南京浦口项目市场报告

南京浦口项目市场报告一、浦口区域发展概况1、区域简介2002年4月，经国务院批复，南京市撤销原浦口区、江浦县，合并成立新的南京市浦口区。浦口区总面积902平方公里，人口47万，区人民政府驻珠江镇。新浦口区的成立，实现了南京由隔江发展向跨江发展的历史跨越。浦口区位优越，交通便捷，基础设施配套完善。津浦铁路、104国道、312国道、宁合、宁连、宁通高速公路穿境而过。著名的南京长江大桥、长江二桥和正在兴建的长江三桥沟通了南北交通，城区距南京新生圩港仅十多公里，乘车1小时可到达南京禄口国际机场或安徽合肥机场。区内水、电、路通讯等基础设施完善。浦口环境优美，自然资源和人文资源丰富，旅游资源尤为突出，被誉为“南京后花园”。有一代草圣林散之、十里温泉带、绵延百里的老山国家森林公园、名扬东南亚的惠济寺千年古银杏、山涧万只白鹭、省级珍珠泉旅游度假区、狮子岭兜率寺、龙王山等，令人心驰神往，流连忘返。基本设施及产业发展概况2003年，投资50亿元建设105项重点工程，投资强度是过去的5倍；2004年，再投资100亿元建设100项重点工程——南京实施跨江发展战略，将江北揽入怀中，浦口，正经历一场脱胎换骨的嬗变，展现出浦口现代化滨江新市区的雄姿：站在长江大桥北眺，昔日漫漫江滩上，60米宽的江北滨江大道东西延伸，将挽起大桥和二桥，十几幢高楼在道路边已拔地而起；投资1000万元、面积达13万平方米的北堡公园塔吊林立，正热火朝天地加快建设，明年十运会前落成，将与南堡公园隔江辉映。道路建设——“川”字形骨架路网让内外交通“无缝对接”面临长江黄金水道，背靠百里老山森林公园，长江大桥、二桥、明年通车的三桥以及即将开工的过江隧道、穿城而过4条国道、5条铁路，构筑起浦口“零距离”承接主城辐射的外部交通网络。以道路建设为龙头，让区域内部交通网络与外部“无缝对接”，便成了百项重点工程的重中之重。在浦口区建设局的城建“菜单”上，基础设施建设项目34个，总投资16．4亿元，其中路网加密、提档升级工程占了一大半。已经竣工的文德路、中圣街、二条巷、文昌路等街巷拓宽、浦珠路北延、浦东路东延；年内开工的上河街、浦珠路—沿山大道、浦园路整治、同心路拓宽、柳洲路东延等，拉开了城市道路建设的框架。沿浦口53公里江岸线、耗资35亿元、总长50公里左右的江北滨江大道，是道路建设中投资最大的一项工程，把新浦口从东到西“串”了起来。从长江大桥下来，站在滨江大道实验段，浦口区建设局负责人比划着说，滨江大道总宽度将达60米，分作三个功能区域：5米宽的人行道、依江堤“高位”坡度自然建造的15米景观道和35米宽的滨江大道。在总体规划方案中，与滨江大道平行的，是总投资达5个亿的沿山大道，它既是展示老山、珍珠泉秀丽风光的景观大道，也是连接浦口十几所高校的“大学路”。这样，浦口区域内平行的滨江大道、浦珠路及沿山大道，构筑起“川”字形骨架路网，区内外交通将“无缝对接”，筑起畅通无阻的快捷通道。霉四通八达的酷交通给了房屿地产开发商肿十足的“底国气”。捷足圣先登的香港词明发房地产摆公司在桥北错堡向东坑2公里重滨江地段，财投资20亿景元，建设占屯地1600摔余亩的明发拾滨江新城。东今年一期开恭发达50万瞎平方米，3搞—5年将完啄成全部约1抚60万平方罪米的巨大开斜发量，届时怀可容纳5万厚人居住生活唱。江北滨江乡大道西侧，染苏宁等10厚家房地产公请司组建“航灶母级”房地交产公司，投粉入50亿元接巨资，在3锤000亩地腰上建设“威扣尼斯水城”节。上海客商喷则看中浦口勾老城，投资杏80亿元在功4平方公里片土地上拆旧碎城建新城。垮今年一年，着浦口房地产拥开工面积2惭00万平方万米，年内将执竣工80万储平方米。猜产业竖发展悦——迁高新技术“恭领跑”工业雀经济度立城市化进程抬的加快，让专浦口区赢得以了更多投资些商的青睐。汁9月19日帝，近200衫位中外客商米会聚浦口，嘴洽谈和签订定投资协议，刷共引进50货0万美元以丢上的外资企守业52家、私总投资4．稼3亿美元，哲1000万滩元以上的内礼联项目72顾家、总投资衔46．7亿描元；桂9月21日赵，国家火炬裂中心为国家稳火炬计划南登京市浦口生流物医药产业遵基地正式授挤牌，并为区父内5家国家矩火炬计划产富业基地骨干异企业授牌。送授牌仪式上摊，中国药科伤大学制药有劣限公司新建岁项目等3个系投资项目签积约。或在加快城市崖化进程百项样重点工程中质，产业发展疫项目有55蝴个，总投资夕85．1亿睛元，主要建骆设南京医大呈、中脉科技坦、先声药业倍等超2亿元些的大项目，绒而生物医药斧产业则是工挂业经济发展番的第一方阵幸。”浦口区医有关负责人椒介绍说，今是年全区仅医脂药重点投资扑项目就有1面0个，投资化额近3亿元板。经过3年鸭努力，浦口奸生物医药及栽相关产业将邮力争销售超合过100亿习元。目前，小南京中脉集殖团投资50北00万元建铲设的纳米微裂胶囊系列、联中脉远红纺谅织品系列等君已经投产，蔬预计5年内堂可成为全国事相关领域的酬龙头企业。迎傅与此同时，站国家级高新忙技术开发区梯也迎来了新教一轮发展高算峰。“高新袭区的现代化肤产业支撑对型浦口的发展亮举足轻重，若而高新区离齿开城市化的瞒配套，也就卖失去了跨越劝发展的依托行平台。从这杆个意义上讲崇，浦口就是践高新区，高剩新区就是浦办口,互惠互蹦补用好用足届资源，放大蒙高新区效应森，将带动整搞个浦口板块贤的提升，实放现1＋1＞亦2的双赢效米益。慌社会事业发圆展泛——怀让百姓成为国城市化的受遣益者请夹把重点工程等建设作为造觉福浦口区5轻4万百姓的默民心工程，竞是重点工程步建设的“支疼点”。因此混，总投资4卖．03亿元计的11个社滑会事业项目响中，求雨山军文化广场、鲁大桥北堡公且园、宝塔山金公园等便成智了重点。目检前，投资2穗000万元刮、占地30扭0多亩、位绘于泰山新村熊广场东侧的隶宝塔山公园赴和耗资10豪00万元的庙大桥北堡公壮园已破土动棒工，计划于弱明年十运会另前建成。宝肌塔山上晋王限塔重建后，聋将与江南的辉阅江楼隔江淡相望。北堡番公园的定位径则是生态型束开放式公园刷，其中桥墩庄以东为休闲塑功能区，专属门开辟一处资由土、沙、骗石组成的区拴域，种植各胞种具有观赏绘价值的原生固灌木植物；夺桥墩以西将音开设茶吧、流酒吧和体育熟运动场地等醒。访投资1．2释亿元的珠江叫镇及浦口街渗道污水处理炒厂建设、投瞎资3．3亿残元的城南河忧环境综合整乔治、投资6浑800万元水的浦口南山苦水厂及区间车配套工程，板将提高市民缩的生活质量胞；投资14遵83万元的课乌江镇十里城苗木观光基盐地、投资1恼040万元奏的特用玉米锋基地、投资陵700万元闷的无公害稻救田基地、投姑资1000士万元的千禧挽森林意杨基血地等，在有问效改善生态具环境的同时登，还将给农振民带来真金暑白银的收益神。不二、区域房黎地产市场分共析秘1、浦口房害地产开发背数景及目标汽随着江苏省亿对长江沿岸拳的开发规划拔公布后，浦庭口区域更是恼在大力利用柏长江资源的蚊前提下，成胸为了南京新谦一轮房地产睬发展热地。支作为南京最沫北面的区域半，浦口在目铸前南京市房尊价迅速上涨左的情况下，孔已经逐渐成典为了南京市沾民住房消费品的新热土。抗良好完善的标规划拉进了慎浦口与城中烂心的空间距膊离，相差较劝大的房价更江是吸引了极肯多数百姓前啦往浦口定居德。浦口在南肠京城市化发展展进程中起膊到了极大的砍作用，痰在帮助南京纯城区人口大煮量向外导出怕的情形下，牺将会为南京怖创造更多的呈商业、商务鞠发展空间，哥为南京的长济期开发提供启了越来越大盼的空间济。租在政府大力晴发展沿江区勒域的大背景绞下，不置可强否浦口区域哪将成为南京阀经济发展新示的高速持续竭增长点，前缩来投资开发拨的境内外企递业更会日益吹剧增，相关累所带动的产赴业发展将会索是长期的高庸效的。音但是不容我睁们忽视的也合是这区域大然规模开发所逃带来机遇的斑同时也将带压来竞争狼——斑激烈的竞争突。冒区域内同类务产品的过多悟，一般情况演下将会造成尚供方市场的男产品过盛，碗直接对价格总的提升速率成和去化时间盗都会造成很洋大程度上的饥影响疯2、浦口房珠地产市场发悟展简介伞目前浦口房蛾地产发展主恭要集中在大叠桥北路以及航浦珠路两侧楼，这两大交户通主干道的申房地产沿线虎发展已经在腹不知不觉中层成为了南京狗市民购房的览新趋向。随苍着越江大桥蹦和过江隧道纷的规划完善昆，在很大程那度上直接拉偶近了浦口与弄城中心的空由间距离，据偶悉等该区域垂的驾交通配套完规成后（预计希2007年俩）硬浦口距南京蒙城中心的距虽离将会梁在车程30钳分钟以内颤。即在政府大力域倡导发展江治北区域的背佛景下，众多枝大开发商开却始纷纷抢滩麦登陆该地，恩现已形成来输自上海等地归的大开发商愚与南京当地俗开发商共同伯携手发展该测区域的形势倾。退由于该区域缸市场在南京骗的房地产开泡发中起步较资晚，因此具留有极大大发馆展空间，与葱南京城区中朽心的楼市相搞比，浦口楼劲市的性价比恩优势明显，欠南京日益庞松大的住宅消袜费市场更是抚给了浦口楼轮市的发展带餐来了极大的写推动力。柱2.1目前陷市场发展情耐况简介素从二月份的慰实地市场调夹研来看，目即前浦口区域渔的几个大盘旁第一批的供醉应量已基本鲜被市场去化栽，05年初渣始市场热度扰高，投资比乖列明显下降绑，自住客户酒需求量明显弹放大屠。同时随着刻1月份苏宁漏·途天润城的低艘价入市，2后.月底过江住隧道正式开舱工，浦口区托域已经成为材南京购买底咱价房的首选梦区域。斯2.2目前炭市场热点聚牌焦逼2005.圈1.19苏窃宁膨·碎天润城以低疗于市价将近烤300-4般00元的/攻平方米价格槐入市。兴2005.克2.28南卖京过江隧道玻开工蹄大桥收费站彼北移笼长江三桥2冻005.1哗0.28通骗车，缓解长赢江一桥交通照压力注释：抽南京长江三吊桥保——才长江三桥是颜上海至成都恐国道（GZ令55）主干伪线的重要组磁成部分，位盈于现南京长性江大桥上游特约种19公里棒处的大胜关扣，南岸起点冤在绕城公路鱼刘村互通，萄往东接南京使市规划的二记环线；北岸西终点在浦口羊境内的宁合北高速公路张瑞店互通，往虽北接即将开软工建设的宁梯淮高速公路流。全长约避15.6公膏里竟。根据进展匀，三桥有望剑于今年"十淋运会"前建数成通车。孙南京过江隧辽道往——想总投资约3失0亿元的南仙京过江隧道认工程即将实结施，预计将父于2008过年底建成，苍2009年贞上半年通车锦。腰南京过江隧摧道项目位于短南京市河西稻新区纬七路择到江北的浦拐口区黄家村盘，设计车速指80公里中/小时，双婆向六车道，法工程范围全菌长末6165米讯，主要由江奇北接线道路骆、江北收费当广场、过江糊隧道、江心员洲地面道路槐、江心洲疏膜解工程、江肾心洲至江南胃大桥等组成斧。目前，南动京过江通道骄有南京长江街大桥、长江亡二桥，在建次的有长江三症桥，加上过粮江隧道，跨吩江城市南京边的南北联系轿将更加便捷铁，对于江北白地区的发展休和实施跨江债发展战略将搭起到重要作裙用。围3、目前浦狼口区域主要纪在售楼盘列险表吸从现有的在谦售楼盘分布届来看，江北烂区域主要在促售楼盘还是深集中在大桥顿北路沿线，盼该区域无论践在市政规划顾配套、还是直过江交通的闯工程进度情五况，今年可肺以说是具有悬实质性发展燕的第一年，段板块竞争力粘在南京的楼互市上极强，蕉市场关注极唇大。刮新年伊始像驴苏宁秤·娃天润城这样得的大盘开始借入市，大大涌提升了南京货百姓的购房砖热情，并给珠江北区域带捐来了又一轮优的房产热潮材，目前该区侮域市场已经忧真正成为了康南京楼市的恩热点板块。惹楼盘名称颤地理位置燥建筑形态喇物业费股（元/m2碍/月）泪规模誉（m妄2董）鞠价格晒（元/m晴2崭）圾主力面积耕（m初2定）茎主力总价太交房日期飘推案量胜（套）非去化量具（套）蛮恒辉翡翠城福浦珠北路1恋10号怕多层、小高莫层济0.4姨12万银2坊750良轮90-11师0蚂25-30葵万筑05年3月巧264役244谨快乐之城丽枣都苑藏浦珠北路1王26号中多层跃0.4往38万垦2800仰85三—包115化23-32麻万邻05年12陕月阅700多席500多材明发滨江新懂城蛮浦口滨江大哈道1号败小高层拳0.7到160万菌3100申90-12缸0斯28-37栋万衰06年5月筝3700多惧3400多坐华侨城特长江大桥北续路1号抬多层、小高恩层刮0.5辉30万稳2900屯100-1类20济29-35奉万狗06年3月骄102衣24晨金泉鄙·沃泰来苑狭泰西路28吓号晋多层档0.5封39万邀2900展100-1体20扁29-34证万爹05年7月颗320多搅270多泽苏宁关·耐天润城冷大桥北路7耍7号袖多层、小高筝层责多层0.6冰小高层0.余9妨360万踢2500司80匀—喷90纳20协-蝶23万掌06年5月株192术184篮【分析】从通上表中我们锄可以看出，统经过一、二御月份的购房压热潮后，浦稀口区域各大身楼盘第一轮坚销售已经接兽近尾声，由抄于较大的供蹈应量在较短册的时期内被厦一下子吸纳植，我们认为无3月中上旬狗很有可能进血入一个调整找的阶段，但钢到3月中下剃旬在受到区领域内几大楼鱼盘新一轮推你案，市场又川会呈现一个呢购房的热潮袭，楼价也将售肯定会随之捞升高。酿4、重点个卡案分析恒辉翡翠城稼开发商权：南京恒辉绍房地产开发避有限公司厨地理位置：早浦珠北路1雀10路眨产品形态：轿公寓虚建筑面积：裁12万m滤2闹占地面积：呼7.8万m恳2贤容积率本：1.54羡绿化率暗：42%静物业管理：阻多层0.3朴5元/㎡赶·剂月，小高层素1.2元/舰㎡/月宣开盘日期：捞04年4月犁交房日期：药春节后一期指交房猫面劳积：80捕—故300m惭2驳主力面积：部90叶—予110m你2遍价清格：275饰0元/m2煮主力总价：毕25骆—皆30万荣目前推案量秒：一期推盘诞２６４套草去化量吃：已经去化蛛２４４套核剩余案量：虏２０套呀客源购成：挽一期以投资赏客户为主，烫一期尾盘主干要是自用客榆户肃项目分析免：恒辉地产己在江北浦珠阵北路开发的扫翡翠城一共落有28栋房艺子，包括2慕4栋多层和画4栋小高层夸，可以入住裹近1000齐户人家，套灰型面积在8稿0万—价300多平授米之间，5惭月推出的一资期180户毛，现已全部环售罄。二期挑共500套浸将分组团推悉出，二期一助组团于9月示初推出，主扑力套型为9汽0炎-110平佣方米碑的三房和两旁房。本案隔赤街对望老浦才口商业中心蚊，周边配套聚，项目自身士内部设施都飘较为齐全。扣浦珠路做为喇一条南北向提的主干道车兽流教多，有家一定的噪音象及环境影响浮。该案是一负个法式风格武的楼盘，外污立面材料选最用国内品牌牢面砖，采用锐淡金色的三谊段式外立面再设计，小区闪内部配有红男外线监控系元统、双门禁州对讲系统等也智能化硬件屿配备。筹快乐之城丽园都苑傻开发商误：南京石林赔房地产开发钞有限公司吹地理位置：刑浦口浦珠路胞126号贡产品形态：丙普通公寓、膊纯写字楼、鲜商铺、迁建筑面积：猎38万m姐2寒占地面积：谷27万m供2唐容积率缝：1.38牛绿化率碑：40%低物业管理卸：0.4元弊/m馅2崇/月今开盘日期：漏04年3月汽无交房日期：贫05年12累月死面撕积：45先—年138m古2串主力面积：签85遍—贷115m条2钞价格范围：扩2800刊元/m工2膜主力总价：寄25舰—评30万辜总户数罗：2700争多户期目前推案量絮：７００多征套盲去化量航：５００多右套投剩余案量：辞１６０纷―港１８０套左吨右躬项目分析龟：快乐之城祥目前包含丽横都雅苑和丽诸都嘉园两个培项目，总建塔筑面积达3扫8万平方米爷，户型面积疗为府85平方米善两房，浅97平方米打三房巴115平方郊米激三房和樱121平方铃米跌三房，另有拌9万平方米躬的商业设施做，一期丽都朴雅苑共推出裹13幢6层的多层，户型棋面积为败85平方米哲两房，个97平方米吹三房歇115平方狱米睬三房和征121平方妙米萝三房。3月呈开盘，7月夫中旬一期已活经全部售罄纠，二期在售江房源也只有窄三十余套，颜主要为11工0－遇120平方祥米唱的三房户型雁。快乐之城糖三期于跌2004年波11月28蚕日再推出，现场降销售良好。亏该项目紧靠热未来浦口新典中心顶山镇讽和过江隧道控。倒明发滨江新娃城屈开发商泄：明发集团雁南京房地产任开发有限公萄司酬地理位置：完浦口滨江大僚道1号员产品形态：暖公寓担建筑面积：蒙160万m升2伸占地面积：术106万m舞2足容积率良：1.51鸦绿化率驴：40%巷物业管理慨：0.7元薯/m虹2排/月乐开盘日期：紧04年9月糖交房日期：圈06年5月次面援积：81三—挤225m咸2桨主力面积：鞭90设—暂110m榴2闻价格范围：躺2600-边3600元夹/m2伴目前推案量协：3700车多套驳去化量扎：3400侦多套（以交萝款2700殊多套，首付绩600多套挥）扯剩余案量：歉200-3叨00套县项目分析晌：该案总建堂筑面积为1县60万平方培米其中住宅黄建筑面积1录40余万平四方米，商业怀建筑面积2丝0万平方米杯.该楼盘于岁11月27江日略推出第一期赛第二组房源瞎，共推出小偿高层住宅3贤800多户名，该小区是秤江北第一盘改，交通条件正优越，去化冷速度较快其川中，销售已轨达到70%禾。内部配有升三个商业配幅套中心、三治个会所、五愁所幼儿园、耻两所小学、曾一个中学、然综合商场、影医院、邮局蕉、银行、菜宅市场。华侨城济开发商努：江苏华侨短房地产开发内有限公司芬地理位置：永大桥北路1归号争产品形态：仔公寓奉建筑面积：惯30万m纳2泽占地面积：左21万m舰2毫容积率夸：1.4估绿化率折：40%盯销售率吵：80%较物业管理树：0.5元段/m能2博/月所开盘日期：拉04年9月卷交房日期：软06年3月役面禽积：81球—妖225m意2强主力面积：离90堡—碗110m赌2窜目前推案量及：102多笋套（小高层银）铺去化量桐：40多套弓剩余案量：读80套左右膀项目分析浮：该项目位誓于大桥北路滑1号，一期蛋占地面积舱4万平方米染、二期占地治面积12万热平方米，以蔑多层为主，坐前三期共3铃0万平方米锁。目前在售喂的是2栋小恋高层住宅楼挣，其多层已怜基本售完，搁在3月底将添会有一批单隔身公寓推出棍。咳该案自东1月19日稍苏宁在·余天润城推案士以来，受其虏价格影响销拾售速率明显厅放缓，直至醉最近两天成姨交量才逐渐勺放大。暑金泉委·驳泰来苑招开发商献：南京泰山雷房地产开发某有限公司剥地理位置：霸浦口区泰西循路28号剪产品形态：心公寓碍建筑面积：予39万m传2限占地面积：否23万m愚2创容积率死：1.84戒绿化率槐：40%沃销售率郑：50%的物业管理牌：0.5元比/m革2牛/月译开盘日期：胞04年9月详交房日期：煌05年7月势面撤积：80趴—冒250m娃2锅主力面积：糖110劲—桥130m袄2冤目前推案量些：32０多该套（负2005-抚1-2漆推案）泊去化量疫：270套惨左右哪剩余案量：斯50套左右规项目分析洲：南京集成景房地产开发谎公司在浦口耳泰西路开发境的金泉泰来城苑盆2004年使3月18日钞开盘，销售歉的主要是一巩期多层公寓愈的50多套辫保留房，户舱型以三房和因两房为主，捧面积从80友平米到12楼0平米.二北期砌7月18日券开盘，推出键多层房源，槐目前在售部院分比较适合锡当地市民投聚资居住，购舞买人群多来昏自城区及大根厂地区.该恩项目尚有7拍0余栋独立伏别墅在规划例建设中，其矩中位于泰山拾寺正下方的勉一栋样板羡“话别墅王波”盆面积高达约懂2600平立方米正.摸苏宁天润城凤项目调查情艳况疗开替发商：牌苏宁地产抖地理位置：迷浦口区南浦圆路以西，紧馋邻大桥北路袭产品形态：并多层、小高俯层误建筑面积：练360万m须2岸占地面积：屿266万m昏2泉容积率储：1.3址天润城一街对区开盘日期念：贝05年1月咬29日干项目占地面炭积：500键亩打项目总建筑践面积：60祸万㎡漠一街区占地兄面积：10垄0亩扰一街区建筑夕面积：约1艺4万㎡跌一街区销面零积：131暮113㎡溜一街区销户帖数：131采8套士一街区18弱幢，其中1际1幢多层，现7幢小高层帮取得预售许峰可证的是5章、8、9、购15幢共1勺92套府1月29日昼5、9、1辅5\幢开盘皆，共144已套；申2月7日答8幢开盘，敏共48套罢目前去化状枣况：刷已销售套数煮：174套笔剩余可售套慌数：114姻4套庄目前取得预济收许可证房泄源剩余18贿套丝剩余可售套丰数中，已预秒定约850李套肝剩余房源今脆年4月左右胸可以取得预讽售许可证；习至今年5月高预计二街区冒将上市，供锡应量在25宫幢多层，预筑计推盘数量去为2000而套（包括预吉定积累）栋折扣情况：盼按揭99折贩，一次性付狡款96折，窃团购（10川套以上）9集4折佳价格分析：绑2380～普2800元唤/㎡，其中店主力单价集尺中在250耍0～260绪0元/㎡；虹楼层价差2夏0~30元董/㎡碰预计价格走弯势：据现场川销售人员告催知，5月份放第二次开盘锤价格将会有稻较大幅度调梳整，预计在梯150元/熊㎡左右丰客源分析：零一街区开盘袖阶段主要为覆投资客居多郊，目前客源确主要是自用奋客户；自用戒客户主要是舞老城区动迁苏客户，以及宿中低收入家懂庭。龄物业管理费贱：多层0.炭6元/㎡顷·鸡月，小高层浸0.9元/炮㎡画·耕月会所：无栏社区配套：链社区商业街建材标准：豪电梯培――舒合资品牌芒天地墙摊――捐毛坯踩水电煤国――息国家相关标早准慌智能化系统智――配无钱安保系统圈――秀24小时保湾安，电子防邮盗对讲练交通：规划国路未开通之有前，配备社蜡区巴士往返鬼北区车站与触小区；目前慌区域交通见巡附表言目前大规划歼状况：收费泡站8-10灾月完成北移伙，规划路开耀通时间未定友；大桥北路养（桥下）苏举果大卖场年白内改建完成却开放。项目分析语自2005瓶.1.19逐该案开盘至僚今，销售状曾况良好，引史起的市场热文度极大，对溪区域市场起降到了一定程抓度上的推动跑作用；但实绸际成交均价押还不到25顽00元/平遵方米的低位诸，无疑给区蜂域内的同等援楼盘带来了们巨大的冲击盼，其中像华泡侨城这样的菜楼盘受打击洪尤为明显，嘴销售势头受刊到了严重的怨打压。细分币该案产品、絮价格、户型肠、规模等因馒素我们得出煮以下结论：岂企业知名度惯拉升产品信甚誉度+低价倘位+产品规牌模，这就是率目前苏宁鲁·优天润城的销幕售主题。主赢要针对南京编底价商品房糟的市场，在旗短短1能—慢2个月之内辩充分占领市致场的战略理愧念。据价格走势饰——效从现有的市誉场分析，我若们认为苏宁敏·膨天润城在短猜期内将不会欢有很大的价焰格拉升动作尼出现。该案跳价格的定位赶可以说是其吊目前占领市签场最主要的金武器，限于灰他现已形成域的楼盘形象墨以及销售理最念、主题，秆短期内如果律其价格拉升姨幅度超出1界50元/平畏方米的话，付其客源将肯彩定会有很大导部分被分流苗。逮规模劣势循——择我们认为浦奏口区域的客扛源构成，主咐要还是以南晕京的平民百垃姓、自住客呢户居多，如弟果他们去理傅性的考虑该价盘360万慌方的体量，捏会发觉其开隆发过程将至川少需要15折—哭18年。也撞就是说，当磁现在你选择杰苏宁添·吨天润城的话础，要在15演年之后其所葛居住的大规盘模社区才将鸡全部完工，腥在这期间可那以肯定得说素将会有很多肌不确定得因肺素左右其楼追盘的整体开扛发。我们认惭为目前来说储苏宁荐·伶天润城对于联客户的36目0万平方米恋的社区规模驼只是空谈、央不切实际。洁区域影响力赴——友我们从网上剥交易统计中按可以明显的您看到，自2跃005.1赠.19该案狐开盘以来，鹿大桥北路沿闭线的客源被驼其急剧吸纳垮，华侨城等榴楼盘的销售显速率受其压猫力，明显放瞧缓。但同时孟也出现了另位一现象值得待我们注意，涌以明发帜·野滨江新城为班首的多个具渣有自身产品这鲜明特点的果楼盘在营销声方式上采用读打压苏宁诵·臂天润城户型鹅、产品类型杏、整体环境悄等产品因素阔，在产品档延次上与其充初分拉开了距萝离，该类楼慌盘的销售情句况依然如昔荡，并没有受禁到特别的影产响，这也反无映出目前该馋区域的购房椒者还是相当仿理智的，也屯绝非只考虑挤价格因素买铁房。迹三、区域房羽地产市场供歪、需分析翠1、目前市形场供需状况粪分析看供应（套）妖去化（套）兆恒辉翡翠城授264拆244奔快乐之城丽留都苑涌700灭500灵明发滨江新男城唉3700每3400嫂华侨城些102凝24削金泉滥·用泰来苑弄320肥270饭苏宁茄·蛾天润城拿192部184算总计吸5086甜4622改从上图、表异我们可以看湖出，自20皂04年下半洲年至今，该华区域市场供渣应量在50浆00套左右奖（预估在5著0万方左右乒），经过一我轮去化热潮颂后，目前去遗化已基本完抢成，达到了誓4600多培套（46万珠方左右），晨不少楼盘已治接近尾期销渣售状态。从鞋中我们也可级以看出浦口牌区域目前已规经成为了南伯京房市的热横点板块了，锦区域需求量预也在逐渐放坊大。脱【分析马】目前南京摆的人均居住满面积为醋22.7平扯方米胞，低于江苏厉省以及全国异平均水平，践从这一点也婆可看出，该随区域市场的遭发展空间还桂是相当大的游，人民住房晚需求量也是表相当大的。宵这也是近几弱年南京房地经产业火热发葛展的原动力舞之一，也是堡推动市场发失展最关键的烤因素。现在乞浦口区域的戴楼盘70%文以上都是从盒03.04硬年开始启动氏发展的，也仇就是说经过悬第一轮的市财场消化后，匀南京城市人逝口的居住问遥题还没有完炒全地得到解助决，下一轮倒的供应高峰谜即将来临，砌从今年的伊摩始浦口区域冈的市场发展鼠推测，随着隐众多利好消揪息的面市，都我们预计今话年下半年到裳明年上半年哈将会有新一怠波得供应、连去化热潮，吼届时无论在厨成交面积还葡是成交套数较将肯定超过混04年。神2、短期内洗供应量预测客2004年酒被业界称为原“政策年”呜，国家和地启方都实行了撞土地紧缩政杯策，就南京背市的土地供着给情况来看羊，根据南京叹土地交易中真心的数据，趣截止200拍4年12月培底，南京市仆土地实际成抓交44幅，跑总面积28尼5.7万平绵方米，成交翅价为54.钓8亿元，平阵均楼面单价梢1597.胞4元/㎡。阶表有数据表明残，自去年三应四月份达到读高峰以来，速南京市土地柔成交量一直诊在低水平徘习徊，今年棍3、7、1久0月甚至出嚷现单月成交妻量为零的记赛录，大多数晶地块成交价谋上涨幅度都缩在30%以纷内，部分地伤块以底价成采交。通过对灿各个片区土挪地成交情况负比较后发现料，江宁区出艘让土地面积庭最多，达到新盐104.7怀公顷父，但其总漂成交金额却亮排名第四，络楼面单价最熔低，仅为教576.4追元/㎡；河国西片区成交彻地块数量最毒多，总金额谈也处首位，态但成交总面局积排名第二次；城中片区星的出让面积肝最少，仅陶5.1公顷耐，但其成参交总金额却尝比江宁片区终还多22赴0万元，楼谢面单价最高诞，达到11班857.9岸元/㎡，需啄要指出的是奥，由于城中释出让土地多扁为商业用地兰，其容积率兵普遍较高，慎我中心的统紧计口径均以阴容积率1.但2计算，出冷让方式统一展按照净地计税算，所以该委楼面单价应坐适当降低，汤但不会改变肿其楼面单价舌处于首位的获位置。而南增京市200料3年成交土迁地51幅，镰总面积达到临602.勉5万平方米倦，成交价网高达96映.2亿元，傻与去年相比里，今年的土收地成交面积景仅为去年的杏二分之一，惜成交金额也订缩水一半。插滚2004年下南京市成交弦土地统计表夫仰区域豆地块数量堂实际出让面构积（单位：湿平米）助成交金额（蜂单位：万元器）闯楼面单价（踪单位：元葵/㎡）者江宁区悟8山10467膜25许 虎72370恒576.4欢江北区隐4泡14209水6.9膨 拆13795迫809掉河西区敌9尺60864痰0.7薄 晚15660理0凳2144.导1誓城中区丸6姻51013余.7耍 愚72590章11857眨.9玩城东区嫩2筹17618没.1猎13890接6570炎城北区谷8汉58421迎2.9昏14673船0鹿2093共城南区装6乡40709稻0.1独 罗71742到1468.辟6斜合计亩43梨28573场97.4趴 榨54771疗7叼1597.宫4渠根据南京市啦土地储备中蚊心数据显示拍，四季度南共京市共挂牌胞9幅地块箭，全部成交已，其中4幅馅地块以高于局底价的价格躬成交，出让蛇总面积为趣24912染3平方米滔，成交金光额676底80万元。群哈从上表中我朋们可以看出沈，江北区域闹2004年法土地出让地粮块为8幅，造实际出让面诱积为104浅万方，成交何金额为72往370万元蓄，楼面单价陕为576.蒜4元/平方产米。结合目教前现有的楼塌盘后续量我努们认为，今广年下半年到蹦明年上半年厅的推案量将先不会少于1食00万方，耕市场竞争将辱非常激烈。桐从现有的市迁场数据资料附统计、整理拴后我们认为赵3云—他5月浦口区芳域将拉开新催一轮供应放刚量的序幕，季届时市面上惯将会店聚集至少大垮约5000渴—况6000套氧左右的房源概。主要由明蝴发恢·旦滨江新城等顿大盘的供应辛量组成，具泛体如下：避案名其数量（套）汪恒辉翡翠城得180套左盯右日明发滨江新残城醋3800套适左右舞华侨城森300套左般右（单身公匪寓）销金泉避·逝泰来苑灯200棕—进300套派苏宁努·题天润城狭1100套蚕总计辱5600套胀左右诸备注变区域内还有吉大华景秀华宅城、红太阳彩集团开发的钞两个项目资沾料不明，预己计其供应量婚也将会比较稀大。楼结合上图，滴我们认为相支比2004因年至今市场男4600余现套的去化量领，05年随青着浦口区域芹众多利好消房息的发布，崖市场需求将率有增无减，剥但同时各个动楼盘的客源饭需求量也必宅然上升，销述售期间的客稍源量将是决臂定楼盘去化搂好坏最关键停的因素员。千四、栏2004年庄四季度需求浩结构分析气1、慧各片区的需佛求结构分析驱及季度变化冰情况血根据南京抉阅策地产研究演中心的监测跑数据，截止愚到200灯4年四季度堡南京市各大普片区的市场丸容量比例变场化如下图所激示：竖2004年挎一至四季度脑南京市各片叮区需求比例饭变化图击根据我们携四季度调研歇结果显示，甚潜在消费者主对购买住房舌的区域偏好绿上主要集中葬在河西、城壤中和城东，雨其中河西和栗城中的偏好悼比例基本持挑平，分别为垂22.2躁%和22.猴1%，实际遍上城中作为傍南京市商业毅配套及生活洪配套最成熟争的城市中心津地带，对城马中的偏好程祖度是很高的捏，但由于其栗可望不可及搅的房价，使金得很大一部远分希望在该挪片区置业的挡人群退而求室其次，把选修择的重点放剂在了新城区浅——河西；桃城东作为老屠城市中心的狼地位在消费名者心中的地久位依然牢固锡，处于该区份域的紫金山幅风景区提升洪了该片区的毙人气，其偏功好比例为1肤8.2%，阅位居第三；机另外，江北传、江宁的偏孙好比例也表耳现不俗，总词比例有所提惹升达到16亏.6%。渔与今年前三出季度相比，性把理想的购雅房区域放在猛河西、城东尊和城中的总恰体比例变化钉不大，三者烘依然是前三俩位，只是在员内部有些许跟变化，其中丛对河西的偏匠好比例虽然坛一直处于前吼三甲之首但盐比例有所下盼降；而对城自中偏好比例展则始终处于执上升态势，钢对城东的偏俱好比例虽然倚有波动，但组总体趋势是荒上升的。另饥外，城南和飘城北的需求渗比例比较稳醋定，其中城手南一直在速11%到馒13%裂之间，城北昆的需求比例仅则一直在非8%到霞10%之近间变动，上狱下浮动均不欠到2个竿百分点；值喇得注意的是督，对江宁、婆江北的需求撞比例在经历梁了二、三季推度的持续下逮滑后在四季疗度有小幅反啊弹。涝2、不价格层次余需求结构分熊析及季度变害化情况奖2004年初潜在消费者档对可承受最赌高单价的统洪计冤根据我们弦四季度潜在质消费者调研竿结果显示，轰潜在消费者甚的可承受的递最高单价多碧在400班1-600清0元/㎡的舞区间内，其跨中对单价在损4001-奉5000元兔/㎡之间的午比例最高为妻36%；其贱次是单价在鼻5001-遥6000元僻/㎡的比例美，为25.疗4%；处于青第三位的是佩单价在30漂01-40咬00元/㎡任之间的比例锡；为23.丧4%；单价围3000元刑/㎡以下和呢6000元跌/㎡以上的眉比例均比较泪低，分别为售7.3%和磁7.9%，垫这和单价在煤3000元脱/㎡以下的厘供给量及供清给区域有很胜大关系，该级价位段的房唐源基本上位偏于江北，主岔城区基本没怖有这样的商秋品房供应，阻所以该心理宣价位的需求枕比例被动压方缩，而对于梅单价在60坟00元/㎡焰以上的，则处也是因为选宝择地理位置辉较好的城中轰区域的准购征房者受到6例000元/纯㎡的实际房呜价影响的结过果。携与2004熔年前三季度罪相比，随着唇南京市居民少收入的增加狭和整体房价薯的不断攀升搅，潜在消费俊者的心理可寻承受房价的罚峰值水平有声了一定的提否高，从三季卫度的集中在堆3000-捉5000元镇/㎡上升到慰四季度的集惰中在400侮1-600扮0元/㎡，芳而且在可承微受单价在5佛001-6椒000元/惠㎡的人群比岗例有了较大积幅度的上升艘。注：补房价的攀升抛会迫使购房萄者接受较高塑的房价。安3、跃楼型层次收需求结构分扑析及季度变摇化情况暂2004年前四季度潜在成消费者对楼屈型的偏好统斧计织根据我们岩四季度统计侄结果显示，飘潜在消费者念对楼型的偏讽好集中在多惯层和小高层兽，偏好比例站分别为4军0.1%和紫40.3%木，并且对小寿高层的偏好屑比例首次超线过了多层；泪对高层的偏械好比例也比蜡较高，为1股4.6%；思对别墅的偏筐好比例很低泳，仅为5.转0%。（本饶项指标与收内入水平有关造。）斯通过对四个庙季度的楼型植偏好的对比讲可以发现，净虽然多层依排然在楼型偏臂好中唱主角京，但是小高孟层已经渐为按人们接受，吴其地位日渐踩稳固，况且欢随着土地资姻源日见稀缺副，小高层的绘需求很容易陕在市场供给赢中得到相应伍的实现，而歇对多层的需绍求则会因为崖其供给量的蜂匮乏向小高何层和高层转讲移，使对小堤高层的需求低呈现成长势唐头。毕4、只户型层次需劫求结构分析虑凑图1-5倘2004年抓潜在消费者杂对户型的偏衡好对比统计藏壶根据我们些2004年虚四季度户型孤偏好比例统较计结果显示筋，三室两厅悔的偏好比例伟最高，达到悬38.9%酸；二室二厅锋、三室一厅报的户型需求株在调查结果松中所占的比送例相差无几桂，分别为2挎0.5%和登24.6%平；另外，对烘二室一厅的滋需求比例比精较低，为