福建泉州某住宅地产项目企划提案

**花园企划提案第一篇市场及项目分析一、泉州市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构的变化1）据相关部门统计报道，2002年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%的水平。2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。3）2002年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%。4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63万㎡，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。5）2002年7月末泉州空置房面积达55.82万㎡，同比去年增长35.2%。6）2002年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3，同比去年下降13.3%。2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响1）2002年7月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。2）2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景，进行规划方案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。3）2002年6月底，市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。4）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。3、泉州房地产住宅市场的发展趋势1）大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，城市重心东移已然显现。2）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用，洛江必将成为泉州未来的发展热土。到3市）膀200极2洗年下半年始修，青“善冠亚城市花狐园客”宿、作“邪世纪巨根星拆”笔及完“骤中远名理城困”匆等楼盘的面市稀，宣示着泉州怀的房地产业的准产品时代与大船盘时代的到来吉。牢4斥）区域购买力燃已基本得到释女放，高端产品过竞争加剧，有益效需求不足已弦明显表现。好5参）小高层住宅鄙已开始逐渐为抱泉州市民所接将受，但多层住陡宅仍是热销的栽主流，而高层抛住宅依然严峻爹。蔑6字）随着土地开期发成本的增加退，工薪阶层消神费的住宅将向锯城市边缘或新跌区迈进。兴7距）东部洛江将看随着坪山隧道逗的开通而价值作突显，将成为哨泉州大规模化末产品开发的基搏地，与高品质保社区的孵化器斑。稿二、本车案施SWO纵T嘴（优劣势、机既会点、隐忧）蚊分陷析研犬1戏、项目优萍势需S制1萝）本案位于温区陵北路与湖心朽街交叉的北边疤，隶属于鲤城制区，毗邻东湖减公园及东湖电求影院、华侨历捡史博物馆、施院琅故居，以及乳将要落成的齿市民广场，区盗域地段价值属诊性高，人文底舅蕴丰厚，市民踩有着较高的的扑认同度；涉2阔）医院、银行奸、菜市场、电榆影院、博物馆披、图书馆、超属市等，配套齐帅全，生活便利逢；逼3省）本案于温陵绝路市区主干道壳旁，拥肚有筋1庭2云条公交线路，捉居民出入与行然车十分便捷；傻4席）泉州重点知势名学校：三中轨、五中、师院搏位于本案区域僻内，有较高的第教育资源及就议学条件；昂5秘）东湖公园、没城市园林广场顾与本案左右为卧邻，城市稀缺秋的景观资源，问在繁华的市中故心闹中取静，闯独一无二，是龄本案最大优势持；咐6落）随着城市的摧发展与资源的粉日益稀缺，本引案有着较好的随发展前景及巨纤大的增值潜力辆。脉2膝、项目劣续势中W点1墨）本案处于新骑老城区的过渡篮带，项目后为萍城中村落，大姿量的民房密集赛而凌乱，并居朝住着大量的外炎来民工，居住器环境及视觉形弊象不佳，影响卖项目的形象及欠居住品位的塑链造与提升；纤2氧）项目一侧紧避挨八卦沟，其抗难闻的臭味及亦漂浮水面的污洪物，亦对本案昏造成一定的影侍响；膛3呼）项目周边商翠业形态杂乱，拔档次不高，氛悦围不浓，店面虎空置率较高，框店面租金相对插较低；制4损）项目所在湖窝心街前段，尚炉未改造，街面往窄小，无商业呢氛围与特色，映本案沿街店面共的销售难度较晌大；务5耀）项目旁中泉苍大厦及几幢旧乞有建筑物，既愧破坏本案的完娘整性，又不利脉于项目整体形安象的塑造。羡3昏、项目机举会冰O愧1另）老城区受政现府古城保护的栽制约，房产开续发基本受限，冷对老市区的居晌住与生活有着滔向往和留念的壁客户群体，将举是本案营销的勤一大契机；车2筐）本案对面的蝴祥景家园定位屋为别墅小区，潜提升了项目所仙在的区域形象监与地域价值，汽亦对本案的项缘目形象与品位白的提升起着一贺定的促进作用荷；香3索）随着绿色、渐健康、环保的夺居住概念被普薯遍接受，与稀炒缺的自然景观至资源相伴而居绒，已成为都市国成功人士对居具住新的追求点绳，这将是本案制的附加价值得精以最大体现的冒市场大势。叶4扩、项目隐葡忧歪T捉1叹）泉州国联房俊地产二期开发唯的定位为中高往档住宅遭的冶“令富贵花剧园汉”丹将直接对本项万目构成威胁；蛋2拒）与本案同区沾域的项目开发疯及市区相近的杨住宅项目将形熟成对本案客源胖分（截）流的狭威胁，因此营父销时机的把握睬，亦是本案的窝关键；驴3夺）本案周围的暑村落、民房及位众多的外来人转员与较差的居详住环境，将会牺影响本案目标春客户群体对项趣目的抗性。赌第二篇项目定管位及产品修正骑建议醉一、项目定临位谦屡1兄、区域属性与窗产品定位良本案位于温陵掌北路与湖心街陪交叉处，隶属圆于鲤城区行政冠管辖，街区定贷位明晰，项目鞠区域具有丰富业的人文及景观爽资源，东湖公佛园、图书馆、过电影院等使本道案所在的区域为在市民的心中计有着潜在的心料理定位和情感赞倾向。需随着城市的发供展与人们居住猜理念的提升，斯人与环境的统知一协调将是未榨来的意识主流圣，而海景、载**想、山景、水景罚已开始成为人豆们居住的极致伐追求。匪本案项目的操趋作应根据地块皆及项目周边现优状环境的优劣晶势还“博扬长避离短剩”汗，充分挖掘周烟边综合资源，乔摆脱项目周边品民房的影响，圆充分利用与东腾湖公园、电影虚院、图书馆以顽及将要建设的组城市广场等市通政设施的区位帆优势，引导并扫挖掘出特定目啦标客户群体的株潜在需求和价灶值的认同。重因此，本项目怜的定位应在高奋尚住宅的基础婚上，提升一个闪层次，以主题这式住宅概念为勒主要思路，在猛提升项目的产蒸品内涵的同时饭，更可达到产志品的惟一性和昌排它性。享2使、主力客户群库体定位弊1晚、客户群体定丈位：以二次购脑房的中产阶级含为主（包括公套务员、企事单花位管理层、私助营企业主等）裹；乘2么、客户区域定愤位：以项目周盐边及老市区的育居民为主，周鼻边地区（晋江堤、石狮、南安轨、惠安）居次集，两者在本案焦客户总量所占骑的比例，预计热分别看为万6象：写4疑。衔二、产品修正盾建议菊方案一现代时豆尚的深港风格税园林式住宅兔依据地块及周陵边的资源配备洒以及能接受这背一地段物业升唉值的客户群体迈来看，项目定绣位应着手于中虑上阶层，项目桃品质应属于中问高档次项目。积但是这一定位饭真正成功的关篇键还在于产品徐本身品质及我裹们所赋予产品昆的综合的附加亮价值。所以这虎就必须在产品漆规划当中重点促塑造本案的综跳合竞争力，也腐只有这样方能院吸引住这些日纯趋理性且又具凭实力的目标客坐户，创造利益洒最大化。房针对目前三个羽设计方案，以坦香港方面设计翠的规划方案，善在大方向上符元合我们所要求妄的整体定位，狸但由于香港规要划设计公司对换泉州的本土民否情不甚了解，掏所以仍存在许粮多方面的不适闲应，必须做出亚修正以更为贴悔切的被目标客荷户所接受。突项目地块呈扇锡形状，从总体董的规划来看，叠在泉州当属前朗卫，且它的朝狗向，分布及排之列也较为合理疲，所以说大方芹面能满足于中举高档项目定位腾，而在于细部柜处理及本土适丹应性上却存在找许多不足，这资又将影响整个反项目档次塑造泳及价值提升。躬因此就总平、甘外观、景观、鹅配套及户型的窜调整作以下建社议：拥总平规划：整炮个首层都为店庆面，首先量太互大，其次有些钞中庭花园内侧引的店面商业价汤值不高且很难演定位，与住宅固园林中庭氛围浪格格不入。建屠议把花园内侧优店面架空作为组园林的延伸部阅分以化解内街鬼店面推广的抗月性，以提升项菠目人性化品质展塑造。沫外观：目前的悉方案从颜色，景造型及立面上关线条与块面的扭组合都强烈的今透射出深港特调色建筑风格，渠但细部处理却医仍较为生硬。斩①饱颜色单一，没思有能够把建筑料立面的节奏感汽很有效的体现光出来。葬②狸立面板块构成糕不够协调，尤亡以兄1加3肠、寒1祖4锡、亿1竖5弓、支1弊6悬这一沿中庭立感面更为明显，临阳台与阳台之般间，阳台与整瞎体立面之间的拌关系，从功能捆与视觉两个方度面都有欠缺。趁户型规划：本贩案现行户型规登划中客厅与主宋卧室的开间面编积比例不合理胃，（客厅开间荣偏小，卧室开涨间偏大，户型戴面积设置缺乏尝变化，无法金满足消费群体要的需求，客户菊层次较窄，不屋利于销售，建血议作如下调整增：侦1确、房型设置：温二房二厅一卫天：循75~8箭0错㎡，客厅开间蜻在社4.3m皮左右，主卧开跳间拖3.8m馆左右，客厅面捞积幻2阵0罗㎡左右为宜。遇三房二厅二卫催：厦110~13虎0绿㎡，客厅开间庆在耽4.症5缠～散5器m亏左右，客厅面图积绍2裁5强～尾3思0悼㎡。钱四房二厅二卫凯：型145~15集0领㎡，客厅开间磁各过在垦5.售1摔～反5念.5m存左右，客厅面滨积绝3隆5德㎡左右。池楼中楼衡：渗18辆0纷～记23哑0绞㎡，客厅开间毅各荣在太5.涉5疲～乒6答.5m至左右，客厅面艇积问4鹊0屡～故5料0帝㎡左右。象2咸、面积比例：行二房、三房、挨四房、楼中楼池的比例分别为东：孔25云%灭、斥40起%测、熔20诊%掀、脾15辉%丘。导3嚼、户型特色矿：蓬①匠错层：动静分甜离；岩②隆带阁楼的楼中虚楼：赠送阁楼属，既使用面积见大于建筑面积凝；锐③畏底层楼中楼：柿将售价低的底袄层住宅，设计糕成楼中楼，既绪可有效化解底塘层住宅价值低背的缺点，又同梨时改变了以往蚀楼中楼均是顶瓜层的惯例，且捎还可使消费者乏耳目一新，并赴避免了攀爬楼豪梯之苦。依景观及配套：老高档项目与普伟通项目明显区楼别在于它除了凉满足日常居住旗功能外，在所园能享受到的配清套，服务及产些品附加价值重释点提升，到位压。这也是提升娘产品价值、塑诱造产品档次所历要倾力打造的庄。塑①膨功能配备：保仔安、保洁中心朴，业主服务中脊心、社区医疗落中心、干洗房玉、便民超市、咱小区幼儿所、门车库。争②芦休闲配备：社艇区景观中庭园笔林，休闲会所逢。读A臣．景观中庭园喊林：区隔于普致通的绿地、植分物而打造出极税具人性及自然搬灵性的至善空破间：开放式绿愉地、棋艺方园恳、蜓茗茶小歇，泳伐池嗽/毒嬉水池、镜影余荷塘、健康步痰道、花台凉亭状、喷叠、带椅肉花架、儿童天蔑地、露天剧萄场给/砍舞厅，雕塑广缎场。竹B污．休闲会所：军健身房、桑拿瓶房、台球室、压乒乓球室、棋形牌室、咖啡厅耗、网吧（如社刮区引入宽带网址络就无须网吧手）狱方案二以江南告特色为主的苏赏州园林主题风姻格式住宅盘介于项目地块果处于新老区域渐交汇处，在东幻湖公园的优势郑依托下，以及捞与周边项目、旬景观互相呼应敲的协调性的需放要，以及市政些对于城市建筑抓物外观与颜色扰的要求及限制驾，故我们提出烘传统古典韵味萝之方案二：以胁苏州园林为主蜡题的江南特色州规划方向。灾这一方案主题峡思想在于塑造械具泉州市场唯蚁一性及排它性寨的产品内涵，则走无竞争路线面，以使本项目富在港深、台湾困风格满溢的市贴场中一枝独秀质。描规划重点：建纽筑与园林的有拼机结合，空间券与人文的良性短互动。采取这睁一方案将在外把观及园林乃至愉项目内涵整体旷风格独树一帜索，从而在欧陆斑风格与港深路翻线中，秀出江逃南水乡风景如妥画的古典韵味糖。顶外观：以极具名中国传统风格愁的斜坡顶、琉娘璃瓦为屋顶主气建筑造型，并萍在立面与屋顶划融入江南特色弹的建筑表现元格素使之与主题沿定位的相呼应卷。（具体方案持略）第园林景观：以虹江南特色、苏堤州园林为理念燃的中心思想，节打造有人间美数称的苏杭特色尿园林，风格印访象：小桥流水散，镜路荷塘，找迥廊兰亭，林任荫小径，山石捆小溪，轻风垂甲柳，草堂书屋坑。（具体方案央略）稠注：方案的难计点在于小高层堤建筑与传统园症林的有机组合晨，以及环绕社陡区的灵动水域捞的设计上。冠第三篇项目企舍划动案名一恳从上述产品规兴划思路与方向烘，可以清楚的西反映我们的产早品定位，加之值这一项目的地伤段市政建设配彻备的资源及优翅势，我们把它议定位为湖市心公园劳带沟·己大型园林式高艰尚社区钱案名：医****猛组合形象：揭****刷市心公园疗带集·姐大型园林式高苗尚社区沾产品印象：现邮代、时尚、高薄贵、尊崇、生钩态、人性扫案名二盾结合本案产品忽修正建议二的箭思路，本项目刊的定位为节大泉州首家苏障州园林景观社续区棵案名：姻****柜组合形象：肯****茫大泉州首家苏她州园林景观社役区漆媒体应用：媒犯体应用应着手甚于推案进度及计工程进度的各诞个阶段而展开刷。重点把握新务鲜、迅速、到规位。闯预告期：主要想目的在于市场献摸底及项目信兽息的传达，这仿阶段的媒体以烈户外定点看板岂及工地、售楼暂处形象，软性鹅文章、夹报为放传播渠道来传报达信息以积蓄盾能量。拘公开期：大面躺积展开项目的玩宣传，以其新见鲜、前卫、高季端的姿态一举咽入市把前期积纵蓄能量完全释扯放，以造成泉嘉州楼市注目焦法点。这阶段媒瓜体以活动、报喇纸最，血D稿M霸邮件发布。会促销期：主要留在于提供小额堪利益为手段，前针对性组合推醉广，利用特殊芹性日子或节假戚日进行促销活取动或媒体发布纱，这一阶段主跑要宣传渠道为模报纸及老客户甘的口碑效应及虚工程进度。忙延销期：主要斤进行项目维持躺性诉求，而这徐时期项目工程胳形象将成为最歉主要的宣传媒畅介，崭新、前律卫的外观、规进划将最后一轮务犹豫者网