第6章房地产开发项目策划自学为主

Chapter6:RealEstateDevelopment房地 6.0概在房地产市场分析的基础所做出的安16.0主要工作内开发区位的分析与选开发规模的分析与选开发时机的分析与选开发合作方式的分析与项目融资方式的分析与房地产开发项目的住宅开发项 2房地产开发项目的类住宅开发项别墅，是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所独立住宅(Detacheddwelling)，一户不与其它建筑相连建造，并有独立的院子的住宅，也称独户住宅（Single-familyhouse）。联排住宅(Attacheddwelling)，低层住宅单元拼联成三户以上者，通常每单元为一户，每户间城镇住宅(TownHouse)，是建造在城市或城的住宅，其建筑形态包括毗连而建的联排住公寓（Apartment），指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割，供出租或短期国外对于需要分 普通住宅，是面向城市中等偏上、中等及以下收入群体居住的经济性住宅。普通住宅有着的政策含义，在房地产开发税费、房地产过程中的税费以及酝酿中的物业税等方面，均采取了、鼓励政策。国家衡量是否属于普通住宅的标准，有户型面积、建筑容积率和三个标准。多层住宅，指层数为2～6层、通常不设载人电梯的住宅住宅，指10层和10层以上的住 住宅：指层数为7～11层、设有一部载人电梯的住宅，其平面布局类似于多层住宅房地产开发项目的住宅开发项3房地产开发项目的类住宅开发项住宅开发项目模式，回笼速度快，对开发商自有投资能房地产开发项目的写字楼与零售商业物业开发项写字楼开发项 4房地产开发项目的类写字楼与零售商业物业开发项写字楼开发项目的特光、私密性、振动、无）房地产开发项目的努力实现商场收益风险管理社会化。通过进行商业房地产化金新，既实现了将稳定的商业房地产收益现金流变为大众投资的对象，也解决了开发商长期投资能力不足，风险承担能5房地产开发项目的类旅游度假村开发项 房地产开发项目的工业物业开发工业物业既有的市场，也有出租的市6房地产开发项目的类土地一级开发，是指委托市土地储备中心，按照土地利土地一级开发项目，是对特定宗地实施土地一级开）随着我 房地产投资方向与时机地 7房地产投资方向与时机的房地产投资方向与时机的选房地

服务公

金融服 基住 商

综合休闲

服务

金融服

房地产基年业务覆盖个国 个城市，管理资产价值逾638亿新元8房地产投资方向与时机的64~7071~75 4 6

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14房地产投资方向与时机9位置的含该位置所处的社会、经济、自然环境或背的高低和所的竞争房地产投资场地选择的影响要开发潜力：在技术可行，规划且财力允许的前提下获取场地开发权的方式：土地出让和从当前土地 易识别的公共配套服务设施完备情况。包括和消防服务，中小学校、卫生设施和邮电通讯，回收与处理，开发的态度，如果，那么的力量有多大？如果不同类型房地产项目对位置的交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入消费者行为、喜好和偏爱及能力分析。工业项目：主要原材料的供给、交通条件、技术人产品市场定产品功能定城市整体发展状况 产品市场定求和，塑造产品在目标消费者心目中的良好形象。产品市场定位了解目标市场的需求和，研究目标市场对于产品的研究竞争者产品的属性和特色，以及市场满足程度产品市场定位和功能定产品市场定位和功能定在使用者的立场上精打细算，体现和对人的。房地产产品功能定位的方明确目标使用者针对目标使用者群体中 广渠路15号地项目策划报房地产整体定价格定

思考（项目、高价值 操作（推广主线、形象包装策略、推盘策略、销售排期、推广策略、推广费用分布概算、关键节

金茂府房价(均价)100000元/平 西单MALL项目定位分西单商圈消费环境分总体商业情况概交通及人流情况概行业市场情况概竞争项目情况概差异化需求分SWOT分

商业业态规划定项 定项目业种分类规项目垂直业态规项目水平业态规项目业态规划指项目品牌配置规项目条件解项目SWOT分与东 的比产品和功能定项目目标消费客户特项目产品属项目功能

招商策项目招商策略的基本原项目招商工作流项目招商工作目项 收益分项目招商指标分项目招 政项目招商推广策项目招商推广工作进

CITY）心打造的“青年城”由 Mall迅速成为时尚达人流行先锋潮流新贵休闲购物的首选之地由奥林匹亚广场项目名称：项目地点：奥林匹亚广场项目位于市东城区东直门桥西南角，海运仓危改小区B区。项目位置东临东十世纪早期建设，年代久远，为传统居住区，建筑（路通、水通、电通、场地平整）建设条件奥林匹亚广场街商务区。项目用地附近为商业、写字楼、酒店、（建筑面积121900㎡）、写字楼（建筑面积238040㎡）规划允许建筑高度为：酒店89.80m、写字楼69.60m HAVENINTERNATIONALINC、太正公司三家发起人组成的置业发展开发建设。项目策划咨询报告的目进行市场定位和产品定制定项目投资开发的具体策略 项目策划咨询报告的框Executive宏观经济背景分析Socialand项目策划咨询报告的框市房地产市场运行环境EnvironmentBeijing’sRealEstate市房地 与市场管市房地产市场运行中存在的主要问6.5奥林匹亚广场项目策划项目策划咨询报告的框影 房地产市场发展的重要影响因素分ImpactofMajorEventsonthe加入2008市实施城市总体规划及十五规6.5奥林匹亚广场项目策划项目策划咨询报告的框市商业房地产市场概述OverviewCommercialPropertyMarketin市场结构特公寓市零售商业物业市6.5奥林匹亚广场项目策项目策划咨询报告的框项目分析 区位环项目用地项目的SWOT6.5奥林匹亚广场项目策划项目策划咨询报告的框项目市场定位基本假设BasicAssumptionsofTargetMarket 6.1基本6.2市场定位基本假6.5奥林匹亚广场项目策划项目策划咨询报告的框高档写字楼市场分析Office 7.1供给分7.27.37.46.5奥林匹亚广场项目策划项目策划咨询报告的框高档公寓市场分析Apartment 市酒店市场分析 forRetailProperties可比综合开发案例分析CaseStudyComparableCommercialComplex6.5奥林匹亚广场项目策划项目策划咨询报告的框项目市场定位DefiningtheTargetMarketoftheSubjectiveProject12.112.2对定位基本假设的修12.3场定6.5奥林匹亚广场项目策划项目策划咨询报告的框项目产品定位Defin