上海虹桥某住宅项目市场简报

壹、项目简况一﹑项目简介1、地理位置项目位于红宝石路、伊犁路交接区域，属于古北二期高级涉外居住区中心区域，古北二期交通主轴分布项目四周2、交通网络虹桥路、古北路、延安路高架构筑区域主要交通网络，可达市中心主要区域，交通网络顺畅便捷。古北二期内部公路网路逐步健全，伊犁路、黄金城道作为区域十字交通的主轴，区域范围内尚无公交线路进入，多以私家车作为主要代步工具。3、商服环境依托古北一期成熟的商业环境，拥有众多购物中心、餐饮、娱乐中心；古北家乐福大卖场、异国情调的餐饮休闲餐厅成为众多境外人士休闲的场所；构筑区域商业的主体。古北二期处于开发的先导期，项目周边商服配套尚未形成，伴随古北商业广场的建设，区域商业环境将有本质性转变。4、房产开发 新古北国际社区亦称古北二期，由正在开发建设中的古北二期高档住宅区、以及规划于两年内施工的古北商务区组成。预计2005年完工后，该区域将成为集居住、休闲、教育、商务为一体、上海规模最大、层次最高的国际化社区。 整个古北新区占地面积136公顷，建筑面积约240多万平方米。一期用地面积52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米，经过10多年开发建设，形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。 新古北国际社区亦称为古北新区二期，位于古北一期东侧，北至虹桥路，南至古羊路，以伊犁路为小区南北主干道。规划占地面积57.7公顷，建筑面积103万平方米，公共绿地近8.5公顷，主要以高端住宅为主。 新古北国际社区的规划方案由美国JY建筑设计事务所与上海城市规划设计研究院共同编制完成，总体布局上以黄金城道为中轴线来组织南北两面主体对称的建筑空间，轴线顶端以半圆弧形空间作为主轴线的高潮和终端，形成古北特色的延续。二、基地现状****花园一期项目情况：****花园（一期），于2002年开发，属于古北地区较早高档楼盘，于2004年3月销售完毕；总户数200户，主力面积3R:155㎡－240㎡;产品格局以装修为主，装修单价在2500－3000元/㎡。价格走势基地概况挺基本情况：项我目紧邻浪****险花园（一期）孤，呈正方形空倘地，由围墙包绵围，目前土地剪尚处平整阶段辫。建筑容积率底为处2.5尊6此。产品类型：踪以高层建筑为序主，呈现半围概合式布局，突抛出中心景观绿三化，板式结构今户型排布，打予造舒适的居住弟空间。殃户型类别：项送目有三种户型宏类济别蛮1酱R级、斤2丸R野、灯3陶R郑、盒6俩R陶均为平层，面俱积济从禽7慌9还－形58苦3孤平方米；户型叛种类较为齐全侄。面积构成贰、竞争分析竞争市场解析1、价格分析鸡（注：选取在稠售个多案支4快－的5姓月市场成交均尊价）丹租古北二期高档觉住宅区售作为驼上海规模最大付、层次最高的卧国际化社区皂；良好地生活溪环境、完善区陕域的城区规划技，带动价格的钱稳步攀升而，挑1300般0丸元恳/倦㎡产品均价占浑据市场最高端境。碑华丽家抱族坟·婚古北处于古北绪二期中心区域话，外部由在建露的高档社区所中环绕，居住环泰境理想，产品灰以拜250宜0秩－促300烈0围元挣/泡㎡精装修价格泡推入市场，配兽备基本家电系铺统，产品定位存、档次与周边臂产品实行错位说竞争，位于市费场的高端。咏杰仕豪庭位于著古北外围区域内，产品规模、攻档次与古北二龟期高档居住区碎内部个案存在钟较大差异，产诱品推出精装修贩、全配的小面蛋积公寓产品温以统1780骨0起元骡/枕㎡市场价格推看入市场，市场羽认同度相对较途低。未来价格走势分析完伴随区域供给设量的集中释放觉，区域市场将掠处于白热化竞输争态势，受地瞒价、产品品质肆提升的综合影缎响，区域均价沃将持续保持小貌幅稳步上扬的倘走势。翅参照周边预推地个案，装修产害品格局受高端葵消费群体的喜歉好，成为市场写的主导需求，能毛坯房将逐步追推出市场，装古修房产品价格愿将与毛坯房价恨格差距将齐逐步拉达，精妥装修产品有效袖实现附加值的坡提升，市场前敞景看好。肢古北二期高档疲住宅区市场均具价位于市场高枕位，受期房现演转、贷款紧缩晚等相关政策的蓄影响，市场均古价将保持合理悉上涨空间，预欢计年平均涨幅猎为兆6业％。2、供需分析分析蚕区域市场整体骤去化状况维持税较高水平，目哀前市场推案总敞量凯达脖22.守6盆万㎡，平均销翻售狠率接6江1毅％，在售个案词月均去化集中减在掘2孝5键－牛3摩0穿套和/播月，市场呈现毁健康理性的发龙展趋势。籍容积率作为水咱平存在较大差幕异，新建产品略注重内部环境四的打造，容积梦率水平呈现逐励步下降发展态素势，目前市场任平均容积率雅为始3.教3这；本案容积率州水平窝为若2.56稻,背存在较大可操盘作空间。婚潜在供应量分辟析向（注：选取个渣案均趟为那200负5稠年推入市场）分析：筛由上表看出古中北二期汇聚众竭多知名品牌涨，离200竿5岔年将成为古北妹二期建设的高些潮期塑，隐4忘9卫万㎡市场供给误量将嫂与愈200蝇5起年助－衡200彼6匠年推入市场；秆市场供求状况冶区域平衡，市夫场趋于合理性摘发展。同未来品牌型、容规模型个案将物占据市场主导乡，产品内部竞千争成为主导竞肤争模式，寻求搭产品面积、总启价的差异，将寒成为影响整体短去化的关键因叫素。3、面积配比木在售个案面积建配比良户型孩面贴积蛙(边平方战米见)耗比星例唱(逆%)零1R转64-70电4甲2R损108-11僻6粒12鉴120-12洲1四16刮3R筝140-15愿8读14泰161-17文9态21街187-19踩7扭9珠4R图201-23载3些14编复式涉212-25抱3进6歇306-38货5晓4验合计瓣555燕（注：选取黄惑金豪园、杰仕度豪庭、华丽家草族、嘉年华庭佣、瑞仕花园在江售户型）分析：拆3R:161林-17斩9钓㎡删占剥2统1疮％市场份额构谣筑区域产品面亩积的主峰值，场预示舒适型产趴品格局占据市微场绝对主导，茶客源群体购买衰实力强劲。爪较高市场投资乞回报率，受到坚投资客源的追拌捧昨，敌2R:120倍-12烟1迷㎡构筑区域的寒次峰值律，乒1系R炉少量推出，同兆样形成市场的启热销。4、客源分析范受产品档次国阳际化定位，使岩得客源来源脱闹离了区域概念艘，面向和辐射睛到全市及境外托。痰受到总价高、睁户型面积大，叹购买力的限制蛙，本市客源居识住型消费逐步用退出市场，投叔资性消费成为挣区域客源的主碰要消费需求，蝇且市场占有份子额有逐步放大犁的走势。娇区域传统境外床人士聚积区，度是境外人士购赌房首选区域，饼区域的认同度搞较高，客源构来成比例占算到晶4殃5脂％，略高于本呈地客源，构成分区域客源主要他消费群体。变境外客源以港病台、日韩为主更，主要以在沪但投资办厂、驻菌沪高级代表的愤性质较多，同册时区域内分布稿驻外领事馆、端驻沪商贸公司念，为区域市场竿提供欧美、东刚南亚客源群体拿。榜外省区客源仅斩占有较少比例射，市场占有率胁在不断缩小，筑主要以上海周垃边省区（如浙姻江、江苏）为冲主叁、项目建议圆项修目吴SWO锣T嚷分析优势外部因素学古北二期涉外喘居住区缩将成为集居住悉、休闲、教育腿、商务为一体栗、上海规模最法大、层次最高址的国际化社区奸；贵本案位于中心嘱区域地段优势毒明显帐吸引来自欧美龟及港、台、日脂、韩疲等馒3数0怜几个国家和地堂区的外籍人士洒，形成了古北掠新区独特的人悼文居住环境及卷鲜明的品牌特普征京；国际化的购避房群体，构筑畅区域主力消费秃群体，客源购喇买力强劲、潜渐在需求群体旺年盛。俊社区集中了上勿海大部分最早粪的外销楼盘，父市场均价呈现选长期维持高端呼水平，住宅市划场发展成熟，阁区域均价将继其续保持小幅攀催升的态势。内部因素悔****狮花园一期属于喂区域内较早推顺出高档次全装趟修房，产删品职200买2谅年推出，产品缓档次、价格位漠于市场的顶峰凉，良好的文化家底蕴、完善配院套，受高端消置费群体的推崇两，品牌效应成净熟，为后期产差品市场推广奠乘定良好的市场荒基础。卫二期户型产品庆实现多元化发阻展趋势，主力千户型小面龙积词3滥R朝：泰12漫8碑—慈13涨2抗㎡与鲁周边竞争个案总，形成有效错退位竞争，无形陶中增加潜在客印源群体市场前帐景看好。碗项目采取半围滋合产品格局，场与一起产品连抢成一体，大面炉积绿化广场、版高档次的会所赢配套，无形中辨提升产品附加欣值。机会默古北二期开发演定位更加面向昌国际化，境外吹宣传成为主体狗推广模式，无抽形中提升区域旷的品牌知名度蹲，市场潜在客怪源群体巨大。阻伴随市政规划腰的完善，居住灶环境进一步成箱熟，古北二期联区域均价将持斑续攀升，为项慈目开发奠定良悄好的市场基础怖，预留充足的龄升值空间爽区域房产开发驳实行品牌性开早发策略，产品尿档次快速提升训，为区域房产卵发展注序入秋“息强心讽剂滴”防；市场发展潜狐力巨大。劣势忠舒适型户型将搭占据市场主导经，消费群体受瓦到限制，外籍灰客源成为主力谱消费群体，外烛部经济环境、服宏观政策、对旷客源消费需求萍的导向形成较睡大的影响；产响品无法预期的暂风险相对较大肺。弃规模型个案占让据市场主导角，移200绘5曾年疲－串200邀6尼年市场潜在供就应量体射达幅4贵9冤万㎡，区域市指场内部竞争将番更为激烈，本抬案属于小规模动楼盘，规模效治应无法体现，拒产品塑造空间抄得不到充分体哗现。婚项目为纯高层殿社区，居住密书度相应增加，巷景观主要依靠浪中心花园，活鬼动空间有限，长对项目品质提含升形成负面影群响。威胁像新开楼盘较多数，势必产生客巴源分流现象，蜓高消费客源成而为主要争取对鹊象。陶房产调控政策亩的出台、房产视投资利润的缩本小、房产市场世观望气氛浓厚万将导致高价位考楼盘价格攀升蜜放缓，项目价遣格升值空间受激到一定程度的扎限制。纯区域小户型比竭例偏低，市场侧需求相应旺盛叹，预计后期市匀场供给量有所暗放大，对本案欢在产品上构成保一定的竞争威萍胁。二、价格建议行200痛5叶年上半年开盘光价格：款1400仅0捉元贿/瓣㎡（毛坯）惯1650尚0酷元纸/萍㎡（装修）解析缴区域国际化程声度日渐浓厚和健高消费群体认阴同度高的优势游点切入，建议言以毛坯价格和瞧装修价格两种英形式定位价格愧，迎合消费需莲求多元化趋势锄；郊考虑项目前期梁高品质楼盘形丧象定位，建议逮毛坯毅价脖1400妨0支元绍/奖㎡撑；崇1600丢0撒元混/哥㎡（装修）价扬格定位形成错陕位竞争，规避公市场风险，突锅出项目价格优签势、产品优势堂来获取最佳的珠市场收益和回隆报。羊可充分利用产唤品户型面积多栏样性、装修配趟套采用豪华装显修标准来提升悟物业潜在附加胁值和投资获益谜的机会；以此扯来带动人气和初价格的提升。痰****毯花园（一期）谢形成较高的市竖场认同度，高肿层次的消费群芒体，构筑完善孟的居住环境，禁较高市场投资口回报成为吸引越投资客源导入赏的关键；综上舅所述，国际化羞外部环境为本墨案的开发提供伏良好的市场基龄础，项目开发仆时机较为成熟辰。肆、成本分析成本测算稳按容积率为逃2.您53喜，旧100粥%近高庄层、筛总祖建谱24000疗㎡测算母号序涂成本名称巷金额深单位嗽备注巡一埋建筑安装工程腥吼蠢即1壁建安造价馆2500蜻元疲/杜㎡建筑面积件政府公布参考浊价行情嚼2钥工程监理萄10盒元洲/锻㎡建筑面积胜寇小计杀2510萄器虫二喇各类配套工程瑞蒙妹凑1剧大配套羽320谁元南/研㎡建筑面积确政府住宅发展犬局规定渐2这绿化建设配套竞100撑元号/耕㎡建筑面积拿市场行情锹3神人防工程建设特60李元飞/盘㎡建筑面积寻参照政府规定母4歼电力增容、供脸电站爷145榜元锣/毛㎡建筑面积讨参照政府规定红5老通讯设备增容革费阻10售元潮/信㎡建筑面积本参照政府规定啦6要政府其他管理取费谨10叮元利/产㎡建筑面积撒参照政府规定谈抖小计击645污元鸭/风㎡建筑面积芝裤三访利息、税金恒姥畏志1灿利息胳400病元睬/吃㎡建筑面积纤（估算）贷款悔额为总投资挣50敬%挠，贷款年限为设一北年畏2谨税金饲900亡元苦/绑㎡建筑面积拳营业收入额的想6%启皇小计堡1300食元碎/傲㎡建筑面积也顶四尼销售、管理费序用躺学