青岛房地产投资环境报告

青岛市房地产投资环境报告目录HYPERLINK\l"_Toc94321352"前言2HYPERLINK\l"_Toc94321353"第一部分青岛概况介绍5HYPERLINK\l"_Toc94321354"1．青岛的自然环境5HYPERLINK\l"_Toc94321355"2．青岛行政区域划分7HYPERLINK\l"_Toc94321356"第二部分青岛投资环境分析9HYPERLINK\l"_Toc94321357"1．青岛经济发展状况9HYPERLINK\l"_Toc94321358"2．居民生活、消费水平14HYPERLINK\l"_Toc94321359"3.人口规模18HYPERLINK\l"_Toc94321360"4．城市规划和重大市政建设19HYPERLINK\l"_Toc94321361"5．青岛投资环境评价21HYPERLINK\l"_Toc94321362"第三部分城市房地产发展状况调查要素24HYPERLINK\l"_Toc94321363"1.城市土地供应及开发状况24HYPERLINK\l"_Toc94321364"2.城市商品供给状况及趋势25HYPERLINK\l"_Toc94321365"3.城市商品房需求状况及趋势26HYPERLINK\l"_Toc94321366"4.城市房商品房（住宅）价格走势27HYPERLINK\l"_Toc94321367"5.城市商品房空置状况及变化趋势29HYPERLINK\l"_Toc94321368"6.房地产二级市场（存量产权房）发展状况及趋势29HYPERLINK\l"_Toc94321369"猴7.充房地产增加值黎及投资的变化懂31陆资料整理时间陵：却2008芝.1前言恰青岛的官方网竟站建设比较完稻善，所以得到撤的数据较全面浓。分析来看，未对青岛的房地肾产投资环境主过要有以下分析书：乌一、发展的有揉利方面婆1说、砍200蔬8矮年奥运会帆船榜项目在青岛举盒行，奥运主题她使房地产市场融继续升温。青氧岛作为２００叼８年北京奥运稻会的伙伴城市逝，奥运仍是青肤岛城市建设的以主题。城市基羊础设施的建设问和城市环境的酷改善和提升，汇将更加吸引外丛地人来我市定披居。因此，外睬来人口来青购甩房置业仍将呈横上升的趋势，泼从而会带动房贱地产价格的上以升。否2阵、，扬从发达国家的垦发展来看，房骨地产终会成为砖支柱产业，因恩此，可以认为早我国房地产行拨业也会成为青损岛的支柱产业顽，房地产增值芒占照GD赢P躺的比重需达描到究5播％以上。而锡青岛的房地产肺增加值捕占西GD喂P瞒的比重不另超勺4勇％浆，；比较上海坚，这一比例已崖达垄到兆7皮％左右。说明收，青岛的房地塘产市场发展潜再力巨大。景3竟、旬200说2唉年，青岛人均蜓住宅使用面积样排在了山东夫省洋1翠7讯地市的最后一碰名。桂随着居民生活宰水平的不断提新高，对住房的唉需求会越来越善高。如果按照恢我美国用“屯十乐五爸”搅计划提出的人恩均建筑面积２繁５平方米的住拘宅发展目标，零人均需合求正4.乱6度平方米，按市世内四区总人顺口转154.9套7闹万人计算，青习岛未来３年需差求商品住宅面灭积炒为蜜712.8吐6肯万平方米。旺愧盛的住房需求门，会推动房屋黑价格继续上扬嫁。景4军、当前青岛的霞二手交易市场陡的发展非常落鸡后，一定程度璃上抑止月了商品房价格额和需求的上涨末。青岛市有关泼部门正在探讨堡发展二手房市桐场的对策。可委以预见，青岛历二手房市场走巴向成熟是一种灾必然，因此青额岛的房地产市饲场会有进一步穴的发展。培二、发展的不爽利方面锯1逆、房价收入比糖过高。绘据测算安，讲200辽3牛年青依岛畅8倘0听平方米的套房床价格与城市居加民户均收入比钟已高嘴达反12.标6越倍，远远高于且国际上认可差的换3喜倍旷至贺6堂倍的标准，大管大超过了居民层的承受能力，料从而造成中、晃低收入家庭购忆房负担加重，乳居民生活水平差相对下降。忘可以预见，当团少数高收入阶洒层的需求逐渐玩满足之后，房泡地产市场很可欢能会出现消费模断层。涝2晋、经济发展水处平不高。茄城市人均ＧＤ叉Ｐ青岛春市营2857时7役元，仅列第四壤位，只及第一狠位东营章市汤5528铅0声元的一半多，爽比第二位威海堪市岛的下3503止1反元卧少凯645情4屿元。居民人均钱可支配收入争，坊200录2断年青岛市瓣为贿872戴1惧元，在全省仅拥列第五位，排面在济南、威海畅、东营、烟台驻之后，与青岛办的经济水平极失不相称。绝3移、产业结构不步合理，将制约悔经济的发展速调度。逼第三产业比重央过低，保持编在咳4效0孙％左右，而天挺津近几年第三仆产业的比重一剑直保持榆在舌4歉6嗓％左右，上海我在陵5臣0望％左右。拿4屠、金融保险业炕的负增长，造利成融资环境的耽恶化，会制约矮经济快速的发壮展。漆近几年青岛的卧金融保险业增城加值一直袜在极4些0属－颈5爹0蛛亿之间，且增世长速度相当缓梢慢，掉在淡200古3绿年傻和叉200英2塞年出现了负增忍长，速度分别黄是棍-4.烟1堡％哥、粗-16.炸9交％，这反应了星在青岛投资，蠢融资方面可能丛会带来男一定的难度。嫩5析、民营经济发怒展滞后。计200姥2取年，青岛民营识经济实现增加懂值伞399.袄2筹亿元，轻占眠GD源P档的比重绣为胀26.3系%览，低于全斑省息29拾%巾的平均水平；炭而浙江、广东替、江苏等地民谋营经济的比重王均再在密5括0违％以上，温州则甚至达具到胁90掏%详；即使地处我缎国改革开放前妇沿、经济外向艺度非常高的深姥圳市，民营经错济的比重也达额到伞了煎40棋%趁。民营经济发宿展滞后，城市撑经济发展的后冰劲就会乏力，横解决社会就业性问题就会面临晴巨大困难，实报现全市经济的酸跨越式发展就巩可能落空。坐6像、暂城市基础设施厨的投资力度需愉加大。肌从评价指标看筒，悼200央2台年垄城市基础设施脖，微青岛市列山东诊省的第四位，土特别是人均道蠢路面积和集中稳供热普及率两今项指标都仅列阵山东省全燕省桃1布7泰地市的倒数第庸三名。渡第一部棕分删读青岛概况介绍累1好．青岛的自然菊环境微1俊．剧1膀地理位置极青岛市地处山技东半岛南部，泽位于东副经裳119锅º绣3趣0迁′保～念121º0时0铺′旷、北衣纬躬35º3拾5烫′哥～面37º0晃9蹄′浓，东、南濒临咽黄海，东北与房烟台市毗邻，菊西与潍坊市相庙连，西南与日如照市接壤。折1乖．评2蛙气候特征去青岛地处北温您带季风区域，援属温带季风气辱候。市区由于闻海洋环境的直骡接调节，受来顷自洋面上的东负南季风及海流袄、水团的影响殃，故底又具有显著的挖海洋性气候特润点。空气湿润仰，雨量充沛，普温度适中，四山季分明。春季域气温回升缓慢屈，较内陆字迟策1改个月；夏季湿菌热多雨，但无剂酷暑；秋季天尺高气爽，降水著少，蒸发强；歌冬季风大温低柏，持续时间较块长。急据永189乔8秤年以来百余年葵气象资料查考艺，市区年平均喷气温谣12.7旁℃朝，极端高气温奔38.9双℃啊（豆200极2蔽年愤7蓝月食1死5纹日许），极端低气屠温－艳16.9砍℃部（谨193鹰1旨年紧1生月质1刚0门日谷）。全卖年止8释月份最热，平淋均气温抵25.3是℃其；屈1百月份最冷，平粉均气温－心0.5唉℃捞。日最高气温烈高于饺30蛛℃含的日数，年平舒均鹿为屠11.棒4茫天；日最低气守温低于－驻5阁℃斩的日数，年平返均杂为正2摔2臂天。降水量年刑平均为麦662.黑1蛮毫米姑，春、夏、秋准、冬四季雨量耳分别占全年降坡水量鄙的扒1融7进％密、煤5向7吼％何、奋2读1三％垂、肚5坑％。年降水量可最多为合1272.咸7查毫米雹（涛191码1府年），最少仅庙308.刺2放毫米题（揭198惩1摄年），降水的蓬年变率砍为含6忙2丈％。年平均降衡雪日数只摸有倍1递0腹天。年平均气狗压籍为特1008.栽6研毫巴。年平均钉风速为胁5.厉2篮米躬/绣秒，以南东风沙为主导风向。鸟年平均相对湿店度弯为遣7斤3腔％羡，炒7厦月份最高，勇为听8零9摔％场；钉1敢2矿月份最低，阵为械6疏8婆％。青岛海雾勇多、频，年平伴均浓血雾投51.挎3孝天、轻众雾喉108.粒2拦天。充1拾．株3添地势特征捉青岛为海滨丘衰陵城市，地势桑东高西低，南幻北两侧隆起，姨中间低凹，其载中山地约占全球市总面积料的泡15.搏5想％、丘陵置占阶25.苦1踢％、平原驱占瓦37.付7泥％、洼地互占讯21.寺7瞧％。全市海岸简分为岬湾相间集的山基岩岸、茅山地港湾泥质女粉砂岸及基岩村砂砾质海岸欣等电3殊种基本类型。篇浅海海底则有诸水下鸭浅滩、现代水刺下三角洲及海羽冲蚀平原等。掩全市海岸线（质含所属海岛岸摊线）总长为恳862.6翅4猜公里穿，其中大陆岸厦线材730.6给4肥公里黑，占山东省岸消线队的辰1/阶4瓶强。青岛市现侄有海芹岛遵6恳9旋个。其中，小很青岛、小麦岛袄、团岛、团岛嫌鼻、黄岛和吉搜岛是人工陆连俯岛，只堤有要6畏3垦个岛四面环海些。戒6谎9葵个海岛总面积某为姻21.减2陷平方公里，岸断线总长务13惠2卷公里及。这些海岛绝足大多数距离大盟陆不超过沸2复0英公里骂，最远的千里干岩岛，距陆约冈6途4数公里戒。在威这装6泥9单个海岛中，只住有临1竞0捉个海岛有固定桨居民。迎2探．青岛行政区南域划分德全市总面积法为闪1065偏4技平方公里，其昌中市区（市南四、市北、四方尾、李沧、崂山蚀、城阳、黄岛有等七区）孕为扇110胆2雀平方公里，所潜辖胶州、即墨资、平度、胶南照、莱西等五市艳为丰955类2钢平方公里。鼠区级建制为：震市南、市北、这四方、李沧、贡崂山、城阳、户黄岛等七区芒。勒200豆3充年底，辖上述触七区和即墨、劫胶州、胶南、陷平度、莱西等里五市（县级）繁。溉第二部夕分州陪庄青岛投资环境刑分析匪1方．青岛经济发控展状况株1怀．抄1泳经济总量的发弱展笑年份逝2000运2001灌2002户2003关GD慰P拣总量（亿元）齐1150.0践7作1316.0瞒8缠1518.1贴7好1780.4桃2矮增幅（％）谋15.8刃14.4毛15.4矩15.9亿人杂均心GD疑P舍（元）印15410刘17581箱20160历23197包增幅（％）述15.1蓄14.1痛14.7逆15.1情地方财政收入惊（亿元）令80.01衬98.71叹110.89熔121.10慧增幅（％）迅17.6哄23.4殊12.3泉9.2纸—弃—肾来稼自行:俘青岛统计网站头近几年，青娃岛欢GD柜P尊和人惰均肿GD剖P灌都有快速的增楼长。与天津相乐比，虽然全稼市守GD消P酱总量较天津低绢，人牌均亏GD桑P竭也低于天津亩（载200仙3济年恒低交267潮7怪元络，塌200滔2缺年舍低广198减0柿元），但其增缴长速度超过天杰津顷2忘个百分点左右俘，增势迅猛。也另一方面，无从但GD芦P悠增长和人伶均罢GD耍P恒增长地比较图直中，前者高出羽后到者再0.犬7弊个百分点，结携合人口青岛人水口增长怨（该200猾2目年顽0.72妨6闻％垄、贿200蚕3少年铲0.70住3孤％）可以看得胸出：青拍岛债GD跨p浴的增加主要是怠本市人民创造搁的，到青岛创靠业或者打工的陷外来人口较少陷。邮同时，从有政欲府部门的目标斥来看，妹到融200贱8嫂年，青岛市人康均晨GD章P拼将财从骗200扎3螺年煤的筒282炭9杜美元提高艇到铁600沃0晕美元，各项主剧要指标将接近英目前国际中等零收入国家的偏水上水平。形横向比较驴，匪200帮2裕年青岛人禾均踩GD仅P屋，在全省仅列闲第五位，排在伴济南、威海、矛东营、烟台之微后，与青岛的妖经济水平极不线相称。帮1胁．碑2滥产业的分布乞年份快2000蒜2001衡2002虏2003旬第一产业枣12.2井10.9创9.6求8.3拳第二产业年48.7就49.3分50.4护52.6悲第三产业扭39.1揭39.8归40.0笔39.1科—免—山来谜自城:眉青岛统计网站徒青岛产业的发值展趋势基本上译是第一产业比能重下降，第二锈、第三产业增各长势头齐头并涌进。通过分析手其结构，可以讨发现，青岛的样产业结构并不唐合理，第三产录业比重过低，夺保持尾在峰4向0廉％左右，而天懒津近几年第三型产业的比重一透直保持陡在垂4码6弯％左右，上海庆在长5路0耽％左右。从第辟三产业的比重慈比较，我们可孩以看出，青岛伞的发展比天津怀还有一定的差贺距。铅从行业来，匹外经贸事业和撤港口业在全市沃国民经济中的铃地位不断加强剪，成为青岛经枣济开放以来一懒个新的经济增渴长点。看从丑200倦2谣年的数据来看混，青岛市的外脸贸进出口总额折已达追到杏140.9常6嗽亿美元，碌雅港口吞颜吐量达洪到零12251.详6访万吨，成为我祥国沿海第二大谢外贸口想岸柿;皮集装箱吞吐量番达慨到促34贺1菠万标准匠箱总,绕伴跨入世界集装羊箱大办港秒1爬5警强，为沿海港跃口第三位。简仔细研究青岛部的行业发展，叫需引起高度重课视的是其金融闭保险业。近几熄年青岛的金融株保险业增加值真一直筑在荡4拦0禁－区5劈0计亿之间，且增她长速度相当缓瓣慢，祸在粪200畏3皱年初和鹊200雨2规年出现了负增肝长，速度分别前是缓-4.场1沃％线、槽-16.标9筒％，这反应了斩在青岛投资，办融资方面可能溉会带来一定的妇难度。盈1武．葛3绵青岛所处经济勒圈状况轿全国六个初具惠雏形的大城市爬经济带中，青大岛位于实力第席二的京津唐冀纪鲁大城市经济携带。这个以北她京为中心，包是括天津、唐山浮，并与石家庄纽、济南、青岛稠三大城市经济霸圈所组成的京袖津唐冀鲁大城耗市经济带，已德成为环渤海国运际经济圈的重段要组成部分。近1扁．星4膨民营经济的发舱展闹年份害2001舍2002滑2003殖民营经济增加荡值（亿元）析346.1遮418.74兰572误增长率（％）污19.7相36.6顶民营经济锄占干GD剧P面的比重（％）鞠26.3桑27.6貌32.1泥—抄—私来烟自失:础青岛统计网站苗纵向比，青岛盖民营经济发展每虽然取得了一色定成绩，发展泳一直高纸于员GD扰P恳的增长速度，灌特别白是漂200粪3符年亮是辉GD茎P让增长速度鲜的携2喜倍多；但横向桐比较，特别是存与南方经济发虽达的地区相比亲，无论是发展梯速度、经慕济总量，还是索企业规模、科果技含量、外向赤度，还是在国监民经济中的地溜位、作用以及桐发展环境等方交面，都存在比燥较大的差距桨。滨200祸2畅年，青岛民营半经济实现增加滔值神399.什2福亿元，壶占锅GD池P绪的比重塘为年26.3倾%镜，低于全沿省灵29放%拖的平均水平；版而浙江、广东伏、江苏等地民馒营经济的比重趁均怪在吸5隐0崭％以上，温州慎甚至达谅到淹90子%趴；即使地处我例国改革开放前撒沿、经济外向橡度非常高的深电圳市，民营经枪济的比重也达网到杀了谨40食%疾。民营经济总带量偏小，强势砖民营企业过少择，是造成我们盗经济发展落后奶于南方先进地魄区特别是长三俗角、珠三角地载区的重要原因幸。一定程度上导讲，民营经济耍发展滞后，城上市经济发展的隔后劲就会乏力野，解决社会就持业问题就会面挎临巨大困难，勾实现全市经济犁的跨越式发展慧就可能落空。晒从行业来看，鹅动密集型产业益发展迅猛，形叔成一批规模大条，知名度高的矛私营企业群体记，缺少高新技肃术产业，科技吩型企业占私营各企业从的葬4查%搜，高新技术企犯业仅汪占选0.3%隔。青岛岔作为国际化城遗市，高新科技郑型企业、外向征型企业相对于胜上海、深圳等符开放化城市来抛说仍然偏少。台民营经济发展卸的目标：音以宿200缝0芽年为基数，青驰岛民营经济实依现增加值年增跳长速度不低蜜于纪2县5豪％，烫到摇200朝6聋年达世到督80丑0躬亿元左右，总吃量翻两番，占祸全延市死GD买P帮的比重达批到苍4蹲0酒％左右；杰到龄201困2警年达腐到猎300录0夹亿元左右，总费量再翻两翻，别占全店市护GD态P沙的达恩到杰70尘%祝左右。规从投资来看枪，旧200横3斜年，青岛全社世会固定资产投掩资增访长搁54.6平%础。民营经济投耳资的增长速度牵明显提高，高页出全部投资增距幅茄11.佳1筝个百分点，爆达丸65.7炎%输。崭2在．居民生活、爹消费水平社2违．山1填青岛居民收入式变化躁年份愉2000涨2001良2002穴2003委全市城镇居民妥人均可支配收顿入酬8016虫8731偏8721降10075享增幅（％）凝10.1饥8.9到13.5撇15.5美全市在岗职工无平均工资艳10072惰11426泳12839愿14162舰增幅（％）月19.8兴13.4勒12.4迁10.3房全市农民人均今纯收入临3637来3901斥4195刚4530猪增四幅才(绞％倘)墓6.5姿7.3摩7.5扔8.0鹊—流—密来屯自役:效青岛肺各年统计年鉴疯近几年，青岛梯在职职工的平灿均工资增长速罩度呈现下降的董趋势，而人均娃可支配收入增朝速加快，波从捏200友2慨年开始，前者神低于后者。横丸向来比，与济唉南的人均可支喂配收入相当；叔从增幅来看，且从敬200景3槽年开始，青岛施的明显高于济注南的，在这之愁前济南的高于龙青岛。饰根据全国抽样摇调查资料显示巨，安200谣3盘年全国三十六显个大中城市人格均可支配收入蛋为艺10445.套9爽5墨元，与其相比茫青岛阵低腹3.5兴%雄，差距比去年磨缩小蛾了好3.别9摇个百分点，与功上海市相比国低柏32.2朗%壤。根据全省抽吵样调查资料显担示咏，火200缎3疫年全省城镇人股均可支配收入贺为室8399.9寒1瓣元，青岛比全腔省平均水平恨高习19.9仅%拉，列第四位，钢比叶200割2修年提高了一个拦位次。毙同时，青岛高棒、低收入户收怀入水平均有提色高，收入差距藏有所缩小。规从香200牙1窗年青岛采取了刺提高离退休人营员的退休金标犁准、困难居民涉最低生活保障膏线和最低工资省标准等一系列爸提高中低收入绒居民收入水平趋的政策和措施痰，从而使得青锋岛居民高、低铁收入户差距缩集小。配从凯200朝4盼年前三个季度查的统计数据来便看，人均转移径性收恨入病2301.1蛾1筐元，同比增越长颜13.6怒%旬。其中，养老赠金或离退休金壶收倘入碗1801.0候6程元，增感长网23.8鞋%全。两项拉动可蒙支配收入增露长午5.4似%笔，谱是阀200朗4络居民收入增长柜的主要因素。研另岁，骆200精4咐年六月末我市涝全社会单位就酒业人员达巡到粥190.容6街万人，比上年辉同期净增就业竖人询员悉17.命2滑万人，增苦长肠7.4欣%舞说明。这些数装据均可以看出鲜，贫富差距继止续缩小。悟2爹．膨2示城乡居民储蓄圈存款余额的变煌化蛮城乡居民储蓄蝶余额（万元）续535.32幻618.74贴744.94盐908.47奶增要幅即(塑％涉)们7.5索15.6愿20.4比22.0嫌城乡居民人均酷储蓄余额（元旷）奴7575垃8709挥10409桑12605恢增鸣幅助(茄％咱)妻7.0腊15.0评19.5袍21.1言—殖—兆来检自炒:很青岛统计网站颜人均储蓄存款欲余额，增速一腐直保持者上涨暂的趋势普，印200崖1坊年开始增长速智度超过人灭均唉GD钢P此的增长速度。才从软200聋1识年开始，居民关人均储蓄余额犯的增幅开始低发于人均可支配少收入的增幅，叼说辈明宗200程1领年，出现边际办消费倾向递减么，居民生活开攀始好转。殿2.袄3踪居民恩格尔系烂数爪年份睬2000雨2001躺2002跑2003没食品支出扬2835买2867校2974店3163亲人均消费支出伞6677落6849燃7344允8056畜城镇恩格尔系屯数薄42.5%醉41.税9裙％倍40.站5油％姑39.奋3这％御全国布3妙9互．场2%均3去7最．大9%蝶3杨7蝶．园7%总37.匙1敞％名—础—驻来习自嫂:击青岛统计网站费根据恩格尔系盐数的标准规定苦，５９％以上摸为绝对贫困，杠５０％－５９应％为勉强度日娃，４０％－５伍０％为小康水须平，３０％－动４０％为富裕打，３０％以下咳为最富裕。青丰岛的城镇恩格煤尔系数高于全膝国城镇恩格尔忌系数，说明青搁岛居民生活低背于于全国水平梨，处于富裕阶班段。２００３进年，北京城镇低恩格尔系数下鬼降到３１．７纱％，济南貌还捷30.5锡7称％，比青岛低椒的多，这其中络一个很重要的梳原因就是：青侮岛的物价较高绪。惭200谷3面年，全国三十宜六个大中城市丈人均消费支出必为蕉8255.1响8貌元，青岛则比宴平均水平奴低热2.4谦%纽。点2.做4灭城市居民人均监居住面积变化许趋势（中心城糕区）疑年份鼻2000食2001常2002贤2003问人均建筑面积抬20.76粮23.8佩25.05糕人均使用面积咳14.5衔１苏５脊.移３掉17.5荣19.4户—热—驼来状自丢:梢青岛统计网站屈200以2汇年，青岛人均母住宅使用面积辆排在了全睁省可1胳7裕地市的最后一滋名。端随着居民生活禾水平的不断提棕高，对住房的债需求会越来越呼高。据一份资博料对不同收入酷国家居住水平永的分析，低收圣入国家人均住龟房建筑面答积狗8止平方米（居住青面积减半）；贺中低收入国家掩人均住房建筑托面拒积费17.告6晃平方米；中等允收入国家人均丙住房建筑面胞积奥20.蹲1竹平方米；中高竟收入国家人均搞住房建筑面粪积钓29.层3堡平方米，高收急入国家人均住钥房建筑面抄积惩46.颗6棍平方米遗。呈20深0螺１年底我市市雨区人均建筑面僻积时为为20.体4摆平方盈米洗,型比２０００年膀增悔加斩4.9录2陆％，正好处在罢中等收入国家浓人均住房水平劣上。如果按照盏我优国摊“立十秩五葛”桨计划提出的人失均建筑面积２损５平方米的住泳宅发展目标，医人均需浪求递4.思6摔平方米，按市聪内四区总人响口侨154.9辽7味万人计算，青列岛未来３年需得求商品住宅面数积铜为豪712.8辩6卡万平方米。旺带盛的住房需求晕，会推动房屋允价格继续上扬舱。3.人口规模禁年份妨2000旧2001娃2002仗2003按全市总人口霜706.6后5裕710.4摘9据715.6厦5旋720.68舅非农业人口员231.0叉7圈237.3错9揉245.3梦7部253.32成总人口增长率景（病‰平）馒5.23乎5.43帝7.26叶7.03棒人口自然增长迎率阁（糟‰驶）印3.36钞2.97般3.92默0.41虽全市城市化率窝（）卧41.3悠42.5挠43.8事45.8宪中心城区人口疾234.6形0砍237.6丛0随241.7耍4疫246.77静中心城区人口区增长率（％）稀1.15厨1.28冤1.74辛2.08伐中心城区总户宗数（万户）旺80.46瓶81.41群82.85咽84.15鼓非农业人口怖167.4皂3雅170.4蝶2舰175.3洗3辟180.79址中心城区城市睡化率驼78.6稳79.9浆82.4吵—繁—团来管自肠:标青岛统计网站款200芒3擦从年的数据来斜看，青岛的人欢口规模是济南衰的胀1.2奥4淡，但非农业人移口却与济南相甩当，从中心城贱区人口来看，孟青岛仅是济南蚂的旬7害4轨％。说明青岛蛙城市化的发展捎不及济南。臂青岛总人口增邀长率一直高于当自然人口增长房率，且之间的昌差值逐绳渐拉大参，料200焦3裂年的数据来看姿前者是后者裹的艘1宅7于倍。说明，近忠几年，青岛外潮来人口大量涌蹄入，外界比较技看好青岛的发持展。同时大量糕的外来人口的视涌入，也为房贞地产的需求提颗供了很大的支怖撑。驾口自然增长率向控制葬在壤6泡‰钓以内，姻到业200肺0疏年社会常住人碗口控制微在森72姜0用万人以内，城共市化水平达相到剑5篇0抗％，优到舍201艰0拨年社会常住人逝口抑制斧在蛙75泛0毫万人以内，城坑市化水平达降到做6层%踢。重4邪．城市规划和扎重大市政建设醋为达到合理利佛用和保护有限眉的土地资源，恭促进国民经济蹄持续、稳定、驼协调发展的规痒划目标。根据流自然与社会经滋济条件的差异获性，青岛将全魂市分成：环胶泼州湾城郊港口负工商金融发展耍区；胶州湾两键翼沿海渔业林女业旅游发展稿区魂(蜓分两个亚远区钟)毒；中部平原粮咐油发展区；山农区丘陵林果矿国产发展桂区狐(梨分三个亚爱区梁)诵。誓环胶州湾城郊潜港口工商金融畜发展够区摄(艘Ⅰ闷)颈内区域范围：该垒区环抱胶州湾蚕，含胶南、胶态州、城阳和崂夏山的十一处乡蕉镇及青岛市内钞四区和黄岛区娘。土地总面积洞117121妇.而1命公顷俗，占全市总面崖积墨的皆10.6叮%而。皆胶州湾两翼沿编海渔业林业旅蜂游发展饿区棵(旱Ⅱ厨)袖区域范围：该李区北自即墨市抢金口湾、南至励胶南市黄家塘砌湾，被胶州湾备分为两个亚区瓦。谜Ⅱ破一冰1郑亚区含崂山区首、即墨蛙市骤8鲁处乡镇，土地旺面积间78031.辫3激公顷敞，占全市土地穿总面积宗的碌7.肥O末％傻；丛Ⅱ冲—罩2蹄亚区含胶南苹市皇8庭处乡镇吩和痰3直个办事处，土亚地总面积肾72975.贱2用公顷站，占全市土地董总面积氧的蝴6.6燃%醒。阴中部平原粮油眉发展弹区惊(桨Ⅲ众)痛区域范围：该屈区位于青岛市常中部，含劣平度、莱西、扫即墨、胶州采的舌5务8鞭处乡镇茧和滩9脉个办事处，全揉区土地总面积古为保475519召.骗1更公顷访，占全市土地仙总面积烈的静42.扎8歇％。独山区丘陵林果沸矿产发展忽区置(悦Ⅳ辨)捉区域范围：该色区地型以山区律、丘陵为主，脾主要由大泽山罗、崂山、大、舅小珠山组成，仇分为三个亚区影。脏Ⅳ贫一恢1负亚区含城阳、撑崂山和即墨市互的棒9摧个乡镇，土地跟总面积弯50522.局9录公顷穗，占全市土地璃总面积领的悦4.柳6弦％稻；罢Ⅳ霜一扔2究亚区以大泽山供为中心，含平绢度东北部和莱棕西西北部年的邻1读8尖个乡镇，全区榴土地总面积君165919蚁.括6相公顷刷，占全市土地叮总面积晕的肌14.9抱%欲；竿Ⅳ蚁一掀3吹亚区以大、小杯珠山为中心，琴含胶南市和胶欲州挑市合2颜0床个乡镇，土地关总面积姿150178净.叨8短公顷倡，占全市土地期总面积纠的昌13.5叙%泄。味高日照市与青岛劝市就进一步密布切两市公路行绞业交流合作关车系签订协议，封作为山东省半缝岛城市群的两滑大成员，青岛盾、日照将携手割打寺造卸“谋1余小时经济闹圈嚷”心，营柄造垦“戚同城效届应劣”梁。目前这一规贩划正在加紧实寺施当中。脊根据交通部和阶省交通厅规划接的荷“招国道主干弟线赖”练，索“讨三纵、三横、澡一环蕉路借”伴为主骨架，结幸合青岛市实际推情况确信定灌199蓬7郊—弹201接0奉年重点工程项萄目有：同三丹线睛(恼同嫂江阀—饶三依亚闪)裳高速公路青岛秋段唐20质0铃公里雾，青简银榆(沫青帅岛鸟—州银挨川浇)昌高速公路一期抗4偶0哄公里唐，双荣埠善—尚流亭立交桥高喂速公路冻7.换2证公里挪，青技岛因—妥威海高速公路胖2接6宏公里垒。建设青岛前品湾港三期工程餐，总投炭资介2.6迁5毕亿美元，年通茶过能掘力惊8勇0躺万愈TE霜V侮。主要利用荒电滩和填海地。探其他交通重点孕建设项目有蓝巨烟与青黄铁路防复线、流亭国谁际机场等。重宵点交通工程项闹目共需占地残4627.扩4居公顷琴，其中耕地乞2246.松0昼公顷竹。弃200蒜4议年旨8杨月令4背日再，国家发展和恶改革委员会以药发改能痒源侦[2004]蜡156有6膝号文件，批复荐青岛发电厂二氏期扩圣建万2X300M削W语热电联产项针目擦,他标志着该厂两僚台大型热电联肚产机组工程正考式立项，取得融了实质性进展蛾。将大大加强迫对青岛电网的乌电源支撑，提算高电网供电可物靠性，缓解岛鼠城一定时期的下用电增长。为巾青岛市迎顶接怕"200鄙8鼠年绿色奥骂运贴"掉创造良好的条睬件，将对改善槽岛城的投资环芒境和大气环境占，促进青岛市脚的经济发展，驼有着十分重要劲的意义。骑5扰．青岛投资环城境评价亚200擦2谋年，青岛市企内业调查队对青不岛律11婆5喇家外商投资企桌业进行了一次讽企业经营环境颤问卷调查，出膛来睛《仅外商投资企业鄙对我市经营环败境的评随价锤—久—嫩青岛始市躲200蓝2好年外商投资企锈业经营环境调峰查报告》一书研，从中可以看艰出外商企业对作青岛投资环境同的评价。锈近几年，随着于我市对城市基脖础设施建设力奇度的加大，我飘市经济发展的袄硬环境已有较松大改善。在本拦次被调查视的桑10仆9脂家企业中，对骆企业经营硬环环境的总体评价梁持满意和比较撒满意态度的企绒业筛占凶82.25垒%旅，比去年增友加拔7.6番8缘个百分点；持卖一般态度的企室业搏占换15.89雁%座，比去年减寇少愧6.9栋2骑个百分点；不照太满意和不满按意的企业煮占挨1.86嘱%推，比去年减面少费0.7捕7抓个百分点。其趴中，分项目看沸，不太满意和筛不满意的主要丽集中在对水电毯供应、邮电通虹讯等方面，其扯中，对水电供柏应不满意和不守太满意的企业年占匪4.58跨%旨，比去年减孕少炸4.9俊9马个百分点。对雄海上运输、公额路运输、航空园运输不满意为何零，是本次调头查所呈现的新醒特点。款表截1扬：外商企业对番经音营吧“底硬环爹境扔”犹的评念价李黄耻（晚虎%桶）诊

利满意馒比较满意究一般霸不太满意尺不满意纳总燕制体竿览评能笑价储29.91奔52.34绕15.89掩0.94耳0.94筛1梯、水电供应稿42.21钢35.78况17.43晶1.83捷2.75裹2阻、邮电通讯窗42.20摸47.71烦8.26答0.92星0.91网3鼠、海上运输侍32.08木50.00贱16.04雷1.88具0忧4哥、公路运输锁33.33念46.30揭20.37今0繁0笼5骂、航空运输这31.78欧53.27安14.02失0.93旋0剑表狗2壤：外商企业对奖经吹营和“稿软环崖境远”粮的评价挖（亚追%拒）出

娘满意剩比较满意磨一般页不太满意敌不满意触总掩番体鲁期评亚梳价史21.11乒48.62按28.44坦0.92平0.91筒政策法规搁32.11讯45.88养16.51舌4.59汁0.91勉投资导向惧27.53梢45.87腔24.77坝1.83给0逃解决企业纠纷柳24.07脖37.96旋33.33欺3.72蚁0.92骆产业政策公28.70齿41.66私27.78害0.93树0.93将土地价格壁22.43统37.38失32.71竹5.61谨1.87妥政策稳定性与抱透明度箭24.07免37.04迫34.26表2.78脆1.85逗机关工作作风疤22.02啄36.70点32.11肺6.42歌2.75愚税收征管境26.61扯38.53拔29.36岭4.59影0.91丢金融服务纱32.12球44.95毁21.10龟1.83盒0怠中介服务加24.08递30.55川40.74旬2.78宣1.85肃人才优势顿20.37辈39.81俭35.19增3.70晓0.93更劳动力市场申24.78泥41.28记29.36汤2.75靠1.83搞配套产品供应莲20.76摩44.34画31.13厨2.83垦0.94改社会治安读24.77如43.12有27.52于3.67顿0.92料城市管理水平受19.27菌46.79诵30.28循1.83欢1.83封外商对软环境校的总体评价低误于对硬环境的即总体评价水平丸，但对软环境矛自身的评价则暖比去年有了较斤大的提高。反得映了我市在加拌强软格环境建设方面效取得了新的可肠喜的成果示。最200截3花本次调查对我摊市软环境的总猫体评价持满意春和比较满意态选度的组占渗69.72哄%暮，比去年增珠加励10.9登5由个百分点，低豪于硬环境评价熔水闹平踏12.5讯3驻个百分点；持殖一般态度的企悔业玉占究28.44脏%晓，比去年减少牲了厕9.2锦8堡个百分点，高塔于硬环境评价重水象平屋12.5倒5奔个百分点；持玉不太满意和不吓满意态度的企楼业括占睛1.83侦%级，比去年减少帖了阻1.6深8眨个百分点，低染于硬环境评价击水弄平券0.0沫5款个百分点。其辉中，分项目看码，对软环境评炸价持不满意和捎不太满意态度需的主要集中在照机关工作作风君占旗9.17改%扣，比去年减绢少言1.4雹5擦个百分点；土抽地价格倒占耀7.48尖%幅，比去年减鸣少歇1.7声8压个百分点；政池策法规桨占坏5.50律%满，比去年减孤少拳6.0工1秋个百分点；税仇收征管罗占崇5.50输%豆，比去年减卧少巡3.4撞3志个百分点抹。用堂第三部染分性亚渔城市房地产发缠展状况调查要茅素奔1摄.鲜城市土地供应看及开发状况聚单位：万平方存米辨年份莲2000轰2001行2002公2003共当年土地供应悲面积膛当年完成土地侦开发田当年未开发土透地扁剩余未开发土忘地的截至秆到脱200段3买年底，全市通亮过招拍挂出让膀土地破共段30古4夏宗，面蜓积厘989.挽7赤万平方米累，平均每年出爪让土地面智积论197.坚9雁万平方米枣；在全部出让逝土地中，市内他四区的共答4猪5霜宗，总占乓14.翻8仰％，面管积笋12娃7吉万平方米，默占长12.扶8造％，而近年青牌岛每年土地开规发面积均割在刮400-50颤0梁万平方米左右愤，是年均土地珍出让面积溪的自1霸倍。熟分析来看，青纪岛房地产外来图资金量较小，锦主要是当地房乘地产公司和当坏地企业集团；户从漆200容4赚年捉4耳月份拍卖年的膨3群宗土地来看，余其买售人全市爆青岛公司，参卷加竞标的只有话几家外地公司换（入：济南置炼业）。顺顺驰最200慎4委年天8略月份在青岛拿榴到的土地，并脊不是在青岛市裙区，而是在郊裳县颠—视—两胶州。蓬青岛的旧城改雪造从１９９８产年以来，便成嚷为市政府改善刻居民居住环境究和生活环境、由进一步保留老刻市区发展空间耐、促进城市布威局调整的一个信重要筹码。在喉土地供应日趋处捉襟见肘的情尚况下，青幻岛魔200饮4基确定，在旧城参区土地拍卖的城分布上，在市雾南区沿海一线改土地资源继左续发展高档住羽宅、高档写字躲楼，其它３区抗的开发，侧重腊点在旧城区的险土地拍卖上。津2拜.泽城市商品供给便状况及趋势洞单位：万平方翅米介年份考2000您2001车2002菊2003婚房屋施工面积折（市区）坡1047.2事（脉767.跃0市）没1373.5泰（塌918.导7轿）璃1417.0再（形936.伶5掘）铅1747.7租其中：住宅黄（市区）浇773.7桥（性564.扯9多）据1067.0酷(真717.4)踏1074.栗7灌（贤704.僚0哑）暂1417.0路房屋新开工面唤积蜂602.9睬670.1慨666.1馋916.76绩其中：住宅阵495.3敲534.3亲533.5闸800.31庙商品房批准预啦售面积井其中：住宅枪136.9蔑156.9饶156.2事房屋房竣工面训积任（市区）桥351.6乡（迹233.慕6寸）魄532.2盘（疼330.雪9屈）鼻537.3悔（满312.摧2坏）苗537.8财其中：住宅商（市区）揉284.0间（磨191.搁7赖）痰442.8塑（汗279.懒1关）吼396.7丸（街234.稿4仆）愉453.29鸭商品房预售面巡积僵165.0呼175.6摸173.5誓210.92单其中：住宅办房屋销售面积绒300.7戒406.4轿426.9兴468.6喷其中：住宅促240.7岭352.7万366.3那—晴—蚀来阶自密:邀青岛统计网站开施工面积和新腾开工面积，释在洁200临3蚕年出现大的增断长，说明开发群商命对剩200召4匙年歇和朗200烘5筹年青岛房地产副的前景看好。甜预售和销售面讯积稳步增长，唤但增幅不大。区3版.挡城市商品房需使求状况及趋势容年份葛2000林2001界2002胁2003井房屋房竣工面偏积贿（万平方米）茅351.6气532.2兽537.3逆537.8监房屋销售面积某（万平方米）绵300.7必406.4妇426.9厉468.6菊供求比丑1.17和1.31廉1.26简1.15没—溜—晌来叹自殃:探青岛统计网刚站赛委4完.想城市房商品房余（住宅）价格距走势亮单位：非元将/毙平方米槐年份砖2000银2001诞2002平2003壤商品房销售均即价江2144职2350测住宅呀1830径1974羊2050峡2286济别墅荐普通住宅晃商业罪办公恩注：此价格是采青岛市（包括传郊县）的平均蛮价格壳—胆—毅来缓自皱:必青岛统计网站田据测算节，沟200泡3菌年青岛市内四劈区和崂山区商蹲品住宅平均售经价一直维持申在爷450斗0升元抽/胁平方米左右，椅比愉200接2姻年上浮辆近指100歉0扇元养/欣平方米。莫200信4慨年前三季度，疯我青岛市区房湖地产价格继续陕走高。其中，翼房屋销售价格汪比去年同期上神涨须12.室9努％，土地交易歉价格上冬涨饮1.罪7疼％，房屋租赁娘价施格上找涨闪0.6硬%收。与二季度相箭比，房屋销售痕价格上蛋涨掏2.0竟%伤，土地交易价禽格和房屋租赁裁价格均上徒涨的0.4%胡从仙200肌4剩年前三季度青雹岛各楼盘的开姜发情况净看奇,艇杠住宅商品房开盆发大多集中在州市南区的宁夏肉路以北和市北美区的东部一带册三级地段区域性，价格在每平得方亦米寻550粘0勤元勒至欲650形0副元，房价比去巩年同期上址升箩20但%深左右，且多为跳高层住宅，而言多层住宅的楼希盘开发较少。晨虽然，寺200或3滨年青岛城镇居能民人均可支配统收入比上年增催长踪15.5灯%螺，其增长速度聚虽略快于房价肾的增长速度。木但可据测算迎，束200浆3见年青岛躲8告0萌平方米总的套房价格与蔑城市居民户均箩收入比已高羞达插12.电6裹倍，远远高于祝国际上认可安的爆3劈倍紫至喂6梅倍的标准，大声大超过了居民骂的承受能力，苦从而造成中、港低收入家庭购躬房负担加重，役居民生活水平栽相对下降。摔可以预见，当妹少数高收入阶智层的需求逐渐装满足之后，房合地产市场很可冤能会出现消费桂断层。横200呀3梳年，青岛市区喷南部及沿海可庸开发的土地已及廖廖无几且建嗓设的房屋档次肤和配套设施也贸不断提升，使矮房价大幅上涨妄。因此，许多盲市民开始转向索价位较合适的消市区中部三、缠四级地段购房溪，从而使我市色位于中部的市窜北区、四方区旧的房屋成为开鸽发热点。蜓与商品房销售星价格相反，青车岛租赁价格这肌两年一直下降爱，峡200息3披年房屋租赁价庸格则比上年下禁降仓0.6冰%毅，猴200量2样年房屋租赁价淹格较上年下用降疯5.6斤%辱，其中住宅下万降亿2户.持１欺%徐。。驰5锡.善城市商品房空跳置状况及变化归趋势谱年份支2