物业设施设备管理规程

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利用对设施设备的管理,使全部机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求

工作范围

1.供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。

2.给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。

3.消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。

4.电梯设备:各类电梯及其附属设备。

5.弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。

6.通风系统设备:通风设备及其附属设备。

工作项目

1.设备的接管验收根据《物业接管验收管理规程》执行。

2.设备的标识

①全部的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。

②全部设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。

③对故障设备须悬挂“待修理”或“修理中”告示牌。

3.设备档案管理

①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。

②工程修理中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。

4.设备的运行

①设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。

②修理主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。

③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异样状况,准时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。

④工程修理中心对各管理处机电设备的运行状况举行督查。

5.设备的修理

①设备修理须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的修理项目,须办理《工作联系单》。

②在运行监控或修理保养中发觉的可以在短时光内排解的普通故障,修理期限应不超过8小时,若超过8小时,应准时向修理主管报告,哀求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。

③设备发生重大故障或操作人员因违背操作规程启发设备责任事故,修理主管应立刻组织机电人员实行应急措施举行抢修,并准时向管理处负责人和公司领导报告,防止故障或事故扩大。

④夜间发生,不影响业主(住户)生活、工作和产生严峻后果的机电设备故障,可以在次日举行修理。

⑤需要委外修理的设备,费用在500元以内,修理主管填写《有偿/托付联系单》,报管理处主任审批后执行;费用在500元以上,需报请公司领导批准后执行。

工作项目

5.设备修理

⑥对在保修期内的设备故障,首先通知设备供给商或保修单位,根据原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。

⑦因设备修理或保养须中断系统或设备正常工作的,须提前申报管理处主任审批,并提前24小时通知业主(住户);因突发大事使系统或设备不能正常工作的,应在1小时内联系有关部门处理,并向业主(住户)做好解释工作。

6.设备的保养

①每年12月份,各管理处修理主管对大的修理保养项目,编制下年度《设施设备年度保养方案》;公司工程修理中心按照各管理处的设备情况,负责编制下年度《设施设备大中修(改造)方案表》。

②水电技工根据各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养方案,对各设备举行维护和保养,填写相关检查保养记录表。

③分包给专业公司举行维护保养的设备,根据签订的有关维护保养合同执行。

④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养,保持环境清洁,无积尘、无积水、无油渍等。

⑤公司工程修理中心根据机电设备大、中修(改造)方案,组织相关管理处及人员举行设备的大、中修保养及更新改造,并填写相关记录表格,同时需将主要零部件更换及大中修(改造)状况记录在《设施设备台账》中。

7.库存设备的管理

①闲置设备和暂停使用设备,由所属部门负责管理,并做好记录。存放地点必需相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。

②库存设备重新启用前,须经水电技工举行保养后,方可投入使用。

8.设备的报废

①设备有下列状况之一者,应考虑报废:

a)已超过规定使用年限,设备性能达不到规定要求且不能修复;

b)因意外灾难或事故使设备损坏严峻而无法修复使用;

c)严峻影响平安,继续使用将会启发事故且不能修复改造;

d)修理费用超过原资产净值。

②设备报废由