2023年度假酒店行业市场调研分析报告

2023年度假酒店行业市场调研分析报告汇报人：李依璇汇报时间：2022-12-21CONTENT03/04/市场环境分析行业现状分析01/02/市场背景目录Contents05/行业发展格局趋势市场背景1行业定义城市度假酒店依赖于城市业态，多座落在城市群中的核心城市，其概念集聚了城市观光、城市文化、包括出行购买等休闲娱乐因素,因此多为一线城市高端度假酒店。以旅游、度假、开会、修养、放松休闲、运动为主。城市度假酒店多数建设在重点城市城市中心，也有酒店建设在城市周边景区,而目的地型度假酒店多建在核心景区及目的地,包括滨海、山野、林地、峡谷、湖泊、温泉等自然风景区。市中心为主，郊区、城市周边景区、为辅。包含基本酒店服务，管家服务，目前度假酒店的消费趋势转为提供城市深度游以及相关体验式服务。什么是度假酒店？发展历程2000-2010萌芽期2o02年后经济连锁酒店进入中国市场住宿行业进入高速发展期。由一般人能够负担得起的价格内，提供必要舒适的新型商业酒店逐渐发展为—种现代商业酒店的典型代表2o0o年后人均GDP突破2,00O关元,居民文化旅游消费占比提升。海南以及云南优质的旅游资源引导度假产业快速发展，亚龙湾地区先后集中开业近20余家高端度假酒店，亚龙湾成为亚太区最密集的高端酒店群。中国酒店总数从20O上升到4000多家，后期以每年800家新增酒店，10万间新增客房的数量发展。自由竞争格局开始逐渐显现本阶段休闲度假是小众高端人群选择,目的地景点以景区招待所、地方星级酒店为主。1984-1996酒店业发展初期由于疫情限制出入境的影响，旅游贸易的大幅度下降促使周边暴发式增长，由于城市度假酒店主要理念是将度假风格引入到国际化大都市的商务酒店中，即在大都市中选择景观突出的稀缺地段打造以度假风格为主的奢华酒店，因此城市度假的理念疫情后旅游消费者需求增加前期城市度假酒店的消费概念主要依托于地理位置以及避世养生的理念,由于城市文化的兴起，目前多通过结合城市文化理念来塑造营销差异化。2020-至今增长期随着经济的发展，连锁酒店的品牌升级致使城市酒店以商务客人为主而非旅游度假客人。多数高端商务客人对价格敏感度较低，希望在商旅活动中享受一些比较有当地特色的生活，城市度假旅游的概念逐渐兴起2010年人均GDP突破5,0O0美元,更多的休假时间改变了消费者的旅游度假理念，酒店的配套设施、氛围环境成为目的地旅游的首要条件。2011-2019探索期产业链上游分析城市度假酒店产业链上游主要包含客耗品供应商、房源供应商、设计公司、酒店管理公司、信息系统供应商。其中设计公司、酒店管理公司以及房源供应商为城市度假酒店核心参与者。房源供应商为酒店提供经营场地.参与者包括房地产商和酒店管理方。酒店获取房源的方式有两种,酒店向房地产商租赁物业,通过定制化设计装修后展业;酒店管理集团也可自建自持物业,由于城市度假对于地理位置、物业建筑风格和面积范围要求高投入程度大,因此多数城市度假酒店物业以白持为主。设计能突出酒店的独特和唯一性，因此酒店设计是酒店前期筹建过程投入较大的一部分,业内设计公司与酒管公司合作较多,行业平均投资成本大致在4000-8000元每平米。酒店集团商业模式多通过酒店投资、酒店管理运营以及产品的多元化服务来获得持续性收入以悦未客的团为例,旗下优质旅游目的地开展大型复合业态投资,通过度假村吸引游客购买产权。悦榕庄集团旗下超过60%的酒店参与方式都为管理方,少数项目以持股和同时管理的方式参与。在产品运营上多通过探索自然等体验式定制化特色产品针对目标群体,针对市场状况进行扩产。现阶段推出产品礼品化,比如以固定的价格提供客人选择集团在各地酒店的客房的机会,满足常驻旅客需求。上游A中游B下游C产业链中游分析城市度假酒店以非标高端酒店为主，主要打造客户在店全服务消费链，经营着餐、茶、会、住、行、购、娱等项，因此酒店盈利来源多样化。行业内城市度假酒店多以休闲玩乐、疗养放松为主，虽然各酒店品牌地理位置略有不同，在这个休闲玩乐方向上，目的地性度假酒店由于具有配套旅游城市的优势，收入远高于城市度假酒店，因此目前代表性城市度假酒店多通过打造城市文化与艺术相关的理念、设计和服务来进行定位差异化。上游A中游B下游C产业链下游分析线下旅行社渠道通过与城市度假酒店签订协议通过批发模式进行销售,可以促进酒店的销售量和入住率。但是由于线下渠道的同质化严重、创新性弱等原因,导致线下渠道的预定比重不断减少,目前城市度假酒店多通过高端旅行社创造适合渠道目标用户的产品引流。线上预订渠道占比比重正在不断增强,因为其订购便利、为顾客提供丰富的选择内容以及可以看到其它消费者消费后的评价等因素,受到了消费者的喜爱和认可。由于疫情的因素,越来越多的客人享受到了线上渠道预定所带来的便捷性,加速了OTA平台发展。目前90%左右的酒店预定都在OTA渠道上进行。城市度假酒店通过公域进行流量曝光增加品牌影响力,同时充分利用线下高端旅行社资源创造适合渠道目标用户的产品,从整体来看,城市度假酒店消费者更倾向于使用OTA渠道来进行线上预定。考虑到城市度假酒店地理位置，消费均价的原因,只有重点城市中产及以上消费者可以满足其消费门槛,由于重点城市旅游资源供给充分,经济发达,因此城市度假酒店消费者画像主要为重点城市中产及以上消费者。在重点城市中产消费者中,有42%的消费者为消费享乐型,38%为品牌认知型.主要反映在对于酒店要求的高标准上,同时重点城市平均工作时长更长,因此高达69%的中产消费者青睐于休闲度假。在休闲度假中,近郊游占比最高,而上海的中产消费者在每周一次的近郊游频率最高,占比达到25%。在中产周边出行结构中以核心家庭为主,各城市平均占比为40%,其中重庆、北京、上海占比相对较高;其次恋人和夫妻构成的二人世界也是高频近郊游的主要形式。上游A中游B下游C市场环境2行业政策环境2以创新驱动、高质量供给引领新需求．经济发展取得新成效.产业基础高级化、产业链现代化水平明显提高，城乡区域发展协调性明显增强.消费对经济增长贡献明显加大，常住人口城镇化率提高到65%，现代化经济体系建设取得重大进展，扩天书葆白消赛，完善书假百制度嚣实带骞休伦制度在经济新发展格高下，休闲假产业对应最终消费和服务淆赛，有望成为促进国内经济大循环的新抓手和推动结构转型、经济增长的新动能《关于推动公共文化服务高质量发展的意见》培育形成一批新型消费示范城市和领先企业.实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重显著提高,“互联网+服务“等消费新业态新模式得到普及并趋于成熟，深入发展在线文娱．鼓励传统线下文化娱乐业态线上化._支持互联网企业打造数字精品内睿创作和新兴数字资源传播平台，加强相关法规制度建设、深化包容审慎和协同蓝管、健全服务标准体系、尚化优化证照办理等多项具体描施网络购物、移动支付、线上线下融合等新业态新模式为特征的新型消费迅速发展，相关部门通过降低消费门槛，提高供给休闲度假旅游消费的质量，更好的释故新型消费潜力顺应文化和旅游消费提质转型升级新趋势，深化文化和旅游领域供给侧结构性改革、提升文化和旅游消费质量水平，不断激发文化和旅游消费潜力．以高质量文化和旅游供给增强人民群众的获得感、幸福感针对消费者、企亚、行业等提出雾实举措和指引，从需求和供给两衡发方,众消赛这一环节杯定了文化产业、旅游业的产业链闭环，有利子真正在使休闲度假消费增长《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》培育形成一批新型消费示范城市和领先企业.实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重显著提高,“互联网+服务“等消费新业态新模式得到普及并趋于成熟，深入发展在线文娱．鼓励传统线下文化娱乐业态线上化._支持互联网企业打造数字精品内睿创作和新兴数字资源传播平台，加强相关法规制度建设、深化包容审慎和协同蓝管、健全服务标准体系、尚化优化证照办理等多项具体描施网络购物、移动支付、线上线下融合等新业态新模式为特征的新型消费迅速发展，相关部门通过降低消费门槛，提高供给休闲度假旅游消费的质量，更好的释故新型消费潜力《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》经济环境从2017-2022年以来，我国国内生产总值呈现上涨的趋势，同比增速处于持续正增长的态势，其中2021年国内生产总值为1143670亿元，同比2020年增长了184%。2022年1-9月我国国内生产总值为870269亿元，同比增长了6.2%。在疫情得到有效控制的情形下，我国经济开始逐渐复苏，之前受疫情影响而停滞的各个行业，也开始恢复运行，常态化增长趋势基本形成，未来中国度假酒店行业的发展必然有很大的上升空间。社会环境3社会环境社会环境社会环境1社会环境2疫情开启内循环，度假酒店先于城市商务型酒店全面复苏。亲子、情侣、自驾游作为国内出行需求的三驾马车，驱动了整个国内度假酒店市场的快速增长。2020年疫情以来，国内中高端休闲度假目的地酒店出租率和房价的恢复情况明显优于以城市商务型酒店为主的全国整体。即使2021年疫情频繁反复，五一期间休闲度假为主的三亚酒店出租率及房价恢复指标也领先于其他城市目的地。但在需求端爆发增长的背后，其实是供给侧中国度假酒店市场的区域/品牌/产品割据，以及设计和理念的相对滞后，参考景鉴智库对中国度假酒店行业市场现状的总结:现阶段中国度假酒店市场上大部分供给仍然是城市商务型酒店在景区目的地的拍扁（降低到1-2层）、扩大与换肤（进行有限的本地化设计）。奢华度假品牌虽然在中国开始加速布局，具备强品牌、高颜值，但极高的价格注定了只能满足小众客群的需求，且业态单一，投入巨大，普遍存在盈利问题。与此同时，城市近郊度假酒店多为“地产+酒店”时代存量物业，以及文旅城+酒店群模式，投资大、硬伤多、游客流量不足，始终需要地产项目输血，无法自行盈利。社会环境2021年5月中国第七次人口普查数据显示，中国60周岁及以上人口64亿，占总人口的18.7%。中国是世界上60周岁及以上老年人口最多的国家，其中绝大多数人都有旅游需求。值得关注的是，伴随中国改革开放成长起来的60后，其收入水平和消费观念都与50后、40后有很大不同。这部分群体开始逐步退休年龄，这也意味着老年休闲度假群体的消费频次和水平都将实现大幅提升。家庭休闲是最具增长潜力的休闲度假市场，而影响家庭休闲度假决策的主要角色是孩子。虽然2020年亲子游出游频率由2019年7次下降到4次，但是相较于其他主题旅行，家庭亲子游已属强势复出。未来为家庭亲子群体提供差异化、针对性的产品还有较大的提升空间。行业现状4市场规模随着旅游业的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活,度假型酒店顺应了日前中国由观光型向休闲度假型旅游转变这样一个大的发展趋势。在中国旅游消费升级的驱动下，旅游酒店供给侧结构性改革,从星级酒店逐步往超高端、文旅住宿方向发展,带动中国酒店市场规模稳步增长,根据中国酒店行业白皮书预测,2023年酒店行业市场规模达到8495亿元。近几年来疫情对于旅游行业的冲击影响力大,主要来自疫情政策对于人们出行的限制,因此大多景区类、目的地式酒店类企业处于亏损状态。由于新型毒株传播速度较快,疫情政策对于限行的要求在短期内不会放宽,因此旅游业恢复时间将较慢。同时疫情带来的行程不确定性降低了人们提前预定的需求,出行决策期逐渐缩短，形成了人们说走就走的旅游方式,因此酒店行业市场未来的增量在于消费者对于近郊、城市度假的需求。所以，预估城市度假酒店在酒店行业休闲需求30%的需求占比将在2026年逐步提升至50%。由于部分消费者在城市商务型酒店需求为商旅及其它住宿需求,通过从整体商业酒店市场规模抵减商旅及其他需求的市场营业额，以及考虑到近年来核心商圈高端酒店改造中城市度假酒店的占比,估算城市度酒店市场规模。因此未来城市度假酒店具有可观增长空间，2026年其市场规模可以达到5047亿元，年复合增长率达到163%。行业现状目的地型度假酒店基础价格虽然偏低.但是考虑到来反目的地的花费以及季节性旅游浪潮导致的旅游目的地涨幅,其价格并不便宜;精品及星级酒店通过装修风格和设计感打造具有当地文化特色的豪华、独特的私密住宿环境,具备度假性,价格比城市度假酒店便宜。以上海为代表的城市度假酒店高端住宿多，选址多在市中心及城市周边景区，因此与其他类型酒店相比，基础价位高,潮汐性弱,以全服务型高端酒店为主。城市度假酒店以高端消费客群为定位，主要围绕客户满意度通过全服务带给消费者更全面的体验，因此规模化程度较弱，在一线城市各类型酒店门店占比中只占了1%。以坚持走小而精路线的安曼酒店来说,创办于1988年但是目前只有37家度假村，并且平均度假村房间数量不超过55间。驱动因素研究资源投入稳健增长短途旅游兴起疫情相关的防控政策促使消费者害怕出游时疫情爆发遭遇返工难等问题、因此消费者更加偏好短途旅游．本地化旅游消费占比上升。同时,由于长途旅游需要考虑到交通、住宿、旅行等一系列的提前规划,疫情带来的行程不确定性缩小了人们提前预定的需求，因此出行决策期逐渐缩短。目前住宿消费为当天预定为主，形成了人们说走就走的旅游方式。由于多数城市度假酒店驻扎在一线城市城市的特性，更有可能成为短途旅游者的首要选择。21年后小长假累计出游人次恢复缓慢，虽然近年来疫情多地反复，但是控制之后都有一定反弹，可以看到在21年清明节前后累计出游人次已经恢复到19年程度，在五一达到了新高点，说明了人民出行意愿具有刚性特征。21年暑期国内多地爆发疫情，随着防疫政策的逐渐严格，对于消费者出行意愿产生了很大的抑制,由于出行意愿的刚性特征，未来在无大范围疫情传播的情况下出游需求将逐渐恢复。需求端休闲度假游爆发，供给侧地产投资高峰期共同推动度假酒店发展。中国度假酒店行业的发展，需求端的核心驱动因素来自居民从观光游向休闲度假游升级，供给侧的核心驱动力则是地产投资高峰期众多酒店物业作为商业地产/旅游地产目的地的配套设施的建设高峰。度假酒店自身的发展则经历了从在目的地提供酒店住宿服务，到把酒店打造成旅游度假目的地本身的过程，开始从度假酒店，向复合型度假综合体，一站式度假目的地升级。需求向观光度假升级，遇上地产投资高峰期城市群的概念在06年提出,截止19年全国共19个城市群，以25%的土地聚集了75%的人口,创造了88%的GDP。目前大部分城市群建设尚不成熟，以城市群中心城市为主。以长三角城市群来说,上海、苏州、杭州、南京、无锡以及宁波等6城GDP均超万亿，以前五大发展潜力城市群人均GDP来看，均超过5万元,而除珠三角外，各城市群城镇化率不超过70%，因此随着城市轨道交通的发展以及城市群建设的推进,核心城市将与周边城市互联互通，加快推动城市旅游发展。城市群及城市业态的发展国务院发布政策、十四五规划、政府报告、领导讲话等都有对度假酒店行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。优势竞争，长期盈利，依托中国，布局全球，立足核心能力，全力获取显著竞争优势，创造得到广泛认可、深入人心的价值，通过成为“难以替代者”品牌致胜，涌现一批市场竞争力突出的全球性与区域性中国品牌，以持续正现金流实现长期盈利，这才是行业企业的发展之道。为促进行业科技创新事业发展，全面提升科技创新能力，中国逐步加大行业经费投入、落实税收优惠、鼓励科研人才发展，全面推动科研事业发展，同时带动科研服务市场增长，广泛运用于各个研究领域，未来市场空间将进一步释放行业痛点标题文字酒店项目开发壁垒资金壁垒酒店为资金密集型行业主要资金障碍来源于酒店开发费用及人员工资等刚性支出,城市度假此类酒店由于业主方多为酒店管理集团白持,因此重资产属性更加明显品牌及运营管理壁垒品牌力有助酒店规模化扩张，而品牌力的积累需要成熟的运营以及管理模式需要行业经营积累，国内目前高端酒店多由国际酒店管理集团垄断,因此缺乏酒店运营等经验的沉淀也是城市度假酒店扩张的阻碍酒店项目开发专业性强，包括物业开发、酒店设计、酒店建设等多个环节，在酒店物业开发方面酒店需要具备选址和竞价获取地产的能力。—般城市度假酒店建设周期多在6-10个月之间,同时还需要考虑项目所在地的文化及周边酒店项目的竞争关系,由于在城市中心还要同时考虑项目建设中对周边的影响,材料运输及施工的时间段问题,因此酒店建设工期根据不同项目具有不确定性。全面增值服务提升产品质量多元化融资渠道行业发展策略/建议单一的资金提供方角色仅能为度假酒店行业企业提供“净利差”的盈利模式，度假酒店行业同质化竞争日趋严重，利润空间不断被压缩，企业业务收入因此受影响，商业模式亟待转型除传统的度假酒店行业需求外，设备管理、服务解决方案、贷款解决方案、结构化融资方案、专业咨询服务等方面多方位综合性的增值服务需求也逐步增强。中国本土度假酒店行业龙头企业开始在定制型服务领域发力，巩固行业地位（1）政府方面：政府应当制定行业生产标准，规范度假酒店行业生产流程，并成立相关部门，对科研用度假酒店行业的研发、生产、销售等各个环节进行监督，形成统一的监督管理体系，完善试剂流通环节的基础设施建设，重点加强冷链运输环节的基础设施升级，保证度假酒店行业产品的质量，促进行业长期稳定的发展；（2）生产企业方面：度假酒店行业生产企业应严格遵守行业生产规范，保证产品质量的稳定性。目前市场上已有多个本土度假酒店行业企业加强生产质量的把控，对标优质、高端的进口产品，并凭借价格优势逐步替代进口。此外，度假酒店行业企业紧跟行业研发潮流，加大创新研发力度，不断推出新产品，进一步扩大市场占有率，也是未来行业发展的重要趋势。（1）政府方面：政府应当制定行业生产标准，规范度假酒店行业生产流程，并成立相关部门，对科研用度假酒店行业的研发、生产、销售等各个环节进行监督，形成统一的监督管理体系，完善试剂流通环节的基础设施建设，重点加强冷链运输环节的基础设施升级，保证度假酒店行业产品的质量，促进行业长期稳定的发展；（2）生产企业方面：度假酒店行业生产企业应严格遵守行业生产规范，保证产品质量的稳定性。目前市场上已有多个本土度假酒店行业企业加强生产质量的把控，对标优质、高端的进口产品，并凭借价格优势逐步替代进口。此外，度假酒店行业企业紧跟行业研发潮流，加大创新研发力度，不断推出新产品，进一步扩大市场占有率，也是未来行业发展的重要趋势。3行业发展格局趋势5行业发展趋势根据2020年艾媒咨询的调研,有超过50%的工作人员适应居家办公,随着协同办公各种远程办公工具的推出，远程办公将更加常态化。同时,疫情后人们居家休闲的时间大幅度提升,这为旅客提供了工作度假的可能。Holidu在2021年依据国际化、观光景点、游玩因素等作为权重列出了工作度假城市排行榜．其中曼谷通过国际化水笄高,年日照时长、游玩因素强等原因位列第一，可以预见未来类似上海此类经济贸易发达且国际化的城市将成为工作度假的不二选择，而城市度假酒店则有机会通过地理位置、全包式服务、共享办公空间、长住化产品等创新完全匹配旅客工作度假新需求。满足工作度假新需求以往度假酒店更多地被定位为景区或旅游度假区的配套设施，但是近年市场出现了更多的度假产品本身就是一个景区或目的地，与单纯强化住宿功能的单体度假酒店相比，更容易吸引休闲度假客源，“宅酒店”方式日益盛行。如亚特兰蒂斯、开元森泊等度假品牌，自身就是一个丰富配套的度假酒店吃喝玩乐住集合体，三亚亚特兰蒂斯酒店在2020年疫情影响下仍实现了80%入住率。单体配套向一站式度假目的地转变伴随着“宅酒店”度假方式的流行，对于当前旅行者来说，休闲度假的意义已经不单纯是“住”酒店，根据马蜂窝旅游平台相关数据显示，多达49.8%的用户对住宿所附加的特色体验抱有极大期待。乐园、亲子、浪漫、冰雪、温泉、节庆、运动、康养等度假型产品深受欢迎，可以满足休闲度假客源多元化、个性化的需求。如上海佘山世茂洲际酒店依靠采石场得天独厚的自然环境，独有的户外真实攀岩悬崖，在独一无二的地心岩场，身处地平线以下，近乎垂直的88米岩壁，在专业的攀岩教练指导下尽享攀岩极限运动。特色生活方式体验受追捧城市度假产品常住化自疫情以及线上营销方式的兴起以来,酒旅行业商业化成为主流,酒旅行业通过酒旅商品化,把酒店房间当作产品的方式进行售卖。由于疫情的封锁政策,酒店收入以及入住率的大幅度下降导致的亏损需要通过酒店产品创造的持续性和预支性收入来弥补，因此目前城市度假酒店多通过酒旅商品化和长住产品的结合进行预售。通过进行预售产品的方式，不仅提供给消费者充分的时间来匹配白己可支配的时间,同时通过相同价格的置换减少消费者的决策成本，并通过长住的方式打造客户黏性,提高城市度假酒店行业的销售利益。因此产品化和商品化将度假酒店和互联网思维结合,将为城市度假酒店行业赋能,在未来充满全新机遇。中国城市度假