XX花园项目投资估算及资金筹措计划

第一节建设项目的大体概况与投资经营方案商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37指标指标衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积指标47375.75m2建设地点实实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2建筑容积率3.8建筑密度28%绿地率30.8%住宅面积141125.49m2商业面积8527.04m2地下室面积8036.54m2居住总户数8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积 (一)投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资(含分。资(二)资金动作方式，就可将整个项目投资完成。自有资金年度投入表(单位:万元)第一年3340.15第二年6582.21第三年77.12(表:6-1-3)银行贷款年度投入表(单位:万元)第一年第二年1000010000销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。年5931.451793.9第二节项目的建设工程规划与安排划及进度安排(一)建设方案及规划说明(1)以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生(2)依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材(3)合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态(4)吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。(二)建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。2、建设方式。式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。要分段工程进度周期如下：A项目的设计及开工准备(初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等)：3个月B住宅的主体建筑(基础、主体、外装及设备)：18个月C室外环境配套(道路、管网、环艺、验收等)：15个月①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起要分段工程进度周期如下：③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始计划拟定如下表(以季度为单位)。(见图表:6-2-1)验收验收第一季第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第八季第九季第十季第十一季第十二季福满花园项目开发计划项目的设计及开工准备初步及施工图设计三通一平报建招标住宅的主体建筑基础主体外装及设备室外环境配套道路管网环艺第三节项目投资估算及资金筹措计划一、福满花园项目投资与成本费用估算(一)开发成本估算(1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金计价(万元)1计费023文、地质、勘察费4516.92高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价高层(元/平方米)高层(元/平方米)53系统=1360元/平方米①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元墙和中央空调的每平方建筑面积造价。(4)基础设施费(红线内外工程费)：1348.62万元，(详见表：6-3-3)。(5)公建配套设施费：(5)公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4基础设施费估算表500+848.62=1348.62金额(万元)8.621234567(表：6-3-4)公建配套设施费估算表1幼儿园2卫生院3文化活动中心4超市5邮政支局6电信营业所7储蓄所8物业管理处9会所建筑面积(平方米)单价(元/平方米)0————————金额(万元)————————6561313煤气调压站506003485(6)开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。开发期间税费一览表交纳税额(万元)1费2建筑工程质量安全监督费0.4%82．713网补偿费住宅:95.76铺:51.164电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA5413．546基金413．5457.38不可预见费=(0+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=711.29万元(注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性)(8)开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计:开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、开发费用估算(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=891.29万元表计价(万元)11广告宣传及市场推广费498.382498.383498.38三、总成本费用汇总及分摊表)(表：6-3-7)投资成本费用估算汇总表(单位:万元)得房成本(元/平方米)(万元) (1)土地成本.3264903.712.31(2)前期工程费(3)建安工程费676.77(4)基础设施费222 (5)公建配套设施85 (6)开发期间税费657.38(7)不可预见费42.8642.8642.864647.03.89.89(1)管理费用91.2953.7153.7153.71(2)销售费用------(3)财务费用0.6.3543.295331.4909总原则：所有的总投资均应分摊到可售(可租)的面积中去。投资的各项成本来分摊(2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊(3)若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊(4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊(5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息(1)资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投(表：6-3-8)投资计划与资金筹措表建建设经营期序项合号11．11．1．1目计.35.75676.775657.3891.290002.15000.26008.578.5700757.380000000.60273．1504.3500000002.35.158.572．10.155342.1502．22002．3入再投入3500005931.45(2)贷款本金的偿还及利息支付贷款还本贷款还本付息结算表序序号项目名称1借款还本付息----1．1----------------1273．15273．15561.2591.9--------3．150--------------------4.35----273．15561.2----------------．150----0--------借款还本付息的资金来源0260.6----260.6总22．14.350--------273．150--------20.6260.6----2、当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)×年利率第四节项目销售和租赁收入测算价的确定(一)用房地产市场比较法确定销售价格上限(平均价格)(二)建议销售测算单价(三)总销售收入的确定宅销售总收入预测项项目可销售面积建议销售单价(元/平方米)销售收入(万元)第一批10%高层14112.5525003528.14第二批20%高层28225.1026007338.5340%高层3.942337.6556450.20建议销售单价(元/平方米)销售收入(万元)%铺面58.1113.92%铺面84.46.585建议销售单价(万/个)销售收入(万元)50%比例%比例90全部销售收入分批比例预测12345678%高层40%高层%铺面%铺面50%比例%比例225.1042337.6556450.20558.11984.46建设经营期年收入(万元)2.14313.92.58.14313.92.58021.6449838.4.143项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发1.1.3根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达到银行1.2.1按南宁市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住1.2.2根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一(一)用市场比较法确定租赁价格的上限(平均价格)/平方米(表：6-4-6) 2单位租金(元/平方米)4出租率(%)6转售单价(元/平方米)7转售收入(万000000000000414516617718819919011经营期8527.041111111151111111元)元)8531045万元确定(一)采用市场比较法确定租赁价格(平均价格)位出租计划和出租收入估算表(单位：千元)序序项目建设期经营期号名称1234567891122231可出租个数0004943可能的毛租4出租率(%)5有效毛租金合计81181188511189514814814814854817795177951779500177953007795683502123503503505000741第五节建设项目的财务评价住宅销售税金及附加估算表住宅部分销售税金及附加表建建设经营期10866.6738971.73676.992427.94543.331948.5938.03136.40城市维护建设税(0.35%)49838.4.9391.92序号1220000教育附加税(0.15%)058.460.18%)015%)054.33.20税(0.05%)0433增值税(1%)0498.3805245.62.25)商铺租赁税金及附加(单位:万元)序序项目建设期经营期号名称123456789112223转售1782111577200097710006..2.8.4.9.5.6.6.6.6.6.4.4.4.4.4344.4000332税(0.35%)3579025555577777300039444护费(0.18%)211552.交易印花税663土地增值税111合计3760．37表：6-5-3)税(0.35%)经760．477647123000000000营980．3期9859215440．7540．9650．1760．4430．81550．6540．序12128980．59980．59980．59760．760．2.教育附加04护费(0.18%)2.交易管理费052.交易印花税063土地增值税000000000000．0．0．0．0．0．0．0．0．0．0．0．470．0．470．0．470．0．0．0．0．0．590．0．0．0．0．0．0．0．0．0．注:各种税金及附加估算表中均包括土地增值税项目)。表与静态盈利分析损益表1销售收入2总成本费用3土地增值税4销售税金及附加5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金49838.4.35498.38.935404.8.22122200000000建设经营期9431.33759.6834.3954435.28843.5288.73294.1227.94593.785266.17526.61700391.764739.55---------------------------------------------润率税率0983.88%9(1)住宅部分投资的投资利润率=(利润总额/总投资额)×100%=(5404.8/37725.35)×100%=14.33%(2)住宅部分投资的投资利税率=(利税总额/总投资额)×100%=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%(3)住宅部分资金的投资利润率=(利润总额/住宅部分自有资金)×100%=(5404.8/10000)×100%=54% 指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。 金流量表与动态盈利分析售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率(FIRR)、财务净现值(FNPV)及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表(表：6-5-5)、住宅部分自有资金现金流量表(表：6-5-7)注：①财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出住宅部分全部投资现金流量表序建设经营期号21031．103000234580.912．134580.869.372．202．3金及附加0927.94．404.395493.783234-13714.2410.924累计净现金流-5307.28-19021.527889.456789金流累计净现金流折现净现金流税前累计折现净现金流财务净现值(I=8%)投资回收期(静态)投资回收期(动态)-4842.81-4910.61234-5307.28-4842.81--4910.614976.35333%-11757.75-16668.36-13928.63-18807.12-11941.56-16852.1673%--------------------504.7828.524976.353--------------------住宅部分自有资金现住宅部分自有资金现金流量表序号210731．107300020942．1000002．2入再投入05931.452．3金00．4息000.62．5金及附加0927.942．602．704.395493.7830-1064.8254505.79440-1064.82596550-912.9163.52766财务净现值(I=8%)投资回收期(静态)(年)投资回收期(动态)(年)0-912.9162420.61162420.6116值(I=8%)4976.35333%3%投资回收期投资回收期(静态)投资回收期(动态)由上述指标可以看出,本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益资现金流量表整理上表(表：6-5-7)，得评价指标(见表：6-5-9)现值(I=8%)2420.6116投资回收期(静态)投资回收期(动态)税后静态、动态投资回收期都在项目投资的第二年和第三年之间，回收投资资金的速度还是比较快的。还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表(表：6-5-10)本项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本住宅部分资金来源与运用表序序经营期号21866.6746971.7303000007011.4其他收入0002资金运用3424580.905.412.1建设投资34580.869.372.2借款还本付息00260.62.3销售税金及附加0927.942.4土地增值税02.5所得税04.395493.783盈余资金4累计盈余资金765第六节福满花园项目不确定性分析的实现。(一)住宅销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为75.70%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤60%时，项目风险(二)结论本项目之所以住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小,一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标(财务内部收益率和投资利润率)，分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下-6-1)全部全部基准投资方案财务净现值3241.2降幅度变动-10%5098.94857.32%33%173-80.46%36%-5%5%2369.484235.92-26.89%30.69%3%38.28%-1599.207-149.34%40.02%5169.13659.48%33%-10%-55.68%7%20%7财务内部财务内部收益率升降-0.9417%-0.262%0.1308%0.26157%0.52314%0.26157%-2.2757%-4.682%投资利润率14.33%13.19%17.87%27.24%31