房地产公司财务分析报告

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一.企业简介

(一)企业概况

万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模快速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司起先跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科起先进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增加。

公司于2001年将干脆及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增加了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

二.企业财务分析

(一)偿债实力分析

能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债实力是确定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债实力。

式变动趋势,07年流淌比率降低源于短期借款的增加,08年的回款状况良好使其上升,09年降低0.58,但仍旧高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流淌比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流淌负债增加,因此指标在07年降低了0.28,08年销售状况向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行业平均值。究其缘由,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流淌负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,09年流淌负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债实力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流淌负债增加,速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的实力的现金流淌比率,其现金偿债实力较弱,但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多,比率为负,09年有所下降,但该年流淌负债结构有所改变,流淌负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债实力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。

2.长期偿债实力

(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的平安性,企业必需由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产中流淌资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流淌资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产结构。

资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流淌资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。缘由是房地产行业特点:首先,企业会计

制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。详细到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持续留意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流淌资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺当。

负债结构分析:①流淌负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构改变,对短期借款有所限制,且短期借款一般采纳抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必定反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增加使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说明企业起先留意长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资渐渐转向长期负债融资改变趋势。在长期偿债实力的分析中,资产负债率反映了债权人受爱护的程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆供应了空间,这对房地产企业尤为重要。

(2)资金成本和现金债务总额比率

图3可见,万科的融资成本呈上升趋势。主要缘由是国家政策的改变,这将是将来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息实力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务实力。但万科用经营现金来偿还债务的实力不稳定。

综上所述,金融政策的改变,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的改变,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必定趋势。企业面临资金惊慌的压力和过度依靠银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。

(二)营运实力分析

营运实力体现了企业运用资产的实力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获得较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运实力:1.短期资产营运实力

(1)存货周转率。存货对企业经营活动改变具有特别的敏感性,限制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是足够货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,留意获得优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。

(2)应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),缘由是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

3.长期资产营运实力

固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产和主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的凹凸,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必需改善存货的管理。

总的来说,万科的资产营运实力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运实力特别优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。

(三)盈利实力分析

盈利实力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的实力。

1.营业收入分析

营业收入是企业营销实力的综合反映,是获利实力的基础,也是企业发展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推动的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

2.期间费用分析

期间费用是企业降低成本的实力,和技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平亲密相关。在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关当然是企业发展的核心,但也应进行适度的限制。由于房地产业须要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的状况下,其财务费用却为负数,管理层应留意提高资金利用效率。

3.主营业务利润及利润构成分析

主营业务利润率分析:由下表可见,06-09年销售毛利率渐渐增长。07年依据市场供需两旺,房价稳步上升的改变以及对将来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险实力,抹平了行业波动带来的影响。利润构成分析:由上表可见,万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利实力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重渐渐削减。

4.盈利实力指标

(1)资产酬劳率和净资产酬劳率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利实力不断提高。

(2)经营指数和每股现金流量。经营现金净流量和净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的敏捷度。例如,08年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采纳不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度;09年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工安排,以削减现金支出,都取得了不错的效果。每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。该指标始终保持较平稳的态势,在不断增资的状况下,仍能保持肯定的每股收益,说明万科有较强的获利实力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获得现金实力偏低。通过以上分析可见,万科拥有较强的获利实力,且这种获利实力有很好的稳定性。在行业沧海桑田改变的十年,万科始终保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策实力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。

(四)可持续发展指标趋势分析

企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位，又要保持企业在已领先的竞争领域和将来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和实力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。

企业发展是指企业面对将来未知环境的适应，使企业得以进一步运行，实现企业目标。

可持续发展是既要考虑当前发展的须要,又要考虑将来发展的须要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不行预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。

企业战略是企业如何运行的指导思想，它是对处于不断改变的竞争环境之中的企业的过去运行状况及将来运行状况的一种总体表述。

企业可持续发展战略特别繁杂，但是众多理论都是从企业内部某一方面的特性来论述的。依据国内外探讨者和实际工作者的总结，可以把企业并购区分为以下几种类型。

企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。

(1)创新可持续发展战略

所谓创新可持续发展战略，即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益，有效益不仅要有体制上的保证，而且必需不断创新。只有不断创新的企业，才能保证其效益的持续性，也即企业的可持续发展。横向并购，是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。

(2)文化持续发展战略

所谓文化可持续发展战略，即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁改变的内外部环境，企业发展是靠企业文化的主导。

(3)制度持续发展战略

所谓制度可持续发展战略，是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。

(4)核心竞争力可持续发展战略

企业核心竞争力是指企业区分和企业而具有本企业特性的相对竞争实力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。

(5)要素可持续发展战略

要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素：人力、学问、信息、技术、领导、资金、营销。

房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深化和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不行忽视的一个重要因素,但它的动身点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此,商品住宅市场在将来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透亮度高、获得投资者信任,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的。

而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展的广袤前景和集中化的必定趋势供应了广袤的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资实力都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应将来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建立精度低,行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进,信任它在明天的赛场上会有上佳的表现。

三.2009年万科集团重大事务

(一)事务一

万科(000002)4日晚间公布了12月份销售及新增项目状况。公告显示，2009年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。至此，作为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业，万科全年销售业绩完备收官。2009年最终一个月，万科共实现销售面积68.9万平方米，销售金额83.5亿元，同比增长69.8%和51.3%，但环比有所下降。在万科登上千亿级销售平台的同时，万科旗下北京和深圳两家子公司年销售额也突破百亿，共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额的记录。万科2009年销售数据呈现的另一个特点是，客户一次性付款的占比明显提高，2008年该数据的比例为18%，而2009年则高达26%，其中9月底政策出台后的第四季度更是达到了32%。这一改变充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响，同时也说明政策的执行是严格、到位的。

(二)事务二

2009年是中国商业地产发展史上具有重要意义的一年，虽然全球性金融危机

具有肯定的负面影响，但总体上2009年中国商业地产激流勇进，可圈可点，发生了诸多具有标记性的重大事务，在中国商业地产史上发生了多个第一或创建了新的记录，各路大腕企业在商业地产上或有不凡表现或跃跃欲试。

2009年11月16日,位于深圳大梅沙的万科新总部,万科集团总裁郁亮首次对外公布了万科的新战略：万科将来将加大持有型物业的储备,并在近期内接连推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业，进军商业地产。

四.行业比较

2009中国房地产百强探讨报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债实力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。

以下图表示万科集团和一些同行业企业的各项对比。

(1)销售业绩对比图表分析：万科