营改增对房地产的影响

营改增对房地产的影响北京中原·投资顾问部一政策背景及概念解读名词解读1994年中国税制改革，确立里增值税和营业税两税并存税制格局营业税营业税（Businesstax），是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税不按商品或征税项目的种类、品种设置税目、税率，而是从应税劳务的综合性经营特点出发，按照不同经营行业设计不同的税目、税率。对房地产开发企业而言，出售建筑物按销售不动产的5％税率计缴营业税。增值税增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。传统房企测算，多以土地增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。但当前营改增方案并未明确土地增值税是否可以就此取消，或者两税并行。“营改增”动因分析只对各个流通环节中新增的价值征收增值税营业税以全部营业额为征收基数的，不存在扣除上一环节费用的问题在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款，即通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。在现行税制下，只有营业税既无抵扣也无扣除，而增值税受成本费用扣除影响。因此，营改增有利于解决重复征税的问题。税制试点路线国家财政部国家税务总局关于引发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税[2011]110号）明确从2012年1月1日起，在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点2011年2012年财政部、国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知（财税[2012]71号）确定将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京等8个省（直辖市）2013年财税[2013]37号财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知2013年8月1日起在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的相关税收政策。2014年财政部、国家税务总局联合发文《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）明确自2014年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。财政部、国家税务总局联合发布《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2014]43号）从2014年6月1日起电信业正式纳入“营改增”范围营改增试点路线图营改增自2012年1月试点以来，试点地区由点扩面再到全国，试点行业也陆续增加到“3+7”（交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业），目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业（也有将建筑房地产业合并后称三大行业”）尚未纳入营改增试点。“营改增”概念解读营改增即营业税改征增值税的简称。

营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，在原则上，还是要保持总体税负基本稳定。

目前业内多倾向为房地产、建筑业税率或为11%，生活服务业、金融保险业税率或为6%，预计房地产、建筑、金融三大行业将一起推行。今年两会期间李克强总理提出，2016年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。二

政策对房企的影响1.有利于完善税收链条，优化税收结构营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，在最终消费以前的各个环节基本消除了重复征税，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。“营改增”影响/行业层面税收环环相扣、消除重复征税营业税（全额征税）增值税（增加值征税）营业税改增值税增值税链条更加完整2.规范财务税收管理，规范经济市场行为因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，以往曾经存在的虚开发票、没有合同代开发票等问题，都将予以杜绝。同时也规范了行业市场经济行为，有利于同行公平竞争。原有粗放型营业税申报简单的营业税核算模式财务处理规范化（包括完善会计核算体系，以及处理相关开票、报税系统、认证抵扣等操作方面的一系列新问题）代开、虚开增值税发票已经刑法入罪（刑法第205、206、208条规定，个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产）审核环节不规范，虚开代开营业税发票“营改增”影响/市场层面施工方“甲供材”建设模式营改增所有材料都必须由施工企业采购并索取发票，（房地产开发企业可以在施工合同中约定对相关建筑材料的品质标准）3.将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，利好房企企业新增不动产纳入抵扣范围，即企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣，有利于房地产大宗交易成本降低，对冲企业盈利空间持续收窄的风险，对于商办物业去库存起到促进作用，企业为主体投资行为也有利于房地产市场的需求量回升。“营改增”影响/企业层面数据来源：中原集团研究中心“营改增”影响/个人层面首次涉及自然人缴纳增值税征管，或将影响二手房买卖利润，抑制炒房根据国家规定，目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税，具体规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税税率为5%;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而在增值税税率方面，营改增后，缴税基数将由售价变为差价，可参考建筑业增值税税率11%进行预判。

由此可能导致两种结果：一为炒房利润空间缩水，个体投资行为短期内因税改方案而进入市场观望期；二为业主转嫁税费负担，导致二手房价持续攀升；预计税改期间二手市场可能出现一定时期的“有价无市”局面。

购买价（万元）售出价（万元）营业税及附加应缴税费（万元）二年内住宅（普通及非普）税改前1003005.5%16.5税改后10030011%22备注：二手房交易中涉及到的契税、个税、土地增值税、印花税等税费均需正常缴纳三

政策衍生问题及建议Q1：营改增，增值随与土地增值税的概念需明确，土增税可能暂难取消。目前房企在营改增后是否会免除土增税一项尚存在争议，但从土增税的立法目的而言，土增税的存在意义在于(1)规范土地和房地产市场交易秩序。(2)抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失。(3)增加国家财政收入。土增税的本质就是要调控，把土地自然增值部分收走，从而增加财政收入，而“营改增”短期内不能达成以上目的。预计未来一段时期内增值税和土增税仍将重叠征收。建议成本及财务部门完善前后税负测算模型，以便政策落地后能够迅速做出反应。Q2：营改增后，房企开发链条中所涉及的可抵扣成本范围尚需进一步明确。土地开发成本、公共配套成本难以认定，由于土地来源的多样性，以及土地开发对于公共配套的捆绑条件等因素，这就导致此类成本很难取得依法允许抵扣的进项税发票；股权溢价部分难以抵扣，房地产企业通过股权收购的方式获取土地，因土地增值而造成股权溢价，而溢价部分均体现在收购公司账面上，被收购公司的账面不会产生任何变化，因此，在计算土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣除。同理，“营改增”后溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣。拆迁补偿、期初库存和固定资产不能抵扣。房地产企业的期初存货和固定资产不能抵扣。这将导致房地产企业在“营改增”后销售存货时会产生大量的销项税额，而没有与之相对应的进项税额进行抵扣。相关抵扣范围有待营改增方案具体细节出台，但由于土地成本对企业影响较为巨大，目前业内声音倾向土地成本将制定抵扣系数，按标准按比例进行扣除。Q3：营改增方案落地期间，过渡性政策可能从紧。根据”营改增“过往的经验，针对未执行完的合同、未完工的项目一定会出台过渡性政策。由于房地产业”营改增“的繁复性和紧迫性，过渡政策的某些细节很可能简单粗暴地“一刀切“，而为了不严重影响税收收入，政策口径肯定会是偏紧的。此外，”营改增“后国税与地税的税收收入如何划分尚不确定，如把营业税从地税直接拿掉的话，地方税局势必会抓住最后的尾巴，从严征税。建议及早进行企业税务筹划，对现有库存加速清理，加速土地增值税清算等工作，以免造成不必要损失。四

房企面对“营改增”需注意问题新政策条件下，房企开发投资需重构投资模型，谨慎拿地、并购“营改增”后，收支都将由价内税变为价外税，同时增值税发票的类别（专票、普票或无票）、税率都比传统营业税更为复杂，其引发的一系列变化可能导致传统意义上的投资测算模型失效、导致投资的失败。需提早了解营改增内容，待税改后重建投资模型。在资产收购、股权收购等方式取得项目时，除了要摸清常规要点外，还要深入被收购项目的账目，了解发票情况，以防因缺少可抵扣进项发票、成本不实等原因，导致后期税负的增加。同时，必须在转让合同中明确如因历史问题导致的涉税损失全部由转让方承担。招标采购环节，需重点关注最终增值额与计税方式营改增后，房地产公司税负是增加还是减少与项目最终的增值额有很大的关系