物业项目工程设备设施管理综合要求

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工程管理部门担负着物业项目设备设施的使用、运行、养护、修理等工作，并确保设备设施的正常、平安、经济地运行。

一．工程管理部门职责为：

1．确保设备设施处于良好的运行状态。负责设备设施的使用、检查、保养、修理（含应急抢修）等。2．负责工程资料的建档与管理。

3．提供其它托付维修等服务。

二．保证设备运行，满足正常运行需要按照物业管理区域设备设施配备及客户入驻状况，为保证客户的日常工作需要，对设备的及时开启和关闭根据有关的规定举行严格的管理，保障水、电、暖通等按时正常供给

三．设备设施的使用、保养及修理

为合理有效地使用各类设备，追求设备最经济的寿命周期、最合理的费用成本及最佳的设备综合性能，设备管理工作必需达到：1．管好-设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、平安防护等装置完好无缺，达到正常使用要求。无"跑、冒、滴、漏"现象。

2．用好-按操作规程或要求举行工作，严禁设备带故障工作或超负荷运行。

3．养好-做好日常及定期清洁、润滑、紧固、调节、修复等保养工作。4．员工应做到：

（1）会使用-对设备的原理、结构、功能、使用（控制）范围清晰，使用办法娴熟。

（2）会保养-细心养护、擅长保养，发觉问题准时处理。（3）会检查-认识设备的正常运行情况，随时观看（看、听、闻、摸或借助仪器工具等）设备运行状态。

（4）会修理-精确     推断故障缘由，把握修理操作办法，彻底排解设备的各种故障。

四．设备保养与修理的关系：1．应以"养"为主，以"修"为辅，平常加强主动保养才干最大限度地削减设备故障后的被动修理。

2．修理又应以方案为主，预防第一、重在平常（日常或定期巡检、修理）。

3．设备设施的修理工作分类见下图所示；日常修理巡检、报修

预防性修理

方案内修理定期检修改良性修理完美、改造、更新

修理

应急修理方案外修理

接受托付修理服务

4．设备设施的巡察检查设备设施巡察检查是设备管理的重要内容之一，应定期或不定期举行。定期巡检又分为日检、月检、年检，不定期的巡检可按照需要暂时支配举行。巡察的目的在于准时发觉问题并解决问题，消退隐患。每次巡检均要有具体记录。

五．建立设备运行及维保制度，明确操作规程

建立健全设备的运行操作规程、平安制度、维保要求及方案，设备运行人员的岗位责任制度、交接班制度等。工程管理人员要对设备举行普查，把握设备技术状态，落实维保方案。定期巡检或测试重要设备（如：加强配电房凹凸压供配电设备在每年雷雨时节前的检修测试工作），以确保设备的平安运行。六．设备运行值班

按照实际需要及有关规定，支配设备运行值班。如：凹凸压配电室应二十四小时值班；中央空调运行期间支配专人值班操作。

七．工程技术资料档案管理应将设备设施的技术图纸资料，验收记录和相关文件、修理保养记录等收集、收拾、归档。按照资料准时精确     填写设备台帐等。

八．二次装修管理

1．为了大楼（大厦）整体要求及避开对其他客户的影响，对客户租赁（自用）物业的二次装修须举行管理和监督，要求装修符合建造、设备、环境、消防、卫生等有关规定（此项管理与服务清洁部门、保安部门共同执行）。2．二次装修的管理包括：受理装修申请、确定装修公司后，应向工程部门提供装修公司资质证书（复印件）及装修图纸等资料，并予审核，若不符合国家有关规定，应修改后重新审核。签署装修及平安责任协议书等。此外，按照需要还须申报消防、卫生防疫等部门批准。

3．装修施工期间加强现场监督检查，装修工程结束需验收或整改，验收利用后需将验收记录、工程图纸资料等存档。

九．空置房屋管理对尚未交付使用的空置房屋，为保证空置单元完好，达到可随时交付要求，平常仍需要对其加强管理。

定期巡查空置房屋，记录状态，发觉问题准时整改，保证空置房屋设备设施能随时投入交付使用。

十．报修及应急抢修设备设施运行使用中，往往会浮现各种故障或其它不正常状况，工程部门须快速排解故障、修复设备，恢复正常使用功能。

接到报修后普通在15分钟内到达现场，报修工作需填写《报修单》，修复后客户验收签字（包括所用材料）。

若遇抢修或重事件故报修，相关修理人员应快速到达现场，同时报工程部门经理及管理处和总经理室。须要时，由总经理室组织有关部门实行应急措施。十一．托付服务

客户单元内自用设备需托付管理处修理或安装（小型）时，需填写《托付服务单》，由工程部门指派专业人员完成。此项服务属有偿服务，修理（安装）的人工材料费用均在《托付服务单》中填写，请用户验收签字确认。

十二．机房管理制定机房管理制度，定人定期清扫机房。确保所管机房的环境干净、通道畅通、无积水、无积灰、无杂物、无鼠害、无"跑、冒、滴、漏"；主要机组和附属设备无积灰、无锈蚀、运行良好、标识清晰、平安防护装置齐全。

十三．平安管理

1．设备平安防护装置及消防设施齐全无缺。供配电设备要定期举行预防性实验及接地平安检查，定期检查事故隐患并准时整改。设备机房内严禁抽烟，各种动火、动电操作须根据有关规定举行。易燃易爆物品要统一存放在危急品仓库内。

2．

特种作业人员必需持证上岗。相关人员必需熟知并把握设备的平安操作规程。对新进人员应举行"三级"平安教导（公司、部门、班组），对平安事故的处理，必