新潮塘区块城市设计user

上海复旦规划建筑设计研究院二零一一年八月内容目录

Part1规划任务与研究思路

Part2主题形象与总体定位

Part3空间布局与规模结构

Part4总体城市设计

Part5开发控制与规划实施

Part1规划任务与研究思路“边缘并非事物的结束……而是显现事物的开端”。——马丁·海德格尔

空间总是相对于环境而存在，边缘在界定、区分各类空间的同时，担负着不同空间相互联系的媒介作用，在此过程中，边缘地带具有融合相邻异质空间特点而又不失其个别特性的特殊区域——慈溪新潮塘板块便是这样一个区域。合理定位主题功能空间结构鲜明形象创新模式1.2.1核心诉求本次规划的五大主要问题：1.如何结合城市发展现状，准确的赋予新潮塘板块合理的发展定位？2.如何融入城市发展格局，将该板块与城市功结构、大生态网络融合发展？3.如何梳理区域功能布局，为地区注入更具活力的发展要素？4.如何塑造地区整体形象，成为城市滨江和谐亲水社区以及城市北门户的成功案例？5.如何完善城市设计框架，指导未来发展建设与控制管理？

Part1规划任务与研究思路1.2研究思路板块发展和项目定位——把握机遇，因地制宜区域协同和功能复合——融入城市，服务区域特色营造和价值提炼——资源整合、品质提升运作模式和持续发展——分期实施、滚动发展

运用“大规划：城市、产业、生态和文化相结合”的研究思路，通过整合新潮塘板块区域自然生态与文化旅游资源，植入适合地域的活力元素，坚持“生态立区、文化兴区、活力强区”的发展理念，以活力塑造、空间打造为主线，以生态基础设施优化为支撑，以相关功能板块建设为突破口，与潮塘江及周边水系形成互动，打造饱含文化魅力、产业活力、环境引力、社会合力的复合型滨水文化生态水都。“大规划”本次规划的总体思路多维融合，区域联动；空间为体，策划为用。多元市场，植入活力；需求为本，规划为先。1.2.2研究思路Part1规划任务与研究思路1.2.3行动措施塑造—提升—联动—跨越总体策划相关规划策略研究形势、背景、策划理念与定位研究专题研究与规划意向宏观形势地区背景案例分析策划理念定位案例分析社区生态格局与复合开放空间专题研究社区文化与主题形象研究社区公共配套模式研究交通影响评价研究城市功能定位建设项目确定子项目库选择项目的理由发展前景展望建设与实施策略策划纲要策划说明策划图文新潮塘板块城市设计总体规划设计城市设计框架规划理念城市空间结构城市交通组织城市功能分区城市绿地景观系统相关其他规划设计图文1.2.4研究框架Part1规划任务与研究思路一、区域性、整体性——

整体城市设计二、向心性、有序性——

空间结构组织三、多元化、主题性——

生活方式诠释四、务实性、操作性——规划控制管理

1.2.5规划创新点

Part2主题形象与总体定位多元水都——潮塘江畔多元活力新型滨水社区典范——多元而充满活力，现代时尚、亲水乐活的宜居板块——文化与生态并重，人文融合、平和有序的和谐住区Part2主题形象与总体功能定位研究——和谐多元水都新型活力社区2.1主题形象和谐多元：和谐社区、科学发展；

多元复合，多维融合；新型活力：地域特色、归属感强；

与水为邻，亲水乐活。形成以大型高端居住为主导、集休闲与复合商业配套、生态与文化体验、康体与运动养生等多元乐活主题功能于一体的——慈溪潮塘江畔多元活力新型滨水社区典范。Part2主题形象与总体功能定位研究2.2总体定位多元水都——潮塘江畔多元活力新型滨水社区典范——多元而充满活力，现代时尚、亲水乐活的宜居板块——文化与生态并重，人文融合、平和有序的和谐住区生态居住生活现代商业服务多元文化体验时尚康体休闲滨水休闲游憩体育运动健身

Part2主题形象与总体功能定位研究2.3规划理念Part2主题形象与总体功能定位研究2.4市场分析研究2.4.1市场竞争——区域楼盘比较研究1.白金湾2.越溪梅园3.金色港湾4.万翔美域5.恒元悦府6.滨海龙湾7.绿城玫瑰园8.梵石花园9.尚南华庭10.银桂苑Part2主题形象与总体功能定位研究2.4.2消费市场与产品分析目标客户将包括以下几个类型，本节报告将根据其生活习惯和购房倾向性的分析，得出本项目在设计中要注意的若干倾向性。慈溪市客户：慈溪市的高收入首富阶层、上产阶层、中产阶层客户类型特点分析置业方案本项目为其量身定制的个性产品首富阶层年龄在45-55之间，有自己的产业、年收入在80万以上塔尖人群，注重个人私密性，强调自我独立意识，属于既富又贵型人群，睿智、稳重、怀旧型别墅为主，景观特色明显的花园洋房口碑传播、打动心弦引起共鸣的文案上产阶层年龄35-45之间，事业成熟，年收入在50-80万之间，开始关注个人生活，寻求具有投资和自主洞中功能的产品，理智、反思、超越型花园洋房为主，别墅为辅多渠道广告中产阶层年龄在30-40之间，事业上升期，年收入在10-50万之间，无暇关注居住，家人意见影响大，奋斗、成长、冲动型多层为主，洋房为辅影响女主人欲望的宣传慈溪市客户：新潮塘板块成为慈溪市的第一居所，注重环境品质、关注居住质量的客户，居住区域发生转移客户类型特点分析置业方案本项目为其量身定制的个性产品“留鸟”客群年龄在45-55之间，年收入50万以上，眷恋慈溪故土的人士，以及高官、私营业主人群等以别墅为主、景观特色明显的花园洋房突出养生品质、居住典范的广告宣传“候鸟”客群年龄在35-45之间，有稳定职业，热爱广泛、性情多样的公务员及事业单位中上层领导私密性强的花园洋房为主，别墅为辅多渠道广告、易于打动细腻女性宁波、慈溪以外的客户客户类型特点分析置业方案本项目为其量身定制的个性产品回巢型年龄在45-55之间，走出慈溪后获得良好的发展空间，回归故乡的思恋情结表现地方特色、慈溪本地符号的产品老乡会、慈溪人群的年会投资休闲型年龄在35-45之间，喜欢旅游度假，闲情逸致的人群，短途旅游放松人群、有投资需求的客户升值潜力大报广、财富讲解会养生型年龄在55以上，事业有成、回归自然，注重生活环境、强调居住氛围注重景观产品慈溪交通枢纽宣传产品主要类型:联排别墅、花园洋房、景观小高层、高层,；所占比例：低层、多层15-20%、小高层50%、高层20-30%。Part2主题形象与总体功能定位研究2.5功能定位与板块策划

Part3空间布局与规模结构中心引领，双轴推进；六片协同，廊道贯穿。Part3空间布局与规模结构3.1区域融合与发展衔接3.1.1衔接区域空间格局《慈溪中心片区规划》明确提出沿浒崇公路为商住混合发展带，联系中心城区与西北各片区。基地板块位于城市三大功能组团交界带，具有的边缘性与融合性，是西北片各空间组团发展的纽带节点。Part3空间布局与规模结构3.1.2区域融合发展区域空间发展衔接：新潮塘板块位于多个城市功能组团的交接带，是城市“北拓、西连、中提升”的重要衔接节点。依据相关规划，顺势浒崇公路形成南北城市功能轴，与东西向生活服务轴形成“T”字形空间发展结构，协同“一带五廊”水绿系统构建空间网络体系。Part3空间布局与规模结构3.2规划区空间结构演绎3.2.1规划区水系演进Part3空间布局与规模结构3.2.1空间结构演进3.2规划区空间结构演绎Part3空间布局与规模结构3.3规划结构与功能分区中心引领：规划形成一心双核，同时成为公共服务核与生态绿核。双轴推进：南北向功能发展轴，东西生活服务轴。六片协同：禅意养心—文化雅居组团、安居乐业—生态宜居组团、运动无限—滨水乐活组团、青春畅想—先锋都市组团、时尚康体—亲水休闲组团和医疗养生—静心慢活组团。廊道贯穿：规划依托良好生态本底，形成蓝绿交织的廊道系统；协同生态网络，构建游憩网络、交通网络。中心引领，双轴推进；六片协同，廊道贯穿。Part3空间布局与规模结构3.3功能分区Part3空间布局与规模结构3.4复合的用地布局本次规划用地调整与优化特点：

协调——协调《慈溪市中心片区规划》、《慈溪市经济开发区老区1#地块控制性详细规划》及《宗汉分区规划》，确定沿浒崇公路城市功能发展轴线。调整相关用地的布局：规划在浒崇公路布置商业、文化与商住混合用地；将原有控规的两所小学，一个中学改为两个九年一贯制学校；优化原有绿地系统，丰富组团绿地水系和公共空间街头绿地，形成网络；滨水增加商业或商住混合用地，与宗教用地结合布置商业用地形成文化商街。

复合——功能复合，丰富空间与活力，提高凝聚人气的能力。

过渡——总体“大结构”与单元“小结构”相结合。用地以临浒崇公路和科技路商业为轴，居住分布两侧；单元功能结合水体绿地布置，呈现“区段式”用地布局特点。Part3空间布局与规模结构3.5总体意象平面布局组团所处地理位置得天独厚，具备极强都市属性。围绕公共功能复合体，打造具有前卫时尚气息的先锋都市组团，布置HOPSCA商业综合体（包括酒店、商业街、电影院和SOHO等），成为加速规划区节奏和脉动的媒介。穿行城市广场，旺盛人气和都市氛围让人燃烧起对青春的畅想。中央绿心，文化内核；弧形商街，南北延伸。时尚住区，望水景园；商居复合，带状布局。Part3空间布局与规模结构3.6分区详细设计：

青春畅想——先锋都市板块古寺为媒，文化先导；商街为轴，功能多元。水绿为脉，景观渗透；庭院布局，绿意交融。Part3空间布局与规模结构3.6分区详细设计：禅意养心—文化雅居组团该组团以宝林禅寺为南北向空间联系重心，组团形成庭院绿地空间布局分布在南北空间轴线两侧。东西向形成文化古街、底层商业街和综合服务特色商业街几条轴线。区块四面临水，通过理水将庭院绿地、组团绿地和几条街道开放空间。时尚康体—亲水休闲组团东依赵家路江，西邻西三灶江，北望潮塘江。水系与赵家路江环通，形成中心湖面与若干居住岛屿，中央布置时尚康体中心，绿岛上布置低多层别墅，临百花庵跟街规划主体休闲水街。西侧布置高层住宅，南侧为学校和滨水高层住宅。北望潮塘，东依赵江；中心湖面，绿岛均布。绿廊贯通，环路相依；东低西高，中阔端密。Part3空间布局与规模结构3.6分区详细设计：时尚康体—亲水休闲组团安居乐业—生态宜居组团北临住区公共服务特色商业街，南倚北三环干道。周家路江东西向穿过该组团，将组团分为安居苑和混合商住组团。临江两岸布置点式高层，保证由里及外的景观视线通廊。北临商街，南倚干道；夹江而生，商居联动。点排结合，组团布局；高低错落，秩序井然。Part3空间布局与规模结构3.6分区详细设计：安居乐业—生态宜居组团生活服务轴意象该组团位于周家路江、新庵江和新潮塘江三江交汇处，区域生态环境和观水视线良好。临周家路江于百花庵跟路两侧布置学校、运动公园和滨水商业，成为组团中心活力区。水面、起伏绿坡、屋顶花园，形成层次丰富的立体生态体系，同时也成为住区孩子游乐运动、成人休闲娱乐的场所。三水交织，埠桥交汇；教育天地，滨水核心。活力住区，层次丰富；动感地带，运动无限。Part3空间布局与规模结构3.6分区详细设计：运动无限—滨水乐活组团

Part4总体城市设计浩浩潮塘江，悠悠风韵情。散塘围垦地，今朝水天堂。五廊串六区，多元活力聚。纵横织绿网，水系伴相连。

风光北野际，春色归田园。水光衬绿岛，荷影展阿罗。琼花春意浓，红云漫天路。曲水盈彩岸，商街半环连。落霞映垂虹，古寺揽旧怀。回首陵桥畔，厂埠焕新颜。

吴音绕水都，新律谱乐土。潮塘月共赏，新都江梦圆。Part4总体城市设计框架4.1城市意象意象潮塘浩浩潮塘江，悠悠风韵情。散塘围垦地，今朝水天堂。五廊串六区，多元活力聚。纵横织绿网，水系伴相连。

风光北野际，春色归田园。水光衬绿岛，荷影展阿罗。琼花春意浓，红云漫天路。曲水盈彩岸，商街半环连。落霞映垂虹，古寺揽旧怀。回首陵桥畔，厂埠焕新颜。

吴音绕水都，新律谱乐土。潮塘月共赏，新都江梦圆。Part4总体城市设计框架4.2建构合理的目标控制系统——城市设计要素控制Part4总体城市设计框架4.3总体城市形态

水系廊道有序组织，建筑组团有机融合。北侧保证观赏江景的视线通廊。沿浒崇公路和周家路江形成由南到北高层建筑城市景观界面，城市天际线设计错落有致。科技路防护绿地北侧为多层商业类公共建筑布局，成为南北高层居住组团间的高度缓冲带。生态单元，组团布局；南密北阔，线面结合；轮廓优美，界面有序。规划通过提取慈溪市典型建筑的色彩，研究慈溪地区建筑色彩配色特征。将慈溪市建筑按建筑类型分为传统建筑、商业建筑、办公建筑、居住建筑等四个类型，分别对四个基本类型的建筑进行色彩提取，将建筑色彩分为主色和点缀色调，总结地域建筑色彩特征，以指导新潮塘板块建筑色彩的控制引导。Part4总体城市设计框架4.4城市色彩规划规划目标：形成具有生态、生产、游憩、绿地、非机动车廊道等复合功能的开放空间系统。生态水系游憩廊道网络非机车廊道网络复合开放空间系统Part4总体城市设计框架4.5复合开放空间系统规划——规划目标商业服务功能市政服务功能（排水）生态系统保护功能慢行交通功能旅游休闲功能城市开放空间服务

便捷通畅自然二、安全的城市休闲网络——系统构成一、复合的生态基础设施Part4总体城市设计框架4.5复合开放空间系统规划构建“两轴、五廊”的绿色开敞空间系统，形成“住区廊道贯穿，绿带水域融合；纵横轴线交错，道路绿带相依；组团公园均布，滨湖绿廊导风”的景观生态格局。

Part4总体城市设计框架4.5复合开放空间系统规划——绿地与景观系统规划维护城市生态安全格局的生态廊道景观+休闲游憩景观节点组成的生态城市景观网络结构。Part4总体城市设计框架4.5复合开放空间系统规划——慢行系统规划构建完整的城市开放空间系统，为市民提供便捷的休闲游憩网络。基本模式高慢行可渗透度中慢行可渗透度中高慢行可渗透度分级慢行网络的构成和特征高致密度城市道路网+高可达性的城市公共开放空间中致密度城市道路网+中等可达性的社区开放空间中致密度城市道路网+高可达性的城市公共开放空间Part4总体城市设计框架4.5复合开放空间系统规划慢行分区分区的依据：自行车的出行特征用地布局的特征功能混合居住+公共服务+就业以通勤为主导的非机动车出行功能单一商业、休闲、旅游以游憩为主导的非机动车出行慢行交通网络因子叠加OD分析现状路网生态基础设施混合慢行道通勤主导一级通勤主导二级通勤主导三级独立慢行道休闲主导一级休闲主导二级慢行交通服务节点一级服务节点自行车停车、修理站，文化站（咨询点），树荫广场，洗手间，电话，座椅，垃圾箱，小卖部等二级服务节点简易自行车停车棚，解说站牌，树荫广场，座椅，小卖部等三级服务节点解说站牌，树荫广场，座椅，垃圾箱等Part4总体城市设计框架4.5复合开放空间系统规划——慢行系统规划禅意文化古街特色休闲街文化活动中心社区中心特色商业一条街空间形态——点状、线状空间空间营造结合生态水系，形成多样的滨水写意空间。以水为底，形成临水码头空间。以水为带，形成聚集空间。以水为枝，发散开放院落空间。以水为环，形成岛式空间。以水为院，形成围合院落空间。Part4总体城市设计框架4.5复合开放空间系统规划——滨水商业空间

Part5开发控制与规划实施Part5开发控制与规划实施5.1项目开发引导休闲功能引导型发展带文化服务引导型发展带公共服务引导型发展带生态景观引导型发展带点轴开发、组团布局项目引导、景观提升Part5开发控制与规划实施5.2分期开发引导Part5开发控制与规划实施5.3容积率开发控制经济技术指标一览表项目

数量单位规划用地面积

313公顷总建筑面积

4173668.1m2地上总建筑面积

3155640m2其中住宅建筑面积

2655348m2其中安置房建筑面积

715800m2保障房建筑面积

132000m2商品房

1807548m2高层建筑1651528m2别墅156020m2公建建筑面积

483452m2其中商业服务、社区中心及管理服务386432m2中小幼97020m2市政公用设施

16840m2地下总建筑面积

1018028.1m2建筑占地面积

565743m2建筑密度

18%综合容积率

1.0——绿地率

35%居住户数

18400户居住人数

46000人停车泊位

14720个其中

地上

2208个

地下

12512个非机动车泊位

36800个本项目占地面积313公顷总建筑面积达417万平方米地上建筑面积近315万平方米安置住房72万平方米公共服务设施48万平方米容纳人口4.6万人。

Part5开发控制与规划实施5.4开发总量控制引导青春畅想——先锋都市组团经济技术指标序号项目单位数值1总用地面积ha34.182总建筑面积㎡8295903容积率—2.434建筑密度%205绿地率%35时尚康体——亲水休闲组团经济技术指标序号项目单位数值1总用地面积ha32.872总建筑面积㎡4956003容积率—1.514建筑密度%255绿地率%30医疗养生——静心慢活组团经济技术指标序号项目单位数值1总用地面积ha13.282总建筑面积㎡2345203容积率—1.774建筑密度%205绿地率%35禅意养心——文化雅居组团经济技术指标序号项目单位数值1总用地面积ha38.282总建筑面积㎡5578503容积率—1.464建筑密度%255绿地率%30运动无限——滨水活动组团经济技术指标序号项目单位数值1总用地面积ha21.562总建筑面积㎡4186203容积率—1.944建筑密度%205绿地率%35安居乐业——生态宜居组团经济技术指标序号项目单位数值1总用地面积ha37.82总建筑面积㎡6194603容积率—1.644建筑密度%255绿地率%30Part5开发控制与规划实施5.4组团开发量控制引导ThanksPart6专题研究6.1交通影响评报告专题6.1.2交通量预测1、预测方法(1)、调查和分析现状类似建筑物(各类用地)高峰小时的人流发生、吸引率和时间分布特征；(2)、充分考虑各种影响因素，预测地区未来交通方式构成；(3)、计算特征年项目地块对不同车种的实际发生、吸引量；(4)、计算项目地块高峰小时吸发交通量；(5)、预测项目地块吸引交通量的空间分布。2、高峰小时吸发人流量建筑性质建筑面积（m2）人流吸引率（人/GFA）人流吸引量（人/h）到达离开到达离开居住26553480.880.722663719119公建4834520.430.7420793578合计92296————2871622697规划地块高峰小时产生的人流吸引量3、交通出行结构该地块位于余慈中心城区十字发展轴的西北侧，与慈城北拓新核文化商务区同处潮塘江沿线。基地位于中心组团、宗汉组团与坎墩组团的边缘区，且周边城市道路网已建设也将趋于完善。由于地块位于中心城区北部，通勤交通采用私家车的比例稍高。同时在地块内规划了2个公交首末站，在小区内设置两个过路站，常规公交设施较为完善，公交条件较为便利，公共交通将分担一定的出行比例。根据以上分析，结合项目地块的客流特点和慈溪市的交通调查结果，预测规划后各类用地产生的交通量的出行结构比例如下图所示。预测地块生成客流出行方式结构图10%10%10%70%项目地块Part6专题研究6.1交通影响评报告专题4、高峰小时吸发机