宝山区沪太路项目策划书

【word版本下载可任意编辑】【word版本下载可任意编辑】【word版本下载可任意编辑】宝山区沪太路项目策划书市场篇报告单位： **天启企业策划**公司**开启房地产投资咨询**公司报告日期： 20**年十二月天启&开启地址：**市凯旋路2200号2楼电话真/p>

目录**楼市状况----------------------------------------------------4**楼市状况----------------------------------------------------4宝山区概况-------------------------------------------------------9宝山区房地产市场状况----------------------------------------16市场分析市场分析位置及交通分析-------------------------------------------------27项目地块分析----------------------------------------------------29位置及交通分析-------------------------------------------------27项目地块分析----------------------------------------------------29项目SWOT分析------------------------------------------------32项目分析宝山区整体客源分析-------------------------------------------35周边客源分析----------------------------------------------------38客源分析宝山区整体客源分析-------------------------------------------35周边客源分析----------------------------------------------------38客源分析周边楼盘情况----------------------------------------------------40周边楼盘情况----------------------------------------------------40个案资料----------------------------------------------------------43竞争分析竞争分析

市场分析

**楼市状况（一）**房地产市场20**年1－9月暨第三季度分析（数据来源：**市房地产交易中心）**房地产市场在经历上半年强劲增长之后，第三季度依然保持供需两旺的发展势头：房地产开发投资，增长较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅依然唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。房地产开发投资，增长较快仍理性房地产开发投资额 房地产开发投资额 430.06亿元 ↑19%20**年1-9月，**房地产开发投资额达430.06亿元，比2000年同期增长19%，其中第三季度为186.53亿元，占前三个季度的43.37%，比2000年同期增长13.9%。**房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第6个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在10-20%之间，尽管增长速度较快，但市场发展仍较为理性，与全国房地产开发投资额增长幅度相比，**仍属中等水平。从全国来看，20**年1-9月房地产开发投资额3758.82亿元，增长速度31.4%。**增幅高达55.5%，投资总额达473.31亿元，超过**。目前我国房地产市场正进入新一轮发展周期，在其他消费市场没有大的起色情况下，各地纷纷将商品住宅作为新的经济增长点和消费热点，从而使房地产市场迅速升温，今年上半年房地产价格上涨幅度超过10%，引得政府主管部门急呼价格上涨速度过快，幅度过大，要开展必要的干预和调控，使房地产价格上涨保持在合理的水平。第三季度房地产价格的涨幅与第二季度相比有所回落。二、一级市场新政策，内外并轨谱新章新增经营性项目土地出让面积 新增经营性项目土地出让面积 164.49万平方米 ↓56.2%20**年1-9月，新增经营性项目土地出让面积为164.49万平方米，同比减少210.68万平方米，负增长56.2%。这主要是从今年开始，市有关部门决定一级土地市场实行内外销并轨，土地出让方式由原先的协议转让向逐步采用招标、拍卖方式转变。因此，今年上半年严控土地上市量，仅为20.97万平方米，基本上处于停止供给状况。第三季度随着新的政策出台，新增经营性项目土地出让面积到达143.51万平方米，同比负增长1.1%，基本上恢复上年度的水平。但从今年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，今年1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而去年同期分别为1.87和1.83。三、二级市场供需旺，住宅依然唱主角商品房批准预售面积 商品房批准预售面积 1026.02万平方米 ↓已登记的商品房预售面积 1287.72万平方米 ↑25.1%供求比 1：1.25今年上半年由于执行新的商品房预售政策，**二级市场供给一时处于相对供不应求的状态。随着时间的推移，这种状况在第三季度有所改善。20**年1-9月商品房批准预售面积1026.02万平方米，比2000年同期减少98.75万平方米，负增长8.8%。而商品住宅批准预售量903.31万平方米，同比仅减少3.70万平方米，基本上与去年同期持平。与此相应的20**年1-9月已登记的商品房预售面积为1287.72万平方米，同比增加258.08万平方米，增幅达25.1%，供求比为1：1.25。而商品住宅预售面积为1255.53万平方米，供求比为1：1.38，从而显示住宅需求强劲的势头。而预售量大大高于上市量，这说明**这几年在加快市场消化空置商品房有所起色。**从1999年对空置商品房实施有效控制，2000年开始消化部分空置商品房，看来今年将要消化一批空置商品房。从商品房批准销售面积来看，20**年1-9月为1666.07万平方米，同比增加79.59万平方米，增幅5%。与此相对应的已登记商品房销售面积为1599.40万平方米，同比增加344.73万平方米，增幅达27.5%，供求比由去年同期的1：0.79上升至1：0.95。20**年第三季度商品房上市量为467.23万平方米，同比减少79.33万平方米，减幅达14.5%，而成交量为599.75万平方米，同比增加91.81万平方米，增幅为18.1%。由此可见，**商品房正处于供需两旺阶段，尤其是需求的增长大大超过供给的速度，这也是培育市场、发展市场的必然结果。从房屋销售分类情况来看，住宅依然是主角，20**年1-9月预售商品房中住宅占97.5%，销售商品房中住宅占93.4%。从20**年8月1日开始，**实行内外销商品房统一并轨，第三季度商品房销售中住宅所占比例依然高达92.01%。由于另外的7.99%房源销售情况没有细分，因此对办公楼和商场销售情况难以作分析判断，估计应该能保持去年同期水平。从购房对象来看，20**年1-9月个人购买商品房比重继续上升，商品房销售登记中属个人购房13.7万套，占95.1%，比去年同期上升2.1个百分点，预售中属个人购买10.41万套，占97.9%，比去年同期上升1.4个百分点。从销售区域来看，20**年1-9月商品房销售量前三甲依然为浦东、闵行、徐汇，分别占全市商品房销售总量的19.2%、16.5%和7.9%，这三个区的销售量占全市43.6%。尽管这三个区依然保持全市房地产热点区域格局，但与前两个季度50%以上的份额相比，很明显有所下降，这说明**市房地产市场的热点区域正逐步扩散。商品房预售的前三甲则依然是浦东、闵行、普陀，分别占全市预售总量的17.3%、12.3%和9.4%。随着宝山、嘉定、松江等地区轻轨建设，这些地区的房地产市场必将逐步升温。四、三级市场交易忙，如火如荼创新高存量房交易面积 存量房交易面积 1012.70万平方米 ↑90.9%20**年1-9月已登记存量房交易面积达1012.70万平方米，同比增加482.10万平方米，增幅高达90.9%，存量房交易量已占商品房销售量的63.32%，已经大大超过2000年全年存量房779万平方米的交易量，预计20**年全年存量房可达1250-1350万平方米。其中20**年1-9月已售公房上市出售成交51156套，交易面积266.8万平方米，占总存量房交易面积的26.3%，比去年同期增加78.7%。上市平均售价每套13.42万元，平均出售单价每平方米为2574元，比去年同期增加285元，平均建筑面积为52.15平方米。因此，**房地产三级市场的发展势头相当猛，倘若按此发展速度，20**年三级市场交易量就能和二级市场并驾齐驱了。仔细分析**存量房市场火爆的主要原因是：1、市民改善住房愿望仍十分迫切。近几年来，**居民住宅条件发生较大变化，但仍有相当一部分人单位分房无望，动拆迁有没份，只好自己掏钱来改善住房条件。然而，日前走高的商品房价令这部分消费者望而却步，只能退其次把眼光转向二手房。一般说，20-30万一套的二手房是相当不错的，加上原有住房的置换，花上十多万就能住上二室一厅甚至三室一厅。2、动拆迁居民买二手房来安置。随着**新一轮旧区改造启动，**每年拆掉200-300万平方米的旧房，在这些动拆迁居民中，相当多的人选择货币化动迁。今年1-9月共有22972户居民选择货币化动迁，占动迁户总数的46.61%，比去年同期提高近10个百分点，平均每户安置金额14.96万元，只要自己再拿一点，就能购一套比较满意的二手房。3、**购房需求呈现多元化格局。实力人士、“星一族”、“款一族”尽可能开着大奔去买豪华别墅。高级白领、私营业主则可以去买联体别墅、高级公寓。一般白领是成为普通商品房的消费主力军。而二手房的购买对象基本锁定工薪族，因此，二手房将会继续受到工薪族的青睐。综上所述，**房地产市场依然将呈现稳步发展的态势。

（二）**房地产市场走势整体走势**房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第六个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在10~20%之间，尽管增长速度较快，但市场发展仍较为理性，市场需求同步扩大，供需两旺，尤其需求的增长大大超过供给增长的速度，目前供求比为1：1.255，市场发展前景良好。同时，政策的及时出台，对市场的规范起了较大的引导作用，尤其下半年实行内外销并轨，土地逐步采用招标、拍卖的出让方式，防止了幕后的黑箱操作，而且明年1月1日起又将实行房地产市场明码标价方案，再一次为房地产市场创造良好空间。当然，我们也应当看到，美国9.11事件对全球经济的影响以及目前股市的下挫，影响了一批购房者的信心，房地产各项指标的增长幅度（尤其是价格指标）已经明显回落，这些回落将直接对明年上半年的房地产市场带来众多不利因素。因此，总体上来说，**楼市“稳中有升”态势还将持续一段时期，但随着市场的成熟和饱和，以及受整体经济条件的影响，这种增长将趋向缓和。

价格走势今年以来**房价始终处于上扬态势，只是幅度有高有低。譬如中房**指数升幅显示：１月升３点，２月仅升１点，３、４、５月升５点，６、７月升１１点，９月升２点，幅度降９点之多，10月再次上升11点。按上述情况，我们发现２００１年**房价总体呈螺旋式上升态势，但期间出现一个个反复性周期。这些反复性周期的出现，主要原因是一些突如其来的不可抗力，致使升幅大受影响。譬如９月升幅与美国“9.11”事件不无关系。据统计，区域价格从高到低排列依次是黄浦、长宁、卢湾、浦东、普陀、闸北、杨浦、闵行、宝山、虹口，第三季度市场总体平均成交价每平方米４２１２元，明显比前两季度的增长幅度降低。预计第四季度冬日旺季价格将继续攀升，但走势趋缓。

宝山区概况区域概况：地处**北部的宝山区,是**市长远战略总体规划中重点发展建设的新城之一。东西56公里，南北23公里，总面积约415平方公里，其中长兴、横沙两岛面积占125平方公里。区内，既有一流的工业区，又有现代化的城市；既有广阔的农村，也有美丽的海岛。地处黄浦江和长江的交汇点，宝山堪称**的“水路门户”，区内有三大集装箱码头，集装箱吞吐量占**港的70％，是全国最大的集装箱储运基地。宝山海运可连接160多个国家和地区的400多个港口。宝山是全国九大省际交通枢纽之一，已形成的立体交通网络。宝山距**火车站和**虹桥国际机场均为10分钟车程，距**浦东国际机场仅为20分钟车程。宝山充分发挥钢铁、港口、能源基地的优势，提出了“一业特强，多业并存”的经济发展战略。“一业特强”，就是充分依靠**，发挥**的辐射功能，利用港口和城乡的一体的优势，做大做强冶金延伸业；“多业并存”，就是充分发挥宝山各方面的优势，大力发展特色经济，形成仓储运输服务业、生活旅游服务业、房地产业、现代农业这四个特色产业。宝山区正在高起点地规划建设国际一流的相对独立的中高档生活区，宝山新城风姿绰约，流光溢彩。宝山新城东区，商业结构日趋合理，城市功能十分完善，吴淞渔人码头***而立，以**开埠为背景，兴建的主题广场颇具特色。宝**城区是宝山为适应新发展和城市功能拓展重点建设的新城区，正在成为宝山区城市建设又一亮点。行政区划：宝山区辖吴淞、海滨、泗塘、友谊、通河5个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇，长兴、横沙2个乡。人口分布：宝山是**北翼的新城，担负着疏解**中心城区企业和人口的任务，90年代以来，**大市政建设日新月异，宝山房地产业迅速崛起，导致了区内人口的急剧增加，第五次人口普查资料显示：区常住人口122.80万人，与1990年第四次人口普查相比，增加了56.91万人，平均每年增加约5.69万人。区拥有常住外来人口33万人，是个外来人口较多的区域。城区规划：“十五”期间，在配合市建设快速交通网络的根底上，宝山区将优化布局、增强城市综合服务功能，根据宝山区域交通和产业特征，重点发展和形成“三块、三点、一线”。三块：一是完善和提高新城东城区，要加强功能建设，特别是信息网的建设和信息资源的开发，以完善和提高东城区的城市能级，成为以港口、钢铁为特色的城区。二是基本建成**大学，逐步形成以知识为中心的集教学、科技、三次产业为一体的新兴区域--大学城。以拓功能、上水平、出形象为目标，将建成环境优美、配套齐全、生活质量较高、文化氛围浓厚的大学城。三是高起点开发建设新城西城区，力争用10年左右的时间使西城区开发建设初具规模，形成交通便捷、配套齐全、环境优美、风格独特的新型城区。三点：一是规划建设顾村地区，形成新型的具有现代化气息的地区。二是启动建设罗店中心镇，形成宝山北部的具有北欧风貌的现代化重镇。三是开发建设罗泾地区，大力发展民营经济，探索和长江三角洲经济圈联动发展的模式。一线：外环线。要以外环线为发展轴，规划和开发沿线功能。道路建设：“十五”期间，宝山区将以塑造和提高新城综合服务功能和市民生活质量为目的，初步形成开放、便捷、快速、立体的交通网络框架。道路建设：重点推进、综合协调、强化对外枢纽型交通建设，建设“沪崇苏”高速公路，基本形成“四纵二横二线”的交通干道框架。“四纵”即逸仙路高架、江杨路、蕴川路、沪太路；“二横”即外环线、郊区环线；“二线”即地铁一号线、明珠三号线延伸。同时逐步完善全区道路网络。地铁一号线北延伸工程已经开始开工，计划于２００３年建成。一号线延伸段在宝山区域内将设４个站点，直达西城区。明珠线车辆段工程也即将开工，前期工作正在抓紧准备，争取尽早上马。外环线宝山段将全面建成。泰和路越江隧道已开工建设，预计２００２年建成。绿化建设：这几年，宝山绿化"肺叶"在日益扩大，宝山的居住区绿地面积每年要递增20%，至20**年居住区绿地将达400公顷。至2000年底，城区人均公共绿地面积5.4平方米，绿化覆盖率为28.9%。今年计划再新辟公共绿地160公顷。20**年，人均公共绿地将到达并超过8平方米，绿地率到达32%以上，绿化覆盖率到达37%。同时，大力建设城市公园和街区绿地。目前，宝山已建有9个公园，近几年内还将扩建4个公园；今年，***水产路、罗店广场、爱晖西路、共江路的大型景观绿地又将建成开放。

宝山区房地产市场状况供给：据宝山区房地产交易中心统计：今年1－9月，宝山区土地使用权出让114幅，土地面积为161．73万平方米，出让金总额为1．33亿元，与去年同期相比分别增加了159．09％、376．18％和368．10％。需求：地铁等便捷交通的延伸，新的区域规划的完成，以及崇明岛的发展前景，是宝山区土地市场成交量放大的重要因素。区域土地热同时也折射出整个**的土地市场热和房地产开发热。数据同时显示：今年1－9月与去年相比，宝山区商品房预售、销售面积、金额和价格也有小幅提升，预售面积基本保持在每季度30万平方米左右。板块特征根据目前宝山楼盘分布特点将宝山房地产市场分为四个细分市场：大华板块：铁路以南，东临闸北区、西临普陀区。历经数年大规模的开发积累，大华社区已成为沪上最具知名度的成熟居住区之一。目前大华社区商业健全完善，居住人气也正日渐旺盛。作为商品房开发的主战场，大华社区可供房产开发的土地已所剩不多。销售排名前几位的如康泰新城、玉华苑、多摩园景等楼盘大多处于大华地区，房产热销可见一斑。目前，该区域楼盘平均价格在3300~3600元/平方米之间大场、祁连板块：铁路以北、沪太路以西地区。本案属于该区域从居住的角度上看，目前该地区地理位置离市中心较远，上大周边的生活设施尚不健全，交通也难言便利。成形几年来，该地区居住人气始终不旺。新落成的**大学有望成为这些现象的“终结者”。高校周边不可限量的发展前景成为市民踊跃购房的最大动力。进入20**年以来，该地区商品房市场空前活跃，“文化生活”铺天盖地，已成为宝山楼市的新战场。目前上大周边地区的商品房均价在2500~3100元／m2左右共康、吴凇板块：共和新路两翼，蕴藻浜以南地区。是宝山较为繁荣地带，此处由于宝山区府所在，加之逸仙高架、外环线环北大道等市政建设，为房产市场带来了生机和活力，成交单价大多在每平方米2500-3200元之间，该区域的市场前景看好。外环板块：外环线两侧地区。外环线两侧地区，近年来销售转热，从天馨花园的成功开发，到锦辉绿园、华馨苑等一批中高档精品楼盘出现在市场上，开发潜力不容忽略。

潜在板块——宝**城区以下图：未来的宝山——宝山新城宝**城区将成为**北翼重要的居住新区。开发宝**城区，是宝山区委、区政府根据**城市发展规划和宝山新城建设规划作出的重大决策。宝**城区位于宝山区中部，南靠外环线，西临蕴川路，北接***路，东至通济路、江杨路，规划面积13．28平方公里。将发展成为宝山区的政治、行政、经济、文化中心，并与以老宝山及吴淞地区构成的东城区实现功能互补，表达宝山区的城市综合实力。目前该城区的总体规划已由一家法国公司设计完成。根据规划，分为南块、北块和东块三个组团，该城区将建设一条长9公里贯穿全区的绿带，城区中心是一条联结3个主题广场的商业步行街，建筑布局为中心高、周边低为特征。此外，逸仙路高架、江杨北路、蕴川路、沪太路等“四纵”，外环线、郊区环线等“两横”和地铁一号线北延伸段、明珠线北延伸段等“二线”以及吴淞**港客运中心、吴淞越江隧道、共和新路混合高架等市重点工程，将构成该区域立体的快捷交通网络。据了解，西城区内将开发房产800万平方米，公建200万平方米，居住人口到达15万人。目前该区域“四纵二横二线”的交通主干道框架基本形成，“四纵”即逸仙路高架、江杨北路、蕴川路、沪太路，“二横”即外环线、郊区环线，“二线”即地铁一号线北延伸段、明珠线北延伸段。另外，吴淞越江隧道、共和新路混合高架等市重大工程，构成了立体交通网络，为将来西城区居民的出行提供方便。目前，有五家房地产公司与宝山区西城区开发建设**公司签订投资协议，累计投资金额达21亿元人民币。其中，****房地产建设开发**公司投资房地产资金共达8亿元人民币，成为此次所有内资项目签约中最大的一个。其次是**兴宇企业（集团）**公司，投资房地产项目资金达6亿元人民币。宝**城区开发计划5年初具规模，10年基本建成。

宝山区楼市现有物业情况通过对宝山区29个楼盘（占宝山区在售楼盘90%以上）开展调查发现：1、目前宝山区物业规模不大，主要集中在10万平方米以下；物业形态以多层为主，部分小高层；物业管理费较低，基本上在1.00元/平方米以下，且0.50元/平方米以下占较大比例。2、两房集中在86~103平方米，三房集中在106~135平方米；单位售价集中在2500~3500元之间。一、基地面积（平方米）基地面积比例5000~1000013.8%10000~2500013.8%25000~5000020.7%50000~10000037.9%100000以上13.8%二、建筑面积（平方米）建筑面积比例小于2500017.21%25000-5000020.69%50000~10000027.59%100000~50000027.59%500000以上6.89%

三、房型面积（平方米）二房三房最大面积：140.22平方米最大面积：184.21平方米最小面积：64平方米最小面积：86.68平方米集中面积：86-103平方米集中面积：106-135平方米平均面积：87.96平方米平均面积：124.61平方米四、价格分布（元/平方米）价格比例小于20003.45%2000-250013.79%2500-300024.14%3000-350051.72%3500以上6.9%

五、物业形态纯多层53.33%小高层、多层混合23.35%纯小高层6.67%纯高层3.33%高层、多层混合3.33%高层、多层、小高层混合3.33%别墅3.33%多层、别墅混合3.33%高层、小高层混合0%六、绿化率 30%-40%43.33%40%以上56.67%七、得房率70%-80%3.23%80%-90%67.74%90%以上29.03%八、层高2.8米67.74%2.8-3米3.23%2.9米16.13%3米12.90%九、物业管理费小于0.543.33%0.5-146.67%1以上10.00%

宝山楼市发展趋势今后两年宝山区房地产市场将在今年的大好形势根底上，在需要、供给及价格方面继续走高。一、需求走势：宝山区内销住宅销售的主要对象来自两个方面：一是临近地区中等以及中等偏上收入家庭；二是本区居民，两者以本区居民为主。从临近地区中等及中等以上收入的家庭来说，同类的楼盘、宝山区的价格相对较低。有价格上的吸引力。从本区来说，城区部分的居民迫切要求改善住房。从农村来说，由于生活水平的不断提高，绝大部分的青年人以追求在城里买套商品房为时尚，因而潜在的需求量仍较大。二、供给走势：今后几年，宝山区的住宅建设将实现由过去的数量增长型向环境、质量型的转变。销售推动开发，在宝山区商品住宅销售稳步上升的前提下，预计今后两年宝山区房地产开发投资，将以每年10%左右的速度提高。同时在政府对房地产三级市场政策不断放宽的前提下，存量房交易日趋活跃，将进一步失去二级市场的发展，实现二、三级市场的联动。三、价格走势：从价格方面分析，近年来新开发的楼盘，由于宝山城区交通、环境、配套的不断优化。楼盘质量的不断提高，物业管理的加强，其最高单价已接近内环线周边地区，平均单价近年来也以年平均增幅8.27%的速度上升，并继续看好。1999年全区楼盘均价是2600元，2000年上升到2970元，20**年均价已突破3200元

项目分析

地理位置及交通状况项目地理位置本项目北依塘祁路、西临桃浦泾、东靠沪太路、南接锦秋路，行政区划上属于宝山区。本项目北段距外环线约1500米。2、地块周围的交通条件环临的公共交通条件环临周边的主要公交有527、761、702、844、553、520、北华线、北罗线、虎南线、祁宝线、嘉广线等。 527：彭浦新村——葑塘主要经过汾西路、场中路、沪太路、锦秋路、祁连镇761：镇坪路——华东贸易广场主要经过汾西路、场中路、沪太路、锦秋路、祁连镇 702：新村路——顾村主要经过沪太路、大场、塘桥 844：**路——***国贸城主要经过天目路、恒丰路、***北路、宜川路、沪太路、大场 553：新村路——陈行主要经过新村路、大场、顾村、刘行 520：威宁路——华东贸易广场主要经过天山路、周家桥、长宁路、武宁路、灵石路、沪太路交通条件综述本案周边有近10个交通线路；规划中的地铁7号线预计将在20**年开工，将于20**年通车。M7线路表：外环路站、祁连山路站、沪太路站、***北路站、***西路站、***路站、肇家浜路站、零陵路站、铁路南站站、耀华支路站、西营路站、上南路站、东明路站、浦三路站、下南路站、博问路站、浦建路站公交和地铁将构成本区域主要交通工具。但公交可到达率相对较低，大部分线路在仅北区运营，且多为中巴。所以本案应在社区巴士上有所考虑。

地块分析土地性质综述国有土地，土地现状是工业用地、商业用地、仓储用地和农业用地。2、地块周围景观前方景观（南方）项目南向景观以厂房为主，在锦秋路的两侧有**永鑫波纹管**公司、**变压器厂葑塘分厂、不锈钢制品**公司、阿尔斯通变压器**公司等，这些工厂的存在一定程度上造成视觉障碍，目前这些工厂大多处于半关闭状态。在这一侧景观上除了建筑物以外基本无其他景观可言。后方景观（北方）项目北向景观以空地为主，规划中作为居住用地。左方景观（***）项目东向景观理论上应是最好的，最起码在一定程度上弥补了本项目其他方向人气上的缺陷。但沪太路对面的***国贸城由于定位及管理上的缺陷，客观上造成了国贸城的脏、乱、差，反而构成本案开发上的一大抗性，限制了本案的品质及档次定位。右方景观（西方）项目西方景观隔河是大片农田，目前无景观可言。本案相临的河浜宽有10米左右，目前污染严重，水质较差，有一定的视觉污染，有待整治。结论：对本项目而言，景观优弱的顺序应当是：1、西向景观（待规划）2、南向景观3、东向景观4、北向景观3、环境、污染情况水、空气、土地污染情况本案土地由于长期闲置、河浜没有得到治理，目前已形成死水。加上附近民工随便大小便等现象，使本地快周边水污染比较严重。本案南面工厂的存在，一定程度上造成了空气污染。噪音污染噪音污染主要来自于本案东面的沪太路，本案对面是大型国贸市场，来往车辆较多，且大多是大型货车，加上沪太路本身是通往外省市的重要干道，来往长途车辆也比较多。所以来自沪太路噪音污染极其严重。4、配套设施商店、购物中心：***国贸大型批发市场、本案南面有一些小商铺，另外在环镇北路上有华联超市、联华超市。学校：**大学、上大附中、锦秋学校、邦德学校医院：大场医院体育娱乐场所：本案西南面靠近陈太路（锦秋路）、南陈路有一个体育馆。 邮局、银行：在环镇北路上有邮局、沪太路上有农行、***国贸市场有建行三、项目SWOT分析优势分析：开发商雄厚的经济实力规模大临近**大学2、劣势分析： 地段较偏周边形象差 商业及生活配套缺乏3、时机分析： **人均GDP持续增长，将进一步带动内需的增加规划中的地铁M7号线 “十五”规划中对上大的建设力度加强 宝山区在新一轮旧区改造中有20多万平方米拆迁项目，将为本案输送有效客源4、风险分析： 周边缺乏有效购买力 规划中的新城西区已经启动，并有**等知名开发商进驻开发周期长，不可预测性因素较多

客源分析本地客源仍是宝山区内销住宅需求主力，另外还包括部分动迁客源、以及少量临近地区中等和中等偏上收入客户（包括外地客户）。其中本市客源和外地客源所占份额，在今年前三季度宝山住宅客源分析图中可见一斑。在本区居民中，据抽样调查，城区部分有50%的居民迫切要求改善住房条件，由此形成对区域楼盘的大量消化。而宝山住宅对于临近地区和外地客户的吸引，一方面是针对在宝山工作的人员（如**职工），另一方面可归因于宝山区的楼盘价格普遍低于其他区域的同质楼盘。同时，宝山区临近城郊，来自农村的潜在客源是不容忽略的。随着农村生活水平的不断提高，绝大部分的年青人以追求在城里买房为时尚，由此形成的农村客源潜力巨大。购买力分析从全市范围来看，相关抽样调查资料显示，在本市计划近期购房的群体中，欲购买住房单价在20**-3000元/平米之间的客户占43.08%；在3001-4000元/平米之间的占28.34%；在4001-5000元/平米之间的占13.48%；其他依次是欲购买住房单价在5001-6000元/平米之间、2000元/平米以下、6001-7000元/平米之间、7000元/平米以上的客户，分别占总调查数的5.87%、5.37%、3.35%和1.50%。有资料显示，以半年为一时间段开展比较，欲购买住房单价在20**-3000元/平米之间的客户占调查总数的百分比在逐渐上升，而在3001-5000元/平米之间的客户占调查总数的百分比在逐渐下降，在5001元/平米以上的客户，这两年变化不大。这一方面反映了近两年住房价格的下滑，已对消费者购房的心理价位产生了影响，另一方面反映了中等偏上收入的家庭已逐渐成为购房的主力。从宝山区来看，购房需求者对于期房的购买力集中在2500-3000元/平米以及3000元/平米以上区间，对于现房的购买力集中在2000-3000元/平米之间。面积抗性分析从全市范围来看，相关抽样调查资料显示，在本市计划近期购房的群体中，欲购多层住宅的客户中，需购81-90平米的占24.24%；需购71-80平米的占16.82%；需购101-110平米的占14.73%。即110平米以下的需求比例为55.79%。欲购高层住宅（包括小高层住宅）的客户中，需购101-110平米的占25.99%；需购111-120平米的占16.53%；需购91-100平米的占15.54%；需购121-130平米的占13.71%。从调查资料中，我们发现绝大部分住房需求者需要单套面积适中，以控制总价为出发点。多层住宅单套面积超过141平米的需求者只有1.71%，欲购131-140平米的需求者只有2.32%；高层住宅单套面积超过150平米的需求者只有2.13%，欲购低于60平米的需求者只有1.70%。宝山区位于市区边缘，住宅容积率低，主力楼型为多层、小高层和低密度住宅。如上图所示，宝山区住宅单套面积需求集中在70-100平米之间，其中现房需求主力可延伸至单套70平米以下。而单套面积150平米以上者市场容量最小，无论期房和现房均面临较高市场阻力。二、周边客源分析彭浦共康板块二次购房者大华社区，有大量客源来源于以上两大板块。这两大板块客源北上的最主要的原因是受北部地区低总价吸引。随着大华板块价格的不断上扬，此类需求的消费者开始迫切寻找下一个低总价但须有较高品质居住区。大华二次购房者大华地区经过十二年的开发，已经日渐成熟，目前在大华地区居住的人口有6万人，大华地区第一批购房者已经具有了二次购房的能力，这些人将会有小部分流向本案。宝山、闸北、普陀等区的拆迁户新一轮旧区改造中，北区将有110万平方米拆迁面积，其中住宅房屋拆迁面积有107万平方米，所以在未来的5年内，北区由于拆迁新增的住宅需求量将在180万左右，这些拆迁居民将成为本案主要目标消费群之一。 本案周边区域客本案周边缺乏有一定品质的规模社区，唯一的一个大规模社区是锦秋加州花园，但锦秋加州花园由于联排别墅的推广成功，客观上造成的住宅开发的起点较高，难以自跌身价，因此其总价已经脱离的区域市场。所以，在总价市场很明显的地段上，本案无疑将成为区域客源首选对象，但前提是本案总价不能脱离区域市场。

竞争分析

周边楼盘情况 目前周边在售主要竞争楼盘有：上大聚丰园·众望城、锦秋加州花园、康泰新城、远景佳苑(多摩园景)、大华公园世家、现代律感·乾清苑、远景时代，位置示意图如下：物业资料楼盘名称规模万（万M2）余量（万M2）物业形态价格期间（元/M2）平均价格（元/M2）上大聚丰园1818多层、小高层2500-31002800乾清苑8.34.9多层2400-31002800远景时代3.61.5多层3200-37003400远景佳苑9.14.7多层2880-36003300大华公园世家3013多层、小高层为主后期有联体别墅3200-37003500康泰新城3515多层、小高层3200-36503400小计105.757.1锦秋加州花园107.160多联体别墅为主后期少量小高层3300-35003400周边竞争楼盘盘量大，总量有105.7万平方米，现仍存余量57.1万平方米，若考虑50万平方米的锦秋加州花园，本案将面临100万平方米以上的直接竞争。该区域竞争楼盘有一定的规模性，如大华公园世家、康泰新城皆超过30万平方米，锦秋加州花园则上百万平方米，本月公开楼盘上大聚丰园·众望城也达18万平方米。近距离配套很不完善，以**大学城为依托的新盘少，处于开发蓄势状态，热潮尚未到来。目前仅上大聚丰园·众望城一只独绣，该案现处底层施工阶段，12月初公开预约，是本案较直接的对手之一。但该案地段明显好于本案，而平均售价仅有2800元/平方米。周边商品房单价集中在2600-3500元/M2之间，但本案周边小范围内楼盘单价集中2500-3100元/平方米，总价在20-48万元之间如上大聚丰园、乾清苑等。该地区房型以二房和三房为主，二房主力面积80-100M2,其中85平方米左右的房型比较畅销；三房主力面积100-130M2，其中115平方米左右的房型比较畅销。该地区总价市场明显，畅销二房总价峰值在30万元左右；畅销三房总价峰值在40万元左右。以区域客为绝对消费主力，闸北彭浦地区、普陀区***河以北区域客源次之，其他区域的少许动迁户也是周边楼盘的客户构成

个案情况上大聚丰园·众望城发展商及投资组合**祁连房地产开发总公司/**龙晟房地产**公司地理位置上大路518号物业规模总建筑面积18万平方米物业类型31栋多层（6层）、4栋小高层（11层）；其中一期11栋多层，2栋小高层主要规划6.3万平方米的绿化，2.7万平方米的中央公园，8000平方米人工湖，200多米长河木质廊桥，建筑自由式布局，呈弧形排列配套特色2000平方米多功能会所房型特色二房90-131平方米，三房101-147平方米，复式146-162平方米，以三房为主，面积130平方米价格2500-3100元/平方米，均价2800元/平方米开盘时间预约20**年12月1日；开盘多层20**年2月，小高层20**年6月交房时间20**年底销售状况目前开始预约，来人量较多，预约者多为教师、政府工作人员、私营业主，动迁户个案分析本案处于较成熟的祁连地区，与**大学新校区近邻，有一定的地段优势；小区环境规划较有特色，价格不高但相对北区其他盘而言品质较好，蓄水期特别是房展会后人气较足

锦秋加州花园发展商及投资组合香港远东发展**公司、**锦秋房地产**公司地理位置锦秋路699弄177号物业规模占地约2000亩，总建1071000平方米，共8000多户，已开发的一区、二区和五区共1500多户，六区74户，在售的七期900多户物业类型联排双拼别墅，后期中心地带有部分小高层，主要规划以联排别墅为主，以小高层作点缀配套特色多功能会所，小区商铺，锦秋学校房型特色127-185平方米价格3300-3500平方米，总价39万-65万元开工时间1997年8月18日交房时间现房、期房销售状况目前主要是联排七期，另有几套前期的双拼在售，近期去化较慢个案分析本案是**市较早推出的联排别墅区之一，由于部分房型面积小，曾被一些人士批为“农舍”，此物业类型为北区空挡区，前期处在去化较好，但目前由于客源有限而去化大大放慢，该盘在北区较突出，形象较好；潜量约为总体量的一半以上，后期房明年推出。

康泰新城发展商及投资组合**风华房地产开发**公司、**国际汽车商城配套小区房地产开发**公司/大华集团、**瑞华房地产**公司地理位置华灵西路1888号物业规模占地375亩，总建筑面积