二手房房源开发销售话术及二手商铺买卖税费计算

房源开发销售话术一、我只听过xx,XX房产公司，我怎么没听过你们公司，你们公司怎么样？1、不去诋毁别的公司。2、介绍我们公司的服务特色，我们的服务特色：强调交易安全，实行先产权调查再签订交易合同，确保产权真实性。专业性强，我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的企业理念：安全、迅速、合理。收费透明，收取固定比例佣金，不赚差价。3、介绍一下经纪人自己的优势。请您给我一个机会，感受一下我们的服务，我相信不会令您失望。二、我愿意自己卖，方便又节省钱。自售的缺点：1、无法让买方产生竞争，出售价格比较低。2、安全无法保障，房地产纠纷、官司不断。3、花太多时间在售屋上，会影响其他事。4、无法主动与买方洽谈。5、广告费负担重。6、销售管道与销售手段太少。7、无法过滤客户，生活受打扰。8、女房东带看存在危险。9、比较不会推销，介绍产品。10、定价策略、议价方法，收定方法不够专业。11、买方防范心理较重，不利成交。综合话术：1、自己卖省中介费，但房子不同于一般商品交易，涉及很多的专业知识，繁琐交易流程以及合同拟定，几十万的房子，如果环节中出现问题，损失巨大。这就不光是省点中介费的事情，反而因小失大。在房屋买卖过程中，涉及交易配对，买卖谈判，合同拟定，过户、交款，收款，房屋交接等系列繁琐的交易细节，并不象您想像的那么简单。现在也越来越多的客户选择我们节省时间，精力，放心。2、另一方面，自己卖确实会省掉中介佣金，但是您想一下，如果您没有过多精力的话，会吃不消的。自己找客户累，贴了广告，客户随时会要求看房子，而您又正在上班的时候怎么办。在深夜的时候突然有人打电话问您房子的事情，。。。。您想你的生活是否会被一套房子出售所打乱。一个真实的体会，以前我没做这行的时候，我一个朋友自己卖了一套房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。。。三、为什么要签委托，会不会把我套进去？1、客户资料是公司机密，绝对保密。2、需要你授权，不签委托等于你没有授权，我们没有权利帮你卖房。3、电脑输入需要契据号，后续服务都以契据为起点。4、不签委托时，看房者多为中介，签委托后都是真正买方。5、委托合同对双方是平等的，我们同样会有约束。6、可避免一房二售的纠纷。7、不签的原因在哪里，顾虑的重点在哪里，解释合同条款对你并无害处。8、以前社会重视口头承诺，现在社会重视法律承诺。9、举结婚为例，到头来还是会选择一个。综合话术：1、签订书面的委托，是得到您的授权，这样我们才会有资格帮您卖您的房子,口头委托其实是对您的不负责任，有了您的书面授权，才能有该套房子的合同编号，您的房子才能输入我们的电脑销售系统，这样我们就可以帮你上橱窗，上报纸广告，而且输入电脑销售系统后不光我知道您有此套房屋出售，其他同事也可以在系统上查到此房出售的信息，甚至其他分行同事也可以看到，这样您的房屋销售的面就广了。2、通过书面的形式明确双方的责、权、利，对您，对我们都是一个保障。其实您关心的是在短时间内帮您达成售屋的心愿，我们的初衷跟您是一致的。并且您签订一般委托，您同时还可以选择到其他公司委托。对您的交易没有任何限制，。在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤消权利，只需要您给我们一个电话就可以。所以您看，根本就不存在什么所谓的套。四、当房东询问房价时如何回应1、你认为可以卖多少？2、我们的专业告诉我们不能不负责任地随便说说。3、我必须先了解房屋的状况，包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。4、房价的决定权在房东。5、此类房子开价应该是在到上下比较合适。6、但不敢保证万一定卖得掉或一定卖不掉。7、我们做服务业的就是客户想卖多少，我们尽量帮他卖到多少。8、你问我就对了，以我三年的专业经验来看，我个人以为此类房产每平方8200左右比较符合市场。（如果房东报价8500）9、我希望是在到价位帮你卖掉最好，但是有时卖房讲缘分，更要根据市场和买方来定。10、可以先试试这个价格，看看买方的反映再做调整，最后卖房决定人一定是你。五、委托期限太长了？1、只有好处，没有坏处！多申请广告费，集中促销人力、财力。2、倘若不相信我们，即使只委托一天都算长。3、我们大公司客户很多，享受公司资源，即使没有成交的买方还可以做朋友，帮你建立人脉。4、对你的案子有信心我们才敢接。5、我并不是只做开发，我们开发没奖金，目的是帮你销售，责任在后头。6、需要好价钱，时间短有可能吗？7、续约比较麻烦，填更改副表，耽搁时机。8、只要对你有好处我们都愿意，即使花再长时间，再多精力都无所谓。10、我的立场跟你相同。11、你觉得我希望何时帮你卖掉？12、只有三天就卖掉，你会不会后悔？13、请问你是不是很急着要把房子卖掉，或者急需钱用？六、、服务费太高1、安全保障，介绍法务协助的成本。2、其实并不贵，比喻（五星与三星酒店）服务品质不同，介绍公司资历。3、卖房子是大事，重点是保障安全。4、同行收费情况告知。5、能够收2%的公司都不会说只收1%，低价的公司大都有问题，我们不象其他赚差价，利润只有服务费。6、服务费少只会减低销售意愿与动力。7、服务内容介绍与服务流程介绍。8、举例——失败及纠纷案件，因小失大。9、成交之前不收取任何费用，成交后继续免费服务，全程陪同，保障安全及利益。综合话术：（1）.我们公司不赚取客户一分钱差价，因此服务费是我们公司发展的唯一来源，加上我们公司在用人，专业培训、行销广告等方面的投入都很高，相比其他赚差价的公司来讲，利润很薄。（2）.我们公司的服务品质很高，（当然等您在我们公司成交后，您就可以实际体会到），经纪人也非常专业，有专属的签约法务负责拟定交易合同。相比之下，我们公司与同等级别其他公司的收费要低。举个例子“您想同材质的衣服，恒隆广场的货与新世界的货肯定价格是不一样。”七、佣金支付期限1、居间中介指撮合买卖双方达成协议，至此中介义务完成，后面是我们免费服务。2、的确很抱歉，公司有规定什么时候收佣金。3、我们大公司，有品牌，服务品质有保证，不会收佣金之后不管。综合话术：1）、作为我们中介服务来说，在你们（买卖双方）签定买卖合同后，我们的义务就算完了，以后的只是我们协助你们办理，就好象我们的售后服务一样，您买了什么产品，要求商家有售后服务，不可能在所有售后服务完以后才给钱吧！2）、我们签了合同钱也没收到的话，公司会说我们没做工作，不然凭什么说我们钱了合同呢？你们也不要让我们太为难了，不然以后协助你们办证的工作我们都不好做了！八、我很忙，没时间和你们谈1、就是因为你忙，所以没时间关心买房的事，倒不如交给我们来处理。2、自售花时间及精力，公事会受耽搁，反之，生意做的更好。3、客户看房时间不好协调，更难出售。4、认同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事业有成等赞美。5、有诚意的买方会因为你很忙，退缩机会大。九、有需要我会跟你联系.1、那我们如何联络，时间确定下来，直接约时间（选择法）。2、这段时间我保证不会打扰你。3、顺道过来看看，只是跟你聊聊，绝对不会跟你谈房子的事，如果有，你马上赶我走。4、有需要是需要什么，我可以先帮你准备，安全、迅速还是价格合理？5、这段时间我自己也很忙，某个时间恰好有空挡，到时再来拜访。6、感谢信任，转移话题。十、独家委托与一般委托优势比较1、独家卖的价格好，买方不会压价。2、独家会是整个公司重点销售案源，全体同事均会作为强案推荐。3、争取更多公司资源，广告费用申请多，机会一样不会少。4、独家不会重复了解房屋状况，有效客户较多，成交一样快速。十一、有客户就带来，到时再签委托1、不可能，公司有制度，销售才有效率。2、同行会找假客户来看房，我们不会这么做。3、只有我一个经纪人带客户来看，销售几乎不可能。4、签委托后上公司网络，同事都会带客户来看房。5、签委托后法务做产调，买方比较放心，才会来看房。6、举例一房多卖官司惨例，以前成交某房的房东想法原先跟你相同，但最后还是选择先签委托。7、不签委托只有我一个人保障你的安全，签委托，全公司保障你的安全。8、举例——步枪与霰弹的差异。综合话术：公司有规定不签委托纵使我有成熟的客户亦绝对不许带看，若被发现，我将被革职。一个房子的销售，讲究的是完整的销售体系即源源不断的客人，纵使我一个帮您销售，还是单兵作战，跟您一个人销售是一样的。十二、已经委托同行1、同样委托我们不会起冲突，增加机会。2、小中介只有几个人在帮你卖，只有少数客户上门，专业度不足，广告预算少，流通性小，赚取差价。3、我们效率高，直营跟加盟有区别，加盟店素质参差不齐。4、我们连锁效益强，团队合作、企业文化较好，加盟店较独立，人手不足。5、我们的作业方式积极主动，小公司作业等待被动。综合话术：若您充分了解本公司的效率及信誉，为什么不再委托本公司呢？就如同保险一样您可以同时投保多家保险公司，获得的更多保障，尤其当后一家公司能比先前公司提供数倍更多福利保障及效率时，您更应该采取断然的措施，作出英明的抉择。况且先前签的多为一般委托，您是可以随时终止先前所签之委托。十三、我朋友多，也有做房产的，都在帮我卖.1、卖房不可以做人情。2、我也是你的朋友，而且我们是大公司，人脉更广。3、销售渠道有限，耽误时间。4、不方便谈价格。5、你的朋友也有其他事情，一时卖不掉或者卖得价格不好时他也很为难。6、交给我们会更专业、迅速与安全二手商铺买卖税费计算1、房地产交易手续费：3元/平方米。2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。3、权证印花税：5元/本。4、印花税：房屋产价的0.05%.5、契税：交易价（或评估价）×3%.卖家支付的税费卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：1、房地产交易手续费3元/平方米。2、印花税：房屋产价的0.05%.3、土地增值税：a、可提供上手购房发票的，土地增值税=【转让收入-上手发票价（每年加计5%）-有关税金】×适用税率。b、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入-转让收入×90%）×30%.4、个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%.转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。5、营业税及附加税：a、可提供上手购房发票的，为（转让收入-上手发票价）×5.5%.b、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%.c、税费为差额的5.56%6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。20、人因为心里不快乐，才浪费，是一种补偿作用。21、我要你知道，在这个世界上总有一个人是等着你的，不管在什么时候，不管在什么地方，反正你知道，总有这么个人。22、回忆这东西若是有气味的话，那就是樟脑的香，甜而稳妥，像记得分明的块乐，甜而怅惘，像忘却了的忧愁。23、对于三十岁以后的人来说，十年八年不过是指缝间的事，而对于年轻人而言，三年五年就可以是一生一世。24、一般的说来，活过半辈子的人，大都有一点真切的生活经验，一点独到的见解。他们从来没想到把它写下来，事过境迁，就此湮没了。25、男人做错事，但是女人远兜远转地计划怎样做错事。女人不大想到未来——同时也努力忘记她们的过去——所以天晓得她们到底有什么可想的！26、男人憧憬着一个女人的身体的时候，就关心到她的灵魂，自己骗自己说是爱上了她的灵魂。惟有占领了她的身体之后，他才能够忘记她的灵魂。27、要是真的自杀，死了倒也就完了，生命却是比死更可怕的，生命可以无限制地发展下去，变的更坏，更坏，比当初想象中最不堪的境界还要不堪。28、太大的衣服另有一种特殊的诱惑性，走起路来，一波未平，一波又起，有人的地方是人在颤抖，无人的地方是衣服在颤抖，虚虚实实，极其神秘。29、因为懂得，所以慈悲。30、这世上没有一样感情不是千疮百孔的想要忘记一段感情，方法永远只有一个：时间和新欢。要是时间和新欢也不能让你忘记一段感情，原因只有一个：时间不够长，新欢不够好。——张小娴《面包树上的女人》假如没有遇上你，我会不会有另一种人生？不管有没有结果，我还是宁愿与你相逢。——张小娴只是希望能有个人，在我说没事的时候，知道我不是真的没事；能有个人，在我强颜欢笑的时候，知道我不是真的开心。——张小娴有一些人，这辈子都不会在一起，但是有一种感觉却可以藏在心里，守一辈子……——张小娴爱情是一百年的孤独，直到遇上那个矢志不渝的守护你的人，那一刻，所有苦涩的孤独，都有了归途。——张小娴《我终究是爱你的》当你想念一个人的时候，尽情去想念吧，也许有一天，你再也不会如此想念他了。到了那一天，你会想念曾经那么想念一个人的滋味。当你爱一个人的时候，