美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务

美国估价师如何为

保险公司和REITs提供服务北京东方美中咨询有限公司吴数2009.12第一页，共三十七页。1继续教育2009MessickBowes目录美国估价行业概述保险公司及与房地产相关的保险业务房地产投资基金REITs保险公司和REITs的特点和对服务的要求以购物中心的估价为例,介绍如何为保险公司(投资部)和REITs提供服务第二页，共三十七页。2继续教育2009MessickBowes一.美国估价行业概述美国估价学会(包括城市土地估价师和房地产估价师)已经有77年的历史,经历了以下三个阶段:房地产开发阶段的房地产估价(房地产开发商)房地产投资阶段的房地产估价(保险公司和REIT)房地产贷款证券化阶段的房地产估价(房利美和房地美,次贷危机)

第三页，共三十七页。3继续教育2009MessickBowes二.保险公司及与房地产相关的保险业务1.保险公司的业务保险公司销售部投资部证券投资部房地产投资部房地产估价REITs具体项目投保理赔第四页，共三十七页。4继续教育2009MessickBowes2.保险的内容(1).建筑施工(2).物业管理(3).房地产财产 在建工程 刚刚完工的房地产 达到稳定出租率时的房地产第五页，共三十七页。5继续教育2009MessickBowes3.中国和美国保险行业相比(1).品种少.中国上海第六页，共三十七页。6继续教育2009MessickBowes(2)规模小.中国上海第七页，共三十七页。7继续教育2009MessickBowes美国纽约第八页，共三十七页。8继续教育2009MessickBowes美国纽约估价对象：纽约世贸中心估价时点：2001年9月11日价值类型：二房东权益的市场价值估价用途：损害赔偿建筑物描述：已使用年限：35年建筑面积（包括二幢塔楼和裙楼）8,500,000平方英呎重建成本：90—110亿美元第九页，共三十七页。9继续教育2009MessickBowes4.市场价值与保险价值CostslooklikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCosts第十页，共三十七页。10继续教育2009MessickBowes折旧DepreciationlookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal第十一页，共三十七页。11继续教育2009MessickBowes市场价值MarketValuelookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal第十二页，共三十七页。12继续教育2009MessickBowes保险价值InsurableValuelookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal第十三页，共三十七页。13继续教育2009MessickBowes5.技术特点(1).R土,R房;Y土,Y房(2).不同阶段第十四页，共三十七页。14继续教育2009MessickBowes三.房地产投资基金REITs1.简介

REITPropertyAPropertyBPropertyCINVESTORS

$$$Shares第十五页，共三十七页。15继续教育2009MessickBowes2.中美房地产投资基金实例(1)美国:GGP第十六页，共三十七页。16继续教育2009MessickBowes2.中美房地产投资基金实例(2)中国:即将第十七页，共三十七页。17继续教育2009MessickBowes四.保险公司和REITs的特点和对服务的要求特点:长期收益要求:规模比较大,整栋建筑物出租人权益价值的估价注重收益法得到的结果考虑租户组合和租户的信誉对估价师业务水平要求比较高第十八页，共三十七页。18继续教育2009MessickBowes出租人权益的价值基本概念Feesimpleinterest(完全产权权益)Leasedfeeinterest(出租人权益)Leaseholdinterest(承租人权益,即二房东权益）Feesimpleinterest= Leasedfeeinterest+Leaseholdinterest完全产权权益= 出租人权益+承租人权益（二房东权益）价值类型:市场价值VS投资价值第十九页，共三十七页。19继续教育2009MessickBowes收益法Concepts基本概念:Leasedfee出租人权益Leasehold承租人权益Feesimple完全产权权益23456789101011Marketrent市场租金Contractrent合同租金PV初始投资额(现值)Reversion期末转售价值

DiscountrateforContractrent合同租金的折现率

DiscountrateforMarketrent市场租金的折现率

DiscountrateforReversion转售价值的折现率第二十页，共三十七页。20继续教育2009MessickBowes如何确定折现率(租户组合和租户的信誉)(1).KORPAZC(2).市场提取法第二十一页，共三十七页。21继续教育2009MessickBowes五.购物中心的估价---如何为REITs服务AppraisalsMarketabilitystudyMarketAnalysis第二十二页，共三十七页。22继续教育2009MessickBowesHowappraisers/consultantscanworkwithREITsandpensionfundsAcquisitionstaffofREITs/pensionfundsusuallyhaveMBAorlegalbackgroundREITs/pensionfundssometimesobtainMAIappraisals,butarenotlegallyrequiredtoobtainappraisalsValuationbasedprimarilyonincomeapproachtovalueDiscountedCashFlowAnalysisusingExcelorlease-by-leaseanalysissoftware,suchasARGUS第二十三页，共三十七页。23继续教育2009MessickBowesValuationProcessIdentify

clientand

intended

usersIdentifythe

intendeduseIdentifythe

purposeof

the

assignmentEffective

dateofthe

opinionIdentifythe

relevant

characteristics

ofthepropertyAssignmentconditionsExtraordinary

AssumptionsHypothetical

ConditionsDefinitionoftheProblemSTEP1ScopeofWorkSTEP2第二十四页，共三十七页。24继续教育2009MessickBowesValuationProcessMarketArea

DataSubject

PropertyDataComparable

PropertyDataDataCollectionandPropertyDescriptionSTEP3MarketAnalysisHighestandBestUseAnalysisDataAnalysisSTEP4第二十五页，共三十七页。25继续教育2009MessickBowesValuationProcessReconciliationofValueIndicationsand

FinalOpinionofValueSTEP6CostSalesComparisonIncome

CapitalizationApplicationoftheApproachestoValueSTEP5ReportofDefinedValueSTEP7第二十六页，共三十七页。26继续教育2009MessickBowesMarketabilityStudyAprocessthatinvestigateshowaparticularpieceofpropertywillbeabsorbed,sold,orleasedundercurrentoranticipatedmarketconditions;includesamarketstudyofthegeneralclassofpropertybeingstudied.第二十七页，共三十七页。27继续教育2009MessickBowesMarketAnalysisProcessPropertyproductivityanalysisMarketdelineationAnalyzedemandAnalyzesupplyMarginaldemandanalysisForecastsubjectcapture第二十八页，共三十七页。28继续教育2009MessickBowes购物中心购物中心需求量分析步骤1.预测市场区域内的住户数量2.预测每个家庭的平均收入3.预测用于零售商品及服务的支出占收入百分比4.预测在类似标的购物中心的支出百分比5.每平方米建筑面积上的零售额6.购物中心建筑面积的需求量第二十九页，共三十七页。29继续教育2009MessickBowes同心圆模式第三十页，共三十七