青岛市综合体(单体)研究

绿城·深蓝中心第一页，共56页。底商2F东海西路香港西路东海二路延安三路基地综合楼72F住宅48F住宅42F第二页，共56页。

项目整体由一栋综合塔楼（73F）、两栋住宅楼（42、48F）、一座商业中心组成。其中：综合塔楼（73F）内规划设有五星级丽思·卡尔顿酒店、甲级5A写字楼、顶级海景酒店式公寓。五星级丽思·卡尔顿酒店甲级5A写字楼酒店用房地铁出入口高端精品商业中心海景豪宅42F海景豪宅48F目前项目在售的为两栋住宅楼（海景公寓），综合塔楼尚未有内部详细信息。总体业态第三页，共56页。住宅42F：一梯两户460平米户型，顶层为跃层约920平米。住宅48F：一梯四户260、270平米户型，顶层为跃层约530平米。共有房源251套，车位约1900个，总面积82268平米。据绿城官网显示，该项目2013年12月8日开盘，截止到2013年12月31日：成交面积4417平方米，销售金额2.6亿元人民币，销售均价约5.9万元（含1万精装）。住宅概况第四页，共56页。远雄·国际广场第五页，共56页。[项目概况]第六页，共56页。第七页，共56页。[造型设计]香港路视角海。帆。浪海向·陆向·双向开展第八页，共56页。[空间布局]公寓26-42写字楼7-23广场、商业中心B1-6F车库、物业用房B5-B1第九页，共56页。（一）远雄·国际广场——国际精品百货广场商业以餐饮和高端名品百货(比阳光百货高端)为主，目前意向客户多台湾商人和部分华侨人士。34962.05第十页，共56页。[商业网签图]预测面积约4万㎡，实测面积约3.5万㎡。据远雄国际广场预售登记证显示，-1层商业面积约5500平米，规划为超市及美食街。第十一页，共56页。（二）远雄·国际中心——国际5A级写字楼第十二页，共56页。单层面积1818.7㎡，办公总销售面积33864㎡。办公标准层平面图(11F~14F,16F~23F)

7-10F11-14,16-23F第十三页，共56页。[写字楼网签图]300-330㎡150-180㎡第十四页，共56页。（三）远雄·悦来国际公寓——海洋主题公寓30-41F为远雄·悦来酒店前台在1层，客房总数196间（套）第十五页，共56页。单层面积1818.7㎡，公寓总销售面积35565㎡，占总建面30%。公寓标准层平面图(11F~14F,16F~23F)

第十六页，共56页。[公寓网签图]350-380㎡210㎡60-80㎡远雄·悦来酒店第十七页，共56页。[规划设计][总平及技术指标]第十八页，共56页。实线为车行动线虚线为人行动线[人车流分区组织]办公人行口办公车库办公、商业综合出入口公寓出入口公寓人行口公寓车库商业车库商业人行口2商业出入口2商业出入口1商业人行口1香港中路海丰路如图结合地下车库图：公寓的人车流是独立的；办公、商业的车流是独立的，人流有交叉。地面停车30辆B1货车停车6辆B2办公停车176辆B3.4公寓停356辆B5商业停车339辆总计停车907辆第十九页，共56页。中铁·青岛中心经验参考第二十页，共56页。中铁青岛中心发展商与仲量联行等专业顾问经过大量调研及分析论证，将该项目定位于青岛市高端城市综合体。中铁青岛中心位于青岛市市南区香港中路8号，总占地面积1.8万平米（27亩），总建面33.5万平米，其中地上总建筑面积约27.3万平米,地下建筑面积约6.2万平米,由3栋超高层建筑组成。第二十一页，共56页。【六个先行】【两个避免】第二十二页，共56页。【六个先行】一、经营思路定位·先行经营思路决定项目业态定位。综合体业态经营方式与物业管控模式制约着规划设计方案、系统选型（复合、独立）的指导方向。稍有决策不慎便会造成方案或重复设计，对投资控制、进度控制影响甚大，教训深刻。第二十三页，共56页。【六个先行】例1：青岛中心早期的经营思路，是要争取现金流，各物业业态分别销售，因此提出各业态机电系统独立设置，单独管理。当设计完成后，由于商业、公寓、物业管理方式等的不确定性，机电系统从5套改为3套系统，造成重复设计。例2：关于电影院的配套问题，策划公司以电影院租金低，计算收入达不到预期为由，定位时根本没有考虑。当后期再次提出增设电影院时，已经失去了技术可行性。例3：A塔写字楼最早经营思路为整栋或整层销售，层面布局和机电系统按该思路完成设计。之后根据市场变化情况，营销思路进行调整，将每层分为6户隔局，并改变空调系统由vav变更为风机盘管系统，造成重复设计。第二十四页，共56页。【六个先行】原方案办公为小空间[原方案][现方案]原空调机房现方案办公为大空间现增加吸烟室现空调机房从以上3个例子可以看出，业态经营模式应尽早确定的，这样才能为合理的“业态规划”打好基础。否则造成建筑以及安专业的变更设计。第二十五页，共56页。【六个先行】二、业态规划·先行综合体各业态的规模、标准、定位、区位、住宅公寓的室户比、楼宇经济下的效益研究等规划定位要先行。第二十六页，共56页。【六个先行】第二十七页，共56页。【六个先行】例1：公寓从原规划的一整栋（A塔），调改到B塔酒店上方。公寓电梯的配置和得房率的提升，成了设计难点；由于公寓下方为酒店客房，再加上玻璃幕墙的外立面，使公寓厨房天燃气的配置不可行；两个业态的机电干管独立运行，各种管井占用面积过大，公摊加大。例2：商业从原规划6层，调改到4层。商业规模的减少从现在来看，增加了商业的规划和招商难度。作为综合体的商业业态应该配置齐全，每个业态要有足够的规模，否则影响赢占商业市场的竞争力。例3：酒店置于公寓下方，对酒店品牌的引进工作中带来影响，比方说JW万豪就要求一定要在上方。这种条件下能引入威斯汀高端品牌，是相当成功的。第二十八页，共56页。【六个先行】例4：对于超高层综合体项目来讲，顶层如何利用是值得深入研究。比如：上海金茂、环球金融中心等，把顶层做成观光厅，发掘其旅游价值；更为常规的做法是在顶层设有高级餐厅、酒吧或者私人会所，突显其商业价值。青岛中心项目顶层规划当中一直是预留高级空中会所、空中花园，研讨B塔顶部改为高级会所且与威斯汀酒店的行政酒廊相结合，建成后将是我项目在青岛地区的一大亮点。第二十九页，共56页。【六个先行】三、自持物业（酒店、商业等）定位·先行酒店：•酒店品牌、酒店管理公司应尽早确定，否则影响到设计和工程进度。商业：•商业招商策划与规划应在项目方案设计阶段介入，施工图与公共区的精装设计同步，做好设计优化。第三十页，共56页。【六个先行】例1：万豪酒店是09年3月才开始介入设计工作，设计客房套数350套，当时设计工作已经进行了8个月，并通过了省建设厅的初步设计审查，且正是地下部分施工图最关键的时期，后勤部分方案的改变、电梯方案的改变、客房进深面积大小的新要求、核心筒布局改变等，直接影响到施工图的出图时间。09年7月开始底板的施工，造成边规划边设计边施工三边工程。例2：2010年底引入超五星级酒店威斯汀酒店，但酒店部分的结构已经施工完成，而威斯汀的设计标准（包括客房面积等）远远高于万豪酒店，加大建筑、机电的设计难度。比如现酒店客房房形有32种，相当于4个同类型酒店的客房种类。经验教训：项目获取土地确权并设立酒店业态后，先行招商，确立酒店品牌或经营模式，并在方案、规划、施工图（包括精装图）过程全程介入设计过程，否则，一定因酒店品牌的技术标准不一带来施工图的变更或二审。第三十一页，共56页。【六个先行】1.设计阶段最大限度的考虑今后商业铺面的灵活、可调。2.商业策划先行、招商经理全程跟进设计，在规划阶段需要确定商业总体布局、人流动线、货流动线、公共走道、挑空区域、洗手间位置、主力店位置（尤其是餐饮）、卸货区、垃圾房等。3.一般来讲公共区需要装修，在方案阶段同步引入室内设公司开始设计，由其优化动线和空间，避免建筑设计和室内装修设计产生根本矛盾，也避免装修与机电设备的矛盾，如防火卷帘、空调风管、扶梯等。对商业业态规划的建议第三十二页，共56页。【六个先行】4.公共区确定后原则上不能改动，否则会产生防火分区、疏散通道及机电系统大调整。5.外立面：考虑要合理考虑广告位、LOGO位、LED屏并安目标进行规划报批。6.有特殊功能要求的如：电影院、室内冰场需提前规划考虑，Imax电影院是发展趋势，对土建要求较高，层高不小于15米，可容纳400人。室内真冰场对空间、机电、疏散要求都很高。7.主力餐饮店建议集中规划，便于排油烟、隔油池、燃气、电力负荷、送货电梯的考虑。同时餐饮燃气管道的铺设要与外立面协调统一考虑。第三十三页，共56页。【六个先行】四、装修设计·先行若项目为精装修交房，装修设计就应该提前介入。建筑安装与精装施工图要同步，避免装修设计引来建筑、结构、机电的设计末端点位的调改；从而影响机电施工图的二次设计。设计工作一定要遵循，从建筑到机电再到结构定型。因此精装修交房的超高层综合体工程，装修设计应合理先行，按照平面优化完成后建筑图纸，进行机电配置，结构设计，这样才能避免重大设计变更出现。第三十四页，共56页。【六个先行】例1：从酒店设计流程来看，酒店品牌确定后，马上就要确定室内设计公司，他们的第一项工作就是和建筑师一起对平面布局进行梳理，按酒店设计要求规划平面，同时根据一些功能用房，尤其是宴会厅、前厅、大堂、泳池等对空间要求较大，对层高要求较高的区域重点提出要求，再进行建筑和结构上的预留和设计。例2：从商业来看，商业室内设计公司的第一步工作也要和建筑师沟通，以专业的角度提出合理的商业动线、挑空空间等，再进行建筑和结构设计。商业设计公司还可以对建筑与商业相关的立面提出建议，优化立面设计。一般来讲建筑师在酒店、商业设计上需要专业公司给予配合。例3：超高层项目住宅公寓也一样道理。青岛中心的教训在于户型优化确定与建筑安装专业不同步，导致预留预埋与优化户型不对位，造成投资加大、进度偏离预期，只能通过优化网络图计划的关键线路，采取技术、经济、合同措施纠偏进度。第三十五页，共56页。【六个先行】五、电梯设计与招标·先行电梯设计和招标工作必须要先行。定标后可根据厂家提供的具体技术参数进行施工图深化设计，避免造成核心筒大小预留的不合适，给工程带来灾难。第三十六页，共56页。【六个先行】例1：青岛项目的部分电梯基坑就存在着过深需要回填的问题，并且施工难度大，周期长。例2：多数电梯井预留过大，尺寸不合理，浪费了空间，这些空间如果用于设备管井或加宽候梯厅宽度，将使设计更加优化合理。例3：7层以下电梯门宽度尺寸不够，需要水钻切割，造成返工损失。第三十七页，共56页。【六个先行】六、政策研究·先行超高层综合体项目一般来讲是该城市或该地区的标志和重点，可利用这一点争取政府的优惠政策，甚至在获取土地时就开始争取。提前了解政府行业主管部门执行国家和地方规范的情况，并且加以合理的运用，可以为项目的开发获取利益最大化；还能避免一些因设计图纸表述上的矛盾，产生工作反复。第三十八页，共56页。【六个先行】例1：比如配套费的缓交和少交。又比如：我项目的住宅受70/90政策约束。为保证高端项目的品质，与政府主管部门反复沟通，最终青岛市建委按照地区平衡的办法，即按青岛市市南区整体小户型面积比，批复了我方申报的5.8%指标。例2：“公寓式酒店”与“酒店式公寓”名称问题。业态名称的标注是否销售问题，直接影响项目收益。最早项目审批的名称是“公寓式酒店”，属酒店业态，整体产权，不可分割销售。同时规划部门不同意改为“酒店式公寓”，青岛地区“公寓＝住宅”。经多方协调沟通，规划局同意将名称改为“公寓式商务楼”。但在最终办理预售证的时候，土地局测绘处电脑系统中没有“公寓式商务楼”这种名称，经与土地相关部门充分沟通，名称又改回“公寓式酒店”，且同意分户办理产权销售。第三十九页，共56页。【六个先行】例3：面积计算的问题。设计院进行面积计算时采用国家建设部《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353－2005，这个规范也是规划部门核算面积的主要依据，但不同地区也执行一些不同的地方规定。青岛国土资源和房屋管理局核算面积主要依据中华人民共和国《房产测量规范》（国土部）（GB/T17986－2000）。由于规范执行标准不统一，使项目各业态面积计算结果出现出入。比如：规划对于住宅业态的挑空计入面积，商业业态挑空不计面积，土地部门两者均不计面积；规划对于封闭阳台计一半面积，土地部门算全面积。再比如：B塔、C塔的三处管线夹层，均超过2.2米，规划部门没有计算面积，而土地预测绘计算成公摊面积，增加4983.69平米。第四十页，共56页。【两个避免】一、避免·户型标准层变化过多超高层住宅、公寓的标准层变化不宜太多，如果有不同户型分布层，一定要以设备层、避难层分界，使不同户型的管道集中转换。第四十一页，共56页。【两个避免】例1：青岛中心工程根据前期销售定位、规划的意见，将37层－42层改为一层两户，为此在36层（1层5户）、37层（1层2户）间加设了1.8m高管线转换夹层以保证下层品质。带来建安、幕墙、楼梯等设计调改。例2：住宅最多一层13户，最少一层一户。户型大小不同、厨房位置上下也不一样，这样给燃气的立管设计带来困难。例3：零居室小户型由于厨房没有靠外窗设置，也只能使用电厨房。第四十二页，共56页。【两个避免】二、避免·酒店商业分用裙房酒店电梯影响商业空间青岛中心酒店宴会、会议等配套用房处于商业上方，二者相互影响。宴会厅设于5层，属人流密集区，消防疏散要求严格，增大疏散楼梯宽度，影响商业空间。第四十三页，共56页。【两个避免】销售业态与自持物业的连通设计要慎重。万达广场，它的酒店功能区域相对独立，只是通过地下室与其它业态相连。经验教训：在将来其它综合体项目的规划当中，要把商业与酒店尽量分开设置，互不干扰。同时也降低了公摊系数，提高商业使用面积，有利于招商（单位物业费基数下降）。第四十四页，共56页。【永新城·综合体规划设计思考】第四十五页，共56页。所谓城市综合体(HOPSCA)，是将城市中酒店(Hote1)、办公(Office)、公园(Park)、商业(Shoppingmal1)、会所(Club)、公寓（Apartment）等城市生活中三项以上的功能进行组合，并在各功能之间建立一种相互补充、激发的能动关系，从而形成的一个多功能、高效率的综合建筑集合体。第四十六页，共56页。环球金融中心492m金茂大厦420m上海中心630/580m北京万达广场第四十七页，共56页。综合体规划设计核心综合体规划设计核心开发商关注问题核心项目定位：是什么？业态产品：做哪些？规模大小：有多大？产品利润：有多少？产品形态：啥形象？第四十八页，共56页。综合体规划设计难点如何吸引、创造人气研究地方、地域文化、人口结构；研究不同人群行为模式、生活模式与心理特征。如何合理定位产品确立“核心”业态；选择共赢共荣、功能互补业态设置。如何解决交通流线平面交通（项目与外部、项目内部）：包括人流、车流、停车场、货运等；竖向交通：各业态的电梯配置数量、梯速、载重量等等。研究结构形式与物业运行研究结构形式（影响投资），物业运行（制约着安装专业系统的设计）第四十九页，共56页。综合体规划设计阶段总平面规划竖向功能布局平面方案立面效果交通流线电梯配置机电配置结构形式人防方案方案设计扩初施工图设计总图深化建筑深化机电设计结构设计消防设计管网综合室外照明设计顾问团队建筑施工图结构施工图机电施工图幕墙施工图人防施工图景观施工图其他专项设计设计优化顾问第五十页，共56页。综合体规划设计外部约束获取土地立项批复项目选址方案设计规划审批环评、交评水土保持指标可研报告……扩初地勘抗震设防审查（建设部）消防审查卫生防疫审查初步设计审查（建设厅）等施工图设计规划许可