北海银滩健康文化项目建议书

北海中药港集团有限公司北部湾都健康文化旅游产业项目建议书PAGEPAGE40北海银滩北部湾都健康文化旅游度假项目建议书编写：北海中药港集团有限公司二零零八年十月项目名称：北部湾都健康文化旅游产业项目编写单位：北海中药港集团有限公司项目策划：梁兆基项目组成员：单院明、陈明、黄晖、丁仰凝、罗沛光目录TOC\o"1-3"\h\z1.项目总论 51.1项目名称 51.2项目单位 51.3项目概述 61.4项目主要指标 72.北部湾都文化旅游项目概况 82.1行业发展背景 82.2基础分析结论 82.2.1开发条件分析 82.2.2客源市场调查 102.2.3供给市场分析 112.3市场规模预测 122.4北部湾都文化旅游项目发展方向 123．文化旅游博览园与五星主题度假九店项目论证 133.1大势所趋 133.1.1吻合旅游大发展战略 133.1.2发展政策的支持 133.2市场分析 143.3开发条件优越 143.3.1区位交通优势 143.3.2场地资源优势 错误！未定义书签。4．建设条件与园址选择 154.1建设条件 154.1.1区位条件 154.1.2建设范围 154.2项目选择 错误！未定义书签。5．总体规划 155.1项目功能框架 165.2总体功能分区图 错误！未定义书签。5.3项目总体规划图 错误！未定义书签。5.4项目分区介绍 165.4.1文化旅游博览园 165.4.2度假村 错误！未定义书签。5.4.3康体休闲区 185.4.4温矿泉老年疗养区 215.4.5高档度假区 235.5项目容量与设计参数 255.5.1日设计容量 255.5.2项目设计参数 256.企业组织和劳动定员 266.1组织机构 266.2企业组织形式 266.3劳动定员 277．项目实施进度安排 287．1项目总体进度计划 287.2项目建设方式 287.2.1项目建设依据 287.2.2项目产品规格及质量标准 287.2.3项目组织管理 287.2.4开发第一阶段的详细时间安排 298.投资估算与资金筹措 308.1投资估算依据 308.2项目总投资估算 308.3资金筹措 318.3.1融资方式 318.3.2项目筹资方案 328.3.3项目筹资策略 329.经济效益研究和评价 349.1测算说明 349.2损益估算 359.3现金流量表 369.4资产负债表 379.5财务评价 389.6不确定性分析 399.6.1盈亏平衡分析 399.6.2敏感性分析 3910.国民经济效益分析 4110.1间接经济效益 4110.2生态环境效益 4110.3社会效益 4210.3.1理论社会效益 4210.3.2对国家和社会贡献水平的科学评价 4211.可行性研究结论与建议 4311.1结论 4311.2建议 43

1.项目总论一、项目编制目的和依据1、编制目的根据《广西北部湾经济区发展规划》中将北海定位于人居环境优美舒适的海滨城市，指出北海要大力开发滨海旅游和跨国旅游业，建设成为南中国滨海休闲度假基地。本项目所在的冯家江区域，正是北海市“十一五”重点建设的生态旅游区之一。本着贯彻落实国家和北海市的指示精神，加快推进冯家江生态旅游区的建设的需要，从而指导开展本项目报告的编制。2、编制依据（1）国务院批准的《广西北部湾经济区发展规划》；（2）北海市国民经济和社会发展第十一个五年规划；（3）广西壮族自治区人民政府《关于同意北海银滩国家度假区总体规划的批复》（1993年2月10日）（4）北海市规划局《关于中国寰到集团开发北海银滩国家度假区用地的批复》（1993年5月13日）（4）广西壮族自治区人民政府批准北海市总体规划（2006-2010）及总平面图；（5）北海中药港集团与本项目相关的文件、资料等文件汇编。1.1项目名称北部湾都健康文化旅游产业项目1.2项目单位北海中药港集团有限公司北海中药港集团有限公司前身是北海蓝光房地产发展有限公司（1998年12月02日登记注册），2000年10月12日北海市医药管理局批准成立北海中药港集团有限公司筹备委员会，并于2004年正式将北海蓝光房地产发展有限公司变更为北海中药港集团有限公司。北海中药港集团有限公司经过多年的研究，创立“蓝天和略”战略，通过“蓝天和略”的实施，建立疏通集采集、种植、生产、加工、科研、销售、教育、康复疗养、健康旅游、养生、旅游地产为一体的高水平产业链。“蓝天和略”的实施，将营造良性的资本流、人才流、商品流、信息流的集散地。北海中药港集团融合国内外经营管理经验和营销策略，创建以香港为外港、北海为内港、对外贸易、对内整合资源的国际性中药大港。利用香港国际资本市场和信息，依靠西部丰富的资源，打造新型中医药健康文化产业链，以此推动以北海为龙头的西南沿海—青藏高原—云桂山区—川黔腹地的发展。1.3项目概述这是一个以挖掘中国传统海洋文化、创建集海洋养殖、加工、生态旅游、健康养生、会展、休闲度假和文化传播为一体的健康文化旅游产业，是北海市重要的休闲度假旅游亮点工程项目。北部湾都健康文化旅游产业以银滩的北部湾都健康文化旅游度假区为主，海洋养殖和加工，都市健康会馆为配套设施。北部湾都健康文化旅游度假区地处北海银滩中东区交汇处，上海路以东，金海岸大道以南新规划的市行政文化中心以西，海景大道以北，包含了冯家江沿岸区域。项目总占地面积约2800亩，根据项目所在区域的建设用地规划，本区域的定位是北海文化、教育、生态旅游区，因此就决定了本项目以旅游会展、养生度假、商务休闲旅游为一体的综合性项目。在明确的定位基础上，预计北部湾都项目的建筑形态有：国际会展中心；高档五星级主题文化酒店；酒店式公寓或经济型商务酒店；高档度假别墅；影视文化拍摄及旅游基地以及其它配套的旅游文化建筑设施等。配套设施主要是：1、亿时代港啪健康会馆2、海洋养殖和中试基地3、营养品加工区1.4项目主要指标经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：1、总投资：100000.00万元；2、温泉度假产品销售收入：150000.00万元（平均每m2建筑按5000元估算）3、静态投资回收期为6.2年（含建设期）；4、建设指标：①项目建设用地1800亩②建筑容积率：≤0.3③建筑密度：≤15%④建筑高度：≤18m

2.北部湾都文化旅游项目概况2.1行业发展背景二十一世纪开始，党中央和国务院提出了科学发展观这一伟大战略决策，度假旅游休闲是朝阳产业，被称为“无烟工业”，在发展国民经济中的重要作用日益凸显。经过二十多年的发展积累，北海市旅游已经有了长足的发展，2007年取得了可喜的成绩。2007年全市接待国内游客601.36万人次；同比增长27.76%；国内旅游收入29.48亿元,同比增长24.02%；接待入境旅游者5.5万人次,同比增长36.82%；旅游外汇收入1400.83万美元,同比增长44.52%。紧紧围绕“旅游产业实现率先崛起”的目标，以市场为导向，以改革为动力，大力优化产业结构，不断配套完善基础设施，强力开展宣传促销，持续推进区域合作，推动北海市旅游业的繁荣。在北海市“十一五”规划中明确提出：实施旅游旺市战略。按照“整合资源、形成合力、聚旺人气、加快发展”的思路，以资源整合为基础，以建设南中国滨海休闲度假基地为方向，以重点旅游景点景区建设为突破口，大力推进与周边城市和越南的旅游合作，全面构筑“北部湾旅游经济发展圈”，提升北海市旅游业的核心竞争力，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。这为北海的旅游业发展提供了强大的指导和推动力，加上北部湾经济区大开发的带动作用，在这种时代背景下，北部湾都健康文化旅游项目的开发和建设对于北海市新兴服务业的发展有着重要意义。2.2基础分析结论2.2.1开发条件分析■基础条件优越北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架。北海港与世界98个国家和地区的216个港口有贸易往来；北海机场1987年建成使用，是广西三大机场之一，目前正按4E级国际机场进行扩建；钦北铁路与钦防、南昆、黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网；南北二级公路1990年建成通车，桂林经南宁至北海的高速公路已全线通车。北海至湛江、玉林的高等级公路建设正在筹备中。立体的海、陆、空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。■自然资源优势突出北海的旅游资源可概括为集“海、滩、岛、湖、山、林”于一体，自然风光和人文景观兼备。资源：北海地处亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负离子含量高达2500～5000个，比内陆城市高出50--100倍；以著名的银滩为代表的海滨带，风光旖旎，具有发展滨海旅游业“海水、阳光、沙滩”的全部要素；主要有：滨海类、风光类、人文类、古迹类四大旅游资源。人文景观：北海市历史悠久,新石器时代已有先民生息，历来是我国西南地区对外通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之一。夜色银滩，古港丝路，实景电影，渔家生活。亚热带综合资源：北海土地肥沃，阳光充足、雨量充沛，适合亚热带农、林、经济作物的种植，盛产粮食、花生、红黄麻、甘蔗、蚕桑等。具有丰富的森林资源，全市现有森林面积7.87万公顷；亚热带水果种类繁多，主要有柑桔、龙眼、荔枝、树菠萝、芒果、香蕉等。物种繁多，海产资源丰富，是资源宝库、种质库，作为旅游业，可供开展海滨休疗旅游、观光旅游、种考旅游、科普旅游、探险旅游等。■人文资源丰富人文景观：北海市历史悠久,新石器时代已有先民生息，历来是我国西南地区对外通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之一。夜色银滩，古港丝路，实景电影，渔家生活。100多年前北海就是我国西南地区对外通商的口岸，所以，北海不但有本土的民俗文化、蛋家文化、佛教、道教文化，也有外来基督文化和资源养生文化等等社会公用设施调查北海银滩是国家旅游度假区，电力、供水和通讯都有保障。2.2.2客源市场调查■客源市场结构市场分级游客结构一级市场外地到北海旅游的游客北海市民广西自治区国内外自驾车爱好者二级市场外地到广西（除北海外）旅游的游客广西（除北海外）城镇居民————广西旅游的主要客源为区外客源，其客源地主要为国内经济发达地区，以长三角、珠三角及渤海湾地区和西南地区为主，银滩的主要客源为广西主要客源市场的分流及北海市居民；■游客行为调查冬季是旺季，春节是旺中之旺，大多数游客都愿意选择利用无固定假期来广西旅游，其比例高达45.56％，游客随意安排出游的倾向在增长；游客的出行方式以旅游团队为主，散客和自助游、自驾车的游客比例在逐年上升，（以家庭型、伙伴型出游方式为主）；大多数游客来广西旅游的时间安排为三天至一周。广西游平均停留时间为4天，游客在北海停留的平均时间为1.8天。北海已成为老年人的目标“迁徙地”。中老年人强调舒适休闲，除愿意在北海过冬之外，还希望了解这里的风土人情，游览这里的大好河山，体验热带农业，享受价位合理的康体娱乐及疗养。■游客偏好调查在市场调查中,有超过一半的游客到过银滩国家旅游度假区。愿意前往的游客比例高达71.37％；游客偏好于民俗风情及自然风景类的产品，特色餐饮，农家餐饮深受来桂游客的欢迎和偏爱，从这里也可以看出，游客对有当地特色的产品兴趣浓厚；本次调研对象中50岁以上老年人喜欢度假项目者比例高达24％，银发迁徙大军在北海停留时间长，但他们消费水平低。随着老年人生活观念的改变和迁徙旅游接待能力的成熟，这一市场量将逐年增加，是不可忽略的潜在客源市场。■消费水平调查在广西旅游的游客消费水平普遍较高，人均日消费在151－500元之间，平均日消费高达300元（除城市间交通，但包括住宿费）。2.2.3供给市场分析■国内同类型产品比较在资源上，以海南的亚龙湾、海口西海岸、深圳的大、小梅湾等的知名度最高。北海银滩国家度假区虽在资源上稍次之，但是它有“滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼”的美称和中国第一滩的称号，又处北部湾经济圈的中心和龙头城市的位置，所以在开发上也具备独特的优势。在项目上，多数海滩都有各自的特色，但是北海银滩国家度假区的旅游项目和开发手段都较单一，多以观光度假项目为主，缺乏本土文化、海洋文化的体验式互动型内容。因此，北海北部湾都健康文化度假区以打造健康文化为依托，以海洋探索和文化体验为主题的开发模式在同类型市场中将具有独特的优势。在客源上，常规度假北海是无法与海南的亚龙湾等竞争，北部湾都健康文化旅游项目只有走差异化的道路才有可能在旅游市场中找到突破口。北海生活成本比较底对我国北方和西北的游客有较大的吸引，同时利用与广东接壤的便利条件，开发我国经济最发达、人口最密集、交通最便利的东南地区的周末游和自驾车游，以此提升旅游淡季的客流量。从区位上分析，北海银滩国家度假区经过多年的开发，周遍各种配套设施齐全，因此具有良好的区位优势。■区内供给市场分析具有山水文化的桂林在各方面的条件上都处于相对优势的地位，也是多数游客到桂旅游的首选。在市场调研的过程中，我们发现游客对东兴的金滩的热衷度也较高，这主要是因为同类性的产品在区内较少，雷同性小，且知名度高。本项目虽然有知名度但是吸引力方面上不及区内老牌的旅游产品，但资源独特，各项基本指标都具有相对的优势，如果作好山（冠头岭）、海（银滩）和岛（涠洲岛）的概念，未来的发展空间优势突出。观光型和文化体验类产品在区内处于主导地位，但目前多以桂林山水文化、海滨风光和民族风情为主，雷同性强，功能单一，开发时间较长，缺乏新鲜吸引物。度假类产品目前还没有真正形成,星级酒店占度假市场份额较大，海滨度假、山林、绿色生态度假产品缺乏，现有的度假产品不能满足多级客源市场和分时度假游客在区内的需求。休闲娱乐在区内的旅游市场中也占了较大份额，目前主要与文化体验结合为主，缺少独特性。生态探险、科考教育、会议商务及城市游憩类产品在现有产品中供给不足，与其它区内产品配比不均衡。自驾车旅游在区内已初步成型，但与自驾旅游相匹配的服务性产品奇缺。2.3市场规模预测市场总量＝一级市场总量/一级市场在市场总量中所占比例＝601.35/50%=1202（万人次）我们计划分五年（以一期建设完成为第一年）逐步消化现有的市场总量：年份（年）20122013201420152016比例18％18%20%22%22%游客量（万人次）2162162402652652.4北部湾都健康文化旅游项目的发展方向将北部湾都健康文化旅游项目，建成为一个以热带海滨城市健康生态文化为内涵的集“观光旅游、健康养生、休闲度假、科普科考、生态文化体验”于一体的北海著名旅游目的地，并打造成为世界级的热带海滨城市健康文化生态旅游度假区和北海市的景观新区，从而促进当地旅游业、健康文化和生态产业的升级，提升省会北海城市形象，促进北海城市增值，同时也带动银海地区经济发展和北海旅游产业发展。北海市在旅游业发展中应该站立在东南亚旅游的高度上去发展，力争成为东南亚旅游的集散地和服务型旅游目的地，银滩国家旅游度假区的旅游资源是北海市主要的旅游吸引物之一，将扮演的是旅游目的地的拳头产品和产业助推器，是旅游业整体大发展的市场引擎。以银滩为突破点，大做山、海岛旅游的大文章，形成大北海海滨文化旅游圈。发展整个银滩的旅游业不能只走单一的观光线，这种策略难以博得市场的青睐，必须走功能多元化的道路，在可持续性发展的原则下进行综合性旅游开发。在38平方公里的大范围内，以海滩资源为主，生态资源及土地资源为辅。单一的只开发海滩资源或单个片区的开发不能形成海滨旅游体验的完整性，也不能在旅游市场上构成竞争力强的综合性旅游景区。所以集旅游产业、健康、影视、地产、教育、当地产业等多元化的产业，科普、观光、度假、娱乐、综合服务等全方位的复合功能，才能形成强烈的市场反响，才有利于银滩的长期发展、保证显著的经济效益、成为北海市旅游业大发展的拳头产品。

3．主题度假酒店与海上丝绸影视基地项目论证3.1大势所趋3.1.1吻合北海旅游大发展战略本项目的开发建设，将符合中国发展度假旅游的战略和21世纪北海旅游大发展的战略,是把北海建成为一个以热带海滨城市必不可少的项目。建立北部湾都，既是为了改变北海的旅游发展格局，更高的战略意义是为了全面促进北海旅游业的发展。目前我国的旅游业仍处在以底端市场为主，而且市场竞争激烈，全国酒店大部份处于亏损状态，广西的酒店业都是惨淡经营。所以在这一区域，只有开发主题酒店和补充新的大型旅游项目，尤其是大型具有鲜明特点的休闲、娱乐及度假型旅游的文化主题项目，才能实现此目标。在银滩开发主题度假酒店和海上丝绸影视基地项目是文化主题旅游项目的最佳体现，它的开发建设将很好地加强北海旅游度假的整体吸引力。3.1.2发展政策的支持在北海市“十一五”发展规划中，也将大力发展旅游业作为城市未来发展的重点之一。按照“整合资源、形成合力、聚旺人气、加快发展”的思路，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。以市场为导向、以银滩为龙头，整合旅游资源，开发旅游精品，构建“北海旅游经济发展圈”；大力推进与周边城市和越南的旅游合作，共同构建“北部湾旅游经济发展圈”。加强旅游布局规划。旅游总体布局以银滩为龙头，涠洲岛、星岛湖为两翼(即“一滩、一岛、一湖”)，若干旅游区衬托的空间布局形式，形成主题突出、各具特色、互补性强、内部网络化的旅游功能区，能适应各层次客源需求，以海滨度假、康复、疗养、观光、会展、运动、娱乐、购物、美食为主要功能的国际海滨旅游目的地。其中重点建设项目之一就是冯家江文化、教育、旅游综合产业区：依托大学园区，建设文化、教育、旅游综合产业区，建成行政中心、艺术中心、会展中心、体育运动中心、教育中心。3.2市场分析以健康为主题的康复旅游度假是目前发展的一种新趋势，而对于北海的资源和市场来讲，完全有条件打造成为中国和东南亚的海滨康复、疗养度假胜地。作为有中国第一滩的热带海滨城市，北海无论是空气还是环境都是最适合度假疗养和养生的胜地。根据本次市场调查的分析结果显示，专程来北海疗养和养生的游客比例还较小，只占到了16.7%，而且还是候鸟型的为主，目前来北海的游客主要还是以度假、观光相结合为主。但是，我们有理由判断，康复疗养将是未来游客到北海旅游时的必选项目。就现阶段而言，北海还没有真正的康复疗养的旅游产品，调查结果发现，前来北海旅游的中等收入家庭游客所占比例最高，所以应抓住这支主力消费军，开发适合他们的健康文化旅游产品。以满足不同消费水平及喜好的旅游者的需求。3.3开发条件优越3.3.1区位交通优势北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架。北海港与世界98个国家和地区的216个港口有贸易往来；北海机场是广西三大机场之一；钦北铁路与钦防、南昆、黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网；北海通往南宁、桂林和湛江的高速公路已全线通车。立体的海、陆、空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。

4．建设条件4.1建设条件4.1.1区位条件该项目位于北海银滩的东南侧，银滩旅游度假区设施齐全，交通方便，项目所处位置是银滩未来发展的重点区域,是整个银滩国家国家旅游度假区的主体休闲度假区。4.1.2建设范围北部湾都项目地块处于银滩中东区交汇处，上海路以东，金海岸大道以南新规划的市行政文化中心以西，海景大道以北，包含了冯家江沿岸区域。坐落于冯家江文化、教育、旅游综合产业区西侧，紧紧依靠未来规划的市行政中心，如图所示。项目所在地现状项目所在地现状印象海丝路项目项目总占地面积约2200亩：规划为会展旅游、文化旅游和养生度假功能。冯家江东岸2200亩地块冯家江东岸2200亩地块5．总体规划结合是市场调查来进行项目定位，建议北部湾都项目规划的产品方案有如下两类：一是会展旅游类：包括国际会展中心、五星级主题度假酒店、商务酒店、度假别墅及旅游地产等，主要集中在冯家江东岸的2200亩的土地上，总建筑面积约50万平方米；二是文化旅游类：包括古港丝路大型表演的影视基地和东盟-欧亚国际旅游文化景观建筑群体，主要集中在冯家江西岸的《印象：海丝路——东盟国际旅游文化度假区》项目中。5.1项目功能主题酒店项目功能设计：酒店的大堂设计成以本土蛋家文化为主题文化的大堂，将蛋家文化、蛋家的小舢板引入酒店，吸引顾客和游客将海引入酒店大堂，游客可以在大堂西餐厅品味美味佳肴，欣赏海景，看着蛋家儿女划着小舢板，唱着渔家海歌。酒店大堂的屋顶装饰成蔚蓝的天空，让游客有身处大自然的感觉。古港丝路大型表演的影视基地：通过主题酒店和古港丝路的建设打造北部湾都健康文化旅游度假区5.4项目介绍5.4.1五星主题度假酒店区域功能主题度假酒店集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、住宿为一体，以独特的环境和专业化的服务，提供高档的休闲度假产品，打造一个以蛋家海上文化的度假住宿与商务会议功能为主的五星级主题度假酒店，满足游客和各类型会议的要求。区域风格与环境酒店临海而建，整个建筑外体以西班牙风格为主，高六层楼，总体布局疏密有致，关注细节的处理，形成建筑与环境的和谐统一。项目说明：分区名称分区概述主要项目接待中心接待中心营造轻松舒适的环境气氛，它在给予游客美感享受的同时，也向游客传递着各种有关酒店的信息，为客人提供优质的服务。蛋家海上文化大堂商务客服中心旅游服务店客房客房区与娱乐区域分离，内部装修以热带风格为主，营造温馨的感觉，目标住客以度假、商务客人以为主。标准双人房复式房豪华套房会所是，内部环境、场景都充分体现生态、自然、健康的元素。温矿泉SPA馆是会所的拳头项目和最具特色项目，充分利用温矿泉资源，以其丰富的文化内涵和完善的配套服务，通过特色SPA水疗池、游泳池等，营造温馨享受的游客体验。温矿泉SPA馆时尚健身中心室内温泉游泳池歌舞厅露天茶座主题酒吧中西餐厅雪茄吧纪念品店会议中心会议中心坐落酒店的二层，可为各层次需求的会议提供规范的国际化服务。宴会厅会议厅康体运动场酒店的配套康体设施，为运动爱好者提供的健身运动项目。网球场海上运动项目壁球馆5.4.3温矿泉康体休闲区区域功能温矿泉康体休闲区集度假、餐饮、娱乐、休闲、疗养为一体，这是一个以温泉休闲、娱乐为设计主题的度假区域，主要提供大众型的消费、娱乐、康体、保健项目以满足不同消费群体的需求。区域风格与环境整个温矿泉康体休闲区之间采用特定树种为屏障，营造出轻松闲逸的温泉度假环境，游客在这里能够尽情放松。项目说明：分区名称分区概述主要项目露天温泉洗浴区露天温泉浴项目有分别加入选料考究、别具特色的咖啡、牛奶、椰汁、花瓣、花蕊、特色茶及名贵中药材等供选择，浸浴其中，尽享汤疗之乐趣，给游客一个健康的身心。游客也可在揽月泉独自细品温泉，独揽明月，享受一个人的自在。亲水娱乐园原味泉加味泉鸳鸯泉揽月泉花瓣泉酒韵泉本草泉茗香泉养生区泥疗蜡疗泰、港式按摩石板温泉养生泉蛋休闲区休闲区是专为青年游客在享受温泉洗浴乐趣之余提供休闲娱乐的场所。水上餐厅&用餐秀露天电影主题酒吧项目组成分析表分区名称项目功能吸引力规模观光娱乐休闲活动餐饮住宿购物表演展示服务其它刺激性观赏性体验性新鲜度露天温泉洗浴区亲水娱乐园ABBB中原味泉BBBB小加味泉BBBB小鸳鸯泉BBBB小揽月泉BBBB小花瓣泉BBBB小酒韵泉BBBB小本草泉BBBB小茗香泉BBBB小泥疗BBBB小蜡疗BBBB小泰、港式按摩BBBB小石板温泉BBBB小养生泉蛋BBBB小休闲区DCBB小水上餐厅&用餐秀DBCB小露天电影BACB小主题酒吧CDCB小项目参考图片：露天温泉洗浴露天温泉场景参考花瓣泉泥疗温泉木屋亲水娱乐园参考

5.4.4温矿泉老年疗养区区域功能温矿泉老年疗养区是专为老年人打造的项目，提供老人居住、生活、医护、休闲运动、娱乐、社交、购物需求的场所；发扬博爱、尊重老年人的精神，真心诚意地为老年人服务，让入住的老年人感到家的暖和呵护。区域风格与环境区域风格与农家乐的风格相近，建筑与周围环境注重营造温馨的疗养环境。项目说明：分区名称分区概述主要项目疗养院疗养院是为老年人提供长时间居住的需要，满足老年人老有所乐的愿望，可以设置老年公寓、医疗保健等项目，疗养医院是最具特色也是最吸引老年人入住老年公寓的最重要的一个配套设施，突出疗养功能，为老年人服务的区域。老年人度假公寓温泉水疗室疗养医院文化中心供入住的老年人休闲消遣的区域。棋社书吧餐饮区提供餐饮服务的区域，同时也是为老人提供社交、休闲、购物服务的场所。餐饮服务中心购物中心农园老人种植花卉蔬菜的娱教场所。花卉苑运动场老年疗养区的配套康体设施，为老年运动爱好者提供的健身运动项目。门球场室内乒乓球馆羽毛球馆网球馆项目组成分析表：分区名称项目功能吸引力规模观光娱乐休闲活动餐饮住宿购物表演展示服务其它刺激性观赏性体验性新鲜度疗养院老年人度假公寓ABBB中温泉水疗室BBBB小疗养医院BBBB小文化中心棋社BBBB小书吧BBBB小餐饮区餐饮服务中心购物中心农园花卉苑运动场门球场DCBB小室内乒乓球馆DBCB小羽毛球馆BACB小网球馆CDCB小项目参考图片：老年人度假公寓参考

5.4.5温矿泉高档度假区区域主题本区域是在环保的基础上，以火山矿温泉度假为主题，对温泉资源进行深度和广度的开发建设。以高档次的温泉度假体验为载体，为中、高端游客及家庭游客提供餐饮、住宿以及娱乐服务的综合性休闲度假区。区域风格与环境：度假区种植一些植物作为隔离带，增加温泉区的私密性。整体建筑设计为火山石屋风格，地面是鹅卵石的散步小径，给人以亲切纯朴的感觉。项目说明：分区名称分区概述主要项目度假区适合家庭型游客到此享受矿温泉度假，体验火山特色的生活方式。温泉石屋分时度假别墅提供具本地火山特色的矿温泉疗养项目，从医学角度开发矿温泉疗养服务。养生阁、陶然阁、御足阁主要设置中医理疗、中医针灸、中医推拿及足底保健、中医药疗、温泉药疗等服务，。养生阁陶然阁御足阁项目组成分析表分区名称项目功能吸引力规模观光娱乐休闲活动餐饮住宿购物表演展示服务其它刺激性观赏性体验性新鲜度度假区温泉石屋BBAB中BBAB中产权式度假别墅ABAB中BBBB小养生阁BDBB小陶然阁BDBB小御足阁BDCB小项目参考图片：温泉石屋参考疗养园参考产权式度假别墅参考

5.5项目容量与设计参数5.5.1日设计容量基准年游客量确定年份（年）20082009201020112012游客量（万人次）9595105116116取所有项目基本实施的第四年和第五年的值为设计基准年，由此知基准的年游客量为116万人次/年。按海南省的旅游旺季（10月—6月）平均每天的接待量为整个园区的设计容量，假设8个月（约240天）的游客接待量占到全年的80%此项目的日设计容量为：116*80%/240=3867人次/天本片区日设计容量游客的到游率为65%3867*85%=2513人次/天。5.5.2项目设计参数指标项目旅游床位数项目占地面积（亩）建筑面积（万平方米）建筑限高（米）旅游餐位数建筑容积率火山雨林博览园——45001——————温泉度假村8003005≤15400≤0.25温矿泉康体休闲区——1001≤15——≤0.15温矿泉老年疗养区50060010≤15——≤0.25温矿泉高档度假区40080013≤15——≤0.25总计1700630035——————

6.企业组织和劳动定员6.1组织机构具体架构见下图：海口椰湾集团有限公司是全面负责景区经营筹备和经营管理的经营单位，它负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地市民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。6.2企业组织形式设立公司董事会；设董事长１名，董事若干名。董事会是公司的最高权力机构，直接对股东大会或投资者负责，并保证度假湾投资者获得应得的利益。成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对地质公园的一切经营活动进行指挥、协调和控制。成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、伤害地质公园权益，保证地质公园在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。设立10个专业职能部门。这10个部门共为分三类：一是前线服务部门（即直接与游客接触的部门），有：市场部、游客部、表演部、商品部；二是二线服务部门（即不见面为游客服务的部门），有：环境部、工程部、企划发展部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门），有：人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置，分别任命市场总监、艺术总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。6.3劳动定员总编制为290人。各经营实体的劳动定员和工资预算情况如下：项目人员编制部门劳动定员年平均工资（万元）年工资额（万元）年福利额（万元）年工资福利（万元）经管处20510017.5117.5温泉度假村5001.89001751075温矿泉康体休闲区120224042282温矿泉老年疗养区402801494合计6801320248.51568.5说明：1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可适当增加临时工。2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制，不考虑租赁，外包企业人员编制。

7．项目实施进度安排7．1项目总体进度计划根据当前全球、全国经济及旅游业发展态势，以及资金到位的可能性和建设内容，抢抓我国加入WTO和旅游产品升级转换的历史机遇。本报告确定项目在三年完成全部工程建设，第二年起开始运营。项目建设要高质量、高标准按时完成，严把施工监督、竣工验收及建设进度关。项目力争早日投入使用，尽快产生效益。7.2项目建设方式对建筑图纸设计及施工过程，采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。7.2.1项目建设依据经济依据：前期《市场调研报告》、《产品开发策略书》以及《项目建议书》的结论为基本依据。建筑工程依据：《项目建议书》。工程质量与安全依据：《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《旅游景区管理规定》等。消防卫生依据：《娱乐场所消防安全管理规定》、《公共场所卫生管理条例》等。7.2.2项目产品规格及质量标准本开发项目所有产品将借鉴国内外地质公园开发的成功经验，在产品设计上力求超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅游产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响，杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高质量的新颖产品、优质的服务，吸引顾客、服务顾客，在度假旅游行业，培育市场，引导消费，从而树立海口石山火山地质公园的品牌。7.2.3项目组织管理项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各个项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。管理方式见下图：7.2.4开发第一阶段的详细时间安排建议项目第一阶段建设共分四个时期实施，即筹备期（可行性研究报告申报立项获得批准后的三个月内）建设期（三年内完成全部工程建设）试运营（选择“五一”、“十一”黄金周或暑期、春节等旅游旺季）运营期（试营运后的三个月）

8.投资估算与资金筹措8.1投资估算依据所有设备价格均依据厂家报价和市场询价；建筑工程采用海口市当地同类工程类比法进行估算；国家有关建设项目投资估算的规定。8.2项目总投资估算项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。序号项目金额(万元)1固定资产1.1温泉度假村40000.001.2温矿泉康体休闲区4000.001.3温矿泉老年疗养区15000.001.4火山雨林博览园3000.00合计62000.001.6土地及基础设施28800.00合计90800.002无形资产3递延资产4预备费4500.004.1基本预备费4500.004.2涨价预备费5合计95300.006建设期利息3600.007铺底流动资金1100.008总投资100000.008.3资金筹措8.3.1融资方式目前国内在旅游开发中比较适用的融资方式主要有以下八种：1、银行信贷银行信贷是开发商主要的融资渠道。对旅游资源开发，可以采用项目信贷的方式借款。项目信贷要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商可使用以下资产作为抵押或质押：土地使用权、相关建筑物的所有权、开发经营权、未来门票或其他收费权等等。目前，银行尚无完善的对旅游资源开发进行贷款的金融工具，但已有企业尝试开发经营权、未来收费权等质押的办法，并取得了成功。2、资本融资开发商对自身的资本结构进行重组改制，设立股份有限公司。开发商以股份有限公司的主发起人身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。开发商也可以先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。3、项目融资开发商在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资界规范的要求、准备招商材料。依据招商材料，开发商可以向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合作开发、合资开发、转让项目开发经营权等。4、政策支持性融资充分利用国家鼓励政策，进行政策支持性的信贷融资，包括国债项目、生态保护项目、文物保护项目、世界旅游组织规划支持、世界银行贷款、国家间支持性贷款、国家开发银行贷款、扶贫基金支持等等。5、商业信用融资若开发规划有足够吸引力，开发商有一定信用，开发中的工程建设，可以通过垫资方式进行。一般情况下，工程垫资可以达到10%–30%，若有相应的垫资融资的财务安排，垫资100%也具有可能性。商业信用可以表现在很多方面，若开发能与开放游览同步进行，则可对旅游商品、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面进行商业信用融资。6、海外融资海外融资方式非常多，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等等。海外融资目前受到一些政策限制，但仍有很多办法可以开展。这需要一家海外投资银行作为承销商，全面进行安排和设计。7、信托投资新的《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了很大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式发行信托投资凭证，引起了各方面的兴趣。现在有关方面正在策划发行旅游信托凭证，把旅游项目打包，通过信托凭证，向社会集资。8、国内上市融资由于存在门票收入不能计入上市公司主营业务收入的限制，目前资源开发类旅游企业较难直接上市。但通过将收入转移到景区经营项目，以及以宾馆、餐饮、纪念品等项目包装为基础的企业，仍可走上市的道路，也可以吸引上市公司作为配股、增发项目进行投资。8.3.2项目筹资方案根据项目的实际情况，我们认为应根据项目的不同阶段侧重不同的融资方式。1、项目启动阶段主要采取政策支持性融资、资本融资、项目融资、信托投资和海外融资。2、项目建设阶段主要采取银行信贷、商业信用融资。3、项目营运阶段主要采取国内上市融资。8.3.3项目筹资策略项目融资是为项目投资服务的，其成本的高低会影响项目的投资效益，反过来。项目融资业是受项目投资总量制约的。所以，树立正确的项目资金融资策略，有利于选择合理的融资方，有利于项目的投资决策。——确立合理的资金结构。合理安排自有资金和负债资金的比例。应根据每个阶段的投资额来确定贷款金额，这样使自有资金比例和负债资金比例相当的方式，使项目运作风险大大减小。本报告中假设建设投资资金中固定资产贷款为30，000万元（第一年建设期贷款30，000万元，利率5.85%，贷款期限为七年，从第二年经营期起分6年等额还款）其余均为自有资金；流动资金中自有资金占30％，其余为流动资金贷款，流动资金贷款利率5.58%。——选择合理的筹资方式每一种融资方式都需要付出资金成本，它一般包括资金筹集费和资金使用费。密切关注融资成本，选择最为有利的融资方式，使资金成本最小。——选择有利的筹资时机项目的融资与国民经济发展状况密切相关。经济增长速度快，经济效益好，一方面为项目的投资创造了良好的时机，另一方面也会形成整个社会对资金需求量的增大、市场平均利率水平上升的局面，从而造成项目筹资的困难并提高资金成本。目前中国经济发展平稳、利率水平较低，闲置资金量较多，是非常适宜融资的时期。——合理确定资金需求量和需求时间本报告已经根据项目估算资金需求量在财务分析表格中对资金的投入量和投入时间进行了合理的安排。——债务偿还期合理组合本报告已经根据实际情况将大笔债务的偿还期安排在项目经营期内，减少了项目建设期间的资金压力。——合理利用外资与国内的资金相结合在进行外资融资时需要综合考虑国家的宏观经济政策、外汇汇率的变动等因素，降低融资风险。

9.经济效益研究和评价9.1测算说明1、开发时序：项目滚动建设期为3年，经营期10年(包括两年建设期)，故计算期按照11年计算。2、项目基准收益率取10%。3、缴纳税金和税率：按税法规定，该项目营业税的适用税率为5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，所得税为15%。4、折旧按10年提取，不计残值。

9.2损益估算

9.3现金流量表

9.4资产负债表

9.5财务评价主要经济指标（年均）销售收入40,223.74万元总成本26,054.93万元经营成本15,428.19万元销售税金2,212.31万元利润总额11,956.50万元所得税1,793.48万元净利润10,163.03万元投资利润率（税后）9.96%投资利税率11.72%自有资金利润率14.49%成本利润率39.01%销售利润率25.27%财务内部收益率（FIRR）全部投资（所得税前）15.64%全部投资（所得税后）13.96%自有资金23.22%财务累计净现值FNPV，I=10%全部投资（所得税前）27,193.16万元全部投资（所得税后）18,475.62万元自有资金47,015.52万元静态投资回收期（含建设期1年）全部投资（所得税前）6.47年全部投资（所得税后）6.76年自有资金5.22年动态投资回收期（含建设期1年）全部投资（所得税前）8.63年全部投资（所得税后）9.23年自有资金6.51年建设投资借款偿还期（含建设期1年）6.32年盈亏平衡点（经营能力利用率）52.55%1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率（IRR）为13.96%>基准收益率10%，说明项目收益率较高。2、回收期：静态投资回收期为6.76年，动态投资回收期为9.23年，为典型的好项目。3、净现值：项目的净现值为18，475.62万元>0说明项目可接受，故项目可行。

9.6不确定性分析在本项目评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来自预测和估计，由于受客观条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限的影响，本项目的实施结果（投资效果和经济效果等）不一定符合我们原来所作的预测和估计。因此，无论采用哪种方法对项目进行财务效益评估时，总是有一些不确定性的因素。当这些不确定性因素的作用超过一定程度时，就会给我们所评估的该项目带来风险。一般来说，不确定因素和风险存在是不可避免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对本项目进行不确定性分析。不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分析方法：盈亏平衡分析和敏感性分析。9.6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析或者损益临界分析，它是根据项目正常生产年份的产量、成本、产品销售价格和税金等数据，计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本项目能够承受多大风险而不致发生亏损。按项目正常营业后数据测算，本项目项目盈亏平衡点为接待量的52.55%＜70%，即平均年接待46.27万人次时，项目即可保本；超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。9.6.2敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项目经济效益指标的影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度的一种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，如投资、成本、价格、规模、建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中主要分析固定投资额、销售收入、经营成本三者的变动对内部收益率、净现值等经济指标的影响。在进行敏感性分析时，应先确定不确定性因素的变化范围，我们对本项目按增减5％作为因素变化幅度。根据财务报表和其他报表中数据，可以得出下面的财务敏感性分析表。敏感性分析表序号项目变动百分比净现值（万元）静态投资利润率内部收益率1基准折现率10%2基本方案0%18,475.629.96%13.96%3销售收入10%29,205.1111.94%16.11%5%23,840.3610.95%15.05%-5%13,110.878.97%12.85%-10%7,746.137.98%11.71%4固定资产投资10%10,420.688.35%12.08%5%14,448.159.12%12.99%-5%22,503.0910.89%15.01%-10%26,530.5611.92%16.14%5经营成本10%10,237.689.94%12.23%5%14,356.659.95%13.11%-5%22,594.599.98%14.81%-10%26,713.569.99%15.64%由上表可见，各因素变化对项目内部收益率的影响程度不同，但在±10%的变化范围内，项目的内部收益率基本上都远远大于IC=10%，表明项目抗风险能力较强，但由于销售收入、经营成本的变动对财务指标的影响较大，故在项目经营过程中一定要严格控制经营成本并且始终注意客源市场的开拓工作，保证有充沛的客流量。北海中药港集团有限公司北部湾都健康文化旅游产业项目建议书PAGEPAGE4410.国民经济效益分析10.1间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。项目建成后，将极大的促进海口的经济发展。按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入。考虑到海口的旅游业还不够成熟，这里采用3作为间接收入的倍数，则项目给当地带来的旅游间接收入如下表。主要运营年份间接经济效益表单位：万元项目第一年第三年第五年第七年直接收入27,795.0032,513.5538,115.4744,068.19间接收入83,385.0097,540.66114,346.40132,204.58与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动海口市范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业，从而促进海口市经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动海口市的对外开放。10.2生态环境效益本项目所在的地质公园，自然生态资源丰富，交通区位环境较为优越，旅游资源特色突出。但当地目前对自然资源的粗放利用，不利于可持续发展。通过建设项目，可以使全市上下普遍重视旅游资源保护和生态环境建设，让本地居民自觉维护生态平衡，让游客深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的协调好人与自然的关系，其所取得的生态环境效益是无可估量的。10.3社会效益10.3.1理论社会效益增加就业岗位旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加3个就业岗位。这样通过项目的建设，既可以解决海口市部分城镇人口的就业问题。改善人民生活，扩大对外开放项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高海口市的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于当地自然资源的保护和传统文化的弘扬。10.3.2对国家和社会贡献水平的科学评价项目实施计划期11年内，可为国家和社会创造的价值总额为402,237.42万元，包括工资、福利15,510.00万元，利息支出6,915.43万元，应交营业税金及附加22,123.06万元，应交所得税17,934.75万元，净利润101,630.26万元。其中上缴国家财政的所得税、营业税金及附加为40,057.81万元，故该项目对社会的贡献可依据以下两个指标衡量：社会贡献率=项目对社会贡献总额/投资总额×100%=402,237.42/101,996.86×100%=394.36%表明项目全部投资为社会创造支付价值的能力强。社会积累率=上缴国家财政总额/项目社会贡献总额×100%=40,057.81/402,237.42×100%=9.96%表明项目全部投资的社会贡献总额对国家财政贡献大。11.可行性研究结论与建议11.1结论本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通便利，用地宽裕，水、电通过技术措施即可解决，且依托海口市，建设条件佳；建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行。另外，项目投资估算准确，财务评价客观，预期效益显著，只要积极促销，加强成本费用控制，善于经营管理，财务收益称佳。该项目的实施对海口市加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的。综合以上财务评价和国民经济评价结果，本项目财务收益和国民经济效益均较好，且项目产品为旅游业发展所急需，完全符合国家的开发战略和有关产业政策，故应予以及早批准立项、投资建设。11.2建议建立协调结构一旦项目获准立项，海口椰湾集团有限公司负责全部协调和统一组织项目实施。要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，造成不良后果的要依法追究责任。政府在编制国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划和城市总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。多方筹集资金，严格控制成本要制定优惠政策，通过合资、合作、独资和股份制等多种融资渠道和经营方式，吸引企业、个人和外资参与项目基础设施和旅游服务设施建设和经营，探索一条主要依靠社会资金开发建设旅游景区的路子。景区内基建项目设计施工、基础设施维护保养、物业管理、环境卫生、交通通信、保安、酒店餐馆、商店和文化表演等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公开招标，择优授权经营。地方政府要根据自身财力状况，支持项目基础设施建设。有关部门应在征地、供电和供水等方面给予大力支持。投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格控制成本，避免资金浪费。全方位开拓客源市场要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播、和报刊等新闻媒体向外界大力推介的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领略海口火山的独特魅力。通过积极参加各类旅游交易会、展销会，逐步提其知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展发展空间。严格保护旅游资源和生态环境突出的资源特色和良好的生态环境是海口火山赖以生存和发展的物质基础。因此，一切建设活动和内容都要严格按照《海口市旅游发展总体规划》和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体气氛相协调。现存的有碍观瞻、污染环境和妨碍游览的建筑物和企业，应按规划要求限期拆除、改造或遮掩。重视引进和培训旅游人才旅游专业人才是旅游业最重要的生产力，一切竞争力归根结底取决于人才的竞争。因此，主管部门要高度重视和全力支持海口火山的人才引进和培训工作，积极招纳有才干、懂市场、善经营、会管理的旅游贤才。并采取请进来（请专家讲学）、走出去（派出去进修学习）的办法培训员工，逐步建立一支高素质的、稳定的从业人员队伍，以适应本项目持续发展的需要。各功能区要建立目标考核责任制，推进员工培训工作的开展和经营管理水平的提高。目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 302