房地产会计实务及涉税详解

房地产会计实务及涉税第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。以上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。第一节自营开发工程成本的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。搏采用自营方式味进行的基础设难施和建筑安装刚（包括装饰）光等工程，如果约工程规模不大络，在施工过程雀中发生的各项倦工程费用，可峰直接计人有关砌开发成本的核凳算对象，记稠入饥“皱开发成旬本你—雀—础房屋开发成留本拉”充等账户的借方域和衫“断银行存沃款鹰”碗、敏“佛库存材换料纺”尚、冲“伴应付工翅资写”坟等账户的贷方穷，作如下分录嘱入账巴：着淋借：开发成竞本铁—俭—骨房屋开发成葡本改XXX偏贷：银行存捕款苗XXX妈库存材纷料汉XXX垂应付工限资怜XXX流如果工程规模观较大，由企业汉所属施工单位携进行内部核算元的，可根据需抬要设拦置添“翅工程施劣工雁”妖账户，用来核弓算和归集自营阅工程费用，并薪按工程施工成缓本核算对象和沸成本项目设置良工程施工成本仿明细分类账进蝶行工程成本明竭细分类核算镇。破抖一、自营工程责成本核算的对喜象和项腥目洒伙由于开发企业换基础设施、建绞筑安装等工程满具有多样性和诱固定性的特点纯，每一工程几躁乎都有它的独仙特形式和结构腥，需要一套单劫独的设计图纸荡，在建设它时福，要采用不同菜的施工方法和娱施工组织。即皆使采用相同的钟标准设计，也弓由于必须在指效定的地点建造魄，以致它们的三地形、地质、底水文等自然条破件和交通、材樱料资源等社会创条件不同，在脱建造时，往往声也需要对设计绣图纸以及施工看方法、施工组宇织等作适当改凝变。工程的这京些特点，使工扑程施工具有个炊体性。因此，阻基础设施、建周筑安装等工程住的施工属于单捉件生产，在对兔工程组织成本愚核算时，必须霞采用定单成本罗核算法，即按压照各项工程进孤行分别核算成客本的方法。凡毒是可以直接记爱入各项工程的艘生产费用，应炸直接计入各项病工程成本；凡牧是不能直接计千入各项工程而萌应由有关工程盲共同负担的生添产费用，要先讽按照发生地点险先行归集，然愉后按照一定的页标准，定期分没配计入有关工询程成本证。忠昆按定单成本核计算法核算工程饿成本，必须确江定工程成本计丈算的对象。工醋程成本核算的腊对象，通常是抽具有工程预算驱的单位工程。瞧因为单位工程矿是编制工程预致算、工程进度宾计划的对象。胜根据单位工程姐来组织工程成侨本核算，便于铅反映工程预算尊的执行结果，绣分析工程成本刮超降的原因，种及时反映施工外活动的经济效禾益。为了简化杀工程成本核算秘手续，对于：侮（秩l笛）在同一施工晶地点、同一结叫构类型、开竣侨工时间相接近李的各个单位工丑程；帖（盗2湾）在同一工地殊上施工的几个余预算造价很小滔的工程，也可粗把它们的成本摄合并核算，然因后按照各该单齐位工程预算造匹价的比例，算识得各该单位工英程的实际成本丧。愈润为了便于核算甲各项工程成本嫩和分清工程成朽本超降的原因悠，必须对生产窗费用按照经济系用途加以分类挪。施工单位的葵生产费用按照界它的经济用途阀，一般应分为奉下列成本项目吹：浆昏1腿．材料费指在厘施工过程中所虚耗用的构成工芬程实体的材料沾、结构件的实抢际成本以及周悔转材料的摊销节和租赁费用书。哈较2西．人工费指直劲接从事工程施凯工工人（包括式施工现场制作蓬构件工人，施淹工现场水平、互垂直运输等辅济助工人，但不姑包括机械施工科人员）的工资容、奖金、津贴痰和职工福利费畏。董宋3轰．机械使用费秘指在施工过程架中使用自有施妙工机械所发生盛的费用，包括百机上操作人员居工资，职工福确利费，燃料动辣力费，机械折芝旧、修理费，递替换工具及部学件费，润滑及炸擦拭材料费，精安装、拆卸及遥辅助设施费，画养路费，牌照袜税，使用外单芹位施工机械的爪租赁费，以及走按照规定支付蜂的施工机械进艇出场费材。糖稀4费．其他直接费态指现场施工用桑水、电、蒸汽校费，冬雨季施锤工增加费，夜爆间施工增加费妹，土方运输费徐，材料二次搬前运费，生产工绿具用具使用费聋，工程定位复凯测费，工程点遇交费，场地清杰理费等璃。殊勾5厌．施工间接费志指紫施工单位为组士织和管理工程杂施工所发生的讲全部支出，包邀括施工单位管输理人员工资、腰职工福利费、夸办公费、差旅健交通费、行政哥管理用固定资哑产折旧修理费倘、低值易耗品承摊销、财产保忧险费、劳动保驶护费、民工管负理费等。如搭翠建有为工程施苹工所必需的生箩产、生活用的笑临时建筑物、受构筑物及其他寺临时设施，还源应包括临时设结施摊销费搂。院异上述材料费、朴人工费、机械歇使用费和其他咳直接费，由于延直接耗用于工取程的施工过程慈，叫做直接费朋，可以直接记桂入热“嫩工程施宾工扶”订账户和各项工籍程成本。施工油间接费由于属质于组织和管理工工程施工所发茅生的各项费用甩，要按照一定辱标准分配计入随各项工程戍本切，叫做间接费鉴，在核算上应船先将它记迷入显“饰施工间接费雁用裕”土账户，然后按复照一定标准分帆配计入各项工雁程成本淡。欢隶二、材料费的晶核忘算肺衡各项工程棍耗用的主要材单料和结构件，赚通常通舌过资“磁领料乎单爬”暖、长“工退料魄单助”丈。袭“灶已领未迹用材料清爆单吴”暑、锐“剑大堆材料耗用锹单严”猜等材料凭证汇慢总计算鄙。臂“铺已领未用材料吸清皱单凳”重是对下月需要蚊继续使用的月叠末施工现场存赔料，在月末由衔各施工队组按晌各项工程用料晋分别盘点后填恼制，应从当月筛领用材料总额纤中减去借以计络算该月材料耗福用额的材料凭躁证。大堆材料连是指砖、瓦、制砂、石等材料当。这些材料常便有几个单位工券程共同耗用，但领用次数又多限，很难在领用娃时逐一加以点卸数，往往采耽用菌“约算两头、轧中拳间谜”坑的办法，来定查期计算其实际叠用量。即对进档场的大绍堆慧材料进行点数蠢后，日常领用全时不必逐笔办氧理领料手续，吸月末先计算定迅额耗用量接。葛澡本月定额耗用堤量狱＝姑∑狂（本月完成工逃程虑量民×最材料消耗定额造）颤由再通过盘点求核得实际耗用量诉，差异数量和叉差异分配率底：计题本月实际耗用塑量＝月初结存孤数系量殊+蜜本月收入数盏量固-慎月末盘点数头量型焰差异数量衔＝本月实际耗施用量一本月定妖额耗用哲量即痒差异分配设率＝差异数掘量沾÷戏本月定额耗用留量蛙×100%平然后求得各项缴工程实际耗用焦大堆材料数量孔和计划价格成杨本定：傅朵某项工程滋实际耗用大堆妈材料数量＝该剥工程定额耗用姓量倘×锦（君1贴±可差异分配率忆）射贪某项工程扇实际耗用大堆坟材料的计划价素格成本＝该工茅程实际耗用大栏堆材料数厘量漫×朴计划单担价牺衬施工队组在施咳工过程中领用鸭的周转材料，援如模板、跳板思、脚手架木等据，一般可在领怪用时填桐制哀“捏领料于单僵”侍，先将其成本拒记入各项工程窝成本。于工程块完工时，再填循制俊“里退料苗单释”挺将实际盘存数柿冲减工程成本派。对租赁的周啄转材料，其租岂赁费可根据租客赁费用账单记众入各项工程成截本惕。桑店三、人工费的剧核嘱算携杨工程成本中的穴人工费，对计乳件工人的工资匙，可直接根编据贤“秋工程任务束单旁”奏中工资总额汇签总计入各项工穗程的成本，职殖工福利费可按猎工资的比例（迫目前课为艘1状4轧％）计入各项铜工程的成本朋。章拨“测工程任务挥单截”欠是施工员根据眼施工作业计划谜于施工前下达攻给工人班组的贩具体工作通知放，也是用以记绑录实际完成工坡程数量、计算驴奖金或计件工称资的凭证。通艇常于施工前由眯施工员会同定券额员根据施工痒作业计划和劳历动定额，参照圆施工图纸，分抛别工人班组签踪发。任务单中队工程完工后，鬼施工员应根据忧工程任没务单中规定的乱各项条件进行与检查，并会同末质量检查员进臂行验收，评定贩质量等级。实机际验收数量与斤签发的工程数帽量有出入时，姐应查明原因并喷经领导批准后厦才能结算。每迅月签发的工程茅任务单，应于魔月末全部进行令结算。如某些列工程尚未全部机完工，即将其慌完工部分按估央计数进行结算训，未完工部分捆可结合下月施侦工作业计划中潮的工程任务，艺再签发给原来赞的班组，使当端月完成的工程精和当月应发的陵工资奖金于当摊月结算逮。拨颜对计时工人的盐工资和职工福敏利费，可根据矩按工程答项默别汇总的工时田汇总表中各项晴工程耗用的作蚊业工时总数和燕各该施工单位看的平均工资率酿计算。所谓施危工单位平均工董资率，就是以桐月份内各该施奥工单位建筑安灿装工人作业工丝时总和，除建僻筑安装工人工稼资和职工福利蹈费总额所得的赶商数，它的计锅算公式如下脂：为竿某施工单位平蓝均工资率（渠元宗/仿时）＝月份内壳施工单位建筑邀安装工人工资似和职工福利费脂总额（元前）火÷往月份内该施工还单位建筑安装眉工人作业工时吹总和（时缓）般银用施工单位平奶均工资率乘各呢项工程耗用的罢工时，就可豆算得各项摘工程在某月份艳内应分配的人饺工费绑：贩母各甚项工程分配的鹿人工资＝该项彻工程耗用工君时讽×臭施工单位平均赞工资脉率太炮四、机械使用挎费的核凶算捞雅施工单位因采堡用机械化施工霞使用施工机械陡而发生的各项织费用，应另行奔组织核算。因毙为使用施工机形械而发生的机厘械使用费，是押单独记入工程纠成本丧的征“持机械使用梁费饶”窑项目的冠。呜蚊机械使用费的发内容，一般包额括黄：佣魄1吓．人工费指机狼上操作人员的为工资和职工福绒利费穗。末寄2神．燃料、动力烟费指施工机械侍耗用的燃料、拼动力费世。激市3迅．材料费指施赴工机械耗用的五润滑材料和擦粗拭材料等费用久。辫齐4私．折旧、修理寇费指对施工机象械计提的折旧骆费、应计的修膀理费和租人机作械的租赁费资。眼吗5轨．替换工具、咱部件费指施工备机械使用的传融动皮带、轮胎略、胶皮管、钢势丝绳、变压器错、开关、电线绪、电缆等替换革工具和部件的刚摊销费和维修驾费忘。窜节6场．运输装卸费灵指将施工机械轰运到施工现场鸣、运离施工现俘场和在工地范弊围内转移的运首输、安装、拆朗卸及试车等费帝用，若运往其辜他施工现场，羡运出费用由其极他施工现场的与工程成本负担棵。嘴穿7串.隆辅助设施费指攻为使用施工机姻械建造、铺设疾的基础、底座阴、工作台、行恶走轨道等费用怕。施工机械的丘辅助设施费，涉如数额较大，脉可先记逮入冲“悟待摊费界用蜘”复账户，然后按勇照现场施工期曲限分次沃从选“素待摊费候用赔”览账户转拣入宜“再工程施芬工陆—享—坟机械使用丘费钳”腹账户，摊入各悉月工程成本壮。衬纠8尺.欧养路费、牌照穴税指为施工机烟械如铲车、压晕路机等缴纳的馒养路费和牌照乘税统。筹杏9男.财间接费指机械赚施工队组织机饶械施工、管理糖机械发生的费丸用和停机棚的搞折旧、修理费量。锡雾至于施工机械摄所加工的材料陡，如搅拌混凝奶土时所用的水己泥、砂、石等狮，应记入工程僻成本狸的地“孝材料载费绑”启项目；为施工援机械担任运料狗、配料和搬运戚成品工人的工焰资，应记入工险程成本阔的顶“泰人工撑费桐”炊项目；土建施蔬工队因组织机拢械施工而发生槐的有关管理费哥，一般应记榴入域“扮施工间接费昼用筋”址的有关项目，淋不列作施工机铜械使用费茅。线子机械使用费的菜总分类核算，底应先独在看“袜工程施蛋工古—壮—袖机械使用嫌费蓝”永账户进行。施愈工单位发生的刑各项机械使用洪费，都要喇自煤“浇库存材蔑料饶”枝、们“屯低值易耗犹品柔”禽、稿“消材料成本差集异谋”楚、贺“后应付工扇资猜”济、缓“旧应付福利减费填”慌、张“肾银行存舱款灶”架、蠢“燃累计折秃旧弊”颠、拐“准待摊费晓用掩”询等账户的贷方膏转忠入匪“剂工程施氧工嫌—虹—女机械使用洁费尘”袖账户的借方，躲作如下分录入务账厦：符丰借：工程施罢工汁—扮—柿机械使用费叶19驼000好贷：库存材漫料拘遵你殊丸魔11庄00氧低值易耗品丈文决150踢材料成本差异戚户散25扔应付工资乓欢档凉4禾000拣应付福利费育高绵560厉银行存渡款目2165出累计折旧圈冬鼻菠8捧000炎待摊费奉用疏3000吹机械使用费的裹明细分类核算乡，对大型机械傍可按各机械分井别进行；对中厚型机械一般可过按机械类别进律行。至于那些采没有专人使用质的小型施工机坚械，如打夯机号、卷扬机、砂狗浆机、钢筋木柏工机械等的使纱用费，可合并耐计算它们的折循旧、修理费深。违绩机械使用费的菠分配，一般都受以施工机械的慌工作台时（或驶工作台班或完掏成工作量）为竞标准。各施工填机械对各项工撒程施工的工作未台时，可以根独据各种机械的帅使用记录，鸣在侵“朽机械使用月半报里”烛中加以汇总槐。墨萄根据机械使用弃费明细分类账辟记录的机械使劳用费合计数和昼机械使用月报振中各项工程的荒工作台时，就常可通过下列算旧式将机械使用拔费进行分配县。阻驻某项工程应分壮配的机械使用埋费＝该项工程玩使用机械的工册作台锈时板×袋机械使用费合追计绘÷宫机械工作台时昆合致计充跃对于各种中型蜻机械的机械使肝用费的核算，粱也可不分机械淡种馒类进行。在这麦种情况下，对霉于各项工程应昌分配的机械使袖用费，可在月林终睬根据机械使用劣月报中各种机沃械的工作台时私合计分别乘该斑种机械台时费侄计划数，求得芦当月按各种机旨械台时费计划协数计算的机械震使用费合计，绕然后与当月实涝际发生的机械宫使用费合计数捏比袄较，求得机械笨使用费实际数撑对按台时费计肌划数的百分比披，再将各项工奏程按灯台时费计划数牙计算的机械使垫用费进行调整想。洁薄某项工程喜应分配的机械肆使用费延＝张∑捡（该工程使用卵机械的工作台谊时赌×矿机械台时费至计划数糊）搬×葛实际发生的机扑械使用箭费糠÷耀∑凉（机械工作台递时合久计凯×絮该机械台时停费计划数防）宁谊现举例说明它蛛的分配计算方棕法如下盖：抢荡（一）先确定腐各种施工机械嫂每个台时费计搏划猎数狂职施工机械台时日费计划数的计巾算，可参照以稳往核算资料确杰定，也可根据黄施工机械原值押、折旧率，随阳机驾驶人员工摊资、估计年工摧作台时等资料敞加以计算。设饱例中业：督0.气5赔立方米履带挖厌土机的台时费烦计划数晃为鸟2炊0暂元坚，外0.莲4眠立方米混凝土侄搅拌机的台时矮费计划数吊为料钻8密元个。采亩（二）求出各竹种施工机械按鲜台时费计划数祥计算的机械使榨用费合晴计稼设例中:爆0.侮5扛立方米履带挖饰土创机虾槽29暂0救台箭时值×妙台时费计划株数新2反0停元叮580屑0盐元剂寿0.们4流立方米混凝土佣搅拌授机耕禁30治0弱台于时叠×备台时费计划维数烧欢8激元教240努0挡元立僻其他施工机级械秀1180飞0悼元喝约按台时费计划迈数计算的机械薯使用费合踢计冲2000浸0汉元至包（三）根据机辫械使用费明细皂分类账汇总计影算实际发生的新机械使用费，究设例中友计望1900墙0最元移灿（四）计算机怀械使用费实际借数对按台时费净计划数计算的论百分比，设例厌中底为迹乏拴玉1900及0猪元臣/2000厨0嚷元打×10朽0巷％丈＝袍9答5帆％膊疏（五）将各项潮工程按台时费扛计划数计算的旁机械使用费按位实际数加以调嚷整紧没如殿10朽1溪商品房建筑工忆程按各机械工技作台时和按台培时费计划数计被算的机械使用骄费合计数兵为摔900川0盏元，则应分配据的机械使用费传为车：罚轿900兄0霉元药×9付5何％而＝合855慈0花元滨功对于分配于各裁项工程成本的齿机械使用费，绣应可自新“清工程施默工斥—览—吊机械使用胁费摸”拌账户的贷方转幻入起“炮工程施兄工心”骆账户的借方，琴并记入各项工缓程成本席的取“阻机械使用箱费向”益项目尚：郑担借：工程施锻工秘1900村0香贷：工程施捎工惯—呜—亲机械使用马费寿1900勤0殿对于小型施工往机械的折旧、驱修理费，可于地月末按各项工漫程的工料费或泰工作量的比例唤，分配计入各琴项工程成本孙的泰“离机械使用等费众”画项目叛。认赖五、其他直接辨费爱的核腰算免善工程成本中既的寻“螺其他直接费欠”胳，是指在施工阻现场直接发生挽但不能记厨入手“伸材料鸽费卷”巷、水“衡人工恐费病”晕和锁“仍机械使用岭费弱”越项目的其他直有接发生的费用增，主要包括洪：棒胸1逐．施工过程中扩耗用的水、电岸、风、汽费员；孕呢2鼻.士冬、雨季施工嘱费包括为保证朱工程质量，采她取保温、防雨潜措施所需增加从的材料、人工水和各项设施费饱用蹲；系脏3诵．因场地狭小盾等原因而发生膀的材料搬运费狂；因胃4沈．土方运输费农。翅蚀此外，还包括连生产工具用具盈使用费、检验膜试验费、工程洋定位复测费执、工程点交费捆、场地清理费同等满。粱哑施工单位在现腥场耗用的水、竿电、风、汽和他运输等劳务，蛛可按实际结算卧数记闹入济“减工程施雀工租”滥账户的借方和亩有关工程成本今的航“巩其他直接颂费妻”居项目。如用银样行存款为某项本工程支付土方址运输职费亿200枯0续元，应作斩：鞠卷借：工程施报工袖2000屡蜓贷：银行存质款怕2000绵迷对于不能直接帝记入各项工程期成本的水、电迎、风、汽等劳过务费用，可在碰月终根据各项钳工程的实际耗疮用量，将各项定劳务费用分配蒸于各有关工程科成本哑。狱趣根据水、电、收风、汽、运输颗费用分配表，芽就可将各项工断程分配的水、跌电、风、汽和饼材料二次搬运帜费等计入各项箭工程成本千的桥“凝其他直接胖费摇”规项目脊。疏钉对于施工现场误发生的各项冬璃、雨季施工费历以及工程定位蠢复测费、工程撤点交费、场地乖清理费偏、检验试验费储等其他直接费谊，凡能直接计映入各项工程成最本的，应直接卫计入；不能直现接计入各项工裕程成本的，应幼先行汇总登记降，然后按照一趁定标准将它分吨配计入有关工吵程成本唯。碍昼六、施工间接敞费用的核暑算奏盲工程成本中除沈了上文所说的解各项直接费芹外，还包括施晴工单位组织施参工、管理所发暑生的各项费用祖。这些费用，牢虽为组织施工派、管理所必需暂，但是不能确篇定其为某项工设程成本所应负门担，因而无法阴将它直抚接计入各项工且程成本。为了冷简化核算手续删，都将它先记未入泻“灯施工间接费谅用控”究账户，然后将难它分配计入各书项工程成本糖。司赤施工间接费用南的内容，一般药包括迎：秤泡1罚．管理人员工锁资指必施工单位管理欲人员的工资、资工资性津贴、落补贴等夹。现班2体．职工福利费估指按照施工单下位管理人员工哑资总额的一定允比例（目前洗为崇1奥4裳％）提取的职谁工福利费印。浸辈3跑．折旧费指厨施工单位施工舍管理使用属于最固定资产的房未屋、设备、仪锯器等的折旧费饿。污猜4排．修理费指施医工单位施工管娃理使用属于固求定资产的房屋办、设备、仪器数等的经常修理槐费和大修理费馋。奥惨5镇.阵工茧具用具使用费喉指陡施工单位施工碑管理部门使用耻不属于固定资石产的工具、器劲具和检验、试耳验、消防用具茅等的购置，摊夹销和修理费达。锈锹6.引办公费指裤施工单位管理亩部门办公用的碑文具、纸张、造账表、印刷、聋邮电、书报、孤会议、水电、环烧水和集体取家暖用煤等的费隐用曲。震禾7训．差旅交通费早指施工单位职福工因公出差、胸调动工作的差垂旅费、外糠勤补助费、市困内交通和误餐嗽补助费、上下赌班交通补贴、假职工探亲路费隐、职工离退休屠退职一次性路层费、工伤人员公就医路费，以始及施工单位管茶理部门使用的剃交通工具的油拆料、燃料、养医路费、牌照费胞等即。涝殿8拆.胆劳动保护费指祥用于施工单位机职工的劳动保泰护用品和技术币安全设施的购盏置、摊销和修魄理费，供职工岁保健用的解毒听剂、营养品、灶防暑饮料、洗认涤肥皂等物品删的购置费和补迷助费以及工地必上职工洗澡、阿饮水的燃料费物等壶。喷跟9罗.葡其他费用指上躬列各项费用以殊外的其他间接滩费用工。絮着施工单位发生亡的间接费用，祖在总分类核算次上，应霜在颗“慰施工间接费卧用蝶”蛋账户进行。发呜生的各项施工屑间接费用，都荒要乓自屈“婆库存材天料变”洁、罢“臣低值易耗该品伙”挠、名“群材料成本差取异昌”贪、侍“印应付工可资同”剂、伪“若应付福利捷费欺”通、掌“盯银行存欢款禽”郊、僵“还现孟金纪”具、跪“捎累计折旧胖”盼、吴“期待摊费慎用厕”芽等账户的贷方瞎转家入梨“抚施工间接费客用落”丢账户的借方找。嘉性借：施工间接郑费用乐21征538魔贷：库存材适料如1900示低值易耗姿品路600炒材料成本差李异施50宿应付工弃资住病8右500口应付福利叠费旗1190艇银行存昨款趣2900斤现怪金枕298需累计折泡旧股4600回待摊费数用瓣1500健如施工单位搭驼建有为进行施毫工所必需的生写产和生活用的乘临时宿舍、仓姑库、办公室等睁临时设施，应悔将其搭建支出英先记谷入娇“差递延资猎产铁”膏账户，然后分辛月摊销记陕入我“脾施工间接费澡用过”胖账户宿。排疑施工间接费用局的明细分类核在算，应按施工权单位设拖置假“由施工间接费用爱明细分类世账晌”背，将发生的施敌工间接费用按某明细项目分栏惠登记平。获撤每月终了，应滑对施工间接费城用进行分配。闪为了便于将施恰工间接费的实苗际水平与定额筒比较，以考核筝施工间接费用锈的节约或超支牛情况，施工间嫌接费用在各项屋建筑安装工程傻之间的分配，押可按照各项工横程的施工间接爪费用定额（即灿为直接费或人捞工费的百分比攻，建筑工程一惊般按直接费的订百分比，水电惹安装工程、蒙设备安装工程傲按人工费的百白分比）所计算雷的施工间接费亡的比例进行分领配哗。描取某项工程本期掉应分配的施工摘间接费用＝本祥期实际发生的盟施工间接费解用店×桐该项工程本期时实际发生的直亏接费（或人工援费升）卖×鬼该项工程规定贫的施工间接费袋用定架额弱÷箩∑伸［各项工程本缸期实际发生的谋直接费（或人该工费口）航×敲各项工程规定保的施工间接费炊用定额类］欢句在实际核算工但作中，页对于施工间接奶费用的分配，兼往往先计算本允期实际发生的存施工间接费用滥对按骡施工间接费用话定额计算的施旺工间接费用的节百分比，再将筛各项工程按定把额计算的施工塌间接费用进行粪调整，即将上支列算式改为侨：燥盖某项工程朝本期应分配的惜施工间接费用阀＝［该项工程必本期实际发生兰的直接费（或羡人工费倍）糟×驶该项工程本期捏该项工程规定香的施工间接费匙用定额谢］滔×签本期实际实际俘发生的施工间弦接费率用用÷镇∑尺［各项工程本贿期实际发生的千直接费（或人凳工费箱）趟×书各项工程规定券的施工间接费绪用定额见］撤究如某施工单位找在绵199络8唯年价缓7咸月份计发生施诉工间接费面用锁2053忘8酱元，各项工程筹在艘7器月份内发生的芦直接费和它们穷的施工间接费鹿用定额如下傅：泊详10搏1谢商品房建筑工杨程直接棒费裁1410贼0货0罢元勇陡施工间接费用坦定额为直接费蛮的作6%越10扶2程商品房建筑工镇程直接熄费截1260肠0压0才元疗放施工间接费用嫩定额为直接费燃的件6萍％潜柏15掘1忠出租房建筑工坏程直接摄费挖5900盏0蹈元箭祖施工间接费用槐定额为直接费长的仆6猛％访摄则各项工程宋在耽7伍月份应分配的载施工间接费用撇如下雕：疼疾10牺1京商品房建筑工深程茎：状笨14100取0抗元斩×6%×20煮53酷8巡元袋÷筛(挑14100阅0扒元盛×6%+12鄙600伸0岛元柿×6%+59胡00粱0钉元倍×6%目)惧＝储846宁0加元忧×2053页8展元艇/1956棵0波元吹追＝扶846它0爬元免×10炕5样％划＝趴888捐3欣元勿从赞宜10术2而商品房建筑工虹程而：饼橡蔬趣12600灯0葡元猛×6%×20吐53春8店元粮÷1956听0顿元婶＝燕756划0殖元恋×105丝%谢＝委793图8纱元昏孝于设15探1邻出租房建筑工璃程仁：缺刺臂币59000×粘6%×205候3帐8笋元轰÷1956注0厌元笑＝震354王0恋元欢×105么%断＝呼371搂7过元副宪对于分配于各焦项工程成本的若施工间接费用村，应随自匆“翠施工间接费届用浮”染账户的贷方转界入耍“双工程施惯工轨”毙账户的借方，撤并记入各项工缘程成本端的若“随施工间接典费城”主项目辈：疼烟借：工程施工涨承20538你孔贷：施工间接蜂费及用岂2053撤8秃七、自营工程爸成本核算程序需小弱结或销为了核算各项场自营工程的实土际成本，会计盟部门在接到施芝工部门的开工挑报告后，即要露根据前述有关她成本核算对象床的说明，为各障该单位工程或复同类工程开集设息“搜工程施工成本垒明细分类锦账呆”公，用以记录各候项叼工程的成本。叼同时不论工程散施工期限的长岂短，都须等到弟工程完工记入悔各项应计成本警以后，工程成马本明细分类账万的记录方为完朵整袭。暖棕工程施工成本碑明细分类账中挽各成本项目的上实际成本，根薄据上述耗用材肃料分配表、人遵工费分配表、维机械使用费分素配表、水电风诉汽运输费用分滨配表、施工间植接费用分配表庆等记入。对于桨月份内各项工艘程发生的实际浇成本，应在月槐终将它泰自锡“卵工程施膨工稠”猾账户的贷方转纵入芹“核开发成净本世”舟账户的借狂方笑:薄借：开发成艺本忘XXX荡贷：工程施筛工竖XXX蛙根据上文所述咸，现将自营工苹程成本核算程社序归纳如下隙：辨连1自．根据开工报聚告，确定工程成成本核算对象座，开设工程施盲工成本明细分逢类账迹；辣衡2闪．按工程成本法核算对象和成啄本项目汇总分担配材料、人工福、折旧等费用奇；然墙3串．分配机械使梅用费、其他直处接镇费鹿和施工间接费坊；笔锯4硬．计算各月施霜工工程实际成归本氏；用枝5天．根据完工报杯告，结算工程呆施工成本明细留分类账中的实保际总成本，并挠与预算成本对草比分析。掩第二柏节祖雀发包开发工程案及其价款结算雾的核算船房地产开发企威业的基础设施鹿和建筑安装等里工程的施工，都如不采用自营钥方式，可以采建用发包方式傲。断亩对发包的基础伙设施和建筑安惜装工程，一般院采用招标、议添标方式，通过济工程公开招标术或邀请施工企赔业议标，将工团程发包给施工党企业的，按工兼程标价进行结傅算。开发企业样要根据工程承弃包合同条例的株规定，同承包浴工程的施工企弹业签订工程承郑包合同。承包榴合同是发包开永发企业和承包鼠施工企业为了互完成承发包工若程，根据批准啊的设计文件和确中标标函内容饼所签订，明确斥双方相互权利阀、义务关系的羡协议。它一般朝应具备以下主掌要内容：活（醉l肃）工程名称和践地点；悄（笛2刺）工程范围和她内容；酷（议3屯）开、竣工日熊期；缩（裙4捞）工程质量、辰保修期及保修姥条件；每（左5尚）工程造价；这（瞎6趋）工程价款的价支付、结算及平交工验收办法舒；砌（新7骡）设计文件和荡技术资料提供交日期；湾（丘8宪）材料、设备拜的供应和进场乳期限；脾（游9窝）双方相互协领作事项和违约记责任等。开发捷企业应将承包督合同副本送开跟户银行作为结乏算工程价款的写依据刚。扑嘉一、工程价款称结算的办歼法葵更开发企业与施搁工企业在工程柔承包合同中规茶定的工程价款五的结算，应根恋据国家有关工迅程价款结算办傻法，结合当地灰的有关规定具滋体确定。从目奖前各个地区所龙采用的工程价劝款结算办法来格看，归纳起来蜓，主要有如下工三种蠢。虫素1论．按月结算就时是按照每月实倦际完成的分部箭分项工程进行笋结算。因为建旱筑安装工程等警虽具有个体性帅的特点，但不兆同的工程，都希是由一定的分尊部分项工程构扎成的。每一个所分部分项工程乖，都有一定的剂施工内容、质运量标准和统一蚂的计量单位，饥并在短期内可醒以完成。国家检为了管理工程却造价而制订的消工程预算定额炒和地区预算造鼠价，都是以分胆部分项工程为眼基础的。因此露，根据经验收迁合格的各月份拼的已完分部分贪项工程的工程神数量和预算单橡价等计算的工塞程造价，就是间各该月份应结抢算和支付的工蜜程款。如果招灾标出包工程，派工程标价与工捧程造价不同时殿，应按工程标维价占工程预算付造价的百分比探进行调整计算潮。在具体做法凳上，各个地区洗也不尽相同，丙目前一般都实悟行月中预付、丽月终结算，即霜在月中按照当泊月施工计划所贝列的工作量一楼半预付，月末舒（实际为下月编初）按照各工泳程当月实际完问成工作量（即蔽预算造价或调竿整计算后的工评程标价）扣除曲月中预付款后逮进行结算全。搞乖2抄．分段结算就库是将一个单位吉工程按形象进罪度划分为几个塞阶段（部位）瑞，如基础、结冠构、装饰、竣由工等；按照完斗成阶段，分段恭验收结算工程瘦价款。分段结扑算也可按月预概付工程款，即中在月中按照当素月施工计划工户作量预付，于五工程阶段完成牧验收后按分段悄工程预算造价叮或调整计算后恼的工程标价扣云除预付款后进矩行结算摔。酷爽3恒．竣工一次结嫁算开发项目或午单项工程施工纯工期僚在走1而2雀个月以内，或握者工程承包合蠢同价值较小的么，可以实行工崭程价款每月月现中预支、竣工剧后一次结算。标即在工程开工乘后，每月按当办月施工计划所董列工作量预付家工程款，于工咸程竣工验收后件按工程承包合役同价值扣除预祝付工程款后进付行结算颈。份茧不论采用何种束结算办法，施先工期间结算的申工程价款一般挨都不得超过承顷包工程合同价锡值腾的迈9芳5泽％。结算双方鸭可以潮在暖5忧％的幅度内协红商确认尾款比逝例，并在工程法承包合同中订悲明。尾款应专虽户存入银行，库候工程竣工验滤收后清算。但需如承包施工企伞业已向开发企鹅业出具履约保坏函或有其他保辉证的，可以不气留工程尾款案。枣症由承包施工企及业储备工程施骄工所需主要建识筑材料、结构缴件时，发包开疫发企业可根据康承包施工企业筐的要求，在签底订工程承泉包合同后按年料度发包工程总刻值的一定比例妥向承包施工企着业预付备料款嚷，于式后期以抵充工砖程价款的形式够陆续扣回唐。凤另在实际工作中照，预付备料款弄的额度和扣回尚办法，在各个目地区并不完全跑相同，当材料笋储备天数暗为疼4抄个月、材料费尚比重占工程造信价道7叨5销％的情况下，头预付备料款的肾额度应为当年弊工程价值捧的胆2岭5铲％。在累计已炭完工程价值达酿到当年发包工堪程价值鲁的荷5却0歌％时，就可将镰超过发包工程哭价直值缴5己0党％部分的工程尖价款帝的辛5贩0咏％，抵作预付乒备料款扣回。择这样，到工程湖完工，扣回相截当于发包工程题价振值圆2眉5寿％枯（缩5幻0窜％花X5挪0教％）的全部预卫付备料款。不猜过随着生产资衰料的开放，施挑工所需的建筑优材料、结构件搁，一般均可从羽当地市场随时省采购，今后也耳就没有必要再劲预付备料款了世。春恼二、应付工程醋款和预付备料威软、工程款的胆核呆算织混开发企业与施炕工企业有关发泄包工程款和预膊付备料款、工叛程款的核算，脱应帖在绵“畏应付账碗款默—司—庆应付工程无款滴”煌和涛“铃预付账荷款路—扎—薄预付承包单位警款陆”丸两个账户进行管。开发企业按荡照规定预付给世承包施工企业铸的备料款和工肤程款，应记羞入侵“掠预付账勾款右—蜻—繁预付承包单位讯款扇”羞账户的借方；存按照工程价款滋结算账单应付眠给承包施工企窄业的工程款，厦应记达入剂“饺开发成填本逆—瞧—勉房屋开发成肿本止”科等账户的借方焦和垃“饱应付账午款字—侍—俩应付工程紧款龙”总账户的贷方。绳如有扣除应付足工程款的预付哲备料款和预付浓工程款时，应暂将扣回的预付承备料款和预付席工程款记矛入颜“墙预付账疮款雁—拣—梯预付承包单位勿款圣”鲁账户的贷方班，券“栏应付账危款伴—豪—拿应付工程牺款崇”泼账户的贷方仅混记减去扣回预植付备料款和预牺付工程款后的仍应付账款。支旺付工程款时，朋记辩入咬“汗应付账贸款杰—诚—膀应付工程指款捷”递账户的借方膛和扛“妹银行存贝款铺”棋等账户的贷方薄。激风如上述某开发鞠企业某项发包代工程年度合同柿总值心为末6000估0稀0脆元，按照合同冤规定开工前应哪付预付备料扫款尝1500予0棵0鸽元，则在用银晌行存款支付时碍，应作如下分筹录入账软：赴脚借：预付账距款化—撇—董预付承包单位逆款逝1500照00唇贷；银行存满款只1500郑00阴9牲月份根据施工蹈企业当月施工距计划所列工作篇量的二分之一舌即负3500勿0淋元，用银行存梳款预付工程款逆时，应作桐：花询借：预付账表款览—背—案预付承包单位汉款醋3500嫂0明贷：银行存斯款匪3500梢0殿1趟0症月初根据施工爹企业提帅出选9忠月份工程价款润结算账单中的述已完工程价值密为已7500洞0创元，减去应扣真回预付备料透款瘦1800刊0恩元。月中预付仙工程幻款莲3500水0配元，尚应支付杀工程丘款粪2200歌0泻元武（秆7500馆0芬元卷一帅1800根0片无节一杯3500卡0堆元），应作菌：生侦借：开发成鸽本挤7500寺0汗贷：预付账刻款贼—夏—刻预付承包单位办款先5300良0限应付账列款狂—冒—套应付工程脆款胖2200拍0磨用银行存款支坏付应付工程款输时，应作缠：丈旅借：应付账洒款砖—惯—陕应付工程丹款宽2200巨0制贷：银行存值款柿2200西0朝第三节揪开发间接费用严的核算倚一、开发间接魄费用的组成和晋核闭算娇熊开发间接费用披是指房地产开腊发企业内部独睬立核算单位在易开发现场组织鬼管理开发产品围而发生的各项劫费用。这些费及用虽也属于直欠接为房地产开宅发而发生的费穿用，但它不能雾确定其为某项光开发产品所应寒负担，因而无器法将它直接记个入各项开发产重品成本。为了住简化核算手续府，将它先记怨入壶“拒开发间接费溪用疯”俘帐味户，然后按照峰适当分配标准滥，将它分配记凑入各项开发产同品成本女。匪仁为了组织开发足间接费用的明杠细分类核算，扩分析各项费用牙增减变动的原礼因，进一步节同约费用开支，迷开发间接费用押应分设如下明急细项目进行核亡算沸：顿善l艺．工资指惭开发企业内部棍独立核算单位兽现场管理机构戒行政、技术、祖经济、服务等汪人员的工资、胞奖金和津贴温。携听2瞧.酿福利费指高按上项人员工毁资总额的一定旧比例（目前烘为尘1鼓4忠％）提取的职陪工福利费停。册怖3供．折旧颠费指开发赔企业内部独立墨核算单位使用视属于愧固定资产的房内屋、设备、仪萍器等提取的折挥旧费萝。激晓4定．修理费灯指开发企业内肢部独立核算单隔位使用属于固伏定资产的房屋样、设备、仪器透等发生的修理招费左。攀骑5摇．办公费附指开发企业内体部独立核算单嫂位各管理部门漆办公用的文具法、纸张、印刷岸、邮电、书报先、会议、差旅贵交通、烧水和愈集体取暖用煤告等费用确。塌张6惭．水电费启指开发企业内鉴部独立核算单钳位各管理部门誓耗用的水电费渗。氏链7嫩．劳动保护费蕉指用于开森发企业内部独殿立核算单位职较工的劳动保护们用品的购置、班摊销和修理费未，供职工保健鸭用营养品、防丙暑饮料、洗涤胃肥皂等物品的层购置费或补助砌费，以及工地拍上职工洗澡、本饮水的燃料等蒙。撞精8波.津周转房摊销鼓指不能确定是为某项开发项超目安置拆迁居盗民周转使用的班房屋计提的摊春销费蚕。赵摩9早．利息支出行指开发企业替为开发房地产粘借入资金所发寻生而不能直接困计入某项开发感成本的利息支膀出及相关的手双续费，但应冲萝减使用前暂存伟银行而发生的储利息收入。开享发产品完工以窗后的借款利息孩，应作为财务魂费用，计人当托期损益青。落陆1扫0斧．其他费用碗指上列各项闯费用以外的其填他开发间接费打用支出袜。躺尾从上述开发间叶接费用的明细忍项目中，可以将看出它与土地肚征用及拆迁补柿偿费、建筑安掠装工程费等变调动费用不同，肝它属于相对固员定的费用，其边费用总额并不醒随着开发产品挣量的增减而成饲比例的增减。掘但就单位开发略产品分摊的费区用来说，则随宪着开发产品量拔的变动而成反盐比例的变动，病即完成开发产径品数量增加，发单位开发产品惑分摊的费用随再之减少；反之肥，完成开发产示品数量减少，仅单位开发产品坚分摊的费用随拴之增加。因此惊，超额完成开艇发任务，就可列降低开发成本击中的开发间接绵费造。骗执开发间接费用骡的总分类核算偏，耗在里“敲开发间接费乓用向”步账户进行。企掘业所属各内部店独立核算单位胁发生的各项开老发间接费用，跌都要君自更“毕应付工雷资纽”艳、并“毫应付福利外费腾”裙、揉“目累计折日旧蚂”笋、母“圆递延资固产捆”负、泉“啄银行存血款候”秆、蜘“师周转饭房档—末—识周转房摊祖销眨”飘等账户的贷方罩转渣入耻“叶开发间接费巩用养”识账户的借方，拾作如下分录入姑账够：概赤借：开发间接咸费昨用款4160飘0裁贷：应付工饱资歌8000闹罚应付福利各费故1120认累计折固旧墨1000客0欢递延资是产云3500寄抚银行存薯款巷8480依爷周转疗房剃—屿—蛾周转房摊环销佩1050线0遗必须指出，如弄果开发企业不副设置现场管理欢机构而由企业坑（即公司本部精）定期或不定齿期地派人到开浅发现场组织开命发活动，其所渡发生的费用，锻除周转房摊销油外，其他开发愉间接费可记入蜓企业的管理费村用氧。迁大开发间接费用多的明细分类核呈算，一般要按里所属内部独立长核算单位设叨置遍“车开发间接费用近明细分类量账泉”梁，将发生的开粒发间接费用按听明细项目分栏恨登记适。照结二、开发间接领费用的分端配苦愈每月终了，应女对开发间接费潮用进行分配，料按实际发生数姨计人有关开发蹲产品的成本。左开发间接费用蔑的分配方法，只企业可根据开奏发经营的特点纤自行确定。不慰论土箱地开发、房屋辩开发、配套设仰施和代建工程赌，均应分配开饭发间接费用。颈为了简化核算单手续并防止重惹复分配，对应酸计入房屋等开秧发成本的自用项土地和不能有吊偿转让的配套浸设施的开发成来本，均不分配哗开发间接费用绿。这部分开发暖产品应负担的赤开发间接费用续，可直接分配讯计入价有关房屋开发枣成本。也就是惜说，企业内部田独立核算单位质发生的开发间捐接费用，可仅与对有关开发房减屋、商品性土想地、能有偿转宗让配套设施及裳代建工程进行粗分配。开发间手接费用的分配迎标准，可按月归份内各项开发礼产品实际发生球的直接成本（芬包括土地征用臂及拆迁补偿费冈或批租地价、鸟前期工程费、薄基础设施费、释建筑安装工程脊费、配套设施饥费）进行，即奋：孝译某项开发产品吨成本分配的开取发间接费＝月另份内该项开发顺产品实际发生驱的直接成局本腾×倡本月实际发生寒的开发间接费拿用榜÷味应分配开发间搅接费各开发产饭品实际发生的翼直接成本总剩额品炭如某房地产开泽发企业某内部糊独立核算单位持在悉199录8次年勺5培月份共发生了钟开发间接费菜用镇4160有0拦元，应分配开辟发间接费各开农发产品实际发舍生的直接成本喜如下弊：逝托开发产品编号尚名称邮直接成挪本追斩10驱1袜商品房蹈衫散而奉5000叔0底10唐2槽商品叼房倚鸟动犯12000饲0丑15桥1罩出租圈房特丢邪75000把裙18何1定周转陶房共喇绵酿7000动0或20峰1势大配套设厨施容—欣—禽商悬店室明许8000逐0址301夫商品性土地乌槐洽坡125000到我合哨计断5200潮00睁根据上列公式孤，即可为各开希发产品算险得祝5梁月份应分配的碗开发间接费咐：农妄向10漆1骤商品房：闪宏戏5000浙0灭元辣×4160芬0破元揪÷52000偷0辩元贺算＝增5000惹0抹元姿×8塘%闲＝婶400香0期元窝满10追2异商品房：荷散湾12000逝0俭元滨×8滤%疤＝永960湖0轧元愉陶15屋1侵出租房期：论7500倡0担元伟×句8资％找＝聋600绢0晴元许旺18荒1随周转房：异坟旧7000悟0法元愉×撒8呈％堆＝娘560幼0禽元追扩20择1怎大配套设施蚀：愿8000兽0宫元醉×励8环％纱＝务640阻0吸元罩详301夸商品性土地化：免踏12500邮0涨元御×施8研％暴＝英1000粱0槽元育后根据上面计算桃，就可编制有宇如图凯表巷5收－拿1驴0彻所示的开发间碰接费用分配表育：滚谱开发间接费用有分配表启200肠0球年洗5业月顷单位：细元抵繁开发项目编号辽名称违直接成本京分配开发间接士费恩10狠1阔商品房馆50000斗4000策10碰2铜商品房石12000知0照9600闷15骆1稀出租房贪75000观6000遭18扎1肝周转房徒70000盘5600喷20涌1晓大配套设施北80000唤6400乒30呀1屠商品性土地张12500犬0桌10再老000猎合计祖52000粗0即41600相根据开发间接胖费用分配表，那即可将各开发铅产品成本分配傅的开发间接费茄记入各开发产置品成本核算对胁象识的和“光开发间接恒费俘”羽成本项目，并促将它记己入报“烤开发成疤本窗”扣各二级账户的集借方孙和币“尚开发间接费塌用烧”其账户的贷方，昂作如下分录入解账促：孟屋借：开发成词本影—侦—乖房屋开发成默本钳2520岁0棚开发成黑本饥—丸—软配套设施开发肥成团本凡6400监致开发成朴本弃—弹—搜商品性土地开贵发成冈本双1000托0液贷：开发间接午费责用带4160慰0杨第四颠节呼基土地开发成本缎的核算她一、土地开发允支出划分和归摸集的原疗则袄掩房地产开发企趣业开发的土地播，按其用途可挺将它分为如下绸两种：一种是叶为了转让、出志租而开发的商壶品性土地（也格叫商品性建设仅场地）；另一品种是为开发商饺品房、出租房续等房屋而开发秃的自用土地。萝前者是企业的酬最终开发产品校，其费用支出潮单独构成土地姜的开发成本；法而后者则是企哗业的中间开发鼻产品，其费用孙支出应计入商殃品房、出租房沾等有关房屋开咳发成本。现行甚会计制度中设特置炭的档“小开发成姨本甚—争—京土地开发成权本瓜”注科目，它的核健算的内容，与狠企业发生的土传地开发支出并疼不完全对口，西原则上仅限于贡企业开发各种类商品性土地所狂发生的支出。境企业为开发商板品房、出租房镇等房屋而开发忘的土地，其费袭用可分清负担低对象的，应直码接计入有关房话屋开发成本，尚在平“龙开发成升本摸—乳—套房屋开发成径本坝”符科目进行核算但。如果企业开上发的自用土地惑，分不清负担弱对象，应由两逐个或两个以上烛成本核算对象同负担的，其费灶用可先通劳过雷“猾开发成渡本干—肠—剑土地开发成体本碗”片科目进行归集糠，待土地开发盛完成投入使用君时，再按一定役的标准（如房骄屋占地面积或杨房屋建筑面积嫂等）将其分配蹈计入有关房屋葡开发成本。如连果企业开发商营品房、出租房魂使用的土地属彼于企业开发商燃品性土地的一显部分，则应将在整块土地作为骨一个成本核算屯对象，剃在敬“迫开发成撤本壁—嚷—首土地开发成誉本浩”正账户中归集其点发生的全部开甜发支出，计算章其总成本和单春位成本，并于陆土地开发完成呀时，将成本结吼转疤到艘“偏开发产刮品肿”缝账户。待使用籍土地时，再将僻使用土地所应龙负担精的开发成本，宝从成“项开发产严品猾”涂账户转繁入惯“乓开发成级本马—办—碍房屋开发成始本像”软帐跑户，计入商品矛房、出租房等乱房屋的开发成雄本燕。亦专二、土地开发详成本核算对象烛的确定和成本英项目的设刮置枣记（一）土地开瓜发成本核算对眨象的确该定所粱为了既有利于蛇土地开发支出疯的归集，又有躺利于土地开发腿成本的结转，式对需要单独核究算土地开发成笛本的开发项目冈，可按下列原琴则确定土地开窃发成本的核算逃对象悠：俱册1仰．对开发面积国不大、开发工察期较短的土地别，可以每一块现独立的开发项携目为成本核算靠对象堤；觉态2敌．对开发面积饮较大、开发工暮期较长、分区钢域开发的土地倒，可以一定区寨域作为土地开浮发成本核算对汽象由。喜非成本核算对象建应在开工之前丰确定，一经确闹定就不能随意觉改变，更不能晨相互混淆液。帽渗（二）土地开舰发成本项目的缘设爬置争虏企业开发的土包地，因其设计阶要求不同，开杰发的层次、程雕度和内容都不喊相同，有的只寒是进行场地的诱清理平整，如酒原有建筑物、第障碍物的拆除鄙和土地的平整践；有的除了场仁地平整外，还忧要进行地下各袄种管线的铺设放、地面道路的屑建设等。因此赵，就各个具体效的土地开发项平目来说，它的兼开发支出内容捧是不完全相同然的。企业要根敞据所开发土地猾的具体情况和亮会计制度规定展的成本项目，巨设置土地开发带项目的成本项逢目。对于会计斩制度规定的、腐企业没有发生奉支出内容的成服本项目，如建贡筑安装工程费乒，配套设施费茶，可不必设置犹。根据土地开身发支出的一般药情况，企业对招土地开发成本控的核算，可设牲置如下几个成星本项目：浪（鹅1完）土地征用及响拆迁补偿费或阻土地批租费；谊（沟2扶）前期工程费坑；搬（萝3栽）基础设施费每；递（造4盯）开发间接费吧。其中土地征后用及拆迁补偿极费是指按照城尘市建设总体规军划进行土地开首发所发生的土钳地征用费、耕茂地占用税、劳援动力安置费，编及有关地上、扔地下物拆迁补稻偿费等。但对涉拆迁旧建筑物蒙回收的残值应鲜估价入账并冲松减有关成本。邮开发土地如通号过批租方式取赵得的，应列入经批租地价。前隐期工程费是指蜡土地开发项目阵前期工程发生授的费用，包括揉规划、设计费恨，项目可行性栏研究费，水文需、地质勘察、偶测绘费，场地繁平整费等。基上础设施费是指疤土地开发过程杠中发生的各种榴基础设施费，武包括道路、供利水、供电、供天气、排污、排率洪、通讯等设勇施费用。开发匆间接费指应由县商品性土地开月发成本负担的炎开发间接费用皇。土地开发项贤目如要负担不劝能有偿转让的悼配套设施费，描还应设揉置泡“架配套设施伴费企”裕成本项目，用传以核算应计入素土地开发成本录的配套设施费秃。锡想三、土地开发沈成本的核宪算忌亦企业在土地开桌发过程中发生临的各项支出，往除可将直接计竟入房屋开发成桐本的自用土地逼开发支出刷在纸“忽开发成匀本缝—则—个房屋开发成围本触”码账户核算外，扰其他土地开发阻支出均应通桥过职“惩开发成惨本摸—斤—虹土地开发成弊本济”扇账户进行核算冰。为了分清转拆让、出租用土睬地开发成本和膨不能确定负担吊对象自用土地免开发成本，对网土地开发成本暮应按土地开发将项目的类别，雾分别设策置果“尘商品性土地开断发成纽本牙”室和宅“赖自用土地开发或成肯本老”胆两个二级账户狐，并按成本核滨算对象和成本辰项目设置明细荐分类账。对发惭生的土地征用乳及拆迁补偿费新、前期工程费峰、基础设施费府等土地开发支至出，可直接记班入各土地开发乌成本明细分类眯账，并记号入某“事开发成歇本校—呈—牵商品性土地开偷发成检本罚”稳、含“俗开发成更本漫—电—现自用土地开发预成克本芳”五账户的借方暴和陕“钩银行存吐款旋”乔、澡“哥应付账胜款富—扑—亿应付工程等款返”蚁等账户的贷方免。发生的开发次间接费用，应己先获在肯“洗开发间接费奇用坡”彩账户进行核算较，于月份终了骨再按一定标准恨，分配计入有照关开发成本核论算对象。应由塞商品性土地开燃发成本负担的逢开发间接费，以应记奖入轮“僚开发成积本六—晌—释商品性土地开牌发成别本长”等账户的借方递和楼“霞开发间接费揉用筐”条账户的贷方均。涨撑现举例说明土灯地开发成本的疫核算如下锻；仙绞如某房地产开次发企业在某月修份内，共发生铲了下列有关土撕地开发支出铺：接无30危1烫胖煮药嗽351节商品性土地爆自用土你地叠采支付征地拆迁袖费兽7800松0悼元呈7200碑0豪元艇击支付承包设计赴单位前期工程驰款废2000不0惠元家1800紧0站元舌寿应付承包施工目单位基础设施灭款弓2500懂0兔元普1800睬0泥元垮聋分配开发间接携费用1000榨0黄元拼鹊合冷计沿1330景0渣0薪元铁1080忆0挑0叶元钉焦则在用银行存期款支付征地拆胳迁费时，应作盒：出康借；开发成条本畏—闪—蕉商品性土地开宵发成盈本阵7800残0叨开发成锁本盾—欲—耍自用土地开发漆成栏本窄7200你0肿贷；银行存维款拢1500搅00司用银行存款支建付设计单位前灭期工程款时，耻应作临：柳恼借：开发成售本块—胸—驶商品性土地开草发成些本福2000民0侄开发成纲本欧—者—创自用土地开发圆成则本惕1800那0果贷：银行存怒款缩3800献0目将应付施工企计业基础设施工查程款入账时，蒜应作症：妨摧借：开发成道本华—购—排商品性土地开暗发成号本四2500盖0健开发成松本敌—膝—与自用土地开发旱成驱本太1800坛0虹贷；应付账址款约—延—奶应付工程未款破4300银0捐分配应记入商赠品性土地开发轿成本的开发间笨接费用时，应党作随：怒选借：开发成乞本连—省—跪商品性土地开奶发成茶本激1000早0常贷：开发间接娃费欧用处1000奏0爹同时应将各项尸土地开发支出耍分别记入商品淘性土地开发成束本、自用土地尾开发成本明细检分类账兔。费纤四、已完土地家开发成本的结蜂转貌锯已完土地开发角成本的结转，央应根据已完成富开发土地的用异途，采用不同蛾的成本结转方前法贿。储为转让、出租灾而开发的商品咱性土地，在开歼发完成并经验何收后，应将其唤实际成本艰自余“贡开发成求本养—味—权商品性土地开必发成劳本忠”怪账户的贷方转誉入知“丈开发产联品窄—蓬—予土绣地都”档账户的借方。哄假如上述开发刚企业商品性土威地经开发完成俭并验收，加上急以前月份开发专支出句共鹿10020六0值0孙元，应作如下村分录入账法：程气借：开发产锁品驾—灌—刃土碰地蔬1002赴000佛贷：开发成糠本谅—潜—爹商品性土地开鲁发成估本森1002取000箱为本企业房屋物开发用的土地袋，应于开发完占成把土地投入划使用时，将土缝地开发的实际花成本结转计入隙有关房屋的开增发成本，结转距计入房屋开发猪成本的土地开待发支出，可采昆用分项平行结豪转法或归类集烂中结转法。分剪项平行结转法钢是指将土地开税发支出的各项网费用按成本项盏目分别平行转辞入有关房屋开勇发成本的对应顿成本项目。归咐类集中结转法紫是指将土地开恩发支出归类合旱并吩为鸡“弓土地征用及拆词迁补偿费或批恭租地书价琴”佳和数“绝基础设施拘费象”轧两个费用项目燃，然后转入有散关房屋开发成蚊本倍的洪“涉土地征用及拆册迁补偿费或批国租地懒价肺”宗和视“分基础设施犬费月”英成本项目。凡伴与土地征用及疗拆迁补偿费或闹批租地价有关碗的费用，均转缴入有关房屋开麦发成本躬的既“坡土地征用及拆但迁补偿费或批迁租地荡价沃”狡项目；对其他共土地开发支出慎，包括前期工劳程费、基础设如施费等，较则合并转入有豪关房屋开发成微本蓝的疲“论基础设施临费块”查项目。经结转疑的自用土地开泰发支出，应将舱它愉自抓“贡开发成悟本泄—基—劫自用土地开发蝶成饭本捡”跃账户的贷方转看入蚁“众开发成谣本蚕—荷—持房屋开发成青本糖”仍账户的借方签。旷父假如上述开发祸企业自用土地件在开发完成后击，加上以前月尽份开发支停出龙5400报0深0哑元连共软6480扶0胜0向元。撇这块土地用于穷建榜造说15徒1栽出租房伍和惧18劫1歼周转房，其等中社15荐1蛙出租房用炮地团150比0植平方米累，倾18直1洁周转房用俱地沾120蛾0施平方米，则单士方自用土地开慈发成本旱为扭240藏元【筛64800题0誉元／掩（柔1500+1旅20献0堡）跌】请，应结四转萝15教1哨出租房开发成紧本的土地开发致支出芹为部36000移0厚元茎（元24威0功元础×150缘0绒），结沿转垮18钓1舒周转房开发成愤本的土地开发榨支出赚为怕2880廉0介0五元肌（献24竿0发元减×120帅0闹），在总分类扣核算上应作如点下分录入账摩：弟悄借：开发成故本锯—历—贷房屋开发成普本中6480仗00牲贷：开发成若本源—经—率自用土地开发选成嚷本液6480亏00见如果自用土地恩开发完成后，破还不能确定房歉屋和配套设施索等项目的用地觉，则应先将其盖成本结眼转鱼“色开发产紫品千—壁—时自用土啊地戒”缘账户的借方，铜于自用土地投犬入使用时，再皂从询“偿开发产栗品蚁—奴—瓣自用土打地各”倚账户的贷方将挽其开发成本转佩入都“椒开发成陷本敞—终—侮房屋开发成司本杀”倍等账户的借方招。号第五帅节纱呀配套设施开发鲁成本的核算航一、配套设施俩的种类及其支膏出归集的原埋则念置房地产开发企类业开发的配套削设施，可以分在为如下两类：钟一类是开发小握区内开发不能改有偿转让的公通共配套设施，再如水塔、锅炉增房、居委会、桑派出所、消防饿、幼托、自行葡车棚等；另一碎类是能有偿转溉让的城市规划采中规定的大配骨套设施项目，纵包括：比（猴1超）开发小区内桨营业性公共配您套设施，如商飞店、银行、邮致局等；排（蹈2像）开发小区内庆非营业性配套泡设施，如中小类学、文化站、奏医院等；聚（汗3如）开发项目外椒为居民服务的欺给排水、供电菜、供气的增容费增压、交通道普路等。这类配快套设施，如果伶没有投资来源柄，不能有偿转烈让，也将它归幻入第一类中，丙计入房屋开发积成本驳。踏粮按照现行财务尚制度规定，城鉴市建设规划中逮的大型配套设访施项目，不得诵计入商品房成砌本。因为这些尽大配套设施，找国家有这方面样的投资，或是盾政府投资，或况国家拨款给有恭关部门再由有婚关部门出资。这但在实际执行泊过程中，由于茅城市基础设施撞的投资体制，饱无法保证与城纪市建设综合开连发协调一致，践作为城市基础牵设施的投资者秋，往往在客观腊上拿不出资金盟来，有些能拿反的也只是其中趴很少的一部分裹。因此，开发势企业也只得将扔一些不能有偿挪转让的大配套失设施发生的支河出也计入开发列产品成本是。煤貌为了正确核算邮和反映企业开邀发建设中各种溉配套设施所发充生的支出，并驱准确地计算房龙屋开发成本和留各种大配套设乒施的开发成本嫂，对配套设施突支出的归集，提可分为如下三旗种盲：群柳1锈．对能分清并柜直接计入某个慎成本核算对象奶的第一类配套徒设施支出，可扒直接计入有关描房屋等开发成顺本，并广在章“民开发成哈本趣—稍—童房屋开发成往本军”缸账户中归集其扁发生的支出莫；帅辽2组．对不能直接汪计入有关房屋臂开发成本的第配一类配套设施占支出，应先亭在华“斧开发成坛本透—览—洋配套设施开发鞋成丽本惕”顶账户进行归集燕，于开发完成须后再按一定标共准分配计入有巩关房屋等开发给成本辉；交徒3窜．对能有偿转抵让的第二类大岗配套设施支出扔，应膊在窑“闸开发成俯本扣—誓—布配套设施开发鸽成绑本旱”京账户进行归集夸。早点由上可知，在抢配套设施开发何成本中核算的肿配套设施支出樱，只包括不能盯直接计入有关蒜房屋等成本核巧算对象的第一太类配套设施支界出和第二类大确配套设施支出跨。麻尼二、配套设施覆开发成本核算辨对象的确定和甚成本项目的设呢置新稠一般说来，对纹能有偿转让的扫大配链套设施项目，卧应以各配套设兰施项目作为成竖本核算对象，须借以正确计算托各塘设施的开发成雁本。对这些配放套设施的开发填成本应设置如庆下六个成本项幻目：惯（铲1晚）土地征用及蒙拆迁补偿费或民批租地价；拒（伶2付）前期工程费虽；备（盆3刚）基础设施费誉；海（职4揉）建筑安装工抹程费；念（择5训）配套设施费谁；抱（盈6姥）开发间接费制。其中配套设惭施费项目用以谎核算分配的其佛他配套设施费令。因为要使这故些设施投入运柳转，有的也需址要其他配套设缘施为其提供服学务，所以理应见分配为其服务仿的有关设施的支开发成本斑。猎笨对不能有偿转涂让、不能直接英计入各成本核草算对象的各项火公共配套设施寿，如果工程规铁模较大，可以京各项乎配套设施作为鄙成本核算对象民。如果工程规拿模不大、与其芬他项目建设地倡点较近、开竣蚂工时间相差不室多、并由同一涛施工单位施工归的，也可考虑豆将它们合并作璃为一个成本核杯算对象，于工酸程完工算出开咐发总成本后，妨按照各该项目题的预算成本或距计划成本的比孩例，算出各配稼套设施的开发种成本，再按一柴定标准，将各湖配套设施开发德成本分配记入丝有关房屋等开肆发成本。至于筋这些配套设施直的开发成本，吐在核算时一般蚂可仅设置如下眉四个成本项目垂：医（故1性）土地征用及越拆迁补偿费或练批租地价；欣（董2味）前期工程费哥；舟（氏3驼）基础设施费吸；蚕（酿4炸）建筑安装工瞧程费。由于这胃些配套设施的馒支出需由房屋峰等开发成本负损担，为简化核屡算手续，对这登些配套设施，食可不再分配其疾他配套设施支宫出。它本身应寸负担的开发间与接费用，也可器直接分配计入巧有关房屋开发跃成本。因此，聋对这些配套设狠施，在核算时贪也就可不必设昨置配套设施费帐和开发间接费按两个成本项目奋。椅蚊三、配套设施灯开发成本的核挥算扒猫企业发生的各友项配套设施支凡出，应脸在专“刷开发成挑本肺—伏—帖配套设施开发鸣成厅本钱”暑账户进行核算福，并按成本核片算对象和成本欧项目进行明细宅分类核算。对她发生的土地征寄用及拆迁补偿分费或批租地价团、前期工程费轻、基础设施费读、建筑安装工磨程费等支出，划可直接记入各跑配套设施开发蹦成本明细分类燥账的相应成本索项目，并记颤入性“孟开发成纯本搭—慌—这配套设施开发粗成昌本耽”究账户的借方邮和慌“偶银行存食款猾”掏、叠“吨应付账锤款丙—肝—石应付工程腔款谨”竿等账户的贷方碎。对能有偿转宋让大配套设施殃分配的其他配所套设施支出，亏应记入各大配商套设施开发成皱本明细分类账瓣的甲“碗配套设施肆费宋”辅项目，并记岁入蜻“衬开发成柿本卵—捡—樱配套设施开发站成直本踢—拾—疫X蜓X猜”臭账户的借方真和灭“应开发成饮本眠—牵—穗配套设施开发羽成乒本傲—填—碌X阳X虹”匀账户的贷方。歪对能有偿转让谷大配套设施分纤配的开发间接啄费用，应记入赠各配套设施开俊发成本明细分涂类账奋的贤“冬开发间接俊费稿”搏项目，并记香入徒“尽开发成摆本唉—粪—眨配套设施开发西成拨本式”复账户的借方沾和扫“弦开发间接费本用铸”爱账户的贷方娱。荡但对配套设施与苦房屋等开发产畜品不同步开发话，或房屋稿等开发完成等闻待出售或出租染，而配套设施扮尚未全部完成站的，经批准后沃可按闲配套设施的预们算成本或计划派成本，预提配财套设施费，将愧它记入房屋等池开发成本明细悼分类账卵的筋“宇配套设施顿费艰”痕项目，并记距入沈“心开发成旁本铁—三—新房屋开发成隐本匆”煮等账户的借方范和蒜“从预提费福用州”战账户的贷方。司因为一个开发庭小区的开发，产时间较长，有予的需要几年，掠开发企业在开递发进度安排上吗，有时先建房蒸屋，后建配套慕设施。这样，宣往往是房屋已旺经建成而有的茶配套设施可能房尚未完成，或型者是商品房已浴经销售，吼而幼托、圣消防设施等尚佩未完工的情况说。这种房屋开唉发与配套设施始建设的时间差皱，使得那些已六具备使用条件净并已出售的房堂屋应负担的配融套设施费，无腐法按连配套设施的实享际开发成本进全行结转和分配欣，只能以未完宣成配套设施的好预算成本或计萝划成本为基数别，计算出已出裤售房屋应负担隙的数额，用预祖提方式记入出议售房屋等的开告发成本。开发解产品预提的配贱套设施费的计饮算，一般可按宴以下公式进行盲：毙醉某项开发产品凳预提的配套设献施费＝该项开黑发产品预算成龟本（或计划成瘦本尚）垒×悦配套设施费预事提矮率愿帐配套设施费预是提率＝该配套筋设施的预算成描本（或计划成遗本啊）进÷袋应负担该配套玻设施费各开发那产品的预算成识本（或计划成苦本）合核计狼×100%创式中应负担配炎套设施费的开刊发产品一般应督包括开发房屋匆、能有偿转让吉在开发小区内右开发的大配套椒设施。围如某开发小区莫内幼托设施开腊发成本应云由墙10威1垦、罩10鞭2啄商品房回，蒙15捎1妖出租房汤，前18观1寺周转房浸和考20僚1壁大配套设施商越店负担。由于劫幼托设施在商纪品房等完工出留售、出租时尚个未完工，为了杯及时结转完工画的商品房等成苏本，应先将幼馆托设施配套设避施费预提计入殿商品房等的开渴发成本。假定军各项开发产品笑和幼托设施的哑预算成本如下妨：预回10助1灰商品映房巷1000扔00健0阿元愁汁10贺2弯商品忘房死9000躲0苹0粮元零威15来1云出租湖房介8000位0舅0姐元撤奥18币1族周转江房炕8000决0船0既元厦返20添1汁大配套设货施利—镰—详商书店匀5000勾0窑0勾元中雄25体1倦幼托设呼施则3200跪0颗0旺元撑音则偷灰幼托设施配套烛设施费预提率恐＝文320000谢÷腔（迫100000粮0+9000肯00+800待000+80咽0000+5砍0000用0岂）早×100适%据＝姓320000梢÷40000非00×100门%抚＝爪8%迫各项开发产品冈预提幼托设施总的配套设施费伯为秆：啊牵10帽1烤商品房震：杠10000替0妖0镰元乖×雀8气％突＝乞8000围0骄元隶妹10孔2们商品房羡：补90000龙0夜元拒×驰8葡％浓＝欺7200澡0盐元魂衫15策2渗出租房魂：药80000能0摊元智×竿8更％福＝陶6400斯0记元艘渐18背2称周转房切；具80000阅0窝元伯×说8萌％疮＝成6400偷0丙元并雕20闸1柱大配套设貌施电—务—扫商店绵：昆50000苏0漠元赠×刘8托％喂＝罪4000辣0亩元盟键按预提率计算观各项开发产品费的配套设施费尤时，其与实际端支出数的差额编，应在配套设宜施完工时，按族预提数的比例宣，调整增加或瞒减少有关开发永产品的成本志。腾酷现举例说明配庄套设施开发成帽本的核算如下奶：卧冒如某房地产开区发企业根据建斩设规划要求，趟在开发小区内呆负责建设一间删商店和一座水念塔、一所幼托师。上述设施均饲发包给施工企抱业施工，其中斑商店建成后，音有偿转让给商挨业部门。水塔准和幼托的开发饿支出按规定计煎入有关开发产敏品的成本。水婚塔与商品房等伤同步开发，幼届托与商品房等膜不同步开发，伙其支出经批准缝采用预提办法舒。上述各配套册设施共发生了万下列有关支出社（单位：元）么：雹简20排1股唇久251殿词么录252迫商店水今塔幼沉托耳壮（元）（基元）（元警）毯原支付征地拆迁绿费呀5000赶0500流0500纽00维支付承包设计无单位前期工程脂款脸3000美0200塌0030气000鼓应付承包施工概企业基础设施沸工程盆款黄5000罪0300哄0050肉000已应付承包施工床企业建筑安装星工程店款菠2000瞎00245围0001妨90000啄饿分配水塔设施去配套设施校费狐3500茎0悦分配开发间接苍费柿55000梦楼预提幼托设施骨配套设施凤费何4000建0堡则用银行存款器支付征地拆迁巩费时，应作害：颈抱借；开发成轮本钱—拥—然配套设施开发桐成忌本掘1050会00艳贷：银行存阵款本1050牢00营用银行存款支挂付设计单位前励期工程款时，饲应作胞：捡坟借：开发成幅本峰—翼—缎配套设施开发研成详本葱8000疫0载贷：银行存初款骨8000挺0绪将应付施工企短业基础设施工屯程款和建筑安抬装工程款入账民时，应作悦：肃界借：