商品房预售制度(范本)

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商品房预售制度(范本)之相关制度和职责，一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的制度。小编国的商品房预售制度是从20世纪90年月初开...

一、商品房预售的概况及价值

所谓商品房预售（制度）,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的制度。

小编国的商品房预售制度是从20世纪90年月初开头逐渐建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部面面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理方法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等,均对这一制度作了相应详细的规定。十多年的进展表白,这项制度对哺育小编国房地产市场、推进房地产业的进展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,定金和预收款达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发资金的43.1%,成为房地产开发的第一大资金来源。”小编国房地产业仰仗预售这一扶持性政策,快速完成了资本原始攒累,同时因为预售使得房地产商便于融资,降低成本,预售房价格显然低于现房,也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠,在买卖双方的共同青睐下,商品房预售制度在国内不断进展。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。

二、小编国商品房预售制度的问题和成因分析

小编国商品房预售制度自确定以来,其虽然刺激了商品房交易市场,但同时也产生了许多严峻的问题,这一现象挺直导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调:“无数市场风险和交易问题都源于商品房新居的预售制度,目前经营良好的房地产商已经攒累了肯定的实力,可以建议取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”固然建设部旋即表态,不会废除商品房预售制度,但是,这一报告起码指出,预售制度产生的问题,已然引起了高层的重视,同时也在学界引起了广泛的研究。

笔者以为,目前而言,小编国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面:

其一,存在着交易不公正现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。假如说开发商从预售制度中获得的利益与其所担当风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度明显是一件两全其美的事情。但是,按照小编国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了所有的房价款,并担当了将来所有的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本用法银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须担当房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流淌资金贷款,开发商把开发项目浩大的债务负担终于都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎所有转嫁给了银行。更为严峻的是,当建成的现房与协议、广告和口头允诺浮现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不吻合需要的住房或者担当毁约的责任。

笔者以为,浮现这类问题的根本症结在于:小编国的预售制度因为短缺一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又短缺保障自身利益的法律依据。

同时,融资渠道单一,真正能够赋予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的缘由。

其二,现行的预售制度简单造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不非常重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得便宜土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的胜利。这导致房地产业聚拢着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不显然。也即小编国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特别落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。

笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理,小编国国有土地用法权出让实行挂牌交易制度,没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可举行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此小编国房地产业展现不平等竞争和低效率竞争态势。

同时小编国监管体制的短缺也助长了这种状况的发生,因为对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,短缺动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,短缺严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量短缺必备条件的开发商依旧能够参加市场竞争,并分得可观利益。

三、完美小编国商品房预售制度之详细对策

针对小编国商品房预售制度存在的各种问题,笔者从以下几个方面举行思量,提出完美小编国商品房预售制度的一些态度:

第一,设立商品房预售制度风险担保基金,平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式,即通过风险担保基金的筹集与攒累,把预售制度中的各种风险合理均衡地簇拥到各负担主体的制度模式。如上文所分析,在现存的预售中风险的分配极其不合理,因此,政府应设立房屋预售制度的风险担保基金,如存款保险制度一样,凡是参与房屋预售制度的房地产开发商都应参与这个基金,即按营业额缴付,一旦浮现问题,就由这个风险基金来担当责任。通过这一机制,可以把囫囵房屋预售制度的风险簇拥给消费者、银行及房地产开发商一起来担当,有效地平衡各方风险,促进交易公正。

第二,完美预售房款监管。详细而言:首先变化小编国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取,并在肯定时光内存入监管账户。而改成由购房人亲手将购房款存入监管账户的方式。同时,严格规范预收款的用法,开发商除了可提取规定比例的备用金外,监管账户内的资金只能用于楼盘建设,开发商因工程建设需求用款,应采取房地产行政主管机关审批制度,监管银行只能按照法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避开开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为,既发挥了预售制度对于开发商的融资作用,又保障了购房者的资金平安。对此,小编国广东省作过相应的尝试,并取得了不错的效果,其（阅历）值得在全国范围内推广。

第三,加强监管力度,设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛,便于开发商融资,假如小编们设立过高的准入门槛,则明显与该制度背道而驰,然而如上文所分析,目前小编国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场,严峻伤害行业环境和社会利益,对此,笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制,对房地产企业采取实时监控,开发商在举行任何一个预售商品房项目时,务必向房地产主管部门申报企业目前的情况,包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流淌资金量、在预售商品房开发过程中将要浮现的到期债务额以及正在举行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等,并提供相应的证实,经房地产部门审批后方可举行商品房开发,避开开发商在其他项目资金周转不灵时,以预售商品房为手段,筹集买房人的资金,却用以弥补其他项目上的流淌资金,同时此举也能够避开低质的小企业“空手套白狼”,能够有效的将不合格企业清除出市场。

四、结语

商品房预售制度对于小编国的房地产业进展有着重要意义,经过近二十年的进展,已经己经成为房地产市场的一项基本制度,但是,同任何新生事物相类似,预售制度也带来了许多严峻的问题,以至于有呼声要求废除该制度。

笔者以为,小编国商品房预售制度虽然问题重重,但其价值更是不容忽略的,不行轻言废除,针对其产生的问