土地估价师错误总结例

土地估价报告常见错误133例土地估价报告的试题,一般是给出一个有40个错漏的土地估价技术报告,让考生挑出有错误的地方,一般答到20个都可以拿较高的分数,但是,要想做好指错题,还是必须掌握一定的方法。1.要快速浏览报告.注意训练自已的阅读速度,不要让阅读的时间耽误了做题时间。平时要注意好常见问题发生的地方.胸有成竹地有针对性的看,次要的套话可以带过.这样节省时间.2.把握关键点.要熟悉标准的报告的规范模式和基本要求,以及几大估价方法的选用、计算公式、参数的选取、每一中间步骤的计算等,对容易出错的地方要心中有底。3.回答要简洁而有条理。要指出错在哪里和为什么错,这2部分内容缺一不可.考试中报告实际存在的错误比要求找到的错误还要多很多,所以找全相对来说不难。这样,更应该注意将错误找对,并把原因说清楚。4.按报告的先后顺序把错误编好序号逐一列出.(可以先在试卷报告中找出错误做个简单标记,最后一起编号,写在答题纸上)。为了便于考生们在短期内系统全面地熟悉常见的错误类型和报告中容易出错的地方,大铁锤将历年案例改错题涉及到的错误都汇总在一起,然后,按考试大纲的要求,补充了教材中需要恃别注意的内容〈很多是以前未考到的地方),分门别类列在下面,供大家学习参考。当然,不可能面面俱到,因为很多隐性的错误是根据具体的项目不同而出现的,所以,大家还是要熟练掌握估价的知识才能做到举一反三,应付各种场面。当然,也可以补充自己发现的新错误类型。(2002年、2000年、1998年〉第一部分总述1.只写了“第一部分：未在后面写“总述”；2.估价项目名称不明确；3估价目的中,未说明估价的应用方向；4.估价目的中,对土地权利说明不明确；5.估价依据中,未列出土地估价的技术标准,即估价规程；6.估价依据中,引用的法规名称不正确；7.估价依据中,应包括土地估价规程等,不应当把过时的旧文件作为报告格式规范；8.估价依据中,缺少估价对象土地证书或权属证明；9.估价依据中,“xx省关于土地管理的法律法规”提法太笼统,未说明与本次评估有关的法律法规是哪些；10.无估价对象描述；11.地价定义不清楚，未明确宗地设定用途.设施.年期、权利、土地开发程度等内容；橡12.仿陆地价定义中中夕,炭秃未说明是什么再权利的土地价层格戚杠；钱13.思覆估价期日非具疫体时勺点耀(绣正无趟“机环日帖”滑)饥；庄1市4.肝递估价日期教中安,抚未注明估价的听截止日贸期三你；轰15.怀怨使用说明奋中覆,剂透待估宗地的土唇地面积、土地寨权利状况等应晴该以《国有土压地使用证》为式准约赞；茧16.余餐土地估价技术斥报告的使用应惑该是供土地管俗理部门进行报哪告审核或备案攀以及评估机构美存档艇用啄,铜仅而不是上级主位管部门使参用衣母；祖17.增剪缺少土地估价先师签字列栏佣艳；迁18.尝昏估价结果花中朋,乱勺缺少楼面地斥价慎志，无单位地价钩和大写〈无汇酷率笔,电质币种不统一疑〕本欢；顺19.丢证缺少《估价结烧果一览表》地域；取20.椅餐需要特殊说明办的事项筹中村,迫缺少估价假设访条件、资料来肉源、估价结果吼有效的条件等棒事顶的说宣明再剖；脾21.以魔需要特殊说明袍的事项睬中构,末夕未办理出让手僻续就入三股辞,冻壤不合规北定撇着；术22.丽达报告有效期错平误醋,章终应为半榨年墙煌；钻23.钉披非土地估价师侍签董名符唱；贷24.免也估价师签名栏浩中无估价师资月格证书煮号房贞；规25.导钞出具报告的时径间离估价基期拴过胃长式理；硬第二部顾分非户回估价对象描述穗及地价影响因泳素分析拳26.解旷估价对象描述斯中忧,框姜待估宗地的项近目描述错史误旋凉.州如灶各：容积率巡数值不绩对赛游；刻27.蚀格土地位置状况勤中械,晒湿缺少土地用途心、土地级别的熔描述；脏28.垦每土地级别与土收地等冰同念物；呼29.粘态土地蚁权利状况科中拒,册筐缺少他项权利廉状况的描讯述熄,体30.添准建筑物状况描不述不称详僵孕；醉31.邀山地价影响因素舅分析绘中秀,傍简缺少一般因素宵的描健述慎(吨或描述医不瞎全浓)怜泼；毫32.使溪土地登记状况息中清,茅蓄证书名称具错耕,盒诵应为国有土地甲使用虏证袜旺；型33.安骤登记审批机关楼应为当地政袭府能,及谦而非土地部厨门酸部；瞧34.训冒登记状况中无齐四至、登记抖等桑披；灌35.伤摔区域因素和个质别因素混晃淆器(萝概属于区域因素亦的列入到个别鱼因素薄内陪)容；冻36.摩伪区务域部因素分析错为透环境因素分叫析急绪；聋37.还症个别因素描述浆不蒙全掩,在傻未说明宗地的底基础设施状况尼及土地最有效腾用岩途帽流；朱第三部蜘分断岗绳土地估价础38.筋绣估价原则许中粪,橡拆缺少与本次估灭价方法紧密相牛关的原则。肤39.乡未慧说明估价方法凭选择的依据浓；铃,泛〈区1兆叉〉成本逼近法帖40.垃筋成本逼近法计帝算公式错岩误前,文救如漏土地增值背收四益启密；驼41.盛洞计算土地取得摸费直等戏,膜凡不能以项目实冰际发生费用为粱依据；块42逐.捧“摆土地平整费值”菌贱不应计入早“姜土地取得费识”桂；余41露、乔“尊土地开发陆费漠航”铁不应计入橡“蓄土地取得费爷”故；拢44.据羊税费不应包括他新增建设用地瘦有偿使用阶费高呀；刚45.口某成本逼近法夹中毫,夸调投资利息计算淘错愤误匪,院骡土地开发期的悲计息期应该铜取一抽半逗俩；龄46芦题开发利润不能跃计算利息较膨；疗4匹7桂、利息率的确亩定无依据；劣4籍8抗、计息期错误归，投资利息计冷算仅时读绳.过以整个开发费仇为基偿数希岭.糕开发期要配乘孕1/2,森军如果以开发费江一半作基礼数洽,感钩计息期为整个叼开发鸦期茂,右读如果开发费是延以当地收取的吃基础设施配套瑞费标准计算碑的够饮.镰这部分开发费恳的计息期也是姜整个开发隆期沟勉；徒49.衰裹投资利润计算傍错寸误传档.沸投资利息不应相当计算利润；抵50.杂段利润率的确定袋无依暂据棕绸；叮51.泻篮未计算土地增句值收益；威52境未计算土地么税费；很53.断态计算增值收益悦时译,敬日应为成本价格唉乘以一定的增副值收益业率衔怎.感其服中匀,友露成本价格应包放括投资利飞息短吃；羊54.停香增值收益率打役印错治误帐辣；捆55.圆裹土地使用年期话未修瞧正轮,春槽造成计算结果祖是无限年期的再价榨格税半；走56.踪肌当土地增值收课益是以有限年刷期的市场价格出与成本价格的收差额确定双时您,昨衫不用进行年期壤修层正裳凭；罪57.赏接当土地增值收兆益是以无限年梁期的市场价格洞与成本价格的破差额确定哲时方,汪雷土地增值收益纳与成本价格一胜道进行年期修有正贿架；扣58.干女当待估宗地是登出让土地宜时瞒,广臣应进行剩余使合用权年期修断正够,法59.的陡如成本逼近法够测算的是某一舅小区的平均土浅地价彩格碌,付悬还应考虑小区社的土地利用率届或可出让土地汪的比径率晴,抗警进行公共设施凭的占地面积和砌公用面积的分种摊雪辟；宅60.哭羽宗地内的开发就和建设状况也土应进行适当修鼻正检村；深（纯2矩）基准地价系汪数修正法片61.砌垫未明确基准地妙价的内顾涵怖(痰聪如颁布日期、谎用途、基准地伍价、开发程度芝等叮〉旺所；快62.僵容积率对应的夕容积率修正系芳数选择虫错误；唱63靠.辫划拨土地的使瘦用年限和基准三地价年限一安致军,习舟无需修供正浓,跑皆结果却修正信了淘草；户64.惑恨期日修正系数咱有鱼误效翻.哪未明确基准地唤价颁布日期到器评估期日之间够的地价变化状情况阅蚀；干65.鹊好计算结果有势误亦侧；间〈鼠3锡〕收益还原法胞66.低缎租金与价格概表念混淆，采用杨市场法确定客庸观租金时桃留,英“须比准价格查”例应殊为护雀“鲜比准租哥金厨”破；焦67.躺命收益没有采用渣客观收忆益沿善；女6从8揪、采用企业经椅营收益计算年陪总收益朋时嫩,控咏企业的财务报颂表数值应当调普整为正常经营墨管理水平下的臣客观收痒益桑么；筹69.仗拴未说明客观租暂金计算方法选承择的依故据中扎；筹70.遵巡租赁收入除了瞎租金收入浑外跳,引例还应当把押金粗的利息收益计个入；盾71.误披未扣除房屋收唐益歌扶；犬72.恢貌房屋折旧计算跌错巨误狐,椅望如年期错蚂误名,鲜灾不应扣残月值块丈；权73骄.漠折旧中距使用决年限不能直接繁用房屋的已帆使用年贴限载,相而应该为已抢使用寺年限加上尚可缓使用年限哥振；紫74.苦站房屋耐用年限蒜超过了出让的驾土地床使用权年限传时剑,峡系按土地使用权衰年伯限滋调整确定房屋踢可使用年喊限店,蚕该在计算年折旧橡时也不应考虑钩折旧副征；妨75.滤率出租总费用春中今漏计税费项目抬弄；愿76.化按况企业经营收慎益曾计算羞时干,证腊计算企业生产墨经营费用根据弟企业财务报表廉数辈值各,研幼还要扣除不正膨常的生产经营纲和管理费茎用广,涂庆得到客观的费恶用背惜；便77.阔霜保险费应当按群房屋重置价或延现值乘以保险怎费率计算索蛛；我78旋、贞块月租金佳在蜡120漠举元以上鸦的店,纷改除了房产税絮外危,盼躬还要按租金额相缴纳营业税、捧附加城建税、物教育税附加弄牲；岁79.谣未限说明综合还原携率确定的过程何及举依字据隔昨；兼80.潜晕采用擦土地纯眨收益与土地价炮格比值调查法屑确定还原图率库时酷,探层应当至少收集球三宗以上的案浆例百厉；堤8阶1.迈亦采用安全利率呢加风险调整值己法确定还原率盯时仙,谣安全利率域应当采用一年雄期国债或者一振年期银行定期著存款利率伸荒；旷82.适椒总楼价计算中戒的使用年省期幕(n仔大〕应为土地的坏使用步年裂限骑,庆严而不能用房屋副剩余使用年其限从;锋(4廉壳〉市场比较法轨8粘3.拦判基本情况表毒中冠,快饰估价对象的内呢容与报告前面迎的叙述不符望较；请84.鼠比较案例数量暂至少例要沃3劣咳个塞杀；美8柱5.锯侄所选案例的交禽易价格相差不副能超过泰25贵%马；约86.3唐个比较案例彩中盏,菌瞒应保持彻催1踪至虎2折像个与慌待估宗地用途析相同的交易案斗例纯,各剩余的用途相忽近的案例要邮进行用途修正踏台；容8歌7.盐诸交易类型不同崭的佣,捡当应当进行交易口类型的修正驻暖；押88街.乓锅市场变化比较西快且交易活跃渐的即,夏比较的有玉效期最长不超纸过谈滩1洋至橡2禾年，争市场稳定交易猫少葬的解,棍最长不超违过绩3辨年；架89.薪交易案例要余是正常交易或陵者可以修正为奇正常价分格眠,邮步否则要剔除阁里；展90.贸价格内涵湿要杰一洪致枪(钉如：同为楼孩面地价或地面昼地价〉愧，付款方式、慕币种、货币单劝位面积单位都咱要绣一致阳侄；件91.很司缺少比较因素项选择的程序弊泼；朽9再2剃、未消说明地价指数伶的来源依据摩城；碰93.演皮比较因素中还豪应当有容积率岔等的修正库混；怪94.慎估价对象与比镰较实例的交易叠时间击相坐同铁,慰抓但确定的地价堆指数却不一致傍聚；泻95.抗铜未说明随白批3匀献个比准价格确童定土地单位面宿积地价的方法辣及原因的四；功96.赞公式中锐无个别因素修录正距念；轿97.隆料交易情况说明粮不正确块晓；记98.彩玉因素条件表中术应当将赵“前宗地面积形状税”寄列入个别因素斤栏圣,惕邻将巴“侨环境条件廉”煤列入区域因素贞栏坊励；球99.饱选取的实例中寒,代有的实例超过要了规定年污限你(5渴年条)虑妈；邻100.家个别因素修正醉中涂部分项目修正爸错误拖,丢偷如钱“弯面积形状或”俱修正错误政疤；恩1致01.可跟部份项目未作投修弟正驻,崇罩如服“膛基础设施状况嚼”勇未作修正浑,众伤“炸交易拿时间革”耀未作修正剥请；群102叔、迹酬期日修找正凉未作详细说砍明亭,晓泰如称,拳垦只象一浅般描述为璃“虏地价下跌了溉5%夕盼”有；括103.窜扮容积率修正错费误或未修正卖书；东104.驼匆年期修像正错误；鲁105.齿虏年期乞修正鹅时堪,别冲未雅对型r姜浓的取值做出说以明陷配；羞(劈5迅)这剩余法怨106.倘没有歪选择最佳开发过利用方术式爽,呀或没选择姥最佳土地用途么口；寨107.糕恼开发触建设周期确定艺错误，载没有考虑空置孕或脑租售期迹残；姑108冈.玉开发完成后不限动产售价预测荡错误酸串.绕仅仅考虑现在京市场情如况翼,火而未根据房地印产价格走势、校政策影响来预役测建职成后的售价刷买；椒109.新销售时间预测齐错误男厨.读商品房要主体杂封顶后才能篮预夜售残帖；桥110.政匹分期销售没有抄考虑资金的时清间价值腐拌；晓111.折霉租赁计算声时你,划卫没有考虑出租恩率和租金的增宴长情况没垃；歪112.暗形计算面积参数任选遭择杰f蚂错误元吧.芬计算售价或租扁金时用可售面饺积冲,面计算开发成本翼时逃用总建筑面积著亦；绩113.趋梁预付地价款的盖利息额应以全谢部预付地价款夕按整个开发建微设周期计算少储；羊114.页绿开发费、专业服费利息以全部遮开发费、专业摊费按建筑期的接一抵半计毯算改,直扯或以开发费、贴专业费的辆一班半按全部建筑点期计柜算冻,约干开发费、专业烦费载在建筑竣工后铜的空置及销售增期内按金额全移期计息利甚；纺115.