西安昭骅城项目可行性研究报告的编制

绪论这次自己的选题是可行性研究报告，论文的主攻方向是对房地产项目的研究与定价。文献查阅的大量资料与网络的各类信息，自己的论文在资料方面有所整理，使用的研究方法比较新颖。本篇论文的结构合理，行性研究根据现实情况对拟建项目的包括所处环境和地势，社会和经济体系，当前建筑技术能力等影响因素进行综合分析论证，为该项目建设的必要性提供有力依据；本项目的可行性研究对拟建项目进行全面的技术、经济分析的论证，并对影响本拟建项目的自然、社会、经济、技术等因素进行调研、分析比较并预测建成后的社会经济效益，结合该项目建设的相对必要性，对社会建设的发展程度，对本项目财务的盈利能力，项目经济上的合理性，本项目技术上的开创性和适应性以及本项目建设的有关条件的可能性与可行性，从而为本项目的投资决策提供科学的可靠的依据。

第一章、总论1、项目建设背景根据城市规划的需求和陕西省西安城市的发展和相关的控制计划要求长江东路地区,西安建设集团有限公司,有限公司取得土地通过政府的司法拍卖,共有21.444亩。开发建设有关土地、土地利用和自然变化的下列程序，由西安市土地管理局和市规划局共同办理。西安赵华市项目的初步设计已经完成。西安赵华市项目的建议书已经得到省规划委员会的批准。项目前期工作和项目规划审批工作先后进行。2、项目概况（1）项目名称：西安昭骅城（2）建筑规模：5栋4单元21层（3）建设地点：长安区韦曲南街道办事处长安街南端，规划路以南，规划路以西，黑河管线防护范围以东，地籍编号为CA1-19-5。（4）规划用途：居住和商业（5）建设单位：西安建工集团有限公司（6）经营类型：房地产经营（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级（9）企业概况：2017年9月，通过与世界500强企业-格陵兰岛控股集团开展战略合作，率先实施混合所有制体制的改革，实现了本公司的股权多元化配置，成为绿地控股集团成员企业、经过九年的快速发展，西安建工已经成为西北地区第一家拥有房屋建筑施工总承包和市政公用工程施工总承包“双特级”资质的建设企业，另外还拥有房地产开发、建筑工程设计等9项一级（甲级）资质，以及商务部颁发的有关对外承包工程资质资格证书和商务部对外成套项目援助有关资质，形成了集建设与投资、开发与综合改造、设计与服务、物流与运营综合为一体，产业链相对完备的大型现代化建设企业集团。目前，西安建工旗下已经拥有10个二级产业集团和1个职工服务中心，在岗员工2713人，包括一级建造师在内的国家注册类一级专业技术人员3279人。（10）工程概况：西安昭骅城项目占地21.444亩，不含代征路4.492亩(14666.36平方米，容积率不大于2.85，建筑密度不大于20.33%，绿地率不小于21.6%)。土地总费用2300万元（折合105.2万元/亩），地上没有待拆的建筑物，三通一平已经完成。（11）项目建设期：2017年11月-2019年11月。（12）资金来源：本项目建设资金由企业自筹及银行贷款，其中企业自有资金占项目总投资的60%，其余资金向商业银行贷款。据收益计算，税前项目财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元，本项目财务分析结果表明，该项目的经济效益较好。3、可行性研究报告编制依据（1）省计委《关于“西安昭骅城”项目建议书的批复》；（2）西安建工集团有限公司《国有土地使用权出让合同》；（3）西安市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）西安市建筑工程学院设计研究院《“西安昭骅城”项目初步规划方案》；（5）西安建工集团有限公司地质勘测资料；（6）西安市城市规划局《西安市土地使用变更通知书》；（7）中国建设银行西安分行资金证明；（8）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（9）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（10）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（11）2017年五、六月建筑工程经济指标；（12）《民用建筑设计通则》JGJ37-87（13）《商店建筑设计规范》JGJ48-88（14）《住宅设计规范》GB50096-1999（15）《城市居住规划设计规范》GB50180-93（16）《健康住宅技术要点》4、可行性研究报告研究范围根据“西安昭骅城”项目建议书的初步批复和初步规划方案，本\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"项目的立项审批和初步规划，研究范围主要是住宅市场分析与营销策略、建设规模与功能、住宅与公共工程建设、投资估算与融资、项目经济评价。5、研究结论及建议本项目是一个商品房地产住宅开发有关项目，符合我国当前住宅开发政策，西安昭骅城项目开发用地变更和项目建设规划手续正在后续办理，西安昭骅城项目通过自筹和银行贷款来解决部分资金，其余部分资金由预售解决，现场建设条件已经相对具备。从商品房升级与换代来看，住宅建设由低档走向高档的社会发展趋势和西安市已有一部分收入较高的群体 与高消费住宅群体，户型规划为高档住宅，根据对西安市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明本项目，项目经济效益可行。从目前陕西省房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还相对很突出，建议在下一步规划住宅户型和功能标准要再进一步的进行市场调研，尤其是较大的商品房，如住房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强房地产营销工作，降低开发的建设成本，尽量减小项目的可控风险。6、主要经济技术指标“西安昭骅城”项目主要设计指标见表1、表2表1：“西安昭骅城”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积平方米146663容积率2.754地表绿化率%不小于21.6%5建筑的密度%不大于20.33%6高层的户型平方米/户130平方米（三房）7总户数户8408车位数300表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建地用量（R01）251907.342公建地用量（R02）302288.93道路地用量（R03）10762.944绿地用量（R04）352670.285居住区地用量（R）1007629.36

第二章、市场调研分析1、西安市房地产市场运行情况分析2017年1-4月西安市房地产开发投资额为42444百万元，同比增长26.8%；2016年1-12月西安市房地产开发投资额为194950百万元，同比增长7.1%。编号1：2015-2017年西安市房地产开发投资额及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市购置土地面积为674.7千㎡，同比增长43%；2016年1-12月西安市购置土地面积为1911.3千㎡，同比下降36.4%。编号2：2015-2017年西安市购置土地面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品住宅开发投资额为29328百万元，同比增长23.5%；2016年1-12月西安市商品住宅开发投资额为133735百万元，同比增长2.5%。编号3：2015-2017年西安市商品住宅开发投资额及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品房施工面积为137122.6千㎡，同比增长15.5%；2016年1-12月西安市商品房施工面积为146868.5千㎡，同比增长10.2%。编号4：2015-2017年西安市商品房施工面积及增速（数据来源：中国产业信息网）

2017年1-4月西安市商品房新开工面积为7648.1千㎡，同比增长90.6%；2016年1-12月西安市商品房新开工面积为28670.8千㎡，同比增长14.2%。编号5：2015-2017年西安市商品房新开工面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品房竣工面积为5899.4千㎡，同比增长101.7%；2016年1-12月西安市商品房竣工面积为15454.3千㎡，同比增长61.7%。编号6：2015-2017年西安市商品房竣工面积及增速（数据来源：中国产业信息网）

2017年1-4月西安市商品房销售面积为6013.3千㎡，同比增长38.3%；2016年1-12月西安市商品房销售面积为20361.8千㎡，同比增长15.5%。编号7：2015-2017年西安市商品房销售面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品房销售额为46492百万元，同比增长70.3%；2016年1-12月西安市商品房销售额为134420百万元，同比增长17.3%。编号8：2015-2017年西安市商品房销售额及增速（数据来源：中国产业信息网）

2017年1-4月西安市商品住宅新开工面积为6020.1千㎡，同比增长106.8%；2016年1-12月西安市商品住宅新开工面积为19338.3千㎡，同比增长32.6%。编号9：2015-2017年西安市商品住宅新开工面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品住宅竣工面积为4601.6千㎡，同比增长77%；2016年1-12月西安市商品住宅竣工面积为12510千㎡，同比增长67.3%。编号10：2015-2017年西安市商品住宅竣工面积及增速（数据来源：中国产业信息网）

2017年1-4月西安市商品住宅销售面积为5484.2千㎡，同比增长35%；2016年1-12月西安市商品住宅销售面积为18665千㎡，同比增长17.9%。编号11：2015-2017年西安市商品住宅销售面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品住宅销售额为41313百万元，同比增长63%；2016年1-12月西安市商品住宅销售额为119174百万元，同比增长21%。编号12：2015-2017年西安市商品住宅销售额及增速（数据来源：中国产业信息网）

2017年5月西安市房地产平均价格为7827元/㎡，环比增长3.59%，同比增长12.36%。编号13：2015-2017年5月西安市平均房价月度走势图（数据来源：中国产业信息网）2017年，国内外复杂的经济形势面前，陕西省委、省政府重点围绕着供给侧改革之中的“去库存”任务，各级地方政府因城施策，陆续出台了一系列稳增长，对去库存、规范房地产市场的健康发展，陕西省房地产市场扭转了自相对下行趋势于2016年以来的。陕西省房地产开发投资、商品房销售面积回升，商品房价格基本稳定，去库存取得一定去库存的成效。同时，改善性住房供给持续不断的扩大，房地产企业越来越规模化、房地产企业品牌化发展加速，促进了全省房地产业的持续发展。2、分化加速，房地产业供给侧持续优化（1）紧盯市场需求，144平米以上住宅市场份额不断提升“房子是住的，不是炒的”，陕西省房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’。2017年，随着陕西全省房地产市场的升温、去库存政策的推进，房地产自身属性不断回归，商品住房以及商品住房改善性的需求不断加快提升。第一是商品住宅预期增长相对较快。2017年住宅新开工面积增长了22.9%，而非住宅类商品房的新开工面积下降4.2%。第二方面是144平米以上的住宅增长速快。2016年陕西省全省城镇居民的人均住房面积达到了31.3平方米，现在居民住房的需求已从“有房住”转变为“住好房”，此外，我国二孩全面放开政策，商品住宅大户型逐渐受青睐。（2）加快行业升级，房地产企业迎来并购的“新年”陕西省全省有房地产开发经营商业活动的企业有2174家，相比较上年同期增加了104个，比去年同期增长了5.2%，增速比上年同期下降了1.4个百分点。随着当前房地产行业发展进入黄金时代，全国性的大型房地产开发商不断寻求扩张，中小开发商面临巨大的市场压力，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主增长路径。2017年以来，国内一线品牌房企加快与西安本土房企联姻，通过项目收购、股权并购等方式进行合作。随着房地产品牌效应的不断提升，房企合作代建模式不断成熟，全省房地产行业集中度将进一步提升，商品房品质不断提高，供给侧优化持续推进。3、房地产市场发展中存在的主要问题1、止跌回升，房地产市场波动回稳（1）房地产开发投资波动回升2016年，全省房地产开发投资为2736.75亿元，同比增长9.7%，增速比上年提高了6.9个百分点。全省房地产开发投资占固定资产投资的比重为13.4%，相比较比上年提高了0.8个百分点。从月来看，年初房地产投资以7.9%的负增长低位启动，上半年的波动较大，下半年总体趋稳。从全国看，陕西省房地产开发投资增速高于全国2.8个百分点，月度增长率波动大，波动周期滞后于全国房地产相比投资运行周期。从所有城市来看，西安房地产投资总额高达1955.82亿元、其次咸阳178.86亿元、次之的宝鸡132.41亿元，分别占全部房地产投资的比重分别为71.5%、6.5%和4.8%。房地产投资增长较快的地区依次是延安52.7%、铜川51%、安康45.2%、宝鸡39.7%，增速下降的地区有榆林-13.7%、咸阳-1.6%、渭南-0.4%。（2）竣工及新开工面积快速增长竣工面积转负为正，持续的高增长。在中央和地方政府去库存等优惠政策来促进房地产企业的投资信心，还是有所成效的，投资主要集中在建设项目，例如，陕西宏润国际幸福城项目、西安华南城三期五金机电等一批项目陆续竣工。2016年全省商品房房屋的竣工面积增长44.6%，竣工价值增长为39.9%，新增固定资产投资增长50.8%，与2015年各指标下降趋势相比有大幅回升。新开工面积体现为前低后高，逐月回升。由于市场预期逐渐回升趋稳，新项目继续加大力度，西安高新万达广场、四村安置楼项目、细柳社区等一批项目陆陆续续开工。全省商品房新开工面积从上半年-8.9%的降幅提高到全年13.1%的增速，新开工面积占施工面积的比重为20.1%，比上年提高1个百分点。（3）商品房销售回暖趋稳2016年，国内部分热点城市经历了商品房抢购热潮、房价上涨、物价的上涨、楼市调控出台、楼市趋稳的“过山车”式发展的同时，全省房地产销售市场在趋于平稳，整体运行良好。全年商品房的销售面积3262万7000平方米，增长9.5%，增速比上年提高了13.2个百分点。商品房销售额1785亿1700万元，增长11.8%，增速比上年提高11.8个百分点，其中住宅销售额同比增长14.8%。从使用角度来看，住宅销售面积3012万6100平米，占全省商品房销售面积的93%，增长10.8%；办公楼销售面积70万7200平米，增长16.9%；商业营业用房销售面积132.4万平米，下降11.2%；其他商品房46万9700平米，下降8.7%。分地区来看，商品房销售面积较高的地区依次是西安2047万6700平米、宝鸡287万7600平米、咸阳204万7500平米，占全部商品房销售面积的比重分别为62.8%、8.8%和6.3%。现阶段商品房销售面积增长较快的地区依次是延安19.8%、西安16.1%、铜川14.1%、汉中13.7%，增长率下降的地区有渭南21%、咸阳9.2%、商洛5.3%。从住房价格来看，2016年12月西安市新建商品住宅价格环比上涨0.7%，比去年价格上涨7.2%；二手住宅价格指数环比上涨0.1%，同比下降1.5%。在国内一线城市、周边城市房价上涨的环境下，西安市商品房价格保持稳定发展态势。（4）企业到位资金增速转负为正2016年，全省房地产开发企业实际到位资金3071亿8100万元，比上年增长9.1%，扭转了上半年的持续负增长趋势，比上年同期提高了4.2个百分点。从资本的增长看，楼市交易回暖带动了企业资金回笼，房地产企业本年到位自筹资金1550.64亿元，占全部到位资金的50.5%。从资金增速看，2016年国内总体宽松的信贷政策以及省内去库存政策持续刺激，西安公积金管理中心推出支持自由职业者、农民工等农业转移人口利用购房公积金贷款，支持棚户区改造货币化安置缴存职工个人住房公积金贷款等九项措施，住房市场需求持续释放，商业银行放贷积极性提高，个人按揭贷款自年初以来持续快速增长，全年增速达到了36.5%。（5）土地市场下行中现暖迹2016年上半年，全省土地市场总体维持了上年下行情况，下半年销售回暖趋稳并向土地一级市场逐步传导，万科、恒大、保利、蓝光等品牌房企陆续拿地西安市场，带动了全省土地市场回暖。1-2月，全省房地产开发企业的土地购置面积和土地成交价款分别同比下降-27.2%和-48.1%，1-5月降至全年最低点，年末分别回升至-20.2%和-40.2%。从西安市来看，12月土地市场的成交跃居全年榜首，成交面积环比上月涨87.13%，成交金额环比上涨了90.3%，呈逆转回暖迹象。2、成效初显，房地产去库存喜忧共生（1）待售面积增速回落，西安市去库存周期缩短\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"2016，全省重点围绕供应结构改革的核心任务，加大了房地产存量的力度。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"在省政府下达的“关于若干意见》明确提出了优化库存结构的房地产，完善棚户区改造货币安置率，支持农民进城购房，落实信贷支持和税收优惠政策，11项具体措施，那么国家逐步出台的房地产市场，而库存结构的具体措施和政策逐渐下降库存的初步结果显示。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"到2016年底，全省商品房销售面积为892万3900平方米，增长29.7%，增速比年初下降13.7个百分点。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"其中，销售面积536万9300平方米，增长19%，增速比年初低12.8个百分点。从商品房库存到周期，\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"2016个省的住房消化期为19个月，住宅消化期为13个月；西安市商品房消化期为14个月，住宅消化期从10个月缩短为2015个月，为9个月，缓解了库存压力。（2）待售面积总量增加，三四线城市库存高企\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"2016，中央经济工作会议提出，“要重点解决三、四线城市的房地产库存问题”，从全省来看，除西安外，其他10个城市都在三、四线城市。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"2016，全省商品房销售面积为892万3900平方米，\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"比年初增加144万2100平方米。具体而言，西安的销售面积为378万2400平方米，比年初的高59万8900平方米，与10的三或四个城市的面积是514万1600平方米，其中84万3200平方米是高于年初。（3）投资销售“剪刀差”明显，非住宅类商品房去化难度较大\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"2016年以来，受去库存等利好政策推动，住宅市场需求持续释放，同时在实体经济不景气以及电商冲击影响下，办公楼、商业营业用房、其他房屋等非住宅类商品房市场持续低迷，一方面投资增长15.3%，增量开发较快，另一方面销售面积下降4.2%，存量消化较慢。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"截至2016年底，全省非住宅商品房面积为355万4700平方米，占全市销售面积的39.8%，同比增长50.2%。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"按照目前的速度，非住宅商品房全部消化了88个月。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"特别是在我国部分地区，商业地产供应量大，项目同质化严重。此外，\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"电商冲击的冲击也导致了市场的激烈竞争，库存的难度也越来越大。（4）交易税费仍显偏高\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"目前，西安商品住房和存量住房契税税率为4%，减半标准为2%。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"与其他兄弟相比，标准仍然较高。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"北京、上海、成都、厦门的普通住房（含商品住房）合同的税率为3%，标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，税率从4%提高到3%，普通住宅标准由2%下降到1.5%）。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"成都有0.5～1%的货币补贴政策。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"沈阳对个人购买普通住房发放补贴资金的政策。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"长沙为购买二手房税，根据1%，购买超过1000平方米的商业住房减税和豁免50%。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"购买空置商品的契税暂时免征。税费标准较高，在一定程度上影响了西安住房的上市交易。

4、拟定采取的政策措施为了促进西安市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据国务院相关精神，以住房市场化和需求为向导，进一步加强宏观调控，完善西安市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，西安市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"中低价普通商品住房建设用地每年应占有一定比例。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"该类土地应服从于一两类以外的城市规划布局，具有交通便利、基础设施完善、生活配套方便、适合居住的优点。2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度在老城区，对公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能每年市政市政局廉租住房管理中心筹集的专项住房资金，\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"从市场上购入若干空置商品房、二手房和其他普通住房，以补充廉租房的住房。他们中的大部分用来租家庭租赁市场，廉租住房租金标准，其余的可用于老年人的“双困”家庭实物配租的残疾人和其他特殊情况。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"每年安排一定数额的专项资金，用于廉租房的租金和租金，其中50%是城市财政拨款，50%是从住房公积金增值收入中划拨的。5、2017年房地产市场回顾分析及建议2016年四季度起，信贷政策逐步收紧，热点城市调控政策密集出台、楼市降温明显，中央经济工作会议明确提出房地产要恢复其居住功能，支持居民住房消费，抑制投机需求。2017年是供给侧结构性改革深化之年，全省将继续坚持稳中求进的工作总基调，房地产市场将打响去库存攻坚战，突破结构性问题制约，推动行业健康有序发展。①是围绕建立长效机制，稳定市场预期。应紧密围绕中央有关住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，处理好住房消费和投资、房地产业和实体经济、住房供给和人口、产业规模等之间的关系，坚持分类指导、精准施策，客观正确地引导媒体舆论信息，稳定市场预期，提振市场信心。同时落实地方政府主体责任，建立有效的监督考核机制，提升政策执行力，确保各项政策全方位落地生根。②是因城施策，化解库存区域性矛盾。从西安市来看，应加强公共资源均等化配置，整合库存项目之间学校、医院等配套设施，实现功能共享，同时密切监控房价和销售波动趋势、规范市场行为。从三四线城市来看，一是鼓励资金、技术、人才流入，加快形成高端、优质、特色的区域优势产业，创造和提升就业岗位，吸引人口回流就业，实现以产兴城、以人为本。二是完善社会保障、就业培训以及教育医疗配套，加快发展旅游地产、养老地产等加强城市轨道交通互联互通，为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。③是多措并举，化解非住宅类商品房库存。一是引导企业合理调整土地用途，鼓励其转向教育地产、“互联网+”地产等新兴业态，推动房地产业从制度性土地红利转向基于产业模式优化的红利。二是引导企业合理调整户型结构、改变房屋用途，例如将符合条件的商品房改造为孵化器、众创空间以及商用公寓型住房等。三是研究规模专业化租赁模式，鼓励有实力的租赁企业对现有库存进行收储和整合，改出售为出租。④是引导房地产市场从“有”到“优”的持续健康发展。随着居民消费需求的升级，对优质住房的需求还将稳步增长。应进一步深化住房供给侧结构性改革，加快本土房地产开发企业规模化、龙头化发展步伐，鼓励房地产企业根据市场需求合理调整产品结构，升级房屋品质、完善配套设施、优化物业管理服务等，让城镇居民能以较低成本获得高品质、个性化的优质住房，才是加快房地产去库存、实现房地产市场从“有”到“优”的健康持续发展的关键所在。

第三章、区域房地产市场情况分析1、基本概况西安昭骅城项目建设地址处于关中平原且建设用地原为河滩平原，地势比较平坦，适合住宅建设。根据地质灾害危险性评价，地质灾害发生的可能性较小，建设场地稳定，适用安全，公路交通网络纵横四通八达，将\t"/item/%E9%9F%A6%E6%9B%B2/_blank"雁塔南路、北环路与\t"/item/%E9%9F%A6%E6%9B%B2/_blank"曲江新区、西安国家民用航天基地连为一体；西柞高速从东面贯穿南北。西部大道、\t"/item/%E9%9F%A6%E6%9B%B2/_blank"子午大道、韦鸣公路，韦斗公路纵横交错，随着张家堡至韦曲的“\t"/item/%E9%9F%A6%E6%9B%B2/_blank"西安地铁二号线”以及未来通往航天基地的四号线的开工建设,将使韦曲的交通变得更加快捷便利。西安昭骅城位于长安区韦曲南街道办事处长安街南端，规划路以南，规划路以西，黑河管线防护范围以东，西临规划路。加上临近文化广场及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。2、交通网络临近长安汽车站，公交线路有321路、4-12路、4-18路、600路、616路、923路、324路、4-06路等。3、金融银行小区周边有中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行的营业厅。4、教育文化韦曲街道高校林立有数十所高校入驻，教师和学生近10万人次，成为推动韦曲发展的源泉。辖区拥有重点科研机构多家，实力雄厚的\t"/item/%E9%9F%A6%E6%9B%B2/_blank"中国航空研究院、五〇四研究所、二〇六研究所等科研机构，在航天航空、电子通讯领域居于国内主导地位。韦曲街道已成为西安市产、学、研一体化的\t"/item/%E9%9F%A6%E6%9B%B2/_blank"教育基地。5、医疗保健小病有长宁社区医院，距离本项目500米。大病临近陕西师范大学学府大学医院、长安区妇幼保健院，交通方便，驾车10分钟车程。

本项目地块优劣分析（SWOT）1、优势（S）本项目地处老城区，拥有的地块是临街面，有很大的商业潜力，市政配套齐全，毗邻火车站（西安南站）、长途汽车站（长安汽车站），两公里范围常住人口40万，周围高校较多，流动人口能达到55-60万，人口稠密，社区内部有学校。2、劣势（W）位置相对较偏，住户得有家庭车辆，周边环境需要一定的整治改造。3、机会（O）改善本地区户籍制度，房贷贴息政策的落实，与知名的代理商合作，聘请知名物业管理公司，周边有一些房改房，存在一部分改善生活条件的客户群体。4、威胁（T）最近几年银行信贷体系的完善，手续的繁琐性，通货膨胀人民币增值，其他区域楼盘不断上市。5、对策本小区楼盘自身素质要提高，在小区规划、户型设计充分体现人性化，在广告宣传上突出楼盘几大卖点。例如：社区内部有学校、市政设施配套齐全、与政府或税务部门协商减免相应的税费。例如：教育费附加、与知名物业管理公司合作、与知名家装公司、搬家公司、家政公司合作，做好配套服务，提升住户居住的含金量。对于资金压力，可以与信托投资公司或其他开发投资公司以合作的方式解决。

第五章、项目综合定位1、项目整体定位\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"在规划设计中，力求高绿化、低密度；综合服务和配套设施齐全；体现住宅区独特的整体建筑风格；人车结合，动静结合。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"在建筑设计中，要充分体现人性化住宅，提高利用率，减少游泳池面积。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"住宅的使用功能和空间组合等因素应考虑。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"在价格定位的基础上，结合中高档住宅的市场和销售情况，制定了相应的价格策略。2、项目设计规划定位2.1片区规划西安市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。2.2小区整体规划原则高绿化，低建筑密度，摄取综合服务配套设施齐全，小区户型设计适合居住要求，体现小区整体风格。2.3总平面布局“西安昭骅城项目”\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"总平面布局呈长方形，与风玫瑰叶根据高层建筑的合理分布，保证高层日照间距0.8h，在1.1h多层日照间距和保证，不少于24米，采光通风顺畅；在中心区中央花园的布局，地下停车场采用不规则地形布局，小区设置了一个主要入口。

2.4规划指标根据“昭骅城项目”初步方案及建设规模，规划指标见表9表9：“西安昭骅城”项目建筑技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积14666.67平方米2总建筑面积7629.36平方米高层住宅商铺109200平方米1929.36平方米3建筑层数高层住宅21层4建筑层高高层住宅2.5米、2.9米住宅标准层高2.9米3、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。3.1建筑方案总体构思基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。3.2平面设计1、住宅根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出住房的十条新标准如下：①套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；②平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；③房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；④根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；⑤合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；⑥管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；⑦设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；⑧垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；⑨住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；⑩有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则；2、公用建筑\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"一层地下停车空间的中心花园广场，地下停车场入口是小区的主入口，地下停车场、照明、通风、防潮南、排水及安全防护措施，按照目前的行业标准“车库设计规范》（JGJ100）的有关规定。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"建筑物，如物业管理俱乐部，配电室和休息厅，都建在地上。\t"/online/2018032717/2027873397634/htmls/detail_report/right"室外消防环车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。高端城市商品住宅小区住宅设计建议标准见表10住宅经济技术指标见表11

表10：高端城市商品住宅小区住宅设计建议标准户型面积一二三四建筑面积85125135100~120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25主卧室12~16双人次卧室12~14单人卧室8~10厨房≥6餐厅≥8卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120KWH/月负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A电源插座小居室2~3组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话1~2台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200~300升/人·日热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动30~70LX卧室、书写阅读150~300LX床头阅读75~150LX管厅、厨房50~100LX卫生间20~50LX楼梯间15~30LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB楼板≤75~65dB热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃夏季＜28℃卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时表11：“西安昭骅城”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1.1套内使用面积平方米1101.2户型平方米/套130/套1.3住宅标准层总使用面积平方米1092001.4户型平方米/套130/套1.5总户型套840套1.6户内平均居住人数人/户43.3立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。3.4设施标准住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《陕西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。1、住宅装修及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；2、小区配套设施：小区设有院内花园、草地、休息厅、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

4.价格定位4.1住宅部分市场比较法定价过程表12：表楼盘调查统计表项目名称建筑类型建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期莱安城高层73-1108750暂未取得预售许可融创天朗南长安街壹号高层、花园洋房98-21211000在售智慧新城多层、高层45-1079500在售吉源美郡国际城高层47-1138000在售注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：莱安城、B：融创天朗南长安街壹号、C：智慧新城、D：吉源美郡国际城。表13：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A8750100%8750B1100080%8800C980080%7840D800080%6400合计高层：9600故最后采用算术平均值建议本项目高层住宅单价为：9600元/平方米

4.2车位销售价格的建议根据西安市该区域目前的情况，车位销售价格为10万元/个~15万元/个。4.3建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：高层住宅：9600元/平方米车位：150000元/个5.户型设计定位根据西安市住宅市场需求，初步规划为以下户型：高层住宅A户型三房二厅：每户建筑面积130平方米（840套）；高层住宅这种户型共计840套。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。户型图见附录

第六章、项目投资估算1、项目实施进度安排本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：2017年11月：2017年11月~12月：2018年3月~4月：2018年5月：2018年6月~7月：2018年8月：2018年9月：2018年10月：2018年11月：2018年12月：2019年1月~2019年4月：2019年5月~2019年6月：2019年7月：2018年8月：2019年9月~10月：2019年10月-11月：项目建议书批复。编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证。工程开工1#、2#、3#楼，完成投资额25%，4#、5#楼开始施工。4#、5#楼主体开始施工。1#~5#楼设备安装。1#~5#楼室内外装修。4#、5#主体完工。4#、5#设备安装。4#、5#室内外装修。1#~3#楼竣工验收。4#~5#设备安装。4#~5#室内外装修。公共设施配套工程。4#~5#楼竣工验收。正式全部入住。2、本项目物业销售租赁价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高层住宅每平方米9600元；商铺每平方米10250元；地下车位每个15万元。3、销售进度及付款回收计划本项目计划在2年左右内完成销售，各年销售计划见下表。表：本项目销售计划表（%）项目合计2019年2020年2021年多层住宅86030%60%10%由于银行按揭的时限，所以2019年和2020年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2021年销售的房款收入，当年全部回收。地上50个车位用于出售，车位销售按全款付款形式实行，地下250个车位用于出租，出租期从2019年开始，出租率分别为2019年80%，2020年90%，2021年至以后都为100%，租金价格每月400元/个，因考虑有使用率的问题，按10个月计算，即每年租金收入4000元/个。按国民经济指标评价系统指导规则，对于房地产开发企业出租型物业的经济评价年限从出租期起一般为5年。回款进度详见表18

表18：回款金额估算表单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目2019202020212022面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计10920017295109200158221092006633高层车位1092001238109200247727001092004131800百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2018高层车位1445116061242019高层车位90%50%9580235410652622020高层车位100%100%3089900小计15565148898396900注：车位面积未计算在内。

4、税费率本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积金3管理费用3不可预见费3销售费用2.5房产税（按租金）125、项目各种财务数据估算①土地费用本项目用地共计22.44亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为4488万元，土地出让金分两次偿还，2017年先付80%，即3591万元；剩余的土地出让金在2018年付清，即897万元。②前期工程费。本项目前期工程费估算见表20表20：前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×1.5%1222可行性研究费建安工程费×5‰403水文地质勘探费建安工程费×5‰404通水、通电、通路费建安工程费×1%825场地平整费10元/平方米63合计347

③基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见表21表21：基础设施建设费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费×3%2442供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计244④建安工程费用本项目建安工程费用估算见表22表22：建安工程费用估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额1高层住宅1500元/平方米5700平方米8552商业500元/平方米2000平方米100合计955⑤公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见表23表23：公共设施配套费估算表序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计134

⑥开发间接费用本项目开发间接费用估算见表24表24：开发间接费用估算表序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%4062建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰323供水管网补偿费住宅商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：75商业：254供电用电负荷费住宅商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：106其他建安工程费×5‰41合计770⑦其他费用本项目其他费用估算见表25表25：其他费用估算表序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费×5‰412竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计41⑧不可预见费用本项目的不可预见费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2019年不可预见费用：454万元；2020年不可预见费用：309万元；2021年不可预见费用：46万元；合计：809万元。

⑨管理费用本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2019年管理费用：454万元；2020年管理费用：309万元；2021年管理费用：46万元；合计：809万元。⑩销售费用本项目的销售费用按销售收入的3.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即591万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%，即788万元。合计为1379万元。销售费用的投入比例如下：2004年5%即49万元；2005年5%即493万元；2006年4%即394万元；2007年5%即49万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。6、资金筹措项目总投资12000万元，其中项目资本金5000万元，其他筹集资金7000万元，第一年（2019年）全部投入；商业性银行贷款3000万元，第一年（2019年）贷款3000万元，第二年（2020）贷款4000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。7、贷款条件年利率5.58%，按单息计利每年支付，宽限期2年，第三年（2021）等额还本，分2年还清。

第七章、财务分析1、盈利能力分析西安昭骅城项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万元。和项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收益率（所得税前）为13.22%，在预期可接纳内部收益率为10%，项目净现值为1020万元，项目投资回收期为3.39年。资本金内部收益率为23.12%，项目净现值为2390万元。详见附表7和附表8。投资利润率=利润总额÷总投资×100%=5465÷31723×100%=17.23%资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%=3662÷2000×100%=183.10%2、资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债是比较低的，资产负债率最高是（第3年）仅43%，低于行业标准。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表9和附表11。3、不确定性分析3.1临界点分析本项目基本方案总体物业平均价格为3647元/平方米，收入为2527万元。其中包括：高层住宅、商铺和车位三种物业。销售面积为109200平方米，高层住宅Q1：109200平方米，商铺Q2：1978平方米。各单位单方工程造价分别为高层P1：109200元/平方米，商铺P2：8000元/平方米。项目的应缴税金为6.5%。经对财务数据的估算：Q：可销售总面积（平方米）；P：销售均价（元/平方米）；A：工程建安成本(955万元)；Π：利润（万元）收入R(万元)：P*Q开发成本：115%A＋19021开发费用：3%A＋2.5%R＋1786各种税金：6.5%R由以上可得：固定成本FC（万元）：20807万元可变成本VC（万元）：118%A＋2.5%R税金r（万元）：6.5%RΠ=R－FC－VC－r=R－（118%A＋2.5%R）－20807－6.5%R=0.91P*Q－1.18A－20807当Π=0时：销售价格P0=13096元/平方米，项目收入支出持平。ηp=(P－P0)÷P×100%=(3647－3093)÷3647×100%=15.11%当销售价格制定在P=13647元/平方米时：完成销售面积Q0=92527平方米就能使项目收支平衡。ηQ=(Q－Q0)÷Q×100%=(109000－92527)÷109000×100%=15.11%当销售价格制定在P=13490元/平方米，销售面积为109000平方米时，追加投资：总投资(FC＋VC)为37166万元，项目的经济利润为0；上述计算结果表明：如果本项目的整体价格在13096元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有15.11%的降价空间，保证经济利润。如果本项目的整体定价在13490元/平方米时，只需销售92527平方米，就可保证项目的经济利润有，有15.11%的销售控制空间。如果本项目整体定价在13490元/平方米，销售面积预计达到100%，即109000平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到37166万元。表26：临界点分析表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率（%）13.22%期望值10%开发产品投资（万元）31723最高值37166销售价格（元/平方米）3647最低值3093销售面积（平方米）109000最低值924513.2敏感性分析根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格、销售面积、固定成本和可变成本四个自身变量因素进行分析。设变量变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果。1、单一变量敏感性分析（1）、销售价格变动，其他因素固定不变设价格变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果为：表27：单一变量静态敏感分析表-20%-10%0+10%+20%销售价格-176918485465908212699销售面积20628355465809610724可变成本74406453546544783090从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。

表28：单一变量动态敏感分析表项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）基本方案13.2210203.39销售价格+1022.1238563.02-104.25-18163.86销售面积+1015.0711203.35-1011.43-18163.86可边成本+105.07-17143.81-1023.1137542.99从此表可以看出，销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。4、风险分析与对策4.1市场风险分析从西安市目前商品住宅市场来看，出现了住房结构求大于求供情况，市场有效需求较大。本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的优势。按照国际惯例，房价一般是居民收入的10-15倍，而目前西安市房价每平方米为10500元（一般市区住宅），一套130平方米的住宅总价在130万左右，达到人们预期最大限度，可以考虑购买。但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。4.2经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值413万元，增长28.31%；反之，利润减少，销售收益下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。做好物业管理和售后服务工作。4.3金融财务风险分析本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成银行按揭方式；④建筑分期付款＋银行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

第八章、经济评价的结论与开发建议1、评价结论从经济效益来说：由于公司开发前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期筹款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并为长安区的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了长安区的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：该小区建成后，可提供5栋住宅，将切实解决长安区地带生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为长安区的一个亮点，为长安新区人民提高优越的住宅环境，积极有效的影响长安区的居住工程，使长安区人民能够更好的生活工作。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在本市形成一个全新的修养圣地，对于美化西安的市容，改善环境带来较大的影响。纵观整个开发过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的，具有投资价值2、开发建议针对项目建设的可行性，综合可行性研究报告的内容，并提出以下建议：强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成，实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险公司各部门紧密配合，以加快项目运作速度，要做精品，产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作，特别要准备好抗风险资金，不可挪用。综上所述，从各方面分析，承建方只要加强经营，合理规划，本项目经济效益与社会效益可观。参考文献郑晓云.房地产开发与经营[M].北京：科学出版社2010.陈宪.项目决策分析与评价[M].北京：机械工业出版社，2012.黄明知.尚华艳.建设项目评估[M].北京：北京大学出版社，2013.王华.建设项目评估[M].北京：北京大学出版社，2008.戚安邦.项目评估学[M].天津：南开大学出版社，2006.曲娜.陈顺良.工程项目投资控制[M].北京：北京大学出版社，2013.李海涛.投资项目可行性研究[M].天津：天津大学出版社，2012.万威武.刘新梅.孙卫.可行性研究与项目评价[M].北京：化学工业出版社，2009.李开孟.徐成彬.企业投资项目可行性研究与核准申请[M].北京：北京冶金工业出版社，2007.王卓甫.丁继勇.工程总承包管理理论与实务[M].北京：中国水利水电出版社，2014.JackR.Meredirt,SamuelJ.Mantel.JR，（戚安邦译）.项目管理[M].北京：中国人民大学出版社，2011.和宏明.薄立馨.投资项目可行性研究工作手册[M].北京：中国物价出版社，2002.附表附表1：主要经济指标表