前期联合报建作业指引(地产公司开发管理)

#目的指导项目规划报建办理，促进规划报建工作标准化、规范化，提高效率，确保项目顺利进行。适用范围适用于公司各项目办理修建性详细规划、建筑方案和单位报建等规划报建。术语与定义修建性详细规划，即“总平面”：以城市总体规划、分区规划或控制详细规划为依据，以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。可通过对区域市场及现状的分析调研确定产品定位、总体规划设计、建筑风格定位、主力户型选择等相关指标（按规划设计要点要求）进行规划设计。建筑设计方案：就前期规划思路进行单位设计，是取得修建性详细规划批复意见后，政府主管部门对拟建建筑设计方案审查，是过程性指导文件，作为申报《建设工程规划许可证》的前提。《建设工程规划许可证》：建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。政策依据：《中华人民共和国城市规划法》。职责权限开发部根据项目开发进度计划，提前做好报建三级计划，并告知相关部门，及时做好预警。总平面初稿确定后，提前组织成本部、招标部确定环保、立项、水保等咨询合作单位。负责前期报建资料报送及其审批过程中反馈、督促。总平面确定后，配合各个咨询单位编制报告及提供所需要的资料。参与水保、立项咨询单位开展的评审。组织设计院、营销部对报建图技术交底，并由设计院、营销部确认规划方案。收集初步设计资料，确定初步设计咨询单位并签订委托协议，参与初步设计的评审工作，初步设计资料报送区国土城建和水利局技术科审查，跟进初步设计资料的修改及审批情况。设计院提供各专业初步设计图册，参与专家评审会开展评审工作。负责提供各专业报建图纸、相关报建资料，图纸最终出图时间标准，应以规划局最后一次反馈意见要求，由设计院完善后再报送规划局为准。配合开发部，对问题图纸进行整改，涉及到设计问题的，应由设计人员或通知设计单位人员陪同前往政府部门解释。参与水保、立项咨询单位开展的评审工作。财务部《规划许可证》输出前，负责缴纳城市基础设施配套费，开发部提交《城市基础设施配套费》缴费单，财务部应在5天内交付完成并向开发部移交回执。立项报批前，确定分期要求，提供《财务报表》和资信证明文件。工程部提供《地震安全评价报告》和《勘察报告》。水保评审会前，配合专家人员现场勘察。提供《水保报告》土方量数据等资料。

5.流程图关健活动描述计院提供修建性详细规划报批所需要的图纸及要求：绘制在1/500现状地形图上的规划总平面图，出图比例为1：500〜1：1000。各管线综合规划平面图（比例同上）。道路交通规划图（比例同上）。竖向规划图（比例同上）。绿化系统规划图（比例同上）。综合横断面图（比例自定）。规划条件中要求提交的规划模型或效果图。如设置地下室须提交地下室平面图。联合首层平面图。标准层平面图。为呈现有关技术指标所需要提交的图纸（包括沿街单体建筑标准层平面图、单体建筑立面图、主要建筑剖面图、日照分析图纸等）。设计院提供建筑方案报批所需要的图纸及要求：建筑方案设计蓝图（1套），对于分期建设项目，须提供整个地块总体规划的相关图纸，以及当期建筑工程方案图纸，图纸须达到初步设计的深度，提交图纸内容如下：绘制在1/500现状地形图上的规划总平面图，图纸须表示保留的地形和地物，表示道路红线，建筑红线，建（构）筑物的布置、坐标、定位边轴线、名称、层数、建筑后退用地红线尺寸及各建筑物之间的间距、道路、广场、停车位布置，主要经济技术指标、分期建设界线与指标、列出图例及其他必要的说明；道路、绿化系统平面图，表明绿地位置、面积、尺寸等；表明人流、车流出入口位置，用地内部车道组织、室内外停车场（库）位置，面积、车位数，用地内部交通系统与城市交通系统的关系等；经营性房地产项目须提供公共服务设施规划图，标明规划条件强制性的公共服务设施的位置与规模（如配电房、垃圾收集点、物业管理用房等），以及其他商业与生活服务设施布置的位置及说明；场地竖向规划图，含场地剖面图，标明地面排水方向及内外地面的标高；建筑方案各层平面图（出图比例为1:100~1：150）。表明承重结构的轴线、轴号、尺寸，绘出主要结构和建筑构配件，表示主要建筑设备的位置，标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高，绘出有特殊要求或标准的厅、室的室内置等；建筑方案立面图，提供四至沿街立面，注明建筑物外立面的选材,表示立面外轮廓及主要结构和建筑部件的可见部分，表示平、剖面未能表示的屋顶、及屋顶高耸物、檐口（女儿墙）、室外地面等主要标高或高度；建筑方案剖面图。剖面应剖在层高、层数不同、内外空间比较复杂的部位（如中庭与邻近的楼层或错层部位），剖面图应准确、清楚的标示出剖到或看到的各相关部分内容，并应表示：主要结构和建筑构造部件、各层楼地面和室外标高、以及室外地面至建筑檐口或女儿墙顶的总高度，各楼层之间尺寸及其他必需的尺寸等。注：（1）〜（4）项可根据实际情况进行整合出图。电子报批相关资料，有关报送资料应由取得培训合格证的备案人员在指标核算报告、光盘上签名及盖设计单位公章：指标核算报告（1份）；对应报审图纸的cad、cpi格式文件光盘，其中总平面图应同时提供jpg格式文件（1份）；电子报批规整员培训合格证（复印件1份）。属分期建设项目的，提供分期建设指标表，对于非首期报建项目，须提供前期已核发的《建设工程规划许可证》及其总平面附图，前期已验收项目须提供规划验收意见及其宗地平面图（复印件1份）。属修改规划方案送审的，须附前次方案审核意见（复印件1份）、设计单位对照审核意见的逐条修改说明（1份，电子文件1份），修改规划设计方案应符合前次方案审核意见的要求；彩色效果图须包括鸟瞰图及重要节点透视图。设计院提供规划许可报批所需要的图纸及要求：建筑图（包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图、剖面图等，图纸须达到建筑施工图设计深度，其中各单体的首层平面图须反映整栋及各层的总建筑面积、计容建筑面积、不计容建筑面积及其位置，涉及阳台、中空客厅、镂空设计的在标准层平面图反映相关比例关系及计容面积），经营性房地产项目提供3套图纸，其他项目2套。市政管线审核材料：由区测绘产品质量管理所认定的地块四至道路各类管线现状图；地块内管线综合规划平面图（含各管线接驳地块外管线），图纸需表示管线的类别、管径、材质、长度和特征点类型、标高、埋深等；道路剖面图（含管线及尺寸）。彩色效果图（沿主要街道建筑实景效果，鸟瞰图）。报建注意要点：新建项目要送区联合审查，防雷、人防、初步设计、水土保持和规划许可须同时办理入件手续、同时批出批复文件，缺一不可。建议规划报建图纸输出后，由设计院核对经济技术指标数据、公建配套设施等规定，尽量将问题一次修改到位，避免反复、错、漏等现场。现场施工图纸必须与规划局确认的报建图一致，避免“两图不符”。过程中变更的，应及时反馈到开发