附条件房屋买卖合同纠纷案

第页共页附条件房屋买卖合同纠纷案(一)案情简介甲(女，49岁)家原有祖传房屋5间，坐落于北京海淀区明光村。甲在北京某郊县工作，房屋由其母亲一人居住。1994年5月甲母迁往某郊县，随甲一块生活。甲母走时将房交与邻居乙代管和使用。因自己长期不使用，甲与其母商量准备将房卖掉。邻居乙要求买下。1995年2月，甲和乙请人作中间人，订立房屋买卖契约。契约写明：房价人民币30万元，在1995年内分三次付清;在这一年内买方何时付清房款，卖方何时将房屋买卖契证交给买方。当时乙交了房价款5万元，三个月后又寄5万元，尚欠房款20万元。甲屡次催要房款而未得，甲家也就未将房屋买卖契证交与乙。其间，乙家继续居住并对房屋进展屡次维修。1997年3月15日，甲和其母曾找到乙，要求收回房屋，退回房款，乙坚决不同意。1998年2月，海淀区学院路电影院因扩建需要撤除甲乙争议的5间房。电影院与乙达成协议，以房价50万元买下争议之房，甲得知此事后，于同年6月以乙房款未交清，房屋产权尚未转移为由诉至海淀区人民法院，要求确认房屋归己所有并收回自己的产权。被告乙辩称，买卖双方词·有房屋买卖契约，自己已交了局部房款;契约并未规定“房价款不交清，房屋买卖契约无效”，所以房款只是欠原告的债务。因此坚决反对原告提出的房屋所有权归其所有的恳求。(二)争议所在一种观点认为，原告甲母同被告乙买卖房屋是自愿的，有中间人、契约执笔人作证，立有房屋买卖契约，被告也已交付了局部房款，买卖关系已经成立。被告所欠局部房款属于债务，应比照当时的物价确定尚欠房款，适当归复原告。因此，原告甲同被告乙所为的买卖房屋行为有效，房屋应归被告所有。被告应将卖房所得50万元给付原告20万元。另一种观点认为，甲与乙所签订的房屋买卖合同并未发生法律效力。理由在于双方在合同中明确约定：乙应在1995年一年内分三次付清房款，甲才将房屋契证交给他。因此这一买卖房屋的行为是附条件的民事法律行为。由于乙直到1998年还未付清房款，买卖合同中所附条件并未成就，这一买卖行为还未发生法律效力。乙在没有获得房屋所有权的情况下，将房屋卖给电影院是无效的。因此，房屋所有权归甲，而甲那么应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花费用。(三)法理分析^p1.附条件民事法律行为概述本案涉及的是附条件民事法律行为。附条件民事法律行为是指在民事法律行为中规定一定条件，并且把该条件的成就或不成就作为确定行为人的民事权利和民事义务发生法律效力或者失去法律效力的根据的民事法律行为。通说认为除了法律明确规定不得附条件的民事法律行为外，其他民事法律行为均可以由行为人设定条件，以此来限制民事法律行为的效力，从而满足行为人的各种不同需要。为了维护市场经济秩序和社会整体利益，法律对当事人设定的条件加以一定限制和干预是必要的。一般认为不得附条件的民事法律行为主要包括：(1)阻碍相对人利益的，这主要是指形成权的行使。如《合同法》第99条第2款规定：当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或附期限。(2)违犯社会公共利益或第三人利益的。如《中华人民共和国票据法》第33条规定：背书不得附有条件，背书附有条件的，所附条件不具有效力。这是考虑到票据的流通性以及票据受让者的利益。本案是房屋买卖合同，不在限制附条件的民事法律行为之列，可由行为人设定条件。2.民事法律行为所附条件的特点附条件民事法律行为中所指的条件是指当事人以将来客观上不确定事实的成就或不成就，决定民事法律行为效力发生或消灭的附款。它既可以是自然现象，也可以是人的行为，一般应满足下列三点：(1)条件应是将来发生的事实。假如该事实是为民事法律行为之前已经发生的，那么不能作为民事法律行为所附的条件。如A在出租自己房屋之前道自己继承了其祖父房屋，那么A在租房合同中将继承祖父房屋这一事实作为条件是毫无意义的。有无这一条件对租房合同的实现不产生任何影响。一般情况下，这种约定视为没有附任何条件。(2)条件应是不确定的事实，也就是说是可能发生也可能不发生的，当事人不能肯定。假如是将来必定发生的，那么应作为期限而非条件。期限是以将来客观必然到来的事实为内容，而条件那么是以将来不定的事实为内容。这是期限与条件的根本区别所在。我们可以比拟以下两个约定：“本星期三下雨那么买伞”，本星期三可能下雨，也可能不下雨，因此本星期三下雨是条件。但假设所约定的是下雨那么买伞”，下雨只是一个时间问题，总有一天会下雨，因此下雨是确定的事实，只能作为期限。假如是将来必不发生的，如“假设是地球绕着月亮走，我就跟你公司签合同”，地球不会绕着月亮走，所以这份合同永远无法签就。这样的约定本身就是一种回绝。还需要指出的是这里的不确定是指客观上的不确定，而非主观上的不确定。假如该事实在客观上已经确定，而当事人却认为是不确定的，也不能作为条件。(3)条件是由行为人约定的事实。所附条件应是当事人所协商确定的，是双方意思表示一致的结果。假如是法律强迫性规定或行为性质所决定的事实，那么不能作为所附的条件。因为无论双方是否将其作为条件，其自动发生作用。行为人约定的事实应是合法事实。作为附条件的民事法律行为的条件，其设立目的在于决定民事法律行为的效力。因此违背法律和社会公共利益的违法条件不能作为民事法律行为所附的条件。违背法律和社会公共利益属于民事法律行为无效的种类之一。因此约定违法，将导致民事法律行为的无效。如甲跟乙都在同一条街上开饭店，竞争剧烈。甲跟丙约定，如丙能砸毁乙的饭店，甲愿让丙参股自己的饭店。由于所附条件即砸毁乙的饭店是违法的，因此这个约定是无效的。丙即使真为此砸了乙的饭店，也不能主张自己参股甲的饭店。在分析^p了条件的特点后，我们可以看一下本案所附条件是否符合上述特征，也即是条件是否存在。本案条件是“乙应在1995年一年内分三次付清房款”，双方订立合同的时间是1995年2月，乙交款的时间在将来的10个月;乙在这10个月中有可能交款，也可能不交款，属于不确定事项;购房分期付款是双方当事人在合同中明确约定的，而且这一条件也是在民事流转过程中经常使用的方式，既不违背法律规定。也不违犯公序良俗，是合法的。因此本案中的条件是存在的，双方所订立的合同是附条件合同。3.法律行为所附条件的分类(1)按照条件对民事行为效力产生与否所起的作用，可以将其划分为附延缓条件的民事法律行为和附解除条件的民事法律行为。依这一分类标准，本案属于附延缓条件的民事法律行为。延缓条件又称停顿条件.是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务要在所附条件成就时才能发生效力。附延缓条件的法律行为在条件成就之前就已经成立，但效力处于停顿状态，即在延缓条件成就以前，民事法律行为已经成立，行为人之间的权利关系已经确定，但是权利人尚不能主张权利，义务人还没有履行其承当的义务的责任，即双方的民事权利和民事义务的法律效力尚处于停顿状态。如在本案中，双方约定买方在1995年内分三次付款，何时交清房款，卖方何时交付房屋契证。双方买卖房屋的行为在签订完契约时就已经成立，双方之间的权利义务关系已经确定。但由于买方在1995年内未交清房款，买卖双方之间的房屋买卖合同未生效，买方也就不能主张自己是房屋所有权人。法院认为双方买卖合同成立的观点是正确的，其错误在于混淆了合同生效与合同成立这两个不同概念，而以合同成立为由将房屋判归买方。合同成立是指当事人达成协议而建立了合同关系;合同生效那么指合同具备一定的要件后便能产生法律效力。在大多数的情况下，合同成立时具备了生效的要件，因此其成立和生效时间是一致的。但合同成立并不等于合同生效，它们各有其不同要件。附条件的合同在条件成就之前，合同虽成立但不发生效力。解除条件又称消灭条件，是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务在所附条件成就时失去法律效力。附解除条件的民事法律行为，在所附条件成就以前，已经发生法律效力，行为人已经开场行使权利和义务;当所附条件成就时，那么该民事法律行为失去法律效力。解除条件的作用，是使已经发生法律效力的民事权利义务关系失去法律效力。如双方约定：租房人甲一旦自己买房，那么他与乙之间的租房合同终止。在这里，甲买房就是解除条件，甲在没买房之前，租房合同始终有效;一旦买房，那么租赁关系完毕。(2)按照某种客观事实的发生或不发生为标准，附条件民事法律行为可分为附肯定条件的民事法律行为和附否认条件的民事法律行为。肯定条件又称积极条件，是指以发生某种客观事实为其条件的内容，肯定条件以一定客观事实的发生为条件成就，而以所附事实不发生为条件不成就。否认条件又称消极条件，是指以不发生某种事实为条件的内容。与肯定条件相反，它以一定事实的不发生为条件成就，而以一定事实的发生为条件不成就。依这一分类标准，本案属于附肯定条件的民事法律行为。4.附条件民事法律行为的效力(1)条件成就时的效力。条件成就是指构成条件的内容已经实现。对于肯定条件，以条件事实的发生为条件成就;对于否认条件，以条件事实的发生为条件不成就。条件成就后，民事法律行为当然发生效力。如约定“假设甲考上大学，那么乙送甲1000元”，假设甲考上大学，这份约定生效。以民事法律行为的成立是否必须按照某种特定的形式为标准，可以将民事法律行为分为非要式法律行为和要式法律行为，前者指法律不要求特定形式，行为人自由选择一种形式即能成立的行为，一般民事法律行为均为不要式行为，如所附条件成就，那么可直接发生法律效力;要式法律行为是指法律规定必须采取一定形式或履行一定程序才能成立的行为。如不动产的抵押登记，需在双方办理抵押登记后才产生效力。对于这类行为来说，即使所附条件成就时，还是需要经过一定形式或履行一定程序。本案涉及的是房屋买卖合同，亦属要式法律行为。就本案来说，即使买方已在1995年付清房款，也还需办理房屋产权转移手续，买方才能真正成为争议房屋的所有权人。(2)条件不成就时的法律效力。条件不成就是指构成条件内容的事实已明确不能实现。对于肯定条件，以该事实的不发生为条件不成就，对于否认条件，那么以该事实的发生为条件不成就。对于条件不成就时的效力，《民法通那么》和《合同法》均未明文规定。通说认为，附延缓条件的民事法律行为条件不成就时，该民事法律行为视为不存在;附解除条件的民事法律行为，条件不成就时，视为该民事法律行为不再附有条件，维持该民事法律行为的原有效力。就本案来说，所附条件是附肯定的延缓条件，只要买方在1995年内分三次付清房款，那么买卖合同生效;但直到1997年，买方还没有付清房款，延缓条件没有成就，因此买卖合同不发生效力。(3)条件成就与否未定时的效力。在此种状态下，因条件的成就或不成就而获得利益的一方当事人，对于该利益有一种可能性，在法律上称为期待权，即法律规定附条件法律行为的当事人，于条件是否成就未确定之前，不得损害相对人因条件成就依该法律行为所生利益。否那么，应承当损害赔偿责任。凹就本案来说，卖方在买方付款期限内(合同签订到1995年底)就不能处置该房屋，否那么便进犯了买方的对房屋的期待权。这可以跟条件成就或不成就的拟制联络起来。为了维护民事法律行为制度的严肃性，充分发挥附条件民事法律行为在民事交往中的积极作用，维护当事人的合法权益，《合同法》第54条第2款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。要阻止条件成就或促成条件成就只能发生在条件成就与否未定时。从这一角度说，条件成就或不成就的拟制亦是保护一方当事人的途径之一。综上所述，甲、乙之间签订的是附条件的房屋买卖合同，乙未按期付清房款，所附条件没有成就，房屋买卖合同没有生效，甲照旧是该争议房屋的所有权人。甲应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花的费用。经典推荐转让合同:房屋质量合同纠纷案辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2023]沈民〔2〕房终字第22号上诉人〔原审原告〕：陈福顺，男，1970年11月10日出生，汉族，系沈阳市和平区乾翁美容美发中心人体业主，现住沈阳市和平区新世界花园A区朗悦居6号252室。上诉人〔原审被告〕：新世界〔沈阳〕房地产开发，注册地沈阳市王家庄，经营地沈阳市和平区青年大街12号。法定代表人：何耀昆，系该公司董事长。委托代理人：耿秀坤，系辽宁同文律师事务所律师。上诉人陈福顺、上诉人新世界〔沈阳〕房地产开发因房屋质量纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2023]和民房初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年12月20日受理此案后，依法组成合议庭，由审讯员张青任审讯长，代理审讯员陈兴田主审，代理审讯员王银华参加评议。于2023年1月12日公开开庭进展了审理，上诉人陈福顺、上诉人新世界〔沈阳〕房地产开发的委托代理人耿秀坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经审理查明，2000年10月19日，上诉人陈福顺与上诉人新世界〔沈阳〕房地产开发〔以下简称新世界公司〕签订商品房购销合同一份，合同约定，新世界公司将其开发的沈阳市和平区新世界花园区朗悦居第A6栋2单元5层2号房屋出售给陈福顺。陈福顺付款后，新世界公司于2023年2月24日将房屋交付给陈福顺。陈福顺入住后，因房屋质量问题屡次找到新世界公司给予维修，维修后，陈福顺房屋仍存在质量问题，陈福顺向沈阳市工程质量监视站和平区分站投诉，该单位经调查，于2023年3月17日出具一份关于新世界花园A6-252用户房屋存在的质量问题的情况说明，认为该房屋存在以下质量问题：1.窗台下墙面有漏水痕迹，有少量地板漆面翘起；2、室内墙面抹灰有多处空鼓；3、阳台窗开启不灵、卫生间窗折面损失、卧室窗玻璃裂一块、窗扇封闭不严；4、给水支管管路漏水，已维修完毕。由于陈福顺与新世界公司就房屋维修问题协商未果，陈福顺诉至法院，要求被告赔偿其经济损失并退还采暖费。另查明，原审法院在审理过程中，依法委托有关部门对陈福顺房屋损失情况进展评估，结论为共计损失2456元。陈福顺不服，经该鉴定部门复议，补充损失费919元。上述事实，有资产评估报告、质量监视站情况说明、购房合同、维修记录照片以及当事人的陈述笔录等证据，在一、二审卷宗为凭，经本院审查及庭审质证，本院予以确认。原审法院认为，原、被告签订购房合同，合法有效，被告有义务保证其所提供的商品质量，现被告为原告提供的商品房存在质量问题，被告虽给予相应的维修，但未能维修好，至今仍存在质量问题，为此，被告应承当相应民事责任，故对原告要求被告赔偿损失的恳求，本院予以支持；关于原告提出的卫生间门口处地板、主、客卧室窗台板的损失情况，因原告未能提供证明系被告造成的证据，且被告予以否认，对原告该项诉讼恳求，本院不予支持；原告要求被告退还采暖费，因采暖是基于供暖合同产生的，被告不是供暖单位，属另一法律关系，应另案告诉解决，对原告的该主张，本院不予支持；关于被告主张认为原告的诉讼恳求已过诉讼时效的问题，因原告进住房屋后，一直向被告主张对房屋予以维修，被告未能修复，原告曾于2023年3月17日向沈阳市工程质量监视站和平分站主张过权利，被告也参加该部门调解，根据《民法通那么》关于时效的规定，原告诉讼时效起始时间为2023年3月17日，因此，原告起诉未超过诉讼时效；原审讯决：一、被告于本判决生效后十日内，赔偿原告经济损失3375元。二、驳回原、被告其他诉讼恳求。案件受理费200元，由被告承当。宣判后，陈福顺、新世界公司不服原审讯决，均提起上诉。陈福顺上诉称，因新世界公司出售的房屋存在质量问题，造成上诉人生活困难和财产上的损失。因墙内水管破裂造成卫生间地板损坏，致使卫生间不能正常使用，主卧室因外探窗户上边漏水，造成面板损坏，新世界公司应赔偿损失。一审鉴定费500元，上诉费200元应由新世界公司承当。新世界公司上诉称，在保修期内，陈福顺投诉存在的问题，我公司履行了保修义务，有陈福顺签字的满意证明。在保修期过后，陈福顺新发现的问题双方合同约定已不属于我公司应承当的责任和义务。二审法院应撤销原审讯决，驳回陈福顺的诉讼恳求。本院认为，陈福顺与新世界公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，应合法有效。新世界公司有义务保证其提供的房屋符合质量标准。现新世界公司提供应陈福顺的商品房存在质量问题，虽给予相应的维修，但未能维修好，给陈福顺造成的损失应给予赔偿，故原审法院判决并无不当。关于陈福顺提出的卫生间门口处地板、主、客卧室窗台板的损失应由新世界公司赔偿的主张，因陈福顺未能向法庭提供证据证明该项损失是由新世界公司造成的，且新世界公司对该项主张予以否认，对其主张本院不予支持。关于陈福顺提出一审房屋鉴定费500元应由新世界公司承当的主张，因新世界公司提供应陈福顺的商品房确实存在一定的质量问题，由此产生的鉴定费应由新世界公司承当。关于上诉人新世界公司提出陈福顺发现房屋有质量问题已过保修期，该公司不应承当责任的主张，因新世界公司提供应陈福顺的商品房确实存在质量问题，虽经维修，但未能维修好，上诉人陈福顺一直在主张权利，2023年3月17日陈福顺向沈阳市工程质量监视站和平分站主张过权利，新世界公司也参加该部门调解，根据《民法通那么》关于时效的规定，诉讼时效起始时间为2023年3月17日，因此，陈福顺起诉未超过诉讼时效，新世界公司应承当相应的民事责任。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款〔一〕项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，上诉人陈福顺承当200元；上诉人新世界〔沈阳〕房地产开发承当200元。鉴定费500元，由上诉人新世界〔沈阳〕房地产开发承当。本判决为终审讯决。审判长张青代理审讯员陈兴田代理审讯员王银华二○○五年三月十五日书记员韩鹏转让合同:技术转让合同纠纷案2023年9月10日，××建材有限责任公司与××建材机械设备签订了一份“××新型建材消费线技术转让合同”。合同约定：在合同签订后8个月内××建材机械设备为某建材有限责任公司建成一条年产50万吨××新型建材的消费线，并由××建材机械设备提供所需的成套设备和消费技术文件(包括人员培训和机器设备安装、调试等全过程)。技术转让费共135万元，其中硬件(变备)费用95万元，软件(技术)费用40万元，付款方法，在合同签订后，××建材有限责任公司预付××机械设备有限公“入门费”38万元，设备费用按交付进度及时付款;合同双方任何一方违约需向对方支付合同总额5%的违约金。2023年9月20日，××建材机械设备收到××建材有限责任公司所汇“入门费”38万元。2023年2月5日，××建材机械设备将全套技术文件移交给××建材有限责任公司，同时，就合同执行事项进展会谈。约定：“设备由××建材机械设备收到××建材有限责任公司电传通知后用汽车运输，因等电传通知而耽误时间的，××建材机械设备不负延期交货的责任。”2023年3月2日建材有限责任公司电传告知××建材机械设备与3月25日将设备运至××建材有限责任公司所在地，××建材机械设备要求××建材有限责任公司将余款付清。××建材机械设备坚持按合同约定先发运设备，后付款，双方争执不下，后延期至2023年4月20日，××建材机械设备仍未履行。××建材有限责任公司撤销原新型建材消费线并转产。××建材机械设备以××建材有限责任公司单方解除合同属违约为由，向××区人民法院起诉，××建材有限责任公司那么提出反诉。一审审讯情况：一审法院审理认为，××建材机械设备按合同规定履行了软件技术资料的移交和技术人员的培训工作，这虽是合同的局部履行，但科学技术作为特殊商品，一经转交，即无法返还，所以应获得双方所约定该局部的报酬。××建材机械设备在合同履行期内不发运设备，违背了合同约定，应负逾期不发运设备的违约责任，××建材有限责任公司自行转产，致使合同无法履行，也有一定责任。故判决如下：1.××建材有限责任公司向××建材机械设备支付软件费用人民币40万元。2.××建材机械设备向××建材有限责任公司支付设备总额的5%违约金人民币47500元。一审讯决后，××建材有限责任公司找到本人咨询，根据案件根本领实及相应的证据，根据我国相关法律法规的规定，本人向××建材有限责任公司做了相应的解答。后××建材有限责任公司委托本人向××市中级人民法院提出上诉。对于本案，本律师认为：(代理词节录)一.就双方签订的合同来看，由××建材机械设备提供技术和设备建成消费线，对××建材有限责任公司而言，技术和设备两者互为条件，缺一不可。所以，××建材机械设备因合同得到相应的报酬，就必须是合同的全面履行，只有合同的全面履行，才能使××建材有限责任公司可能获得经济效益。这是贯彻合同的平等互利、等价有偿的原那么。二.××建材机械设备已局部履行合同，如将技术文件移交给某建材有限责任公司。从外表上看，作为特殊商品的技术移交给了××建材有限责任公司，无法返还。但对××建材有限责任公司来说，由于消费线未建成，这些技术文件已失去合同全部履行所起的作用。××建材机械设备将已付出劳动的技术给了××建材有限责任公司却得不到任何报酬，过错完全在于自身。从法律角度来看，不会允许因为自己付出了劳动，但由于自己的过错而得不到报酬的损失要由无过错方承当。技术文件是有价值的，但它毕竟是专用的，不搞此项消费和研究，对任何人来说都只是无用的东西。三.××建材机械设备按期履行合同，××建材有限责任公司等待一天就必然增加一定量的经济损失。给了延期履行合同的时间以后，××建材机械设备仍未履行，即行转产，可减少经济损失。所以，××建材有限责任公司断然采取单方解除合同是合法的，也是合理的。……二审法院审讯情况：二审法院审理后认为，上诉人与被上诉人签订的技术转让合同规定了两个标的：“建成一条年产50万吨××新型建材消费线，并由××建材机械设备提供所需的成套设备和消费技术文件(包括人员培训和机械设备安装、调试等全过程)。这两个标的都是该合同整体的不可分割组成局部。所以，××建材机械设备是对整个合同的违约，而不仅仅是发运设备的违约，消费线未能按期建成，给××建材有限责任公司造成了相应的经济损失。故判决如下：1.撤销××区人民法院(2023)××××号民事判决;2.××建材机械设备与本判决生效之日起10日内向××建材有限责任公司返还其所支付的“入门费”38万元,并赔偿经济损失82500元。商品房买卖合同纠纷案认定解析商品房买卖合同纠纷案认定解析一、案情王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法院。二、分歧本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违背了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的制止性规定。第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未获得产权而处分别人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违背法律强迫性规定。三、评析审理本案的第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违背法律的强迫性规定；王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分；假如上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何；假如上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析^p如下：1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强迫性条款。《合同法》第52条第1款的第5项规定，违背法律、行政法规的强迫性规定的合同无效。因此，违背法律和行政法规的强迫性规定是认定合同无效的重要根据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违背了这一强迫性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强迫性条款，第一、在法理上，凡法律条文冠以不得等字样不必然代表此条文为强迫性条款，也可以是带有指引性质的条款；第二、《城市房地产管理法》是1994年公布的法律，此法的公布带有浓重的行政管理色彩，在立法技术上多用不得等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；第三、从《合同法》鼓励交易的原那么出发，对理论中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审讯理论中，应尽量减小合同无效的范围；第四、买卖合同标的物的特征说明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违背《城市房地产管理法》的强迫性规定而无效的观点是错误的。2、王某转让商品房的行为是否是无权处分。无权处分是指无处分权人处分别人财产并与相对人订立转让财产的合同。〔王利明民法159页〕无权处分中的处分主要是指处分财产所有权或债权的行为。因此，判断王某的行为是否是无权处分就要看王某对商品房是否享有财产所有权或者是债权。本案中，因房地产开发公司履行合同，将商品房交付王某使用，王某因此获得了对商品房的直接占有，占有是所有权的重要权能之一，王某对商品房的实际占有使得王某对商品房有管领和支配的权利。但由于我国民法采取的是不动产变动登记，不动产所有权的转移以登记为标志，因此，王某获得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权。综上，我们认为，王某转让商品房给李某的行为是有权处分，不是无权处分，故而本案讼争的买卖合同不应当认定为效力待定。3、王某的有权处分是否是债权转让。债权让与的概念指，在不改变合同关系内容的前提下，合同关系的一方当事人依法将其合同权利和义务全部或者局部地转让给第三人的法律行为。本案中王某将商品房转让给李某时抬高了合同价格，改变了合同关系的内容。同时，房地产开发公司依约将商品房交付王某实际使用，王某不办理产权登记手续是因为其自己回绝办理的原因所致，所以可以认为，房地产开发公司与王某间的债权债务关系已因履行而消灭，故认定王某与李某间合同为债权让与合同并进而认为买卖合同有效的观点也是错误的。总之，我们认为，本案适当的处理方式认定王某与李某间的合同是有效的，王某的转让行为是有权处分。王某违背合同约定，李某诉请王某继续履行合同应予以支持。四、余论上文论证中的一个主要争议问题可能是在王某转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上。假如认定为无权处分，根据通说的观点，因《合同法》51条规定的无权处分被认为是效力待定的，因此，王某与李某间的合同效力会被认定为效力待定的合同。此时买卖合同会因为王某恶意回绝办理产权手续而使合同一直处于效力待定的状态，显然不符合民法老实信誉的根本原那么，也不利于解决王某与李某间的纠纷。况且，对无权处分合同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为无权处分合同是有效的。〔参见王轶的观点〕本案中认定王某的转让行为是有权处分，可能有人会认为这和我国民法传统中认为的不动产物权变动以登记为要件相矛盾，之所以有这样的矛盾本质上是因为我国法律上的登记制度不标准所致。司法理论基于公平和正义的理由应在个案中有所打破。举一个简单的例子，假如本案中王某将商品房借给别人居住，同样是一种处分行为，法律认定这种处分行为无效或是效力待定，毫无意义。其实，《____关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第11条有关房屋的转移占有及风险转移的规定就说明了审讯机关没有拘泥于传统的物权理论。对本案买卖合同的定性可以还有多种的考虑角度，但认定本案讼争合同为有效合同却应当是殊途同归的选择，这是因为，我们都认为以老实信誉为原那么，尽量减小合同无效的范围是当前审理商品房买卖合同纠纷案应当坚持的两个根本理念。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。房屋买卖合同纠纷案件的审理房屋买卖纠纷是非常常见的纠纷之一。研究房屋买卖纠纷对于正确处理这类纠纷具有一定意义。一、房屋买卖合同双方的主体必须合法在房屋买卖合同纠纷中经常发生的一类纠纷是房屋买卖的双方主体不合法或者不合格。主要有以下几种情况：1、卖房者主体不合法或不合格。所谓卖房者不合法或不合格包括这样几层含义：(1)卖房者没有所有权，将租赁、借用、代管、占用或者别人委托办理房产证照的别人的房屋以自己所有为名出卖。还有的人伪造房证，指鹿为马，谎称对某房屋有所有权，意欲卖给别人，以到达骗取定金或购房款的目的，这种情况未达目的的是诈骗未遂;到达目的，数额较大的构成诈骗罪，不应以合同纠纷审理，应该将案件移送公安机关以刑事案件处理。(2)卖房者只有局部所有权，如夫妻一方或者是兄弟数人的共有房屋，或者是只是家庭成员之一，没有征得共有人同意私自出卖共有房屋。特别是在夫妻离婚过程中夫妻一方为了单独得到房款，将共同居住的房屋出卖的情况较多。(3)没有获得合法所有权而出卖房屋。主要是在商品房开发中虽然获得了建筑的有关手续，但是还没有获得商品房预售答应而出卖房屋，或者是在进展了房产的交易后，还没有办理房屋产权的转移手续，没有获得合法的产权证照又出卖房屋等。(4)建筑的房屋质量不合格，不可能办理房产证照的房屋进展出卖。(5)违法建筑房屋，没有获得全部合法建筑手续而建立的房屋。(6)出卖房屋人没有行为才能，处于精神病的发作期，或者是限制行为才能人。2、买房主体不合法或不合格主要是买房人不符合某些规定或者本人行为才能受到某种限制。(1)在某些城市中规定不具有本市户口的不得购置商品房;(2)有的城市规定没有大陆户口的不得购置本市商品房;(3)单位购房以个人名义办证，意在躲避某些税收。(4)购房人为无行为才能或限制行为才能人。(5)不是单位的法定代表人也没有被受权而为购置行为或者承诺行为。如某效劳公司法定代表人李某与某贸易公司法定代表人姜某签订一份购房协议约定贸易公司从效劳公司购置一处房屋，价格为6万元，姜交付了房价款。之后，李某又与贸易公司工作人员闫某签订一份协议，约定双方解除原协议，将房价款改为12万元，后发生纠纷。该案中，闫某并非贸易公司的法定代表人，又没有得到法定代表人的受权，无权签订购房合同。二、因买卖房屋的性质发生纠纷由于我们国家目前正处于市场经济的初期阶段，各种房屋由于其建立的时间、建立的单位不同，是否经过房改和房改的时间不同，加之我国幅员辽阔，各省甚至各市的政策都有不同，因此在是否允许自由买卖和是否允许上市上都有不同的规定。因此，因房屋的性质不同，也往往发生纠纷。对于房屋买卖的合同的效力也产生不同的影响。1、军队、铁路和某些未经过房改的单位的房屋一般不允许买卖，特别是不允许卖给外单位、外系统。2、某些地方规定公房房改后的一定年限内不允许买卖，假如买卖，必须首先卖给原单位，或者经过原单位的批准。3、各地对公房使用权的买卖规定不同，有的地区允许买卖，有的地区不允许买卖。三、因房屋买卖合同的效力发生纠纷因房屋买卖合同的效力发生纠纷的很多，造成房屋买卖合同无效的情况也比拟复杂。其中比拟常见的是：1、房屋买卖合同的主体不合格或不合法而无效，此节前面已有专述不再赘述。2、买卖房屋的客体即房屋本身的性质决定合同为无效合同。不允许买卖和在一定期限内不允许买卖的房屋不能成为房屋合法买卖的客体。不允许买卖包括房屋从所有权的角度不允许买卖和房屋本身的质量不合格不允许买卖两种情况。在处理这类买卖合同纠纷时，应该注意的是，有些房屋的买卖在双方签订合同或交付房屋时，政策不允许对该房屋买卖，但是，在发生纠纷时政策发生了变化，已经允许买卖。在这种情况下，假如房屋已经交付，买房者已经入住多年，为了稳定社会，稳定买卖关系，一般应该认定买卖合同有效。如某市陆某于1996年9月按房改政策以6000余元的本钱价从本单位购置一处住房，并与单位签订公有住房买卖契约，约定5年内不得上市转让。1998年陆与吴某签订该房转让协议，约定以4万元将该房卖给吴，并约定“在房款付讫，有关房产证卡移交妥当后，双方在协议签名画押，该协议即为双方认可，生效”双方在协议上签字，吴交付了房款。在移交清单上注明“房屋产权证(尚未发放，待发放后委托移交)。陆向吴出具了委托书，委托吴直接向自己单位领产权证。吴入住该房。2023年8月单位发放产权证时，陆到单位领取了产权证，并向法院起诉房屋买卖合同无效，要求吴倒出房屋。吴那么起诉法院要求确认房屋转让协议有效，判令陆履行合同义务，帮助自己办理房屋产权证。在此案中，如按买卖当时的政策，该房是不允许买卖的。但是，在发生纠纷时，一是时间已经将近5年，根本到了可以转让的约定，二是，当时在全国对原来规定的房改房上市的时间已经由原的5年改变为可以不受5年的限制。特别是当时新的合同法已经施行。新合同法的根本精神是发行尽量保护交易平安，缩小了无效合同的范围，除非是违背法律、法规的强迫性规定。最后法院一审讯决陆与吴的房屋转让协议有效，双方应该继续履行，陆应该协助吴办理房屋产权过户手续。3、如何认定和处理买卖房屋的买卖关系是否有效。在一些房屋买卖中有的时候房屋虽然早已交付，房款也根本结清或已经结清，但由于卖房人不配合或购房人拖拉或因需要交纳税费而未及时办理转移产籍手续。在这种情况下，由于房价发生变化，买卖一方反悔，企图以未办产籍为由主张买卖关系无效。在这种诉讼中，一般是房价上升时，卖房者易反悔，房价下降时，买房者易反悔。按照我国关于房地产买卖的有关规定，不动产买卖的产权变动确实是以产籍的转移为准。但是，是否没有办理产籍转移的一律视为无效呢?在____十年代，法院在审理这类案件时，出于僵化的思维，根本上都是“一刀切”，但凡没有办理产籍变更的一律视为买卖无效，如发生纠纷一推到底，全部视为无效，不管你是否已经实际占有房屋多长时间。就象对待机动车的买卖一样，只要没有办理转籍手续，就视为买卖无效。实际上这样处理往往太机械，也不符合法理。对于这种情况应该区别对待。(1)房屋已经交付，价款已经结清，产籍已经办理的，如无主体不合格或不合法的应该认定买卖关系有效。如存在主体不合格或不合法情况，需要认定买卖关系无效返款退房同时，过错方应该赔偿对方损失。(2)在以上情况下，当事人一方认为买卖合同存在欺诈、显失公平等情况应在一年内行使撤销权，但对符合撤销条件的应认定为可撤销的合同，也不再认定为无效。(3)如不存在前述两种情况，即应主要审查是否当事人的真实意思表示。如属真实意思表示，应该首先认定合同是否有效。在合同有效的根底上再去判断合同是否已经开场履行，履行到什么程度，应否继续履行和能否继续履行以及谁违约。在确定了合同是否有效的情况下，判断应否继续履行和能否继续履行。如应该继续履行又可以继续履行的，应该判决继续履行。如已经不能继续履行，要在确认合同有效的情况下，对违约方应该给予制裁。假如双方已经开场履行合同，施行了买卖行为，那么应该在确认买卖合同是否有效的根底上再判断买卖关系的效力。合同无效，当然买卖关系亦无效。买卖合同有效，再进一步判断买卖行为是否有效。《最高法院在1993年2月17日关于李杰与符文海房屋买卖纠纷案如何处理的复函》中指出“从报告材料看，此案双方当事人买卖房屋出于自愿，李杰交付了房屋款，有符文海所立具有房屋买卖内容、收取房屋费的字据，符文海将产权证交给了李杰，由李杰实际管理使用该房屋多年，只是由于“____”期间，当地房管部门停办买卖私房买卖登记业务等原因，未能及时办理产权转移登记手续。据此，我们研究认为，按照____一九八四年《关于贯彻执行民事政策法律假设干问题的意见》第五十六条的规定和有关法律规定精神，以认定符文海与李杰的房屋买卖关系有效为宜”。实际上最高法院的这一批复与后来的《民法通那么》解释第85条“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又可以履行的，应当继续履行，假如协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”及《合同法》的精神是一致的。(4)注意区别房屋买卖合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋买卖关系是否成立以及房屋产权是否转移的区别。以往在审理房屋买卖案件时，只要看到没有办理产权转移手续即没办产籍的都认定买卖关系无效，其根本理由就是认为房屋买卖是一种要式行为，而这种要式行为又必须以产权过户为准。所以，凡没有办理产权转移手续的就认定买卖无效，而且常常和买卖合同无效等同。实际上，这些关系是有区别的。买卖合同是否成立，是指买卖房屋的双方当事人对于房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件，是否达成了一致意见，假如达成了一致意见，双方没有争议，合同即成立。假如前述的主要条款没有达成一致意见，那么合同不成立。买卖合同是否有效，主要看合同双方当事人主体是否合法，买卖的标的-房屋是否有合法所有权，法律上是否允许买卖，是否是双方的真实意思表示。假如具备了这些因素，那么合同有效。而合同的生效那么主要是看双方对合同的生效是否有附加条件，有附加条件的，附加条件实现那么合同生效，如有的合同约定合同经公证后生效，那么双方到公证处对合同进展公证那么合同生效。假如双方对合同的生效没有特别的约定，那么合同具备根本的条款后双方签字或盖章后即生效。买卖关系的成立是合同履行的进一步延伸，即在合同有效的情况下，双方履行了合同的主要条款，如交付了大局部价款，交付了房屋或产权证照等。有的时候卖主与一方签订了合同，而又将房屋卖予别人且办理了产权转移手续。在审理这类案件时，有的就把签订的合同认定为无效合同，理由是不能履行，这是不正确的。在这种情况下，实际上是房主的一种违约行为。只有认定了违约才能对其违约行为进展制裁。对于买卖关系成立的纠纷应该尽量判决双方继续履行，以稳定社会经济秩序。四、因买卖房屋合同的履行发生纠纷的处理在一些房屋买卖中，签订合同的主体合法，双方对合同本身无异议，而在实际履行中往往发生纠纷，主要种类如下：1、因房屋或房款的交付发生纠纷。在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间，但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证，而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下。也有的双方对合同的理解或实际履行的情况不同，往往产生异议，往往是各说各的理。2、因对合同的履行是否适宜即是否适当发生纠纷。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋，包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定。但由于对约定的一些详细内容的理解不同而发生纠纷。如在一起房屋买卖中a公司向b公司出卖正在开发建立的一栋大厦的四层，双方约定：总价款900万元，合同签订后先付600万元，交房前付200万元，交房后再付100万元。迟延付款或延迟交房均需承当违约责任，逾期一日，违约方向对方支付相当于上述房款价格0.3%的滞纳金。合同签订后b公司向a公司交付800万元，a公司向b公司交付了大厦四楼毛坯房但没有任何峻工及验收合格手续。b公司向法院起诉要求a公司交付房产相关手续并起诉其承当违约金;a公司辩称自己已经完全履行了交付义务，并反诉b公司违约，迟延交付房款，应该立即交付100万元并承当违约金。法院审理后认为，a公司与b公司所签订的合同合法有效，双方应该全面履行。但在本案中a公司虽然交付了房产，但法律上规定的房产，是有合法手续的房产，并不是只是作为物的房产。其只交付毛坯房，没有交付相关峻工及验收合格的手续，不具备交付条件，不能认定为已经交付了房产，当然也不能认定其全面履行了合同。a公司只是实际履行了合同，并非适当履行地履行合同，属于违约行为，应承当违约责任。因为在合同中约定了a公司在交付房产后b公司才交付最后的100万元，因其履行合同不适当，不能认定为真正交付了房产，因此无权要求对方交付100万元。3、因一房二卖发生纠纷的处理。现实生活是丰富多彩的，在实际生活中出现的房屋买卖纠纷也是多种多样的。由于各种不同的原因，一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。(1)由于卖房方的过失造成的一房二卖。这种情况多是房屋的产权人或者是同一房屋的共有人都履行了卖房的权利，或者是卖房方是法人单位，法定代表人和详细工作人员工作上联络有失误，重复卖房所致。比方一家要卖房，夫妻或父子同时在外容许或与人签订了卖房合同，甚至交付了定金。在这种情况下应该考虑以下因素：a、首先应该审查一房二卖一方与别人达成协议的人谁是真正的产权人或者谁真正可以代表产权人，假如二人的地位不同，那么应该认定产权人、有权代表人所签订的协议有效，非产权人或非法定代表人所签订的可以撤销。b、假如出卖人均为产权人或有权代表人在同等条件下可以在买房人之间达成谅解，由买房人协商由谁自愿放弃购置权。但放弃的一方有权要求出卖方承当违约责任。假如条件不同，可以由出卖方进展选择，根据卖房获利情况决定，但要承当对另一方违约的责任。(2)由于卖房方的成心造成的一房二卖。有些一房二卖是卖房人的成心所为，但由于这种成心产生的时间不同，成心的内容不同，也应该区别对待。a、仅仅是一般违背合同法的成心。在卖房人仅仅是违背合同法的规定，出于违约的心理时，应审查一房二卖合同签订的时间和合同履行的状况。大多时候出现一房二卖，是由于房主出于某种利益的考虑，或者是后买者出的价格高，或者是后买者是房主的同志、朋友、亲戚、邻居、战友等。假如二合同都处于未实际履行阶段，且不能在买房人之间进展调解或和解，可以按照“老实信誉”原那么，以时间先后确定哪个合同应该履行。但后一个合同的买方可以保存违约的追诉的权利。b、卖房人出于占有别人财物的成心，情节严重的构成诈骗。出卖人在收取了他卖房款后，又以占有别人的财物为目的与第二人或者是第三人签订合同，意在骗取别人购房款或者定金，数额较大的构成诈骗犯罪，应以刑事案件处理。当事人可以向公安机关控告，法院也应该对这类案件进展移送。(3)如何处理已经办理产权转移的一房二卖。在一房二卖或多卖中，假如都没有办理产权转移应该如前所述去处理。假如有的已经办理了产权转移登记，即已经办了产权证照，那么，就不能简单地以签订合同的时间顺序去确定支持谁了。因为证照的办理具有产权转移的公示作用，一般情况下法院在这种房屋买卖民事案件的审理中不能用判决的方式去变更所有权。而应该认定该买卖关系已经成立，而没有办理产权证照的只能按照违约处理。由违约方承当双倍返还定金或者赔偿损失。当然，假如房产证照是违法地通过私人办理的，没有经过正常的办照程序，利害关系人可以首先向房产管理部门提出申请，申请房产部门撤销错误发放的证照，假如行政机关不撤销或者是不作为，当事人可以向法院起诉。五、因房屋质量问题发生纠纷的处理1、因一般质量问题发生纠纷的假如属于保修期内的质量问题，应该判决房屋出卖单位对确实存在的质量问题进展修理或者对应予修理的部位进展鉴定，评估出修理价格判决房屋出卖者给付买房者相应的价款，由购房者自行雇请别人修理。对于已经超过保修期的一般质量问题，房屋出卖者不再承当修理义务。假如购房者向物业交纳了房屋修理费用，应由相应的物业部门进展修理;假如没有物业部门或者没有向物业部门交费那么应由购房者自行修理。2、对于房屋主体构造不合格的，应该尊重购房者的意见，购房者要求赔偿损失的，应判决赔偿损失;购房者要求退房的应该允许。如黄某经人介绍购置了某单位的集资楼，在入住前又对房屋进展了装修，花费5000余元，但在入住后发现房屋天棚下现浇板与预制空心板之间发生不同程度的裂缝，并有漏水遗迹。黄某屡次找卖房单位，该单位对漏水部位进展了维修，但仍然不能彻底解决问题。于是，黄某起诉要求退款并要求卖房者赔偿装修损失。一审法院认为卖房单位所建住宅楼确实存在瑕疵，影响居民正常生活，且造成一定经济损失，有责任和义务对存在的质量问题妥善处理，按照建筑工程质量标准进展修缮，并对因房屋质量问题而造成的损失予以补偿。遂判决卖房单位在60日内对黄某住房按照住房建筑工程质量标准进展修缮，以房屋质量检验部门验收合格为准，并赔偿因装修房屋造成的损失5000元。黄某不服上诉。二审法院委托建筑工程质量监视站对房屋进展质量鉴定，结论为房屋防水局部工程及室内横墙墙体局部工程不合格。有关建立主管部门答复该局部属于房屋主体局部之一。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购置人认为主体构造质量不合格的，可以向工程质量监视单位申请重新核验，经核验，确属主体局部质量不合格的，购置人有权退房，给购置人造成损失的，房地产开发企业应当依法承当赔偿责任。于是，二审法院判决购房人于判决生效后60日内将房屋返还卖房单位，卖房单位返还购房款5万元;赔偿购房人经济损失5000元;承当评估费400元，鉴定费800元及一、二审案件诉讼费。房屋买卖合同考前须知(1.)房屋手续是否齐全房产证是证