自考资产评估全数公式

第二章资产评估的大体方式一.本钱法的大计算公式：被评估资产评估值=重置本钱—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置本钱x成新率二、重置本钱的估算：1.重置核算法：（1）按人工本钱比例法计算：间接本钱=人工本钱总额x本钱分派率（2）单位价钱法：

本钱分派率=间接本钱额/人工本钱额x100%间接本钱=工作量（按工日或工时）x单位价钱/按工日或工时（3）直接本钱百分率法：间接本钱=直接本钱x间接本钱占直接本钱百分率2.物价指数法：资产重置本钱=资产历史本钱x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：

资产重置钱=资产历史本钱x（1+物价更指数）3.功能价值法：被评估资产重置成本

被评估资产年量照物参照物年产量置成本4．规模经效益指数法：被评估资产重置成本估产的产参照物资产重置成本参照物产的产量

X表示是个体会数据，称为规模经效益指数统计分析：

K=R’/R

资产重置本钱与史本钱的调整系数R’-----某类抽样资产的重置本钱某抽样资产的历史本钱三、实体贬值及其估算：1.观观点（成率法2.公式计算法

资产的实性贬值=重置本钱x（1－实体性成新率）

净额营年本系n----iii净额营年本系n----iiin体性贬值总使使年限总利用年实际利用年＋尚可利用年限

实际已利年限名义已利年限×资产利用率资产利用率

截止评估日资产累计实利用时间截止评估日资产累计法定利用

四、功能贬值及其估算资产的功性贬值测算方式：

被估产功性值额

t

被估资年折现（逾额投本钱可视为功能性贬|）五、经济贬值及其估算:

功能性贬恢复重置成本更新重置钱经济性资预计可被原设计贬值率用的产能力产能力

经济性资产年收所得贬值额益损失额税率

rn

六、成新及其估算1.利用年限：成新率=（估量尚可利用年限/际已利用年限＋估量尚可利用年）2.修复费用：成新率=修复费用/重置本钱×100%七、收益：1.资产以后收益有限情形

评估值

ni

RAi收益年期；1

折现率；R

i以后第i个收益期的预期收益额，益期有限，

R

i

中还包括末资产剩余净额。2.资产以后收益无穷情形：（1）以后收益金化情形：资产评估值（益限值）收益额/本化率以后收益完全相等，生产经营动相对稳固，各期益相差不时：①预测该资产以后假设干年（样为5年）的收益额并折现求和；②通过折现值之求取年等值收益额；③将得的年等收益额进行资本化，信该项资产评估值前n收益额折现求和：

i

A(1r)i

（式--1由（式--1）可得年等值收额：A

i

i)

i

1

n)i(1)ir(1i

11式中1，r，)r(1)对年等值益额进行资本化，可资产评估值：

r

r：

资本化率（2以后收益等额情形：资产评估（预期收益现值）Σ(前假设干年年收益额各年折现系数)+以后各年的金化收益/资本化率前假设干年最后年的折现系数第三章

机械设备估一、机械备评估的本钱法：机械设备评估值=置本钱体性贬值-功能性值经济性贬值（一）机设备重置本钱的估算1.价指数法：设备重设备历评估准日定基价指数置成本史成本备购时定基物指

（定基物指数）或：设备重置成本备历史成本

环比物价指数

（环比物指数）2.模经济效指数法估资

X：指统取得的数，称为规模经济效益指数法当，被评估及其设备价钱与生能力呈线性关系；当

›

1，机械设备的生产能与价钱呈非线性关；当‹

1时，机械设备的生产能力与价钱呈非性关系（二）机设备的实体性贬值机估算：

实体性贬=重置本钱×实体性贬率=重置本×新率）1.利用成新率：成新=备尚可利用年限/设备已利用年限+设备可利用年）或

成新率=（设备总利用年限-设已利用年限）/设备总利用限×100%2.械设备已用年限：实际已利年限义已利用年×设备利用率成新率=设备尚可利用年限设备实际已用年限+设备尚可利用年限）×100%成新率=设备尚可利用年限加权投资年+备尚可利用年限）×100%其中：加投资年限=Σ（加权更新本钱）÷Σ（新本钱）Σ

加权更新钱

i

i投资额；i=估日－投资日；i

XΣ更X

Rr)i

i

r年价值上升率（物环比上涨）i=估日－投资日i贬值率=已利用量/总利用量×100%（三）机设备的经济性贬值机估算1.生产能力降低造的经济性值：

贬值率=利用量/已利用量+可利用量）经济性贬=实际利用生产能力/额定生产能力）x：规模经济效益指数2.于外界因素造成收益减少

经济性年收得贬值额损失额率

r,

（P/A，r，n）为年金现值系数第四章

房地产评一．土地用权（一）市法：待估土地估值=比较案例地价钱×（正常交易情形/较案例交易情形×（待估地域域因素值比较案例区域素值）（待估土地个别因素值/比较案例个别因值（待估土地评估基准日价钱指数/较案例日物价指数）1.地利用年限修正，修正系可用以下公式：

m

n

]K---限修正系；n----比较案例剩余用权剩余年限；m---待估土地利用权剩余年限；r---现率2.设容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数较案例容积率与地价相系数（二）收法1.在收益永续，因素不变条件下算式：

P=A/r2.在收益年期有，资本化大于零的条件下算式

1r

1(1

P土地利用权估值；A：土地益；r：还利率；n土地收益年限；当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价（三）本法1.算土地取费：为取得土地利用权向原土利用者支付的费用2.算土地开费：基础设施配套费、公共事建设配套费、小区放配套费3.算税费：地占用税、土地治理费、土地值税4.算利息（1）土地取得费利息，计期为整个发期；（2土地开发费利息，吸气按开期限一半计算。

1利息=（土地取得费×土地开发期×应利息率＋（土地开发费×土开发期×相应利息×50%）5.估算利润：通常以地取得费和土地开费为基数通过合理的利润率计。16.算土地增收益：土地增值益=（土地取得费＋土地开发费税费＋利＋利润）×增值收益率其中：收率一样在20%～25%之间。按补交出金的40%计算7.算土地价钱（1）无穷年期地利用权价钱：=土地取得地取得费费＋费＋利息＋利土地增收益（2）法定最高让年期地价：1

（式--1）

由

r

，

AP1r

可得（式-）式中：P--有限年期土利用权价；

P

1--无穷年期土利用权价；n---土地利用限；r---还原利；（四）假开发法地价=楼价－建筑费－专业费用－利－利润－费－租售费用1.业费：指测量、计等专业术费用，按建筑费的必然比例算。专业费=建筑费×i为必然的百分率）2.息：指全数预付本的资金钱，全数预付资本包括：地价建筑费、专业费。利息=（地价+建费+专业费）×r（r利息率）3.润：指全数预付本的机遇钱，全数预付资本包括：地价建筑费、专业费。利润=（地价+建费+专业费）×P’（P正常利润）4.费：通过地价与率t的乘积计算。税费=地价×t（t税费）二．建筑评估方式（一）本法：建筑物评估值=筑物重本钱-体性贬值能性贬值-经济性贬值1.筑物重置钱的估算方式价钱指数整法：

待估建置成

ti综价评时点格数ti格数建物建时格数

（定基价指数）综合价格指数

（环比价指数）

式中：为各年比价钱指数2.筑物实体性贬值及成新率估算：（1）利用年限：建筑物实性贬值率=建筑物实际已利用年限÷（筑物实际已利用年筑物尚利用年限建筑物成率=建筑物尚可利用年限÷（建物实际已用年限筑物尚利用年限（2）打分法：新率=构部份合计得分×G＋修部份合计得分×S＋设备部份合计得分×BG—结构部份的分修正系；S装修部份的评分修正部；设备部份的分修正系数3.筑物经济性贬值估算：经济性贬=建物年收益损失额÷正常资产收益率

或：经济性

t

A1R----第i年的建筑物年收益损失额；（二）残估价法B2rr2

r折现率；

n—估量建筑物收益损失持续是时刻，通常年为单位a

---建筑物及其基地产生纯收益；L—土地价钱；r---土地的还原利率1

r

2

---建筑的还原利B

---建筑物的收益价；

d

—建筑物折旧率；

a

2

—建筑物纯收益建筑物折率：

剩余使用年限

第五章

无形资产估一

无形资产估的程序与方式（一）无资产评估的收益法1.无形资产评估中收益的应用形收益法在用上可表示为一下两方式：①无形资评估值

ni

Ki(1)i

②无形资评估值

低收额

i

K)i(1r)i

量价

无形资产分成率；Ri---分成基数即销售收或销售利润；T所得税率；i—收益期限；r---折现率成转形资形摊转让成购方用形产设计能力分摊率运无形资产的总计力

形资机的净发净.

2.形资产收额的确信无形资产益额售收入×销收入分成率×（1-所得税率）（按销售收入分成无形资产益额售利润×销利润分成率×（1-所得税率）（按利润分成）因为：收额=销售收入×销售收入分成率（1-分成率）售利润×销售利润成率×（1-得税率）因此：销收入分成率=销售利润分成率×销售利率销售利润成率=售收入分成率÷销售利润率评估无形产转让利润分成率的式：（1）边际析法：利分成率∑追加利润现值÷∑利润总额现×100%（2）约当资分成法无形产利润分成率

无资约投量购方当资形产当资无投

购方买投的成利率当资产重成（二）无资产评估中本钱法的用：无形资产评估形资产重置本钱×成率1.自创无形资产重置本钱的估算（1）财务核算：

质现（2）市价调整：

无形资产类似无形资成市重置成本转让价格价系数

成本市他无产开成本价系数他资产价2.外购无形资产重置本钱的估算物价指数：

无形资产无形资产评时物价指数重置成本账成本购置时物价指数3.无形资产成新率估算：率二、专利评估方式

使用年限用年限年限

100%

i成本t（一）收法：i成本t1.直接测算专利技术逾额收益（1）出同类产价钱销售的逾额收益)11R—逾额益；

P利用专利权技术产品价钱；

P不利用专利权技术产的价钱；Q---产品销售（另外假销售量不变；（）销售量大幅增的逾额收益：[()()](1)21

—所得税率

—逾额收；

2

--用专利权术产品的销售量；

1

--利用专利技术产品的销售量；

—产品的钱；

—产品的位本钱；

--得税率（3）约本钱费的逾额收益：[()Q)2R—逾额益；

C利用专利权技术产品单位本钱

C未利用专利权技术产品的单位本钱；Q---产品销售（另外假销售量不变；2.采纳利润分成率测算专利技术收额

—所得税率专利术（收额评估值

ni

K

（实际操中通常以销售收入分率替代利润分成率

销售收入分成率；

i销售收入；

所得税率；

收益期限；

折现率（二）本法：重置新率本

重置完全成本

开发2

a：物价上涨指数成新率

剩余使用期限已使用年限余使用年限

三、商标评估方式：

P

t

AP---商标评估值n---收益年限；r折现率；第i年商标品的逾额益四、商誉估

ii1．割差法：2．逾额收益法

商誉的企业整体企的各单项资产评值评估值资评估值(含可确指无形资)（）逾额益本金化钱法：或：

企业预期行平均该业单资商誉的年益额收率产估之和价值适本金化率被预收益式中：被估企业预期收益率企业预期年益额/企业的单资产×100%（）逾额益折现法

商誉的价

n

S/(1)i

iiS---第i年企业预期逾额收；资产收益资产收益率/－资产欠债率）

r---折现率；

1/（1+r）i---折现系数第六章

流动资产估一、低值耗品的评估：在用低易耗品的评估全新本钱价值×新率成新率

低值易品实际使数低值易品可使月数（一）本法：（1）价钱变更数调整本来钱：某项某类在制品、自制成品评估=原合理材料本钱×（价钱变更系数）原合理工资、费用×（1＋合理工资、费用变更数）（2）按社会平工艺定额和现行市价计算估值：某在制品估值制品是有数×（该工序单件材料工艺额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用）（3）按在制品完工程度计算评估值：在制品评值=产成品重置钱×在制品约当量二、产成及库存商品的评估1.本钱法：

在制品评值产成品重置本钱×在品完工率（1）估基准日产成品完工时刻接近（2）估基准日产成品完工时刻距离长

产成品评值产成品数量×单位产成品账面本钱方式一：

产成品评估值

产成品实有数量

合理材料工艺定额

材料单位现行价格

合理工时定额

单位小时合理工时工资,费

)

Iti-i/Iti-i/方式二：

产成品成品材料成材料综合工资、费用资评估值实际成本比例整系本比例合调整系

).场法：

评估价值

库存不销售所)数量出价税费税三、债权及货币类流动资产评：1.应收账款及预付账款的评估：应账款评估值=应收账款账面价值-已确信坏账损失估量坏账损失坏账比例法:

坏账估前干年发生坏账额比例评估前若干年收账款余额3.应收单据的评估：

应收单据评估本金×（1＋利息率×刻）应收单据评估票价到期价值贴现息

贴现息=票价到期价值×贴现×贴现期第七章长期投资其他资产评估(二非上市交债券的评估1.到期一次还本付息债券的价值评：

Fr)

P---债券的评估值；

F---债券到期时本金和利息之；

评估基准日债券还本息的期限；

r折现率（1）纳单利率算时：F=

（1+mr）P债券面值或计算本金；

债券的期限计息期限

债券利息率（2）纳复利率算时：F=(1+r)m2．每一年支付利息、到期还本的债券评估：P

E

债券年限；债券的评估值；券的面值；E债券在第i年的预期收益（息适用是折现率；3.优先股的评估：

P

t

t

ArP—优先股的评估值；

R----第i年的优先股收；

r折现率；

A---优先股的等额股收益4．一般股的价值评估（1）定盈利型利政策下股票价值评：P=D/r

式中P：股票评估值；D：下一年的盈额；r：折现率或资本化率（）盈利加型股利策下股票价值评估：

P=D(r-g)（r>g）式中：P—股票的评估；

D——下一年股票股利额；

r折现率

g——股利增加。

第八章

企业价值估一、企业值评估中的财务分析.企业偿债能力：流动比率=流动产∕流动债（流动资产对流欠债以2：1为宜）速动比率=速动产∕流动债（速动比率以1：为宜）资产负债率

负债总额全部资产总额

2.企业运营能力：（）存货转次数=年销货本钱∕存货均余额

存货平均额（期初存货余额期末存货余额）（）存货转天数也为存货周转期3.应收账款转率：

存货周转数=360∕存货周转天数=360x存货平余额∕年货本钱（1）收账款周次数赊销净额∕应收账款平均额

式中：赊净额=销售收入现销收入－销售退折让和折扣应收账款平均余额

期初应收账款余额末应收账款余额（2）收账款周天数360∕应收账款周转次数=（360应收账款平均余额）∕赊销净额4.企业盈利力（1）投资报酬：

资产利润=润∕资产x100%

净资产利率=税后利润∕净产x100%（2）销售利