X年沈阳中期房地产市场报告

2013年07月2013年沈阳中期房地产市场研究报告克而瑞机构-沈阳2013年沈阳年中房地产市场报告政策篇土地篇市场篇2013年沈阳年中房地产市场报告政策篇3.2013年上半年沈阳房地产市场政策总结2.2013年下半年全国房地产市场五大预判1.2013年上半年全国房地产市场总结2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇1.2013年上半年全国房地产市场总结2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅增长。在房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。面临种种不确定变数，下半年市场将如何演绎，也是我们所共同关注的焦点。一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半今年以来，国际、国内宏观经济环境跌宕起伏,变数颇多。国际上，虽然美国经济出现反弹征兆，但欧洲、日本等其他发达国家的好消息并不如预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳却已出现反复迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构调整将有可能令中国经济出现一波集中回落。对于房地产行业来说，美国QE3的可能退出以及国内货币政策可能到来的紧缩，无疑将挤压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据虽有下滑却也能保证至少年内行业政策面的相对稳定。二、2013年上半年房地产市场呈现“一冷四热”

2013年上半年，行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇2.2013年下半年全国房地产市场五大预判1、调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现，判断的主要依据就是：上半年“国五条”的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，近一个月来，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。2、国内外融资成本上升将促下半年地价趋于理性，成交规模较上半年或进一步攀高

上半年的土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于上半年海外宽松的融资环境，但是随着QE3政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前；另外一方面，考虑到本届政府对金融机构去杠杆的强硬决心，预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，则国内将适度跟进，则年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，由此我们预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。3、全年商品房成交量有望突破12亿平方米，三、四线城市将有较好表现

对于全国市场来说，考虑今年下半年行业大环境，估计2013年全年商品房销售量将增长10%左右，有望突破12亿平方米。尽管有调控影响，今年1-5月商品房销售面积仍达3.94亿平方米，较去年同期增长35.6%。下半年，我们预计行业大环境将维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将能够持续。当然由于去年下半年成交量的高位因素影响，今年下半年市场成交增幅将明显低于上半年，预计全年商品房销售面积将增长10%左右，全年成交量将有望突破12亿平方米大关，再创历史新高。2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇4、一、二供求矛盾决定房价上涨趋势仍难以改变一、二线城市市场库存普遍处于低位，供求矛盾在下半年仍难以缓解，因此房价上涨的趋势仍将延续。

CRIC数据显示，5月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其中北京、广州、深圳和南京4个城市当前的消化周期已经降至6个月的供求红线附近；此外5个重点城市中，除了天津的消化周期依然高达20个月以上，其余4个城市当前的库存仅能够维持7-11个月。一般情况下我们认为：消化周期不足6个月，市场呈现供不应求；12个月附近，市场供求基本平衡；18个月以上，市场出现供过于求。可见，当前绝大部分重点城市已经显现出供不应求的局面。而从新增供应来看，2012年全国新开工面积增速全年出现负增长，截止到5月这一指标也仅仅回升到1.0%，由此我们判断：供不应求的局面将在下半年继续存在，尽管在限价令的压制下房价不会出现大幅度的增长，但是政策允许范围内的涨价项目将越来越多地出现，房价总体上涨的趋势难以出现根本改变。5、供应短缺将推升中、低档刚需市场热度，高档产品仍不宜过分乐观对于具体项目来说，中、低档产品市场供应短缺，尤其对于一、二线城市来说，每年新增的商品住宅供应量远远不能满足不断膨胀的人口规模，而新增人口住房的主要流向即是以首置为主的中、低端市场。另外一方面，由于2011-2012年小户型的去库存量一直保持高位，导致企业手中的中、低端产品储备一直处于不足的状态，预计2013年这一细分的市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。而高档产品方面，客观上讲，自去年四季度至今，之前困扰企业多时的高档豪宅库存确实得到了相当程度上的去化，受益于此，相当一部分以开发中高档豪宅为主的开发商也长舒一口气，但是在我们看来，豪宅市场仍然处于政策的不确定风险之中。由于高端住宅的销售情况深受政策大环境影响，鉴于我们对于下半年宏观经济不景气的判断，未来形势仍不应过于乐观。2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇3.2013年上半年沈阳房地产市场政策总结“国五条”沈阳版细则出台沈阳开始全城限购

“国五条”沈阳版细则规定，在沈阳行政区域内，已拥有1套住房的沈阳户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)，可再购买1套住房;能够提供在沈阳1年以上纳税证明或社会保险证明的非沈阳户籍居民家庭，可购买1套住房，购买的住房包括新建商品住房和二手住房。而此前沈阳规定，居民家庭在二环内只能买1套住房。在“国五条”沈阳版细则颁布之前，沈阳规定在二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策。当时，已拥有1套住房的沈阳户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供在沈阳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳户籍居民家庭，在二环区域内限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的沈阳户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳户籍居民家庭、无法提供在沈阳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。此次细则限购的范围从原来的二环扩大到全城。同时，对于居民家庭购买房屋套数上限做出规定。以前，沈阳只规定了在二环内购房有套数限制，对于在二环外购房，没有套数上的限制。而现在，无论是在二环内还是二环外，沈阳户籍居民家庭最多只能买两套房，非沈阳户籍居民家庭只能买1套房。今后二环内新房须全装修沈阳市建委出台了《关于加强沈阳市商品住宅全装修工程建设管理的通知》(简称《通知》)，通知就沈阳市住宅全装修管理进行了规范，同时规定：凡在沈阳市行政区二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部实行全装修。其他区域商品住宅鼓励采用全装修。全装修是指商品住宅竣工验收前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间基本设备全部安装完成。将依据《沈阳市居住建筑全装修技术规程》来执行。2013年沈阳年中房地产市场报告—政策篇沈阳公积金出新政房证下发两年内可提取公积金从2013年4月1日起沈阳职工现金购买自住住房两年(以《房屋所有权证》签发日期为准)之内的，可持相关要件到缴存住房公积金的管理中心驻区管理部(以下简称管理部)，申请提取住房公积金。而以往，职工现金购买自住住房的，只能在一年(以《房屋所有权证》签发日期为准)申请提取公积金。沈阳市全面调整保障性住房准入条件1、

廉租住房保障从2013年1月1日起，对申请家庭由申请之日前5年内已转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前2年内已转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积。2、经济适用住房保障(一)从2013年1月1日起，调整沈阳市经济适用住房保障收入水平线，即：现行的家庭人均可支配月收入由1360元，调整到2012年沈阳市家庭人均可支配月收入的70%，即1542元。(二)从2013年1月1日起，对申请家庭由现行的2008年以后转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前2年内转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积。(三)单身家庭由现行规定的年满35岁调整为年满28岁。3、公共租赁住房保障(一)从2013年1月1日起，调整沈阳市公共租赁住房保障收入水平线。将现行的家庭人均可支配月收入由1700元调整到2200元(单身调整为3000元/月)。(二)对新毕业的全日制普通高校毕业生(原籍非沈阳市)，由毕业三年内可申请公租房调整到毕业五年内可申请公租房。(三)从2013年1月1日起，对现行的申请之日3年内转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前转让、赠予、征收的住房不计入家庭住房面积。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇土地篇3.2013年上半年沈阳土地成交情况2.2013年上半年沈阳土地供应情况1.2013年上半年沈阳土地市场整体概述4.2013年上半年沈阳重点房企拿地概述5.2013年上半年沈阳重点地块分析2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇1.2013年上半年沈阳土地市场整体概述1、供应方面2013年上半年公告土地面积占地1094.70万平方米，建筑面积505.60万平方米，土地出让幅数195块。2013年上半年所有公告土地中，居住类用地为442.46万平方米，占总量的40.42%部分，商业类用地公告为38.29万平方米，占总量的3.50%，工业及其他类用地公告量为613.95万平方米，占总量的56.08%。工业及其他用地为沈阳2013上半年供应土地占地比例最大。2、成交方面2013年上半年沈阳成交土地面积为805.23万平方米。区域成交面积不一，东陵区和铁西区的近郊土地是主力成交区域。2013年，居住类用地成交建设用地面积390.10万平方米，占总量的48.45%。3、成交金额2013年上半年沈阳市土地成交的金额为194.17亿元。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2013年上半年沈阳市共出让土地195宗，总占地面积1094.70万平方米,工业用地土地供应量较大，其他用地比例相对较小;2013年上半年沈阳市成交土地144宗，成交占地面积为805.23万平方米，上半年沈阳整体土地成交市场彰显两头热，中间冷的局面，在全国一线城市不断刷新其地王价格时，沈阳黄金地块价格也在不断攀升中。大浑南开发的火热，带动区域土地市场表现良好，上半年土地成交占地面积仅低于于洪区及东陵区，上半年重点开发企业纷纷在本区域拿地。沈阳上半年土地成交市场彰显两头热，中间冷的局面，沈阳黄金地块价格不断攀升中2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2.2013年上半年沈阳土地供应情况土地供应2013年上半年沈阳市共出让土地195宗，总占地面积1094.70万平方米，地块区域分布范围上各区均有土地供应。从地块的用途属性来看，2013年上半年共推出为工业用地100块、商业用地27块、纯居住用地58块以及其他用地10块。整体2013年上半年工业用地土地供应量较大，其他用地比例相对较小。2013年上半年沈阳每月土地供应幅数从此表可以看出，整体2013年上半年沈阳土地市场，每月波动比较大，且整体5月份土地市场出现井喷状态，也是沈阳限购政策出台后，经过4月份的过渡后，又一轮土地集中上市期。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2013年上半年沈阳月度居住商业供地幅数2013年上半年沈阳月度居住商业供地占地面积2013年上半年沈阳整体市场供地幅数以1月和5月均多，1月份主要受2012年年底沈阳乃至全国土地市场活跃等环境因素影响，带动2013年年初一直延续着红火的土地市场，受新年过节影响，土地供应在2月份迅速锐减，年后国五条细则出台的空档期，政府大量向市场推地，随着国五条细则出台后，土地市场进入低迷期，大量的居住、商业用地锐减，取而代之的是工业用地大量涌入市场。2013年上半年沈阳月度工业供地幅数2013年上半年沈阳月度工业供地占地面积2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇主要供应地块分布铁西区TX2013-05电力机械厂C地块和平区CB2012-4长白西二街东、24米规划路北地块于洪区2013-024/025赤山路北-1地块/赤山路北-2地块于洪区省体育训练中心地块皇姑区2013-020政法干校-1地块皇姑区2013-023天香楼地块沈河区2013-007凯宾斯基东地块于洪区YHXC2012-16于洪新城57号地块2013沈阳上半年供应重点土地主要集中在二环外，除皇姑区供应土地在一环内且接近北行商圈，其供应土地均为各区域市场重点板块居多，周边配套设施齐全，且交通便利。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇土地成交3.2013年上半年沈阳土地成交情况

2013年上半年沈阳市成交土地144块，成交占地面积为805.23万平方米，成交总价为1941695.22万元，地块分别位于大东区、东陵区、和平区、皇姑区、浑南新区、沈北新区、沈河区、苏家屯区、铁西区和于洪区，成交地块以居住商业用地为主。2013年上半年沈阳整体土地成交市场彰显两头热，中间冷的局面，在全国一线城市，不断刷新其地王价格时，沈阳黄金地块价格也在不断攀升中。2013年上半年沈阳居住商业成交土地82块，成交占地面积为463.50万平方米，成交总1771768.98万元，居住商业地块上半年成交占比较多。2、3月份成交比例相对平均，主要是国五条细则未落地前，房企拿地热情未消减，拿地热情较高，随着政策落地，成交土地幅数开始出现下滑，6月份整体市场出现转机，成交面积上涨。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2013年上半年整体沈阳成交土地楼板价处于忽高忽低的状态中，整体市场表现波动较大，主要原因还是跟上半年市场出台国五条政策关系影响较大，也直接因不同时期段所出让土地的土地性质有直接关系。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇4.2013年上半年沈阳重点房企拿地概述企业名称拿地幅数占地面积建筑面积拿地总金额（万元）金地集团4382,143.57721,501.73118,882.25保利地产2284,696.46427,044.6929,770.56中国海外2236,086.09472,172.1885,929.90龙湖地产1117,099351,297104,089.30恒大地产2114,963.30263,705.7652,386.35碧桂园131,73158,702.355,242.122013年上半年有6家上市房企在沈拿地，其金地集团拿地最多，主要在浑南地区拿地，碧桂园拿地体量较少。中海、龙湖、恒大等地产上半年拿地面积均在10万平以上。纵观整体房企拿地情况，上半年万科、华润等并未在沈拿地，也体现出国五条细则在各地落实后，房企拿地也相对理性。2013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2013年上半年沈阳重点房企拿地明细金地集团土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍【2013】13号DL-12089东陵区CSM01-01-03-2地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;113,203.87192,446.5831,311.061,627沈土拍【2013】13号DL-12088东陵区CSM01-01-03-1地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;106,132.17180,424.6929,355.101,627沈土拍【2013】13号DL-12090东陵区CSM01-01-05地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;90,949.87154,614.7825,155.821,627沈土拍【2013】第15号DL-13028东陵区（浑南新区）DGX02-04-38-1地块沈阳东陵区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;71,857.66194,015.6833,060.271,704保利地产土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍【2013】第10号东陵区（浑南新区）DL-13016SWJ01-02-05地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;198,074.80297,112.2020,649.30697沈土拍【2013】第10号东陵区（浑南新区）DL-13004SWJ01-02-13-2地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;86,621.66129,932.499,121.26704龙湖地产土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍【2013】第6号和平区CB2012-4长白西二街东、24米规划路北地块沈阳和平区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;117,099351,297104,089.302,9632013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2013年上半年沈阳重点房企拿地明细中国海外土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍[2013]第26号东陵区（浑南新区）DL-12087SHN03-01-13-1地块沈阳东陵区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;125,962.24251,924.4846,857.951,860沈土拍[2013]第26号东陵区（浑南新区）DL-12086SHN03-01-13-2地块沈阳东陵区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;110,123.85220,247.7039,071.941,774恒大地产土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍【2013】第16号2013-010于洪区赤山路南-2C地块沈阳于洪区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;61,030.83134,267.8324,906.681,855沈土拍【2013】第16号2013-012大东区欧博城东-3地块沈阳大东区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;53,932.47129,437.9327,479.672,123碧桂园地产土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍[2012]第112号SJT2012-28苏家屯区丁香街西香杨路南地块沈阳苏家屯区商业（商服）;31,73158,702.355,242.128932013年沈阳年中房地产市场报告—土地篇5.2013年上半年沈阳重点地块分析一、

沈河区2013-004金廊5号南部地块1、地块指标分析地块名称沈河区2013-004金廊5号南部地块地址沈阳市沈河区出让方式挂牌土地用途商业所在区域沈河区环线位置一环内占地面积11700㎡起始总价47191.95万元总建面积175500㎡成交总价47192.394万元容积率不大于15成交楼板价2689元/㎡备注1、机动车停车位按《沈阳市建筑物配建停车标准规定（试行）》配建停车位，应尽量设置在地下。地块面积以最终实测宗地图面积为准。有净空限制的用地建筑高度以净空批复为准。2、详细规划条件详见《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点》。2、发展前景分析2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（m2）成交时间成交楼板价（元/m2）溢价率沈土挂【2013】5号沈河区2013-007凯宾斯基东地块居住、商业挂牌9693.12013-2-2748210.00%2012-019金廊7-1、19.20-1地块商业（商服）挂牌83856.82012-6-2740040.00%优势劣势地块周边规划有地铁2号线及多条公交线路。地块位置处于市中心区，周边配套设施已经完善。1、成交楼板价较高，后期成本不好控制，销售压力大。2、容积率较高，限制建筑形态。机遇威胁该地块地处所在区域属于金廊沿线，未来的规划较好，发展潜力无限。由于地块位于市政府重点发展区域，已经吸引多家开发企业进驻，对该地块立项后产生一定的冲击。3、SWOT分析201撤3年沈阳林年中房好地产市兴场报告—土地篇5.难201蓬3年上半葵年沈阳耍重点地脆块分析二、铁伤西区受新华印踢刷厂地胀块1、地块匀指标分无析2、发展前愤景分析3、SWO劲T分析地块名称TX2013-01铁西区新华印刷厂地块地址铁西区出让方式拍卖土地用途住宅、零售商业用地所在区域铁西区环线位置一环内占地面积28839.38㎡起始总价34231.1905万元总建面积106705.706㎡成交总价50685.2103万元容积率地上＞1.0且≤3.7成交楼板价4750元/㎡备注1.要求配建设垃圾中转站，公厕，社区用房，物业用房等公共服务设施。2.户型比例应满足国家要求。3.建设项目如对周边建筑产生影响，应按《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》要求执行。4.商业部分必须在沿建设大路一侧划出单独商业用地建设商业家住。5.停车比只计算地上停车库和地下停车库的数量。6.停车比为住宅：1台/户，1台/100平方米。2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（m2）成交时间成交楼板价（元/m2）溢价率TX2011-19原飞跃教育地块商业（商服）拍卖16102011-4-189080159.43%TX2011-09交警大队地块商业（商服）拍卖1268.422011-5-5381067.11%优势劣势地块周边配套相对完善地块位于铁西区黄金地段地块规划要求商业面积较大机遇威胁项目建成后将成为该区域新的商业支撑点企业拿地成本较高，未来产品入市价格难以控制201群3年沈阳播年中房疾地产市粒场报告—土地篇5.2迟013年上半年农沈阳重点触地块分析三、于洪区赤山路北-1地块1、地块指傅标分析2、发展前轮景分析3、SWOT分析地块名称2013-024赤山路北-1地块地址于洪区出让方式拍卖土地用途居住、商业所在区域浑南新区环线位置二至三环间占地面积199432.19㎡起始总价64651.9274万元总建面积358977.942㎡成交总价65046.8031万元容积率不大于1.8大于1.0成交楼板价1812元/建筑平米备注户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范及相关规定要求配置公共服务配套设施用房（如幼儿园、中小学、卫生站、文化活动中心、派出所、物业管理用房、街道办事处等）；1、机动车停车位按《沈阳市建筑物配建停车标准规定（试行）》配建停车位；

2、地块面积以最终实测宗地图面积为准；3、有净空限制的用地建筑高度以净空批复为准。4、详细规划条件详见《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点》。2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（m2）成交时间成交楼板价（元/建筑m2）溢价率2013-025赤山路北-2地块居住商业拍卖196428.022013-6-2517521.51%2012-059沙平路地块住宅商业拍卖6760.452012-11-2820533.32%优势劣势地块开放商为知名品牌开发商周边配套有待完善机遇威胁周边品牌开发商云集，未来升值潜力较大周边品牌开发商云集，未来竞争激烈201挎3年沈阳叨年中房辱地产市启场报告—市场篇市场篇3.醋201草3年上半庙年沈阳挥商业地永产市场新概述2.2岛013年上半年军沈阳商品敏住宅市场身概述1.2蒜013年上半年乔沈阳商品现房市场概惊述4.2赢013年上半在年沈阳典办公市你场概述5.2滨013年上半年鼻沈阳营销魄媒体6.重点项目获案例分析2013年沈阳战年中房恳地产市筐场报告—市场篇1.2等013年上半年虹沈阳商品魄房市场概味述2013年上半年佩沈阳房地叔产市场商闪品房统计遭显示，上半年队沈城商克品房市给场的供兴应量为798.刑61万平方缺米，同雹比上升10.身15%，成交走量为740矩.51万平方米扯，同比上愿涨34.舒40%，成交价描格为776僻9元/平方米，哑同比下降7.0枕1%。从商品绸房成交枣的角度莫来看，201苗3年上半年窑沈阳整邻体房地毛产市场电处于一瞎个低开幼高走又裤低落的世局面，在国五档条细则出红台前后，染市场整体娱成交量反齐差明显，政策落地忧后整体市芬场商品住笨宅成交量绣持续走低。从商品松房供应气的角度辱来看，股上半年铜整体市毕场供应拼量不高悉，虽同升比去年兵有所提喊升，但盆市场政较策影响盲第一季旱度还处眼于低迷李期，随瘦着细则上落地，字全市二蚁环外供冠应量加拴大，国屠五条细短则力度席在沈处需于悬空蓄期。6月份全市漂商品房供弃应量达到步上半年最姿高值。201填3年1-6月沈阳企商品房尤成交面愚积排行201哑3年沈阳腿年中房而地产市差场报告—市场篇2.2兽013年上半年赢沈阳商品茶住宅市场屡概述201盛3年上半年塘沈阳商品纤住宅供应悦量为662.泉44万平方碑米，环缺比上升16.珍92%；成交量刚为647.叮98万平方见米，环比附上涨51.2设9％。沈阳严商品住宅成交均渐价为720报0元/平方米，环比上谎升0.6嚷1%。上半年成交套校数为703废72套。从下面律数据表来军看，上半携年市场供份应量1、2月市场供横相对较少附，主要受吗节日影响宇较大，从3月份开始输上涨，随避着国五条尊细则在沈阶落地，整寄体市场供极应量表现这为增加，勾且波动较顽小，基本银处于向上凶趋势，尤揪其以6月份市场屠供应情况避极为显著梅。整体上棋半年商渔品住宅传市场成添交情况诵处于较拳平稳状畅态，尤其怠以国五陆条落地块后，市弊场反应耕平淡，骡成交虽状有下滑父，但没饼有出现盖大起大宪落的局昨面，证魄明供应印方的开马发商已驾经对于役市场政糖策的变庙动已有辈应对政姨策，而术不像08年时出脂现价格是波动较己大的局瘦面。2013年1-6月商品住声宅成交面堤积排行A.整体分析201荒3年沈阳咏年中房桐地产市蹄场报告—市场篇2.2筋013年上半乳年沈阳猴商品住替宅市场务概述B.成交结居构分析2013年上半烦年沈阳急市商品住宅成交馅主力面积复段为70-陆90平方米，成交里量为189厉.82万平方扬米，占忘总量的29%，其次为120-显170平方米，成交贸量为108.竞62万平方猛米，占蒜总量的17%。70-孝120平方米总樱体成交量梯为380罢.44万平方米亚，占总量破的59%。因此目提前沈阳整贯体市场仍旅未刚需及宗改善性市赢场。C.成交户型睡分析2013年上半年泉在沈阳市商品住隔宅中成矛交中二女房仍是波成交主览力，成交华量为342撕.82万平方超米，占趴成交总致面积的55%，其次为三拘房产品，成交威量为186版.36万平方米踢，占总量膝的30%。2013年上半年评受国五条啄细则影响次，成交量羞虽不明显邪，但整体药市场二房默及三房这敞种改善及键刚需市场私产品仍然销是市场不浪可撼动的砌产品。2013年沈阳辅年中房满地产市打场报告—市场篇区域供应面积成交面积成交均价大东区114494.88349370.837911东陵区653178.06363516.727027和平区454114.05618153.919181皇姑区417969.04448500.617653浑南新区690156.861083725.737474沈北新区695622.79806470.065546沈河区293877.77275785.7212028苏家屯区254293.59372124.535482铁西区915997.89994875.036682于洪区2134725.691167305.3467732.雪201柿3年上半年容沈阳商品题住宅市场旷概述201躲3年上半诱年沈阳商品冈住宅于洪葡区供应最盆大，为2134秆725.挺69平，主要溜原因为新好上市项目竭及加推项僚目在上半乒年入市较非多，比如争万科公园蜂大道、碧丧桂园银河考城等，其歇次为铁西吹区，浑南汤新区、沈舰北新区与严东陵区商销品住宅供扰量应基本铜持平；成交面积液最大的也打为于洪区，达到长了1167牌305.妄34平，其乳次为浑因南新区烂，铁西析区与沈炼北新区暂紧随其币后。在销售均置价上，沈攻河区最高杂达到1.2万元/平，其次为舍和平区，教大东区、脉东陵区、端皇姑区、低与浑南新据区的销售掀均价也都丧纷纷进入典了7000元大关妨。D.各区域供灾需分析2013年沈阳逗年中房置地产市颤场报告—市场篇环线供应面积成交面积成交均价一环内222268.34531864.2910210一至二环间734768.84829112.768848二至三环间2926423.292902687.817442三环外2740970.152216163.6256592.2鸽013年上半年酒沈阳商品荒住宅市场滚概述2013年上半阁年沈阳商码品住宅秧供应量让最大的斥为二环角至三环亿之间，达到292.库64万平，其次为三卧环外，供应撑面积达板到274万平；收从成交考面积上妨看二环虫与三环端之间成趴交了290万平，供喘需比接近抽一比一，途三环外的舞成交面积奖达到了221察.6万平，耀可见沈半阳的二秃环外土男地供应匹量充足弃，同时吩也是各型大开发忧公司竞夜相角逐构的市场钢，同时细在消费禽者置业禽中因其迷较高的柿性价比赠也是广毕大客户喊的首选哲之地。E.各环线渣供需分冶析201哄3年沈阳年掠中房地产糠市场报告—市场篇区域供应面积成交面积成交均价东陵区134564.5082995.1811509和平区3117.3318287.7023374皇姑区22200.319629.0220607浑南新区612.498834.2812328沈北新区43211.8683880.908950沈河区6867.850.000苏家屯区51117.6810576.2012352铁西区0.002018.4410490于洪区0.0026157.76143712.2诸013年上半扁年沈阳框商品住件宅市场钉概述201雄3年上半年披沈阳别客墅市场除供应量袭最大的吃为东陵奸区，达到近13.很46万平，体其次为娱苏家屯损区与沈胆北新区滑；成交面积龙最大的则旦是沈北新嫂区，达到8.38万平，基仙本与东陵炊区成交的8.3万平持械平。主杂要原因辣为沈北努新区供芳应的别析墅产品说主要以郊联排和五双拼为巾主，面前积适中墙，总价遮款较低帅，比较镜受改善梦型客户尺青睐。卷东陵区油的别墅宁供应主塔要以棋骗盘山为饶主，也鼻是沈阳魄传统的劲高端别辣墅区，攻是沈阳磁别墅型丽客户的狠首选之老地。F.各区域户别墅供倦需分析201疾3年沈阳烧年中房魔地产市纽奉场报告—市场篇3.2棵013年上半榨年沈阳近商业地绞产市场心概述2013年上半辩年沈阳商业用房桐上市供应杜面积为109墨.52万平方敲米，同比极上升54.劳38%；成交量问为61.猫57万平方揪米，同比下取降38.6菌0%，成交均呜价为128阻79元/平方米。随着201版2年年底商慰业用地爆灰棚，今年料上半年大午多项目开隙始立项，疲进入市场婶，以冲击律房产政策弹对自身的膝影响。使无其上半年升沈阳整体跟供应情况卵好于历年遮，但销售赤情况并不姿乐观。2013掉年上半年览沈阳市首商业用窝房销售瞎排行榜2013年沈阳搜年中房尘地产市男场报告—市场篇4.2朋013年上半年蜓沈阳办公参市场概述201魂3年上半年低沈阳办公用房店供应量为26.6凯5万平方该米，同比猴下降66.恩70%；成交量炸为30.母96万平方米，第同比下战降27.秃58%；成交均价跪为878语7元/平方米。从整体咐数据上来古看，201拉3年上半扶年沈阳断办公市读场新品含上市同耽比下降袖较大，故但市场回销售还奇是以去声化以往险产品的此存量房痰源为主妖，新品复上市量喜较少。粮办公市杯场13年上半斯年整个疑地产市强场表现叛比较弱墓势，虽叮有不同骆产品冲每击市场症，但同古类性较贪大，差吧异较小轿。目前革整体沈仗阳办公纯项目处北于低迷栽期，如究何刺激悬其产品透，差异中化将是报决定未裹来市场蚀走向重但要手段役。201肝3年上半年沈羊阳市办公凝用房销售灯排行榜2013年沈阳积年中房所地产市语场报告—市场篇5.效201察3年上半占年沈阳扣营销媒贯体201仁3年沈阳上游半年平面赚媒体房地勒产广告投比放金额是3556孙7.51万元，竞楼盘累诸计投放市数是269旷0条。整体宰上半年今走势情彩况出现之阶梯性吉递增，暑只是因融为2月处于新吐年期间，熄媒体投放司较少外，废从3月份起宵，媒体匠投放一布直处于斥向上趋湿势，从飞整体上菠半年媒毙体投放放情况看豪，在整肠体市场捡受到政杂策打压圾期，通枪过媒体总宣传及吗各种优栏惠政策家，刺激满市场需梢求。主要监测评媒体投放脱分析2013年上半铃年主要向监测七猫大平面纺媒体广害告，其中辽示沈晚报是13年上半屈年投放究金额最狭大的媒杏体。从统史计数据偿来看，锡沈阳七恨大平面伏媒体除今辽沈晚茫报、华底商晨报鞠外其他坑媒体投什放金额集基本平运衡。媒体名称2013年1-6月投放金额（万元）投放项目投放版面沈阳日报3,846.1511146.75沈阳晚报2,881.469139.42辽沈晚报13,555.8419549.06华商晨报8,583.1414405.25时代商报1,192.13973.5辽宁日报2,881.469139.42沈城楼市3,911.4312825.5201卖3年沈阳年顶中房地产纯市场报告—市场篇5.2某013年上半饶年沈阳草营销媒松体201妹3年上半普年各区源域项目肢媒体投雾放情况名次项目名称区域投放版面（版）投放金额（万元）投放数量1碧桂园银河城一期于洪区741368.81942长河湾和平区30.75535.65333恒大翡翠华庭大东区30.5529.84374长岛二期铁西区30366.68335听雨观澜（香格蔚蓝三期）东陵区29.08563.06306清河湾浑南新区29511.4337格林常青藤皇姑区28515.14368华城世界五期于洪区26344.16319碧桂园太阳城一期沈北新区25347.193110格林馨港湾浑南新区25528.0531201墨3年上半年挑投放版面吨项目10强区域投放版面(版)投放金额(万)投放数量于洪区450.087,356.26606铁西区224.172,838.88271苏家屯区97.51,574.97126沈河区104.421,719.57129沈北新区182.52,677.40234浑南新区244.323,852.35285皇姑区162.52,267.57200和平区197.54,079.01227东陵区203.993,477.49231大东区157.752,448.251972013年沈阳年惑中房地产帖市场报告—市场篇6.重点项目输案例分析龙湖花千渔树项目区符位图及倦总平图龙湖花此千树，革位于沈石阳市铁陪西区北少四西路篇，紧邻腐铁西体雅育场，蜓自身商勤业配套蹈满足其吹自身业洞主及其尽周边业涨主的需禾求，其残多层、拉洋房、掏小高层牢产品完颜美的结修合，让鉴龙湖在顷铁西获旦取更多药的支持叫与厚爱占。201逝3年沈阳究年中房俯地产市喊场报告—市场篇物业类型小高层、多层、洋房最早开盘时间2013-6-12建筑形态9栋洋房、3栋多层、10栋小高层占地面积63000建筑面积126000容积率2总户数约1000户绿化率35%装修情况清水销售报价小高层均价8000、洋房均价11000开发商沈阳恒弘置业有限公司销售代理自销基本概幅述项目介香绍龙湖花千昂树，项目耽紧邻地铁届一号线，务占据二环钉内区位优假势，畅享毯城市森林传公园，五膀馆一场配径套稀缺城倒市资源。受中国别墅没专家龙湖零地产实力炭巨献，致窜力于延续额龙湖传统击，打造铁浩西高端住正宅新标杆设，为业主垂提供龙湖卡别墅级高马端园林、庄物业等居轰住体验。左低密度励高端洋房鲜社区产品系，城市综溜合体。2013年沈阳说年中房持地产市呀场报告—市场篇主要户型宋展示A1户型-16花3平方米A2户型-140平方米A3户型-12石4平方米推案户堵型配比钞图房型面积（平方米）套数（套）所占比例二房87-8921050%三房95-14619847.14四房168-172122.862013年沈阳披年中房看地产市惑场报告—市场篇样板间展愁示样板间-餐厅样板间-客厅样板间-卧室媒体展示201允3年沈阳松年中房冒地产市暴场报告—市场篇201刚3年龙湖万花千树渣销售情煌况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2013年07月4,476478,22036,792,4282013年06月15,4201608,486130,852,733小结龙湖花衣钱树项封目坐落哥于沈阳摄市铁西泛区北四童西路，乱是龙湖为地产在平铁西打响造的又猴一新品惑力作，争项目紧廊邻地铁抵一号线丹，占据房诚二环内败区位优傻势，畅柳享城市镜森林公偏园，五粮馆一场侨配套稀手缺城市丈资源。沟中国别劝墅专家宝龙湖地拘产实力启巨献，标致力于主延续龙逢湖传统懒，打造叹铁西高昌端住宅头新标杆霞，为业记主提供栏龙湖别蒙墅级高提端园林抖、物业孟等居住夸体验。勾低密候度高端叮洋房社甚区产品袖，城市还综合体煎。项目6月开盘之偏后，整体幕去化率较棵快，其品毛牌地产商菠的知名度方以及产品掉特性吸引可大批龙湖火的粉丝。2013年沈阳乌年中房映地产市璃场报告—市场篇6.重点项目炉案例分析碧桂园件银河城项目区位寸图及总平骡图碧桂园蔑银河城泽，座落辩沈阳市犹于洪区逃于洪新风城，两古大主干稻道南洋哈湖大街仪及大堤兔路的交扔汇点，利是碧桂枣园集团碗在于洪壁重点打纷造的产何业项目崭，项目考体量较腹大，且透多种建犁筑形态平相融合拴，汇聚宿自身产麻品特点沉，打造睛于洪新凯城明星盗项目。201冶3年沈阳年底中房地产吩市场报告—市场篇物业类型小高层、多层、高层、别墅最早开盘时间2008-10-1建筑形态68栋高层、6栋多层、25栋小高层占地面积1700000建筑面积3400000容积率2总户数40000绿化率36%装修情况清水、精装修销售报价高层均价6600、多层均价7500开发商沈阳华锐置业有限公司销售代理自销基本概挂述项目介绍碧桂园银粥河城，座哀落于洪新巴城两大主崭干道南洋谢湖大街及包大堤路的返交汇点，匙有浑河"银带"在畔，是揭都市美墅行生活的新别居住地。旧项目首期蚊即规建于荐洪第一家匪五星级标吩准酒店、不大型商业树中心、学革校等城市评级配套设序施，并提棵供高性价垄比的多元璃化住宅产晒品，引入搭五星级酒捞店式物业顿服务，让垮更多沈阳栋人可以享位受到五星亩级的新城缎市生活。2013年沈阳亏年中房凡地产市姿场报告—市场篇主要户栋型展示一室二厅誓一卫-63平方米二室二厅额一卫-110平方米三室三姐厅二卫-125平方米三室三府厅二卫-134亩.33平方米推案户浩型配比滩图房型面积（平方米）套数（套）所占比例一房59-724945.81%二房71-111353041.54%三房100-223385545.37%四房-六房200-600400.48%联排190-3403123.67%双拼199-5302663.13%2013年沈阳年我中房地产贞市场报告—市场篇样板间展也示双拼别熟墅样板贪间-客厅联排别粪墅样板罩间-客厅联排别墅霸样板间-书房媒体展示201挠3年沈阳年拆中房地产悉市场报告—市场篇201忌3年碧桂园柏银河城销腹售情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2013年06月48,5885246,778329,308,6432013年05月52,4535906,253327,978,6052013年04月64,7157236,366412,001,5422013年03月28,2652896,085171,980,6352013年02月39,8954166,467257,984,7372013年01月18,2141756,492118,248,301小结碧桂园盖银河城缘瑞产品线桐丰富，脉从多层箱洋房、圾小高层欺、高层蜓、到联育排别墅肚，双拼苦别苏，滚再到钻誉石墅等座，满足盲不同业矛主的不邮同需求穿。由项牌目出发稼，自驾柴车15分钟即可障畅达太原寨街商圈，榆十分钟即卖可通达铁翼百、铁西颠万达商圈暂，20分钟即可拾直达沈阳惊北站、桃邻仙国际机柳场等。其话自身品牌诊优势及其著产品特性拆，致使项芳目每次开需盘都出现书售罄状态催，每月成侍交额遥遥垒领先其他水沈阳同类迎产品。2013上半年沈残阳房地产思市场发展模总结新国五条咐落地有声条多盘增版压仍显从证容2月20日，“新功国五条”董正式落地惕，随后出疮台的细则销在提高二扔套房首付躲及利率、粉二手房交惑易严格按破差额20%征税、增铸加普通商丘品住房及目用地供应般等方面做田出规定。4月1日，沈阳霉版“国五天条”细则昨出炉，宣父布全市限洒购。在等待调肉控政策以宣及地方细创则落地的蹦第一季度放，沈阳不骄少开发商刘为了抢市冈场而频频称让利推货赠，刚需和专刚性改善势需求则紧旬抓时机集水中入市，扁使得上半启年全市商魔品房成交随面积较去药年同期大谱涨60%以上，吐达去年软同期1.6倍，市纷场在压深力之下青寻得突历围。沈阳商品当房上半年积成交740余万平同桑比上涨34.4制%去年末的贫成交“翘谋尾”因素烧，传导至每今年年初津，形成了装难得一见凳的楼市开说门红。1月份，济沈阳商衬品住宅脂成交面禽积达89万m2，比去错年1月的29万m2，同比顺上涨207伟.34烛%。3月，沈阳茫楼市再现叨“小阳春宰”，全市奔商品住宅离成交高达163万m2，同比上脆涨124书.33董%，超过揪了去年旗“金九貌银十”垂的单月半成交量呜。4月初，旧沈阳版这“新国修五条”向细则出小台，但蹈对当月懂市场销姜售却影告响不大徒。4月沈阳商氧品住宅成穴交依旧保吊持在132