么从2006年凯德的发展现在状况来看，这无疑是顺应时代发展的必然趋势。CRCT〔CapitaRetailChinaTrust〕发展的经过中始终是以中国零售物业为核心资产，并且于2006年在新加坡正式上市。除此之外，CapitaRetailChinaIncubatorFund〔CRCIF〕和CapitaRetailChinaDevelopmentFund〔CRCDF〕两只私募基金也合适CRCT一起上市的，募集资金分别到达了6亿美元和4.25亿美元。CRCT在发展的经过中很大程度上依靠于CRCDF,CRCDF的价值主要具体表现出在为CRCT项目发展提供充足的储备基金，在发展的基础上，CRCIF也能衍生出更具有收益价值的项目。最近几年它在中国的发展规模逐步增大，并且储备资金日益丰富，在这里基础上，于2007年又推出了新的私募基金-CRCDFII,并且它的累积效益已经高达38亿人民币。除了中国市场，凯德还牵涉到了众多海外市场，比方讲马来西亚、日本以及引渡等国家。印度市场上，凯德设立CapitaRetailIndiaDevelopmentFund的目的在于为凯德印度零售物业REITs的发展提供充足的资金支持，进而为后续发展打下坚实的基础；马来西亚市场上，凯德为了维持QCT的资金储备而专门构建MCDF私募基金，之后立足于写字楼这一类型推出了QCT新项目。4.3.3REITs和私募互相支持。REITs和私募地产基金配对发展形式成功的关键就在于REITs能够最大程度上吸纳优质的物业资源，在优质物业资源的支持下能够衍生出物业投资工作，这正好发挥了私募投资人和集团的作用。因而我们以为私募基金和REITs配对发展的核心在于私募基金为REITs的发展提供优质的物业资源，REITs为私募基金提供退出渠道，这样一来双方就能够达成一致，实现互利共赢的目的。REITsCapitaMallTrust是凯德收购的第一只CMT,REITsCapitaMallTrust发展初期，主要是依靠于集团融资来扩大市场影响力，随后发展的经过中，凯德为其提供了3处郊区零售物业。即使如此，集团的内部融资很难维持CMT的正常发展，高投入无法带来高回报。基于现在状况，凯德于2003年在新加坡当地构建了私募基金CRS,主要以零售物业为主导发展方向。由此，凯德置业的经营形式愈加健全，使其发展方向愈加宽广，实现了私募基金和REITs并举。CRS作为CMT的主要储备基金，在发展的经过中主要依靠于CMT.为了支持CRS的业务发展，CMT在2003年12月发起了增发融资为CRS提供了5800万新元的次级债支持，同时CRS还通过次级债购买了CMT的零售物业用作抵押；除此之外，CRS还通过外部渠道获取了2.13亿新元的融资。CRS与CMT抱团取暖，前者为后者提供更合理、更完善的零售物业资产；而后者为前者提供了资金支持，最终于2007年，完成了对前者的收购，因而CRS旗下的三处零售物业自然而然就会被划分到CMT旗下。中国市场上，凯德推崇的私募地产基金+REITs发展形式的普及程度更高层次，相比于新加坡本土市场和其他海外市场，中国市场的物业资产更能够知足凯德的发展需求。调查数据显示，2006年，凯德为上市的中国资产REITsCRCT提供了六处商场，2007年，凯德又在之前的基础上，为中国资产REITsCRCT提供了14处商场。除此之外凯德还计划在将来的发展中，从锁定目的的35处商场中持有5处商场的收购权。能够预见的是，等到这些收购的商场发展成熟之后，自然而然就会被划入到凯德旗下的资产中。早在2007年，CRCT就通过CRCIF,从中收购了西直门MALL,详情如此图四所示。2008年，凯德在成立来福士中国基金之后，又以8.4亿美元的价格将中国四个来福士项目置入来福士中国基金中，并且直接从中直接具体表现出50%的权益。由此可见凯德正在为中国城市综合体项目开拓新的孵化渠道，进而为凯德来福士品牌发展打下坚实的基础。4.3.4集团公司充当资产配置中心。集团公司作为REITs+私募基金合作形式的中轴，不仅要协调REITs和私募基金的物业资源和储备资金的平衡，还需要着手搭建一个多元化的基金平台。在整个基金平台之中，集团公司所起到的是一种资产配置核心的作用。综上所述，凯德从本身集团内部起首构建私募基金，最后构成一种融资方式〔REITs〕，使集团的收益更趋稳定，并且实现了资产价值的变现。最终，它立足于地产基金为主要的物业投资方向，并且将这种融资形式作为协同发展的核心形式。4.3.5基金定位的细化与多基金渠道。细化分拆策略这一金融形式一直是凯德地产