园区案例-苏州工业园

中新两国政府多层的组织保障，园区特殊政策支持促进了苏州园区快速发展，对其他园区的发展具有示范意义。政策支持拥有较大项目的自行审批权享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策全国首家综合保税区试点全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域中国服务外包示范基地拥有充分授权的外事管理权拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度组织保障

第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。由两国副总理担任理事会共同主席

第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成

第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作

4/13/20231第一页，共21页。功能板块园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础国际科技园区出口加工区

信息产业园独墅湖高教区中央商务区出口加工区现代物流园中新生态科技城阳澄湖休闲度假区金鸡湖独墅湖阳澄湖苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区；

苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。4/13/20232第二页，共21页。苏州工业园创造了跨越腾飞的发展奇迹；近年来由于产业结构比例失衡和进出口下滑，优二进三的转型发展成为今后的发展重点产业发展区位十五年的发展历程中，苏州工业园以高起点、大手笔创造了后来居上、跨越腾飞的发展奇迹。由于外资导向型带来的产业结构比例的失衡和由于金融危机造成进出口下滑，优二进三，深化中新合作的转型发展，成为园区今后发展的重点。酝酿启动期1992-1994奠定基础期1994-2001中方财团股比由35%调整为65%，承担园区开发公司的大股东责任和园区管理的主要工作开始湖东地区的开发建设园区的产业体系已经初步形成。中新联合协调理事会第九次会议，国务院副总理吴仪提出苏州工业园区要加快建设成为四个示范区，园区二次创业正式提出；中新政府合作开发建设苏州工业园区由新加坡协助招商，引入多项总投资超过1亿美元的大项目奠定组织基础：从三个层面建立领导和工作机构。中新两国政府联合协调理事会；中新双边工作委员会；联络机构奠定物质基础：中新双方财团合资组建了中新苏州工业园区开发有限公司奠定招商基础：新方向中方提供了丰富的招商经验和既有的招商网络奠定“软件”基础：编制68项体现园区特色的规章制度和管理办法加速发展期2001-2007转型发展期2008-园区开始二次创业，转型发展。工业园区将今年的工作重点概括为：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化。

苏州工业园以后的发展方向：一个是优二进三，一个是深化中新合作。4/13/20233第三页，共21页。配套发展邻里中心起步期00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现。Cbd商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等邻里中心发展期、CBD建设期CBD扩展期邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成，CBD的规划建设，园区的配套更加完善；《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建邻里中心湖东大厦邻里中心贵都大厦邻里中心新城大厦邻里中心玲珑大厦邻里中心沁苑大厦邻里中心师惠大厦金鸡湖商业广场李公堤风情商业水街青积案湖商业广场左岸商业街中央商业广场圆通时代广场久光百货苏杭时代购物广场湖滨新天地东沙湖商业广场苏州园区配套图苏州园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善4/13/20234第四页，共21页。房地产市场启动期发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期成熟期00年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展；02年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速；05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不断增加发展阶段代表项目发展特点02年03年04年01年05年06年07年08年09年沿老城区向园区发展，借助于城市配套，属于城市功能的延伸沿湖西cbd发展，湖西cbd具备一定配套功能，资源强势特点沿金鸡湖向南向西发展，随着湖东cbd的建设向东南延伸向园区东部发展，开发项目迅速扩散启动期发展期加速发展期成熟期师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升阳澄名邸、星湖国际、半岛华庭等随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化国际社区、尚玲珑、朗诗国际等高端化、科技化、多元化、复合化2000年左右，属于城市功能延伸的金鸡湖西区域房地产最先发展，然后逐步往东扩展；历经十年的发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不断增加老城中心

4/13/20235第五页，共21页。房地产板块湖西Cbd板块独墅湖板块湖东Cbd板块新双湖板块板块特点：苏州园区最早开发的房地产板块，最早属于城市功能的延伸区，后来由于金鸡湖的强势资源和湖西cbd的配套，产品开始高端；发展前景：发展成熟，用地空间有限；产品特色：市场现行产品主要是湖景住宅和综合体，主要大户型豪宅和小户型公寓，精装为主平台价格：20000元/平米板块特点：主要属于湖西的延伸发展板块，拥有独墅湖强势资源和教育配套；发展前景：发展前景看好，但用地空间有限；产品特点：产品比较复合，产品面积较大，小户型公寓产品数量较少。平台价格：14000元/平米板块特点：主要属于湖西的延伸发展板块，拥有金鸡湖强势资源和cbd的配套；发展前景：发展前景看好，大量开发商进驻，开发强度较高产品特点：产品比较复合，产品线丰富：从一居到别墅，板块内均有供应平台价格：1000元/平米板块特点：属于园区内最新发展板块，拥有阳澄湖、青剑湖资源，产业附近区域；发展前景：用地空间大，属于未来发展区域；产品特点：产品力较为底端，产品主要以紧凑型住宅为主；平台价格：6500元/平米湖西CBD板块关键词：湖景资源、cbd配套、产品高端新双湖板块关键词：湖景资源、产业配套、产品底端独墅湖板块关键词：湖景资源、教育配套、产品复合湖西CBD板块关键词：湖景资源、CBD配套、产品复合随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，各个板块依据不同的资源和区域状况，形成了不同的发展特点根据板块特点的比较，与河口湾相似的板块为湖西或湖东CBD板块，与黄泥川相似的板块为新双湖板块4/13/20236第六页，共21页。苏州工业园人口统计2000年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻；1994年至1999年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现负增长。产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自2000年以来持续增长，产业工人的数量增加；板块客户组成年龄组成（35以下）湖西CBD市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%独墅湖市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%湖东CBD市区及周边占30%、园区占60%外地占10%占50%新双湖市区及周边占20%园区占70-80%外地占5%以下占60%自西向东，园区内客户所占的比例逐渐加大，成为客源的主流。从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。外地客户占到一定比例，表明外地客户对园区的区域价值和未来发展前景看好；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位人口演变2000年左右，园区产业人口开始大量进驻，并且人口数量逐步增加；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位西东4/13/20237第七页，共21页。发展小结区域的初步认知期，价值小步慢升区域成熟期，价格得到大幅提升，价值兑现人口产业房地产00年02年03年04年01年06年08年区域价值配套09年07年05年99年98年97年自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展奠定基础期1994-2001加速发展期2001-2008转型期08-借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现。Cbd商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区住宅特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展。项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展。项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿cbd向东发展。项目特点：高端化、科技化产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户长三角的资产客户比重进一步加大产业规划确定，区域价值开始抬升区域意象逐步形成，价格开始大幅提升苏州园区的规划利好，邻里中心配套首先进驻，带动了产业和房地产的发展；产业体系的基本形成和配套的初步完善，促进了房地产市场的繁荣4/13/20238第八页，共21页。由上图可见，高端住宅、别墅、酒店式公寓和普通公寓各占比例为：10%、8%、2%、1%，酒店式公寓一般在综合体中出现！湖东和湖西市场可见供应楼盘中比较具有代表性项目：万科·尚玲珑（高端住宅）万科中粮·本岸（别墅）朗诗国际（科技住宅）路劲I主场（公寓）区域小结湖西、湖东CBD区域市场供应楼盘列表湖西和湖东CBD区域可见的市场供应中，高端住宅和别墅占到近两成，对我们研究本项目的产品比例提供了参考4/13/20239第九页，共21页。案例借鉴区位工业园区玲珑街1号电模及分期占地面积:38.4万平方米总建筑面积:85万总户数:2000，分三期开发，三期推售3栋产品形态高层，三期现推售三栋为33层超高层户型面积户型面积130—190平方米，主要为130平、170平的三室两厅两卫，190平的四室两厅两位价格均价25000元/平方米开盘/入住时间开盘时间：2009-7入住时间：2010-4-15

开发商苏州南都建屋有限公司物业费用3.55元/平方米·月

配套（车库）地处cbd的核心区域主要配套有：玲珑邻里中心、星湾学校、李公堤城市生态公园、时代广场、科技文化艺术中心、国际博览中心，社区配套：近3500平方米的社区会所，内设室内恒温游泳池、宴会厅、咖啡吧、健身房等；装修情况精装修安保系统:红外报警系统、周界报警系统

智能化设施:智能监控、可视对讲系统、家庭防盗装置

电梯品牌:广州日立

供水系统:分质供水

外墙:涂料；石材；

大堂:电子感应门

走廊:大理石铺面

进户门:单开门平板门

窗材:中空铝合金窗＼磨砂玻璃万科·尚玲珑项目是金鸡湖西区域首屈一指的高端住宅项目，成为园区的豪宅标杆万科·尚玲珑项目4/13/202310第十页，共21页。规划设计极致化利用金鸡湖景观资源：因地块具有绝佳的外部自然资源，为了表达对土地的尊重，同时为了体现人文主义的关怀精神；故根据湖景视线分析对单体进行特殊错落布置，从而使更多的住户拥有湖景资源。极致化运用金鸡湖景观资源“形式感”极强的规划形式感强的规划：为了在小区内部营造优美的景观效果，将单体进行围合布置，形成U形建筑布局并将建筑间距做到极致，从而在小区里留出最多的空间来营造内部空间形态、景观效果。万科·尚玲珑项目通过打造“形式感”极强的规划，极致化的运用金鸡湖景观资源4/13/202311第十一页，共21页。凸窗、阳台等建筑元素的巧妙运用，使室内空间无限延伸。建筑与外部空间产生对话，完美体现出新古典主义理念的现代生活居住空间。新古典立面风格将古典的浪漫精神，人文主义的关怀与现代人对生活的品质追求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。古典三段式立面设计；通过柱头、线脚等多重细部的古典符号体现古典风格建筑细节；一至三层石材结合淡色系真石漆完美体现新古典主义的典雅，内敛气质。立面设计万科·尚玲珑新古典主义的立面设计兼具华贵典雅与时尚现代，并通过凸窗、阳台等建筑元素的巧妙运用，使室内空间无限延伸。4/13/202312第十二页，共21页。皇家园林：园林采用罕有的皇家园林风格，崇尚自然、原汁、原味，注重手工工艺而拒绝同质的精神，颇为符合时下人们追求健康环保、人性化以及个性化的价值理念，审美观念也迅速升华为一种生活态度。不管是从材料使用，空间功能划分，还是造型形式，都充分体现当地特色以及人和自然之间的辩证关系。小区中心地带的景观设计着重于塑造丰富的地形变化，师法自然；营造出高低错落、曲直结合的趣味空间，局部自然的岸线与临水的亭廊建筑浑然一体，硬质驳岸和软质边界产生趣味的对比，通过对高差的精妙处理，生成各种感觉各异的情景空间，移步换景，置身小区内部，大自然的气息扑面而来。园林景观万科·尚玲珑的景观设计着重于营造丰富的空间感受；东南亚皇家风格的园林崇尚自然，风格纯正4/13/202313第十三页，共21页。豪华套房主卧，超大更衣室带来更好的生活品质；超大开间观景客厅带来尊贵体验；超大观景阳台、观景卫生间、衣帽间的设置，大大增加了空间的情趣化；中西厨房的分离，餐厨空间布局更合理，使用更方便；三室两厅两卫面积：130平米四室两厅两卫面积：170平米四室两厅两卫面积：190平米三间房间及客厅全部朝南，享受最多的阳光资源；尽享一线优越湖景；超大观景阳台设置带来全新生活体验。户型设计通透、全明设计。主卧带套房，阔朗大气景观阳台，情趣生活空间通过阳光花园的设置增加情趣空间，实现面积的赠送户型空间万科·尚玲珑空间大气、尊贵，强调主人空间的舒适尺度，采用大面宽、景观阳台等方式强调观景空间，通过阳光花园的设置实现面积赠送4/13/202314第十四页，共21页。名家打造：万科·尚玲珑着力于产品升级，在装修设计上聘名家打造。高端配置：室内配置全部采用高端品牌，将品质的力量延伸到细节。西门子、摩恩、科勒等知名世界品牌强强联手打造世界级居住品质。全面家居解决方案：结合万科国际家庭居住解决方案标准，打造别具一格的高端精致生活。精装修万科·尚玲珑的精装修在万科全面家居解决方案的基础上，由名家打造，室内配置采用高端品牌4/13/202315第十五页，共21页。万科国际家居解决方案第二代产品，在广获认可的精装品质的基础上，对产品细节、品质进行全面提升，为客户创造更为精致从容的居住体验。厨房采用加长拉丝金属贴面方便清洗，减少厨房油烟对墙壁的污蚀作用；

双人盥洗台高峰时可两人同时使用，免去等待时间。卫生间特设“淋浴＋卧浴”双重设施，是一种双SPA的舒适体验，淋浴间的地面，将整块石材切割出小面，有效防滑又保障排水；

产品细节万科·尚玲珑强调人性化、强调产品细节的提升，为客户营造精致、从容的居住体验4/13/202316第十六页，共21页。中茵皇冠假日，尼盛万丽，凯宾斯基等9大五星级酒店，世纪金融大厦等7大国际5A甲级写字楼，科技文化艺术中心、金鸡湖商业广场、国际博览中心等10余处商业会展设施、还有学校等配套实施和3500平米社区会所，提供比肩国际的湾居生活。CBD商务区摩天轮乐园3500平米社区会所时代广场金鸡大桥星湾学校产品配套万科·尚玲珑周边完善的配套设施和3500平米的社区会所极大的提升了社区的居住品质4/13/202317第十七页，共21页。形象标杆—2栋150米建筑集餐饮、健身、温泉水疗等于一体的3500平米综合休闲健身会所样板间看房通道会所、小区细节展示形象展示万科·尚玲珑的产品展示和营销展示，极大地提升了产品的价值，展示了项目的豪宅形象4/13/202318第十八页，共21页。使用范围：万科尚玲珑七区，包括四栋18层住宅建筑和地下车库，总建筑面积56113.14m2。意义：尚玲珑七区是继全国第一个绿色建筑深圳万科城项目四期后，万科第二个绿色三星住宅项目，也是江苏省内第一个绿色三星标识的